Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чирков А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Софиной И.М.,
судей Фроловой Ж.А., Клепчи С.Н.,
при секретаре судебного заседания Г.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 17 апреля 2014 года гражданское дело по иску С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.), Л.В., Ж., П., К.А.А., А., Г.И. к ООО "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения", ООО "Управляющая компания "Лидер" о возложении обязанности,
по апелляционным жалобам С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.), Л.В., Ж., К.А.А., А., Г.И., ООО "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения", ООО "Управляющая компания "Лидер" на решение Курганского городского суда Курганской области от 26 декабря 2013 года, которым постановлено:
в исковых требованиях ,,, Ф.,
,,,,,, к ООО "СМУ КПД" о возложении обязанности отказать.
Исковые требования ,,, Ф. ,,,,,,, к ООО "УК "Лидер" о возложении обязанности удовлетворить частично.
Обязать ООО "УК "Лидер" выполнить в доме находящемся по адресу:, следующий текущий ремонт:
- - выполнить зачеканку образовавшихся трещин штукатурки с последующей окраской;
- - завершить работы по ремонту мест общего пользования;
- - произвести демонтаж монтажных петель на проходных лоджиях;
- - произвести ремонт откосов дверей;
- - выполнить окраску дверей поэтажных коридоров;
- - выполнить ремонт фасадов 1 - 2 этажей;
- - выполнить ремонт парапетных сливов;
- - расчистить лоджии от мусора,
- выполнить на техническом этаже изоляцию трубопроводов.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО "УК "Лидер" в доход муниципального образования город Курган руб. в счет госпошлины.
Заслушав доклад судьи Софиной И.М. об обстоятельствах дела, объяснения истца Г.И., представителя истцов С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.) Н.А., Л.В., Ж., К.А.А., А., Г.И. - К.О., представителя ответчика ООО "УК "Лидер" - К.Е., судебная коллегия
установила:
С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.) Н.А., Л.В., Ж., П., К.А.А., А., Г.И. обратились в суд с исками к ООО "СМУ КПД", ООО "УК "Лидер" о возложении обязанности устранить выявленные нарушения в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в силу. Просили обязать ответчиков выполнить следующие работы:
- - в коридорах общего пользования на этажах с 3 по 11 и с 13 по 17 на полу заменить расколовшуюся, вздувшуюся половую плитку, на стенах удалить отслоившуюся и вздутую штукатурку, отштукатурить стены, окрасить стены до плитки, облицевать стены плиткой до покраски, на потолке устроить подвесные потолки типа "Армстронг";
- - на 18, 19 этажах в лифтовой со стен удалить отслоившуюся, вздутую штукатурку, отштукатурить и окрасить стены; на техническом этаже изолировать трубопроводы;
- - на лестничных клетках удалить отслоившуюся и вздутую штукатурку, отштукатурить и окрасить стены, окрасить потолки;
- - отрегулировать окна ПВХ, произвести их ремонт, восстановить герметизацию коробок окон и балконных дверей, изолировать откосы;
- - произвести регулировку дверей из ПВХ и дерева, устранить их механические повреждения, установить наличники и пружины;
- - на фасадной стене дома произвести ремонт, восстановить герметизацию, горизонтальных и вертикальных стыков, устранить несоответствие проектным решениям;
- - на балконах пожарного выхода с 3 по 18 этаж выполнить работы согласно проектной документации.
Определением судьи Курганского городского суда от 5 марта 2013 года гражданские дела по искам указанных выше граждан к ООО "СМУ КПД", ООО "УК "Лидер" о возложении обязанности объединены в одно производство (т. 1, л.д. 89).
В обоснование исков истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, в соответствии с заключенными с ООО "СМУ КПД" договорами купли-продажи. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО "Управляющая компания "Лидер", однако свои обязательства оно надлежащим образом не выполняет. Истцы указывали, что дом сдан в эксплуатацию с недоделками и строительными дефектами. С ноября 2008 года они обращались в ООО "СМУ КПД" с требованиями об устранении недостатков, допущенных при строительстве дома. Часть требований была удовлетворена. В июне 2012 года обращались в Государственную жилищную инспекцию Курганской области, Правительство Курганской области. В результате, их обращение было рассмотрено Департаментом строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области с выездом на место 21 августа 2012 года. Представителями Департамента с участием представителей Государственной жилищной инспекции, ООО "СМУ КПД", ООО "УК "Лидер" были выявлены следующие недостатки: повреждения облицовочной плитки цоколя жилого дома; отслоение штукатурного и окрасочного слоев внутренней отделки стен и потолков лестничных клеток и коридоров общего пользования; частичное отсутствие на полу керамической плитки, отсутствие дверных ручек и самозакрывающих пружин; наличие на полу и потолке следов частично выполненных перепланировок жильцами дома; захламленность переходной лоджии 16 этажа строительным мусором после проведенных жильцами перепланировок, наличие узкого участка для прохода; наличие механических повреждений некоторых дверей в переходных лоджиях. По итогам инспекционной проверки обслуживающему предприятию ООО "УК "Лидер" было выдано предписание об устранении выявленных нарушений в установленные сроки, которое в настоящее время не выполнено. Истцы полагали, что поскольку недостатки были выявлены в пределах гарантийного срока, то ответственность за них должен нести застройщик, которым является ООО "СМУ КПД".
В ходе судебного разбирательства истцы неоднократно исковые требования уточняли. После проведения судебной экспертизы истцы в окончательном варианте просили суд обязать ООО "СМУ КПД" в течение трех месяцев со дня вступления решения в силу выполнить следующие работы в соответствии с проектной документацией строительства дома: установить теплообменники марки "РИДАН"; в местах общего пользования на 1, 3 - 11, 13 - 17 этажах выполнить работы по устройству пола - бетонный пол мозаичного состава; выполнить утепление наружной стены фасадной части дома в соответствии с СП 50.13330.2012; устранить протекание ливневой канализации с 11 по 13 этаж; оборудовать водосливы на вентилируемом фасаде дома 1 - 2 этажи; в соответствии с проектом устранить разницу вертикальных и горизонтальных швов, в размерах швов, перепады по горизонтали в плитах керамогранита и в парапетных сливах устранить прогибы; произвести демонтаж монтажных петель на проходных лоджиях; произвести устройство откосов на проходных лоджиях; установить дверные пороги, дверные доводчики, отрегулировать возвратные пружины, установить защиту на монтажную пену; окрасить двери в поэтажных коридорах; устранить трещины кладочных швов; устранить промерзание и проветривание насквозь фасада дома (устранить недостатки наружной стены, утепления фасада и облицовки фасада); устранить недостатки системы отопления (в т.ч. недостатки теплообменника), которые приводят к ненадлежащей работе данной системы (постоянное отключение отопления), в т.ч. установить автоматическую подкачку давления внутреннего контура. Также просили суд обязать ООО "УК "Лидер" в течение трех месяцев со дня вступления решения в силу выполнить работы на 1, 3 - 11, 13 - 17 этажах, в лифтовой, в машинном отделении, на техническом этаже: удалить отслоившуюся, вздувшуюся штукатурку, оштукатурить, произвести покраску стен масляной краской; на техническом этаже произвести изоляцию труб отопления и ГВС; отрегулировать окна ПВХ; произвести герметизацию оконных коробок.
В судебном заседании истец Г.И., представитель истцов по доверенностям К.О. на исковых требованиях настаивали по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Полагали, что срок исковой давности не истек, так как жильцы дома в течение 2009 - 2012 годов неоднократно обращались с письменными заявлениями в ООО "СМУ КПД" и ООО "УК "Лидер" об устранении спорных недостатков, все недостатки выявлены в пределах гарантийного срока.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "СМУ КПД" по доверенности М. против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменных отзывах. Полагал, что пятилетний гарантийный срок, в течение которого жильцы вправе предъявлять требования об устранении строительных недостатков в отношении объекта долевого строительства, истек. Иск подан за пределами гарантийного срока. Кроме того, в отношении общего имущества данного жилого дома гарантийный срок не установлен ни договорами, ни законом. Согласно п. 9 Постановления Совета Министров СССР от 4 сентября 1978 года N 740 гарантийный срок на устранение недостатков в жилых домах составляет 2 года со дня приема дома в эксплуатацию, который также истек в отношении спорного жилого дома. Полагал требования истцов необоснованными.
В судебном заседании представители ответчика ООО "УК "Лидер" по доверенностям К.Е., С.Н.В. исковые требования истцов не признали. Указывали, что ООО "УК "Лидер" управляет домом с момента его сдачи в эксплуатацию в 2007 году. Дом сдан в эксплуатацию с недостатками, в связи с чем ООО "УК "Лидер" неоднократно в 2009 году обращалось к ООО "СМУ КПД" с просьбами об устранении указанных в исках недостатков. Полагали, что надлежащим ответчиком по заявленным истцами требованиям является ООО "СМУ КПД".
В судебном заседании представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции Курганской области по доверенности Л.А. суду подтвердила факт обращения жильцов спорного дома в июне 2012 года в инспекцию с жалобой на невыполнение ООО "УК "Лидер" своих обязанностей по содержанию общего имущества. По результатам обследования дома установлено, что для устранения недостатков необходимо проведение текущего ремонта, в связи с чем ООО "УК "Лидер" было выдано предписание о проведении данного ремонта. Поясняла, что предписание ООО "СМУ КПД" инспекция выносить не вправе, поэтому предписание было адресовано управляющей компании.
Представитель третьего лица Департамента строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие (т. 2, л.д. 74).
Представитель третьего лица Правительства Курганской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Курганским городским судом Курганской области постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, исковые требования, заявленные к ООО "СМУ КПД" и ООО "УК "Лидер", удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы указывают, что суд не дал надлежащей правовой оценки заключению экспертизы, которая была проведена не в полном объеме, и не содержит ответов на часть поставленных перед экспертами вопросов. Так, в отношении фасада дома была обследована его внешняя оболочка, без оценки качества выполненных работ по устройству фасада. Обследование фасада выше второго этажа экспертами вообще не проводилось. Не дано заключение относительно качества фасада, хотя вопрос относительно недостатков стыков на фасадной стене перед экспертами был поставлен и имел значение для истцов. Полагают, что судом не дано оценки составленным ООО "УК "Лидер" актам о нарушении теплового режима по наружным стенам. Также выражает несогласие с решением суда в части отказа в иске о возложении на ООО "СМУ КПД" обязанности по устранению выявленных экспертами производственных (строительных) недостатков, принимая во внимание, что пропуск истцами срока исковой давности судом не установлен. Истцы полагают, что ответчиком ООО "СМУ КПД" были нарушены требования Свода правил СП 50.13330.2012 в части проведения утепления наружной стены фасада дома. Неправомерными полагают выводы суда об отсутствии нарушений прав истцов установкой теплообменников по характеристикам, превосходящим оборудование, предусмотренное проектом. Полагают, что отступление ООО "СМУ КПД" от проекта является нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в экспертном заключении отсутствуют сравнительные характеристики теплообменников, фактически установленных в доме и указанных в проекте. Истцы указывают, что если подрядчик ведет работы с нарушением СНиПов и ГОСТов, других обязательных правил, в том числе содержащихся в договоре строительного подряда, использует некондиционные строительные материалы и конструкции и т.д., указания заказчика об устранении выявленных нарушений носят для подрядчика обязательный характер.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "СМУ КПД" просит решение суда изменить в части. Не оспаривая решение суда по существу, ответчик выражает несогласие с выводом суда о том, что срок исковой давности для обращения истцов с требованиями к ООО "СМУ КПД" не истек. Полагает, что о выявленных недостатках истцам стало известно в 2007 году, поэтому срок исковой давности, предусмотренный статьями 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации истек.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Управляющая компания "Лидер" просит решение суда отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает, что истцы изначально обратились в суд с исковым заявлением, определяя круг ответчиков и пределы их ответственности. В рамках проведенной судебной экспертизы были разграничены производственные (строительные) и эксплуатационные недостатки. Ответчик полагает неправомерным возложение на управляющую организацию обязанности по устранению недостатков, отнесенных экспертами к производственным (строительным): а именно некачественные работы по облицовке фасадов 1 - 2 этажей плитами керамогранита; незавершенные работы по проходным лоджиям, неокрашенные двери в поэтажные коридоры; устройство откосов на проходных лоджиях. В ходе рассмотрения дела было доказано, что данные работы не были завершены именно строительной организацией. Ответчик полагает, что суд вышел за пределы исковых требований истцов и необоснованно распределил ответственность, в результате нарушив права ООО "УК "Лидер".
В заседании судебной коллегии истец Г.И., представитель истцов С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.) Н.А., Л.В., Ж., К.А.А., А., Г.И. - К.О. на доводах своей апелляционной жалобы настаивали, также поддержали доводов жалобы ответчика ООО "УК "Лидер", просили решение в обжалуемой части отменить. С доводами апелляционной жалобы ООО "СМУ КПД" не согласились, ходатайствовали о назначении по делу повторной судебно-строительной экспертизы.
Представитель ответчика ООО "УК "Лидер" - К.Е. на доводах поданной ими апелляционной жалобы настаивала, поддержала апелляционную жалобу истцов, с апелляционной жалобой ООО "СМУ КПД" не согласилась.
Представитель ответчика ООО "СМУ КПД" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Судебная коллегия областного суда, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, приходит к выводу об отмене решения суда в части в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном доме: С.А. - квартиры, С.С.- квартиры, К.А.А. - квартиры, Ф. - квартиры, К. (Т.)- квартиры, Л.В. - квартиры, Ж. - квартиры, П. - квартиры, К.А.А.- квартиры, А. - квартиры, Г.И.- квартиры.
Право собственности истцов на квартиры приобретено на основании заключенных ООО "СМУ КПД" договоров участия в долевом строительстве с К. (Т.) - 30 марта 2006 года; Л.В.- 17 апреля 2006 года; Ж. - 05 сентября 2006 года, П. - 23 марта 2006 года; К.А.А. - 30 марта 2006 года; А. - 12 декабря 2006 года; С.С. - 30 марта 2006 года; Г.И. - 14 апреля 2006 года (т. 1, л.д. 161 - 163, т. 2, л.д. 44 - 46, т. 1, л.д. 98 - 100, т. 2, л.д. 4 - 6, т. 1, л.д. 226 - 228, т. 2, л.д. 24 - 26, т. 1, л.д. 183 - 185, 199 - 202).
Истцы С.А., К.А.А. Ф. приобрели право собственности на квартиры, расположенные в указанном выше доме, в соответствии с заключенными с ООО "СМУ КПД" договорам купли-продажи от 21 марта 2011 года, 19 мая 2011 года, 31 января 2008 года соответственно (т. 1, л.д. 3, 4, 115, 116, 139, 140).
Разрешение ООО "СМУ КПД" на ввод в эксплуатацию 17-этажного жилого дома с нежилыми помещениями в выдано Администрацией г. Кургана 29 июня 2007 года (т. 2, л.д. 60 - 61).
Согласно преамбуле Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) он регулирует отношения, возникающие, в частности, между потребителями и исполнителями при оказании услуг, устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, а также определяет механизм реализации этих прав.
Статьей 4 Закона о защите прав потребителей установлено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В силу статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", статьей 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
По мнению истцов, нарушение их прав потребителей заключается в том, что возведенный жилом дом имеет недостатки, часть которых связана с отступлением застройщиком от проектной документации (использование непредусмотренных проектом строительных материалов при отделке фасадов, пола межквартирных коридоров и лестничных площадок, установление непредусмотренного проектом оборудования, в частности теплообменника марки "Funke"), другие недостатки являются следствием некачественно выполненных строительно-монтажных работ (ненадлежащее утепление стен фасада, протекание ливневой канализации, трещины кладочных швов), третьи - недостатками, вызванными ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома (наличие отслоившейся, вздувшейся штукатурки; отсутствие надлежащей теплоизоляции труб отопления и ГВС на техническом этаже; необходимость регулирования окон ПВХ).
Факт наличия в доме недостатков, вызванных ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома, подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами.
Так, по факту коллективного обращения истцов в июне 2012 года в Государственную жилищную инспекцию Курганской области, Правительство Курганской области 22 августа 2012 года было произведено комиссионное обследование многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 5).
Согласно составленному 22 августа 2012 года Государственной жилищной инспекцией Курганской области акту внепланового мероприятия по государственному контролю, проведенного с участием представителей ответчиков, в спорном доме выявлены следующие нарушения: при визуальном осмотре в цоколе обнаружены повреждения облицовочных плиток цоколя и стенок крыльца входа. Окрасочный и штукатурный слои внутренней отделки лестничных клеток и коридоров общего пользования, находятся в неудовлетворительном состоянии, наблюдаются отслоения штукатурки, окрасочный слой местами отсутствует. На лестничных клетках и в коридорах общего пользования, на полу местами отсутствуют керамические плитки. На лестничных клетках и в коридорах общего пользования обнаружены осветительные приборы в неисправном состоянии (нарушено крепление плафонов, не закрыты ниши с электрооборудованием). На входных дверях тамбуров, отделяющих лоджии общего пользования от коридоров общего пользования, частично отсутствуют ручки, а также самозакрывающие пружины (т. 1, л.д. 38).
По итогам инспекционной проверки обслуживающему предприятию ООО "УК "Лидер" выдано предписание от 22 августа 2012 года о восстановлении поврежденной облицовочной плитки цоколя по периметру здания в соответствии с п. 4.2.1.5 ПиН, о выполнении текущего ремонта внутренней отделки лестничных клеток и коридоров общего пользования (побелка, покраска), с восстановлением поврежденных керамических плиток покрытия пола, в соответствии с п. п. 3.2.8, 3.2.9, 4.4.14 ПиН, о выполнении текущего ремонта электрооборудования расположенного в коридорах общего пользования и на лестничных клетках: установлении отсутствующих плафонов осветительных приборов, ликвидировании скрутки, закрытии решетками ниши с электрооборудованием в соответствии с п. п. 5.6.1 и 5.6.2 ПиН., об установлении ручек и самозакрывающих устройств (пружин) на тамбурные двери, отделяющие коридоры общего пользования от лоджий общего пользования в соответствии с п. 4.8.12 ПиН.
Представленными в материалы дела актами Государственной жилищной инспекции Курганской области подтверждается частичное выполнение ООО "УК "Лидер" работ согласно предписанию (т. 1, л.д. 16 - 18, 31 - 35). Актом от 16 октября 2012 года Государственной жилищной инспекцией Курганской области установлено выполнение пунктов 3, 4 предписания от 22 августа 2012 года (т. 1, л.д. 30). Согласно акту от 1 февраля 2013 года пункты 1, 2 предписания не исполнены (т. 1, л.д. 73), в связи с чем Государственной жилищной инспекцией Курганской области составлен протокол об административном правонарушении в отношении ООО "УК "Лидер" (т. 1, л.д. 72).
Кроме того, определением Курганского городского суда Курганской области от по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "" (т. 2, л.д. 194 - 195).
Представленным в материалы дела экспертным заключением ООО "" от 31 октября 2013 года также было установлено наличие в доме недостатков, связанных с ненадлежащим содержанием общего имущества, таких как: нарушение теплоизоляции трубопроводов в техническом этаже; наличие трещин штукатурного, окрасочного слоев в коридорах общего пользования и лестничных клетках (за исключением 10 этажа), в машинном отделении лифтовой, вентиляционной камере, на техническом этаже; наличие на проходных лоджиях строительного бытового мусора; наличие повреждения от механического воздействия на дверных блоках.
Выводы экспертов в этой части лицам, участвующими в деле, не оспаривались.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Из материалов дела следует, что управление многоквартирным жилым домом на основании договоров от 1 сентября 2007 года, заключенных между ООО "УК "Лидер" и ООО "СМУ КПД" в отношении каждой квартиры, осуществляет ООО "УК "Лидер". Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.
По условиям заключенных договоров ООО "УК "Лидер" предоставляет услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги и осуществляет иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в соответствующем приложении к каждому договору управления многоквартирным домом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества.
На основании пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
В соответствии с пунктом 10 названных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
На основании пунктов 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
Согласно пункту 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют порядок организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда, содержания помещений и придомовой территории, технического обслуживания и ремонта строительных конструкций и инженерного оборудования.
Разрешая настоящий спор, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, правильно руководствовался приведенными выше нормами материального права и верно исходил из того, что оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме является обязанностью управляющей организации по договору управления.
Доказательств того, что со стороны управляющей организации были предприняты все необходимые и своевременные меры по выполнению возложенных на нее обязанностей, материалы дела не содержат.
Установив, что в нарушение требований действующего законодательства ООО "УК "Лидер" не исполнило надлежащим образом свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в доме, суд правомерно обязал ответчика выполнить необходимые работы по текущему ремонту, в объеме, установленном заключением экспертизы, в том числе выполнить зачеканку образовавшихся трещин штукатурки с последующей окраской; расчистить лоджии от мусора, выполнить на техническом этаже изоляцию трубопроводов.
Решение суда в данной части лицами, участвующими в деле, не оспаривается, апелляционная жалоба ООО "УК "Лидер" не содержит доводов, опровергающих данные выводы суда.
Вместе с тем решение суда в части возложения на ООО "УК "Лидер" обязанности по завершению ремонта мест общего пользования; по производству демонтажа монтажных петель на проходных лоджиях; по производству ремонта откосов дверей; по окраске дверей поэтажных коридоров; по ремонту фасадов 1-2 этажей; по ремонту парапетных сливов, подлежит отмене, как постановленное с существенным нарушением нор материального и процессуального права.
В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.
Приведенные нормы судом при разрешении спора учтены не были. Так, возлагая на ООО "УК "Лидер" обязанность по выполнению перечисленных выше работ судом оставлено без внимания, что истцы таких требований к данному ответчику не заявляли.
Измененные в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования истцов сформулированы в поданных ими суду заявлениях (т. 3, л.д. 72 - 74, 101 - 102), в которых изменены объем заявленных ими требований, а также пределы ответственности каждого из ответчиков.
Отступление судом при рассмотрении дела от указанных истцами оснований и объема заявленных ими требований противоречит принципу диспозитивности гражданского судопроизводства, является нарушением части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, решение суда в части возложения на ООО "УК "Лидер" обязанности по завершению ремонта мест общего пользования; по производству демонтажа монтажных петель на проходных лоджиях; по производству ремонта откосов дверей; по окраске дверей поэтажных коридоров; по ремонту фасадов 1 - 2 этажей; по ремонту парапетных сливов, подлежит отмене с исключением указанных выводов из резолютивной части решения суда.
Решение суда в части отказа истцам в удовлетворении исковых требований, заявленных к ООО "СМУ КПД", по мнению судебной коллегии, не противоречит имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
На основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности общее помещение дома, несущие конструкции дома, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Следовательно, общее имущество жилого дома наряду с квартирами относится к объекту строительства, по договору долевого участия в строительстве, которое передается участнику строительства.
Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований (соответствие условиям договора и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требования), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Настаивая на заявленных исковых требованиях, истцы ссылались на несоответствие переданного им ООО "СМУ КПД" объекта строительства предъявляемым требованиям к его качеству, в том числе на несоответствие его проектной документации в части отделки полов на лестничных площадках, установлении теплообменника марки "Funke", а также на другие недостатки, явившиеся следствием некачественно выполненных строительно-монтажных работ, таких как ненадлежащее утепление стен фасада, протекание ливневой канализации, трещины кладочных швов.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", статьей 29 Закона о защите прав потребителей собственники многоквартирного дома вправе ставить вопрос о защите нарушенного права, однако при этом необходимо учитывать следующее.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (далее - общее имущество).
Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
По правилам пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Из вышеприведенной нормы статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что правом на обращение в суд в связи с ненадлежащим качеством общей собственности обладают все участники общей долевой собственности, связанные совместной волей, которая при подаче иска должна быть выражена в установленном законом порядке.
Применительно к рассматриваемому делу, исходя из положений главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, надлежащей формой выражения такой воли по вопросам владения и пользования общим имуществом является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
По правилам части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения, как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по указанному вопросу, в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, не проводилось.
Представленные истцами суду апелляционной инстанции протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома от 11 апреля 2012 года, от 2 июня 2012 года не могут быть расценены в качестве доказательства проведения общего собрания в предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке. Так, из представленных протоколов невозможно установить ни общее количество голосов собственников многоквартирного дома, ни количество голосов, присутствовавших на собраниях собственников, в связи с чем невозможно установить имелся на каждом из собраний необходимый кворум, а, следовательно, является ли принятое на собраниях решение легитимным.
Из протоколов следует, что в собрании 2 июня 2012 года принимали участие исключительно собственники жилых помещений, в то время как на 1-ом и 2-ом этажах дома расположены нежилые помещения, собственники которых к решению вопросов, касающихся общего имущества многоквартирного дома, не привлекались.
Отсутствие решения надлежаще проведенного общего собрания собственников многоквартирного дома свидетельствует об отсутствии у лиц, обратившихся с настоящим иском в суд, полномочий для предъявления требований об устранении допущенных при строительстве жилого дома недостатков общего имущества.
Фактически действия собственников по обращению в суд с подобным иском представляют собой реализацию коллективного интереса собственников помещений в жилом доме в сохранности общего имущества и управлении им, который может быть выражен всеми собственниками одновременно в порядке пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По указанной причине судебная коллегия не усматривает оснований и для удовлетворения ходатайства истцов о назначении по делу повторной строительно-технической экспертизы для установления наличия и причин возникновения недостатков общего имуществ многоквартирного дома.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда в части отказа истцам в иске к ООО "СМУ КПД" об устранении допущенных при строительстве дома недостатков соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Оснований для отмены решения в данной части по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 26 декабря 2013 года отменить в части возложения на ООО "Управляющая компания "Лидер" обязанности по завершению ремонта мест общего пользования; по производству демонтажа монтажных петель на проходных лоджиях; по производству ремонта откосов дверей; по окраске дверей поэтажных коридоров; по ремонту фасадов 1 - 2 этажей; по ремонту парапетных сливов. Исключить указание на данные виды работ из резолютивной части решения.
В остальной части решение Курганского городского суда Курганской области от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения", ООО "Управляющая компания "Лидер" ,,,, Ф. ,,,,,, - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 17.04.2014 ПО ДЕЛУ N 33-996/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2014 г. по делу N 33-996/2014
Судья: Чирков А.Д.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи - председательствующего Софиной И.М.,
судей Фроловой Ж.А., Клепчи С.Н.,
при секретаре судебного заседания Г.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 17 апреля 2014 года гражданское дело по иску С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.), Л.В., Ж., П., К.А.А., А., Г.И. к ООО "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения", ООО "Управляющая компания "Лидер" о возложении обязанности,
по апелляционным жалобам С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.), Л.В., Ж., К.А.А., А., Г.И., ООО "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения", ООО "Управляющая компания "Лидер" на решение Курганского городского суда Курганской области от 26 декабря 2013 года, которым постановлено:
в исковых требованиях ,,, Ф.,
,,,,,, к ООО "СМУ КПД" о возложении обязанности отказать.
Исковые требования ,,, Ф. ,,,,,,, к ООО "УК "Лидер" о возложении обязанности удовлетворить частично.
Обязать ООО "УК "Лидер" выполнить в доме находящемся по адресу:, следующий текущий ремонт:
- - выполнить зачеканку образовавшихся трещин штукатурки с последующей окраской;
- - завершить работы по ремонту мест общего пользования;
- - произвести демонтаж монтажных петель на проходных лоджиях;
- - произвести ремонт откосов дверей;
- - выполнить окраску дверей поэтажных коридоров;
- - выполнить ремонт фасадов 1 - 2 этажей;
- - выполнить ремонт парапетных сливов;
- - расчистить лоджии от мусора,
- выполнить на техническом этаже изоляцию трубопроводов.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО "УК "Лидер" в доход муниципального образования город Курган руб. в счет госпошлины.
Заслушав доклад судьи Софиной И.М. об обстоятельствах дела, объяснения истца Г.И., представителя истцов С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.) Н.А., Л.В., Ж., К.А.А., А., Г.И. - К.О., представителя ответчика ООО "УК "Лидер" - К.Е., судебная коллегия
установила:
С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.) Н.А., Л.В., Ж., П., К.А.А., А., Г.И. обратились в суд с исками к ООО "СМУ КПД", ООО "УК "Лидер" о возложении обязанности устранить выявленные нарушения в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в силу. Просили обязать ответчиков выполнить следующие работы:
- - в коридорах общего пользования на этажах с 3 по 11 и с 13 по 17 на полу заменить расколовшуюся, вздувшуюся половую плитку, на стенах удалить отслоившуюся и вздутую штукатурку, отштукатурить стены, окрасить стены до плитки, облицевать стены плиткой до покраски, на потолке устроить подвесные потолки типа "Армстронг";
- - на 18, 19 этажах в лифтовой со стен удалить отслоившуюся, вздутую штукатурку, отштукатурить и окрасить стены; на техническом этаже изолировать трубопроводы;
- - на лестничных клетках удалить отслоившуюся и вздутую штукатурку, отштукатурить и окрасить стены, окрасить потолки;
- - отрегулировать окна ПВХ, произвести их ремонт, восстановить герметизацию коробок окон и балконных дверей, изолировать откосы;
- - произвести регулировку дверей из ПВХ и дерева, устранить их механические повреждения, установить наличники и пружины;
- - на фасадной стене дома произвести ремонт, восстановить герметизацию, горизонтальных и вертикальных стыков, устранить несоответствие проектным решениям;
- - на балконах пожарного выхода с 3 по 18 этаж выполнить работы согласно проектной документации.
Определением судьи Курганского городского суда от 5 марта 2013 года гражданские дела по искам указанных выше граждан к ООО "СМУ КПД", ООО "УК "Лидер" о возложении обязанности объединены в одно производство (т. 1, л.д. 89).
В обоснование исков истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, в соответствии с заключенными с ООО "СМУ КПД" договорами купли-продажи. Управление многоквартирным домом осуществляет ООО "Управляющая компания "Лидер", однако свои обязательства оно надлежащим образом не выполняет. Истцы указывали, что дом сдан в эксплуатацию с недоделками и строительными дефектами. С ноября 2008 года они обращались в ООО "СМУ КПД" с требованиями об устранении недостатков, допущенных при строительстве дома. Часть требований была удовлетворена. В июне 2012 года обращались в Государственную жилищную инспекцию Курганской области, Правительство Курганской области. В результате, их обращение было рассмотрено Департаментом строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области с выездом на место 21 августа 2012 года. Представителями Департамента с участием представителей Государственной жилищной инспекции, ООО "СМУ КПД", ООО "УК "Лидер" были выявлены следующие недостатки: повреждения облицовочной плитки цоколя жилого дома; отслоение штукатурного и окрасочного слоев внутренней отделки стен и потолков лестничных клеток и коридоров общего пользования; частичное отсутствие на полу керамической плитки, отсутствие дверных ручек и самозакрывающих пружин; наличие на полу и потолке следов частично выполненных перепланировок жильцами дома; захламленность переходной лоджии 16 этажа строительным мусором после проведенных жильцами перепланировок, наличие узкого участка для прохода; наличие механических повреждений некоторых дверей в переходных лоджиях. По итогам инспекционной проверки обслуживающему предприятию ООО "УК "Лидер" было выдано предписание об устранении выявленных нарушений в установленные сроки, которое в настоящее время не выполнено. Истцы полагали, что поскольку недостатки были выявлены в пределах гарантийного срока, то ответственность за них должен нести застройщик, которым является ООО "СМУ КПД".
В ходе судебного разбирательства истцы неоднократно исковые требования уточняли. После проведения судебной экспертизы истцы в окончательном варианте просили суд обязать ООО "СМУ КПД" в течение трех месяцев со дня вступления решения в силу выполнить следующие работы в соответствии с проектной документацией строительства дома: установить теплообменники марки "РИДАН"; в местах общего пользования на 1, 3 - 11, 13 - 17 этажах выполнить работы по устройству пола - бетонный пол мозаичного состава; выполнить утепление наружной стены фасадной части дома в соответствии с СП 50.13330.2012; устранить протекание ливневой канализации с 11 по 13 этаж; оборудовать водосливы на вентилируемом фасаде дома 1 - 2 этажи; в соответствии с проектом устранить разницу вертикальных и горизонтальных швов, в размерах швов, перепады по горизонтали в плитах керамогранита и в парапетных сливах устранить прогибы; произвести демонтаж монтажных петель на проходных лоджиях; произвести устройство откосов на проходных лоджиях; установить дверные пороги, дверные доводчики, отрегулировать возвратные пружины, установить защиту на монтажную пену; окрасить двери в поэтажных коридорах; устранить трещины кладочных швов; устранить промерзание и проветривание насквозь фасада дома (устранить недостатки наружной стены, утепления фасада и облицовки фасада); устранить недостатки системы отопления (в т.ч. недостатки теплообменника), которые приводят к ненадлежащей работе данной системы (постоянное отключение отопления), в т.ч. установить автоматическую подкачку давления внутреннего контура. Также просили суд обязать ООО "УК "Лидер" в течение трех месяцев со дня вступления решения в силу выполнить работы на 1, 3 - 11, 13 - 17 этажах, в лифтовой, в машинном отделении, на техническом этаже: удалить отслоившуюся, вздувшуюся штукатурку, оштукатурить, произвести покраску стен масляной краской; на техническом этаже произвести изоляцию труб отопления и ГВС; отрегулировать окна ПВХ; произвести герметизацию оконных коробок.
В судебном заседании истец Г.И., представитель истцов по доверенностям К.О. на исковых требованиях настаивали по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении. Полагали, что срок исковой давности не истек, так как жильцы дома в течение 2009 - 2012 годов неоднократно обращались с письменными заявлениями в ООО "СМУ КПД" и ООО "УК "Лидер" об устранении спорных недостатков, все недостатки выявлены в пределах гарантийного срока.
В судебном заседании представитель ответчика ООО "СМУ КПД" по доверенности М. против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменных отзывах. Полагал, что пятилетний гарантийный срок, в течение которого жильцы вправе предъявлять требования об устранении строительных недостатков в отношении объекта долевого строительства, истек. Иск подан за пределами гарантийного срока. Кроме того, в отношении общего имущества данного жилого дома гарантийный срок не установлен ни договорами, ни законом. Согласно п. 9 Постановления Совета Министров СССР от 4 сентября 1978 года N 740 гарантийный срок на устранение недостатков в жилых домах составляет 2 года со дня приема дома в эксплуатацию, который также истек в отношении спорного жилого дома. Полагал требования истцов необоснованными.
В судебном заседании представители ответчика ООО "УК "Лидер" по доверенностям К.Е., С.Н.В. исковые требования истцов не признали. Указывали, что ООО "УК "Лидер" управляет домом с момента его сдачи в эксплуатацию в 2007 году. Дом сдан в эксплуатацию с недостатками, в связи с чем ООО "УК "Лидер" неоднократно в 2009 году обращалось к ООО "СМУ КПД" с просьбами об устранении указанных в исках недостатков. Полагали, что надлежащим ответчиком по заявленным истцами требованиям является ООО "СМУ КПД".
В судебном заседании представитель третьего лица Государственной жилищной инспекции Курганской области по доверенности Л.А. суду подтвердила факт обращения жильцов спорного дома в июне 2012 года в инспекцию с жалобой на невыполнение ООО "УК "Лидер" своих обязанностей по содержанию общего имущества. По результатам обследования дома установлено, что для устранения недостатков необходимо проведение текущего ремонта, в связи с чем ООО "УК "Лидер" было выдано предписание о проведении данного ремонта. Поясняла, что предписание ООО "СМУ КПД" инспекция выносить не вправе, поэтому предписание было адресовано управляющей компании.
Представитель третьего лица Департамента строительства, госэкспертизы и жилищно-коммунального хозяйства Курганской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие (т. 2, л.д. 74).
Представитель третьего лица Правительства Курганской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Курганским городским судом Курганской области постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе истцы просят решение суда отменить, исковые требования, заявленные к ООО "СМУ КПД" и ООО "УК "Лидер", удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы указывают, что суд не дал надлежащей правовой оценки заключению экспертизы, которая была проведена не в полном объеме, и не содержит ответов на часть поставленных перед экспертами вопросов. Так, в отношении фасада дома была обследована его внешняя оболочка, без оценки качества выполненных работ по устройству фасада. Обследование фасада выше второго этажа экспертами вообще не проводилось. Не дано заключение относительно качества фасада, хотя вопрос относительно недостатков стыков на фасадной стене перед экспертами был поставлен и имел значение для истцов. Полагают, что судом не дано оценки составленным ООО "УК "Лидер" актам о нарушении теплового режима по наружным стенам. Также выражает несогласие с решением суда в части отказа в иске о возложении на ООО "СМУ КПД" обязанности по устранению выявленных экспертами производственных (строительных) недостатков, принимая во внимание, что пропуск истцами срока исковой давности судом не установлен. Истцы полагают, что ответчиком ООО "СМУ КПД" были нарушены требования Свода правил СП 50.13330.2012 в части проведения утепления наружной стены фасада дома. Неправомерными полагают выводы суда об отсутствии нарушений прав истцов установкой теплообменников по характеристикам, превосходящим оборудование, предусмотренное проектом. Полагают, что отступление ООО "СМУ КПД" от проекта является нарушением норм Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в экспертном заключении отсутствуют сравнительные характеристики теплообменников, фактически установленных в доме и указанных в проекте. Истцы указывают, что если подрядчик ведет работы с нарушением СНиПов и ГОСТов, других обязательных правил, в том числе содержащихся в договоре строительного подряда, использует некондиционные строительные материалы и конструкции и т.д., указания заказчика об устранении выявленных нарушений носят для подрядчика обязательный характер.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "СМУ КПД" просит решение суда изменить в части. Не оспаривая решение суда по существу, ответчик выражает несогласие с выводом суда о том, что срок исковой давности для обращения истцов с требованиями к ООО "СМУ КПД" не истек. Полагает, что о выявленных недостатках истцам стало известно в 2007 году, поэтому срок исковой давности, предусмотренный статьями 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации истек.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Управляющая компания "Лидер" просит решение суда отменить, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает, что истцы изначально обратились в суд с исковым заявлением, определяя круг ответчиков и пределы их ответственности. В рамках проведенной судебной экспертизы были разграничены производственные (строительные) и эксплуатационные недостатки. Ответчик полагает неправомерным возложение на управляющую организацию обязанности по устранению недостатков, отнесенных экспертами к производственным (строительным): а именно некачественные работы по облицовке фасадов 1 - 2 этажей плитами керамогранита; незавершенные работы по проходным лоджиям, неокрашенные двери в поэтажные коридоры; устройство откосов на проходных лоджиях. В ходе рассмотрения дела было доказано, что данные работы не были завершены именно строительной организацией. Ответчик полагает, что суд вышел за пределы исковых требований истцов и необоснованно распределил ответственность, в результате нарушив права ООО "УК "Лидер".
В заседании судебной коллегии истец Г.И., представитель истцов С.А., С.С., К.А.А., Ф., К. (Т.) Н.А., Л.В., Ж., К.А.А., А., Г.И. - К.О. на доводах своей апелляционной жалобы настаивали, также поддержали доводов жалобы ответчика ООО "УК "Лидер", просили решение в обжалуемой части отменить. С доводами апелляционной жалобы ООО "СМУ КПД" не согласились, ходатайствовали о назначении по делу повторной судебно-строительной экспертизы.
Представитель ответчика ООО "УК "Лидер" - К.Е. на доводах поданной ими апелляционной жалобы настаивала, поддержала апелляционную жалобу истцов, с апелляционной жалобой ООО "СМУ КПД" не согласилась.
Представитель ответчика ООО "СМУ КПД" в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Иные лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причине неявки суд не уведомили, в связи с чем на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Судебная коллегия областного суда, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб, приходит к выводу об отмене решения суда в части в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном доме: С.А. - квартиры, С.С.- квартиры, К.А.А. - квартиры, Ф. - квартиры, К. (Т.)- квартиры, Л.В. - квартиры, Ж. - квартиры, П. - квартиры, К.А.А.- квартиры, А. - квартиры, Г.И.- квартиры.
Право собственности истцов на квартиры приобретено на основании заключенных ООО "СМУ КПД" договоров участия в долевом строительстве с К. (Т.) - 30 марта 2006 года; Л.В.- 17 апреля 2006 года; Ж. - 05 сентября 2006 года, П. - 23 марта 2006 года; К.А.А. - 30 марта 2006 года; А. - 12 декабря 2006 года; С.С. - 30 марта 2006 года; Г.И. - 14 апреля 2006 года (т. 1, л.д. 161 - 163, т. 2, л.д. 44 - 46, т. 1, л.д. 98 - 100, т. 2, л.д. 4 - 6, т. 1, л.д. 226 - 228, т. 2, л.д. 24 - 26, т. 1, л.д. 183 - 185, 199 - 202).
Истцы С.А., К.А.А. Ф. приобрели право собственности на квартиры, расположенные в указанном выше доме, в соответствии с заключенными с ООО "СМУ КПД" договорам купли-продажи от 21 марта 2011 года, 19 мая 2011 года, 31 января 2008 года соответственно (т. 1, л.д. 3, 4, 115, 116, 139, 140).
Разрешение ООО "СМУ КПД" на ввод в эксплуатацию 17-этажного жилого дома с нежилыми помещениями в выдано Администрацией г. Кургана 29 июня 2007 года (т. 2, л.д. 60 - 61).
Согласно преамбуле Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) он регулирует отношения, возникающие, в частности, между потребителями и исполнителями при оказании услуг, устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, а также определяет механизм реализации этих прав.
Статьей 4 Закона о защите прав потребителей установлено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
В силу статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", статьей 29 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
По мнению истцов, нарушение их прав потребителей заключается в том, что возведенный жилом дом имеет недостатки, часть которых связана с отступлением застройщиком от проектной документации (использование непредусмотренных проектом строительных материалов при отделке фасадов, пола межквартирных коридоров и лестничных площадок, установление непредусмотренного проектом оборудования, в частности теплообменника марки "Funke"), другие недостатки являются следствием некачественно выполненных строительно-монтажных работ (ненадлежащее утепление стен фасада, протекание ливневой канализации, трещины кладочных швов), третьи - недостатками, вызванными ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома (наличие отслоившейся, вздувшейся штукатурки; отсутствие надлежащей теплоизоляции труб отопления и ГВС на техническом этаже; необходимость регулирования окон ПВХ).
Факт наличия в доме недостатков, вызванных ненадлежащим содержанием общего имущества многоквартирного дома, подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами.
Так, по факту коллективного обращения истцов в июне 2012 года в Государственную жилищную инспекцию Курганской области, Правительство Курганской области 22 августа 2012 года было произведено комиссионное обследование многоквартирного жилого дома (т. 1, л.д. 5).
Согласно составленному 22 августа 2012 года Государственной жилищной инспекцией Курганской области акту внепланового мероприятия по государственному контролю, проведенного с участием представителей ответчиков, в спорном доме выявлены следующие нарушения: при визуальном осмотре в цоколе обнаружены повреждения облицовочных плиток цоколя и стенок крыльца входа. Окрасочный и штукатурный слои внутренней отделки лестничных клеток и коридоров общего пользования, находятся в неудовлетворительном состоянии, наблюдаются отслоения штукатурки, окрасочный слой местами отсутствует. На лестничных клетках и в коридорах общего пользования, на полу местами отсутствуют керамические плитки. На лестничных клетках и в коридорах общего пользования обнаружены осветительные приборы в неисправном состоянии (нарушено крепление плафонов, не закрыты ниши с электрооборудованием). На входных дверях тамбуров, отделяющих лоджии общего пользования от коридоров общего пользования, частично отсутствуют ручки, а также самозакрывающие пружины (т. 1, л.д. 38).
По итогам инспекционной проверки обслуживающему предприятию ООО "УК "Лидер" выдано предписание от 22 августа 2012 года о восстановлении поврежденной облицовочной плитки цоколя по периметру здания в соответствии с п. 4.2.1.5 ПиН, о выполнении текущего ремонта внутренней отделки лестничных клеток и коридоров общего пользования (побелка, покраска), с восстановлением поврежденных керамических плиток покрытия пола, в соответствии с п. п. 3.2.8, 3.2.9, 4.4.14 ПиН, о выполнении текущего ремонта электрооборудования расположенного в коридорах общего пользования и на лестничных клетках: установлении отсутствующих плафонов осветительных приборов, ликвидировании скрутки, закрытии решетками ниши с электрооборудованием в соответствии с п. п. 5.6.1 и 5.6.2 ПиН., об установлении ручек и самозакрывающих устройств (пружин) на тамбурные двери, отделяющие коридоры общего пользования от лоджий общего пользования в соответствии с п. 4.8.12 ПиН.
Представленными в материалы дела актами Государственной жилищной инспекции Курганской области подтверждается частичное выполнение ООО "УК "Лидер" работ согласно предписанию (т. 1, л.д. 16 - 18, 31 - 35). Актом от 16 октября 2012 года Государственной жилищной инспекцией Курганской области установлено выполнение пунктов 3, 4 предписания от 22 августа 2012 года (т. 1, л.д. 30). Согласно акту от 1 февраля 2013 года пункты 1, 2 предписания не исполнены (т. 1, л.д. 73), в связи с чем Государственной жилищной инспекцией Курганской области составлен протокол об административном правонарушении в отношении ООО "УК "Лидер" (т. 1, л.д. 72).
Кроме того, определением Курганского городского суда Курганской области от по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "" (т. 2, л.д. 194 - 195).
Представленным в материалы дела экспертным заключением ООО "" от 31 октября 2013 года также было установлено наличие в доме недостатков, связанных с ненадлежащим содержанием общего имущества, таких как: нарушение теплоизоляции трубопроводов в техническом этаже; наличие трещин штукатурного, окрасочного слоев в коридорах общего пользования и лестничных клетках (за исключением 10 этажа), в машинном отделении лифтовой, вентиляционной камере, на техническом этаже; наличие на проходных лоджиях строительного бытового мусора; наличие повреждения от механического воздействия на дверных блоках.
Выводы экспертов в этой части лицам, участвующими в деле, не оспаривались.
Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Из материалов дела следует, что управление многоквартирным жилым домом на основании договоров от 1 сентября 2007 года, заключенных между ООО "УК "Лидер" и ООО "СМУ КПД" в отношении каждой квартиры, осуществляет ООО "УК "Лидер". Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.
По условиям заключенных договоров ООО "УК "Лидер" предоставляет услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги и осуществляет иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в соответствующем приложении к каждому договору управления многоквартирным домом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые устанавливают требования к содержанию общего имущества.
На основании пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
В соответствии с пунктом 10 названных Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
На основании пунктов 13, 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
Согласно пункту 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют порядок организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда, содержания помещений и придомовой территории, технического обслуживания и ремонта строительных конструкций и инженерного оборудования.
Разрешая настоящий спор, суд, с учетом установленных по делу обстоятельств, правильно руководствовался приведенными выше нормами материального права и верно исходил из того, что оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме является обязанностью управляющей организации по договору управления.
Доказательств того, что со стороны управляющей организации были предприняты все необходимые и своевременные меры по выполнению возложенных на нее обязанностей, материалы дела не содержат.
Установив, что в нарушение требований действующего законодательства ООО "УК "Лидер" не исполнило надлежащим образом свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества в доме, суд правомерно обязал ответчика выполнить необходимые работы по текущему ремонту, в объеме, установленном заключением экспертизы, в том числе выполнить зачеканку образовавшихся трещин штукатурки с последующей окраской; расчистить лоджии от мусора, выполнить на техническом этаже изоляцию трубопроводов.
Решение суда в данной части лицами, участвующими в деле, не оспаривается, апелляционная жалоба ООО "УК "Лидер" не содержит доводов, опровергающих данные выводы суда.
Вместе с тем решение суда в части возложения на ООО "УК "Лидер" обязанности по завершению ремонта мест общего пользования; по производству демонтажа монтажных петель на проходных лоджиях; по производству ремонта откосов дверей; по окраске дверей поэтажных коридоров; по ремонту фасадов 1-2 этажей; по ремонту парапетных сливов, подлежит отмене, как постановленное с существенным нарушением нор материального и процессуального права.
В силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом.
Приведенные нормы судом при разрешении спора учтены не были. Так, возлагая на ООО "УК "Лидер" обязанность по выполнению перечисленных выше работ судом оставлено без внимания, что истцы таких требований к данному ответчику не заявляли.
Измененные в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования истцов сформулированы в поданных ими суду заявлениях (т. 3, л.д. 72 - 74, 101 - 102), в которых изменены объем заявленных ими требований, а также пределы ответственности каждого из ответчиков.
Отступление судом при рассмотрении дела от указанных истцами оснований и объема заявленных ими требований противоречит принципу диспозитивности гражданского судопроизводства, является нарушением части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, решение суда в части возложения на ООО "УК "Лидер" обязанности по завершению ремонта мест общего пользования; по производству демонтажа монтажных петель на проходных лоджиях; по производству ремонта откосов дверей; по окраске дверей поэтажных коридоров; по ремонту фасадов 1 - 2 этажей; по ремонту парапетных сливов, подлежит отмене с исключением указанных выводов из резолютивной части решения суда.
Решение суда в части отказа истцам в удовлетворении исковых требований, заявленных к ООО "СМУ КПД", по мнению судебной коллегии, не противоречит имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
На основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве собственности общее помещение дома, несущие конструкции дома, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Следовательно, общее имущество жилого дома наряду с квартирами относится к объекту строительства, по договору долевого участия в строительстве, которое передается участнику строительства.
Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований (соответствие условиям договора и требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требования), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Настаивая на заявленных исковых требованиях, истцы ссылались на несоответствие переданного им ООО "СМУ КПД" объекта строительства предъявляемым требованиям к его качеству, в том числе на несоответствие его проектной документации в части отделки полов на лестничных площадках, установлении теплообменника марки "Funke", а также на другие недостатки, явившиеся следствием некачественно выполненных строительно-монтажных работ, таких как ненадлежащее утепление стен фасада, протекание ливневой канализации, трещины кладочных швов.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", статьей 29 Закона о защите прав потребителей собственники многоквартирного дома вправе ставить вопрос о защите нарушенного права, однако при этом необходимо учитывать следующее.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (далее - общее имущество).
Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
По правилам пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Из вышеприведенной нормы статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что правом на обращение в суд в связи с ненадлежащим качеством общей собственности обладают все участники общей долевой собственности, связанные совместной волей, которая при подаче иска должна быть выражена в установленном законом порядке.
Применительно к рассматриваемому делу, исходя из положений главы 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, надлежащей формой выражения такой воли по вопросам владения и пользования общим имуществом является решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
По правилам части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решения, как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по указанному вопросу, в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, не проводилось.
Представленные истцами суду апелляционной инстанции протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома от 11 апреля 2012 года, от 2 июня 2012 года не могут быть расценены в качестве доказательства проведения общего собрания в предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке. Так, из представленных протоколов невозможно установить ни общее количество голосов собственников многоквартирного дома, ни количество голосов, присутствовавших на собраниях собственников, в связи с чем невозможно установить имелся на каждом из собраний необходимый кворум, а, следовательно, является ли принятое на собраниях решение легитимным.
Из протоколов следует, что в собрании 2 июня 2012 года принимали участие исключительно собственники жилых помещений, в то время как на 1-ом и 2-ом этажах дома расположены нежилые помещения, собственники которых к решению вопросов, касающихся общего имущества многоквартирного дома, не привлекались.
Отсутствие решения надлежаще проведенного общего собрания собственников многоквартирного дома свидетельствует об отсутствии у лиц, обратившихся с настоящим иском в суд, полномочий для предъявления требований об устранении допущенных при строительстве жилого дома недостатков общего имущества.
Фактически действия собственников по обращению в суд с подобным иском представляют собой реализацию коллективного интереса собственников помещений в жилом доме в сохранности общего имущества и управлении им, который может быть выражен всеми собственниками одновременно в порядке пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По указанной причине судебная коллегия не усматривает оснований и для удовлетворения ходатайства истцов о назначении по делу повторной строительно-технической экспертизы для установления наличия и причин возникновения недостатков общего имуществ многоквартирного дома.
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда в части отказа истцам в иске к ООО "СМУ КПД" об устранении допущенных при строительстве дома недостатков соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения. Оснований для отмены решения в данной части по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 26 декабря 2013 года отменить в части возложения на ООО "Управляющая компания "Лидер" обязанности по завершению ремонта мест общего пользования; по производству демонтажа монтажных петель на проходных лоджиях; по производству ремонта откосов дверей; по окраске дверей поэтажных коридоров; по ремонту фасадов 1 - 2 этажей; по ремонту парапетных сливов. Исключить указание на данные виды работ из резолютивной части решения.
В остальной части решение Курганского городского суда Курганской области от 26 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения", ООО "Управляющая компания "Лидер" ,,,, Ф. ,,,,,, - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)