Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Логачева К.Д.,
судей Усенко Н.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.,
при участии:
от истца: Васюта Д.В., по доверенности N 54АА 0953977 от 24.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Капитал" (рег. N 07АП-563/14) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 3.12.2013 г. (судья Остроумов Б.Б.) по делу N А45-18220/2013 по иску ИП Бурковского Владимира Александровича к ООО "Капитал" о расторжении договора аренды, об обязании освободить помещение и взыскании 134 086,95 руб.,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Бурковский Сергей Александрович,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бурковский Владимир Александрович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, к ООО "Капитал" о взыскании 79 715 рублей 65 копеек задолженности по арендной плате, неустойки в размере 4 742 рублей, возмещение оказанных услуг управляющей компанией в размере 34 828 рублей 10 копеек.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Капитал" в пользу индивидуального предпринимателя Бурковского Владимира Александровича взыскана задолженность по арендной плате в размере 79 715 рублей 65 копеек, неустойка в размере 4 742 рублей, возмещение оказанных услуг управляющей компанией в размере 34 828 рублей 10 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 578 рублей 59 копеек, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей. Суд обязал ООО "Капитал" освободить нежилые помещения общей площадью 654,4 кв. м, расположенные на первом этаже и в подвальном помещении здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 11.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что истец необоснованно требует взыскания с ответчика суммы задолженности, поскольку уведомление о повышении арендной платы на указанную сумму ответчик не получал. По этому же основанию апеллянт считает незаконным взыскание с него суммы неустойки. Апеллянт полагает неверным вывод суда о расторжении договора аренды в досудебном одностороннем порядке, поскольку требование о расторжении договора аренды был им получен после принятии иска к производству. По мнению ответчика, им не было допущено нарушения пункта 6.2 договора.
До дня судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он считает обжалуемое решение законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании представитель истца поддержал отзыв на апелляционную жалобу по основаниям, в нем изложенным.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 18.08.2010 между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодатель) и ООО "Капитал" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 035369-050, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения в жилом доме расположенные по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 11.
Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг либо держателю имущества муниципальной казны. В случае, если объект недвижимости является частью многоквартирного дома - компенсировать держателю имущества муниципальной казны стоимость услуг, связанных с обслуживанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме пропорционально арендуемой площади, в соответствии с условиями соответствующего договора, заключаемого с держателем имущества муниципальной казны.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата, сложившаяся по результатам проведения аукциона составляет с учетом НДС 380 600 рублей 74 копеек в месяц.
В пункте 3.4 договора стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня инфляции - ежегодно путем умножения размера арендной платы на прогнозируемый в очередном финансовом году уровень инфляции.
Указанные изменения доводятся до арендатора арендодателем письменно заказным письмом по адресу, указанному в юридических реквизитах арендатора, или вручаются арендатору под роспись, без оформления этих изменений дополнительным соглашением к договору.
Согласно пункту 4.1 договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.
Кроме того, в пункте 6.2. договора стороны утвердили обязанность арендатора обеспечить доступ в магазин инвалидов и других маломобильных групп населения (оборудования удобных подходов, пандусов, поручней и т.д.).
В случае неисполнения указанного пункта стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя без обращения в суд и составления дополнительного соглашения. Арендатор в этом случае обязан освободить помещения в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления арендодателя (пункт 6.3 договора).
27.02.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (продавец) и Бурковский В.А., Бурковский С.А (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 2102, после чего к Бурковскому В.А. и Бурковскому С.А перешли права арендодателя по заключенному с ответчиком договором аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 035369-050 от 18.08.2010.
В соответствии с договором ссуды от 30.06.2013, третье лицо управомочило истца на получение арендных и иных обусловленных арендой платежей с арендаторов недвижимого имущества, на расторжение договора аренды и совершение иных действий в рамках договора аренды.
26.03.2013 индивидуальный предприниматель Бурковский В.А. направил уведомление в адрес ООО "Капитал" об увеличении арендной платы до 588 960 рублей за месяц.
06.08.2013 истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 22.08.2013 по основаниям неисполнения п. 6.2 договора аренды и предложил освободить помещение.
Основанием для обращения ИП Бурковского В.А. с настоящим исковым заявлением в суд послужило неисполнение в добровольном порядке обязанности ответчика по оплате сложившейся задолженности, неустойки и расторжении договора.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований в части, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неоплаты сложившейся задолженности.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Договором аренды предусмотрено право Арендодателя изменять размер арендной платы не только пропорционально роста уровня инфляции (индексе потребительских цен), но и иным, не противоречащим действующему законодательству основаниям.
Уведомлением от 26.03.2013 истец уведомил ответчика о повышении арендной платы с 01.05.2013 до 588 960 рублей.
Однако 02.07.2013 ответчик в ответе на претензию истца указал на необоснованность повышения арендной платы более чем на 6,6%. Ответчик оплачивал арендную плату по старой ставке 341 895 рублей 58 копеек ежемесячно.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Однако, существенное повышение ставки арендной платы Арендодателем не снимает обязанности с Арендатора по оплате измененной в сторону увеличения арендной платы как минимум пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.
С учетом этого, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии факта ненадлежащего исполнения условий пункта 3.2. договора аренды.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Пунктом 4.1 договора аренды в случае несвоевременного перечисления арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчика своей обязанности по перечислению арендной платы на основании пункта 4.1 договора начислил ответчику неустойку за период с 16.05.2013 по 21.08.2013 в размере 4 742 рублей.
Расчет пени апелляционным судом проверен, признан обоснованным, контррасчет ответчиком не представлен.
Кроме того, судом первой инстанции верно установлено, что в нарушение пункта 2.2.3 договора аренды ответчик не оплатил истцу расходы в счет возмещения оказанных услуг управляющей компанией в размере 34 828 рублей 87 копеек.
Доказательств обратного суду не предоставлено.
Согласно положению статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункта 6.3 договора аренды стороны согласовали, что в случае неисполнения обязанности арендатора обеспечить доступ в магазин инвалидов и других маломобильных групп населения, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя без обращения в суд и составления дополнительного соглашения.
В ходе проведенных проверок от 03.06.2013 и 01.07.2013 было выявлено, что ответчик не исполнил своей обязанности по обеспечению доступа в магазин инвалидов и других маломобильных групп населения. После чего, 06.08.2013 истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 22.08.2013 и предложил ответчику освободить арендуемое помещение.
Исходя из изложенного, договор аренды был расторгнут во внесудебном порядке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о необходимости удовлетворения исковых требований в части.
Доводы апеллянта, аналогичные доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана обоснованная на материалах дела оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от "3" декабря 2013 г. по делу N А45-18220/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Судьи
Н.А.УСЕНКО
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.02.2014 ПО ДЕЛУ N А45-18220/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2014 г. по делу N А45-18220/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2014 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Логачева К.Д.,
судей Усенко Н.А., Фроловой Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой М.Л.,
при участии:
от истца: Васюта Д.В., по доверенности N 54АА 0953977 от 24.05.2013,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Капитал" (рег. N 07АП-563/14) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 3.12.2013 г. (судья Остроумов Б.Б.) по делу N А45-18220/2013 по иску ИП Бурковского Владимира Александровича к ООО "Капитал" о расторжении договора аренды, об обязании освободить помещение и взыскании 134 086,95 руб.,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Бурковский Сергей Александрович,
установил:
Индивидуальный предприниматель Бурковский Владимир Александрович обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, к ООО "Капитал" о взыскании 79 715 рублей 65 копеек задолженности по арендной плате, неустойки в размере 4 742 рублей, возмещение оказанных услуг управляющей компанией в размере 34 828 рублей 10 копеек.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03 декабря 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Капитал" в пользу индивидуального предпринимателя Бурковского Владимира Александровича взыскана задолженность по арендной плате в размере 79 715 рублей 65 копеек, неустойка в размере 4 742 рублей, возмещение оказанных услуг управляющей компанией в размере 34 828 рублей 10 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 8 578 рублей 59 копеек, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 30 000 рублей. Суд обязал ООО "Капитал" освободить нежилые помещения общей площадью 654,4 кв. м, расположенные на первом этаже и в подвальном помещении здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Титова, д. 11.
Не согласившись с данным решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на то, что истец необоснованно требует взыскания с ответчика суммы задолженности, поскольку уведомление о повышении арендной платы на указанную сумму ответчик не получал. По этому же основанию апеллянт считает незаконным взыскание с него суммы неустойки. Апеллянт полагает неверным вывод суда о расторжении договора аренды в досудебном одностороннем порядке, поскольку требование о расторжении договора аренды был им получен после принятии иска к производству. По мнению ответчика, им не было допущено нарушения пункта 6.2 договора.
До дня судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он считает обжалуемое решение законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
В судебном заседании представитель истца поддержал отзыв на апелляционную жалобу по основаниям, в нем изложенным.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Согласно частям 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие их представителей.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 18.08.2010 между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (арендодатель) и ООО "Капитал" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 035369-050, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения в жилом доме расположенные по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Титова, 11.
Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги в соответствии с условиями, предусмотренными в прямых договорах с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг либо держателю имущества муниципальной казны. В случае, если объект недвижимости является частью многоквартирного дома - компенсировать держателю имущества муниципальной казны стоимость услуг, связанных с обслуживанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме пропорционально арендуемой площади, в соответствии с условиями соответствующего договора, заключаемого с держателем имущества муниципальной казны.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата, сложившаяся по результатам проведения аукциона составляет с учетом НДС 380 600 рублей 74 копеек в месяц.
В пункте 3.4 договора стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня инфляции - ежегодно путем умножения размера арендной платы на прогнозируемый в очередном финансовом году уровень инфляции.
Указанные изменения доводятся до арендатора арендодателем письменно заказным письмом по адресу, указанному в юридических реквизитах арендатора, или вручаются арендатору под роспись, без оформления этих изменений дополнительным соглашением к договору.
Согласно пункту 4.1 договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.
Кроме того, в пункте 6.2. договора стороны утвердили обязанность арендатора обеспечить доступ в магазин инвалидов и других маломобильных групп населения (оборудования удобных подходов, пандусов, поручней и т.д.).
В случае неисполнения указанного пункта стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя без обращения в суд и составления дополнительного соглашения. Арендатор в этом случае обязан освободить помещения в месячный срок с момента получения соответствующего уведомления арендодателя (пункт 6.3 договора).
27.02.2013 между Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (продавец) и Бурковский В.А., Бурковский С.А (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 2102, после чего к Бурковскому В.А. и Бурковскому С.А перешли права арендодателя по заключенному с ответчиком договором аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 035369-050 от 18.08.2010.
В соответствии с договором ссуды от 30.06.2013, третье лицо управомочило истца на получение арендных и иных обусловленных арендой платежей с арендаторов недвижимого имущества, на расторжение договора аренды и совершение иных действий в рамках договора аренды.
26.03.2013 индивидуальный предприниматель Бурковский В.А. направил уведомление в адрес ООО "Капитал" об увеличении арендной платы до 588 960 рублей за месяц.
06.08.2013 истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 22.08.2013 по основаниям неисполнения п. 6.2 договора аренды и предложил освободить помещение.
Основанием для обращения ИП Бурковского В.А. с настоящим исковым заявлением в суд послужило неисполнение в добровольном порядке обязанности ответчика по оплате сложившейся задолженности, неустойки и расторжении договора.
Принимая решение об удовлетворении заявленных требований в части, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неоплаты сложившейся задолженности.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Договором аренды предусмотрено право Арендодателя изменять размер арендной платы не только пропорционально роста уровня инфляции (индексе потребительских цен), но и иным, не противоречащим действующему законодательству основаниям.
Уведомлением от 26.03.2013 истец уведомил ответчика о повышении арендной платы с 01.05.2013 до 588 960 рублей.
Однако 02.07.2013 ответчик в ответе на претензию истца указал на необоснованность повышения арендной платы более чем на 6,6%. Ответчик оплачивал арендную плату по старой ставке 341 895 рублей 58 копеек ежемесячно.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Однако, существенное повышение ставки арендной платы Арендодателем не снимает обязанности с Арендатора по оплате измененной в сторону увеличения арендной платы как минимум пропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.
С учетом этого, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии факта ненадлежащего исполнения условий пункта 3.2. договора аренды.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Пунктом 4.1 договора аренды в случае несвоевременного перечисления арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю пеню в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчика своей обязанности по перечислению арендной платы на основании пункта 4.1 договора начислил ответчику неустойку за период с 16.05.2013 по 21.08.2013 в размере 4 742 рублей.
Расчет пени апелляционным судом проверен, признан обоснованным, контррасчет ответчиком не представлен.
Кроме того, судом первой инстанции верно установлено, что в нарушение пункта 2.2.3 договора аренды ответчик не оплатил истцу расходы в счет возмещения оказанных услуг управляющей компанией в размере 34 828 рублей 87 копеек.
Доказательств обратного суду не предоставлено.
Согласно положению статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункта 6.3 договора аренды стороны согласовали, что в случае неисполнения обязанности арендатора обеспечить доступ в магазин инвалидов и других маломобильных групп населения, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя без обращения в суд и составления дополнительного соглашения.
В ходе проведенных проверок от 03.06.2013 и 01.07.2013 было выявлено, что ответчик не исполнил своей обязанности по обеспечению доступа в магазин инвалидов и других маломобильных групп населения. После чего, 06.08.2013 истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 22.08.2013 и предложил ответчику освободить арендуемое помещение.
Исходя из изложенного, договор аренды был расторгнут во внесудебном порядке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о необходимости удовлетворения исковых требований в части.
Доводы апеллянта, аналогичные доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана обоснованная на материалах дела оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от "3" декабря 2013 г. по делу N А45-18220/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
К.Д.ЛОГАЧЕВ
Судьи
Н.А.УСЕНКО
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)