Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Черемошкиной В.В., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Тутаевым В.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7224/2015) Администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2015 по делу N А21-3349/2014 (судья Пахомова Т.В.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Черняховское домоуправление"
к Администрации муниципального района "Черняховский муниципальный район"
3-е лицо: открытое акционерное общество "Сбербанк России"
о взыскании
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Черняховское домоуправление" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального района "Черняховский муниципальный район" (далее - ответчик) о взыскании 24 275,80 руб. неосновательного обогащения, составляющего задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту имущества в многоквартирном доме нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черняховск, ул. Суворова. 9.
Ответчик против исковых требований возражал, полагая, что задолженность за оказанные услуги должен оплачивать фактический пользователь помещений, а именно, ОАО "Сбербанк России" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2015 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование своих апелляционных доводов ответчик указывает, что поскольку фактическим пользователем спорного помещения является третье лицо, принимая во внимание, что данное спорное нежилое помещение является встроенным в многоквартирный жилой дом, именно третье лицо, как арендатор встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме является потребителем комплекса работ и услуг, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания всего дома, в связи с чем на третьем лице лежит обязанность нести расходы по содержанию имущества.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 31.05.2010 собственники помещений в многоквартирном доме N 9 по ул. Суворова в г. Черняховске приняли решение о выборе способа управления и заключении договора управления с истцом.
Нежилое помещение общей площадью 93,8 кв. м, расположенное в указанном жилом доме, принадлежало ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
По договору от 01.07.2003 ответчик передал спорные помещения в аренду третьему лицу. Указанный договор аренды расторгнут 16.05.2013 по соглашению сторон. На основании договора купли-продажи от 22.07.2013 указанное нежилое помещение продано Сусликовой Светлане Семеновне. 26.08.2013 право собственности Сусликовой С.С. зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области.
В период с 01.05.2011 по 31.07.2013 расходы по содержанию общего имущества здания, текущему и капитальному ремонту нес ответчик. В том числе, расходы по содержанию помещений, находящихся в собственности ответчика, составили 24 275,80 руб.
Поскольку плата за потребленные услуги по обслуживанию общедомового имущества в отношении нежилого помещения площадью 93,8 кв. м ответчиком не вносилась, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательства в их совокупности, проверив и проанализировав доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции. применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные в материалы дела доказательства с учетом доводов и возражений сторон, правомерно счел, что факт принадлежности ответчику спорного помещения на праве собственности подтверждается материалами дела. Решения собраний собственников помещений о выборе способа управления домом не оспорены в установленном порядке. Договор управления многоквартирным домом не оспорен. Факт исполнения услуг по обслуживанию домом со стороны истца подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и не оспорен ответчиком.
При этом отсутствие заключенного между истцом и ответчиком на предоставление эксплуатационных услуг договора, вопреки доводам ответчика, при изложенных обстоятельствах не исключает обязанность последнего оплатить оказанные истцом в спорный период времени услуги.
Ответчиком не представлено надлежащих доказательств, опровергающих факт оказания истцом в спорный период услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (статьи 9, 65, часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих, что иные лица оказывали услуги по содержанию и текущему ремонту спорного многоквартирного дома, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (пункты 7 и 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила N 491), размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. В силу пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Согласно материалам дела, плата за содержание и ремонт общего имущества за период с 01.05.2010 по 31.10.2010 установлена решением N 115 городского Совета депутатов МО "Черняховское городское поселение" от 07.07.2009 и составляла 9,03 руб. за 1 кв. м общей площади. В период с 01.11.2010 по 30.06.2013 плата за содержание и ремонт общего имущества установлена решением N 74 городского Совета депутатов от 08.09.2010 и составляла 9,21 руб. за 1 кв. м общей площади. С 01.07.2013 вступило в силу решение городского Совета депутатов МО "Черняховское городское поселение" N 79 от 02.06.2013 "Об изменении размера оплаты обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома", согласно которому плата за содержание и ремонт общего имущества дома составляет 10,52 руб. на 1 кв. м общей площади.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 указано, что поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, в связи с чем довод ответчика о недоказанности истцом понесенных им расходов правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку стоимость этих расходов рассчитана соответствующим образом.
Ссылка ответчика на то, что расходы по содержанию общедомового имущества должен нести фактический пользователь нежилого помещения в многоквартирном доме - третье лицо обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку договор аренды регулирует отношение между собственником и пользователем. Положения договора аренды не позволяют сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении пользователем в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что пользователь неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества. Суд считает, что обязательство собственника нежилого помещения по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона.
Довод подателя жалобы о возложении ответственности по возмещению расходов по содержанию имущества на арендатора спорного объекта как на фактического пользователя, судом апелляционной инстанции не принимается.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник недвижимого имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник вправе сдать принадлежащее ему недвижимое имущество в аренду.
По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества, и со всеми его принадлежностями (пункты 1, 2 статьи 611 ГК РФ), например, в нежилом производственном помещении должны быть вода, тепло, электроэнергия и прочие коммунальные удобства, а значит, должны быть и энергопринимающие устройства, благодаря которым помещение становится пригодным для использования по своему назначению. При этом арендодатель-абонент может освободить себя от обязанности оплачивать коммунальные расходы и предусмотреть в договоре аренды условие о том, что коммунальные платежи вносит арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
В материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2003, заключенный с арендатором (третье лицо).
По условию пункта 2.2 указанного договора арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением, содержать арендованное помещение и находящиеся в нем инженерные сети в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию.
Однако обязанность по возмещению расходов по содержанию имущества из договора не усматривается и наличие такой обязанности у арендатора ответчик не доказал.
Поскольку доказательств оплаты расходов по содержанию имущества арендатором в материалах дела нет, то по общему правилу законный владелец (собственник) недвижимого имущества (ответчик) несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Заключение ответчиком договора аренды спорного объекта в данном случае не свидетельствует о прекращении ее обязанности как абонента нести расходы по содержанию общего имущества.
Доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
В связи с изложенным, так как нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2015 по делу N А21-3349/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
Судьи
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.05.2015 N 13АП-7224/2015 ПО ДЕЛУ N А21-3349/2014
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 мая 2015 г. по делу N А21-3349/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 мая 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Черемошкиной В.В., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Тутаевым В.В.
при участии:
от истца: не явился, извещен
от ответчика: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7224/2015) Администрации муниципального образования "Черняховский муниципальный район" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2015 по делу N А21-3349/2014 (судья Пахомова Т.В.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Черняховское домоуправление"
к Администрации муниципального района "Черняховский муниципальный район"
3-е лицо: открытое акционерное общество "Сбербанк России"
о взыскании
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Черняховское домоуправление" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального района "Черняховский муниципальный район" (далее - ответчик) о взыскании 24 275,80 руб. неосновательного обогащения, составляющего задолженность по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту имущества в многоквартирном доме нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Черняховск, ул. Суворова. 9.
Ответчик против исковых требований возражал, полагая, что задолженность за оказанные услуги должен оплачивать фактический пользователь помещений, а именно, ОАО "Сбербанк России" (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2015 исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование своих апелляционных доводов ответчик указывает, что поскольку фактическим пользователем спорного помещения является третье лицо, принимая во внимание, что данное спорное нежилое помещение является встроенным в многоквартирный жилой дом, именно третье лицо, как арендатор встроенного нежилого помещения в многоквартирном доме является потребителем комплекса работ и услуг, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания всего дома, в связи с чем на третьем лице лежит обязанность нести расходы по содержанию имущества.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 31.05.2010 собственники помещений в многоквартирном доме N 9 по ул. Суворова в г. Черняховске приняли решение о выборе способа управления и заключении договора управления с истцом.
Нежилое помещение общей площадью 93,8 кв. м, расположенное в указанном жилом доме, принадлежало ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
По договору от 01.07.2003 ответчик передал спорные помещения в аренду третьему лицу. Указанный договор аренды расторгнут 16.05.2013 по соглашению сторон. На основании договора купли-продажи от 22.07.2013 указанное нежилое помещение продано Сусликовой Светлане Семеновне. 26.08.2013 право собственности Сусликовой С.С. зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области.
В период с 01.05.2011 по 31.07.2013 расходы по содержанию общего имущества здания, текущему и капитальному ремонту нес ответчик. В том числе, расходы по содержанию помещений, находящихся в собственности ответчика, составили 24 275,80 руб.
Поскольку плата за потребленные услуги по обслуживанию общедомового имущества в отношении нежилого помещения площадью 93,8 кв. м ответчиком не вносилась, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив доказательства на основе всестороннего, полного и объективного исследования всех имеющихся в деле доказательств, а также достаточности и взаимной связи доказательства в их совокупности, проверив и проанализировав доводы сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции. применив нормы гражданского и процессуального законодательства, исследовав представленные в материалы дела доказательства с учетом доводов и возражений сторон, правомерно счел, что факт принадлежности ответчику спорного помещения на праве собственности подтверждается материалами дела. Решения собраний собственников помещений о выборе способа управления домом не оспорены в установленном порядке. Договор управления многоквартирным домом не оспорен. Факт исполнения услуг по обслуживанию домом со стороны истца подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и не оспорен ответчиком.
При этом отсутствие заключенного между истцом и ответчиком на предоставление эксплуатационных услуг договора, вопреки доводам ответчика, при изложенных обстоятельствах не исключает обязанность последнего оплатить оказанные истцом в спорный период времени услуги.
Ответчиком не представлено надлежащих доказательств, опровергающих факт оказания истцом в спорный период услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (статьи 9, 65, часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доказательств, подтверждающих, что иные лица оказывали услуги по содержанию и текущему ремонту спорного многоквартирного дома, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик не представил.
Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (пункты 7 и 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее - Правила N 491), размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. В силу пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.
Согласно материалам дела, плата за содержание и ремонт общего имущества за период с 01.05.2010 по 31.10.2010 установлена решением N 115 городского Совета депутатов МО "Черняховское городское поселение" от 07.07.2009 и составляла 9,03 руб. за 1 кв. м общей площади. В период с 01.11.2010 по 30.06.2013 плата за содержание и ремонт общего имущества установлена решением N 74 городского Совета депутатов от 08.09.2010 и составляла 9,21 руб. за 1 кв. м общей площади. С 01.07.2013 вступило в силу решение городского Совета депутатов МО "Черняховское городское поселение" N 79 от 02.06.2013 "Об изменении размера оплаты обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома", согласно которому плата за содержание и ремонт общего имущества дома составляет 10,52 руб. на 1 кв. м общей площади.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 указано, что поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, в связи с чем довод ответчика о недоказанности истцом понесенных им расходов правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку стоимость этих расходов рассчитана соответствующим образом.
Ссылка ответчика на то, что расходы по содержанию общедомового имущества должен нести фактический пользователь нежилого помещения в многоквартирном доме - третье лицо обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку договор аренды регулирует отношение между собственником и пользователем. Положения договора аренды не позволяют сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении пользователем в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что пользователь неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества. Суд считает, что обязательство собственника нежилого помещения по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества возникает в силу закона.
Довод подателя жалобы о возложении ответственности по возмещению расходов по содержанию имущества на арендатора спорного объекта как на фактического пользователя, судом апелляционной инстанции не принимается.
На основании статьи 210 ГК РФ собственник недвижимого имущества несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник вправе сдать принадлежащее ему недвижимое имущество в аренду.
По общему правилу арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества, и со всеми его принадлежностями (пункты 1, 2 статьи 611 ГК РФ), например, в нежилом производственном помещении должны быть вода, тепло, электроэнергия и прочие коммунальные удобства, а значит, должны быть и энергопринимающие устройства, благодаря которым помещение становится пригодным для использования по своему назначению. При этом арендодатель-абонент может освободить себя от обязанности оплачивать коммунальные расходы и предусмотреть в договоре аренды условие о том, что коммунальные платежи вносит арендатор на основании заключенных им самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями.
В материалы дела представлен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2003, заключенный с арендатором (третье лицо).
По условию пункта 2.2 указанного договора арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением, содержать арендованное помещение и находящиеся в нем инженерные сети в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию.
Однако обязанность по возмещению расходов по содержанию имущества из договора не усматривается и наличие такой обязанности у арендатора ответчик не доказал.
Поскольку доказательств оплаты расходов по содержанию имущества арендатором в материалах дела нет, то по общему правилу законный владелец (собственник) недвижимого имущества (ответчик) несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Заключение ответчиком договора аренды спорного объекта в данном случае не свидетельствует о прекращении ее обязанности как абонента нести расходы по содержанию общего имущества.
Доводы жалобы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
В связи с изложенным, так как нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2015 по делу N А21-3349/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.Б.СЛОБОЖАНИНА
Судьи
В.В.ЧЕРЕМОШКИНА
М.А.ШЕСТАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)