Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 14 июля 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" Зоболотних А.Ю. по доверенности от 26.06.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 апреля 2014 года по делу N А05-1345/2014 (судья Шашков А.Х.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилремсервис" (ОГРН 1122918000150, далее - ООО "Жилремсервис") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием обязать общество с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" (ОГРН 1092918000229, далее - ООО "ИЦ СКАДА-Няндома") предоставить техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Няндома, ул. Североморская, д. 5а, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; технический паспорт с экспликацией и поэтажными планами на многоквартирный дом; кадастровый паспорт на многоквартирный дом и кадастровый паспорт на земельный участок; акты осмотра; журналы регистрации заявок; карточки учета регистрации граждан (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 14 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены. Также с ООО "ИЦ СКАДА-Няндома" в пользу ООО "Жилремсервис" взыскано 4000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
ООО "ИЦ СКАДА-Няндома" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Собственниками помещений путем проведения собрания от 05.11.2013 заключен договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 01.12.2013 сроком на один год, т.е. до 30.11.2014. Судом первой инстанции, не принят во внимание тот факт, что протокол общего собрания собственников от 26.12.2013 не содержит данных о допущении ООО ИЦ "Скада-Няндома" существенных нарушений условий договора управления многоквартирным домом, основания расторжения договора управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" по управлению жилым домом не были включены в повестку дня и собранием по существу не рассматривались. ООО "Жилремсервис" ввел в заблуждение суд, что собственники приняли решение о расторжении договорных отношений с ООО ИЦ "Скада-Няндома" в связи с невыполнением условий, этих данных в протоколе и решениях собственников помещения нет. Оснований для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом судом первой инстанции правомерно не установлено. ООО ИЦ "Скада-Няндома" в спорный период времени, когда к нему заявлены требования о передаче управления многоквартирным домом и технической документации, управляло многоквартирным домом на основании договора, от 01.12.2013, который не прекратил свое действие. Расторжение договора управления собственниками с ООО ИЦ "Скада-Няндома заключенного с 01.12.2013 по 30.11.2014 на основании решения собрания собственников от 05.11.2013 в судебном порядке оспорено не было. Договора по предоставлению коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями заключены только с ООО ИЦ "Скада-Няндома", это доказывают и предоставленные истцом документы. Ресурсоснабжающие организации отказали ООО "Жилремсервис" в заключении договоров на предоставлении коммунальных услуг. При отсутствии у собственников помещений оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО ИЦ "Скада-Няндома" от 01.12.2013 вывод суда первой инстанции о возникновении у ответчика обязанности передать компании техническую и иную документацию нельзя признать соответствующими нормам материального права. Таким образом, истец не доказал наличие правовых оснований для управления домом. Истец предъявил иск к ненадлежащему лицу, поскольку ООО ИЦ "Скада-Няндома" не имеет договорных отношений с ООО "Жилремсервис".
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
ООО "Жилремсервис" в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В судебное заседание представитель истца не явился.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, собственниками многоквартирного дома N 5а по улице Североморская в г. Няндома Архангельской области проведено общее собрание о выборе управляющей организации.
По результатам голосования собственниками приняты следующие решения:
- 1. Расторгнуть договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 31 декабря 2013 года (голосовали "ЗА" - 58,57%);
- 2. Выбрать способ управления через ООО "Жилремсервис", заключить договор с ООО "Жилремсервис" с 1 января 2014 года (голосовали "ЗА" - 58,57%);
- 3. Утвердить условия (текст) договора управления многоквартирным домом, заключить договор управления многоквартирным домом сроком на один год с 01.01.2014 по 31.12.2014 (голосовали "ЗА" - 58,57%);
- 4. Утвердить тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома ООО "Жилремсервис" в размере 17 руб. (голосовали "ЗА" - 58,57%).
Решение общего собрания собственников многоквартирного дома, оформлено протоколом от 26 декабря 2013 года, в установленном законом порядке не оспорено и недействительным не признано, доказательств обратного в суд не представлено.
ООО "Жилремсервис" 29.12.2013 и 22.01.2014 обращалось к ООО ИЦ "Скада-Няндома" с требованием передать техническую документацию на многоквартирный дом.
Невыполнение ООО ИЦ "Скада-Няндома" обязанности по передаче документации на спорный дом вновь избранной управляющей организации послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву.
Апелляционная коллегия считает решение суда законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 указано, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни нормам ЖК РФ, ни нормам Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит. Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из правового смысла вышеназванных норм, а также части 8.2 статьи 162 ЖК РФ с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не следует вывод о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что собственниками помещений спорного дома заключен договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 01.12.2013 сроком на один год (т.е. до 30.11.2014), который не прекратил свое действие.
Между тем истцом представлен протокол общего собрания собственников спорного многоквартирного жилого дома от 26 декабря 2013 года, из которого следует, что собственники приняли решение расторгнуть договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 31.12.2013 и выбрать способ управления, с заключением договора с ООО "Жилремсервис" с 01.01.2014; утвердить условия (текст) договора управления многоквартирным домом, заключение договора управления многоквартирным домом сроком на один год с 01.01.2014 по 31.12.2014; утвердить тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома ООО "Жилремсервис" в размере 17 руб.
Из материалов дела также усматривается, что решения общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома, оформленные протоколом от 26 декабря 2013 года, никем из собственников не обжалованы, недействительным в судебном порядке не признаны, основания считать данные решения не имеющим юридической силы ввиду принятия с существенными нарушениями отсутствуют.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которым утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Согласно пункту 24 Правил N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Указанная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09.
Пунктом 26 Правил N 491 определен состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Поскольку ООО ИЦ "Скада-Няндома" спорную документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Няндома, ул. Североморская, д. 5а ООО "Жилремсервис" не передало, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 апреля 2014 года по делу N А05-1345/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Ю.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2014 ПО ДЕЛУ N А05-1345/2014
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2014 г. по делу N А05-1345/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2014 года.
В полном объеме постановление изготовлено 14 июля 2014 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Зориной Ю.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мельничук И.Л.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" Зоболотних А.Ю. по доверенности от 26.06.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 апреля 2014 года по делу N А05-1345/2014 (судья Шашков А.Х.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жилремсервис" (ОГРН 1122918000150, далее - ООО "Жилремсервис") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с требованием обязать общество с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" (ОГРН 1092918000229, далее - ООО "ИЦ СКАДА-Няндома") предоставить техническую документацию на многоквартирный дом, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Няндома, ул. Североморская, д. 5а, а именно: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; технический паспорт с экспликацией и поэтажными планами на многоквартирный дом; кадастровый паспорт на многоквартирный дом и кадастровый паспорт на земельный участок; акты осмотра; журналы регистрации заявок; карточки учета регистрации граждан (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 14 апреля 2014 года исковые требования удовлетворены. Также с ООО "ИЦ СКАДА-Няндома" в пользу ООО "Жилремсервис" взыскано 4000 руб. 00 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
ООО "ИЦ СКАДА-Няндома" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Собственниками помещений путем проведения собрания от 05.11.2013 заключен договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 01.12.2013 сроком на один год, т.е. до 30.11.2014. Судом первой инстанции, не принят во внимание тот факт, что протокол общего собрания собственников от 26.12.2013 не содержит данных о допущении ООО ИЦ "Скада-Няндома" существенных нарушений условий договора управления многоквартирным домом, основания расторжения договора управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" по управлению жилым домом не были включены в повестку дня и собранием по существу не рассматривались. ООО "Жилремсервис" ввел в заблуждение суд, что собственники приняли решение о расторжении договорных отношений с ООО ИЦ "Скада-Няндома" в связи с невыполнением условий, этих данных в протоколе и решениях собственников помещения нет. Оснований для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом судом первой инстанции правомерно не установлено. ООО ИЦ "Скада-Няндома" в спорный период времени, когда к нему заявлены требования о передаче управления многоквартирным домом и технической документации, управляло многоквартирным домом на основании договора, от 01.12.2013, который не прекратил свое действие. Расторжение договора управления собственниками с ООО ИЦ "Скада-Няндома заключенного с 01.12.2013 по 30.11.2014 на основании решения собрания собственников от 05.11.2013 в судебном порядке оспорено не было. Договора по предоставлению коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями заключены только с ООО ИЦ "Скада-Няндома", это доказывают и предоставленные истцом документы. Ресурсоснабжающие организации отказали ООО "Жилремсервис" в заключении договоров на предоставлении коммунальных услуг. При отсутствии у собственников помещений оснований для прекращения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО ИЦ "Скада-Няндома" от 01.12.2013 вывод суда первой инстанции о возникновении у ответчика обязанности передать компании техническую и иную документацию нельзя признать соответствующими нормам материального права. Таким образом, истец не доказал наличие правовых оснований для управления домом. Истец предъявил иск к ненадлежащему лицу, поскольку ООО ИЦ "Скада-Няндома" не имеет договорных отношений с ООО "Жилремсервис".
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
ООО "Жилремсервис" в отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В судебное заседание представитель истца не явился.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, собственниками многоквартирного дома N 5а по улице Североморская в г. Няндома Архангельской области проведено общее собрание о выборе управляющей организации.
По результатам голосования собственниками приняты следующие решения:
- 1. Расторгнуть договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 31 декабря 2013 года (голосовали "ЗА" - 58,57%);
- 2. Выбрать способ управления через ООО "Жилремсервис", заключить договор с ООО "Жилремсервис" с 1 января 2014 года (голосовали "ЗА" - 58,57%);
- 3. Утвердить условия (текст) договора управления многоквартирным домом, заключить договор управления многоквартирным домом сроком на один год с 01.01.2014 по 31.12.2014 (голосовали "ЗА" - 58,57%);
- 4. Утвердить тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома ООО "Жилремсервис" в размере 17 руб. (голосовали "ЗА" - 58,57%).
Решение общего собрания собственников многоквартирного дома, оформлено протоколом от 26 декабря 2013 года, в установленном законом порядке не оспорено и недействительным не признано, доказательств обратного в суд не представлено.
ООО "Жилремсервис" 29.12.2013 и 22.01.2014 обращалось к ООО ИЦ "Скада-Няндома" с требованием передать техническую документацию на многоквартирный дом.
Невыполнение ООО ИЦ "Скада-Няндома" обязанности по передаче документации на спорный дом вновь избранной управляющей организации послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными по праву.
Апелляционная коллегия считает решение суда законным и не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Согласно частям 3 и 9 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2011 N 7677/11 указано, что сам по себе односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) ни нормам ЖК РФ, ни нормам Гражданского кодекса Российской Федерации не противоречит. Статья 161 ЖК РФ предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Часть 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Часть 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из правового смысла вышеназванных норм, а также части 8.2 статьи 162 ЖК РФ с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не следует вывод о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что собственниками помещений спорного дома заключен договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 01.12.2013 сроком на один год (т.е. до 30.11.2014), который не прекратил свое действие.
Между тем истцом представлен протокол общего собрания собственников спорного многоквартирного жилого дома от 26 декабря 2013 года, из которого следует, что собственники приняли решение расторгнуть договор управления с ООО ИЦ "Скада-Няндома" с 31.12.2013 и выбрать способ управления, с заключением договора с ООО "Жилремсервис" с 01.01.2014; утвердить условия (текст) договора управления многоквартирным домом, заключение договора управления многоквартирным домом сроком на один год с 01.01.2014 по 31.12.2014; утвердить тариф на содержание и ремонт многоквартирного дома ООО "Жилремсервис" в размере 17 руб.
Из материалов дела также усматривается, что решения общего собрания собственников помещений спорного многоквартирного дома, оформленные протоколом от 26 декабря 2013 года, никем из собственников не обжалованы, недействительным в судебном порядке не признаны, основания считать данные решения не имеющим юридической силы ввиду принятия с существенными нарушениями отсутствуют.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
В силу части 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), а также постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, которым утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Согласно пункту 24 Правил N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Указанная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 N 17074/09.
Пунктом 26 Правил N 491 определен состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Поскольку ООО ИЦ "Скада-Няндома" спорную документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Архангельская обл., г. Няндома, ул. Североморская, д. 5а ООО "Жилремсервис" не передало, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.
По мнению апелляционной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении дела произведен тщательный правовой анализ всех представленных сторонами документов и дана правильная оценка доказательствам и доводам сторон.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 апреля 2014 года по делу N А05-1345/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инженерный центр СКАДА-Няндома" - без удовлетворения.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Ю.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)