Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Зверевой Е.А., Денисовой Н.Д.
при участии в заседании:
- от истца - Замятина Ю.Е., доверенность б/номера от 17.03.2014 года;
- от ответчиков: 1. Департамент городского имущества гор. Москвы - Медушевская Т.В., доверенность N 33-Д-966/13 от 27.12.2013; 2. ООО "Стройжилинвест" - никто не явился, извещено;
- от третьего лица - никто не явился, извещены,
рассмотрев 14 июля 2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы
Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Сальвия"
на решение от 30 декабря 2013 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 10 апреля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Птанской Е.А., Верстовой М.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "САЛЬВИЯ" (ОГРН: 1037727040944; ИНН 7727257185)
к городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Стройжилинвест"
о признании за истцом права собственности на помещения, признании недействительным договора аренды и признании отсутствующим обременение арендой спорных помещений,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "САЛЬВИЯ" обратилось в суд с иском к городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы и Обществу с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест" о признании права долевой собственности в размере 4764/5366 доли на следующие помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв. м, комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв. м, комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м; Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв. м; признать недействительным Договор аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест", в части аренды обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест" следующих помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв. м; комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м; Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м; применить последствия недействительности части Договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 и признать отсутствующим обременение арендой - номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г. - помещений, расположенных в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м. Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м. Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв. м.
В судебном заседании от 28.05.2013 г. истец уточнил в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленные требования, согласно которым просил суд: признать за Обществом с ограниченной ответственностью "Сальвия" право долевой собственности в размере 4764/5366 доли на следующие помещения, расположенные в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м, комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 16,2 кв. м; этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м; чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м; признать недействительным Договор аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест", в части аренды обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест" следующих помещений в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м; комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м; чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м; применить последствия недействительности части договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 и признать отсутствующим обременение арендой - номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г. - помещений, расположенных в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м. Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м. Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м. Данные уточнения были приняты протокольным определением суда от 28.05.2013 г.
Определением суда от 21.11.2013 г. в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято изменение истцом предмета спора, согласно которому ООО "Сальвия" просит признать право собственности (долю в праве 100/100) на помещения согласно перечня, входящие в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признать договор от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "Стройжилинвест", недействительным в части аренды помещений согласно перечня входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признать отсутствующим обременение арендой в пользу ООО "Стройжилинвест" на основании договора от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г., помещений согласно перечня, входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3. Следовательно, в окончательном виде судом был рассмотрен спор по требованиям о признании права собственности (на долю в праве 100/100) на помещения согласно перечня, входящие в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признание договора от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "Стройжилинвест", недействительным в части аренды помещений согласно перечня входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признании отсутствующим обременение арендой в пользу ООО "Стройжилинвест" на основании договора от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г., помещений согласно перечня, входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3. В качестве третьего лица по делу было привлечено Управление Росреестра по Москве, а определением суда от 28.05.2013 года Департамент имуществ огорода Москвы был заменен на Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2013 года иск был удовлетворен частично: суд признал право собственности ООО "Сальвия" на нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б); в удовлетворении требования ООО "Сальвия" о признании договора аренды от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 в части нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б) недействительным отказал, а также признал обременение нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б). арендой по договору от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 отсутствующим (т. 13, л.д. 99 - 103).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 года указанное решение было оставлено без изменения (т. 14, л.д. 46 - 48).
В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение и постановление отменить и принять новое решение о полном отказе а заявленном иске, поскольку считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст. ст. 135, 168, 208, 217, 218, 290, 304, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. В заседание судебной коллегии представитель данного заявителя настаивал на удовлетворение своей жалобы, а жалобу ООО "Сальвия" просил отклонить.
В кассационной жалобе ООО "Сальвия" просит решение и постановление изменить в части отказа в признании недействительным договора аренды от 19.12.2007 года, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Стройжилинвест", удовлетворив требования в этой части, а в остальной части обжалуемые акты оставить без изменения, а также считает, что в данном случае судом были неправильно применены ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации за N 6/8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В суде кассационной инстанции представитель данного заявителя считал необходимым удовлетворить свою жалобу, а в удовлетворении второй жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а заявленные требования - отказу в полном объеме по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО "Сальвия" на праве собственности принадлежат помещения по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3, площадью 476,4 кв. м, а именно: этаж 1 пом. I ком. 1, 2, 2а, 3 - 7, пом. IV комн. 1, этаж 2, пом. I комн. 1 - 5, пом. II ком. 1, 2, 2а, этаж 3, пом. I ком. 1 - 10, пом. II ком. 1, 2, пом. III ком. 1, на основании договора купли-продажи от 30.10.2003 г. с ООО "Стройжилинвест" с Дополнительным соглашением к договору от 28.11.2003 г., что подтверждается свидетельством о регистрации права от 25.12.2003 г. серия 77 АБ N 544004. Спорное нежилое помещение представляет собой часть трехэтажного нежилого здания общей площадью 602 кв. м 1898 года постройки. При этом, нежилое помещение, площадью 135,6 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (этаж 1, пом. III, комн. А, Б, б, 1 - 3, пом. V, комн. 1, этаж 2, пом. III, комн. А, Б, этаж 3, пом. III, комн. Б, чердак, пом. III, комн. Б), принадлежит на праве собственности городу Москве (свидетельство о государственной регистрации права от 16.08.2001 г. N 77-01/30-188/2001-1272, 26.08.2009 г., внесены изменения по заявлению N 77-77-11/138/2009-363). Право собственности города Москвы зарегистрировано на основании следующих документов: Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1; распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 15.02.2001 N 606-Р.
Согласно ответа на запрос суда ТБТИ от 14.05.2013 г. N 2259, объект недвижимости площадью 126,8 кв. м, расположенный по адресу: Москва, Никольская, дом 11-13, строение 3, как указано в экспликации до перепланировки и от 20.11.2012 г. - этаж 1 комната "А" (лестничная клетка), площадью 10,0 кв. м, комната "Б" (лестничная клетка), площадью 6,5 кв. м, комната "б" (кладовая), площадью 1,3 кв. м; этаж 2, комната "А" (лестничная клетка), площадью 11,5 кв. м, комната "Б2 (лестничная клетка), площадью 18,7 кв. м; чердак комната "Б" (лестничная клетка), площадью 11,2 кв. м и объект недвижимости площадью 124,4 кв. м, кроме того, площадь 11,2 кв. м, учтенная за итогом общей площади строения, расположенного по вышеуказанному адресу, и как указано в экспликации, выполненной на бланке строгой отчетности 02 10 09 0034875 - помещение N III комнаты N "А" (лестничная клетка), площадью 10,0 кв. м "Б" (лестничная клетка), площадью 6,5 кв. м, "Б" (кладовая), площадью 1,3 кв. м первого этажа, "А" (лестничная клетка), площадью 11,5 кв. м, "Б" (лестничная клетка), площадью 16,2 кв. м, второго этажа, "Б" (лестничная клетка), площадью 11,2 кв. м чердака являются одним и тем же объектом недвижимости, расположенным по адресу: ул. Никольская, д. 11-13, строение 3.
В обоснование своих требований ООО "Сальвия" указывает на то, что в числе помещений, зарегистрированных на имя города Москвы, имеются следующие объекты общей площадью 77,8 кв. м: этаж 1, помещение без номера: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м, комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; этаж 2, помещение без номера: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 16,2 кв. м, комната б "Коридор", общей площадью 2,4 кв. м; этаж 3, помещение без номера: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м. При этом спорные лестницы никогда не выбывали из владения истца, всегда им использовались и используются в настоящее время, поскольку они обеспечивают доступ в его помещения и на чердак.
ООО "Стройжилинвест" на основании договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 (том 1 л.д. 16 - 35) арендует нежилые помещения общей площадью 138 кв. м в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3. Дополнительным соглашением от 30.09.2009 г. к договору аренды, площадь помещений, принадлежащих г. Москве и арендуемых ООО "Стройжилинвест" по договору аренды, изменилась и составляет 135,6 кв. м.
Из заключения судебно-технической экспертизы от 01.08.2013 года за N 01.08.2013/-1-СТЭ вытекает, что помещения: этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м (лестница А), комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м (лестница Б); комната б "кладовая", общей площадью 1,3 кв. м (лестница А); 2 этаж, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м (лестница А), комната Б "клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м (лестница Б); этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м (лестница Б); чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м (лестница Б) относятся к помещениям, обслуживающим более одного помещения, принадлежащего истцу в здании по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3.
Полагая, что, по мнению истца, право собственности города Москвы на спорные помещения, а также их обременение правами аренды ООО "Стройжилинвест" незаконно и нарушают его права и законные интересы, то он и обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, которые были удовлетворены лишь частично, что подтверждается решением и постановлением по делу. При этом при принятии решения о частичном удовлетворении исковых требований суд в решении и постановлении указал о следующем: спорные помещения должны принадлежать на праве собственности ООО "Сальвия" и в силу ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не могут являться самостоятельным объектом права, ибо они должны следовать судьбе главной вещи, которой владеет на праве собственности истец по делу, при этом положения об исковой давности по данному требованию в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы; в отношении требования о признании договора аренды недействительным судом указано о пропуске истцом срока исковой давности - срок начал течь с 01.11.2007 года, а иск заявлен 05.12.2012 года, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части было отказано; в отношении же третьего требования - о признании обременения спорных помещений договором аренды, - то суд это требование удовлетворил и указал в своем решении о том, что поскольку данным обременением нарушаются права и законные интересы истца, то оно признается отсутствующим в силу положений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года за N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 года за N 12576/11.
Однако судебная коллегия не может в настоящее время согласиться с указанными решением и постановлением по следующим основаниям.
Так, в соответствии со ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Из ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вытекает, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения, в том числе мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В ст. ст. 135, 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Из п. 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации за N 6/8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" усматривается, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, то соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Причем в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Причем земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит, что названные выше нормы права при принятии обжалуемых решения и постановления были соблюдены судом не в полном объеме. В подтверждение названного выше следует указать о том, что суд, принимая решение об удовлетворении иска о признании права собственности за ООО "Сальвия" на спорные помещения, о признании обременения на них арендой по договору от 19 декабря 2007 года за N 1-1234/07 отсутствующим, а также об отказе в признании ранее поименованного договора аренды недействительной сделкой, не учел того обстоятельства, что все спорные помещения являются общим имуществом всех собственников здания, ибо представляют собой ничто иное, как лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердак, подвал, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также для обслуживания всех собственников нежилого здания, а поэтому на них - конкретно на каждую лестничную площадку и т.д., не может быть оформлено за кем-либо из собственников право собственности, ибо оно принадлежит общему имуществу всех собственников со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями.
Утверждения в судебном заседании о том, что поскольку спорный чердак находится в подъезде, где располагаются нежилые помещения лишь истца по делу, за которым и следует, якобы, закрепить это помещение на праве собственности, судебная коллегия находит несостоятельными, так как чердак дома изначально является общим имуществом всех собственников здания, в обратном случае остальные собственники были бы лишены им пользоваться в случае, в частности, ремонта крыши дома.
Что же касается части спорного по делу договора аренды помещений здания, отнесенных к общему имуществу собственников дома, указанных ранее в настоящем постановлении, то данный договор в этой части является ничтожным с момента его заключения независимо от признания его таковым судом, ибо в данном случае в аренду было сдано имущество, являющееся общим для всех собственников здания, что в силу действующего законодательства невозможно. А поскольку этот договор является ничтожным с момента его заключения, то необходимости признавать обременение спорных помещений отсутствующим не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не может признать в настоящее время принятые решение и постановление законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене.
В то же время, учитывая, что материалы дела судом первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора были исследованы полно и всесторонне, но им были неправильно применены нормы права, указанные коллегией выше в настоящем постановлении, то кассационная инстанции считает законным и обоснованным, не передавая на дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в полном объеме отказывает в заявленном иске в силу его необоснованности, о чем и было указано коллегией ранее.
А поэтому, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда гор. Москвы от 30 декабря 2013 года и постановление от 10 апреля 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-159597/12 - отменить.
В заявленных требованиях - отказать.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 18.07.2014 N Ф05-6381/2014 ПО ДЕЛУ N А40-159597/12-28-1521
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2014 г. по делу N А40-159597/12-28-1521
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Стрельникова А.И.
судей Зверевой Е.А., Денисовой Н.Д.
при участии в заседании:
- от истца - Замятина Ю.Е., доверенность б/номера от 17.03.2014 года;
- от ответчиков: 1. Департамент городского имущества гор. Москвы - Медушевская Т.В., доверенность N 33-Д-966/13 от 27.12.2013; 2. ООО "Стройжилинвест" - никто не явился, извещено;
- от третьего лица - никто не явился, извещены,
рассмотрев 14 июля 2014 г. в судебном заседании кассационные жалобы
Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Сальвия"
на решение от 30 декабря 2013 года
Арбитражного суда гор. Москвы,
принятое судьей Яниной Е.Н.,
на постановление от 10 апреля 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Левченко Н.И., Птанской Е.А., Верстовой М.Е.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "САЛЬВИЯ" (ОГРН: 1037727040944; ИНН 7727257185)
к городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы и ООО "Стройжилинвест"
о признании за истцом права собственности на помещения, признании недействительным договора аренды и признании отсутствующим обременение арендой спорных помещений,
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "САЛЬВИЯ" обратилось в суд с иском к городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы и Обществу с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест" о признании права долевой собственности в размере 4764/5366 доли на следующие помещения, расположенные в здании по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 6,5 кв. м, комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв. м, комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м; Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв. м; признать недействительным Договор аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест", в части аренды обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест" следующих помещений в здании по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 10,0 кв. м; комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м; Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м; применить последствия недействительности части Договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 и признать отсутствующим обременение арендой - номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г. - помещений, расположенных в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м. Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная" общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м. Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 11,2 кв. м.
В судебном заседании от 28.05.2013 г. истец уточнил в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявленные требования, согласно которым просил суд: признать за Обществом с ограниченной ответственностью "Сальвия" право долевой собственности в размере 4764/5366 доли на следующие помещения, расположенные в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м, комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 16,2 кв. м; этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м; чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м; признать недействительным Договор аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест", в части аренды обществом с ограниченной ответственностью "Стройжилинвест" следующих помещений в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м; комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м; чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м; применить последствия недействительности части договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 и признать отсутствующим обременение арендой - номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г. - помещений, расположенных в Здании по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3: Этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м; комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м. Этаж 2, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м; комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м; Этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная" общей площадью 18,7 кв. м. Чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м. Данные уточнения были приняты протокольным определением суда от 28.05.2013 г.
Определением суда от 21.11.2013 г. в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято изменение истцом предмета спора, согласно которому ООО "Сальвия" просит признать право собственности (долю в праве 100/100) на помещения согласно перечня, входящие в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признать договор от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "Стройжилинвест", недействительным в части аренды помещений согласно перечня входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признать отсутствующим обременение арендой в пользу ООО "Стройжилинвест" на основании договора от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г., помещений согласно перечня, входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3. Следовательно, в окончательном виде судом был рассмотрен спор по требованиям о признании права собственности (на долю в праве 100/100) на помещения согласно перечня, входящие в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признание договора от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, зарегистрированный 18.11.2009 г., номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631, заключенный между Департаментом имущества г. Москвы и ООО "Стройжилинвест", недействительным в части аренды помещений согласно перечня входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3; признании отсутствующим обременение арендой в пользу ООО "Стройжилинвест" на основании договора от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы, номер государственной регистрации 77-77-11/182/2009-631 от 18.11.2009 г., помещений согласно перечня, входящих в состав помещения с условным номером 95664, площадью 135,6 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3. В качестве третьего лица по делу было привлечено Управление Росреестра по Москве, а определением суда от 28.05.2013 года Департамент имуществ огорода Москвы был заменен на Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 декабря 2013 года иск был удовлетворен частично: суд признал право собственности ООО "Сальвия" на нежилые помещения, расположенные по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б); в удовлетворении требования ООО "Сальвия" о признании договора аренды от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 в части нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б) недействительным отказал, а также признал обременение нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (1 этаж пом. III комната "А", комната "Б", комната "б", этаж 2, пом. III комната "А", комната "Б"; 3 этаж пом. III комната Б, чердак помещение III комната Б). арендой по договору от 19.12.2007 г. N 1-1234/07 отсутствующим (т. 13, л.д. 99 - 103).
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2014 года указанное решение было оставлено без изменения (т. 14, л.д. 46 - 48).
В кассационной жалобе Департамент городского имущества города Москвы просит решение и постановление отменить и принять новое решение о полном отказе а заявленном иске, поскольку считает их незаконными и необоснованными. В жалобе указывается о том, что при принятии решения и постановления судом, по мнению заявителя, были нарушены нормы материального и процессуального права, в том числе ст. ст. 135, 168, 208, 217, 218, 290, 304, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. В заседание судебной коллегии представитель данного заявителя настаивал на удовлетворение своей жалобы, а жалобу ООО "Сальвия" просил отклонить.
В кассационной жалобе ООО "Сальвия" просит решение и постановление изменить в части отказа в признании недействительным договора аренды от 19.12.2007 года, заключенного между Департаментом имущества города Москвы и ООО "Стройжилинвест", удовлетворив требования в этой части, а в остальной части обжалуемые акты оставить без изменения, а также считает, что в данном случае судом были неправильно применены ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации за N 6/8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В суде кассационной инстанции представитель данного заявителя считал необходимым удовлетворить свою жалобу, а в удовлетворении второй жалобы отказать.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что решение и постановление подлежат отмене, а заявленные требования - отказу в полном объеме по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, ООО "Сальвия" на праве собственности принадлежат помещения по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3, площадью 476,4 кв. м, а именно: этаж 1 пом. I ком. 1, 2, 2а, 3 - 7, пом. IV комн. 1, этаж 2, пом. I комн. 1 - 5, пом. II ком. 1, 2, 2а, этаж 3, пом. I ком. 1 - 10, пом. II ком. 1, 2, пом. III ком. 1, на основании договора купли-продажи от 30.10.2003 г. с ООО "Стройжилинвест" с Дополнительным соглашением к договору от 28.11.2003 г., что подтверждается свидетельством о регистрации права от 25.12.2003 г. серия 77 АБ N 544004. Спорное нежилое помещение представляет собой часть трехэтажного нежилого здания общей площадью 602 кв. м 1898 года постройки. При этом, нежилое помещение, площадью 135,6 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3 (этаж 1, пом. III, комн. А, Б, б, 1 - 3, пом. V, комн. 1, этаж 2, пом. III, комн. А, Б, этаж 3, пом. III, комн. Б, чердак, пом. III, комн. Б), принадлежит на праве собственности городу Москве (свидетельство о государственной регистрации права от 16.08.2001 г. N 77-01/30-188/2001-1272, 26.08.2009 г., внесены изменения по заявлению N 77-77-11/138/2009-363). Право собственности города Москвы зарегистрировано на основании следующих документов: Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1; распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 15.02.2001 N 606-Р.
Согласно ответа на запрос суда ТБТИ от 14.05.2013 г. N 2259, объект недвижимости площадью 126,8 кв. м, расположенный по адресу: Москва, Никольская, дом 11-13, строение 3, как указано в экспликации до перепланировки и от 20.11.2012 г. - этаж 1 комната "А" (лестничная клетка), площадью 10,0 кв. м, комната "Б" (лестничная клетка), площадью 6,5 кв. м, комната "б" (кладовая), площадью 1,3 кв. м; этаж 2, комната "А" (лестничная клетка), площадью 11,5 кв. м, комната "Б2 (лестничная клетка), площадью 18,7 кв. м; чердак комната "Б" (лестничная клетка), площадью 11,2 кв. м и объект недвижимости площадью 124,4 кв. м, кроме того, площадь 11,2 кв. м, учтенная за итогом общей площади строения, расположенного по вышеуказанному адресу, и как указано в экспликации, выполненной на бланке строгой отчетности 02 10 09 0034875 - помещение N III комнаты N "А" (лестничная клетка), площадью 10,0 кв. м "Б" (лестничная клетка), площадью 6,5 кв. м, "Б" (кладовая), площадью 1,3 кв. м первого этажа, "А" (лестничная клетка), площадью 11,5 кв. м, "Б" (лестничная клетка), площадью 16,2 кв. м, второго этажа, "Б" (лестничная клетка), площадью 11,2 кв. м чердака являются одним и тем же объектом недвижимости, расположенным по адресу: ул. Никольская, д. 11-13, строение 3.
В обоснование своих требований ООО "Сальвия" указывает на то, что в числе помещений, зарегистрированных на имя города Москвы, имеются следующие объекты общей площадью 77,8 кв. м: этаж 1, помещение без номера: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м, комната б "Кладовая", общей площадью 1,3 кв. м; этаж 2, помещение без номера: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м, комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 16,2 кв. м, комната б "Коридор", общей площадью 2,4 кв. м; этаж 3, помещение без номера: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м. При этом спорные лестницы никогда не выбывали из владения истца, всегда им использовались и используются в настоящее время, поскольку они обеспечивают доступ в его помещения и на чердак.
ООО "Стройжилинвест" на основании договора аренды от 19.12.2007 N 1-1234/07 (том 1 л.д. 16 - 35) арендует нежилые помещения общей площадью 138 кв. м в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3. Дополнительным соглашением от 30.09.2009 г. к договору аренды, площадь помещений, принадлежащих г. Москве и арендуемых ООО "Стройжилинвест" по договору аренды, изменилась и составляет 135,6 кв. м.
Из заключения судебно-технической экспертизы от 01.08.2013 года за N 01.08.2013/-1-СТЭ вытекает, что помещения: этаж 1, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 10,0 кв. м (лестница А), комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 6,5 кв. м (лестница Б); комната б "кладовая", общей площадью 1,3 кв. м (лестница А); 2 этаж, помещение N III: комната А "Клетка лестничная", общей площадью 11,5 кв. м (лестница А), комната Б "клетка лестничная" общей площадью 16,2 кв. м (лестница Б); этаж 3, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 18,7 кв. м (лестница Б); чердак, помещение N III: комната Б "Клетка лестничная", общей площадью 11,2 кв. м (лестница Б) относятся к помещениям, обслуживающим более одного помещения, принадлежащего истцу в здании по адресу: Москва, ул. Никольская, д. 11-13, стр. 3.
Полагая, что, по мнению истца, право собственности города Москвы на спорные помещения, а также их обременение правами аренды ООО "Стройжилинвест" незаконно и нарушают его права и законные интересы, то он и обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, которые были удовлетворены лишь частично, что подтверждается решением и постановлением по делу. При этом при принятии решения о частичном удовлетворении исковых требований суд в решении и постановлении указал о следующем: спорные помещения должны принадлежать на праве собственности ООО "Сальвия" и в силу ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не могут являться самостоятельным объектом права, ибо они должны следовать судьбе главной вещи, которой владеет на праве собственности истец по делу, при этом положения об исковой давности по данному требованию в силу ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы; в отношении требования о признании договора аренды недействительным судом указано о пропуске истцом срока исковой давности - срок начал течь с 01.11.2007 года, а иск заявлен 05.12.2012 года, в связи с чем в удовлетворении иска в этой части было отказано; в отношении же третьего требования - о признании обременения спорных помещений договором аренды, - то суд это требование удовлетворил и указал в своем решении о том, что поскольку данным обременением нарушаются права и законные интересы истца, то оно признается отсутствующим в силу положений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года за N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 года за N 12576/11.
Однако судебная коллегия не может в настоящее время согласиться с указанными решением и постановлением по следующим основаниям.
Так, в соответствии со ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными. Из ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вытекает, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения, в том числе мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В ст. ст. 135, 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Из п. 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации за N 6/8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" усматривается, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, то соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. При этом оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Причем в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Причем земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, судебная коллегия находит, что названные выше нормы права при принятии обжалуемых решения и постановления были соблюдены судом не в полном объеме. В подтверждение названного выше следует указать о том, что суд, принимая решение об удовлетворении иска о признании права собственности за ООО "Сальвия" на спорные помещения, о признании обременения на них арендой по договору от 19 декабря 2007 года за N 1-1234/07 отсутствующим, а также об отказе в признании ранее поименованного договора аренды недействительной сделкой, не учел того обстоятельства, что все спорные помещения являются общим имуществом всех собственников здания, ибо представляют собой ничто иное, как лестничные площадки, лестницы, коридоры, чердак, подвал, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также для обслуживания всех собственников нежилого здания, а поэтому на них - конкретно на каждую лестничную площадку и т.д., не может быть оформлено за кем-либо из собственников право собственности, ибо оно принадлежит общему имуществу всех собственников со всеми вытекающими из данного обстоятельства правовыми последствиями.
Утверждения в судебном заседании о том, что поскольку спорный чердак находится в подъезде, где располагаются нежилые помещения лишь истца по делу, за которым и следует, якобы, закрепить это помещение на праве собственности, судебная коллегия находит несостоятельными, так как чердак дома изначально является общим имуществом всех собственников здания, в обратном случае остальные собственники были бы лишены им пользоваться в случае, в частности, ремонта крыши дома.
Что же касается части спорного по делу договора аренды помещений здания, отнесенных к общему имуществу собственников дома, указанных ранее в настоящем постановлении, то данный договор в этой части является ничтожным с момента его заключения независимо от признания его таковым судом, ибо в данном случае в аренду было сдано имущество, являющееся общим для всех собственников здания, что в силу действующего законодательства невозможно. А поскольку этот договор является ничтожным с момента его заключения, то необходимости признавать обременение спорных помещений отсутствующим не имеется.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не может признать в настоящее время принятые решение и постановление законными и обоснованными, а поэтому они подлежат отмене.
В то же время, учитывая, что материалы дела судом первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора были исследованы полно и всесторонне, но им были неправильно применены нормы права, указанные коллегией выше в настоящем постановлении, то кассационная инстанции считает законным и обоснованным, не передавая на дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в полном объеме отказывает в заявленном иске в силу его необоснованности, о чем и было указано коллегией ранее.
А поэтому, руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда гор. Москвы от 30 декабря 2013 года и постановление от 10 апреля 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-159597/12 - отменить.
В заявленных требованиях - отказать.
Председательствующий судья
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
Судьи
Е.А.ЗВЕРЕВА
Н.Д.ДЕНИСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)