Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Емельяненко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Осининой Н.А.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Елисей на Науки" на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 05 марта 2014 года по гражданскому делу N 2-347/14 по исковому заявлению К.О.С. к муниципальному образованию муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, обществу с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" о признании незаконным решения главы местной администрации муниципального образования муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга о согласовании демонтажа или переноса оборудования детской игровой площадки; признании незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>; о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 22 сентября 2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки"; обязании общества с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" освободить земельный участок,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения явившихся участников процесса,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 10.12.2007 года N 1788-рк были утверждены границы земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного по адресу <адрес>, согласно прилагаемому плану. Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли. Установлены ограничения в использовании земельного участка: зона магистральных канализационных сооружений площадью <...> кв. м. Указанный участок 14.12.2007 года поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N <...>. (т. 1 л.д. 37)
Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков" определено провести торги на право заключения договора аренды земельных участков, указанных в к настоящему распоряжению, сроком на 6 лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации. Одним из участков, указанных в приложении N 1 являлся земельный участок, кадастровый N <...> (по адресу: <адрес>) площадью <...> кв. м.
Во исполнение вышеуказанного распоряжения 16.01.2009 года были проведены торги (в форме открытого аукциона), победителем которых стало ООО "Елисей", с которым КУГИ Санкт-Петербурга 23.01.2009 года заключил договор аренды N <...> 6 земельных участков, в том числе земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>.
Права и обязанности ООО "Елисей" по указанному выше договору в части земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N <...>, на основании соглашения от 30.03.2009 года были переданы ООО "Елисей на Науки", на основании чего 22.09.2009 года между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Елисей на Науки" заключен договор аренды указанного выше земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации застройки территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации N <...> (т. 1 л.д. 160 - 173).
Государственная регистрация указанного договора аренды произведена 08.10.2009 года.
Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга N <...> от 13.12.2011 года по заявлению ООО "Елисей на Науки" утвержден градостроительный план указанного выше земельного участка с кадастровым N <...>.
08.07.2013 года ООО "Елисей на Науки" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение на строительство объекта розничной торговли по адресу <адрес> на указанном выше земельном участке.
К.О.С., проживающая по адресу: <адрес>, и являющаяся с 21.05.2009 года собственником <...> доли указанной квартиры, 12 сентября 2013 года обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к муниципальному образованию муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, обществу с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки", которые после их изменения в порядке статьи 39 ГПК РФ, сводились к признанию незаконным решения главы местной администрации муниципального образования муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга о согласовании демонтажа или переноса оборудования детской игровой площадки, расположенной на земельном участке кадастровый N <...>, по адресу: Санкт<адрес>, к признанию незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков" в части земельного участка с кадастровым N <...>, площадью <...> кв. м; к признанию недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, заключенного 22.09.2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки"; к обязанию общества с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" освободить указанный выше земельный участок.
В обоснование иска указала, что передача указанного выше земельного участка на торги и последующее заключение договора аренды являлись незаконными и нарушают права собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, так как данный земельный участок располагается на придомовой территории, на которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Полагала, что процедура торгов на право аренды указанного земельного участка проведена с нарушением законодательства, в том числе в связи с отсутствием необходимого согласования с органом местного самоуправления. Указывала, что на территории предоставленного в аренду земельного участка ранее располагалась детская игровая площадка, оборудование которой демонтировано ООО "Елисей на Науки" и фактически выведено из эксплуатации и что согласование на демонтаж оборудования, данное главой местной администрации муниципального округа "Пискаревка" в связи с нарушением прав жителей дома N <...> является неправомерным.
Ответчики иск не признали, в том числе и по причине пропуска установленного статьей 256 ГПК РФ срока на обращение в суд с требованиями об оспаривании актов органов государственной власти.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 05 марта 2014 года требования удовлетворены частично.
Суд признал незаконным распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>; признал недействительным договор аренды земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 22.09.2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Елисей на Науки"; обязал ООО "Елисей на Науки" освободить земельный участок кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части иска К.О.С. отказал.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Елисей на Науки" просит отменить решение суда в удовлетворенной части иска, полагая его необоснованным.
Иные участники процесса решение суда не обжалуют.
Суд апелляционной инстанции в соответствии пунктом 1 статьи 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Поскольку решение суда в части отказа в иске о признании незаконным решения главы МА МО МО "Пискаревка" Санкт-Петербурга о согласовании демонтажа или переноса оборудования детской игровой площадки, не обжалуется, то предметом проверки судебной коллегии не является.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, дополнительно представленные судебной коллегии доказательства, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу положений статьи 3 ГПК РФ и статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежит лишь нарушенное или оспариваемое право.
При этом способы защиты гражданских прав приведены в положениях статьи 12 ГК РФ.
В силу положений статьи 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как следует из разъяснений, содержащихся в положениях пунктов 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам Главы 25 ГПК РФ или Главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание указанные выше разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года и исходил из того, что ответчиками не опровергнуто утверждение истицы о том, что земельный участок под многоквартирным домом мог быть сформирован в границах землеотвода под строительство дома, которые накладываются на границы земельного участка с кадастровым номером N 78:10:5224:1, подтвержденное архивной документацией, связанной с застройкой квартала и данными технического паспорта на жилой дом по состоянию на октябрь 1988 года о фактическом использовании земельного участка под многоквартирным домом.
При этом отсутствие требований, связанных с определением границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, и с прекращением зарегистрированного права ООО "Елисей на Науки" на земельный участок с кадастровым номером N <...>, по мнению суда, не могло являться препятствием к удовлетворению иска.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном толковании положений статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 166 ГК РФ, разъяснений указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, которыми определен способ защиты нарушенного права собственников помещений в многоквартирном доме, как законных владельцев земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, а также те вопросы, которые подлежат установлению при рассмотрении требований, направленных на защиту нарушенного права.
Между тем, заявленные К.О.С. исковые требования к таковым не относятся и восстановления нарушенного права не влекут.
К тому же выводы суда не соответствуют представленным по делу доказательствам.
Из материалов дела следует, что К.О.С. в рамках настоящего дела оспаривается ненормативно-правовой акт КУГИ Санкт-Петербурга, изданный в пределах компетенции данного органа, которым на публичные торги выставлены ранее сформированные и прошедшие кадастровый учет земельные участки.
При этом на торги был выставлен земельный участок с кадастровым N <...> площадью <...> кв. м, расположенный по адресу <адрес>, границы и вид разрешенного использования которого ранее были определены.
Поскольку законность распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 10.12.2007 года N 1788-рк, которым были утверждены границы данного земельного участка с разрешенным использованием, не связанным с эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в рамках настоящего дела не оспаривалась, у судебной коллегии отсутствуют основания полагать, что передачей на торги указанного участка каким-либо образом были нарушены права истицы, не являвшейся на момент издания оспариваемого распоряжения собственником жилых помещений в многоквартирном доме, а отмена акта КУГИ, связанного с передачей на торги такого участка, повлечет изменение границ данного земельного участка и вид его разрешенного использования.
Кроме того, из материалов дела и дополнительно представленных судебной коллегии сведений следует, что 15.10.1996 года был произведен кадастровый учет земельного участка общей площадью <...> кв. м по адресу <адрес> с присвоением кадастрового номера N <...>. Данный земельный участок был сформирован без проведения топогеодезических работ, его границы определены камеральным способом по обрезу фундамента здания (дома <адрес>).
Таким образом, поскольку еще до введения в действие ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом <...> был сформирован и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то в силу положений статьи 16 ЖК РФ бесспорно установленным можно признать лишь право общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме на участок в указанных границах.
Мнение суда о том, что формирование данного земельного участка было произведено без соблюдения процедур, предусмотренных после введения в действие ЖК РФ, в силу чего правового значения не имеет, противоречит содержанию положений статьи 16 Вводного закона и Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года.
При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что собственники многоквартирного дома желание сформировать иной земельный участок под многоквартирным домом в соответствующем порядке не изъявляли, в рамках настоящего дела соответствующие требования не заявлены не были, а допустимые и достаточные доказательства тех обстоятельств, что земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N <...> необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома с учетом требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, либо что указанный земельный участок являлся объектом содержания и налогообложения за счет средств собственников многоквартирного дома <адрес>, в материалы дела не представлены.
То обстоятельство, что в случае отсутствия действующего и не оспоренного распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 10.12.2007 года N 1788-рк при обращении собственников многоквартирного дома земельный участок под домом мог быть сформирован в границах фактического землепользования, существовавшего в 1988 году, само по себе не свидетельствует о нарушении каких-либо прав истицы изданием оспариваемого ею ненормативно-правового акта и последующим заключением договора аренды.
При таком положении оснований полагать, что К.О.С. наделена правом оспаривания законности распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз и действительности договора аренды земельного участка, стороной которого она не является, у судебной коллегии не имеется.
Каких-либо требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в том числе, направленных на прекращение зарегистрированного права ответчика на земельный участок, истицей в рамках настоящего дела не заявлено.
Требования К.О.С. об обязании ООО "Елисей на Науки" освободить земельный участок не могли быть удовлетворены без определения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома с учетом переданного ответчику земельного участка, поскольку правом обращения в суд с иском о защите имущественных интересов Санкт-Петербурга, как собственника данного земельного участка, истица не обладает.
По тем же причинам требования К.О.С. не могут быть рассмотрены и удовлетворены, как виндикационный иск об истребовании указанного участка из чужого незаконного владения.
При этом вывод суда о том, что бремя доказывания необоснованности заявленных исковых требований с учетом избранного К.О.С. способа защиты права следует возложить на ответчиков по делу, является ошибочным.
Выводы суда о нарушении процедуры проведения торгов на право аренды земельного участка не основаны на каких-либо доказательствах нарушения соответствующих Правил, предусмотренных статьями 448 и 449 ГК РФ.
Кроме того, в рамках настоящего дела требования о признании торгов недействительными истицей заявлены не были.
При таком положении решение суда в обжалуемой части не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене с отказом в удовлетворении требований о признании незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>; о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 22.09.2009 году между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки"; об обязании общества с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" освободить земельный участок.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 05 марта 2014 года отменить в части удовлетворения иска о признании незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>; о признании недействительным договора аренды земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 22.09.2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Елисей на Науки"; об обязании ООО "Елисей на Науки" освободить земельный участок кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. В удовлетворении иска в данной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.07.2014 N 33-9006/2014
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 июля 2014 г. N 33-9006/2014
Судья: Емельяненко Е.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Вологдиной Т.И.
судей Мирошниковой Е.Н., Осининой Н.А.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Елисей на Науки" на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 05 марта 2014 года по гражданскому делу N 2-347/14 по исковому заявлению К.О.С. к муниципальному образованию муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, обществу с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" о признании незаконным решения главы местной администрации муниципального образования муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга о согласовании демонтажа или переноса оборудования детской игровой площадки; признании незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>; о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 22 сентября 2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки"; обязании общества с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" освободить земельный участок,
заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И., выслушав объяснения явившихся участников процесса,
судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 10.12.2007 года N 1788-рк были утверждены границы земельного участка площадью <...> кв. м, расположенного по адресу <адрес>, согласно прилагаемому плану. Категория земель - земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли. Установлены ограничения в использовании земельного участка: зона магистральных канализационных сооружений площадью <...> кв. м. Указанный участок 14.12.2007 года поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N <...>. (т. 1 л.д. 37)
Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков" определено провести торги на право заключения договора аренды земельных участков, указанных в к настоящему распоряжению, сроком на 6 лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации. Одним из участков, указанных в приложении N 1 являлся земельный участок, кадастровый N <...> (по адресу: <адрес>) площадью <...> кв. м.
Во исполнение вышеуказанного распоряжения 16.01.2009 года были проведены торги (в форме открытого аукциона), победителем которых стало ООО "Елисей", с которым КУГИ Санкт-Петербурга 23.01.2009 года заключил договор аренды N <...> 6 земельных участков, в том числе земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>.
Права и обязанности ООО "Елисей" по указанному выше договору в части земельного участка площадью <...> кв. м, с кадастровым N <...>, на основании соглашения от 30.03.2009 года были переданы ООО "Елисей на Науки", на основании чего 22.09.2009 года между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО "Елисей на Науки" заключен договор аренды указанного выше земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации застройки территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации N <...> (т. 1 л.д. 160 - 173).
Государственная регистрация указанного договора аренды произведена 08.10.2009 года.
Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга N <...> от 13.12.2011 года по заявлению ООО "Елисей на Науки" утвержден градостроительный план указанного выше земельного участка с кадастровым N <...>.
08.07.2013 года ООО "Елисей на Науки" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга было выдано разрешение на строительство объекта розничной торговли по адресу <адрес> на указанном выше земельном участке.
К.О.С., проживающая по адресу: <адрес>, и являющаяся с 21.05.2009 года собственником <...> доли указанной квартиры, 12 сентября 2013 года обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к муниципальному образованию муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга, Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга, обществу с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки", которые после их изменения в порядке статьи 39 ГПК РФ, сводились к признанию незаконным решения главы местной администрации муниципального образования муниципальный округ "Пискаревка" Санкт-Петербурга о согласовании демонтажа или переноса оборудования детской игровой площадки, расположенной на земельном участке кадастровый N <...>, по адресу: Санкт<адрес>, к признанию незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков" в части земельного участка с кадастровым N <...>, площадью <...> кв. м; к признанию недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <...> кв. м, заключенного 22.09.2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки"; к обязанию общества с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" освободить указанный выше земельный участок.
В обоснование иска указала, что передача указанного выше земельного участка на торги и последующее заключение договора аренды являлись незаконными и нарушают права собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, так как данный земельный участок располагается на придомовой территории, на которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Полагала, что процедура торгов на право аренды указанного земельного участка проведена с нарушением законодательства, в том числе в связи с отсутствием необходимого согласования с органом местного самоуправления. Указывала, что на территории предоставленного в аренду земельного участка ранее располагалась детская игровая площадка, оборудование которой демонтировано ООО "Елисей на Науки" и фактически выведено из эксплуатации и что согласование на демонтаж оборудования, данное главой местной администрации муниципального округа "Пискаревка" в связи с нарушением прав жителей дома N <...> является неправомерным.
Ответчики иск не признали, в том числе и по причине пропуска установленного статьей 256 ГПК РФ срока на обращение в суд с требованиями об оспаривании актов органов государственной власти.
Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 05 марта 2014 года требования удовлетворены частично.
Суд признал незаконным распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>; признал недействительным договор аренды земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 22.09.2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Елисей на Науки"; обязал ООО "Елисей на Науки" освободить земельный участок кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. В удовлетворении остальной части иска К.О.С. отказал.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "Елисей на Науки" просит отменить решение суда в удовлетворенной части иска, полагая его необоснованным.
Иные участники процесса решение суда не обжалуют.
Суд апелляционной инстанции в соответствии пунктом 1 статьи 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Поскольку решение суда в части отказа в иске о признании незаконным решения главы МА МО МО "Пискаревка" Санкт-Петербурга о согласовании демонтажа или переноса оборудования детской игровой площадки, не обжалуется, то предметом проверки судебной коллегии не является.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, дополнительно представленные судебной коллегии доказательства, выслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
В силу положений статьи 3 ГПК РФ и статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежит лишь нарушенное или оспариваемое право.
При этом способы защиты гражданских прав приведены в положениях статьи 12 ГК РФ.
В силу положений статьи 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как следует из разъяснений, содержащихся в положениях пунктов 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам Главы 25 ГПК РФ или Главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание указанные выше разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года и исходил из того, что ответчиками не опровергнуто утверждение истицы о том, что земельный участок под многоквартирным домом мог быть сформирован в границах землеотвода под строительство дома, которые накладываются на границы земельного участка с кадастровым номером N 78:10:5224:1, подтвержденное архивной документацией, связанной с застройкой квартала и данными технического паспорта на жилой дом по состоянию на октябрь 1988 года о фактическом использовании земельного участка под многоквартирным домом.
При этом отсутствие требований, связанных с определением границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, и с прекращением зарегистрированного права ООО "Елисей на Науки" на земельный участок с кадастровым номером N <...>, по мнению суда, не могло являться препятствием к удовлетворению иска.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на неверном толковании положений статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", статьи 166 ГК РФ, разъяснений указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, которыми определен способ защиты нарушенного права собственников помещений в многоквартирном доме, как законных владельцев земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, а также те вопросы, которые подлежат установлению при рассмотрении требований, направленных на защиту нарушенного права.
Между тем, заявленные К.О.С. исковые требования к таковым не относятся и восстановления нарушенного права не влекут.
К тому же выводы суда не соответствуют представленным по делу доказательствам.
Из материалов дела следует, что К.О.С. в рамках настоящего дела оспаривается ненормативно-правовой акт КУГИ Санкт-Петербурга, изданный в пределах компетенции данного органа, которым на публичные торги выставлены ранее сформированные и прошедшие кадастровый учет земельные участки.
При этом на торги был выставлен земельный участок с кадастровым N <...> площадью <...> кв. м, расположенный по адресу <адрес>, границы и вид разрешенного использования которого ранее были определены.
Поскольку законность распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 10.12.2007 года N 1788-рк, которым были утверждены границы данного земельного участка с разрешенным использованием, не связанным с эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в рамках настоящего дела не оспаривалась, у судебной коллегии отсутствуют основания полагать, что передачей на торги указанного участка каким-либо образом были нарушены права истицы, не являвшейся на момент издания оспариваемого распоряжения собственником жилых помещений в многоквартирном доме, а отмена акта КУГИ, связанного с передачей на торги такого участка, повлечет изменение границ данного земельного участка и вид его разрешенного использования.
Кроме того, из материалов дела и дополнительно представленных судебной коллегии сведений следует, что 15.10.1996 года был произведен кадастровый учет земельного участка общей площадью <...> кв. м по адресу <адрес> с присвоением кадастрового номера N <...>. Данный земельный участок был сформирован без проведения топогеодезических работ, его границы определены камеральным способом по обрезу фундамента здания (дома <адрес>).
Таким образом, поскольку еще до введения в действие ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом <...> был сформирован и в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то в силу положений статьи 16 ЖК РФ бесспорно установленным можно признать лишь право общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме на участок в указанных границах.
Мнение суда о том, что формирование данного земельного участка было произведено без соблюдения процедур, предусмотренных после введения в действие ЖК РФ, в силу чего правового значения не имеет, противоречит содержанию положений статьи 16 Вводного закона и Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года.
При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что собственники многоквартирного дома желание сформировать иной земельный участок под многоквартирным домом в соответствующем порядке не изъявляли, в рамках настоящего дела соответствующие требования не заявлены не были, а допустимые и достаточные доказательства тех обстоятельств, что земельный участок площадью <...> кв. м, с кадастровым N <...> необходим для эксплуатации многоквартирного жилого дома с учетом требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, либо что указанный земельный участок являлся объектом содержания и налогообложения за счет средств собственников многоквартирного дома <адрес>, в материалы дела не представлены.
То обстоятельство, что в случае отсутствия действующего и не оспоренного распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 10.12.2007 года N 1788-рк при обращении собственников многоквартирного дома земельный участок под домом мог быть сформирован в границах фактического землепользования, существовавшего в 1988 году, само по себе не свидетельствует о нарушении каких-либо прав истицы изданием оспариваемого ею ненормативно-правового акта и последующим заключением договора аренды.
При таком положении оснований полагать, что К.О.С. наделена правом оспаривания законности распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз и действительности договора аренды земельного участка, стороной которого она не является, у судебной коллегии не имеется.
Каких-либо требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в том числе, направленных на прекращение зарегистрированного права ответчика на земельный участок, истицей в рамках настоящего дела не заявлено.
Требования К.О.С. об обязании ООО "Елисей на Науки" освободить земельный участок не могли быть удовлетворены без определения границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома с учетом переданного ответчику земельного участка, поскольку правом обращения в суд с иском о защите имущественных интересов Санкт-Петербурга, как собственника данного земельного участка, истица не обладает.
По тем же причинам требования К.О.С. не могут быть рассмотрены и удовлетворены, как виндикационный иск об истребовании указанного участка из чужого незаконного владения.
При этом вывод суда о том, что бремя доказывания необоснованности заявленных исковых требований с учетом избранного К.О.С. способа защиты права следует возложить на ответчиков по делу, является ошибочным.
Выводы суда о нарушении процедуры проведения торгов на право аренды земельного участка не основаны на каких-либо доказательствах нарушения соответствующих Правил, предусмотренных статьями 448 и 449 ГК РФ.
Кроме того, в рамках настоящего дела требования о признании торгов недействительными истицей заявлены не были.
При таком положении решение суда в обжалуемой части не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене с отказом в удовлетворении требований о признании незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>; о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 22.09.2009 году между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки"; об обязании общества с ограниченной ответственностью "Елисей на Науки" освободить земельный участок.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 05 марта 2014 года отменить в части удовлетворения иска о признании незаконным распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 12.12.2008 N 2078-рз "О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков", в части земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>; о признании недействительным договора аренды земельного участка кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 22.09.2009 года между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО "Елисей на Науки"; об обязании ООО "Елисей на Науки" освободить земельный участок кадастровый N <...>, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. В удовлетворении иска в данной части отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)