Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 1032600752799) - Абакумова М.И. (доверенность от 05.11.2014), ответчика - индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ИНН 263205328190, ОГРНИП 304263224500073), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2014 (судья Ващенко А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу N А63-14120/2013, установил следующее.
ЗАО "Региональный деловой центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Остапенко Т.А. (далее - предприниматель) о взыскании 51 842 рублей 35 копеек задолженности по расходам на содержание общего имущества.
Решением суда от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.08.2014, исковые требования удовлетворены, с предпринимателя в пользу общества взыскано 51 842 рубля 35 копеек задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель частично оплатил оказанные услуги по содержанию общего имущества делового центра.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- - суды не учли, что собственники помещений не утверждали состав общего имущества;
- - расчет истца не подтверждает размер доли предпринимателя в составе общего имущества;
- - до внесения изменений в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество расходы на содержание общего имущества, зарегистрированного за ЗАО "Аксон-Н", подлежат отнесению на собственника;
- - представленный истцом расчет не детализирован, отсутствует разбивка по расходам (коммунальные услуги, содержание общего имущества и так далее);
- - отсутствует расчет отдельно по видам оказанных услуг с учетом доли собственников мест общего пользования;
- - истец не обосновал заявленную сумму исковых требований.
В судебном заседании стороны поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом заключенного ЗАО "Строительное объединение "Аксон" (заказчик) и гражданами Федоренко Л.Е. и Остапенко Т.А. (дольщики) договора от 12.02.2002 N 0214/2002 явилось объединение финансовых и производственных ресурсов для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр" в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 53 (адрес возведенного объекта: улица Крайнего, 49/улица Октябрьская, 17, далее - административное здание). В счет переданных дольщиками средств заказчик должен был осуществить строительство административного здания и предоставить в нем офисное помещение N 212 на втором этаже, площадью 43,46 кв. м.
Пунктом 4.5 договора в обязанность дольщикам вменено заключение с заказчиком или с другим юридическим лицом по представлению заказчика договора на комплексное управление административным зданием, в том числе предоставление коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и ремонту здания в целом и мест общего пользования, охране и других услуг.
Предприниматель является собственником расположенного в административном здании помещения площадью 40 кв. м, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 (т. 2, л.д. 14).
ЗАО "Строительное объединение "Аксон" выступило единственным учредителем общества; один из видов деятельности последнего - управление объектами недвижимости.
Направленный обществом договор от 27.02.2010 N 10/10-С на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания предприниматель подписал с оговоркой о наличии протокола разногласий. Сведений о принятии управляющей компанией условий договора с учетом протокола разногласий материалы дела не содержат.
Внеочередным общим собранием собственников помещений в административном здании 27.02.2010 принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания, а также сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (протокол общего собрания от 27.02.2010; т. 1, л.д. 21-26). Аналогичные решения собственников оформлены протоколами общего собрания собственников от 28.02.2011 (т. 1, л.д. 27-34) и 14.03.2012 (т. 1, л.д. 35-40).
Согласно имеющимся в материалах дела сметам и тарифам на 2011 и 2012 год на содержание здания Делового центра общим собранием утвержден тариф на услуги управляющей компании, включающий в себя плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, и составивший 38 рублей 56 копеек за 1 кв. м, принадлежащих собственникам помещений общей площадью 9 798,48 кв. м в 2011 году и 37 рублей 57 копеек в 2012 году. Документы также содержат сведения о тарифах городских коммунальных организаций (вода, электроэнергия, тепловая энергия, обслуживание лифтов, спецавтоматика, вывоз твердых бытовых отходов).
С учетом того, что предприниматель с января 2011 года по февраль 2013 года несвоевременно и не в полном объеме произвел оплату коммунальных и административно-хозяйственных расходов, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям предприниматель оплачивал оказанные услуги частично, отказываясь оплачивать содержание группы обеспечения безопасности и содержание управления, ссылаясь на незаключенность договора.
Спор возник в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по возмещению (в соответствующей части) управляющей компании расходов на содержание общего имущества здания делового центра, созданного в порядке долевого строительства.
Отношения собственников помещений в объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, урегулированы в статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищного кодекса) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса.
Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Обязанность предпринимателя (собственника нежилых помещений в здании делового центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе (статьи 210, 249, 289, 290 Кодекса) и следует из разъяснений, изложенных в Постановлении от 23.07.2009 N 64.
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса и пунктом 17 Правил размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из того, что факт пользования помещениями общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом общего собрания собственников помещений в административно-бытовом здании приняты решения о заключении договора с обществом на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра, об утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности, техническому обслуживанию здания и содержанию управляющей компании и соответствующих тарифов, которые на день рассмотрения дела не признаны недействительными.
Суды, оценив имеющиеся в деле документы, установили, что расчет расходов произведен управляющей компанией исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (в 2011 году - 38 рублей 56 копеек, в 2012 году - 37 рублей 57 копеек) и площади принадлежащих предпринимателю помещений. Расчеты управляющей компании соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Довод кассационной жалобы предпринимателя о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием утвержденного собственниками помещений состава общего имущества здания делового центра несостоятелен.
Критерии отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) и перечень таких объектов содержит пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса и пункт 2 Правил.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 - 9 Правил.
Арбитражным судом Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, определен состав помещений, являющихся общей долевой собственностью собственников помещений в здании. Размер затрат каждого из собственников помещений в здании по содержанию общего имущества определен истцом с учетом утвержденного тарифа пропорционально его доле в общем имуществе.
Из доводов жалобы видно, что предприниматель фактически оспаривает обоснованность затрат, включенных в тариф на содержание здания, утвержденный общим собранием собственников помещений. Однако в материалах дела отсутствует судебный акт по спору об экономической обоснованности затрат, отнесенных к обслуживанию общего имущества здания и включенных в состав тарифа на его обслуживание.
Довод заявителя жалобы о неподтвержденности размера заявленных требований подлежит отклонению, как противоречащий материалам дела. Обществом представлены помесячные расчеты задолженности предпринимателя и счета, выставляемые ему в течение 2011 и 2012 годов, которые предпринимателем оплачены частично, с указанием на отсутствие договора управления. Однако несогласие предпринимателя в части выбора общим собранием компании, оказывающей услуги по управлению общим имуществом, не является основанием для отказа в иске.
Доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу N А63-14120/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 15.12.2014 ПО ДЕЛУ N А63-14120/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2014 г. по делу N А63-14120/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Региональный деловой центр" (ИНН 2632070172, ОГРН 1032600752799) - Абакумова М.И. (доверенность от 05.11.2014), ответчика - индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны (ИНН 263205328190, ОГРНИП 304263224500073), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Остапенко Татьяны Алексеевны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2014 (судья Ващенко А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу N А63-14120/2013, установил следующее.
ЗАО "Региональный деловой центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Остапенко Т.А. (далее - предприниматель) о взыскании 51 842 рублей 35 копеек задолженности по расходам на содержание общего имущества.
Решением суда от 22.05.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.08.2014, исковые требования удовлетворены, с предпринимателя в пользу общества взыскано 51 842 рубля 35 копеек задолженности. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель частично оплатил оказанные услуги по содержанию общего имущества делового центра.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- - суды не учли, что собственники помещений не утверждали состав общего имущества;
- - расчет истца не подтверждает размер доли предпринимателя в составе общего имущества;
- - до внесения изменений в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество расходы на содержание общего имущества, зарегистрированного за ЗАО "Аксон-Н", подлежат отнесению на собственника;
- - представленный истцом расчет не детализирован, отсутствует разбивка по расходам (коммунальные услуги, содержание общего имущества и так далее);
- - отсутствует расчет отдельно по видам оказанных услуг с учетом доли собственников мест общего пользования;
- - истец не обосновал заявленную сумму исковых требований.
В судебном заседании стороны поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предметом заключенного ЗАО "Строительное объединение "Аксон" (заказчик) и гражданами Федоренко Л.Е. и Остапенко Т.А. (дольщики) договора от 12.02.2002 N 0214/2002 явилось объединение финансовых и производственных ресурсов для совместного строительства административно-бытового здания "Деловой центр" в г. Пятигорске по ул. Крайнего, 53 (адрес возведенного объекта: улица Крайнего, 49/улица Октябрьская, 17, далее - административное здание). В счет переданных дольщиками средств заказчик должен был осуществить строительство административного здания и предоставить в нем офисное помещение N 212 на втором этаже, площадью 43,46 кв. м.
Пунктом 4.5 договора в обязанность дольщикам вменено заключение с заказчиком или с другим юридическим лицом по представлению заказчика договора на комплексное управление административным зданием, в том числе предоставление коммунальных услуг, услуг по эксплуатации и ремонту здания в целом и мест общего пользования, охране и других услуг.
Предприниматель является собственником расположенного в административном здании помещения площадью 40 кв. м, что подтверждено имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.04.2008 (т. 2, л.д. 14).
ЗАО "Строительное объединение "Аксон" выступило единственным учредителем общества; один из видов деятельности последнего - управление объектами недвижимости.
Направленный обществом договор от 27.02.2010 N 10/10-С на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания предприниматель подписал с оговоркой о наличии протокола разногласий. Сведений о принятии управляющей компанией условий договора с учетом протокола разногласий материалы дела не содержат.
Внеочередным общим собранием собственников помещений в административном здании 27.02.2010 принято решение об утверждении договора с управляющей компанией на выполнение работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации административного здания, а также сметы расходов по обеспечению безопасности здания, его техническому обслуживанию и по содержанию управляющей компании (протокол общего собрания от 27.02.2010; т. 1, л.д. 21-26). Аналогичные решения собственников оформлены протоколами общего собрания собственников от 28.02.2011 (т. 1, л.д. 27-34) и 14.03.2012 (т. 1, л.д. 35-40).
Согласно имеющимся в материалах дела сметам и тарифам на 2011 и 2012 год на содержание здания Делового центра общим собранием утвержден тариф на услуги управляющей компании, включающий в себя плату за техническое обслуживание инженерных систем, уборку мест общего пользования, содержание управляющей компании, обеспечение безопасности и текущий ремонт мест общего пользования, и составивший 38 рублей 56 копеек за 1 кв. м, принадлежащих собственникам помещений общей площадью 9 798,48 кв. м в 2011 году и 37 рублей 57 копеек в 2012 году. Документы также содержат сведения о тарифах городских коммунальных организаций (вода, электроэнергия, тепловая энергия, обслуживание лифтов, спецавтоматика, вывоз твердых бытовых отходов).
С учетом того, что предприниматель с января 2011 года по февраль 2013 года несвоевременно и не в полном объеме произвел оплату коммунальных и административно-хозяйственных расходов, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением. Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям предприниматель оплачивал оказанные услуги частично, отказываясь оплачивать содержание группы обеспечения безопасности и содержание управления, ссылаясь на незаключенность договора.
Спор возник в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по возмещению (в соответствующей части) управляющей компании расходов на содержание общего имущества здания делового центра, созданного в порядке долевого строительства.
Отношения собственников помещений в объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, урегулированы в статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Участник долевого строительства, кроме права собственности на объект долевого строительства, приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в таком объекте (многоквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64), отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Согласно статье 1 указанного Федерального закона участник долевого строительства кроме права собственности на помещение в многоэтажном здании приобретает также и право общей долевой собственности на общее имущество в нем.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Кодекса.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищного кодекса) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья. Собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса.
Пунктом 33 Правил предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
В соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества возлагается на всех собственников (иных правообладателей) как жилых, так и нежилых помещений. При этом отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества.
Обязанность предпринимателя (собственника нежилых помещений в здании делового центра) возместить стоимость услуг управляющей компании по содержанию общего имущества (соразмерно его доле в праве на общее имущество) основана на законе (статьи 210, 249, 289, 290 Кодекса) и следует из разъяснений, изложенных в Постановлении от 23.07.2009 N 64.
В соответствии со статьями 44, 155, 156, 158, 162, 164 Жилищного кодекса и пунктом 17 Правил размер платы собственников помещений за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса решение на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов принимающих участие на данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходили из того, что факт пользования помещениями общего пользования подтвержден. Доказательства оплаты ответчиком не представлены. Протоколом общего собрания собственников помещений в административно-бытовом здании приняты решения о заключении договора с обществом на выполнение работ по содержанию и предоставлению услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации здания делового центра, об утверждении сметы расходов по обеспечению безопасности, техническому обслуживанию здания и содержанию управляющей компании и соответствующих тарифов, которые на день рассмотрения дела не признаны недействительными.
Суды, оценив имеющиеся в деле документы, установили, что расчет расходов произведен управляющей компанией исходя из утвержденных на общем собрании собственников помещений тарифов на содержание общего имущества здания (в 2011 году - 38 рублей 56 копеек, в 2012 году - 37 рублей 57 копеек) и площади принадлежащих предпринимателю помещений. Расчеты управляющей компании соответствуют правовым позициям, сформулированным в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10.
Довод кассационной жалобы предпринимателя о необходимости отказа в иске в связи с отсутствием утвержденного собственниками помещений состава общего имущества здания делового центра несостоятелен.
Критерии отнесения объектов к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) и перечень таких объектов содержит пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса и пункт 2 Правил.
Подпунктом "а" пункта 1 Правил предусмотрено, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 04.04.2007 N 6037-РМ/07 разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества, вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса и пунктами 2 - 9 Правил.
Арбитражным судом Ставропольского края от 04.04.2012 по делу N А63-11653/2010, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, определен состав помещений, являющихся общей долевой собственностью собственников помещений в здании. Размер затрат каждого из собственников помещений в здании по содержанию общего имущества определен истцом с учетом утвержденного тарифа пропорционально его доле в общем имуществе.
Из доводов жалобы видно, что предприниматель фактически оспаривает обоснованность затрат, включенных в тариф на содержание здания, утвержденный общим собранием собственников помещений. Однако в материалах дела отсутствует судебный акт по спору об экономической обоснованности затрат, отнесенных к обслуживанию общего имущества здания и включенных в состав тарифа на его обслуживание.
Довод заявителя жалобы о неподтвержденности размера заявленных требований подлежит отклонению, как противоречащий материалам дела. Обществом представлены помесячные расчеты задолженности предпринимателя и счета, выставляемые ему в течение 2011 и 2012 годов, которые предпринимателем оплачены частично, с указанием на отсутствие договора управления. Однако несогласие предпринимателя в части выбора общим собранием компании, оказывающей услуги по управлению общим имуществом, не является основанием для отказа в иске.
Доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу N А63-14120/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.САВЕНКО
Л.И.САВЕНКО
Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Ю.В.РЫЖКОВ
В.Ф.КУХАРЬ
Ю.В.РЫЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)