Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1150/2014) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 26 декабря 2013 года по делу N А46-11583/2013 (судья Беседина Т.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (ИНН 5507073069, ОГРН 1055513003204) к муниципальному образованию город Омск в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о взыскании 334609 руб. 65 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" - не явился, извещено;
- от муниципального образования город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Н.М., доверенность N ИС-ДИО/15732 от 08.08.2013, сроком действия один год,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (далее - ООО "УК "ЦентрЖилСервис") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) о взыскании 334609 руб. 65 коп., в том числе: 304925 руб. 85 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах по ул. Мельничная, д. 89, ул. Комарова, д. 9/2, ул. Туполева, д. 5-Г, Б. Архитекторов, д. 3/10, Б. Архитекторов, д. 3/8, ул. 70 лет Октября, д. 10/1, ул. Ватутина, д. 24/1, ул. Дмитриева, д. 17, ул. Дмитриева, д. 3, ул. Лукашевича, д. 8, ул. Волгоградская, д. 24-А, ул. Волгоградская, д. 24-Г, ул. Дианова, д. 7-Г, ул. Лисицкого, д. 9-Б, ул. Лукашевича, д. 2-Б, д. 2-В в городе Омске и 29683 руб. 80 коп. неустойки.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил наименование ответчика - муниципальное образование город Омск в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска; а также уменьшил размер исковых требований до 253281 руб. 33 коп., из которых: 228977 руб. 95 коп. - задолженность и 24303 руб. 38 коп. - неустойка (заявление от 25.11.2013 б/н).
Исковые требования со ссылками на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации мотивированы наличием задолженности муниципального образования город Омск в вышеуказанном размере как собственника квартир, расположенных в городе Омске по следующим адресам:
Б. Архитекторов, д. 3/10, кв. 7,
Б. Архитекторов, д. 3/8, кв. 96,
Б. Архитекторов, д. 3/8, кв. 214,
ул. 70 лет Октября, д. 10/1, кв. 35,
ул. Ватутина, д. 24/1, кв. 1,
ул. Дмитриева, д. 17, кв. 108,
ул. Дмитриева, д. 3, кв. 15,
ул. Дмитриева, д. 3, кв. 120,
ул. Дмитриева, д. 3, кв. 136,
ул. Лукашевича, д. 8, кв. 76,
ул. Лукашевича, д. 8 (Червонный), кв. 115,
ул. Лукашевича, д. 8 (Темерева), кв. 115,
ул. Лукашевича, д. 8, кв. 162,
ул. Лукашевича, д. 8, кв. 163,
ул. Волгоградская, д. 24-Г, кв. 20,
ул. Дианова, д. 7-Г, кв. 60,
ул. Лисицкого, д. 9-Б, кв. 22,
ул. Лисицкого, д. 9-Б, кв. 187,
ул. Лукашевича, д. 2-Б, кв. 3,
ул. Лукашевича, д. 2-В, кв. 50.
Решением Арбитражного суда Омской области от 26 декабря 2013 года по делу N А46-11583/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. ООО "УК "ЦентрЖилСервис" из федерального бюджета возвращено 1626 руб. 56 коп. государственной пошлины, перечисленной по платежному поручению от 18.09.2013 N 815.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "УК "ЦентрЖилСервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе истец оспаривает вывод суда первой инстанции о признании граждан, вселенных в жилые помещения на основании ордеров, нанимателями жилых помещений. Считает, что ордер является основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора найма, но сам договор найма (статьи 50, 51 Жилищного кодекса РСФСР) не подменяет. Со ссылкой на указанные обстоятельства, истец настаивает на том, что обязанность по оплате расходов на содержание и текущий ремонт жилья в связи с отсутствием договоров найма возникает у Департамента как представителя собственника помещений.
В заседание суда апелляционной инстанции ООО "УК "ЦентрЖилСервис" своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя истца, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "УК "ЦентрЖилСервис" (управляющая организация) и собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по вышеуказанным адресам, заключены договоры управления многоквартирным домом, по условиям которых управляющая организация приняла на себя полномочия по управлению многоквартирными домами, в том числе обеспечение пользователей помещений коммунальными услугами, начисление, сбор и перерасчет платежей для собственников за содержание, текущий (в соответствующих случаях капитальный) ремонт общего имущества дома и коммунальные услуги по единой квитанции, установление и фиксирование факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, принятие мер к устранению выявленных нарушений.
В свою очередь, в соответствии с заключенными договорами собственники обязаны своевременно вносить плату за содержание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги.
ООО "УК "ЦентрЖилСервис", полагая, что муниципальное образование город Омск как собственник указанных выше квартир должно возместить ему понесенные расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований ООО "УК "ЦентрЖилСервис", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - ЖК РФ)
Так, согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязан вносить наниматель.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно пунктам 1, 3 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.
В соответствии с частью 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Как следует из материалов дела, жилые помещения, расположенные по адресам: ул. Дмитриева, дом N 3, квартира N 136 (с 04.05.2007); Бульвар Архитекторов, дом N 3, корпус N 8, квартира N 214 (с 20.01.2000); ул. Лисицкого, дом N 9Б, квартира N 22 (с 12.05.2002) в исковой период находились в частной собственности физических лиц, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2013 N 01/275/2013-2492.
Поскольку муниципальное образование город Омск собственником вышеуказанных квартир не является, исковые требования в части взыскания задолженности за содержание и ремонт общего имущества удовлетворению не подлежат. Возражений относительно указанного обстоятельства истец не заявил.
Проанализировав представленные в материалы дела копии лицевых счетов, суд первой инстанции установил, что остальные жилые помещения, перечисленные истцом в расчете суммы иска на 228977 руб. 95 коп., в исковой период находились во владении и пользовании физических лиц (нанимателей).
Факт нахождения перечисленных помещений в муниципальной собственности Департаментом не оспаривается.
Довод подателя жалобы, что вселенные в помещения лица не могут быть признаны нанимателями, поскольку договоры социального найма отсутствуют, судом апелляционной инстанции отклонен.
В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 01.03.2005, ордер, выдаваемый гражданину на основании решения о предоставлении жилого помещения, являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Как следует из статьи 50 Жилищного кодекса РСФСР, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
Согласно статье 51 Жилищного кодекса РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
Из содержания приведенных норм, действовавших на момент предоставления гражданам помещений, следует, что право заключения договора найма было предоставлено жилищно-эксплуатационным организациям на основании ордера. Таким образом, между жильцами и вселившими их организациями фактически сложились договорные отношения по поводу найма квартир. Отсутствие у истца письменной формы договора в соответствии с действовавшим Гражданским кодексом РСФСР (статья 45) само по себе не влечет недействительность сделки социального найма, поскольку это прямо не указано в законе. Позиция об этом изложена в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2013 N 5-КГ13-100.
Как верно отметил суд первой инстанции, основополагающее значение при решении вопроса о признании гражданина нанимателем жилого помещения в отсутствие заключенного письменного договора социального найма является соответствие обстоятельств вселения в помещение и открытия такому гражданину лицевого счета на оплату жилищно-коммунальных услуг предусмотренным законом основанием.
Поскольку факт регистрации граждан в жилых помещениях подтвержден материалами дела, факт состоявшегося и принятого на законных основаниях решения о предоставлении жилого помещения истцом не опровергнут, суд первой инстанции правильно признал вселенных на основании ордеров граждан нанимателями жилых помещений.
Принятие ЖК РФ, предусматривающего необходимость заключения договора социального найма, не дает оснований считать лиц, вселенных в жилое помещение на основании ордера в соответствии с порядком, действовавшим в момент такого заселения, утратившими правовые основания пользования жилыми помещениями.
Таким образом, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что указанные выше жилые помещения переданы нанимателям.
В соответствии с заключенными договорами управления многоквартирными домами управляющая организация приняла на себя обязательство осуществлять расчет платежей за жилье и коммунальные услуги, оформлять счета к оплате, осуществлять сбор платежей за жилье и коммунальные услуги с нанимателей жилых помещений, однако данное обязательство не исполнило.
При этом указанные договоры не содержат условий, обязывающих муниципальное образование возместить управляющей организации расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.
Требование о взыскании названных расходов с ответчика фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что исковые требования ООО "УК "ЦентрЖилСервис" удовлетворению не подлежат.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "УК "ЦентрЖилСервис" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 26 декабря 2013 года по делу N А46-11583/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.04.2014 N 08АП-1150/2014 ПО ДЕЛУ N А46-11583/2013
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2014 г. N 08АП-1150/2014
Дело N А46-11583/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1150/2014) общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" на решение Арбитражного суда Омской области от 26 декабря 2013 года по делу N А46-11583/2013 (судья Беседина Т.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (ИНН 5507073069, ОГРН 1055513003204) к муниципальному образованию город Омск в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о взыскании 334609 руб. 65 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" - не явился, извещено;
- от муниципального образования город Омск в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Н.М., доверенность N ИС-ДИО/15732 от 08.08.2013, сроком действия один год,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЦентрЖилСервис" (далее - ООО "УК "ЦентрЖилСервис") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) о взыскании 334609 руб. 65 коп., в том числе: 304925 руб. 85 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах по ул. Мельничная, д. 89, ул. Комарова, д. 9/2, ул. Туполева, д. 5-Г, Б. Архитекторов, д. 3/10, Б. Архитекторов, д. 3/8, ул. 70 лет Октября, д. 10/1, ул. Ватутина, д. 24/1, ул. Дмитриева, д. 17, ул. Дмитриева, д. 3, ул. Лукашевича, д. 8, ул. Волгоградская, д. 24-А, ул. Волгоградская, д. 24-Г, ул. Дианова, д. 7-Г, ул. Лисицкого, д. 9-Б, ул. Лукашевича, д. 2-Б, д. 2-В в городе Омске и 29683 руб. 80 коп. неустойки.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил наименование ответчика - муниципальное образование город Омск в лице департамента имущественных отношений Администрации города Омска; а также уменьшил размер исковых требований до 253281 руб. 33 коп., из которых: 228977 руб. 95 коп. - задолженность и 24303 руб. 38 коп. - неустойка (заявление от 25.11.2013 б/н).
Исковые требования со ссылками на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации мотивированы наличием задолженности муниципального образования город Омск в вышеуказанном размере как собственника квартир, расположенных в городе Омске по следующим адресам:
Б. Архитекторов, д. 3/10, кв. 7,
Б. Архитекторов, д. 3/8, кв. 96,
Б. Архитекторов, д. 3/8, кв. 214,
ул. 70 лет Октября, д. 10/1, кв. 35,
ул. Ватутина, д. 24/1, кв. 1,
ул. Дмитриева, д. 17, кв. 108,
ул. Дмитриева, д. 3, кв. 15,
ул. Дмитриева, д. 3, кв. 120,
ул. Дмитриева, д. 3, кв. 136,
ул. Лукашевича, д. 8, кв. 76,
ул. Лукашевича, д. 8 (Червонный), кв. 115,
ул. Лукашевича, д. 8 (Темерева), кв. 115,
ул. Лукашевича, д. 8, кв. 162,
ул. Лукашевича, д. 8, кв. 163,
ул. Волгоградская, д. 24-Г, кв. 20,
ул. Дианова, д. 7-Г, кв. 60,
ул. Лисицкого, д. 9-Б, кв. 22,
ул. Лисицкого, д. 9-Б, кв. 187,
ул. Лукашевича, д. 2-Б, кв. 3,
ул. Лукашевича, д. 2-В, кв. 50.
Решением Арбитражного суда Омской области от 26 декабря 2013 года по делу N А46-11583/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. ООО "УК "ЦентрЖилСервис" из федерального бюджета возвращено 1626 руб. 56 коп. государственной пошлины, перечисленной по платежному поручению от 18.09.2013 N 815.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "УК "ЦентрЖилСервис" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе истец оспаривает вывод суда первой инстанции о признании граждан, вселенных в жилые помещения на основании ордеров, нанимателями жилых помещений. Считает, что ордер является основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора найма, но сам договор найма (статьи 50, 51 Жилищного кодекса РСФСР) не подменяет. Со ссылкой на указанные обстоятельства, истец настаивает на том, что обязанность по оплате расходов на содержание и текущий ремонт жилья в связи с отсутствием договоров найма возникает у Департамента как представителя собственника помещений.
В заседание суда апелляционной инстанции ООО "УК "ЦентрЖилСервис" своего представителя не направило, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ.
На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившегося участника процесса.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителя истца, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ООО "УК "ЦентрЖилСервис" (управляющая организация) и собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, расположенных по вышеуказанным адресам, заключены договоры управления многоквартирным домом, по условиям которых управляющая организация приняла на себя полномочия по управлению многоквартирными домами, в том числе обеспечение пользователей помещений коммунальными услугами, начисление, сбор и перерасчет платежей для собственников за содержание, текущий (в соответствующих случаях капитальный) ремонт общего имущества дома и коммунальные услуги по единой квитанции, установление и фиксирование факта неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, принятие мер к устранению выявленных нарушений.
В свою очередь, в соответствии с заключенными договорами собственники обязаны своевременно вносить плату за содержание, ремонт общего имущества и коммунальные услуги.
ООО "УК "ЦентрЖилСервис", полагая, что муниципальное образование город Омск как собственник указанных выше квартир должно возместить ему понесенные расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных жилых домов, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований ООО "УК "ЦентрЖилСервис", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Услуги, предоставляемые истцом, имеют специфический характер и регулируются в первую очередь Жилищным кодексом Российской Федерации, а не гражданским законодательством, так как именно жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, внесения платы за коммунальные услуги (статья 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - ЖК РФ)
Так, согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения этого дома, определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
В соответствии с частью 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязан вносить наниматель.
Пунктом 3 статьи 678 ГК РФ также установлено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Согласно пунктам 1, 3 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.
В соответствии с частью 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если она осуществляет управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Как следует из материалов дела, жилые помещения, расположенные по адресам: ул. Дмитриева, дом N 3, квартира N 136 (с 04.05.2007); Бульвар Архитекторов, дом N 3, корпус N 8, квартира N 214 (с 20.01.2000); ул. Лисицкого, дом N 9Б, квартира N 22 (с 12.05.2002) в исковой период находились в частной собственности физических лиц, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.12.2013 N 01/275/2013-2492.
Поскольку муниципальное образование город Омск собственником вышеуказанных квартир не является, исковые требования в части взыскания задолженности за содержание и ремонт общего имущества удовлетворению не подлежат. Возражений относительно указанного обстоятельства истец не заявил.
Проанализировав представленные в материалы дела копии лицевых счетов, суд первой инстанции установил, что остальные жилые помещения, перечисленные истцом в расчете суммы иска на 228977 руб. 95 коп., в исковой период находились во владении и пользовании физических лиц (нанимателей).
Факт нахождения перечисленных помещений в муниципальной собственности Департаментом не оспаривается.
Довод подателя жалобы, что вселенные в помещения лица не могут быть признаны нанимателями, поскольку договоры социального найма отсутствуют, судом апелляционной инстанции отклонен.
В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 01.03.2005, ордер, выдаваемый гражданину на основании решения о предоставлении жилого помещения, являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.
Как следует из статьи 50 Жилищного кодекса РСФСР, пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.
Согласно статье 51 Жилищного кодекса РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
Из содержания приведенных норм, действовавших на момент предоставления гражданам помещений, следует, что право заключения договора найма было предоставлено жилищно-эксплуатационным организациям на основании ордера. Таким образом, между жильцами и вселившими их организациями фактически сложились договорные отношения по поводу найма квартир. Отсутствие у истца письменной формы договора в соответствии с действовавшим Гражданским кодексом РСФСР (статья 45) само по себе не влечет недействительность сделки социального найма, поскольку это прямо не указано в законе. Позиция об этом изложена в Определении Верховного Суда РФ от 24.12.2013 N 5-КГ13-100.
Как верно отметил суд первой инстанции, основополагающее значение при решении вопроса о признании гражданина нанимателем жилого помещения в отсутствие заключенного письменного договора социального найма является соответствие обстоятельств вселения в помещение и открытия такому гражданину лицевого счета на оплату жилищно-коммунальных услуг предусмотренным законом основанием.
Поскольку факт регистрации граждан в жилых помещениях подтвержден материалами дела, факт состоявшегося и принятого на законных основаниях решения о предоставлении жилого помещения истцом не опровергнут, суд первой инстанции правильно признал вселенных на основании ордеров граждан нанимателями жилых помещений.
Принятие ЖК РФ, предусматривающего необходимость заключения договора социального найма, не дает оснований считать лиц, вселенных в жилое помещение на основании ордера в соответствии с порядком, действовавшим в момент такого заселения, утратившими правовые основания пользования жилыми помещениями.
Таким образом, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что указанные выше жилые помещения переданы нанимателям.
В соответствии с заключенными договорами управления многоквартирными домами управляющая организация приняла на себя обязательство осуществлять расчет платежей за жилье и коммунальные услуги, оформлять счета к оплате, осуществлять сбор платежей за жилье и коммунальные услуги с нанимателей жилых помещений, однако данное обязательство не исполнило.
При этом указанные договоры не содержат условий, обязывающих муниципальное образование возместить управляющей организации расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.
Требование о взыскании названных расходов с ответчика фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что исковые требования ООО "УК "ЦентрЖилСервис" удовлетворению не подлежат.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "УК "ЦентрЖилСервис" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 26 декабря 2013 года по делу N А46-11583/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)