Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Глазкова Е.Г., Копыловой Л.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с\\з Нартикоевой З.С.
при участии:
от заявителя: Никонова М.Ю. по доверенности от 09.01.2014.
от иных лиц: не явились, извещены.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26235/2013) ООО "Базис" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2013 по делу N А56-58340/2011 (судья Антипинская М.В.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего ООО "Базис" о признании торгов, состоявшихся 03.07.2013 недействительными
по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Базис",
установил:
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2011 по делу А56-58340/2011 Общество с ограниченной ответственностью "Базис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Елисоветский Олег Ильич.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 Елисоветский О.И. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Базис". Определением суда первой инстанции от 10.04.2013 конкурсным управляющим утверждена Левчук Ольга Ивановна.
В ходе конкурсного производства, конкурсный управляющий Левчук О.И. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов, состоявшихся 03.07.2013 по продаже имущества ООО "Базис" - лот N 2 - нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский проспект, д. 13, корпус 1, литер А, пом. 4Н кадастровый номер 78:10:5209: 1:1:1, общей площадью 594,7 кв. м со ссылкой на то, что помещение реализовано без доли в праве на земельный участок, занятый зданием в котором находится помещение должника, принадлежащей ООО "Базис".
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2013 в удовлетворении заявления о признании торгов недействительными отказано. Суд первой инстанции указал на то, что при реализации здания или сооружения, право на занятый им земельный участок переходит к покупателю в силу закона. Суд сослался также на положения статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 129-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества также осуществляется государственная регистрация прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости. Отсутствие в Положении о порядке и сроках реализации имущества ООО "Базис" указания на наличие в собственности должника доли в праве на земельный участок не влияет на факт одновременного перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Нежилое помещение находится в многоквартирном доме, что исключает рассмотрение доли в праве на земельный участок в качестве самостоятельного объекта.
На определение суда подана апелляционная жалоба конкурсным управляющим ООО "Базис", в котором он просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ничтожность сделки по отчуждению объекта недвижимого имущества без одновременного отчуждения занятого указанным объектом земельного участка или доли в праве на земельный участок. В случае обращения покупателя с требованием о признании за ним права собственности на долю в праве на земельный участок, указанное имуществом может выбыть из состава конкурсной массы безвозмездно.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы по жалобе поддержал в полном объеме.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.
Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены.
В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги
Как разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств проведения торгов в противоречие с положениями закона.
По смыслу положений статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом в котором находится принадлежащее должнику нежилое помещение, выставленное на торги, следует судьбе отчужденного объекта недвижимости в силу закона.
Государственная регистрация прав собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статьи 36 ЖК РФ и части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с учетом разъяснений пунктов 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" влечет переход права собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок.
По смыслу приведенных положений, выделение при отчуждении нежилого помещения в качестве отдельного предмета сделки доли в праве на земельный участок не требовалось. Доказательств выделения спорного земельного участка в качестве самостоятельного объекта хозяйственного оборота применительно к положениям статьи 11.1 Земельного кодекса РФ в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, отсутствие при проведении торгов отдельного указания на то, что с объектом недвижимого имущества отчуждается также доля в праве на земельный участок, не влечет никаких правовых последствий, и не может являться основанием для вывода о недействительности проведенных торгов.
Довод конкурсного управляющего свидетельствует о том, что фактически, им оспаривается оценка имущества, выставленного на торги.
На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений данной статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
При выставлении имущества на реализацию, разногласий относительно его начальной цены не возникло. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, доказательств нарушения закона при оценке имущества конкурсным управляющим не представлено. С учетом указанных выше положений закона, доля в праве на земельный участок, как неотъемлемая часть содержания права на нежилое помещение, должна была быть учтена оценщиком при определении цены помещения. Подтверждение обратного в материалах дела отсутствует.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для вывода о недействительности проведенных конкурсным управляющим торгов. Оснований для отмены или изменения определения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, ч. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2013 по делу N А56-58340/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Базис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и в порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Л.С.КОПЫЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2014 ПО ДЕЛУ N А56-58340/2011
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2014 г. по делу N А56-58340/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Глазкова Е.Г., Копыловой Л.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с\\з Нартикоевой З.С.
при участии:
от заявителя: Никонова М.Ю. по доверенности от 09.01.2014.
от иных лиц: не явились, извещены.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26235/2013) ООО "Базис" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2013 по делу N А56-58340/2011 (судья Антипинская М.В.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего ООО "Базис" о признании торгов, состоявшихся 03.07.2013 недействительными
по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО "Базис",
установил:
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2011 по делу А56-58340/2011 Общество с ограниченной ответственностью "Базис" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Елисоветский Олег Ильич.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 Елисоветский О.И. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "Базис". Определением суда первой инстанции от 10.04.2013 конкурсным управляющим утверждена Левчук Ольга Ивановна.
В ходе конкурсного производства, конкурсный управляющий Левчук О.И. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов, состоявшихся 03.07.2013 по продаже имущества ООО "Базис" - лот N 2 - нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский проспект, д. 13, корпус 1, литер А, пом. 4Н кадастровый номер 78:10:5209: 1:1:1, общей площадью 594,7 кв. м со ссылкой на то, что помещение реализовано без доли в праве на земельный участок, занятый зданием в котором находится помещение должника, принадлежащей ООО "Базис".
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2013 в удовлетворении заявления о признании торгов недействительными отказано. Суд первой инстанции указал на то, что при реализации здания или сооружения, право на занятый им земельный участок переходит к покупателю в силу закона. Суд сослался также на положения статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 129-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества также осуществляется государственная регистрация прав на земельный участок, занятый объектом недвижимости. Отсутствие в Положении о порядке и сроках реализации имущества ООО "Базис" указания на наличие в собственности должника доли в праве на земельный участок не влияет на факт одновременного перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Нежилое помещение находится в многоквартирном доме, что исключает рассмотрение доли в праве на земельный участок в качестве самостоятельного объекта.
На определение суда подана апелляционная жалоба конкурсным управляющим ООО "Базис", в котором он просит отменить обжалуемый судебный акт и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ничтожность сделки по отчуждению объекта недвижимого имущества без одновременного отчуждения занятого указанным объектом земельного участка или доли в праве на земельный участок. В случае обращения покупателя с требованием о признании за ним права собственности на долю в праве на земельный участок, указанное имуществом может выбыть из состава конкурсной массы безвозмездно.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы по жалобе поддержал в полном объеме.
Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.
Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены.
В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги
Как разъяснено в пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств проведения торгов в противоречие с положениями закона.
По смыслу положений статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке", статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом в котором находится принадлежащее должнику нежилое помещение, выставленное на торги, следует судьбе отчужденного объекта недвижимости в силу закона.
Государственная регистрация прав собственности покупателя на объект недвижимости, согласно статье 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статьи 36 ЖК РФ и части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с учетом разъяснений пунктов 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" влечет переход права собственности на соответствующую долю в праве на земельный участок.
По смыслу приведенных положений, выделение при отчуждении нежилого помещения в качестве отдельного предмета сделки доли в праве на земельный участок не требовалось. Доказательств выделения спорного земельного участка в качестве самостоятельного объекта хозяйственного оборота применительно к положениям статьи 11.1 Земельного кодекса РФ в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, отсутствие при проведении торгов отдельного указания на то, что с объектом недвижимого имущества отчуждается также доля в праве на земельный участок, не влечет никаких правовых последствий, и не может являться основанием для вывода о недействительности проведенных торгов.
Довод конкурсного управляющего свидетельствует о том, что фактически, им оспаривается оценка имущества, выставленного на торги.
На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений данной статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
При выставлении имущества на реализацию, разногласий относительно его начальной цены не возникло. В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, доказательств нарушения закона при оценке имущества конкурсным управляющим не представлено. С учетом указанных выше положений закона, доля в праве на земельный участок, как неотъемлемая часть содержания права на нежилое помещение, должна была быть учтена оценщиком при определении цены помещения. Подтверждение обратного в материалах дела отсутствует.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для вывода о недействительности проведенных конкурсным управляющим торгов. Оснований для отмены или изменения определения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, ч. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2013 по делу N А56-58340/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Базис" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и в порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Л.С.КОПЫЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)