Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
судей Каплина С.Ю., Александрова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания Аникиной Е.Н.
с участием:
Бабаев М.М., паспорт, и его представитель Сидорова Л.Б., доверенность от 08.02.2012 г.,
от ЗАО "Эл-Траст" - представитель Нижегородов Д.М., доверенность N 14 от 21.11.2011 г., (после перерыва - не явился, извещен)
от ОАО "Региональный деловой центр" - представитель Емец К.Ф., доверенность от 17.01.2012 г.,
от Министерства строительства Самарской области - представитель Гаранина И.В., доверенность N 3-49/131 от 05.10.2011 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14-21 февраля 2012 г. в зале N 1 апелляционную жалобу ЗАО "ЭлТраст", г. Самара, на определение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2011 года принятое по заявлению Бабаева Миранара Мирсадых оглы о признании права собственности по делу N А55-6409/2011 (судья Агеева Г.М.) о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Региональный деловой центр", г. Самара,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2011 г. в отношении ОАО "Региональный деловой центр", 443080, Самара, Московское шоссе, д. 41, 7 этаж, ОГРН 1026301156705, ИНН 6316077900 (далее должник) введено наблюдение, временным управляющим утвержден Булюсин Максим Германович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в отношении должника определена процедура банкротства застройщика в соответствии с параграфом 7 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Бабаев Миранар Мирсадых оглы 25.11.2011 (далее заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признания права собственности на квартиру N 42, расположенную на одиннадцатом этаже, общей площадью 78,3 кв. м в жилом доме N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2011 заявление Бабаева Миранара Мирсадых оглы, г. Самары удовлетворено.
Суд признал за Бабаевым Миранар Мирсадых оглы, г. Самары право собственности на двухкомнатную квартиру N 42, общей площадью 78,3 кв. м, жилой площадью 36.9 кв. м подсобной 41.4 кв. м, кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых с коэфф. 3.6, расположенной на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилого дома N 53 по Московскому шоссе Октябрьском районе г. Самара.
В апелляционной жалобе конкурсный кредитор ЗАО "Эл-Траст" просит определение суда от 16.12.2011 отменить, в удовлетворении требований заявителя - Бабаева М.М.оглы отказать, считая, что до государственной регистрации объекта недвижимости право собственности на квартиру у заявителя не возникло и до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры.
В судебном заседании представитель ЗАО "Эл-Траст" доводы апелляционной жалобы полностью поддержал.
Бабаев М.М., представитель Бабаева М.М., представители должника - ОАО "РДЦ", уполномоченного органа - Министерства строительства Самарской области, просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2011 считают законным и обоснованным.
В судебном заседании 14.02.2012 объявлялся перерыв до 21.02.2012, что отражено в протоколе судебного заседания и на сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.
После перерыва 21.02.2012 судебное заседание продолжено с участием Бабаев М.М., представителя Бабаева М.М., представителей должника - ОАО "РДЦ", уполномоченного органа - Министерства строительства Самарской области.
Бабаевым М.М., ОАО "РДЦ" по запросу суда апелляционной инстанции представлены технический паспорт на спорную квартиру, техническое заключение о состоянии незавершенного строительства - дома N 53 по Московскому шоссе Октябрьском районе г. Самара, решения судом и свидетельства о признании прав собственности на квартиры иных участников строительства в доме N 53.
Данные документы приобщены к материалам дела в соответствии со ст. 268 АПК РФ, так как на них делалась ссылка им лицами, участвующими в деле и указывалось в определении суда, но к материалам дела технический паспорт и заключение не приобщалось.
От ЗАО "Эл-Траст" после перерыва поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, представлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых просит определение суда от 16.12.2011 отменить, считая, что нарушаются залоговые права иных лиц, не может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства и требование Бабаева М.М. не подлежит удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что определение суда от 16 декабря 2011 г. подлежит изменению в части определения размера помещения, в отношении которого заявлено о признании права собственности в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела согласно п\\п 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
12.01.2004 г. между заказчиком-застройщиком ОАО "Региональный деловой центр" и инвестором ЗАО "Губерния" заключен "Инвестиционный договор" N I, в соответствии с которым застройщик "ОАО "Региональный деловой центр" и инвестор ЗАО "Губерния" совместно реализуют инвестиционный проект на земельном участке в границах улиц Гастелло, Энтузиастов, Московского шоссе и пр. К. Маркса в Октябрьском районе г. Самара (пункт 2.1 договора), заказчик-застройщик ОАО "Региональный деловой центр" (п. 2.2) обязуется за счет собственных и заемных средств инвестора ЗАО "Губерния" произвести строительство жилого дома; в силу п. 4.1.1 инвестиционного договора, заказчик-застройщик ОАО "Региональный деловой центр" осуществляет необходимые технические действия, связанные с функциями заказчика, в том числе ведет учет дольщиков по жилом дому, составляет план распределения среди дольщиков жилой и нежилой площади.
В установленный инвестиционным договором срок "застройщик - ОАО РДЦ" свои обязательства не выполнил и определением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2011 г. в отношении ОАО "Региональный деловой центр" введена процедура банкротства - наблюдение, с 14.10.2011 в отношении должника осуществляется процедура банкротства застройщика в соответствии с параграфом 7 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Права Бабаева М.М. как "нового дольщика-соинвестора" по строительству двухкомнатной квартиры N 42, общей площадью 78,38 кв. м, (без учета балконов и лоджий) на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилого дома N 53, в секции А.2., по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара (застройщик ОАО "РДЦ"), основаны на договоре о переуступке доли и права требования в строительстве жилого дома от 22.04.2008 г. N 437/42-А.2П (л.д. 11).
Данный договор заключен между ЗАО "Губерния" (инвестор), Калькаевым В.П. (дольщик-инвестор) и Бабаевым М.М. (новый дольщик-инвестор). Заключение указанного договора, оплата денежных средств на финансирование строительства, подтверждены материалами дела и лицами, участвующими в деле не оспаривается (л.д. 20-24).
Предметом договора инвестирования N 437.42-А.2 от 2.06.2006 (л.д. 13) и договора о переуступке доли и права требования в строительстве жилого дома N 437,42-А.2П (л.д. 11) является обязанность застройщика построить и передать дольщику жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры N 42, общей площадью 78,38 кв. м, расположенной на одиннадцатом этаже в жилом доме N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара, а дольщика -инвестировать строительство объекта в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Срок окончания строительства Объекта - 1 полугодие 2007 г.
Как указано выше, дольщики свои обязательства выполнили: ЗАО "Губерния" подтвердила полную оплату дольщика Калькаева В.П. по N 437.42-А.2 от 2.06.2006, а соответственно Калькаев В.П. подтвердил оплату со стороны Бабаева М.М. (л.д. 20).
На основании п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме
В соответствии с п\\п 1 п. 1 ст. 201.8 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данной статье порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц у застройщику или застройщика к другим лицам:
п/п 1 - о признании права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В связи с этим, доводы апелляционной жалобы о том, что в процедуре банкротства суд не вправе рассматривать вопрос о наличии права собственности на объект незавершенного строительства являются необоснованным, так как законодательство о банкротстве содержит специальные нормы материального и процессуального права, подлежащие применение при рассмотрении заявлений, требований, предъявляемых в деле о банкротстве.
Согласно ст. 12 Гражданского Кодекса РФ каждое лицо вправе по своему усмотрению распоряжаться предоставленными ему правами, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы об отсутствии для Бабаева М.М. положительного правового результата в случае признания права собственности на оплаченную им квартиру - долю в незавершенном строительстве, не могут являться основанием для отмены судебного акта и отказа в рассматриваемом заявлении.
Также являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о нарушении признанием права собственности на конкретную квартиру прав иных лиц, - как указывает заявитель апелляционной жалобы, - всех залогодержателей, участников долевого строительства многоквартирного дома.
Заявитель апелляционной жалобы не указал, о каких конкретно правах и обязанностях иных лиц, не привлеченных к участию в деле, принят судебный акт - определение суда от 16.12.2011, следовательно, нарушение ч. 4 ст. 270 АПК РФ, что является безусловным основанием для отмены, суд апелляционной инстанции не усматривает.
К тому же, ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" регулирует порядок обеспечения обязательств застройщика (залогодателя) по договору залогом, что не связано с рассмотрением права собственности конкретного дольщика - инвестора.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы города Самары N 412 "Об утверждении проекта границ земельного участка, открытому акционерному обществу "Региональный деловой центр" предоставлен в аренду земельный участок для строительства жилой застройки (1-й этап), расположенный в границах улиц Гастелло, Стара-Загора, Фуражного переулка, Московского шоссе в Октябрьском районе города Самары от 31.03.2005 г.
Между ОАО "Региональный деловой центр" и Комитетом по управлению имуществом г. Самары 30.09.2005 г. заключен Договор аренды земельного участка N 003108з (извещение о государственной регистрации аренды земельного участка, выданное главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 08.08.2006 г.. исх. N 01/171/2006-559).
Распоряжением Администрации Октябрьского района г.о. Самара от 17.11.2008 г. жилой секции А.2, со встроенными нежилыми помещениями как единому объекту 2-ой очереди застройки присвоен адрес: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, дом 53.
Указанный дом поставлен на технический учет в ФФГУП "Ростехинвентаризация" и на кадастровый учет в Управлении Федерального Агентства кадастра Объектов Недвижимости по Самарской области как объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом (л.д. 17).
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, в связи, с чем многоэтажный жилой дом N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара является объектом незавершенного строительства.
В настоящее время строительство дома завершено, что подтверждается представленным в суд апелляционной инстанции должником - ОАО "РДЦ" техническим заключением ООО "А.С.- ТехПроект", из которого видно, что секция А2 жилого комплекса "Москва", расположенного в границах улиц: Московское шоссе, Гастелло, Стара-Загора в Октябрьском районе г. Самара, является построенной и соответствующей требованиям технического регламента, нормативным правилам и проектной документации.
Фактическое наличие спорного объекта недвижимости подтверждается также и наличием договора N УД 42/А.2 от 14.11.2011, в соответствии с которым Бабаеву М.М., как "дольщику-соинвестору", передана под ремонт квартира N 42 общей площадью 78,38 кв. м, расположенная на одиннадцатом этаже в жилом доме N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара (л.д. 26).
В соответствии со статьей 130, 131 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенным для этого земельном участке, при наличии указанного выше постановления Главы города Самары N 412, отсутствие нарушения градостроительным норм и правил подтверждено техническим заключением, суд правомерно признал за Бабаевым М.М. право собственности на оплаченное им по договору о переуступке доли и права требования в строительстве жилого дома от 22.04.2008 г. N 437/42-А.2П недвижимое имущество - квартиру N 42.
В то же время, при признании права собственности суд обязан установить размер жилого помещения в соответствии с техническим паспортом Федерального бюро технической инвентаризации.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела представлен только титульным лист объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома (л.д. 17), технический паспорт на квартиру N 42 отсутствует и представлен только по запросу суда апелляционной инстанции.
Данные, указанные в техническом паспорте, не соответствуют размеру площади помещения, в отношении которого суд первой инстанции установил право собственности. Так, в резолютивной части определения суда от 16.12.2011 указаны подсобные помещения 41, 4 кв. м, террасы, веранды, кладовые с коэффициентом 3, 6, данные о таких помещениях, как принадлежность к квартире N 42, в техническом паспорте отсутствуют.
В связи с чем, в этой части определение суда от 16.12.2011 подлежит изменению с указанием о признании права собственности площади квартиры N 42, расположенной на одиннадцатом этаже в жилом доме N 53, литер А2, по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара в соответствии с данными технического паспорта, изготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", по состоянию на 15.10.2010: общая площадь жилого помещения составляет 72,10 кв. м жилая площадь 36.9 кв. м.
Руководствуясь ст. ст. 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2011 года принятое по заявлению Бабаева Миранара Мирсадых оглы о признании права собственности по делу N А55-6409/2011 изменить.
Признать за Бабаевым Миранаром Мирсадых оглы право собственности на двухкомнатную квартиру N 42 общей площади 72,10 кв. м, жилой площади 36,90 кв. м расположенную на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилого дома N 53 литер А2 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самары.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
С.Ю.КАПЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2012 N 11АП-136/2012 ПО ДЕЛУ N А55-6409/2011
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2012 г. по делу N А55-6409/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
судей Каплина С.Ю., Александрова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания Аникиной Е.Н.
с участием:
Бабаев М.М., паспорт, и его представитель Сидорова Л.Б., доверенность от 08.02.2012 г.,
от ЗАО "Эл-Траст" - представитель Нижегородов Д.М., доверенность N 14 от 21.11.2011 г., (после перерыва - не явился, извещен)
от ОАО "Региональный деловой центр" - представитель Емец К.Ф., доверенность от 17.01.2012 г.,
от Министерства строительства Самарской области - представитель Гаранина И.В., доверенность N 3-49/131 от 05.10.2011 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14-21 февраля 2012 г. в зале N 1 апелляционную жалобу ЗАО "ЭлТраст", г. Самара, на определение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2011 года принятое по заявлению Бабаева Миранара Мирсадых оглы о признании права собственности по делу N А55-6409/2011 (судья Агеева Г.М.) о несостоятельности (банкротстве) ОАО "Региональный деловой центр", г. Самара,
установил:
Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2011 г. в отношении ОАО "Региональный деловой центр", 443080, Самара, Московское шоссе, д. 41, 7 этаж, ОГРН 1026301156705, ИНН 6316077900 (далее должник) введено наблюдение, временным управляющим утвержден Булюсин Максим Германович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в отношении должника определена процедура банкротства застройщика в соответствии с параграфом 7 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Бабаев Миранар Мирсадых оглы 25.11.2011 (далее заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признания права собственности на квартиру N 42, расположенную на одиннадцатом этаже, общей площадью 78,3 кв. м в жилом доме N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2011 заявление Бабаева Миранара Мирсадых оглы, г. Самары удовлетворено.
Суд признал за Бабаевым Миранар Мирсадых оглы, г. Самары право собственности на двухкомнатную квартиру N 42, общей площадью 78,3 кв. м, жилой площадью 36.9 кв. м подсобной 41.4 кв. м, кроме того площадь лоджий, балконов, террас, веранд и кладовых с коэфф. 3.6, расположенной на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилого дома N 53 по Московскому шоссе Октябрьском районе г. Самара.
В апелляционной жалобе конкурсный кредитор ЗАО "Эл-Траст" просит определение суда от 16.12.2011 отменить, в удовлетворении требований заявителя - Бабаева М.М.оглы отказать, считая, что до государственной регистрации объекта недвижимости право собственности на квартиру у заявителя не возникло и до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры.
В судебном заседании представитель ЗАО "Эл-Траст" доводы апелляционной жалобы полностью поддержал.
Бабаев М.М., представитель Бабаева М.М., представители должника - ОАО "РДЦ", уполномоченного органа - Министерства строительства Самарской области, просят в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, определение Арбитражного суда Самарской области от 16.12.2011 считают законным и обоснованным.
В судебном заседании 14.02.2012 объявлялся перерыв до 21.02.2012, что отражено в протоколе судебного заседания и на сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.
После перерыва 21.02.2012 судебное заседание продолжено с участием Бабаев М.М., представителя Бабаева М.М., представителей должника - ОАО "РДЦ", уполномоченного органа - Министерства строительства Самарской области.
Бабаевым М.М., ОАО "РДЦ" по запросу суда апелляционной инстанции представлены технический паспорт на спорную квартиру, техническое заключение о состоянии незавершенного строительства - дома N 53 по Московскому шоссе Октябрьском районе г. Самара, решения судом и свидетельства о признании прав собственности на квартиры иных участников строительства в доме N 53.
Данные документы приобщены к материалам дела в соответствии со ст. 268 АПК РФ, так как на них делалась ссылка им лицами, участвующими в деле и указывалось в определении суда, но к материалам дела технический паспорт и заключение не приобщалось.
От ЗАО "Эл-Траст" после перерыва поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, представлены дополнения к апелляционной жалобе, в которых просит определение суда от 16.12.2011 отменить, считая, что нарушаются залоговые права иных лиц, не может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства и требование Бабаева М.М. не подлежит удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствии представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда считает, что определение суда от 16 декабря 2011 г. подлежит изменению в части определения размера помещения, в отношении которого заявлено о признании права собственности в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела согласно п\\п 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
12.01.2004 г. между заказчиком-застройщиком ОАО "Региональный деловой центр" и инвестором ЗАО "Губерния" заключен "Инвестиционный договор" N I, в соответствии с которым застройщик "ОАО "Региональный деловой центр" и инвестор ЗАО "Губерния" совместно реализуют инвестиционный проект на земельном участке в границах улиц Гастелло, Энтузиастов, Московского шоссе и пр. К. Маркса в Октябрьском районе г. Самара (пункт 2.1 договора), заказчик-застройщик ОАО "Региональный деловой центр" (п. 2.2) обязуется за счет собственных и заемных средств инвестора ЗАО "Губерния" произвести строительство жилого дома; в силу п. 4.1.1 инвестиционного договора, заказчик-застройщик ОАО "Региональный деловой центр" осуществляет необходимые технические действия, связанные с функциями заказчика, в том числе ведет учет дольщиков по жилом дому, составляет план распределения среди дольщиков жилой и нежилой площади.
В установленный инвестиционным договором срок "застройщик - ОАО РДЦ" свои обязательства не выполнил и определением Арбитражного суда Самарской области от 13.05.2011 г. в отношении ОАО "Региональный деловой центр" введена процедура банкротства - наблюдение, с 14.10.2011 в отношении должника осуществляется процедура банкротства застройщика в соответствии с параграфом 7 Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции ФЗ от 12.07.2011 N 210-ФЗ.
Права Бабаева М.М. как "нового дольщика-соинвестора" по строительству двухкомнатной квартиры N 42, общей площадью 78,38 кв. м, (без учета балконов и лоджий) на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилого дома N 53, в секции А.2., по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара (застройщик ОАО "РДЦ"), основаны на договоре о переуступке доли и права требования в строительстве жилого дома от 22.04.2008 г. N 437/42-А.2П (л.д. 11).
Данный договор заключен между ЗАО "Губерния" (инвестор), Калькаевым В.П. (дольщик-инвестор) и Бабаевым М.М. (новый дольщик-инвестор). Заключение указанного договора, оплата денежных средств на финансирование строительства, подтверждены материалами дела и лицами, участвующими в деле не оспаривается (л.д. 20-24).
Предметом договора инвестирования N 437.42-А.2 от 2.06.2006 (л.д. 13) и договора о переуступке доли и права требования в строительстве жилого дома N 437,42-А.2П (л.д. 11) является обязанность застройщика построить и передать дольщику жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры N 42, общей площадью 78,38 кв. м, расположенной на одиннадцатом этаже в жилом доме N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара, а дольщика -инвестировать строительство объекта в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Срок окончания строительства Объекта - 1 полугодие 2007 г.
Как указано выше, дольщики свои обязательства выполнили: ЗАО "Губерния" подтвердила полную оплату дольщика Калькаева В.П. по N 437.42-А.2 от 2.06.2006, а соответственно Калькаев В.П. подтвердил оплату со стороны Бабаева М.М. (л.д. 20).
На основании п. 2 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме
В соответствии с п\\п 1 п. 1 ст. 201.8 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного в данной статье порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц у застройщику или застройщика к другим лицам:
п/п 1 - о признании права собственности или иного права в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В связи с этим, доводы апелляционной жалобы о том, что в процедуре банкротства суд не вправе рассматривать вопрос о наличии права собственности на объект незавершенного строительства являются необоснованным, так как законодательство о банкротстве содержит специальные нормы материального и процессуального права, подлежащие применение при рассмотрении заявлений, требований, предъявляемых в деле о банкротстве.
Согласно ст. 12 Гражданского Кодекса РФ каждое лицо вправе по своему усмотрению распоряжаться предоставленными ему правами, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы об отсутствии для Бабаева М.М. положительного правового результата в случае признания права собственности на оплаченную им квартиру - долю в незавершенном строительстве, не могут являться основанием для отмены судебного акта и отказа в рассматриваемом заявлении.
Также являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о нарушении признанием права собственности на конкретную квартиру прав иных лиц, - как указывает заявитель апелляционной жалобы, - всех залогодержателей, участников долевого строительства многоквартирного дома.
Заявитель апелляционной жалобы не указал, о каких конкретно правах и обязанностях иных лиц, не привлеченных к участию в деле, принят судебный акт - определение суда от 16.12.2011, следовательно, нарушение ч. 4 ст. 270 АПК РФ, что является безусловным основанием для отмены, суд апелляционной инстанции не усматривает.
К тому же, ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" регулирует порядок обеспечения обязательств застройщика (залогодателя) по договору залогом, что не связано с рассмотрением права собственности конкретного дольщика - инвестора.
Как следует из материалов дела, постановлением Главы города Самары N 412 "Об утверждении проекта границ земельного участка, открытому акционерному обществу "Региональный деловой центр" предоставлен в аренду земельный участок для строительства жилой застройки (1-й этап), расположенный в границах улиц Гастелло, Стара-Загора, Фуражного переулка, Московского шоссе в Октябрьском районе города Самары от 31.03.2005 г.
Между ОАО "Региональный деловой центр" и Комитетом по управлению имуществом г. Самары 30.09.2005 г. заключен Договор аренды земельного участка N 003108з (извещение о государственной регистрации аренды земельного участка, выданное главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 08.08.2006 г.. исх. N 01/171/2006-559).
Распоряжением Администрации Октябрьского района г.о. Самара от 17.11.2008 г. жилой секции А.2, со встроенными нежилыми помещениями как единому объекту 2-ой очереди застройки присвоен адрес: Самарская область, город Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, дом 53.
Указанный дом поставлен на технический учет в ФФГУП "Ростехинвентаризация" и на кадастровый учет в Управлении Федерального Агентства кадастра Объектов Недвижимости по Самарской области как объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом (л.д. 17).
Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, в связи, с чем многоэтажный жилой дом N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара является объектом незавершенного строительства.
В настоящее время строительство дома завершено, что подтверждается представленным в суд апелляционной инстанции должником - ОАО "РДЦ" техническим заключением ООО "А.С.- ТехПроект", из которого видно, что секция А2 жилого комплекса "Москва", расположенного в границах улиц: Московское шоссе, Гастелло, Стара-Загора в Октябрьском районе г. Самара, является построенной и соответствующей требованиям технического регламента, нормативным правилам и проектной документации.
Фактическое наличие спорного объекта недвижимости подтверждается также и наличием договора N УД 42/А.2 от 14.11.2011, в соответствии с которым Бабаеву М.М., как "дольщику-соинвестору", передана под ремонт квартира N 42 общей площадью 78,38 кв. м, расположенная на одиннадцатом этаже в жилом доме N 53 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара (л.д. 26).
В соответствии со статьей 130, 131 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В ст. 25 ФЗ N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенным для этого земельном участке, при наличии указанного выше постановления Главы города Самары N 412, отсутствие нарушения градостроительным норм и правил подтверждено техническим заключением, суд правомерно признал за Бабаевым М.М. право собственности на оплаченное им по договору о переуступке доли и права требования в строительстве жилого дома от 22.04.2008 г. N 437/42-А.2П недвижимое имущество - квартиру N 42.
В то же время, при признании права собственности суд обязан установить размер жилого помещения в соответствии с техническим паспортом Федерального бюро технической инвентаризации.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалы дела представлен только титульным лист объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома (л.д. 17), технический паспорт на квартиру N 42 отсутствует и представлен только по запросу суда апелляционной инстанции.
Данные, указанные в техническом паспорте, не соответствуют размеру площади помещения, в отношении которого суд первой инстанции установил право собственности. Так, в резолютивной части определения суда от 16.12.2011 указаны подсобные помещения 41, 4 кв. м, террасы, веранды, кладовые с коэффициентом 3, 6, данные о таких помещениях, как принадлежность к квартире N 42, в техническом паспорте отсутствуют.
В связи с чем, в этой части определение суда от 16.12.2011 подлежит изменению с указанием о признании права собственности площади квартиры N 42, расположенной на одиннадцатом этаже в жилом доме N 53, литер А2, по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самара в соответствии с данными технического паспорта, изготовленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", по состоянию на 15.10.2010: общая площадь жилого помещения составляет 72,10 кв. м жилая площадь 36.9 кв. м.
Руководствуясь ст. ст. 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2011 года принятое по заявлению Бабаева Миранара Мирсадых оглы о признании права собственности по делу N А55-6409/2011 изменить.
Признать за Бабаевым Миранаром Мирсадых оглы право собственности на двухкомнатную квартиру N 42 общей площади 72,10 кв. м, жилой площади 36,90 кв. м расположенную на 11 этаже в объекте незавершенного строительства - жилого дома N 53 литер А2 по Московскому шоссе в Октябрьском районе г. Самары.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
С.Ю.КАПЛИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)