Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-31292/2014 по иску Администрации города Екатеринбурга, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская казна", ИНН 6670093058, ОГРН 1056603690835 (далее - ООО "УРАЛЬСКАЯ КАЗНА", ответчик)
третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
о взыскании 616 751 руб. 57 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: О.И. Шлыкова - главный специалист Земельного комитета по доверенности от 24.12.2013 г. N 466/05/50.2-03, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: О.И. Ездакова - представитель по доверенности от 09.06.2014 г., предъявлен паспорт;
- от третьего лица: не явился, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская казна" о взыскании 616 751 руб. 57 коп., в том числе 560 178 руб. 04 коп. долга и 56573 руб. 53 коп. неустойки.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора N 4-1141 от 28.08.2008 г. земельного участка площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:0000000:683, расположенного по адресу: ул. Академика Бардина - проезд Решетникова в г. Екатеринбурге, и предоставленного для строительства 16-этажного жилого дома с подземным паркингом на неопределенный срок, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с июня 2014 по июль 2014 составляющая, согласно расчету истца, 560 178 руб. 04 коп.
Кроме того, на основании п. 3.1 договора истец начислил ответчику пени в размере 56573 руб. 53 коп. за период с 11.05.2013 по 10.07.2014.
Администрация города Екатеринбурга в судебное заседание 02 октября 2014 года представила разрешение на строительство RU 66302000-3436, судебную практику (приобщены к материалам дела).
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором с заявленными требованиями не согласен по основаниям, изложенным в отзыве. В частности, ООО "УРАЛЬСКАЯ КАЗНА" указывает, что договор аренды земельного участка от 28.08.2008 N 4-1141 прекратил свое действие с 08 мая 2014 года. Ответчиком по состоянию на 08.05.2014 г. оплачена аренда земельного участка в полном объеме.
При этом ответчик представил разрешение на строительство, заявление о сносе зеленых насаждений, письма комитета по благоустройству, копию искового заявления о признании незаконным бездействия Администрации города Екатеринбурга в выдаче разрешения на снос зеленых насаждений, Постановление Главы Екатеринбурга от 12.02.2009, Постановление Администрации города Екатеринбурга от 01.08.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт на приемку выполненных работ по благоустройству, исполнительная съемка благоустройства жилого дома, план благоустройства территории, акт сдачи-приемки благоустройства, акт приема-передачи жилого дома, фотографии земельного участка, уведомление о прекращении договора, доставочный лист, выписка из ЕГРП, платежные поручения. Указанные документы приобщены к материалам дела.
Истец представил информационный расчет задолженности ООО "Уральская казна", который приобщен к материалам дела.
При этом, поскольку ответчик ссылается на то, что в связи с завершением строительства жилого дома он уведомил арендодателя - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области о прекращении арендных отношений (письмо от 20.01.2014 N 3), суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица МУГИСО.
Истец в настоящее судебное заседание представил почтовый реестр о направлении копии иска в адрес третьего лица (приобщены к материалам дела).
Ответчик настаивает на ранее изложенных доводах, а также указывает, что в связи с ненаправлением расчетов не имеется оснований для взыскания пеней, представил копию расчета арендной платы на 2014 г., почтового конверта.
МУГИСО представило отзыв, считает, что разрешение на ввод в эксплуатацию не является достаточным основанием для прекращения права аренды по договору.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд
установил:
между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Кредитно-Жилищный союз" заключен договор аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 земельного участка площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:000000:683, расположенного по улице Академика Бардина - проезд Решетникова в г. Екатеринбурге, и предоставленного под строительство 16-этажного жилого дома с подземным паркингом.
На основании соглашения от 24.04.2012 о перемене лица в обязательстве ООО "Кредитно-Жилищный союз" с 24.04.2012 передало, а ООО "Уральская казна" приняло права и обязанности арендатора по договору (п. 2 соглашения).
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с п. 2.2.4 договора от 28.08.2008 г. N 4-1141, арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 земельного участка, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с июня 2014 по июль 2014 составляющая, согласно расчету истца, 560178 руб. 04 коп., за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени в размере 56573 руб. 53 коп. за период с 11.05.2013 по 10.07.2014 г.
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором с заявленными требованиями ответчик не согласен, в частности, ООО "УРАЛЬСКАЯ КАЗНА" указывает, что договор аренды земельного участка от 28.08.2008 N 4-1141 прекратил свое действие с 08 мая 2014 года. Ответчиком по состоянию на 08.05.2014 г. оплачена аренда земельного участка в полном объеме.
МУГИСО представило отзыв, считает, что разрешение на ввод в эксплуатацию не является достаточным основанием для прекращения права аренды по договору.
Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд не находит требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 того же Федерального закона).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:000000:683 предоставлен ответчику для строительства 16-этажного жилого дома с подземным паркингом.
Строительство указанного жилого дома с помещениями дошкольной организации на 1-м этаже и трансформаторной подстанции, расположенных на спорном земельном участке, завершено, что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2013 г. N RU66302000-1887.
Согласно акту от 10.12.2013 г. приема-передачи жилого дома, расположенного по адресу: проезд Решетникова, 1 передан на баланс управляющей компании.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2014 г. N 66-0-1-175/4002/2014-6928 08.05.2014 г. зарегистрировано право собственности на квартиру в указанном доме.
Кроме того, согласно акту N 203 на приемку выполненных работ по благоустройству от 31.10.2013 г., акту сдачи-приемки благоустройства от 30.10.2013 г., акту приема-передачи жилого дома по адресу: проезд Решетникова, 1 в г. Екатеринбурге, от 10.12.2013 г., жилой дом вместе с элементами благоустройства приняты в эксплуатацию и переданы управляющей организации, что в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации означает передачу указанных дома и земельного участка с элементами озеленения и благоустройства в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пояснениям ответчика, не оспоренным истцом и подтвержденным. В том числе представленными в материалы дела фотографиям, на придомовой территории указанного дома расположена детская площадка, спортивная площадка. Кроме того, в жилом доме осуществляет работу детский садик, территория земельного участка огорожена забором, установленным за счет средств собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Принимая во внимание смысл п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ч. 3, 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом того, что автопаркинг должен располагаться на спорном земельном участке с кадастровым номером 66:41:000000:683, на котором расположено многоквартирное жилое здание, что в материалы дела не представлен кадастровый паспорт на земельный участок, который подлежит переходу в общедолевую собственность и истцом не доказано, что в этот земельный участок не входит тот земельный участок, который необходим для строительства автопарковки, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды на весь земельный участок.
В связи с этим довод истца о невозможности прекращения арендных отношений на часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:000000:683, необходимого для продолжения строительства подземного паркинга, судом отклоняются.
Кроме того, суд полагает, что в нарушение ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации Администрацией города Екатеринбурга не обеспечена возможность использования земельного участка для достижения цели предоставления земельного участка в части строительства автопаркинга.
11.05.2012 ООО "Уральская казна" обратилось в Администрацию города Екатеринбурга (письмо от 11.05.2012 N 356) с заявлением на оформление разрешения на снос зеленых насаждений на земельном участке по ул. Академика Бардина - Решетникова. В связи с неполучением разрешения на снос зеленых насаждений ООО "Уральская казна" обратилось с иском в суд о признании незаконным бездействия Администрации города Екатеринбурга в выдаче разрешения на снос зеленых насаждений.
Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 01.08.2012 N 3368 "О внесении изменений в Постановление Главы Екатеринбурга от 12.02.2009 N 305 "О сносе зеленых насаждений по улице Решетникова, 3" ООО "Уральская казна" дано разрешение на снос 16 деревьев и 16 кустарников, расположенных только в зоне строительства жилого дома, но не в части земельного участка, где должно быть произведено строительство автопаркинга.
При этом из материалов дела следует, что территория жилого дома огорожена и благоустроена. Администрацией города Екатеринбурга по акту на приемку выполненных работ от 31.10.2013 принято благоустройство территории, прилегающей к дому. Следовательно, с учетом изложенного, продолжение строительства автопаркинга невозможно, поэтому в силу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства из договора аренды считаются прекратившимися.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, установив, что 08.05.2014 произведена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, находящемся на спорном земельном участке, учитывая, что в материалы дела не представлен кадастровый паспорт на земельный участок, который подлежит переходу в общедолевую собственность и в отсутствие доказательств того, что в этот земельный участок не входит тот земельный участок, который необходим для строительства автопарковки, суд приходит к выводу о том, что с указанного момента договор аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 считается прекратившим свое действие в отношении всего земельного участка, предоставленного в аренду по названному договору, у ООО "Уральская казна" отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:000000:683.
При этом истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о продолжении арендных отношений.
Не оставляет суд без внимания и попытку ответчика прекратить договор аренды, заключенный на неопределенный срок, путем направления отказа от договора в адрес МУГИСО от 20.01.2014 г. N 3, поскольку в связи с истечением срока действия соглашения от 17.05.2012 "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "Город Екатеринбург", у арендатора возникла правовая неопределенность относительно смены арендодателя в договоре аренды, при этом МУГИСО какого-либо ответа на указанное уведомление не направило.
В то же время, как следует из отзыва МУГИСО на исковое заявление, третье лицо также считает договор аренды прекратившимся с даты регистрации права собственности первого дольщика.
На основании изложенного у истца имеется право требовать уплаты арендной платы по договору аренды до момента его прекращения.
При этом ответчик представил в материалы дела платежные поручения в подтверждение перечисления арендной платы в общем размере 1386670 руб. 22 коп. в период действия договора аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 (до 08.05.2014).
Истец каких-либо возражений относительно произведенных ответчиком платежей не представил, как не представил документов, опровергающих внесение арендной платы за спорный период (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
При таких обстоятельствах, установив, что в период действия договора аренды обязательство по внесению арендной платы исполнено ООО "Уральская казна" в установленном размере, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и оснований для взыскания арендной платы.
Кроме того, на основании п. 3.1 договора истец начислил ответчику пени в размере 56573 руб. 53 коп. за период с 11.05.2013 по 10.07.2014.
Однако суд полагает, что оснований для взыскания пеней по договору аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 не имеется.
С учетом изложенного выше суд полагает, что истцом неправомерно начислены пени на арендную плату, начисленную истцом за период после прекращения договора аренды - с 13.05.2014 г. по 10.07.2014 г. в сумме 9270 руб. 45 коп., в связи с чем требования в этой части удовлетворению не подлежат.
В остальной части требование о взыскании также не подлежит удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды земельного участка от 28.08.2008 г. на истца возложена обязанность по направлению расчета арендной платы арендатору не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в договоре. При этом получение расчета арендной платы на руки арендатору или его представителю является правом, а не обязанностью арендатора.
При неполучении арендатором расчета арендной платы на очередной год, арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год. Арендатор в случае увеличения размера арендной платы при проведении следующего ежеквартального платежа доплачивает разницу арендной платы, при этом пени на указанную недоплату не начисляются.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, представленных ответчиком расчета арендной платы на 2014 г., почтового конверта, расчет арендной платы на 2014 г. был направлен ответчику 25.04.2014 г., то есть с нарушением установленного п. 2.2.2 договора срока, в связи с чем у ответчика как арендатора возможности оплатить задолженность по арендной плате в срок не имелось.
Доказательств направления ответчику расчетов в установленный п. 2.2.2 договора срок истцом не представлено в порядке ст. 65 АПК РФ.
В то же время, как следует из расчета задолженности по арендной плате, подготовленного истцом, и не оспорено истцом, ответчик производил платежи в соответствии с расчетом на 2013 г. в предусмотренные договором сроки, то есть действовал в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора.
Ссылка Администрации на обязанность платить по регулируемым ценам судом отклоняется, поскольку, как уже было указано выше, обязанность по направлению расчетов не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в договоре, лежит именно на истце.
Следовательно, суд не усматривает вины ответчика в неисполнении обязанности по уплате арендных платежей, поэтому оснований для взыскания пеней по договору аренды N 4-1134 не имеется (п. 2.2.2 договора, ст. 404, 406 ГК РФ).
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины судом не распределяются, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 08.12.2014 ПО ДЕЛУ N А60-31292/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 декабря 2014 г. по делу N А60-31292/2014
Резолютивная часть решения объявлена 03 декабря 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахмановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Лупповой, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-31292/2014 по иску Администрации города Екатеринбурга, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская казна", ИНН 6670093058, ОГРН 1056603690835 (далее - ООО "УРАЛЬСКАЯ КАЗНА", ответчик)
третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области
о взыскании 616 751 руб. 57 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: О.И. Шлыкова - главный специалист Земельного комитета по доверенности от 24.12.2013 г. N 466/05/50.2-03, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: О.И. Ездакова - представитель по доверенности от 09.06.2014 г., предъявлен паспорт;
- от третьего лица: не явился, ходатайство о рассмотрении в отсутствие представителя.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Администрация города Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская казна" о взыскании 616 751 руб. 57 коп., в том числе 560 178 руб. 04 коп. долга и 56573 руб. 53 коп. неустойки.
В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора N 4-1141 от 28.08.2008 г. земельного участка площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:0000000:683, расположенного по адресу: ул. Академика Бардина - проезд Решетникова в г. Екатеринбурге, и предоставленного для строительства 16-этажного жилого дома с подземным паркингом на неопределенный срок, в связи с чем у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с июня 2014 по июль 2014 составляющая, согласно расчету истца, 560 178 руб. 04 коп.
Кроме того, на основании п. 3.1 договора истец начислил ответчику пени в размере 56573 руб. 53 коп. за период с 11.05.2013 по 10.07.2014.
Администрация города Екатеринбурга в судебное заседание 02 октября 2014 года представила разрешение на строительство RU 66302000-3436, судебную практику (приобщены к материалам дела).
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором с заявленными требованиями не согласен по основаниям, изложенным в отзыве. В частности, ООО "УРАЛЬСКАЯ КАЗНА" указывает, что договор аренды земельного участка от 28.08.2008 N 4-1141 прекратил свое действие с 08 мая 2014 года. Ответчиком по состоянию на 08.05.2014 г. оплачена аренда земельного участка в полном объеме.
При этом ответчик представил разрешение на строительство, заявление о сносе зеленых насаждений, письма комитета по благоустройству, копию искового заявления о признании незаконным бездействия Администрации города Екатеринбурга в выдаче разрешения на снос зеленых насаждений, Постановление Главы Екатеринбурга от 12.02.2009, Постановление Администрации города Екатеринбурга от 01.08.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт на приемку выполненных работ по благоустройству, исполнительная съемка благоустройства жилого дома, план благоустройства территории, акт сдачи-приемки благоустройства, акт приема-передачи жилого дома, фотографии земельного участка, уведомление о прекращении договора, доставочный лист, выписка из ЕГРП, платежные поручения. Указанные документы приобщены к материалам дела.
Истец представил информационный расчет задолженности ООО "Уральская казна", который приобщен к материалам дела.
При этом, поскольку ответчик ссылается на то, что в связи с завершением строительства жилого дома он уведомил арендодателя - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области о прекращении арендных отношений (письмо от 20.01.2014 N 3), суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица МУГИСО.
Истец в настоящее судебное заседание представил почтовый реестр о направлении копии иска в адрес третьего лица (приобщены к материалам дела).
Ответчик настаивает на ранее изложенных доводах, а также указывает, что в связи с ненаправлением расчетов не имеется оснований для взыскания пеней, представил копию расчета арендной платы на 2014 г., почтового конверта.
МУГИСО представило отзыв, считает, что разрешение на ввод в эксплуатацию не является достаточным основанием для прекращения права аренды по договору.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд
установил:
между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Кредитно-Жилищный союз" заключен договор аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 земельного участка площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:000000:683, расположенного по улице Академика Бардина - проезд Решетникова в г. Екатеринбурге, и предоставленного под строительство 16-этажного жилого дома с подземным паркингом.
На основании соглашения от 24.04.2012 о перемене лица в обязательстве ООО "Кредитно-Жилищный союз" с 24.04.2012 передало, а ООО "Уральская казна" приняло права и обязанности арендатора по договору (п. 2 соглашения).
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ч. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.
В соответствии с п. 2.2.4 договора от 28.08.2008 г. N 4-1141, арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 земельного участка, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с июня 2014 по июль 2014 составляющая, согласно расчету истца, 560178 руб. 04 коп., за взысканием которой истец обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени в размере 56573 руб. 53 коп. за период с 11.05.2013 по 10.07.2014 г.
Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором с заявленными требованиями ответчик не согласен, в частности, ООО "УРАЛЬСКАЯ КАЗНА" указывает, что договор аренды земельного участка от 28.08.2008 N 4-1141 прекратил свое действие с 08 мая 2014 года. Ответчиком по состоянию на 08.05.2014 г. оплачена аренда земельного участка в полном объеме.
МУГИСО представило отзыв, считает, что разрешение на ввод в эксплуатацию не является достаточным основанием для прекращения права аренды по договору.
Изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд не находит требования истца подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 того же Федерального закона).
В силу пунктов 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:000000:683 предоставлен ответчику для строительства 16-этажного жилого дома с подземным паркингом.
Строительство указанного жилого дома с помещениями дошкольной организации на 1-м этаже и трансформаторной подстанции, расположенных на спорном земельном участке, завершено, что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2013 г. N RU66302000-1887.
Согласно акту от 10.12.2013 г. приема-передачи жилого дома, расположенного по адресу: проезд Решетникова, 1 передан на баланс управляющей компании.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2014 г. N 66-0-1-175/4002/2014-6928 08.05.2014 г. зарегистрировано право собственности на квартиру в указанном доме.
Кроме того, согласно акту N 203 на приемку выполненных работ по благоустройству от 31.10.2013 г., акту сдачи-приемки благоустройства от 30.10.2013 г., акту приема-передачи жилого дома по адресу: проезд Решетникова, 1 в г. Екатеринбурге, от 10.12.2013 г., жилой дом вместе с элементами благоустройства приняты в эксплуатацию и переданы управляющей организации, что в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации означает передачу указанных дома и земельного участка с элементами озеленения и благоустройства в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме.
Согласно пояснениям ответчика, не оспоренным истцом и подтвержденным. В том числе представленными в материалы дела фотографиям, на придомовой территории указанного дома расположена детская площадка, спортивная площадка. Кроме того, в жилом доме осуществляет работу детский садик, территория земельного участка огорожена забором, установленным за счет средств собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Принимая во внимание смысл п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ч. 3, 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом того, что автопаркинг должен располагаться на спорном земельном участке с кадастровым номером 66:41:000000:683, на котором расположено многоквартирное жилое здание, что в материалы дела не представлен кадастровый паспорт на земельный участок, который подлежит переходу в общедолевую собственность и истцом не доказано, что в этот земельный участок не входит тот земельный участок, который необходим для строительства автопарковки, суд приходит к выводу о прекращении договора аренды на весь земельный участок.
В связи с этим довод истца о невозможности прекращения арендных отношений на часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:000000:683, необходимого для продолжения строительства подземного паркинга, судом отклоняются.
Кроме того, суд полагает, что в нарушение ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации Администрацией города Екатеринбурга не обеспечена возможность использования земельного участка для достижения цели предоставления земельного участка в части строительства автопаркинга.
11.05.2012 ООО "Уральская казна" обратилось в Администрацию города Екатеринбурга (письмо от 11.05.2012 N 356) с заявлением на оформление разрешения на снос зеленых насаждений на земельном участке по ул. Академика Бардина - Решетникова. В связи с неполучением разрешения на снос зеленых насаждений ООО "Уральская казна" обратилось с иском в суд о признании незаконным бездействия Администрации города Екатеринбурга в выдаче разрешения на снос зеленых насаждений.
Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 01.08.2012 N 3368 "О внесении изменений в Постановление Главы Екатеринбурга от 12.02.2009 N 305 "О сносе зеленых насаждений по улице Решетникова, 3" ООО "Уральская казна" дано разрешение на снос 16 деревьев и 16 кустарников, расположенных только в зоне строительства жилого дома, но не в части земельного участка, где должно быть произведено строительство автопаркинга.
При этом из материалов дела следует, что территория жилого дома огорожена и благоустроена. Администрацией города Екатеринбурга по акту на приемку выполненных работ от 31.10.2013 принято благоустройство территории, прилегающей к дому. Следовательно, с учетом изложенного, продолжение строительства автопаркинга невозможно, поэтому в силу ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства из договора аренды считаются прекратившимися.
Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и разъяснения, установив, что 08.05.2014 произведена государственная регистрация права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, находящемся на спорном земельном участке, учитывая, что в материалы дела не представлен кадастровый паспорт на земельный участок, который подлежит переходу в общедолевую собственность и в отсутствие доказательств того, что в этот земельный участок не входит тот земельный участок, который необходим для строительства автопарковки, суд приходит к выводу о том, что с указанного момента договор аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 считается прекратившим свое действие в отношении всего земельного участка, предоставленного в аренду по названному договору, у ООО "Уральская казна" отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком площадью 6000 кв. м с кадастровым номером 66:41:000000:683.
При этом истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о продолжении арендных отношений.
Не оставляет суд без внимания и попытку ответчика прекратить договор аренды, заключенный на неопределенный срок, путем направления отказа от договора в адрес МУГИСО от 20.01.2014 г. N 3, поскольку в связи с истечением срока действия соглашения от 17.05.2012 "О взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "Город Екатеринбург", у арендатора возникла правовая неопределенность относительно смены арендодателя в договоре аренды, при этом МУГИСО какого-либо ответа на указанное уведомление не направило.
В то же время, как следует из отзыва МУГИСО на исковое заявление, третье лицо также считает договор аренды прекратившимся с даты регистрации права собственности первого дольщика.
На основании изложенного у истца имеется право требовать уплаты арендной платы по договору аренды до момента его прекращения.
При этом ответчик представил в материалы дела платежные поручения в подтверждение перечисления арендной платы в общем размере 1386670 руб. 22 коп. в период действия договора аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 (до 08.05.2014).
Истец каких-либо возражений относительно произведенных ответчиком платежей не представил, как не представил документов, опровергающих внесение арендной платы за спорный период (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
При таких обстоятельствах, установив, что в период действия договора аренды обязательство по внесению арендной платы исполнено ООО "Уральская казна" в установленном размере, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате и оснований для взыскания арендной платы.
Кроме того, на основании п. 3.1 договора истец начислил ответчику пени в размере 56573 руб. 53 коп. за период с 11.05.2013 по 10.07.2014.
Однако суд полагает, что оснований для взыскания пеней по договору аренды от 28.08.2008 г. N 4-1141 не имеется.
С учетом изложенного выше суд полагает, что истцом неправомерно начислены пени на арендную плату, начисленную истцом за период после прекращения договора аренды - с 13.05.2014 г. по 10.07.2014 г. в сумме 9270 руб. 45 коп., в связи с чем требования в этой части удовлетворению не подлежат.
В остальной части требование о взыскании также не подлежит удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1 договора).
В соответствии с п. 2.2.2 договора аренды земельного участка от 28.08.2008 г. на истца возложена обязанность по направлению расчета арендной платы арендатору не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в договоре. При этом получение расчета арендной платы на руки арендатору или его представителю является правом, а не обязанностью арендатора.
При неполучении арендатором расчета арендной платы на очередной год, арендная плата уплачивается арендатором в размере, указанном в расчете (перерасчете) арендной платы за прошлый год. Арендатор в случае увеличения размера арендной платы при проведении следующего ежеквартального платежа доплачивает разницу арендной платы, при этом пени на указанную недоплату не начисляются.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, представленных ответчиком расчета арендной платы на 2014 г., почтового конверта, расчет арендной платы на 2014 г. был направлен ответчику 25.04.2014 г., то есть с нарушением установленного п. 2.2.2 договора срока, в связи с чем у ответчика как арендатора возможности оплатить задолженность по арендной плате в срок не имелось.
Доказательств направления ответчику расчетов в установленный п. 2.2.2 договора срок истцом не представлено в порядке ст. 65 АПК РФ.
В то же время, как следует из расчета задолженности по арендной плате, подготовленного истцом, и не оспорено истцом, ответчик производил платежи в соответствии с расчетом на 2013 г. в предусмотренные договором сроки, то есть действовал в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора.
Ссылка Администрации на обязанность платить по регулируемым ценам судом отклоняется, поскольку, как уже было указано выше, обязанность по направлению расчетов не позднее 15 февраля каждого года по почтовому адресу, указанному в договоре, лежит именно на истце.
Следовательно, суд не усматривает вины ответчика в неисполнении обязанности по уплате арендных платежей, поэтому оснований для взыскания пеней по договору аренды N 4-1134 не имеется (п. 2.2.2 договора, ст. 404, 406 ГК РФ).
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины судом не распределяются, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)