Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что начисление ответчиком и взыскание коммунальных услуг за спорный период являются незаконными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Чернозубов О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе: председательствующего Шилиной Е.М.
судей: Резниковой В.В. и Тегуновой Н.Г.
секретаре: В.Т.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "УК Профжилкомплекс"
на решение Пушкинского городского суда от 26 января 2015 года
по делу по иску В.С. к ООО "УК Профжилкомплекс" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.
объяснение
установила:
В.С. обратился в суд с иском к ООО "УК Профжилкомплекс" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований В.С. указал, что является собственником квартиры по адресу: <данные изъяты> Управление многоквартирным домом по адресу: <данные изъяты> осуществляет ООО "УК Профжилкомплекс". Истец приобрел вышеуказанную квартиру у ООО "Корпорация ВИТ" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 145 от 13.12.2010 года. Передаточный акт объекта долевого строительства подписан между истцом и застройщиком 29.10.2011 года. Застройщик выдал истцу ключи от квартиры только после полной оплаты счетов, выставленных истцу ответчиком с января 2011 года по октябрь 2011 года включительно на общую сумму 69 396 рублей, при том, что истец получил объект долевого строительства только 29.10.2011 года. В.С. дважды обращался к ответчику с просьбой считать оплату в размере 69 396 рублей, как авансовые платежи, поскольку в период с января 2011 года по 29.10.2011 года он не владел объектом долевого строительства, и ответчик не оказывал истцу коммунальные услуги. Ответчик на просьбу истца ответил дважды отказом. Считает, что начисление и взыскание коммунальных услуг за период с января 2011 года по 29.10.2011 года является незаконным. За период после сдачи дома госкомиссии и до передачи помещения участнику долевого строительства собственником помещения является застройщик, соответственно, он и должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи. В связи с незаконным удержанием ответчиком спорной суммы 69 396 рублей, согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, подлежат уплате проценты на сумму этих средств за период с 02.11.2011 года по 19.08.2014 года, что составляет 15 463 рублей. Истец понес расходы на ведение дела в размере 10 000 рублей: 3 000 рублей - составление искового заявления, 7 000 рублей - представление интересов в суде. Просит обязать ответчика вернуть сумму излишне уплаченных коммунальных платежей в размере 69 396 рублей, возместить проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания ответчиком, уклонения от их возврата, за период с 02.11.2011 года по 19.08.2014 года в размере 15 463 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца расходы на ведение дела в размере 10 000 рублей (л.д. 2 - 5).
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Корпорация ВИТ".
В судебном заседании истец В.С., и его представитель в соответствии с ч. 6 ст. 53 ГПК РФ К. уточнили исковые требования, просили взыскать с ответчика излишне уплаченные коммунальные платежи в размере 58975 рублей 89 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания ответчиком, уклонения от их возврата, за период с 02.11.2011 года по 17.12.2014 года в размере 17 235 рублей, судебные расходы на ведение дела 22 000 рублей, и за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца штраф в пользу истца согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1. Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме и дополнили, что пункты договоров, на которые ссылается ответчик, в силу Закона являются ничтожными, в связи с чем не должны применяться и их дополнительное оспаривание не требуется.
Представители ответчика ООО "УК Профжилкомплекс" исковые требования не признали, предоставили отзыв на исковое заявление, которые поддержали в полном объеме. Дополнили, что ООО "УК Профжилкомплекс" осуществляет управление многоквартирным домом <данные изъяты> с момента его ввода в эксплуатацию. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию подписано администрацией Пушкинского муниципального района 16 декабря 2010 года. Начисления истцу платы за жилищно-коммунальные услуги осуществлены ответчиком с 01 января 2011 года на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145 от 13.12.2010 года, заключенного между истцом и застройщиком многоквартирного дома - ООО "Корпорация ВИТ". Согласно п. 3.6 указанного договора истец обязан оплатить следующие расходы: плату за содержание и техническое обслуживание жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, начиная с даты ввода жилого дома в эксплуатацию. Указанный платеж осуществляется Участником непосредственно застройщику или уполномоченной застройщиком или органом местного самоуправления специализированной Управляющей организации. Наличие данного пункта договора, а также факт его исполнения истцом подтверждается и им не оспаривается. Истец при заключении договора добровольно, без понуждения взял на себя данную обязанность и выполнил ее. Законность данного пункта договора в судебном порядке истцом не оспорена, а значит, данное положение заключенного с застройщиком договора действует и должно выполняться. Кроме того, 01 ноября 2011 года между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом N 01/1-УП/145. В соответствии с п. 3.3.3 и п. 3.3.4 данного договора, истец обязан участвовать в расходах за содержание общего имущества многоквартирного дома и оплачивать коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. с 16.12.2010 года (п. 7.1).
Представитель третьего лица ООО "Корпорация ВИТ" в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом.
Решением Пушкинского городского суда от 26 января 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Взыскано с ООО "УК Профжилкомплекс" в счет возмещения излишне уплаченных денежных средств 58975 рублей 89 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами 16769 рублей 76 копеек, штраф в размере 10000 рублей, судебные расходы 20000 рублей, всего взыскано 105745 рублей 65 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований В.С. к ООО "УК Профжилкомплекс" о взыскании процентов, штрафа, судебных расходов отказано.
В апелляционной жалобе ООО "УК Профжилкомплекс" ставит вопрос об отмене решения суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.
Исходя из материалов дела 13 декабря 2010 года между ООО "Корпорация ВИТ" и В.С. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) силами других лиц построить (создать) Жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего Договора Участнику долевого строительства в состав и имущества, указанного в Приложении N 2 к настоящему Договору, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную Договором Цену договора в установленный договором срок и принять Объект долевого строительства Жилого дома при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома.
В соответствии с п. 2.3 указанного договора срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2010 года.
Дата передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 31 октября 2011 года при условии полной оплаты Договора Участником долевого строительства (п. 2.4).
В соответствии с п. 3.6 договора помимо указанного взноса Участник обязуется оплатить следующие расходы: плату за содержание и техническое обслуживание Жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению Жилым домом, плату за коммунальные услуги, начиная с даты ввода Объекта долевого строительства в эксплуатацию. Указанный платеж по указанию застройщика осуществляется Участником непосредственно Застройщику или уполномоченной Застройщиком или органом местного самоуправления специализированной Управляющей организации. При этом первый платеж должен быть произведен единовременно за 4 месяца и не позднее дня подписания передаточного акта. Расчет указанного платежа производится исходя из фактических затрат застройщика по содержанию Жилого дома или исходя из нормативно устанавливаемых ставок оплаты коммунальных и иных платежей.
В пункте 7.3 Договора указано, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома и полной оплаты по настоящему Договору застройщик обязан передать Объект долевого строительства по передаточному акту 31 октября 2011 года.
29 октября 2011 года между ООО "Корпорация ВИТ" и В.С. подписан акт приема-передачи квартиры к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145 от 13 декабря 2010 года. Настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что все обязательства сторон по Договору выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу Договора (л.д. 6).
Ранее, 29 июля 2010 года между ООО "Корпорация ВИТ" и ООО "УК Профжилкомплекс" в лице Генерального директора Ч. заключен договор управления N 1/10-УП многоквартирным домом по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с п. 1.1 указанного договора застройщик передает права и обязанности по управлению многоквартирным домом с внутридомовым инженерным оборудованием, внутридомовыми сетями, встроенной котельной и придомовой территорией с элементами благоустройства, расположенного по адресу: <данные изъяты> пообъектный перечень которого указан в Акте приема-передачи, а Управляющая компания принимает на себя данные права и обязанности на условиях, определенных настоящим Договором.
На основании п. 3.1.7 данного договора застройщик обязуется с даты ввода Объекта в эксплуатацию, заключить с Управляющей компанией договоры по оказанию коммунальных услуг по помещениям, являющимся собственностью застройщика, а также по помещениям; которые в силу различных обстоятельств не были переданы собственникам и/или третьим лицам по актам приема-передачи, на период до момента передачи помещений указанным лицам в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Договоры по предоставлению коммунальных услуг предусматривают оказание услуг по теплоснабжению указанных помещений Застройщика в объеме и на условиях согласованных дополнительно в договорах по предоставлению коммунальных услуг, а также оказание иных коммунальных услуг по указанию застройщика.
01 декабря 2010 года между ООО "УК Профжилкомплекс" в лице Генерального директора Ч. и Товариществом собственником жилья "Парус" заключен договор N 01/10-УП управления многоквартирным домом.
Предметом указанного договора является оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
В соответствии с п. 7.1 указанного договора "Настоящий договор действует с 01.12.2010 года по 31.12.2014 года".
01 ноября 2011 года между ООО "УК Профжилкомплекс" в лице Генерального директора Ч. и В.С. заключен Договор N 01/10-УП/145 управления многоквартирным домом (л.д. 67 - 82).
Предметом указанного Договора является оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целой управления многоквартирным домом деятельности, с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию и до наступления правовых обстоятельств расторжения настоящего Договора (п. 2.1).
На основании п. 3.1.1. Управляющая компания обязуется принять в управление Многоквартирный дом, и осуществлять функции управления в том числе:
- - по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, оказанию иных работ и услуг, в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации и решениями ТСЖ. Перечень работ и услуг по Содержанию и ремонту Общего имущества Многоквартирного дома приведен в Приложении N 2 к настоящему Договору;
- - по заключению с поставщиками коммунальных услуг договоров на предоставление коммунальных услуг Собственнику, контролю объемов, качества и сроков их предоставления. Нормативные параметры предоставления коммунальных услуг приведены в Приложении N 3 к настоящему Договору;
- - по заключению договоров с специализированными организациями на:
а) сбор, вывоз и захоронение твердых бытовых отходов;
б) эксплуатацию лифтового оборудования;
в) эксплуатацию системы пожаротушения;
г) эксплуатацию вентиляционных систем;
е) дератизацию и дезинфекцию;
ж) иных договоров, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома.
В силу п. 3.3.3 указанного Договора собственник обязан нести бремя содержания общего имущества Многоквартирного дома, в том числе участвовать в расходах на капитальный ремонт общего имущества Многоквартирного дома, содержание консьержей, а также инженерно-технического оборудования, установленного в Многоквартирном доме и относящегося к его общему имуществу.
В соответствии с п. 3.3.4 Договора ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем вносить Управляющей компании плату за содержание и ремонт, а также за коммунальные и прочие услуги.
На основании п. 7.1 указанного Договора "Настоящий Договор заключается с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
17 апреля 2014 года истец обратился в ООО "УК Профжилкомплекс" с заявлением о перерасчете платы за коммунальные услуги за период, начиная с даты сдачи дома в эксплуатацию до момента получения ключей от квартиры, поскольку в соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у него возникла с даты подписания Акта приема-передачи квартиры (л.д. 19).
05 августа 2014 года в ООО "УК Профжилкомплекс" вновь поступило заявление истца, в котором он просит считать произведенную им оплату счетов, выставленных ООО "УК Профжилкомплекс" за период с февраля 2011 года по 29.10.2011 года в размере 61 559 рублей 73 копеек в качестве авансовых платежей за коммунальные и эксплуатационные услуги, с отражением переплаты в счетах, выставляемых ему от ООО "УК деятельности, с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию и до наступления правовых обстоятельств расторжения настоящего Договора (п. 2.1).
На основании п. 3.1.1. Управляющая компания обязуется принять в управление Многоквартирный дом, и осуществлять функции управления в том числе:
- - по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, оказанию иных работ и услуг, в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации и решениями ТСЖ. Перечень работ и услуг по Содержанию и ремонту Общего имущества Многоквартирного дома приведен в Приложении N 2 к настоящему Договору;
- - по заключению с поставщиками коммунальных услуг договоров на предоставление коммунальных услуг Собственнику, контролю объемов, качества и сроков их предоставления. Нормативные параметры предоставления коммунальных услуг приведены в Приложении N 3 к настоящему Договору;
- - по заключению договоров с специализированными организациями на:
а) сбор, вывоз и захоронение твердых бытовых отходов;
б) эксплуатацию лифтового оборудования;
в) эксплуатацию системы пожаротушения;
г) эксплуатацию вентиляционных систем;
е) дератизацию и дезинфекцию;
ж) иных договоров, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома.
В силу п. 3.3.3 указанного Договора собственник обязан нести бремя содержания общего имущества Многоквартирного дома, в том числе участвовать в расходах на капитальный ремонт общего имущества Многоквартирного дома, содержание консьержей, а также инженерно-технического оборудования, установленного в Многоквартирном доме и относящегося к его общему имуществу.
В соответствии с п. 3.3.4 Договора ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем вносить Управляющей компании плату за содержание и ремонт, а также за коммунальные и прочие услуги.
На основании п. 7.1 указанного Договора "Настоящий Договор заключается с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Истец дважды обращался в ООО "УК Профжилкомплекс" с заявлением о перерасчете платы за коммунальные услуги за период, начиная с даты сдачи дома в эксплуатацию до момента получения ключей от квартиры, поскольку в соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у него возникла с даты подписания Акта приема-передачи квартиры.
ООО "УК Профжилкомплекс" отказал истцу в перерасчете коммунальных платежей за указанный период времени, со ссылкой на то, что в соответствии с договором N П-145 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного с застройщиком многоквартирного дома <данные изъяты>, а также договором N 01/10-УП 145 управления многоквартирным домом, заключенным между истцом и ООО "УК Профжилкомплекс", В.С. добровольно взяты на себя обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Разрешая заявленные требования, суд с учетом положений п. 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обоснованно пришел к выводу о том, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Таким образом, вывод суда о том, что положения пункта п. 3.6 Договора, предусматривающие обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома; включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, противоречит требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, судебная коллегия находит верным.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса).
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Суд верно указал, что содержание пункта п. 3.6 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145 ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.
В связи с чем, условия пункта п. 3.6 Договора являются недействительными (ничтожными).
По тем же основаниям, является ничтожным пункт 7.1. Договора N - 01/10-УП/145 от 01.11.2011 года управления многоквартирным домом, заключенный между ООО "УК Профжилкомплекс" и В.С., предусматривающий возникновение у истца обязанностей по оплате коммунальных платежей с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Обоснован вывод суда о том, что не подлежит удовлетворению ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом исковой давности, предусмотренной ст. 181 п. 1 ГК РФ, поскольку п. 3.6 договора ничтожен в силу закона и ООО "УК Профжилкомплекс" не является стороной договора.
Довод жалобы о том, что истец фактически обратился в суд с требованиями о применении последствий недействительной ничтожной сделки является несостоятельным, поскольку условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами, являются не оспоримыми, а ничтожными. Закон о защите прав потребителей не связывает недействительность подобных условий договоров с признанием их таковыми судом, а прямо указывает, что эти условия признаются недействительными.
В ходе судебного разбирательства установлено, что из указанных излишне оплаченных коммунальных платежей в размере 68841 рубль ответчиком было возвращено в мае 2014 года В.С. 9865 рублей 11 копеек.
Суд правомерно взыскал с ответчика штраф, поскольку ответчик не удовлетворил требования истца как потребителя о возврате излишне оплаченных денежных средств. Данный вывод суда не противоречит положениям п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
С учетом изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела с учетом оценки представленных доказательств судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, доводы жалобы не опровергают выводы суда, с которыми согласилась судебная коллегия.
Руководствуясь ст. ст. 199 и 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пушкинского городского суда от 26 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "УК Профжилкомплекс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-11567/2015
Требование: О взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов, штрафа.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец считает, что начисление ответчиком и взыскание коммунальных услуг за спорный период являются незаконными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июня 2015 г. по делу N 33-11567
Судья Чернозубов О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе: председательствующего Шилиной Е.М.
судей: Резниковой В.В. и Тегуновой Н.Г.
секретаре: В.Т.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "УК Профжилкомплекс"
на решение Пушкинского городского суда от 26 января 2015 года
по делу по иску В.С. к ООО "УК Профжилкомплекс" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, судебных расходов,
заслушав доклад судьи Тегуновой Н.Г.
объяснение
установила:
В.С. обратился в суд с иском к ООО "УК Профжилкомплекс" о взыскании излишне уплаченных денежных средств, процентов, штрафа, судебных расходов.
В обоснование заявленных требований В.С. указал, что является собственником квартиры по адресу: <данные изъяты> Управление многоквартирным домом по адресу: <данные изъяты> осуществляет ООО "УК Профжилкомплекс". Истец приобрел вышеуказанную квартиру у ООО "Корпорация ВИТ" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 145 от 13.12.2010 года. Передаточный акт объекта долевого строительства подписан между истцом и застройщиком 29.10.2011 года. Застройщик выдал истцу ключи от квартиры только после полной оплаты счетов, выставленных истцу ответчиком с января 2011 года по октябрь 2011 года включительно на общую сумму 69 396 рублей, при том, что истец получил объект долевого строительства только 29.10.2011 года. В.С. дважды обращался к ответчику с просьбой считать оплату в размере 69 396 рублей, как авансовые платежи, поскольку в период с января 2011 года по 29.10.2011 года он не владел объектом долевого строительства, и ответчик не оказывал истцу коммунальные услуги. Ответчик на просьбу истца ответил дважды отказом. Считает, что начисление и взыскание коммунальных услуг за период с января 2011 года по 29.10.2011 года является незаконным. За период после сдачи дома госкомиссии и до передачи помещения участнику долевого строительства собственником помещения является застройщик, соответственно, он и должен оплачивать коммунальные и эксплуатационные платежи. В связи с незаконным удержанием ответчиком спорной суммы 69 396 рублей, согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, подлежат уплате проценты на сумму этих средств за период с 02.11.2011 года по 19.08.2014 года, что составляет 15 463 рублей. Истец понес расходы на ведение дела в размере 10 000 рублей: 3 000 рублей - составление искового заявления, 7 000 рублей - представление интересов в суде. Просит обязать ответчика вернуть сумму излишне уплаченных коммунальных платежей в размере 69 396 рублей, возместить проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания ответчиком, уклонения от их возврата, за период с 02.11.2011 года по 19.08.2014 года в размере 15 463 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца расходы на ведение дела в размере 10 000 рублей (л.д. 2 - 5).
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Корпорация ВИТ".
В судебном заседании истец В.С., и его представитель в соответствии с ч. 6 ст. 53 ГПК РФ К. уточнили исковые требования, просили взыскать с ответчика излишне уплаченные коммунальные платежи в размере 58975 рублей 89 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания ответчиком, уклонения от их возврата, за период с 02.11.2011 года по 17.12.2014 года в размере 17 235 рублей, судебные расходы на ведение дела 22 000 рублей, и за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истца штраф в пользу истца согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1. Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержали в полном объеме и дополнили, что пункты договоров, на которые ссылается ответчик, в силу Закона являются ничтожными, в связи с чем не должны применяться и их дополнительное оспаривание не требуется.
Представители ответчика ООО "УК Профжилкомплекс" исковые требования не признали, предоставили отзыв на исковое заявление, которые поддержали в полном объеме. Дополнили, что ООО "УК Профжилкомплекс" осуществляет управление многоквартирным домом <данные изъяты> с момента его ввода в эксплуатацию. Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию подписано администрацией Пушкинского муниципального района 16 декабря 2010 года. Начисления истцу платы за жилищно-коммунальные услуги осуществлены ответчиком с 01 января 2011 года на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145 от 13.12.2010 года, заключенного между истцом и застройщиком многоквартирного дома - ООО "Корпорация ВИТ". Согласно п. 3.6 указанного договора истец обязан оплатить следующие расходы: плату за содержание и техническое обслуживание жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, начиная с даты ввода жилого дома в эксплуатацию. Указанный платеж осуществляется Участником непосредственно застройщику или уполномоченной застройщиком или органом местного самоуправления специализированной Управляющей организации. Наличие данного пункта договора, а также факт его исполнения истцом подтверждается и им не оспаривается. Истец при заключении договора добровольно, без понуждения взял на себя данную обязанность и выполнил ее. Законность данного пункта договора в судебном порядке истцом не оспорена, а значит, данное положение заключенного с застройщиком договора действует и должно выполняться. Кроме того, 01 ноября 2011 года между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом N 01/1-УП/145. В соответствии с п. 3.3.3 и п. 3.3.4 данного договора, истец обязан участвовать в расходах за содержание общего имущества многоквартирного дома и оплачивать коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, т.е. с 16.12.2010 года (п. 7.1).
Представитель третьего лица ООО "Корпорация ВИТ" в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом.
Решением Пушкинского городского суда от 26 января 2015 года исковые требования удовлетворены частично.
Взыскано с ООО "УК Профжилкомплекс" в счет возмещения излишне уплаченных денежных средств 58975 рублей 89 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами 16769 рублей 76 копеек, штраф в размере 10000 рублей, судебные расходы 20000 рублей, всего взыскано 105745 рублей 65 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований В.С. к ООО "УК Профжилкомплекс" о взыскании процентов, штрафа, судебных расходов отказано.
В апелляционной жалобе ООО "УК Профжилкомплекс" ставит вопрос об отмене решения суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.
Исходя из материалов дела 13 декабря 2010 года между ООО "Корпорация ВИТ" и В.С. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) силами других лиц построить (создать) Жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 настоящего Договора Участнику долевого строительства в состав и имущества, указанного в Приложении N 2 к настоящему Договору, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную Договором Цену договора в установленный договором срок и принять Объект долевого строительства Жилого дома при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома.
В соответствии с п. 2.3 указанного договора срок окончания строительства и получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2010 года.
Дата передачи Застройщиком объекта долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 31 октября 2011 года при условии полной оплаты Договора Участником долевого строительства (п. 2.4).
В соответствии с п. 3.6 договора помимо указанного взноса Участник обязуется оплатить следующие расходы: плату за содержание и техническое обслуживание Жилого дома, включая плату за услуги и работы по управлению Жилым домом, плату за коммунальные услуги, начиная с даты ввода Объекта долевого строительства в эксплуатацию. Указанный платеж по указанию застройщика осуществляется Участником непосредственно Застройщику или уполномоченной Застройщиком или органом местного самоуправления специализированной Управляющей организации. При этом первый платеж должен быть произведен единовременно за 4 месяца и не позднее дня подписания передаточного акта. Расчет указанного платежа производится исходя из фактических затрат застройщика по содержанию Жилого дома или исходя из нормативно устанавливаемых ставок оплаты коммунальных и иных платежей.
В пункте 7.3 Договора указано, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома и полной оплаты по настоящему Договору застройщик обязан передать Объект долевого строительства по передаточному акту 31 октября 2011 года.
29 октября 2011 года между ООО "Корпорация ВИТ" и В.С. подписан акт приема-передачи квартиры к Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145 от 13 декабря 2010 года. Настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что все обязательства сторон по Договору выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу Договора (л.д. 6).
Ранее, 29 июля 2010 года между ООО "Корпорация ВИТ" и ООО "УК Профжилкомплекс" в лице Генерального директора Ч. заключен договор управления N 1/10-УП многоквартирным домом по адресу: <данные изъяты>.
В соответствии с п. 1.1 указанного договора застройщик передает права и обязанности по управлению многоквартирным домом с внутридомовым инженерным оборудованием, внутридомовыми сетями, встроенной котельной и придомовой территорией с элементами благоустройства, расположенного по адресу: <данные изъяты> пообъектный перечень которого указан в Акте приема-передачи, а Управляющая компания принимает на себя данные права и обязанности на условиях, определенных настоящим Договором.
На основании п. 3.1.7 данного договора застройщик обязуется с даты ввода Объекта в эксплуатацию, заключить с Управляющей компанией договоры по оказанию коммунальных услуг по помещениям, являющимся собственностью застройщика, а также по помещениям; которые в силу различных обстоятельств не были переданы собственникам и/или третьим лицам по актам приема-передачи, на период до момента передачи помещений указанным лицам в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Договоры по предоставлению коммунальных услуг предусматривают оказание услуг по теплоснабжению указанных помещений Застройщика в объеме и на условиях согласованных дополнительно в договорах по предоставлению коммунальных услуг, а также оказание иных коммунальных услуг по указанию застройщика.
01 декабря 2010 года между ООО "УК Профжилкомплекс" в лице Генерального директора Ч. и Товариществом собственником жилья "Парус" заключен договор N 01/10-УП управления многоквартирным домом.
Предметом указанного договора является оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
В соответствии с п. 7.1 указанного договора "Настоящий договор действует с 01.12.2010 года по 31.12.2014 года".
01 ноября 2011 года между ООО "УК Профжилкомплекс" в лице Генерального директора Ч. и В.С. заключен Договор N 01/10-УП/145 управления многоквартирным домом (л.д. 67 - 82).
Предметом указанного Договора является оказание Управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целой управления многоквартирным домом деятельности, с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию и до наступления правовых обстоятельств расторжения настоящего Договора (п. 2.1).
На основании п. 3.1.1. Управляющая компания обязуется принять в управление Многоквартирный дом, и осуществлять функции управления в том числе:
- - по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, оказанию иных работ и услуг, в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации и решениями ТСЖ. Перечень работ и услуг по Содержанию и ремонту Общего имущества Многоквартирного дома приведен в Приложении N 2 к настоящему Договору;
- - по заключению с поставщиками коммунальных услуг договоров на предоставление коммунальных услуг Собственнику, контролю объемов, качества и сроков их предоставления. Нормативные параметры предоставления коммунальных услуг приведены в Приложении N 3 к настоящему Договору;
- - по заключению договоров с специализированными организациями на:
а) сбор, вывоз и захоронение твердых бытовых отходов;
б) эксплуатацию лифтового оборудования;
в) эксплуатацию системы пожаротушения;
г) эксплуатацию вентиляционных систем;
е) дератизацию и дезинфекцию;
ж) иных договоров, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома.
В силу п. 3.3.3 указанного Договора собственник обязан нести бремя содержания общего имущества Многоквартирного дома, в том числе участвовать в расходах на капитальный ремонт общего имущества Многоквартирного дома, содержание консьержей, а также инженерно-технического оборудования, установленного в Многоквартирном доме и относящегося к его общему имуществу.
В соответствии с п. 3.3.4 Договора ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем вносить Управляющей компании плату за содержание и ремонт, а также за коммунальные и прочие услуги.
На основании п. 7.1 указанного Договора "Настоящий Договор заключается с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
17 апреля 2014 года истец обратился в ООО "УК Профжилкомплекс" с заявлением о перерасчете платы за коммунальные услуги за период, начиная с даты сдачи дома в эксплуатацию до момента получения ключей от квартиры, поскольку в соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у него возникла с даты подписания Акта приема-передачи квартиры (л.д. 19).
05 августа 2014 года в ООО "УК Профжилкомплекс" вновь поступило заявление истца, в котором он просит считать произведенную им оплату счетов, выставленных ООО "УК Профжилкомплекс" за период с февраля 2011 года по 29.10.2011 года в размере 61 559 рублей 73 копеек в качестве авансовых платежей за коммунальные и эксплуатационные услуги, с отражением переплаты в счетах, выставляемых ему от ООО "УК деятельности, с момента ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию и до наступления правовых обстоятельств расторжения настоящего Договора (п. 2.1).
На основании п. 3.1.1. Управляющая компания обязуется принять в управление Многоквартирный дом, и осуществлять функции управления в том числе:
- - по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества Многоквартирного дома, оказанию иных работ и услуг, в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации и решениями ТСЖ. Перечень работ и услуг по Содержанию и ремонту Общего имущества Многоквартирного дома приведен в Приложении N 2 к настоящему Договору;
- - по заключению с поставщиками коммунальных услуг договоров на предоставление коммунальных услуг Собственнику, контролю объемов, качества и сроков их предоставления. Нормативные параметры предоставления коммунальных услуг приведены в Приложении N 3 к настоящему Договору;
- - по заключению договоров с специализированными организациями на:
а) сбор, вывоз и захоронение твердых бытовых отходов;
б) эксплуатацию лифтового оборудования;
в) эксплуатацию системы пожаротушения;
г) эксплуатацию вентиляционных систем;
е) дератизацию и дезинфекцию;
ж) иных договоров, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома.
В силу п. 3.3.3 указанного Договора собственник обязан нести бремя содержания общего имущества Многоквартирного дома, в том числе участвовать в расходах на капитальный ремонт общего имущества Многоквартирного дома, содержание консьержей, а также инженерно-технического оборудования, установленного в Многоквартирном доме и относящегося к его общему имуществу.
В соответствии с п. 3.3.4 Договора ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем вносить Управляющей компании плату за содержание и ремонт, а также за коммунальные и прочие услуги.
На основании п. 7.1 указанного Договора "Настоящий Договор заключается с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Истец дважды обращался в ООО "УК Профжилкомплекс" с заявлением о перерасчете платы за коммунальные услуги за период, начиная с даты сдачи дома в эксплуатацию до момента получения ключей от квартиры, поскольку в соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у него возникла с даты подписания Акта приема-передачи квартиры.
ООО "УК Профжилкомплекс" отказал истцу в перерасчете коммунальных платежей за указанный период времени, со ссылкой на то, что в соответствии с договором N П-145 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного с застройщиком многоквартирного дома <данные изъяты>, а также договором N 01/10-УП 145 управления многоквартирным домом, заключенным между истцом и ООО "УК Профжилкомплекс", В.С. добровольно взяты на себя обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
Разрешая заявленные требования, суд с учетом положений п. 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, обоснованно пришел к выводу о том, что плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.
Таким образом, вывод суда о том, что положения пункта п. 3.6 Договора, предусматривающие обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате за содержание и техническое обслуживание жилого дома; включая плату за услуги и работы по управлению жилым домом, плату за коммунальные услуги, до момента получения квартиры от застройщика по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, противоречит требованиям пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, судебная коллегия находит верным.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса).
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Суд верно указал, что содержание пункта п. 3.6 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N П-145 ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными пунктом 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ.
В связи с чем, условия пункта п. 3.6 Договора являются недействительными (ничтожными).
По тем же основаниям, является ничтожным пункт 7.1. Договора N - 01/10-УП/145 от 01.11.2011 года управления многоквартирным домом, заключенный между ООО "УК Профжилкомплекс" и В.С., предусматривающий возникновение у истца обязанностей по оплате коммунальных платежей с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Обоснован вывод суда о том, что не подлежит удовлетворению ходатайство ответчика о применении последствий пропуска истцом исковой давности, предусмотренной ст. 181 п. 1 ГК РФ, поскольку п. 3.6 договора ничтожен в силу закона и ООО "УК Профжилкомплекс" не является стороной договора.
Довод жалобы о том, что истец фактически обратился в суд с требованиями о применении последствий недействительной ничтожной сделки является несостоятельным, поскольку условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами, являются не оспоримыми, а ничтожными. Закон о защите прав потребителей не связывает недействительность подобных условий договоров с признанием их таковыми судом, а прямо указывает, что эти условия признаются недействительными.
В ходе судебного разбирательства установлено, что из указанных излишне оплаченных коммунальных платежей в размере 68841 рубль ответчиком было возвращено в мае 2014 года В.С. 9865 рублей 11 копеек.
Суд правомерно взыскал с ответчика штраф, поскольку ответчик не удовлетворил требования истца как потребителя о возврате излишне оплаченных денежных средств. Данный вывод суда не противоречит положениям п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
С учетом изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела с учетом оценки представленных доказательств судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, доводы жалобы не опровергают выводы суда, с которыми согласилась судебная коллегия.
Руководствуясь ст. ст. 199 и 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Пушкинского городского суда от 26 января 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "УК Профжилкомплекс" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)