Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 октября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери" на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2015 года по делу N А66-2862/2015 (судья Голубева Л.Ю.),
общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери" (место нахождения: 170004, г. Тверь, ул. Строителей, д. 8, корп. 1; ОГРН 1086952003940, ИНН 6950077203; далее - ООО "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери", общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании недействительным предписания Главного управления "Государственная жилищная инспекция" Тверской области (место нахождения: 170026, г. Тверь, пр-кт Комсомольский, д. 4/4; ОГРН 1026900522131, ИНН 6905056890; далее - инспекция, административный орган) от 24.12.2014 N 3202/5888-А.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что жителями дома N 7а по ул. Кирова г. Твери на общем собрании утверждена редакция договора управления между заявителем и жителями дома, которым предусмотрен перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также периодичность их выполнения. Отмечает, что выявленные инспекцией нарушения относятся к работам по текущему ремонту и включены в план по текущему ремонту на второй квартал 2015 года, что не учтено инспекцией при выдаче предписания. Ссылается на невозможность выполнения работ в зимнее время. Считает, что почтовые ящики не входят в состав общедомового имущества, в связи с этим работы по их обслуживанию и ремонту не включены в перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Отдельно указывает на то, что договор управления действует с 01.12.2014.
От инспекции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 07.10.2015 ранее участвовавшие в рассмотрении дела судья Докшина А.Ю. заменена на судью Виноградову Т.В., судья Осокина Н.Н. - на судью Ралько О.Б., рассмотрение дела начато сначала.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, управлением в отношении общества проведена проверка соблюдения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, требований Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (акт проверки от 24.12.2014 N 3202/5888-А).
В ходе проверки выявлено нарушение обществом при осуществлении содержания дома 7а по ул. Кирова в городе Твери пунктов 3.1.1, 3.2.1, 3.2.3, 3.4.1, 4.1.4, 4.1.6, 4.1.7, 4.2.1.1, 4.2.1.4, 4.6.1.1, 4.7.2, 5.2.1, 5.6.1 Правил N 170, а также статьи 31 Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи".
По результатам проверки управлением выдано предписание от 24.12.2014 N 3202/5888-А, согласно которому общество в срок до 01.02.2015 должно обеспечить выполнение следующих мероприятий:
1) обеспечить исправное состояние отмостки здания, восстановить отмостку здания в местах разрушения и просадок;
2) по периметру здания очистить поверхность цоколя от мха в местах обрастаний;
3) провести проверку на предмет протечки кровли в период осадков. Акты проверки представить в инспекцию; при выявлении нарушений обеспечить защиту от увлажнений конструкций дома, от протечек кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей. Устранить протечки кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей. Устранить протечки кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей. Устранить протечки кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей на потолке и стенах;
4) обеспечить исправное состояние металлических отливов, восстановить металлические отливы в местах их отсутствия на крыше многоквартирного дома;
5) по периметру здания на стенах фасада восстановить цементную стяжку между кирпичной кладкой в местах нарушений;
6) в подвальном помещении многоквартирного дома убрать бытовой и строительный мусор; восстановить теплоизоляцию общедомового трубопровода системы отопления и горячего водоснабжения; провести ревизию вентилей и задвижек инженерных сетей и оборудования, в том числе устранить течи трубопровода внутридомовой системы холодного водоснабжения; продухи оборудовать жалюзийными решетками, тем самым обеспечить проветривание подвального помещения;
7) в 1 - 3 подъездах многоквартирного дома убрать бытовой мусор и устранить загрязнения, в том числе между оконными рамами; обеспечить надлежащее санитарное состояние лестничных клеток, организовать периодичность уборки подъездов, в том числе влажной; обеспечить надлежащее состояние полов в местах их нарушений на межэтажных и этажных площадках; обеспечить технически исправное состояние электрического оборудования в подъездах жилого дома, устранить провисания, скрутки нарушение изоляции электропроводов, восстановить электроосвещение в местах нарушений; восстановить остекление оконных заполнений лестничных клеток в подъезде в местах нарушений и отсутствия, обеспечит исправное состояние оконных рам во втором подъезде на межэтажной площадке, восстановить металлические ограждения оконных заполнений в местах отсутствия, обеспечить на межэтажной площадке 1 - 2-го этажа технически исправное состояние абонентских почтовых ящиков (шкафов), восстановить запорные устройства в местах отсутствия;
8) акт выполненных работ с указанием суммы денежных средств, затраченной на устранение нарушений согласно настоящему предписанию, представить в инспекцию.
Общество не согласилось с выданным ему предписанием и обратилось с заявлением в суд.
Судом первой инстанции принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что должностные лица органов государственного жилищного надзора, являющиеся государственными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям.
Таким образом, оспариваемое предписание выдано инспекцией в пределах ее полномочий.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Из материалов дела следует и заявителем не оспаривается, что общество является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: г. Тверь, ул. Кирова, д. 7а согласно договору управления от 01.12.2014.
Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
Согласно Правилам N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Правилами N 170 определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту, в частности, управляющими организациями (пункт 1.1).
Работы, которые согласно оспариваемому предписанию следует выполнить обществу входят в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, в частности, проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента, восстановление их работоспособности; проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями; проверка кровли на отсутствие протечек; выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования в многоквартирном доме.
Выявленные инспекцией в ходе проведения проверки нарушения относятся к текущим работам (приложение 7 к Правилам N 170).
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
При этом управляющие организации выступают в отношениях по управлению как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Таким образом, редакция договора управления между заявителем и жителями дома, которым предусмотрен перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также периодичность их выполнения не может предусматривать более сокращенный перечень работ и иную периодичность их выполнения, чем нормативные правила.
Довод жалобы о том, что почтовые ящики не входят в перечень общего имущества многоквартирного дома опровергается содержанием абзаца 3 пункта 23 Минимального перечня работ и услуг, утвержденного постановлением N 290.
Кроме того, в соответствии с подпунктом "д" пункта 2 Правил N 491, в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
На основании изложенного, абонентские почтовые шкафы, которые устанавливаются в многоквартирных жилых домах и предназначены для получения адресатами почтовых отправлений, относятся к общему имуществу многоквартирного дома как иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
С учетом изложенного инспекцией правомерно выдано обществу предписание с требованием отремонтировать абонентские почтовые ящики.
Совершение обществом нарушений, перечисленных в оспариваемом предписании, подтверждено материалами дела (актом проверки от 24.12.2014 N 3202/5888-А) и заявителем не оспаривается.
Более того, как следует из пояснений заявителя и подтверждено ответчиком, требования пунктов 2, 3, 6, 7, 8 оспариваемого предписания обществом исполнены в срок. В связи с чем, в указанной части предписание не нарушает прав и законных интересов общества.
Устранение нарушений в срок указанный в предписании, не свидетельствует о недействительности предписания, но подтверждает реальность его исполнения.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о нереальности исполнения предписания в части пунктов 1, 4, 5 в связи с тем, что предписанные к выполнению ремонтные работы не могут быть выполнены в зимнее время, выполняются по сроку 15 сентября.
- Так, согласно пунктам 1, 4, 5 предписания обществу необходимо обеспечить исправное состояние отмостки здания, восстановить отмостку здания в местах разрушения и просадок; обеспечить исправное состояние металлических отливов, восстановить металлические отливы в местах их отсутствия на крыше многоквартирного дома; по периметру здания на стенах фасада восстановить цементную стяжку между кирпичной кладкой в местах нарушений;
- В соответствии с пунктом 2.6.2 Правил N 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
- - устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
- - привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
- - обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
Пунктом 2.6.3 Правил N 170 установлены сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома (в центральных районах - к 15 сентября).
Учитывая изложенное работы, перечисленные пунктах 1, 4, 5 предписания, относятся к работам по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период, и должны были быть произведены до его начала, либо после при наличии благоприятных условий. При этом промедление с устранением выявленных недостатков до следующего сезона не обеспечит защиту жилищного фонда от холода в зимний период и от подтопления в весенний период.
Заявителем нормативно не доказана невозможность выполнения предписываемых работ в зимнее время при условии соблюдения соответствующих методик производства работ в зимнее время.
При указанных обстоятельствах общество не доказало, что оспариваемое предписание является невыполнимым.
Доводы о нецелесообразности выполнения предписываемых работ в срок, установленный в предписании, в связи с удорожанием стоимости работ в зимний период и снижения качества работ, не могут повлечь признание оспариваемого предписания недействительным.
Пунктом 3.6.15 МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда, утвержденного Госстроем России, отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносятся на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период.
Таким образом, подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2015 года по делу N А66-2862/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2015 ПО ДЕЛУ N А66-2862/2015
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2015 г. по делу N А66-2862/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2015 года.
В полном объеме постановление изготовлено 20 октября 2015 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Смирнова В.И., судей Виноградовой Т.В. и Ралько О.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Мазалецкой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери" на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2015 года по делу N А66-2862/2015 (судья Голубева Л.Ю.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери" (место нахождения: 170004, г. Тверь, ул. Строителей, д. 8, корп. 1; ОГРН 1086952003940, ИНН 6950077203; далее - ООО "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери", общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании недействительным предписания Главного управления "Государственная жилищная инспекция" Тверской области (место нахождения: 170026, г. Тверь, пр-кт Комсомольский, д. 4/4; ОГРН 1026900522131, ИНН 6905056890; далее - инспекция, административный орган) от 24.12.2014 N 3202/5888-А.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить, по делу принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что жителями дома N 7а по ул. Кирова г. Твери на общем собрании утверждена редакция договора управления между заявителем и жителями дома, которым предусмотрен перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также периодичность их выполнения. Отмечает, что выявленные инспекцией нарушения относятся к работам по текущему ремонту и включены в план по текущему ремонту на второй квартал 2015 года, что не учтено инспекцией при выдаче предписания. Ссылается на невозможность выполнения работ в зимнее время. Считает, что почтовые ящики не входят в состав общедомового имущества, в связи с этим работы по их обслуживанию и ремонту не включены в перечень работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Отдельно указывает на то, что договор управления действует с 01.12.2014.
От инспекции отзыв на апелляционную жалобу не поступил.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Определением от 07.10.2015 ранее участвовавшие в рассмотрении дела судья Докшина А.Ю. заменена на судью Виноградову Т.В., судья Осокина Н.Н. - на судью Ралько О.Б., рассмотрение дела начато сначала.
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, управлением в отношении общества проведена проверка соблюдения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.01.2006 N 25, требований Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (акт проверки от 24.12.2014 N 3202/5888-А).
В ходе проверки выявлено нарушение обществом при осуществлении содержания дома 7а по ул. Кирова в городе Твери пунктов 3.1.1, 3.2.1, 3.2.3, 3.4.1, 4.1.4, 4.1.6, 4.1.7, 4.2.1.1, 4.2.1.4, 4.6.1.1, 4.7.2, 5.2.1, 5.6.1 Правил N 170, а также статьи 31 Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи".
По результатам проверки управлением выдано предписание от 24.12.2014 N 3202/5888-А, согласно которому общество в срок до 01.02.2015 должно обеспечить выполнение следующих мероприятий:
1) обеспечить исправное состояние отмостки здания, восстановить отмостку здания в местах разрушения и просадок;
2) по периметру здания очистить поверхность цоколя от мха в местах обрастаний;
3) провести проверку на предмет протечки кровли в период осадков. Акты проверки представить в инспекцию; при выявлении нарушений обеспечить защиту от увлажнений конструкций дома, от протечек кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей. Устранить протечки кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей. Устранить протечки кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей. Устранить протечки кровли на межэтажных площадках лестничных клеток верхних этажей на потолке и стенах;
4) обеспечить исправное состояние металлических отливов, восстановить металлические отливы в местах их отсутствия на крыше многоквартирного дома;
5) по периметру здания на стенах фасада восстановить цементную стяжку между кирпичной кладкой в местах нарушений;
6) в подвальном помещении многоквартирного дома убрать бытовой и строительный мусор; восстановить теплоизоляцию общедомового трубопровода системы отопления и горячего водоснабжения; провести ревизию вентилей и задвижек инженерных сетей и оборудования, в том числе устранить течи трубопровода внутридомовой системы холодного водоснабжения; продухи оборудовать жалюзийными решетками, тем самым обеспечить проветривание подвального помещения;
7) в 1 - 3 подъездах многоквартирного дома убрать бытовой мусор и устранить загрязнения, в том числе между оконными рамами; обеспечить надлежащее санитарное состояние лестничных клеток, организовать периодичность уборки подъездов, в том числе влажной; обеспечить надлежащее состояние полов в местах их нарушений на межэтажных и этажных площадках; обеспечить технически исправное состояние электрического оборудования в подъездах жилого дома, устранить провисания, скрутки нарушение изоляции электропроводов, восстановить электроосвещение в местах нарушений; восстановить остекление оконных заполнений лестничных клеток в подъезде в местах нарушений и отсутствия, обеспечит исправное состояние оконных рам во втором подъезде на межэтажной площадке, восстановить металлические ограждения оконных заполнений в местах отсутствия, обеспечить на межэтажной площадке 1 - 2-го этажа технически исправное состояние абонентских почтовых ящиков (шкафов), восстановить запорные устройства в местах отсутствия;
8) акт выполненных работ с указанием суммы денежных средств, затраченной на устранение нарушений согласно настоящему предписанию, представить в инспекцию.
Общество не согласилось с выданным ему предписанием и обратилось с заявлением в суд.
Судом первой инстанции принято решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Апелляционная коллегия считает данный судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что должностные лица органов государственного жилищного надзора, являющиеся государственными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям.
Таким образом, оспариваемое предписание выдано инспекцией в пределах ее полномочий.
В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Пункт 2 статьи 162 ЖК РФ определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Из материалов дела следует и заявителем не оспаривается, что общество является управляющей организацией многоквартирного дома по адресу: г. Тверь, ул. Кирова, д. 7а согласно договору управления от 01.12.2014.
Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме.
Согласно Правилам N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Правилами N 170 определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту, в частности, управляющими организациями (пункт 1.1).
Работы, которые согласно оспариваемому предписанию следует выполнить обществу входят в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290, в частности, проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента, восстановление их работоспособности; проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями; проверка кровли на отсутствие протечек; выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования в многоквартирном доме.
Выявленные инспекцией в ходе проведения проверки нарушения относятся к текущим работам (приложение 7 к Правилам N 170).
Согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
При этом управляющие организации выступают в отношениях по управлению как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Таким образом, редакция договора управления между заявителем и жителями дома, которым предусмотрен перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также периодичность их выполнения не может предусматривать более сокращенный перечень работ и иную периодичность их выполнения, чем нормативные правила.
Довод жалобы о том, что почтовые ящики не входят в перечень общего имущества многоквартирного дома опровергается содержанием абзаца 3 пункта 23 Минимального перечня работ и услуг, утвержденного постановлением N 290.
Кроме того, в соответствии с подпунктом "д" пункта 2 Правил N 491, в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
На основании изложенного, абонентские почтовые шкафы, которые устанавливаются в многоквартирных жилых домах и предназначены для получения адресатами почтовых отправлений, относятся к общему имуществу многоквартирного дома как иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
С учетом изложенного инспекцией правомерно выдано обществу предписание с требованием отремонтировать абонентские почтовые ящики.
Совершение обществом нарушений, перечисленных в оспариваемом предписании, подтверждено материалами дела (актом проверки от 24.12.2014 N 3202/5888-А) и заявителем не оспаривается.
Более того, как следует из пояснений заявителя и подтверждено ответчиком, требования пунктов 2, 3, 6, 7, 8 оспариваемого предписания обществом исполнены в срок. В связи с чем, в указанной части предписание не нарушает прав и законных интересов общества.
Устранение нарушений в срок указанный в предписании, не свидетельствует о недействительности предписания, но подтверждает реальность его исполнения.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о нереальности исполнения предписания в части пунктов 1, 4, 5 в связи с тем, что предписанные к выполнению ремонтные работы не могут быть выполнены в зимнее время, выполняются по сроку 15 сентября.
- Так, согласно пунктам 1, 4, 5 предписания обществу необходимо обеспечить исправное состояние отмостки здания, восстановить отмостку здания в местах разрушения и просадок; обеспечить исправное состояние металлических отливов, восстановить металлические отливы в местах их отсутствия на крыше многоквартирного дома; по периметру здания на стенах фасада восстановить цементную стяжку между кирпичной кладкой в местах нарушений;
- В соответствии с пунктом 2.6.2 Правил N 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
- - устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
- - привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
- - обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
Пунктом 2.6.3 Правил N 170 установлены сроки начала и окончания подготовки к зиме каждого жилого дома (в центральных районах - к 15 сентября).
Учитывая изложенное работы, перечисленные пунктах 1, 4, 5 предписания, относятся к работам по подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период, и должны были быть произведены до его начала, либо после при наличии благоприятных условий. При этом промедление с устранением выявленных недостатков до следующего сезона не обеспечит защиту жилищного фонда от холода в зимний период и от подтопления в весенний период.
Заявителем нормативно не доказана невозможность выполнения предписываемых работ в зимнее время при условии соблюдения соответствующих методик производства работ в зимнее время.
При указанных обстоятельствах общество не доказало, что оспариваемое предписание является невыполнимым.
Доводы о нецелесообразности выполнения предписываемых работ в срок, установленный в предписании, в связи с удорожанием стоимости работ в зимний период и снижения качества работ, не могут повлечь признание оспариваемого предписания недействительным.
Пунктом 3.6.15 МДК 2-04.2004. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда, утвержденного Госстроем России, отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносятся на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период.
Таким образом, подателем апелляционной жалобы не приведены доводы, опровергающие выводы суда, изложенные в обжалуемом решении.
Дело рассмотрено судом первой инстанции без нарушения норм материального и процессуального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Основания для отмены решения суда отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 28 мая 2015 года по делу N А66-2862/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания Пролетарского района города Твери" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.СМИРНОВ
В.И.СМИРНОВ
Судьи
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.Б.РАЛЬКО
Т.В.ВИНОГРАДОВА
О.Б.РАЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)