Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Витис" Баева Е.М. (доверенность от 18.12.2013), рассмотрев 16.12.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витис" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А66-1394/2014 (судьи Смирнов В.И., Пестерева О.Ю., Холминов А.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Витис", место нахождения: 172008, Тверская обл., г. Торжок, Вокзальная ул., д. 28, ОГРН 1026901911607, ИНН 6915005661 (далее - Общество), обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования "Город Торжок", ОГРН 1026901914930 (далее - Администрация), в части отказа в переводе жилого помещения, расположенного в доме 117 по улице Дзержинского в городе Торжке, в нежилое.
Решением от 10.04.2014 заявленные требования удовлетворены.
Апелляционный суд постановлением от 02.09.2014 отменил судебное решение, в удовлетворении заявления Общества отказал.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит постановление от 02.09.2014 отменить, а решение от 10.04.2014 оставить в силе.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта рассмотрена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в 2012 году Общество приобрело в собственность квартиру N 3 площадью 45, 1 кв. м на первом этаже жилого дома 117 по улице Дзержинского в городе Торжке, с целью устройства аптеки.
В июне 2013 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о переводе приобретенного им жилого помещения в нежилое.
Администрация 23.12.2013 направила в адрес Общества и его руководителя Семеновой Т.В. письмо, в котором сообщила, что перевод квартиры N 3 под аптеку и устройство входной группы на придомовом земельном участке возможны только с согласия всех собственников помещений данного дома; при отсутствии такого согласия действия Общества по переустройству квартиры незаконны.
Считая действия Администрации в части отказа в переводе жилого помещения в нежилое незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Установив, что проводимые работы по перепланировке помещения не влекут уменьшения размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и соответствуют установленным техническим требованиям, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа Обществу в переводе жилого помещения в нежилое.
Суд апелляционной инстанции посчитал действия муниципального органа правильными, поскольку для осуществления перепланировки жилого помещения и его перевода в нежилое требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (статья 288 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Согласно статье 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. При этом собственник соответствующего помещения обязан представить в такой орган пакет документов, предусмотренный пунктом 2 данной статьи, в том числе заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения является основанием для отказа органом местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое (часть 1 статьи 24 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что перевод принадлежащего заявителю спорного помещения из жилого в нежилое влечет необходимость разрушения части стены многоквартирного дома для установки отдельного входа и оборудования крыльца, козырька, что связано с уменьшением общего имущества - наружной стены дома и с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в результате чего будут затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, предусмотренные положениями статьи 36 ЖК РФ.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем реконструкции.
На основании части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Установив, что предполагаемое переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, апелляционный суд с учетом разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, пришел к правильному выводу о необходимости получения согласия всех собственников в доме.
Отсутствие согласия всех собственников в доме на осуществление переустройства и использование земельного участка послужило основанием для признания отказа Администрации в переводе помещения в нежилое, соответствующим закону.
Довод подателя жалобы о соблюдении всех требований статей 22 и 23 ЖК РФ не соответствует действительности.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме на устройство отдельного входа невозможно оборудовать доступ к нежилому помещению. Для соблюдения условий перевода помещения, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ, заявителю необходимо было получить соответствующее согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме. В отсутствие надлежащих доказательств получения такого согласия Администрация правомерно отказала в удовлетворении заявленных требований.
Представленные в материалы дела протокол от 14.11.2013 и лист голосования от 18.04.2013 не подтверждают получение Обществом согласия от всех собственников помещений в доме.
Довод жалобы о необходимости применения при рассмотрении спора положений статей 44, 46 ЖК РФ, регулирующих вопросы управления многоквартирным домом, противоречит положениям статей 36, 40 того же Кодекса, так как в них прямо указано о необходимости получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений в доме при уменьшении общего имущества, то есть каждый собственник должен распорядиться своей долей в общей собственности.
Такая правовая позиция соответствует практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А66-1394/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витис" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 16.12.2014 ПО ДЕЛУ N А66-1394/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2014 г. по делу N А66-1394/2014
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Витис" Баева Е.М. (доверенность от 18.12.2013), рассмотрев 16.12.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витис" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А66-1394/2014 (судьи Смирнов В.И., Пестерева О.Ю., Холминов А.А.),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Витис", место нахождения: 172008, Тверская обл., г. Торжок, Вокзальная ул., д. 28, ОГРН 1026901911607, ИНН 6915005661 (далее - Общество), обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования "Город Торжок", ОГРН 1026901914930 (далее - Администрация), в части отказа в переводе жилого помещения, расположенного в доме 117 по улице Дзержинского в городе Торжке, в нежилое.
Решением от 10.04.2014 заявленные требования удовлетворены.
Апелляционный суд постановлением от 02.09.2014 отменил судебное решение, в удовлетворении заявления Общества отказал.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит постановление от 02.09.2014 отменить, а решение от 10.04.2014 оставить в силе.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе.
Администрация извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта рассмотрена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в 2012 году Общество приобрело в собственность квартиру N 3 площадью 45, 1 кв. м на первом этаже жилого дома 117 по улице Дзержинского в городе Торжке, с целью устройства аптеки.
В июне 2013 года Общество обратилось в Администрацию с заявлением о переводе приобретенного им жилого помещения в нежилое.
Администрация 23.12.2013 направила в адрес Общества и его руководителя Семеновой Т.В. письмо, в котором сообщила, что перевод квартиры N 3 под аптеку и устройство входной группы на придомовом земельном участке возможны только с согласия всех собственников помещений данного дома; при отсутствии такого согласия действия Общества по переустройству квартиры незаконны.
Считая действия Администрации в части отказа в переводе жилого помещения в нежилое незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Установив, что проводимые работы по перепланировке помещения не влекут уменьшения размера общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и соответствуют установленным техническим требованиям, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа Обществу в переводе жилого помещения в нежилое.
Суд апелляционной инстанции посчитал действия муниципального органа правильными, поскольку для осуществления перепланировки жилого помещения и его перевода в нежилое требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (статья 288 ГК РФ).
В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям; если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (часть 2 статьи 22 ЖК РФ).
Согласно статье 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения. При этом собственник соответствующего помещения обязан представить в такой орган пакет документов, предусмотренный пунктом 2 данной статьи, в том числе заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения является основанием для отказа органом местного самоуправления в переводе жилого помещения в нежилое (часть 1 статьи 24 ЖК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно подпункту "в" пункта 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что перевод принадлежащего заявителю спорного помещения из жилого в нежилое влечет необходимость разрушения части стены многоквартирного дома для установки отдельного входа и оборудования крыльца, козырька, что связано с уменьшением общего имущества - наружной стены дома и с изменением режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в результате чего будут затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, предусмотренные положениями статьи 36 ЖК РФ.
Частью 2 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем реконструкции.
На основании части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Установив, что предполагаемое переустройство жилого помещения влечет за собой использование наружной стены дома и придомовой территории, то есть общего имущества собственников многоквартирного дома, апелляционный суд с учетом разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в определении от 21.12.2011 N 1830-О-О, пришел к правильному выводу о необходимости получения согласия всех собственников в доме.
Отсутствие согласия всех собственников в доме на осуществление переустройства и использование земельного участка послужило основанием для признания отказа Администрации в переводе помещения в нежилое, соответствующим закону.
Довод подателя жалобы о соблюдении всех требований статей 22 и 23 ЖК РФ не соответствует действительности.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, без согласия собственников помещений в многоквартирном доме на устройство отдельного входа невозможно оборудовать доступ к нежилому помещению. Для соблюдения условий перевода помещения, предусмотренных статьей 22 ЖК РФ, заявителю необходимо было получить соответствующее согласие участников общей долевой собственности в многоквартирном доме. В отсутствие надлежащих доказательств получения такого согласия Администрация правомерно отказала в удовлетворении заявленных требований.
Представленные в материалы дела протокол от 14.11.2013 и лист голосования от 18.04.2013 не подтверждают получение Обществом согласия от всех собственников помещений в доме.
Довод жалобы о необходимости применения при рассмотрении спора положений статей 44, 46 ЖК РФ, регулирующих вопросы управления многоквартирным домом, противоречит положениям статей 36, 40 того же Кодекса, так как в них прямо указано о необходимости получить согласие не 2/3, а всех собственников помещений в доме при уменьшении общего имущества, то есть каждый собственник должен распорядиться своей долей в общей собственности.
Такая правовая позиция соответствует практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правильно применил нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения жалобы нет.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А66-1394/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Витис" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)