Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района" Тарасюк Н.С. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев 23.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2013 (судья Томпакова Г.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2014 (судьи Шестакова М.А., Кашина Т.А., Мельникова Н.А.) по делу N А56-41600/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района", место нахождения: Санкт-Петербург, Купчинская ул., д. 30, корп. 2, ИНН 7816451699, ОГРН 1089847390610 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к товариществу собственников жилья "Славы 13", место нахождения: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 13, ИНН 7816377290, ОГРН 1057812959852 (далее - Товарищество), о взыскании 766 572,72 руб. задолженности за оказанные услуги по договорам от 01.03.2006 N 12/Т и от 17.09.2012 без номера по состоянию на 01.07.2013.
Решением от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об удовлетворении иска.
Податель жалобы указывает, что поскольку собственники жилых помещений не имеют договорных отношений с управляющей организацией, на них не может быть возложена обязанность по исполнению условий договора управления многоквартирными домами, заключенного между Обществом и Товариществом.
По мнению подателя жалобы, не подлежит применению к сложившимся правоотношениям постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, в котором предусмотрено, что до заселения гражданами жилых помещений, представленных по договорам социального найма, расходы по их содержанию несут органы государственной власти и местного самоуправления, в то время как по настоящему иску ответчиком выступают не указанные органы, а юридическое лицо, и спор не связан с договорами социального найма.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Товарищество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (управляющая организация) и Товарищество 01.03.2006 заключили договор N 12/Т, по условиям которого управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 13, а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в доме и лицам, пользующимся на законном основании помещениями в этом доме, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в порядке и на условиях, установленных настоящим договором и Жилищным кодексом Российской Федерации.
Оплата Товарищества управляющей компании по настоящему Договору состоит из следующих платежей собственников жилых помещений многоквартирного дома:
а) за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, кроме платы вывоза твердых бытовых отходов;
б) за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая вывоз коммунальных отходов;
в) за предоставленные коммунальные услуги;
г) за услуги по энергоснабжению;
д) за вывоз твердых бытовых отходов;
е) полученных Товариществом бюджетных средств (субсидий, субвенций, дотаций, финансовой помощи и др.), предоставленных ему в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга.
Перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома, коммунальных и иных услуг, представляемых по договору, приведены в приложениях N 2 и 3 (пункт 1.6 договора N 12/Т).
Согласно пункту 4.1 договора N 12/Т размер платежей собственников жилых и нежилых помещений по договору определяется равным для собственников жилых помещений по ценам и тарифам на момент выполнения работ или оказания услуг действующим законодательством Санкт-Петербурга.
Общество, ссылаясь на задолженность Товарищества за услуги, предусмотренные договорами управления, в размере 766 572,72 руб. по состоянию на 01.07.2013, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований исходя из того, что плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги вносит управляющей компании не собственник, а наниматели жилых помещений многоквартирного дома, при этом собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Ссылка Общества на то, что условиями договора от 18.07.2012, который был заключен взамен ранее действовавшего договора от 01.03.2006 N 12/Т, предусмотрены иные условия для взимания платежей с нанимателей жилых помещений, не может быть принята во внимание, поскольку договор от 18.07.2012 в материалах дела отсутствует. Из материалов дела видно, что он истцом не представлялся и судами первой и апелляционной инстанций не исследовался.
Основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
При таком положении и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2014 по делу N А56-41600/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 24.04.2014 ПО ДЕЛУ N А56-41600/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2014 г. по делу N А56-41600/2013
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Шпачевой Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района" Тарасюк Н.С. (доверенность от 09.01.2014), рассмотрев 23.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2013 (судья Томпакова Г.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2014 (судьи Шестакова М.А., Кашина Т.А., Мельникова Н.А.) по делу N А56-41600/2013,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района", место нахождения: Санкт-Петербург, Купчинская ул., д. 30, корп. 2, ИНН 7816451699, ОГРН 1089847390610 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к товариществу собственников жилья "Славы 13", место нахождения: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 13, ИНН 7816377290, ОГРН 1057812959852 (далее - Товарищество), о взыскании 766 572,72 руб. задолженности за оказанные услуги по договорам от 01.03.2006 N 12/Т и от 17.09.2012 без номера по состоянию на 01.07.2013.
Решением от 07.10.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2014, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об удовлетворении иска.
Податель жалобы указывает, что поскольку собственники жилых помещений не имеют договорных отношений с управляющей организацией, на них не может быть возложена обязанность по исполнению условий договора управления многоквартирными домами, заключенного между Обществом и Товариществом.
По мнению подателя жалобы, не подлежит применению к сложившимся правоотношениям постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12, в котором предусмотрено, что до заселения гражданами жилых помещений, представленных по договорам социального найма, расходы по их содержанию несут органы государственной власти и местного самоуправления, в то время как по настоящему иску ответчиком выступают не указанные органы, а юридическое лицо, и спор не связан с договорами социального найма.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы.
Товарищество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (управляющая организация) и Товарищество 01.03.2006 заключили договор N 12/Т, по условиям которого управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 13, а также по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в доме и лицам, пользующимся на законном основании помещениями в этом доме, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности в порядке и на условиях, установленных настоящим договором и Жилищным кодексом Российской Федерации.
Оплата Товарищества управляющей компании по настоящему Договору состоит из следующих платежей собственников жилых помещений многоквартирного дома:
а) за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, кроме платы вывоза твердых бытовых отходов;
б) за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, включая вывоз коммунальных отходов;
в) за предоставленные коммунальные услуги;
г) за услуги по энергоснабжению;
д) за вывоз твердых бытовых отходов;
е) полученных Товариществом бюджетных средств (субсидий, субвенций, дотаций, финансовой помощи и др.), предоставленных ему в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга.
Перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества спорного многоквартирного дома, коммунальных и иных услуг, представляемых по договору, приведены в приложениях N 2 и 3 (пункт 1.6 договора N 12/Т).
Согласно пункту 4.1 договора N 12/Т размер платежей собственников жилых и нежилых помещений по договору определяется равным для собственников жилых помещений по ценам и тарифам на момент выполнения работ или оказания услуг действующим законодательством Санкт-Петербурга.
Общество, ссылаясь на задолженность Товарищества за услуги, предусмотренные договорами управления, в размере 766 572,72 руб. по состоянию на 01.07.2013, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований исходя из того, что плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги вносит управляющей компании не собственник, а наниматели жилых помещений многоквартирного дома, при этом собственник несет соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
В силу статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Ссылка Общества на то, что условиями договора от 18.07.2012, который был заключен взамен ранее действовавшего договора от 01.03.2006 N 12/Т, предусмотрены иные условия для взимания платежей с нанимателей жилых помещений, не может быть принята во внимание, поскольку договор от 18.07.2012 в материалах дела отсутствует. Из материалов дела видно, что он истцом не представлялся и судами первой и апелляционной инстанций не исследовался.
Основания для отмены обжалуемых судебных актов по основаниям, изложенным в кассационной жалобе, отсутствуют.
При таком положении и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.10.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2014 по делу N А56-41600/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 3 Фрунзенского района" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
Т.В.ШПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)