Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Согласно договору о долевом участии в строительстве жилья истица профинансировала строительство двухкомнатной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сиражитдинов И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.,
судей Киньягуловой Т.М., Свистун Т.К.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н.....
на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление М. 1 удовлетворить.
Признать за М. 1 право собственности на двухкомнатную квартиру N... адрес адрес.
Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за М. 1 на квартиру N адрес
Заслушав доклад судьи Свистун Т.К., Судебная коллегия
установила:
М.... обратилась в суд с иском к ООО "Спецхимснаб" и ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на жилое помещение. В обоснование иска указала, что 26 апреля 2005 года она и ООО "Спецхимснаб" заключили договор N 567 "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес Согласно указанному договору она профинансировала строительство двухкомнатной квартиры N адрес). Она, как дольщик, свои обязательства по договору выполнила, своевременно оплатила стоимость квартиры по договору. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен - 3-й квартал 2006 года.
Инвестором обязательства по договору не исполнены, сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены, разрешить этот спор в добровольном порядке не представляется возможным, поскольку оба ответчика находятся в состоянии банкротства. Она полагает, что восстановить свои права она может только в судебном порядке.
Определением суда в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ОАО "Региональный банк развития".
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" Н.... просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о полной оплате спорного помещения. Не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов истца. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Незавершенный строительством объект находится в залоге у банка по договору, заключенному с ОАО "СтройПроектЦентр". Кроме того, в отношении застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя М.... - К.... полагавшую решение суда законным, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также, начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).
Учитывая приведенные нормы права, проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что 29 ноября 2004 года между ОАО "СтройПроектЦентр" - застройщиком и ООО "Спецхимснаб", как инвестором, заключен договор N 4, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст.Злобина в Кировском районе г. Уфы, по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
ООО "Спецхимснаб" 26 апреля 2005 года заключило с М.... договор N адрес предметом которого является финансирование строительства двухкомнатной квартиры N адрес (л.д. 7,8).
Сроки сдачи дома в эксплуатацию истекли, но в нарушение п. 7.1 договора спорная квартира не передана истцу в собственность (л.д. 8).
Расчеты за указанный объект недвижимости в размере... рублей произведены М..... в полном объеме и своевременно, что подтверждается платежными документами: приложением к договору N..., актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 03.06.2011 года (л.д. 9,10).
Исходя из указанных доказательств следует, что доводы апелляционной жалобы о неполной оплате М.... денежных средств за квартиру, являются несостоятельными. Доказательств в подтверждение доводов апелляционной жалобы не представлено.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ).
Спорное жилое помещение находится в жилом доме, который построен, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на дом адрес, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на 22 ноября 2013 года и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан (л.д. 14-16).
Согласно письму за N 7-9394/Г от 21 сентября 2012 года Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ул. Бакалинская в Кировском районе городского округа город Уфа РБ, жилой дом N 8" зарезервирован почтовый адрес: <...> (л.д. 13).
Строительному номеру квартиры адрес, расположенной на 8 этаже указанного жилого дома (л.д. 11-12).
Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: адрес, общая площадь квартиры составляет 62,24 кв. м, площадь с лоджиями 64,46 кв. м (л.д. 12).
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, полагает, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного пользования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Учитывая правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в пункте 4 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в 2003 году, согласно которой суть правоотношений между гражданином и организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
Поскольку истец вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, передав сумму инвестирования непосредственно ООО "Спецхимснаб", возникшие между нею и ООО "Спецхимснаб" отношения должны завершиться получением ею созданного результата, передачей ему жилого помещения в собственность.
Договором предусмотрено, что ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2006 года. Но до вынесения решения судом сведений о сдаче объекта в эксплуатацию не имелось.
Таким образом, из условий договора следует, что дольщик М.... вступила в правоотношения с инвестором с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена истицей для удовлетворения личных нужд, с целью личного пользования и проживания в ней, в связи с чем, она является потребителем, судом обоснованно указано о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры М.... по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "Спецхимснаб" и отсутствие регистрации права на спорную квартиру за кем-либо влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и лоджией, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой дом N <...> по <...>. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, то есть она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы о том, что технический паспорт не является правоустанавливающим документом, не может служить основанием к отмене судебного решения, поскольку технический паспорт выдан официальным органом, документ является доказательством, свидетельствует о полном техническом соответствии спорного объекта жилому помещению, готового к эксплуатации в связи с его назначением.
Отсутствие регистрации права на спорное жилое помещение в данном случае не является препятствием для удовлетворения иска, потому доводы апелляционной жалобы в этой части несостоятельны. Также на основании изложенного, Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов истца, поскольку отсутствие регистрации на недвижимое имущество препятствует оформлению в собственность квартиры, приобретаемой истцом, полностью выполнившим обязательства по договору долевого участия.
Доводы апелляционной жалобы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан Судебная коллегия не может признать состоятельными. М.... заключая договор и вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между М.... и ООО "Спецхимснаб" не имеет признаков экономического спора. Как указано выше, вложение денежных средств имело цель приобретение конкретной квартиры в личную собственность.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости нельзя признать состоятельным, поскольку в отношении жилого дома N 19 по ул. Бакалинская Кировского района г. Уфы, в котором за М.... признано право собственности на квартиру, Администрацией г. Уфы Республики Башкортостан 04 июля 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Данный документ не являлся предметом исследования при рассмотрении спора, суд руководствовался общими правилами норм гражданского законодательства об обязательствах. Однако, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции данный документ свидетельствует лишь о правильности выводов суда первой инстанции.
Оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных М....
С выводами суда полностью соглашается Судебная коллегия.
Доводы апелляционной жалобы о применении судом к данным правоотношениям Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку разрешение на строительство спорного жилого дома выдано ранее вступления в законную силу этого Закона 30 марта 2005 года, Судебная коллегия находит также несостоятельными. В решении суда не имеется ссылки на данный закон, выводы суда основаны на общих нормах гражданского права с учетом обобщения судебной практики, как указано выше.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития" 18 декабря 2007 года N 3/130 и 27 декабря 2007 года заключены договоры залога N 3/135, по условиям которых ОАО "СтройПроектЦентр" передало в залог банку следующее недвижимое имущество: нежилое строение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,20 кв. м, литера Б.
Однако наличие залога не является препятствием в признании права собственности на квартиру за истцом, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества при наличии обременения в виде залога.
Кроме того, договор долевого участия на конкретную спорную квартиру М..... заключен раньше 26.94.2005 года, чем договор залога незавершенного строительством объекта - 18.12.2007 года.
Таким образом, признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует.
Таким образом, решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" - без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Т.К.СВИСТУН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 02.12.2014 ПО ДЕЛУ N 33-15097/2014
Требование: О признании права собственности на квартиру.Разделы:
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Согласно договору о долевом участии в строительстве жилья истица профинансировала строительство двухкомнатной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2014 г. по делу N 33-15097/2014
Судья: Сиражитдинов И.Б.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Нурисламова Ф.Т.,
судей Киньягуловой Т.М., Свистун Т.К.,
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" Н.....
на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года, которым постановлено:
исковое заявление М. 1 удовлетворить.
Признать за М. 1 право собственности на двухкомнатную квартиру N... адрес адрес.
Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан права собственности за М. 1 на квартиру N адрес
Заслушав доклад судьи Свистун Т.К., Судебная коллегия
установила:
М.... обратилась в суд с иском к ООО "Спецхимснаб" и ОАО "СтройПроектЦентр" о признании права собственности на жилое помещение. В обоснование иска указала, что 26 апреля 2005 года она и ООО "Спецхимснаб" заключили договор N 567 "О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне адрес Согласно указанному договору она профинансировала строительство двухкомнатной квартиры N адрес). Она, как дольщик, свои обязательства по договору выполнила, своевременно оплатила стоимость квартиры по договору. Срок сдачи жилого дома в эксплуатацию в соответствии с договором установлен - 3-й квартал 2006 года.
Инвестором обязательства по договору не исполнены, сроки сдачи дома в эксплуатацию нарушены, разрешить этот спор в добровольном порядке не представляется возможным, поскольку оба ответчика находятся в состоянии банкротства. Она полагает, что восстановить свои права она может только в судебном порядке.
Определением суда в качестве третьего лица к участию в деле привлечено ОАО "Региональный банк развития".
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" Н.... просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает на неверный вывод суда первой инстанции о том, что у истца возникло право на получение квартиры в собственность после ее оплаты, поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о полной оплате спорного помещения. Не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов истца. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, в связи с чем, спорный объект является объектом незавершенного строительства, что влечет невозможность удовлетворения требования о признании права собственности на жилое помещение в незавершенном строительством объекте до ввода его в эксплуатацию. Незавершенный строительством объект находится в залоге у банка по договору, заключенному с ОАО "СтройПроектЦентр". Кроме того, в отношении застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" введена процедура внешнего управления, следовательно, дело подведомственно Арбитражному суду Республики Башкортостан.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя М.... - К.... полагавшую решение суда законным, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу ст. ст. 11, 12 ГК Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно п. 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются такие денежные средства, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.
В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых, получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также, начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в "Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации", 2003, N 2).
Учитывая приведенные нормы права, проверяя решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что 29 ноября 2004 года между ОАО "СтройПроектЦентр" - застройщиком и ООО "Спецхимснаб", как инвестором, заключен договор N 4, предметом которого является инвестирование в строительство жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст.Злобина в Кировском районе г. Уфы, по условиям которого застройщик не вправе привлекать других лиц для участия в инвестировании строительства помещений, определенных в приложении, а инвестор вправе привлекать денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия от своего имени и принимая от них денежные средства.
ООО "Спецхимснаб" 26 апреля 2005 года заключило с М.... договор N адрес предметом которого является финансирование строительства двухкомнатной квартиры N адрес (л.д. 7,8).
Сроки сдачи дома в эксплуатацию истекли, но в нарушение п. 7.1 договора спорная квартира не передана истцу в собственность (л.д. 8).
Расчеты за указанный объект недвижимости в размере... рублей произведены М..... в полном объеме и своевременно, что подтверждается платежными документами: приложением к договору N..., актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 03.06.2011 года (л.д. 9,10).
Исходя из указанных доказательств следует, что доводы апелляционной жалобы о неполной оплате М.... денежных средств за квартиру, являются несостоятельными. Доказательств в подтверждение доводов апелляционной жалобы не представлено.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится квартира, часть квартиры.
В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 1 ст. 17 ЖК РФ).
Спорное жилое помещение находится в жилом доме, который построен, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается техническим паспортом жилого здания (строения) на дом адрес, инвентарный номер 357437, составленным по состоянию на 22 ноября 2013 года и выданным территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан (л.д. 14-16).
Согласно письму за N 7-9394/Г от 21 сентября 2012 года Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ за объектом "Спортивно-оздоровительный и торгово-культурный центр и жилищный комплекс по ул. Бакалинская в Кировском районе городского округа город Уфа РБ, жилой дом N 8" зарезервирован почтовый адрес: <...> (л.д. 13).
Строительному номеру квартиры адрес, расположенной на 8 этаже указанного жилого дома (л.д. 11-12).
Согласно техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану на жилой дом по адресу: адрес, общая площадь квартиры составляет 62,24 кв. м, площадь с лоджиями 64,46 кв. м (л.д. 12).
Судебная коллегия, руководствуясь вышеизложенным, полагает, что конечной целью участия истца в строительстве указанной выше квартиры является получение определенного жилого помещения для личного пользования и оплаченные им денежные средства предназначены только для финансирования строительства конкретного жилого помещения.
Учитывая правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в пункте 4 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденного Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в 2003 году, согласно которой суть правоотношений между гражданином и организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата.
Поскольку истец вложила денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, передав сумму инвестирования непосредственно ООО "Спецхимснаб", возникшие между нею и ООО "Спецхимснаб" отношения должны завершиться получением ею созданного результата, передачей ему жилого помещения в собственность.
Договором предусмотрено, что ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию - 3 квартал 2006 года. Но до вынесения решения судом сведений о сдаче объекта в эксплуатацию не имелось.
Таким образом, из условий договора следует, что дольщик М.... вступила в правоотношения с инвестором с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в многоквартирном доме.
Учитывая, что квартира приобретена истицей для удовлетворения личных нужд, с целью личного пользования и проживания в ней, в связи с чем, она является потребителем, судом обоснованно указано о том, что к рассматриваемым правоотношениям подлежит применению Закон РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей". Также судом учтено, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "О защите прав потребителей" отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что невозможность ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры М.... по обстоятельствам банкротства застройщика ОАО "СтройПроектЦентр" и инвестора ООО "Спецхимснаб" и отсутствие регистрации права на спорную квартиру за кем-либо влечет нарушение прав истца на получение результата инвестирования в условиях, когда финансирование объекта выполнено в полном объеме и соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная квартира является законченным строительством объектом, с коридором, санузлом, кухней, жилой комнатой и лоджией, к которому подведены все необходимые коммуникации, что подтверждается указанным выше техническим паспортом на жилой дом N <...> по <...>. Квартира может использоваться в качестве отдельного жилого помещения для проживания. В связи с этим квартира является отдельным объектом жилищных и гражданских прав, то есть она может участвовать в гражданском обороте недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы о том, что технический паспорт не является правоустанавливающим документом, не может служить основанием к отмене судебного решения, поскольку технический паспорт выдан официальным органом, документ является доказательством, свидетельствует о полном техническом соответствии спорного объекта жилому помещению, готового к эксплуатации в связи с его назначением.
Отсутствие регистрации права на спорное жилое помещение в данном случае не является препятствием для удовлетворения иска, потому доводы апелляционной жалобы в этой части несостоятельны. Также на основании изложенного, Судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов истца, поскольку отсутствие регистрации на недвижимое имущество препятствует оформлению в собственность квартиры, приобретаемой истцом, полностью выполнившим обязательства по договору долевого участия.
Доводы апелляционной жалобы ОАО "Региональный банк развития" о подведомственности настоящего спора Арбитражному суду Республики Башкортостан Судебная коллегия не может признать состоятельными. М.... заключая договор и вступая в долевое строительство, выступала в качестве физического лица, индивидуальным предпринимателем не является, что не опровергнуто участвующими в деле лицами, характер отношений и требований между М.... и ООО "Спецхимснаб" не имеет признаков экономического спора. Как указано выше, вложение денежных средств имело цель приобретение конкретной квартиры в личную собственность.
Кроме того, при наличии взаимосвязанных требований к застройщику, в отношении которого инициирована процедура банкротства, и к инвестору, на которого правила ст. ст. 201.4, 201.8 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не распространяются, в силу ст. 22 ГПК Российской Федерации дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.
Довод апелляционной жалобы о том, что судом признано право собственности за заявителем на незавершенный строительством объект недвижимости нельзя признать состоятельным, поскольку в отношении жилого дома N 19 по ул. Бакалинская Кировского района г. Уфы, в котором за М.... признано право собственности на квартиру, Администрацией г. Уфы Республики Башкортостан 04 июля 2014 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Данный документ не являлся предметом исследования при рассмотрении спора, суд руководствовался общими правилами норм гражданского законодательства об обязательствах. Однако, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции данный документ свидетельствует лишь о правильности выводов суда первой инстанции.
Оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных М....
С выводами суда полностью соглашается Судебная коллегия.
Доводы апелляционной жалобы о применении судом к данным правоотношениям Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку разрешение на строительство спорного жилого дома выдано ранее вступления в законную силу этого Закона 30 марта 2005 года, Судебная коллегия находит также несостоятельными. В решении суда не имеется ссылки на данный закон, выводы суда основаны на общих нормах гражданского права с учетом обобщения судебной практики, как указано выше.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ОАО "СтройПроектЦентр" и ОАО "Региональный банк развития" 18 декабря 2007 года N 3/130 и 27 декабря 2007 года заключены договоры залога N 3/135, по условиям которых ОАО "СтройПроектЦентр" передало в залог банку следующее недвижимое имущество: нежилое строение - объект незавершенного строительства, площадь застройки 6514,20 кв. м, литера Б.
Однако наличие залога не является препятствием в признании права собственности на квартиру за истцом, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества при наличии обременения в виде залога.
Кроме того, договор долевого участия на конкретную спорную квартиру М..... заключен раньше 26.94.2005 года, чем договор залога незавершенного строительством объекта - 18.12.2007 года.
Таким образом, признанию права собственности, как реализации избранного истцом способа защиты, наличие договоров залога недвижимого имущества, заключенных застройщиком и третьим лицом, не препятствует.
Таким образом, решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" - без удовлетворения.
Председательствующий
Ф.Т.НУРИСЛАМОВ
Судьи
Т.М.КИНЬЯГУЛОВА
Т.К.СВИСТУН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)