Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вервекина Эдуарда Анатольевича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 марта 2015 года по делу N А19-15653/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЖилКом" (ОГРН 1133801003456, ИНН 3801125977; место нахождения: 665821, Иркутская область, г. Ангарск, 279-й кв-л, стр. 5, офис 3) к индивидуальному предпринимателю Вервекину Эдуарду Анатольевичу (ОГРНИП 305380105900048, ИНН 380101483138; место нахождения: Иркутская область, г. Ангарск),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Бебякин Николай Михайлович (г. Ангарск),
о взыскании 427 379 руб. 64 коп. (суд первой инстанции: Габескирия М.Н.),
в отсутствие в судебном заседании представителей сторон,
Общество с ограниченной ответственностью "ЖилКом" (далее - истец, ООО "ЖилКом") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Вервекину Эдуарду Анатольевичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 427 379 руб. 64 коп., составляющей на основании договоров аренды N 136А/11, 139А/11 от 01.12.2011 задолженность по арендной плате.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил иск, потребовав взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору N 136А/11 в сумме 378691 руб. 55 коп. за период с 01.05.2012 по 05.09.2014, пени в сумме 44 133 руб. 51 коп.; задолженность по арендной плате по договору N 139А/11 в сумме 9220 руб. 80 коп. за период с 01.12.2011 по 25.08.2014, пени в сумме 1841 руб. 84 коп.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бебякин Николай Михайлович.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 марта 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
С предпринимателя Вервекина Эдуарда Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЖилКом" взысканы сумма 365026 руб. 51 коп. - арендная плата по договору N 136А/11, сумма 3458 руб. 11 коп. - неустойка; сумма 8976 руб. - арендная плата по договору N 139А/11, сумма 978 руб. - неустойка; сумма 10185 руб. 33 коп. - расходы по госпошлине.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 309, 330, 421, 432, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании долга и неустойки, поскольку ответчик доказательств внесения в полном объеме арендных платежей за пользование нежилым помещением и за пользование участком на стене жилого дома не представил.
Отказывая в части требований, суд исходил из того, что изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы с 01.04.2014 необоснованно.
Предприниматель Вервекин Э.А., не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, по мотивам неполного выяснения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения судом норм материального и процессуального права.
Предприниматель указывает, что судом не учтено, что у истца отсутствуют правовые основания для предъявления настоящего иска. В материалы дела не представлены доказательства принятия общим собранием собственников многоквартирного жилого дома решения о выборе ООО "ЖилКом" в качестве управляющей организации, заключения договора ООО "ЖилКом" с собственниками многоквартирного дома. Договор управления многоквартирным домом N 25 микрорайона 6а города Ангарска N 38Д/06 от 01.01.2006 был заключен с ООО "Жилищная компания", при этом в порядке реорганизации в форме выделения ООО "ЖилКом" из ООО "Жилищная компания" не могли быть переданы обязанности по указанному договору управления ООО "ЖилКом". Управление многоквартирными домами в г. Ангарске осуществлялось с 27.08.2013 ООО "ЖилКом" без законных оснований, что установлено в ходе прокурорской проверки и подтверждено решением Ангарского городского суда по делу N 2-154/2015 (2-5870/2014).
По мнению заявителя апелляционной жалобы, толкование пункта 3.1.1 и пункта 2.1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06 свидетельствует о том, что правомочие истца по заключению договоров аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды и т.д.) не относится по своей правовой природе к договорам подряда или договорам оказания услуг, которые должны заключаться для жизнеобеспечения собственников (или нанимателей и членов семьи нанимателя), а также поддержания многоквартирного дома в надлежащей техническом и санитарном состоянии.
В материалы дела не представлены документы, подтверждающие принятие решения собственниками многоквартирного дома о сдаче в аренду подвального помещения и участка на стене многоквартирного дома, указанные в рамках договоров аренды N 136А/11 и N 139А/11, о предоставлении полномочий истцу заключать указанные договоры от имени собственников, а также об установлении существенных условий заключаемого договора (площадь, расположение помещения, размер арендной платы). Недействительная сделка не влечет правовых последствий, оснований для взыскания арендной платы не имеется.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "ЖилКом" указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы предпринимателя, просит оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 25.06.2015.
Стороны своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с длительным отсутствием в связи с нахождением в отпуске судьи Желтоухова Е.В. на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2015 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Желтоухова Е.В. на судью Никифорюк Е.О., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщены в качестве дополнительных доказательств документы, представленные ООО "ЖилКом" в опровержение доводов апелляционной жалобы (копии договора N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014 с приложениями).
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела и дополнительно представленные доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании пункта 2.1 заключенного Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищная компания" (исполнителем) с собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Агарск, 6а микрорайон, д. N 25 (собственниками), договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, собственники помещений в жилом многоквартирном доме, на основании общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом - выбор управляющей организации "исполнителя", поручают, а исполнитель принимает на себя обязанность в течение согласованного сторонами срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, а собственники (или наниматели, члены семьи нанимателя) обязуются вносить платежи в пределах утвержденных тарифов и нормативов.
Согласно пункту 3.1. 1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, управляющая организация обязалась от имени и за счет собственников заключать соответствующие договоры при выполнении работ (услуг), необходимых для жизнеобеспечения собственников (или нанимателей и членов семьи нанимателя), а также поддержания многоквартирного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии, в том числе, договоры аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды и т.д.).
На основании пункта 1.1 заключенного ООО "Жилищная компания" (арендодателем) с индивидуальным предпринимателем Вервекиным Эдуардом Анатольевичем (арендатором) договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11, арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом, передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение общей площадью 73,3 кв. м, находящееся под квартирами N N 2 и 3 в пятиэтажном газозолобетонном жилом доме, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, для использования под магазин непродовольственных товаров. Местоположение помещения определяется в соответствии с приложением N 1 к договору.
В соответствии с пунктом 2.3.1 договора арендатор обязался своевременно, в сроки, установленные договором, вносить арендную плату за пользование помещением.
Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата по договору за помещение начинает исчисляться с 01.09.2011.
В соответствии с пунктом 3.2.1 договора, арендная плата включает в себя ежемесячный фиксированный платеж (плата за использование помещения) в сумме 12 666 руб. 24 коп. в месяц, НДС не облагается.
Согласно пунктам 3.4, 3.5 договора, внесение арендной платы за использование помещения производится с 1 по 5 число каждого текущего месяца в твердых суммах. Оплата производится в приходную кассу либо на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора, в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные разделом 3 договора, начисляются пени - 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки платежа.
Согласно пункту 5.1 договора, договор вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.09.2011.
В соответствии с пунктом 5.2 договора договор действует по 30.07.2012 включительно.
Согласно пункту 5.3 договора, договор является продленным на неопределенный срок, если за месяц до окончания срока действия договора не последует письменное заявление одной из сторон о его расторжении.
В соответствии с пунктом 6.1 договора, изменение условий договора допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 30-дневный срок и оформляются соглашением.
Согласно пункту 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным уведомлением арендатора за 15 дней.
В соответствии с пунктом 6.3 договора, договор может быть расторгнут по желанию арендатора с уведомлением арендодателя за 30 ней до расторжения договора.
Согласно пункту 7.1 договора, споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются претензионным путем. Срок рассмотрения претензии 20 дней. В случае не достижения сторонами соглашения по предмету спора, он подлежит разрешению Арбитражным судом Иркутской области.
В приложении N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 указано место положения помещения передаваемого в аренду.
Помещение, указанное в приложении N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11, передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2011.
На основании пункта 1.1 заключенного Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищная компания" (арендодателем) с индивидуальным предпринимателем Вервекиным Эдуардом Анатольевичем (арендатором) договора аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11, арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом, передает, а арендатор принимает участок на торцевой стене жилого пятиэтажного газозолобетонного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, возле подъезда с квартирами N N 31-43, для размещения рекламной информации. Общая площадь участка составляет 1,36 кв. м (1,7 м х 0,8м).
Согласно пункту 1.2 договора местоположение участка определяется в соответствии с приложением N 1 к договору.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, договор вступает в силу с 01.12.2011 и действует по 31.10.2012 включительно.
Согласно пункту 2.2 договора, договор считается ежегодно продленным на следующий календарный год, если за месяц до окончания срока действия договора не последует заявление одной из сторон о его расторжении.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, размер платы по договору определен сторонами в размере 272 руб. в месяц, НДС не облагается.
Согласно пункту 4.2 договора, обязательства арендатора по уплате арендной платы, определенной п. 4.1 договора, возникают с 01.12.2011 и прекращаются с даты фактического возврата арендатором арендодателю данного участка по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор ежегодно до 25-го числа расчетного месяца, оплачивает арендодателю арендную плату, указанную в р. 4.1 договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 4.5 договора оплата арендатором производится в приходную кассу либо на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.3 договора, за просрочку перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,04% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.3 договора, стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с обязательным уведомлением другой стороны за 10 календарных дней.
В соответствии с пунктом 6.4 договора, в случае одностороннего расторжения договора арендодатель возвращает часть уплаченной арендатором арендной платы пропорционально времени пользования участком.
Согласно пункту 7.2 договора, споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются претензионным путем. Срок рассмотрения претензии 20 дней. В случае не достижения сторонами соглашения по предмету спора, он подлежит разрешению Арбитражным судом Иркутской области.
В приложении N 1 к договору аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11 указано место нахождения участка, передаваемого в аренду.
Участок, указанный в приложении N 1 к договору аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11, передан ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2011.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании суммы основного долга и начисленной неустойки.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, материально-правовым требованием по делу является взыскание задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательства.
Фактическим основанием иска указано ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.
Правовым основанием исковых требований являются статьи 309, 310, 606, 614, 330 Гражданского кодекса РФ.
Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно пункту 1.1 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 во временное владение и пользование ответчику передано нежилое подвальное помещение общей площадью 73,3 кв. м, находящееся под квартирами N N 2 и 3 в пятиэтажном газозолобетонном жилом доме, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, для использования под магазин непродовольственных товаров.
В приложении N 1 к названному договору, подписанному представителями обеих сторон, указано местоположение арендованного помещения.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11 ответчику во временное владение и пользование передан участок на торцевой стене жилого пятиэтажного газозолобетонного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, возле подъезда с квартирами N N 31-43, для размещения рекламной информации. Общая площадь участка составляет 1,36 кв. м (1,7 м х 0,8м).
В приложении N 1 к названному договору, подписанному представителями обеих сторон, указано местоположение арендованного участка.
Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами в соответствии со статьями 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовано условие о предмете указанных договоров, в связи с чем, довод ответчика о незаключенности названных договоров правильно признан судом первой инстанции несостоятельным.
Не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела судом доводы ответчика о том, что собственником арендованного помещения является Бебякин Н.М. Ответчик в обоснование доводы сослался на данные выписки из ЕГРП от 18.12.2014 N 02/014/2014-381, согласно которой нежилое помещение площадью 2999,5 кв. м, подвал N 1, расположенное в Иркутской области, г. Ангарск, микрорайон 6а, дом 25, с 26.01.2011 принадлежит Бебякину Н.М.
Судом установлено, что из данных указанной выписки невозможно установить факт того, что переданное по договору аренды от 01.12.2011 N 136А/11 нежилое подвальное помещение принадлежит Бебякину Н.М.
В судебное заседание 11.03.2015 истцом представлен подлинный экземпляр Технического паспорта на жилой дом, расположенный в микрорайоне 6а, N 25 г. Ангарска, который обозрен в судебном заседании, изготовлены копии.
Исходя из приложенной к Техническому паспорту плана-схемы следует, что жилой дом N 25 состоит из нескольких блок-секций, под которыми находятся подвальные помещения.
Присутствовавший в судебном заседании представитель истца указал блок-секцию, под которой находится переданное ответчику в аренду подвальное помещение.
Согласно данным выписки из ЕГРП от 18.12.2014 N 02/014/2014-381, часть принадлежащего Бебякину Н.М. помещения общей площадью 72,4 кв. м обременено арендой и расположено в магазине "Ангарский".
Истцом в материалы дела представлены акты от 26.12.2014, составленные комиссией в составе управдома, мастера и подписанные жильцами квартир N N 4 и 11, согласно которому по адресу: 6 микрорайон, дом 25, в подвальном помещении, находящемся под квартирами N N 2 и 3, осуществляет деятельность магазин "Second hand".
Представитель истца также пояснил, что в арендованном ответчиком подвальном помещении ИП Вервекин Э.А. расположил магазин "Second hand".
Ответчик, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о том, что арендованное им по договору N 136А/11 помещение расположено в подвальном помещении, принадлежащем третьему лицу. Бебякин Н.М. таких доказательств суду также не представил.
С учетом указанных обстоятельств, следует признать, что ответчиком не доказан факт того, что арендованное им на основании договора от 01.12.2011 N 136А/11 помещение принадлежит Бебякину Н.М.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11, договор действует по 30.07.2012 включительно.
Согласно пункту 5.3 договора договор является продленным на неопределенный срок, если за месяц до окончания срока действия договора не последует письменное заявление одной из сторон о его расторжении.
Согласно пункту 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным уведомлением арендатора за 15 дней.
В соответствии с пунктом 6.3 договора договор может быть расторгнут по желанию арендатора с уведомлением арендодателя за 30 ней до расторжения договора.
Судом установлено, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о возврате ответчиком арендованного по договору N 136А/11 помещения арендодателю, в связи с чем, следует признать, что ответчик продолжил пользоваться помещением после 30.07.12 без возражений со стороны арендодателя. Таким образом, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В адресованном ООО "ЖилКлм" заявлении от 29.11.2012 N 5467 Вервекин Э.А. заявил о расторжении договора от 01.12.2011 N 136А/11, с 01.12.2012.
Истцом не отрицается факт получения 29.11.2012 заявления ответчика N N 5466, 5467 о расторжении договора от 01.12.2011 N 136А/11.
Названное подтверждается пояснениями истца в отзыве на возражения ответчика (л.д. 138, т. 1).
При указанных обстоятельствах, в соответствии с п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.3 договора от 01.12.2011 N 136А/11 указанный договор считается расторгнутым с 30.12.2012.
Согласно пункту 6.3 договора аренды участка на стене жилого дома N 139А/11, стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с обязательным уведомлением другой стороны за 10 календарных дней.
В адресованном Вервекину Э.А. уведомлении от 10.12.2013 N 919 истец уведомил ответчика о расторжении договора от 01.12.20111 N 139А/11 с 10.12.2013.
Факт получения указанного уведомления ответчиком не отрицается и подтверждается пояснениями ответчика, изложенными в возражениях на исковое заявление (стр. 123, т. 1).
При названных обстоятельствах, на основании пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договора от 01.12.2011 N 139А/11 указанный договор считается расторгнутым с 20.12.2013.
Ответчиком не представлены доказательства возвращения арендованных на основании указанных договоров нежилого помещения и участка на стене жилого дома, в связи с чем, истец на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Заявителем апелляционной жалобы и истцом возражений относительно вышеприведенных выводов суда первой инстанции не заявлено, судом апелляционной инстанции оснований для признания их необоснованными не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 3.2.1 и 3.4 договора от 01.12.2011 N 136А/11 ежемесячный платеж составляет сумму 12 666 руб. 24 коп., который возмещается с 1 по 5 число каждого текущего месяца в твердых суммах.
Согласно пунктам 4.1 и 4.3 договора от 01.12.2011 N 139А/11 ежемесячные арендные платежи составляют сумму 272 руб., которые оплачиваются до 25 числа расчетного месяца.
Присутствовавший в судебном заседании 27.11.2014 представитель истца указал, что арендная плата увеличилась с 01.04.2014, в связи с переходом истца на общую систему налогообложения, с апреля 2014 года в арендную плату включен НДС.
В адресованных ответчику уведомлениях от 16.04.2014 истец указал на то, что с 01.04.2014 ООО "ЖилКом" перешло на общую систему налогообложения, в связи с чем по договорам от 01.12.201 N N 136А/11, 139А/11 начисление арендных платежей будет производится с учетом НДС, предложив ответчику в течение 10 дней с момента получения уведомлений обратиться в юридический отдел для заключения дополнительных соглашений. В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3.3 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, Иркутской области и актами местного самоуправления. Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора.
В соответствии с пунктом 6.1. договора от 01.12.2011 N 136А/11, изменение условий настоящего договора допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в тридцатидневный срок и оформляются соглашением.
В материалы дела не представлены доказательства подписания сторонами соглашения об изменении условий договоров N N 136А/11, 139А/11 в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.1 договора от 01.12.2011 N 136А/11, пунктом или в судебном порядке.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правильно исходил из того, что изменение истцом размера арендной платы с 01.04.2014 необоснованно.
Исходя из согласованного сторонами в пункте 3.2.1 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 ежемесячного размера арендной платы в сумме 12 666 руб. 24 коп., размер арендной платы за период с мая 2012 года по сентябрь 2014 года составит сумму 367 320 руб. 36 коп.
Вместе с тем, истец согласно расчету задолженности по договору от 01.12.2011 N 136А/11 за май 2012 года начислил ответчику арендную плату в сумме 10 357 руб. 31 коп., в связи с чем, арендные платежи за указанный период составляют сумму 365 026 руб. 51 коп.
Исходя из согласованного сторонами по договору от 01.12.2011 N 139А/11 ежемесячного размера арендной платы в размере 272 руб., арендная плата за период с 01.12.2011 по 31.08.2014 составит сумму 8 967 руб.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Ответчиком не представлены в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательства надлежащего исполнения обязательств по уплате арендной платы, в связи с чем у суда первой инстанции имелись правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.12.201 N 136А/11 в размере 365 026 руб. 51 коп., по договору аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11 в размере 8 976 руб. Расчет задолженности судом первой инстанции проверен, признан обоснованным в указанной части.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В обоснование требования о взыскании неустойки в размере 44 133 руб. 51 коп. за период с 06.05.2012 по 18.08.2014 (договор от 01.12.2011 N 136А/11) и в размере 1 841 руб. 84 коп. за период с 26.12.2011 по 18.09.2011 (договор от 01.12.2011 N 139А/11) истец ссылается на невозмещение ответчиком арендных платежей за период с мая 2012 года по сентябрь 2014 года (договор от 01.12.2011 N 136А/11) и за период с декабря 2011 по август 2014 года (договор от 01.12.2011 N 139А/11).
Форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена.
Учитывая, что договор от 01.12.2011 N 136А/11 расторгнут с 30.12.2013, а договор от 01.12.2011 N 139А/11 расторгнут с 20.12.2013, требование о взыскании договорной неустойки за период с 20.12.2012 по 18.09.2014 (договор от 01.12.2011 N 136А/11) и за период с 20.12.2013 по 18.09.2014 (договор от 01.12.2011 N 139А/11) признано судом первой инстанции необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Возражений относительно данных выводов суда сторонами не заявлено.
Исходя из условий пункта 4.2.1 договора от 01.12.2011 N 136А/11 и действующей 14.09.2012 ставки рефинансирования Банка России - 8,25% годовых, неустойка за период с 06.05.2012 по 29.12.2012 составит сумму 3 458 руб. 11 коп.; исходя из условий пункта 5.3 договора от 01.12.2011 N 139А/11 неустойка за просрочку возмещения арендной платы за период с 26.12.2011 по 19.12.2013 составит сумму 978 руб., которая на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы о ненадлежащем истце, не установил оснований для признания из обоснованными, в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании пункта 2.1 заключенного Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищная компания" (исполнителем) с собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Агарск, 6а микрорайон, д. N 25 (собственниками), договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, собственники помещений в жилом многоквартирном доме, на основании общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом - выбор управляющей организации "исполнителя", поручают, а исполнитель принимает на себя обязанность в течение согласованного сторонами срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, а собственники (или наниматели, члены семьи нанимателя) обязуются вносить платежи в пределах утвержденных тарифов и нормативов.
Обращаясь в суд первой инстанции с настоящим иском, ООО "ЖилКом" указывало на то, что в связи с реорганизацией ООО "Жилищная Компания" в форме выделения, права и обязанности по договору управления многоквартирным домом N 38Д/06 от 01.01.2006 были переданы компании ООО "ЖилКом".
В обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы обществом представлена копия договора N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014, заключенного между ООО "ЖилКом" (управляющая организация) и собственниками многоквартирного дома в лице уполномоченного собственника для подписания договора управления многоквартирным домом N 25 микрорайона 6а г. Ангарска Иркутской области, от имени всех собственников, согласно условиям которого управляющая организация по заданию собственников в соответствии с приложениями к настоящему договору в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, а собственники обязуются вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги в пределах утвержденных тарифов и нормативов (пункт 2.2 договора).
В обязанности управляющей организации входит, в том числе, управление общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 3.1.1. договора); недопущение использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующего согласования с членами совета дома, при этом, средства, поступившие на счет управляющей организации от использования общего имущества собственников направляются на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за вычетом управленческого вознаграждения (пункт 3.1.4); осуществление отдельного учета денежных средств, поступивших от собственников на оплату коммунальных услуг, оплату за жилое и нежилое помещение, арендной платы и денежных средств, поступивших от собственников и арендаторов на управленческое вознаграждение (пункт 3.1.8.). Управляющая организация вправе принимать от собственников и нанимателей плату за жилое и нежилое помещение, коммунальные услуги, а также за прочие услуги, предусмотренные договором; предъявлять собственникам (нанимателям) помещений исковые заявления (судебные приказы) о взыскании задолженности по оплате за жилое и нежилое помещение, коммунальные и прочие услуги в случае их несвоевременной или неполной оплаты, с учетом п. 6.8 настоящего договора (начисление пени) (пункты 4.1.1, 4.1.2 договора).
Согласно пунктам 9.1 - 9.3 договора N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014 условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 августа 2013 года; договор вступает в силу с момента распространения его условий на отношения сторон и продолжает действовать в течение одного года; в случае если за три месяца до окончания действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении или пересмотре, договор считается пролонгированным на тот же срок на прежних условиях.
К договору N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014 представлен протокол подсчета голосов собственников, принимавших участие во внеочередном общем собрании (в форме заочного голосования) собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, от 27.12.2014.
Следовательно, на момент предъявления иска и рассмотрения дела в суде ООО "ЖилКом" было наделено полномочиями на управление общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе и путем обращения в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате по ранее заключенным договорам.
Как следует из вступившего в законную силу решения Ангарского городского суда Иркутской области от 4 марта 2015 года по делу N 2-154/2015 (2-5870/2014) по иску прокурора города Ангарска в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Обществу ограниченной ответственностью "ЖилКом" о признании незаконными действий по управлению многоквартирными жилыми домами, по оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирных домах, на которое ссылается заявитель апелляционной жалобы, в ходе судебного разбирательства прокурор в связи с представлением ответчиком документов, подтверждающих законность управления многоквартирными домами, отказался от исковых требований в части признания незаконными действий по управлению многоквартирными домами и по оказанию по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе, по многоквартирному жилому дому N 25 микрорайона 6а г. Ангарска, производство по делу в данной части прекращено.
При установленных обстоятельствах ссылка заявителя апелляционной жалобы на указанный судебный акт несостоятельна и не подтверждает приведенные им доводы об отсутствии у истца оснований для предъявления настоящего иска.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции предпринимателем доводов об отсутствии у ООО "ЖилКом" права на предъявление иска по приведенным мотивам не приводились.
Суд апелляционной инстанции также считает необоснованной позицию заявителя апелляционной жалобы о неверном толковании судом первой инстанции условий пунктов 2.1. и 3.1.1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, во исполнение которого были заключены договоры аренды между ООО "Жилищная компания" и предпринимателем Вервекиным Э.А. Пунктом 3.1.1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06 прямо предусмотрено право управляющей организации от имени и за счет собственников заключать договоры аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды и т.д.).
Отклоняя доводы предпринимателя об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы, суд апелляционной инстанции учитывает, что последним не представлены доказательства уплаты взыскиваемой суммы задолженности по ранее заключенным договорам аренды ни ООО "Жилищная компания", ни ООО "ЖилКом".
Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеприведенным мотивам.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 марта 2015 года по делу N А19-15653/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2015 N 04АП-2309/2015 ПО ДЕЛУ N А19-15653/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2015 г. по делу N А19-15653/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Вервекина Эдуарда Анатольевича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 марта 2015 года по делу N А19-15653/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЖилКом" (ОГРН 1133801003456, ИНН 3801125977; место нахождения: 665821, Иркутская область, г. Ангарск, 279-й кв-л, стр. 5, офис 3) к индивидуальному предпринимателю Вервекину Эдуарду Анатольевичу (ОГРНИП 305380105900048, ИНН 380101483138; место нахождения: Иркутская область, г. Ангарск),
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Бебякин Николай Михайлович (г. Ангарск),
о взыскании 427 379 руб. 64 коп. (суд первой инстанции: Габескирия М.Н.),
в отсутствие в судебном заседании представителей сторон,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ЖилКом" (далее - истец, ООО "ЖилКом") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Вервекину Эдуарду Анатольевичу (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 427 379 руб. 64 коп., составляющей на основании договоров аренды N 136А/11, 139А/11 от 01.12.2011 задолженность по арендной плате.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил иск, потребовав взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору N 136А/11 в сумме 378691 руб. 55 коп. за период с 01.05.2012 по 05.09.2014, пени в сумме 44 133 руб. 51 коп.; задолженность по арендной плате по договору N 139А/11 в сумме 9220 руб. 80 коп. за период с 01.12.2011 по 25.08.2014, пени в сумме 1841 руб. 84 коп.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 29 декабря 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бебякин Николай Михайлович.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 марта 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
С предпринимателя Вервекина Эдуарда Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЖилКом" взысканы сумма 365026 руб. 51 коп. - арендная плата по договору N 136А/11, сумма 3458 руб. 11 коп. - неустойка; сумма 8976 руб. - арендная плата по договору N 139А/11, сумма 978 руб. - неустойка; сумма 10185 руб. 33 коп. - расходы по госпошлине.
В удовлетворении остальной части иска отказано.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 309, 330, 421, 432, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании долга и неустойки, поскольку ответчик доказательств внесения в полном объеме арендных платежей за пользование нежилым помещением и за пользование участком на стене жилого дома не представил.
Отказывая в части требований, суд исходил из того, что изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы с 01.04.2014 необоснованно.
Предприниматель Вервекин Э.А., не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, по мотивам неполного выяснения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения судом норм материального и процессуального права.
Предприниматель указывает, что судом не учтено, что у истца отсутствуют правовые основания для предъявления настоящего иска. В материалы дела не представлены доказательства принятия общим собранием собственников многоквартирного жилого дома решения о выборе ООО "ЖилКом" в качестве управляющей организации, заключения договора ООО "ЖилКом" с собственниками многоквартирного дома. Договор управления многоквартирным домом N 25 микрорайона 6а города Ангарска N 38Д/06 от 01.01.2006 был заключен с ООО "Жилищная компания", при этом в порядке реорганизации в форме выделения ООО "ЖилКом" из ООО "Жилищная компания" не могли быть переданы обязанности по указанному договору управления ООО "ЖилКом". Управление многоквартирными домами в г. Ангарске осуществлялось с 27.08.2013 ООО "ЖилКом" без законных оснований, что установлено в ходе прокурорской проверки и подтверждено решением Ангарского городского суда по делу N 2-154/2015 (2-5870/2014).
По мнению заявителя апелляционной жалобы, толкование пункта 3.1.1 и пункта 2.1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06 свидетельствует о том, что правомочие истца по заключению договоров аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды и т.д.) не относится по своей правовой природе к договорам подряда или договорам оказания услуг, которые должны заключаться для жизнеобеспечения собственников (или нанимателей и членов семьи нанимателя), а также поддержания многоквартирного дома в надлежащей техническом и санитарном состоянии.
В материалы дела не представлены документы, подтверждающие принятие решения собственниками многоквартирного дома о сдаче в аренду подвального помещения и участка на стене многоквартирного дома, указанные в рамках договоров аренды N 136А/11 и N 139А/11, о предоставлении полномочий истцу заключать указанные договоры от имени собственников, а также об установлении существенных условий заключаемого договора (площадь, расположение помещения, размер арендной платы). Недействительная сделка не влечет правовых последствий, оснований для взыскания арендной платы не имеется.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО "ЖилКом" указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы предпринимателя, просит оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 25.06.2015.
Стороны своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В связи с длительным отсутствием в связи с нахождением в отпуске судьи Желтоухова Е.В. на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением заместителя председателя Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2015 года в составе суда, рассматривающего дело, произведена замена судьи Желтоухова Е.В. на судью Никифорюк Е.О., в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы проведено с самого начала.
Судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщены в качестве дополнительных доказательств документы, представленные ООО "ЖилКом" в опровержение доводов апелляционной жалобы (копии договора N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014 с приложениями).
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, изучив материалы дела и дополнительно представленные доказательства, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании пункта 2.1 заключенного Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищная компания" (исполнителем) с собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Агарск, 6а микрорайон, д. N 25 (собственниками), договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, собственники помещений в жилом многоквартирном доме, на основании общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом - выбор управляющей организации "исполнителя", поручают, а исполнитель принимает на себя обязанность в течение согласованного сторонами срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, а собственники (или наниматели, члены семьи нанимателя) обязуются вносить платежи в пределах утвержденных тарифов и нормативов.
Согласно пункту 3.1. 1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, управляющая организация обязалась от имени и за счет собственников заключать соответствующие договоры при выполнении работ (услуг), необходимых для жизнеобеспечения собственников (или нанимателей и членов семьи нанимателя), а также поддержания многоквартирного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии, в том числе, договоры аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды и т.д.).
На основании пункта 1.1 заключенного ООО "Жилищная компания" (арендодателем) с индивидуальным предпринимателем Вервекиным Эдуардом Анатольевичем (арендатором) договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11, арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом, передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение общей площадью 73,3 кв. м, находящееся под квартирами N N 2 и 3 в пятиэтажном газозолобетонном жилом доме, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, для использования под магазин непродовольственных товаров. Местоположение помещения определяется в соответствии с приложением N 1 к договору.
В соответствии с пунктом 2.3.1 договора арендатор обязался своевременно, в сроки, установленные договором, вносить арендную плату за пользование помещением.
Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата по договору за помещение начинает исчисляться с 01.09.2011.
В соответствии с пунктом 3.2.1 договора, арендная плата включает в себя ежемесячный фиксированный платеж (плата за использование помещения) в сумме 12 666 руб. 24 коп. в месяц, НДС не облагается.
Согласно пунктам 3.4, 3.5 договора, внесение арендной платы за использование помещения производится с 1 по 5 число каждого текущего месяца в твердых суммах. Оплата производится в приходную кассу либо на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 4.2.1 договора, в случае не внесения арендатором платежей в сроки, установленные разделом 3 договора, начисляются пени - 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки платежа.
Согласно пункту 5.1 договора, договор вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.09.2011.
В соответствии с пунктом 5.2 договора договор действует по 30.07.2012 включительно.
Согласно пункту 5.3 договора, договор является продленным на неопределенный срок, если за месяц до окончания срока действия договора не последует письменное заявление одной из сторон о его расторжении.
В соответствии с пунктом 6.1 договора, изменение условий договора допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 30-дневный срок и оформляются соглашением.
Согласно пункту 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным уведомлением арендатора за 15 дней.
В соответствии с пунктом 6.3 договора, договор может быть расторгнут по желанию арендатора с уведомлением арендодателя за 30 ней до расторжения договора.
Согласно пункту 7.1 договора, споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются претензионным путем. Срок рассмотрения претензии 20 дней. В случае не достижения сторонами соглашения по предмету спора, он подлежит разрешению Арбитражным судом Иркутской области.
В приложении N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 указано место положения помещения передаваемого в аренду.
Помещение, указанное в приложении N 1 к договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11, передано ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2011.
На основании пункта 1.1 заключенного Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищная компания" (арендодателем) с индивидуальным предпринимателем Вервекиным Эдуардом Анатольевичем (арендатором) договора аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11, арендодатель, действуя в интересах собственников на основании договора по управлению многоквартирным домом, передает, а арендатор принимает участок на торцевой стене жилого пятиэтажного газозолобетонного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, возле подъезда с квартирами N N 31-43, для размещения рекламной информации. Общая площадь участка составляет 1,36 кв. м (1,7 м х 0,8м).
Согласно пункту 1.2 договора местоположение участка определяется в соответствии с приложением N 1 к договору.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, договор вступает в силу с 01.12.2011 и действует по 31.10.2012 включительно.
Согласно пункту 2.2 договора, договор считается ежегодно продленным на следующий календарный год, если за месяц до окончания срока действия договора не последует заявление одной из сторон о его расторжении.
В соответствии с пунктом 4.1 договора, размер платы по договору определен сторонами в размере 272 руб. в месяц, НДС не облагается.
Согласно пункту 4.2 договора, обязательства арендатора по уплате арендной платы, определенной п. 4.1 договора, возникают с 01.12.2011 и прекращаются с даты фактического возврата арендатором арендодателю данного участка по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 4.3 договора арендатор ежегодно до 25-го числа расчетного месяца, оплачивает арендодателю арендную плату, указанную в р. 4.1 договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Согласно пункту 4.5 договора оплата арендатором производится в приходную кассу либо на расчетный счет арендодателя.
В соответствии с пунктом 5.3 договора, за просрочку перечисления арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,04% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.3 договора, стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с обязательным уведомлением другой стороны за 10 календарных дней.
В соответствии с пунктом 6.4 договора, в случае одностороннего расторжения договора арендодатель возвращает часть уплаченной арендатором арендной платы пропорционально времени пользования участком.
Согласно пункту 7.2 договора, споры, возникающие при исполнении договора, разрешаются претензионным путем. Срок рассмотрения претензии 20 дней. В случае не достижения сторонами соглашения по предмету спора, он подлежит разрешению Арбитражным судом Иркутской области.
В приложении N 1 к договору аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11 указано место нахождения участка, передаваемого в аренду.
Участок, указанный в приложении N 1 к договору аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11, передан ответчику по акту приема-передачи от 01.12.2011.
Неисполнение арендатором обязательств по уплате арендной платы послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании суммы основного долга и начисленной неустойки.
Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, исходя из следующего.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального права.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, материально-правовым требованием по делу является взыскание задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку исполнения обязательства.
Фактическим основанием иска указано ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендной платы в спорный период.
Правовым основанием исковых требований являются статьи 309, 310, 606, 614, 330 Гражданского кодекса РФ.
Поскольку правоотношения сторон возникли из договора аренды, подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно пункту 1.1 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 во временное владение и пользование ответчику передано нежилое подвальное помещение общей площадью 73,3 кв. м, находящееся под квартирами N N 2 и 3 в пятиэтажном газозолобетонном жилом доме, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, для использования под магазин непродовольственных товаров.
В приложении N 1 к названному договору, подписанному представителями обеих сторон, указано местоположение арендованного помещения.
В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11 ответчику во временное владение и пользование передан участок на торцевой стене жилого пятиэтажного газозолобетонного жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, 6а микрорайон, 25 дом, возле подъезда с квартирами N N 31-43, для размещения рекламной информации. Общая площадь участка составляет 1,36 кв. м (1,7 м х 0,8м).
В приложении N 1 к названному договору, подписанному представителями обеих сторон, указано местоположение арендованного участка.
Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что сторонами в соответствии со статьями 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации согласовано условие о предмете указанных договоров, в связи с чем, довод ответчика о незаключенности названных договоров правильно признан судом первой инстанции несостоятельным.
Не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела судом доводы ответчика о том, что собственником арендованного помещения является Бебякин Н.М. Ответчик в обоснование доводы сослался на данные выписки из ЕГРП от 18.12.2014 N 02/014/2014-381, согласно которой нежилое помещение площадью 2999,5 кв. м, подвал N 1, расположенное в Иркутской области, г. Ангарск, микрорайон 6а, дом 25, с 26.01.2011 принадлежит Бебякину Н.М.
Судом установлено, что из данных указанной выписки невозможно установить факт того, что переданное по договору аренды от 01.12.2011 N 136А/11 нежилое подвальное помещение принадлежит Бебякину Н.М.
В судебное заседание 11.03.2015 истцом представлен подлинный экземпляр Технического паспорта на жилой дом, расположенный в микрорайоне 6а, N 25 г. Ангарска, который обозрен в судебном заседании, изготовлены копии.
Исходя из приложенной к Техническому паспорту плана-схемы следует, что жилой дом N 25 состоит из нескольких блок-секций, под которыми находятся подвальные помещения.
Присутствовавший в судебном заседании представитель истца указал блок-секцию, под которой находится переданное ответчику в аренду подвальное помещение.
Согласно данным выписки из ЕГРП от 18.12.2014 N 02/014/2014-381, часть принадлежащего Бебякину Н.М. помещения общей площадью 72,4 кв. м обременено арендой и расположено в магазине "Ангарский".
Истцом в материалы дела представлены акты от 26.12.2014, составленные комиссией в составе управдома, мастера и подписанные жильцами квартир N N 4 и 11, согласно которому по адресу: 6 микрорайон, дом 25, в подвальном помещении, находящемся под квартирами N N 2 и 3, осуществляет деятельность магазин "Second hand".
Представитель истца также пояснил, что в арендованном ответчиком подвальном помещении ИП Вервекин Э.А. расположил магазин "Second hand".
Ответчик, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, свидетельствующих о том, что арендованное им по договору N 136А/11 помещение расположено в подвальном помещении, принадлежащем третьему лицу. Бебякин Н.М. таких доказательств суду также не представил.
С учетом указанных обстоятельств, следует признать, что ответчиком не доказан факт того, что арендованное им на основании договора от 01.12.2011 N 136А/11 помещение принадлежит Бебякину Н.М.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11, договор действует по 30.07.2012 включительно.
Согласно пункту 5.3 договора договор является продленным на неопределенный срок, если за месяц до окончания срока действия договора не последует письменное заявление одной из сторон о его расторжении.
Согласно пункту 6.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным уведомлением арендатора за 15 дней.
В соответствии с пунктом 6.3 договора договор может быть расторгнут по желанию арендатора с уведомлением арендодателя за 30 ней до расторжения договора.
Судом установлено, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о возврате ответчиком арендованного по договору N 136А/11 помещения арендодателю, в связи с чем, следует признать, что ответчик продолжил пользоваться помещением после 30.07.12 без возражений со стороны арендодателя. Таким образом, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В адресованном ООО "ЖилКлм" заявлении от 29.11.2012 N 5467 Вервекин Э.А. заявил о расторжении договора от 01.12.2011 N 136А/11, с 01.12.2012.
Истцом не отрицается факт получения 29.11.2012 заявления ответчика N N 5466, 5467 о расторжении договора от 01.12.2011 N 136А/11.
Названное подтверждается пояснениями истца в отзыве на возражения ответчика (л.д. 138, т. 1).
При указанных обстоятельствах, в соответствии с п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.3 договора от 01.12.2011 N 136А/11 указанный договор считается расторгнутым с 30.12.2012.
Согласно пункту 6.3 договора аренды участка на стене жилого дома N 139А/11, стороны вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с обязательным уведомлением другой стороны за 10 календарных дней.
В адресованном Вервекину Э.А. уведомлении от 10.12.2013 N 919 истец уведомил ответчика о расторжении договора от 01.12.20111 N 139А/11 с 10.12.2013.
Факт получения указанного уведомления ответчиком не отрицается и подтверждается пояснениями ответчика, изложенными в возражениях на исковое заявление (стр. 123, т. 1).
При названных обстоятельствах, на основании пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договора от 01.12.2011 N 139А/11 указанный договор считается расторгнутым с 20.12.2013.
Ответчиком не представлены доказательства возвращения арендованных на основании указанных договоров нежилого помещения и участка на стене жилого дома, в связи с чем, истец на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Заявителем апелляционной жалобы и истцом возражений относительно вышеприведенных выводов суда первой инстанции не заявлено, судом апелляционной инстанции оснований для признания их необоснованными не установлено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 3.2.1 и 3.4 договора от 01.12.2011 N 136А/11 ежемесячный платеж составляет сумму 12 666 руб. 24 коп., который возмещается с 1 по 5 число каждого текущего месяца в твердых суммах.
Согласно пунктам 4.1 и 4.3 договора от 01.12.2011 N 139А/11 ежемесячные арендные платежи составляют сумму 272 руб., которые оплачиваются до 25 числа расчетного месяца.
Присутствовавший в судебном заседании 27.11.2014 представитель истца указал, что арендная плата увеличилась с 01.04.2014, в связи с переходом истца на общую систему налогообложения, с апреля 2014 года в арендную плату включен НДС.
В адресованных ответчику уведомлениях от 16.04.2014 истец указал на то, что с 01.04.2014 ООО "ЖилКом" перешло на общую систему налогообложения, в связи с чем по договорам от 01.12.201 N N 136А/11, 139А/11 начисление арендных платежей будет производится с учетом НДС, предложив ответчику в течение 10 дней с момента получения уведомлений обратиться в юридический отдел для заключения дополнительных соглашений. В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно пункту 3.3 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 размер арендной платы может быть пересмотрен в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, Иркутской области и актами местного самоуправления. Об изменении размера арендной платы арендодатель обязан уведомить арендатора.
В соответствии с пунктом 6.1. договора от 01.12.2011 N 136А/11, изменение условий настоящего договора допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в тридцатидневный срок и оформляются соглашением.
В материалы дела не представлены доказательства подписания сторонами соглашения об изменении условий договоров N N 136А/11, 139А/11 в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6.1 договора от 01.12.2011 N 136А/11, пунктом или в судебном порядке.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правильно исходил из того, что изменение истцом размера арендной платы с 01.04.2014 необоснованно.
Исходя из согласованного сторонами в пункте 3.2.1 договора аренды нежилого помещения от 01.12.2011 N 136А/11 ежемесячного размера арендной платы в сумме 12 666 руб. 24 коп., размер арендной платы за период с мая 2012 года по сентябрь 2014 года составит сумму 367 320 руб. 36 коп.
Вместе с тем, истец согласно расчету задолженности по договору от 01.12.2011 N 136А/11 за май 2012 года начислил ответчику арендную плату в сумме 10 357 руб. 31 коп., в связи с чем, арендные платежи за указанный период составляют сумму 365 026 руб. 51 коп.
Исходя из согласованного сторонами по договору от 01.12.2011 N 139А/11 ежемесячного размера арендной платы в размере 272 руб., арендная плата за период с 01.12.2011 по 31.08.2014 составит сумму 8 967 руб.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Ответчиком не представлены в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательства надлежащего исполнения обязательств по уплате арендной платы, в связи с чем у суда первой инстанции имелись правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.12.201 N 136А/11 в размере 365 026 руб. 51 коп., по договору аренды участка на стене жилого дома от 01.12.2011 N 139А/11 в размере 8 976 руб. Расчет задолженности судом первой инстанции проверен, признан обоснованным в указанной части.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В обоснование требования о взыскании неустойки в размере 44 133 руб. 51 коп. за период с 06.05.2012 по 18.08.2014 (договор от 01.12.2011 N 136А/11) и в размере 1 841 руб. 84 коп. за период с 26.12.2011 по 18.09.2011 (договор от 01.12.2011 N 139А/11) истец ссылается на невозмещение ответчиком арендных платежей за период с мая 2012 года по сентябрь 2014 года (договор от 01.12.2011 N 136А/11) и за период с декабря 2011 по август 2014 года (договор от 01.12.2011 N 139А/11).
Форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена.
Учитывая, что договор от 01.12.2011 N 136А/11 расторгнут с 30.12.2013, а договор от 01.12.2011 N 139А/11 расторгнут с 20.12.2013, требование о взыскании договорной неустойки за период с 20.12.2012 по 18.09.2014 (договор от 01.12.2011 N 136А/11) и за период с 20.12.2013 по 18.09.2014 (договор от 01.12.2011 N 139А/11) признано судом первой инстанции необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Возражений относительно данных выводов суда сторонами не заявлено.
Исходя из условий пункта 4.2.1 договора от 01.12.2011 N 136А/11 и действующей 14.09.2012 ставки рефинансирования Банка России - 8,25% годовых, неустойка за период с 06.05.2012 по 29.12.2012 составит сумму 3 458 руб. 11 коп.; исходя из условий пункта 5.3 договора от 01.12.2011 N 139А/11 неустойка за просрочку возмещения арендной платы за период с 26.12.2011 по 19.12.2013 составит сумму 978 руб., которая на основании статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскана судом первой инстанции с ответчика в пользу истца.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы о ненадлежащем истце, не установил оснований для признания из обоснованными, в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании пункта 2.1 заключенного Обществом с ограниченной ответственностью "Жилищная компания" (исполнителем) с собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Агарск, 6а микрорайон, д. N 25 (собственниками), договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, собственники помещений в жилом многоквартирном доме, на основании общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом - выбор управляющей организации "исполнителя", поручают, а исполнитель принимает на себя обязанность в течение согласованного сторонами срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, а собственники (или наниматели, члены семьи нанимателя) обязуются вносить платежи в пределах утвержденных тарифов и нормативов.
Обращаясь в суд первой инстанции с настоящим иском, ООО "ЖилКом" указывало на то, что в связи с реорганизацией ООО "Жилищная Компания" в форме выделения, права и обязанности по договору управления многоквартирным домом N 38Д/06 от 01.01.2006 были переданы компании ООО "ЖилКом".
В обоснование возражений на доводы апелляционной жалобы обществом представлена копия договора N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014, заключенного между ООО "ЖилКом" (управляющая организация) и собственниками многоквартирного дома в лице уполномоченного собственника для подписания договора управления многоквартирным домом N 25 микрорайона 6а г. Ангарска Иркутской области, от имени всех собственников, согласно условиям которого управляющая организация по заданию собственников в соответствии с приложениями к настоящему договору в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, а собственники обязуются вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги в пределах утвержденных тарифов и нормативов (пункт 2.2 договора).
В обязанности управляющей организации входит, в том числе, управление общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 3.1.1. договора); недопущение использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без соответствующего согласования с членами совета дома, при этом, средства, поступившие на счет управляющей организации от использования общего имущества собственников направляются на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за вычетом управленческого вознаграждения (пункт 3.1.4); осуществление отдельного учета денежных средств, поступивших от собственников на оплату коммунальных услуг, оплату за жилое и нежилое помещение, арендной платы и денежных средств, поступивших от собственников и арендаторов на управленческое вознаграждение (пункт 3.1.8.). Управляющая организация вправе принимать от собственников и нанимателей плату за жилое и нежилое помещение, коммунальные услуги, а также за прочие услуги, предусмотренные договором; предъявлять собственникам (нанимателям) помещений исковые заявления (судебные приказы) о взыскании задолженности по оплате за жилое и нежилое помещение, коммунальные и прочие услуги в случае их несвоевременной или неполной оплаты, с учетом п. 6.8 настоящего договора (начисление пени) (пункты 4.1.1, 4.1.2 договора).
Согласно пунктам 9.1 - 9.3 договора N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014 условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 27 августа 2013 года; договор вступает в силу с момента распространения его условий на отношения сторон и продолжает действовать в течение одного года; в случае если за три месяца до окончания действия договора ни одна из сторон не заявит о его расторжении или пересмотре, договор считается пролонгированным на тот же срок на прежних условиях.
К договору N 123/14-У управления многоквартирным домом от 30.12.2014 представлен протокол подсчета голосов собственников, принимавших участие во внеочередном общем собрании (в форме заочного голосования) собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Ангарск, 6а микрорайон, дом 25, от 27.12.2014.
Следовательно, на момент предъявления иска и рассмотрения дела в суде ООО "ЖилКом" было наделено полномочиями на управление общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе и путем обращения в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате по ранее заключенным договорам.
Как следует из вступившего в законную силу решения Ангарского городского суда Иркутской области от 4 марта 2015 года по делу N 2-154/2015 (2-5870/2014) по иску прокурора города Ангарска в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к Обществу ограниченной ответственностью "ЖилКом" о признании незаконными действий по управлению многоквартирными жилыми домами, по оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирных домах, на которое ссылается заявитель апелляционной жалобы, в ходе судебного разбирательства прокурор в связи с представлением ответчиком документов, подтверждающих законность управления многоквартирными домами, отказался от исковых требований в части признания незаконными действий по управлению многоквартирными домами и по оказанию по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе, по многоквартирному жилому дому N 25 микрорайона 6а г. Ангарска, производство по делу в данной части прекращено.
При установленных обстоятельствах ссылка заявителя апелляционной жалобы на указанный судебный акт несостоятельна и не подтверждает приведенные им доводы об отсутствии у истца оснований для предъявления настоящего иска.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции предпринимателем доводов об отсутствии у ООО "ЖилКом" права на предъявление иска по приведенным мотивам не приводились.
Суд апелляционной инстанции также считает необоснованной позицию заявителя апелляционной жалобы о неверном толковании судом первой инстанции условий пунктов 2.1. и 3.1.1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06, во исполнение которого были заключены договоры аренды между ООО "Жилищная компания" и предпринимателем Вервекиным Э.А. Пунктом 3.1.1 договора управления многоквартирным домом от 01.01.2006 N 38Д/06 прямо предусмотрено право управляющей организации от имени и за счет собственников заключать договоры аренды на общее имущество в многоквартирном доме (подвалы, проходные подъезды и т.д.).
Отклоняя доводы предпринимателя об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы, суд апелляционной инстанции учитывает, что последним не представлены доказательства уплаты взыскиваемой суммы задолженности по ранее заключенным договорам аренды ни ООО "Жилищная компания", ни ООО "ЖилКом".
Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеприведенным мотивам.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 марта 2015 года по делу N А19-15653/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)