Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на то, что спорный объект был поставлен на кадастровый учет, однако при обращении в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ему было отказано по тем основаниям, что срок действия разрешения на строительство истек.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Торопова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Садовой И.М., Колемасовой В.С.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Г. к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Кировского районного суда г. Саратова от 10.02.2015 г., которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя истца - С.А., обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия
установила:
С.Г. обратился в суд к администрации муниципального образования "Город Саратов" с требованиями о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности <данные изъяты>, которые мотивировал тем, что в <дата> он приобрел у ФИО по договору купли-продажи <адрес>. В <дата> произошло обрушение с <адрес>.
В <дата> комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" выдал ему разрешение на строительство (реконструкцию) разрушенного жилого помещения сроком на 1 год. С.Г. за счет собственных средств и своими силами был возведен новый фундамент в границах земельного участка. Спорный объект <дата> поставлен на кадастровый учет, однако при обращении истца в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ему было отказано, по тем основаниям, что срок действия разрешения на строительство истек, в связи с чем он вынужден был обратиться в суд, просил признать право собственности на фундамент, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный внутри существовавшего <адрес>.
Решением Кировского районного суда г. Саратова от 10.02.2015 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "Город Саратов" просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Автор жалобы указывает, что обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у лица, обратившегося в суд с требованием о признании права собственности, определенного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка. Суд должен был установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.
<дата> комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" выдал С.Г. разрешение N на реконструкцию <адрес>. Срок действия данного разрешения истек <дата>.
В соответствии с кадастровым паспортом здания от <дата> по адресу: <адрес> был расположен жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, который был разрушен и снят с кадастрового учета.
Согласно техническому плану от <дата> истцом осуществлен кадастровый учет объекта незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв. м, степенью готовности <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, как вновь образованный, таким образом спорный объект не является созданным в результате реконструкции дома. Кроме того, истцом в нарушение действующего законодательства не предоставлено доказательств согласования строительства дома с собственником аэродрома, поскольку спорный земельный участок находится в приаэродромной территории.
Ссылается на то, что в материалах дела имеется постановление администрации г. Саратова от <дата> г., а также договор аренды земельного участка от <дата> г., согласно которым ФИО был предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м сроком на 25 лет, позднее права и обязанности по данному договору перешли к С.Г.
Спорный земельный участок предоставлялся под домовладение, а не под новое строительство. Для строительства нового объекта капитального строительства необходимо получить право на земельный участок в соответствии со ст. 30 ЗК РФ. Исходя из изложенного, поскольку изначально земельный участок был предоставлен под домовладение, строительство новых объектов капитального строительства на нем недопустимо.
В возражениях на апелляционную жалобу С.Г. указывает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.
В судебном заседании представитель истца С.А. просила решение суда оставить без изменения, доводы жалобы - без удовлетворения. Дополнительно пояснила, что иного проекта на строительство, кроме проекта реконструкции от 2004 г., имеющегося в материалах дела, у истца не имеется.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 222 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ пришел к выводу о том, что С.Г., как арендатор земельного участка, вправе возводить на нем жилой дом, а единственным признаком самовольной постройки является отсутствие у истца проектной документации и разрешения на строительство, что не может являться безусловным основанием к отказу в признании права собственности на самовольное строение.
Судебная коллегия считает, что с такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права и не основаны на обстоятельствах дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Как следует из пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, С.Г. является собственником жилого помещения - двухкомнатной квартиры, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> имеет площадь <данные изъяты> кв. м.
Исходя из карты градостроительного зонирования, вышеуказанный земельный участок относится к зоне Ж2 - зона среднеэтажной многоквартирной застройки согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. N 27-280, что следует из ответа администрации муниципального образования "Город Саратов" от <дата> N (л.д. 184). Основными видами использования земельных участков зоны Ж2 является среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома до 3-х надземных этажей включительно, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями; многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
Вид разрешенного использования - жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) в зоне Ж2 является условно разрешенным видом использования земельного участка.
Ранее, постановлением администрации г. Саратова от <дата> N ФИО был предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, Б. предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 111 кв. м, занимаемый домовладением, расположенным по адресу: <адрес>) в Кировском районе.
Согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от <дата> N ФИО в аренду сроком на 25 лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с соглашением от <дата> N об изменении договора аренды земельного участка N от <дата> в связи с постановлением мэра г. Саратова от <дата> N изменена площадь земельного участка, предоставленного на праве аренды ФИО, которая составила <данные изъяты> кв. м.
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>), площадью <данные изъяты> кв. м, с видом разрешенного использования "домовладение", категория земель - "земли населенных пунктов". Сведения об указанном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости <дата> на основании постановления администрации г. Саратова от <дата> N Статус кадастровых сведений земельного участка с кадастровым номером N - "ранее учтенный". По сведениям государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок принадлежит на праве аренды С.Г. и Б. (основания: договор аренды от <дата> N - С.Г. и договор аренды <дата> N - Б.).
Распоряжением администрации Кировского района г. Саратова от <дата> N квартиры N, N, N, расположенные по адресу: <адрес> признаны непригодными для проживания. Из справки МУП ГБТИ от <дата> N, следует, что процент износа квартир N, N, N расположенных по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>%, что является непригодным для проживания в указанных жилых помещениях.
В результате обрушения дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащая С.Г. кв. N по вышеуказанному адресу была разрушена.
В силу ст. 39 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) при разрушении здания, строения сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, при условии начала восстановления объекта в установленном порядке в течение трех лет. Данная правовая позиция обосновывается тем, что собственник не может быть лишен права собственности на остатки имущества и возможности восстановления поврежденных или разрушенных объектов.
Согласно ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Установлено, что С.Г. в <дата> обращался в администрацию г. Саратова с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Администрацией г. Саратова С.Г. выдано разрешение на строительство N от <дата> г., согласно которому заявителю разрешена реконструкция жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. Установлен срок действия разрешения до <дата> г.
В указанный в разрешении срок С.Г. реконструкция указанного жилого дома не была произведена. В дальнейшем за получением нового разрешения на строительство С.Г. не обращался.
На основании заявления представителя С.Г. - С.А., действующей на основании доверенности N от <дата> г., о снятии с государственного учета объекта недвижимости и акта обследования здания с кадастровым номером N подготовленного кадастровым инженером ФИО 2 от <дата> N, осуществлено снятие с кадастрового учета здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> связи с прекращением его существования.
Таким образом, по истечении указанного в разрешении на строительство срока, С.Г. был возведен объект незавершенного строительства - фундамент, площадью <данные изъяты> кв. м, который был поставлен на кадастровый учет и которому был присвоен кадастровый номер N.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от <дата> N, проведенной ПО "<данные изъяты>" объект незавершенного строительства в виде фундамента с кадастровым номером N расположен внутри ранее существовавшего здания по адресу: <адрес>, и не выходит за границы земельного участка находящегося в аренде у С.Г.
Вместе с тем, как следует из технического паспорта дома от <дата> площадь застройки всего дома составляет <данные изъяты> кв. м, общая площадь дома <данные изъяты> кв. м (л.д. 94 - 95). С.Г. на праве собственности принадлежит жилое помещение <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что объект незавершенного строительства в виде фундамента в границах земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, превышает площадь застройки ранее существующего объекта, что является признаком самовольного строительства.
С.Г. является собственником кв. N, расположенной в <адрес> в г. Саратове. В состав жилого дома ранее входило четыре квартиры, следовательно вышеуказанный дом являлся многоквартирным.
В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 и 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Как следует из разъяснений, данных в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации им многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Как следует из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. В этой связи возведенный истцом без разрешения на строительство фундамент является самовольной постройкой.
Исходя из содержания ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом, обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку.
Положениями ст. ст. 51 и 55 ГрК РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
<дата> комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" истцу дан ответ N о том, что для получения разрешения на строительство необходимо предоставить пакет документов в соответствии с ч. 7 ст. 51 ГрК РФ (л.д. 28).
С.Г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв. м, степень готовности - <данные изъяты>%, имеющий кадастровый номер N, расположенный по указанному адресу.
В государственной регистрации указанного объекта недвижимости С.Г. отказано.
Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от <дата> N, срок действия разрешения на строительство, выданного С.Г., истек <дата> Продлить срок действия разрешения на строительство не представляется возможным, поскольку для строительства жилого дома необходимо получить новое разрешение, так как объект незавершенного строительства, расположенный по данному адресу не является объектом, созданным в результате реконструкции жилого дома.
Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N С.Г. не выдавалось.
Указанный отказ в государственной регистрации С.Г. обжалован не был.
<дата> комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" истцу дан ответ N о том, что действующей редакцией ГрК РФ не предусмотрен порядок выдачи повторного разрешения на строительство. Форма и порядок подачи заявления в порядке ч. 7 ст. 51 ГрК РФ описаны в административном регламенте предоставления муниципальной услуги "Выдача и продление разрешения на строительство", утвержденного постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от <дата> N (л.д. 29).
В силу ч. 7 ст. 51 ГРК РФ в перечень документов необходимых для подачи заявления, в том числе входят: проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
Данной документации у истца не имеется, что установлено судом первой инстанции и не оспаривалось стороной истца в суде апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в силу пп. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением нового решения об отказе С.Г. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 г. - отменить. Принять по делу новое решение.
Отказать С.Г. в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.06.2015 ПО ДЕЛУ N 33-2846
Требование: О признании права собственности на объект незавершенного строительства.Разделы:
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец указывает на то, что спорный объект был поставлен на кадастровый учет, однако при обращении в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ему было отказано по тем основаниям, что срок действия разрешения на строительство истек.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2015 г. по делу N 33-2846
Судья: Торопова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Кучминой А.А.,
судей Садовой И.М., Колемасовой В.С.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.Г. к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности на объект незавершенного строительства по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Саратов" на решение Кировского районного суда г. Саратова от 10.02.2015 г., которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя истца - С.А., обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия
установила:
С.Г. обратился в суд к администрации муниципального образования "Город Саратов" с требованиями о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности <данные изъяты>, которые мотивировал тем, что в <дата> он приобрел у ФИО по договору купли-продажи <адрес>. В <дата> произошло обрушение с <адрес>.
В <дата> комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" выдал ему разрешение на строительство (реконструкцию) разрушенного жилого помещения сроком на 1 год. С.Г. за счет собственных средств и своими силами был возведен новый фундамент в границах земельного участка. Спорный объект <дата> поставлен на кадастровый учет, однако при обращении истца в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ему было отказано, по тем основаниям, что срок действия разрешения на строительство истек, в связи с чем он вынужден был обратиться в суд, просил признать право собственности на фундамент, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный внутри существовавшего <адрес>.
Решением Кировского районного суда г. Саратова от 10.02.2015 г. исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "Город Саратов" просит решение суда отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать. Автор жалобы указывает, что обязательным условием легализации самовольной постройки является наличие у лица, обратившегося в суд с требованием о признании права собственности, определенного права на земельный участок, на котором осуществлена постройка. Суд должен был установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию.
<дата> комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" выдал С.Г. разрешение N на реконструкцию <адрес>. Срок действия данного разрешения истек <дата>.
В соответствии с кадастровым паспортом здания от <дата> по адресу: <адрес> был расположен жилой дом, площадью застройки <данные изъяты> кв. м, который был разрушен и снят с кадастрового учета.
Согласно техническому плану от <дата> истцом осуществлен кадастровый учет объекта незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв. м, степенью готовности <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, как вновь образованный, таким образом спорный объект не является созданным в результате реконструкции дома. Кроме того, истцом в нарушение действующего законодательства не предоставлено доказательств согласования строительства дома с собственником аэродрома, поскольку спорный земельный участок находится в приаэродромной территории.
Ссылается на то, что в материалах дела имеется постановление администрации г. Саратова от <дата> г., а также договор аренды земельного участка от <дата> г., согласно которым ФИО был предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м сроком на 25 лет, позднее права и обязанности по данному договору перешли к С.Г.
Спорный земельный участок предоставлялся под домовладение, а не под новое строительство. Для строительства нового объекта капитального строительства необходимо получить право на земельный участок в соответствии со ст. 30 ЗК РФ. Исходя из изложенного, поскольку изначально земельный участок был предоставлен под домовладение, строительство новых объектов капитального строительства на нем недопустимо.
В возражениях на апелляционную жалобу С.Г. указывает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.
В судебном заседании представитель истца С.А. просила решение суда оставить без изменения, доводы жалобы - без удовлетворения. Дополнительно пояснила, что иного проекта на строительство, кроме проекта реконструкции от 2004 г., имеющегося в материалах дела, у истца не имеется.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 222 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ пришел к выводу о том, что С.Г., как арендатор земельного участка, вправе возводить на нем жилой дом, а единственным признаком самовольной постройки является отсутствие у истца проектной документации и разрешения на строительство, что не может являться безусловным основанием к отказу в признании права собственности на самовольное строение.
Судебная коллегия считает, что с такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права и не основаны на обстоятельствах дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу.
Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Как следует из пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, С.Г. является собственником жилого помещения - двухкомнатной квартиры, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.
Земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> имеет площадь <данные изъяты> кв. м.
Исходя из карты градостроительного зонирования, вышеуказанный земельный участок относится к зоне Ж2 - зона среднеэтажной многоквартирной застройки согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. N 27-280, что следует из ответа администрации муниципального образования "Город Саратов" от <дата> N (л.д. 184). Основными видами использования земельных участков зоны Ж2 является среднеэтажная жилая застройка: многоквартирные дома до 3-х надземных этажей включительно, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями; многоквартирные дома от 4-х до 8 надземных этажей, в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
Вид разрешенного использования - жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) в зоне Ж2 является условно разрешенным видом использования земельного участка.
Ранее, постановлением администрации г. Саратова от <дата> N ФИО был предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, Б. предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 111 кв. м, занимаемый домовладением, расположенным по адресу: <адрес>) в Кировском районе.
Согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от <дата> N ФИО в аренду сроком на 25 лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с соглашением от <дата> N об изменении договора аренды земельного участка N от <дата> в связи с постановлением мэра г. Саратова от <дата> N изменена площадь земельного участка, предоставленного на праве аренды ФИО, которая составила <данные изъяты> кв. м.
В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: <адрес>), площадью <данные изъяты> кв. м, с видом разрешенного использования "домовладение", категория земель - "земли населенных пунктов". Сведения об указанном земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости <дата> на основании постановления администрации г. Саратова от <дата> N Статус кадастровых сведений земельного участка с кадастровым номером N - "ранее учтенный". По сведениям государственного кадастра недвижимости указанный земельный участок принадлежит на праве аренды С.Г. и Б. (основания: договор аренды от <дата> N - С.Г. и договор аренды <дата> N - Б.).
Распоряжением администрации Кировского района г. Саратова от <дата> N квартиры N, N, N, расположенные по адресу: <адрес> признаны непригодными для проживания. Из справки МУП ГБТИ от <дата> N, следует, что процент износа квартир N, N, N расположенных по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты>%, что является непригодным для проживания в указанных жилых помещениях.
В результате обрушения дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащая С.Г. кв. N по вышеуказанному адресу была разрушена.
В силу ст. 39 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г.) при разрушении здания, строения сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости, права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, при условии начала восстановления объекта в установленном порядке в течение трех лет. Данная правовая позиция обосновывается тем, что собственник не может быть лишен права собственности на остатки имущества и возможности восстановления поврежденных или разрушенных объектов.
Согласно ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Установлено, что С.Г. в <дата> обращался в администрацию г. Саратова с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Администрацией г. Саратова С.Г. выдано разрешение на строительство N от <дата> г., согласно которому заявителю разрешена реконструкция жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. Установлен срок действия разрешения до <дата> г.
В указанный в разрешении срок С.Г. реконструкция указанного жилого дома не была произведена. В дальнейшем за получением нового разрешения на строительство С.Г. не обращался.
На основании заявления представителя С.Г. - С.А., действующей на основании доверенности N от <дата> г., о снятии с государственного учета объекта недвижимости и акта обследования здания с кадастровым номером N подготовленного кадастровым инженером ФИО 2 от <дата> N, осуществлено снятие с кадастрового учета здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> связи с прекращением его существования.
Таким образом, по истечении указанного в разрешении на строительство срока, С.Г. был возведен объект незавершенного строительства - фундамент, площадью <данные изъяты> кв. м, который был поставлен на кадастровый учет и которому был присвоен кадастровый номер N.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от <дата> N, проведенной ПО "<данные изъяты>" объект незавершенного строительства в виде фундамента с кадастровым номером N расположен внутри ранее существовавшего здания по адресу: <адрес>, и не выходит за границы земельного участка находящегося в аренде у С.Г.
Вместе с тем, как следует из технического паспорта дома от <дата> площадь застройки всего дома составляет <данные изъяты> кв. м, общая площадь дома <данные изъяты> кв. м (л.д. 94 - 95). С.Г. на праве собственности принадлежит жилое помещение <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что объект незавершенного строительства в виде фундамента в границах земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, превышает площадь застройки ранее существующего объекта, что является признаком самовольного строительства.
С.Г. является собственником кв. N, расположенной в <адрес> в г. Саратове. В состав жилого дома ранее входило четыре квартиры, следовательно вышеуказанный дом являлся многоквартирным.
В соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 и 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Как следует из разъяснений, данных в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации им многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Как следует из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. В этой связи возведенный истцом без разрешения на строительство фундамент является самовольной постройкой.
Исходя из содержания ч. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом, обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку.
Положениями ст. ст. 51 и 55 ГрК РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
<дата> комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" истцу дан ответ N о том, что для получения разрешения на строительство необходимо предоставить пакет документов в соответствии с ч. 7 ст. 51 ГрК РФ (л.д. 28).
С.Г. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв. м, степень готовности - <данные изъяты>%, имеющий кадастровый номер N, расположенный по указанному адресу.
В государственной регистрации указанного объекта недвижимости С.Г. отказано.
Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от <дата> N, срок действия разрешения на строительство, выданного С.Г., истек <дата> Продлить срок действия разрешения на строительство не представляется возможным, поскольку для строительства жилого дома необходимо получить новое разрешение, так как объект незавершенного строительства, расположенный по данному адресу не является объектом, созданным в результате реконструкции жилого дома.
Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства площадью <данные изъяты> кв. м с кадастровым номером N С.Г. не выдавалось.
Указанный отказ в государственной регистрации С.Г. обжалован не был.
<дата> комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" истцу дан ответ N о том, что действующей редакцией ГрК РФ не предусмотрен порядок выдачи повторного разрешения на строительство. Форма и порядок подачи заявления в порядке ч. 7 ст. 51 ГрК РФ описаны в административном регламенте предоставления муниципальной услуги "Выдача и продление разрешения на строительство", утвержденного постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от <дата> N (л.д. 29).
В силу ч. 7 ст. 51 ГРК РФ в перечень документов необходимых для подачи заявления, в том числе входят: проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей.
Данной документации у истца не имеется, что установлено судом первой инстанции и не оспаривалось стороной истца в суде апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в силу пп. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с вынесением нового решения об отказе С.Г. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда Саратовской области от 09.02.2015 г. - отменить. Принять по делу новое решение.
Отказать С.Г. в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности на объект незавершенного строительства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)