Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Литвинцевой Л.Р., Шаровой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: Моториной О.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1566/2014) Гулака Дмитрия Михайловича на определение Арбитражного суда Омской области от 28 января 2014 года (судья Мельник С.А.), вынесенное по заявлению Гулака Дмитрия Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения", жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" (ОГРН 1115543012430, ИНН 5506217310) о признании недействительной сделки должника по делу N А46-8545/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 1025500537512, ИНН 5502049714)
при участии в судебном заседании представителей:
- от Гулака Дмитрия Михайловича - Гулак П.М. по доверенности N 55 АА 0454304 от 11.03.2012, Скрягин С.Н. по доверенности N 55 АА 0901625 от 12.03.2014;
- от Белоус А.С. - Белоус С.Е. по доверенности N 78 АА 3873227 от 16.03.2013;
- от конкурсного управляющего Кузьмина А.П. - Каребо А.С. по доверенности от 01.03.2014;
- Тихомирова Т.Б. - лично (предъявлен паспорт);
- Тихомиров А.В. - лично (предъявлен паспорт);
- Тронцевич Г.Ф. - лично (предъявлен паспорт);
- Харченко С.А. - лично (предъявлен паспорт);
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2010 по делу N А46-8545/2009 общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.
Определением арбитражного суда от 25.10.2011 при банкротстве ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" применены правила банкротства о банкротстве застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" утвержден Кузьмин Александр Петрович.
Гулак Дмитрий Михайлович (далее - Гулаг Д.М.) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки по передаче должником жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" (далее - ЖСК "Малиновского-3") прав и обязанностей застройщика в отношениях по строительству жилого дома N 3 по улице Малиновского, а также, прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, просил возвратить ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" названные права и обязанности.
В обоснование заявления Гулак Д.М. указал на нарушение при совершении сделки норм законодательства о банкротстве, регулирующих процедуру банкротства застройщиков, и на безвозмездный характер сделки.
Определением Арбитражного суда Омской области от 28.01.2014 по делу N А46-8545/2009 в удовлетворении заявления отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Гулак Д.М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал следующее:
- - суд первой инстанции не учел положения пункта 4 статьи 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства", согласно которым Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов; поскольку в настоящем деле расчеты с кредиторами третьей очереди не начинались, то положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются в деле;
- - оспариваемая сделка была совершена 28.04.2011, то есть после признания должника банкротом (решение от 08.06.2010), поэтому на момент заключения сделки ЖСК "Малиновского-3" знало о неплатежеспособности должника.
Поддерживая доводы апелляционной жалобы, конкурсный управляющий Кузьмин А.П. представил отзыв, в котором просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Определениями от 22.04.2014, 25.04.2014, 29.05.2014, 18.06.2014, 24.07.2014, 04.08.2014 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 09.09.2014. Информация об отложении размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Гулака Д.М. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела публикации из коммерческих вестей.
Представитель конкурсного управляющего Кузьмина А.П. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Гулака Д.М.
Представитель Тихомировой Т.Б. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (сметы).
Харченко С.А. возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, а также против приобщения документов, представленных Гулак Д.М. и Тихомировой Т.Б.; поддержал поступившее в суд ходатайство о фальсификации доказательства: заявления Гулака Д.М. о вступлении в ЖСК "Малиносвкого-3"
Рассмотрев заявленные ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов, суд считает необходимым указать следующее:
Руководствуясь пунктом 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 36 от 28.05.2009, суд апелляционной инстанции посчитал возможным приобщить к материалам дела представленную Тихомировой Т.Б. примерную смету выноса газопровода с места застройки, поскольку доводы о необходимости больших затрат на перенос газопровода с места застройки были озвучены Харченко С.А. только в судебном заседании по рассмотрению жалобы. В суде первой инстанции такие возражения не заявлялись.
Оснований для приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, представленных Гулаком Д.М. (газетных публикаций о недобросовестности ООО "Валентайн"), суд апелляционной инстанции не усмотрел, в связи с тем, что они не обладают признаком достоверности (не позволяют установить источник опубликованных сведений и проверить названный источник).
Также суд апелляционной инстанции не приступал к проверке заявления Харченко С.А. о фальсификации доказательства, поскольку Гулак Д.М. не представил суду оригинал заявления о вступлении в ЖСК по предложению суда (часть 9 статьи 75 АПК РФ). Поэтому суд констатировал, что в таких обстоятельствах представленная копия не является достоверным доказательством в любом случае, и ее дополнительная проверка для разрешения спора не требуется.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в процессе, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Омской области от 28.01.2014 по настоящему делу.
Как усматривается из материалов дела, должник осуществлял права и обязанности застройщика многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066, что подтверждается материалами дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и не оспаривается лицами, участвующими в деле по существу.
В частности, должником и департаментом недвижимости Администрации города Омска был заключен договор N Д-С-31-6937 аренды земельного участка, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.05.2007 под строительство многоквартирных домов.
Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города 09.02.2009 было выдано разрешение на строительство N 55-669.
Материалами дела также подтверждается факт заключения между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (застройщиком) и пятью гражданами - участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве.
В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей застройщика по договорам участия в долевом строительстве (цессии) от 28.04.2011 должник (выбывший застройщик) передал права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3, на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска общей площадью 33 494 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, ЖСК "Малиновского-3" (вступившему застройщику).
Гулак Д.М., считая указанную сделку недействительной, обратился в суд с настоящим заявлением.
Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей застройщика по договорам участия в долевом строительстве (цессии) от 28.04.2011 должник (выбывший застройщик) в лице конкурсного управляющего Вишнякова С.А. передал права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3 на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска общей площадью 33 494 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, ЖСК "Малиновского-3" (вступившему застройщику).
Факт исполнения сделки - передачи ЖСК прав и обязанностей застройщика подтверждается распоряжением департамента архитектуры и градостроительства от 06.04.2012 N 382-р о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство, договором N Д-С-31-9148 аренды земельного участка от 06.02.2012.
Кредитор должника, считая указанную сделку ничтожной, обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что оспариваемая сделка совершена до вступления в силу закона, которым введен параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве, поэтому к спорной сделке положения параграфа 7 главы 9 не применяются. Кроме того, суд указал, что оспариваемая сделка совершена не безвозмездно, поскольку в результате ее совершения к кооперативу перешли не только права, но и обязанности по достройке объекта недвижимости.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, о ничтожности которой заявлено, совершена в период конкурсного производства.
Пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Как усматривается из материалов дела, на дату открытия конкурсного производства должнику принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
29.03.2007 между департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Производственно- коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (арендатор) был заключен договор N Д-С-31-6937 аренды земельного участка, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.05.2007.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенный по адресу: ул. Малиновского (Советский административный округ), с местоположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, 17, в САО г. Омска, для жилищных нужд под строительство жилых домов (решение от 27.10.2011 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9320/2011).
Право аренды земельного участка было изъято из конкурсной массы на основании оспариваемой сделки и передано ЖСК "Малиновского-3" одновременно с правами и обязанностями застройщика.
Во исполнение данной сделки по требованию ЖСК "Малиновского-3" Арбитражный суд Омской области решением от 27.10.2011 по делу N А46-9320/2011 обязал Департамент имущественных отношений администрации города Омска заключить договор аренды части земельного участка под строительство жилого дома по адресу ул. Малиновского, дом 3 на часть N 8 площадью 8 349 кв. м земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 (договор N Д-С-31-9148 аренды земельного участка от 06.02.2012).
Тем самым исполнением спорной сделки было принудительно прекращено и изъято из конкурсной массы право аренды земельного участка в соответствующей части.
Между тем, в силу статьи 131 Закона о банкротстве право аренды подлежало включению в состав конкурсной массы и реализации на основании статьей 139, 110, 111 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий должника, являясь профессиональным участником дела о банкротстве, не мог не знать о том, что право аренды является имуществом должника, которое подлежит включению в конкурсную массу.
Второй стороной по сделке выступал Харченко С.А., который одновременно являлся представителем конкурсного управляющего, в том числе в рамках настоящего дела.
Поэтому совершенная сделка по передаче прав и обязанностей является ничтожной в связи с ее несоответствием требованиям статьи 131, 139 Закона о банкротстве.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Как указано выше, права и обязанности застройщика жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3, а также право аренды земельного участка для строительства дома переданы должником ЖСК "Малиновского-3".
Совершенная сделка могла бы являться действительной при условии, если бы ее совершением не был бы нарушен баланс интересов сторон и были бы действительно защищены законные интересы участников строительства как приоритетных кредиторов.
Целью передачи объекта незавершенного строительства ЖСК могло бы явиться то, что такой передачей производится погашение большого количества приоритетных требований кредиторов (участников-строительства), которые в случае соблюдения очередности в их погашении в любом бы случае имели право на приоритетное удовлетворение их требований перед оставшимися кредиторами.
Между тем в настоящем случае лица, совершившие данную сделку, не имели намерений удовлетворить действительные законные интересы участников строительства многоквартирного дома и иных кредиторов, а имели целью вывести актив должника из конкурсной массы с правом последующего распоряжения этим активом по своему усмотрению.
Как усматривается из материалов дела, участниками строительства жилого дома по ул. Малиновского, 3, требования которых были включены в реестр должника, являются: Гулак Д.М., Белоус А.С., Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф.
Договоры участия в долевом строительстве на дату совершения спорной сделки были заключены должником со следующими участниками строительства:
Гулак Д.М. (2 квартиры), Бабий А.А., ОАО "Омский трест инженерных изысканий", ООО "Сибирский институт промышленного проектирования" (2 квартиры), Белоус А.С., Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф.
Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ЖСК "Малиновского-3" зарегистрировано 22.04.2011, его участниками при создании выступили Бабий А.А., Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф., Харченко С.А., ООО "Сибирский институт промышленного проектирования" (протокол о создании от 9.04.2011).
То есть участников Гулака Д.М. (2 квартиры), "Омский трест инженерных изысканий", Белоус А.С. к участию в ЖСК не привлекли.
Харченко С.А., напротив, не являлся участником строительства по данному дому.
Он приобрел права по договору на долевое участие путем замены ООО "Сибирский институт промышленного проектирования" в договоре долевого участия уже после заключения спорной сделки (квартира N 10).
Права в отношении второго жилого помещения были приобретены им по договору уже с ЖСК "Малиновского-3" где сам Харченко С.А. являлся председателем правления кооператива.
Между тем, председателем Правления кооператива в соответствии с протоколом первого собрания ЖСК "Малиновского-3" стал именно Харченко С.А.
Все вышеперечисленные лица составляют тот минимум членов (5 лиц), который установлен Жилищным кодексом Российской Федерации в целях создания ЖСК.
Таким образом, Харченко С.А. умышленно устранил от участия в кооперативе иных реальных участников строительства, чтобы обеспечить контроль за полученным активом в качестве руководителя ЖСК.
Поэтому действительной целью совершенной сделки было не удовлетворение потребностей участников строительства в строительстве жилого дома с одновременным погашением их требований к должнику, а получение Харченко С.А. как председателем правления ЖСК контроля за активом должника - строительной площадкой, обремененной минимальным количеством обязательств по сравнению с предполагаемым количеством помещений в строящемся доме.
Как следует из заключения кадастрового инженера от 24.04.2014 года строительные работы после заключения спорной сделки так и не проводились.
Свайное поле, частично возведенное еще до заключения спорной сделки, составляет 2% строительной готовности.
С учетом того, что количество зарегистрированных прав на будущие помещения составило 9 квартир, а количество будущих помещений в доме - 240 квартир, данная строительная площадка представляла собой очевидный интерес для инвестора или для иных заинтересованных покупателей будущей недвижимости.
При этом возможный инвестор получал строительную площадку, минуя процедуру получения участка под строительство на открытых торгах, а руководитель ЖСК "Малиновского-3" получал возможность привлекать денежные средства от новых участников строительства.
Так, за одну только квартиру N 41 Гулак Д.М. (его правопредшественник в обязательстве) еще в 2008 году заплатил денежные средства в полной сумме 833 520 руб.
Таким образом, выручка от реализации свободных помещений после совершенной сделки могла составить минимум 184 000 000 (230 квартир х 800 000) руб.
Поэтому цена отчужденного объекта (права застройщика), безусловно, многократно превышает сумму, погашенных требований участников строительства, тем более, что не только требования Гулак Д.М. (2 квартиры) и Белоус А.С. оказались непогашенными, но и Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф. целях защиты своих нарушенных прав, в связи с отсутствием реальных действий по строительству объекта обратились с требованиями к должнику и включены в реестр требований кредиторов должника.
Таким образом, сделка совершена в недобросовестных целях - в целях выведения актива из конкурсной массы и получения выгод от распоряжения данным активом вопреки интересам всех кредиторов должника и без действительного права на такое распоряжение.
Последующее поведение ЖСК "Малиновского-3" в лице председателя Харченко С.А. подтверждает указанный вывод.
Как пояснили участники строительства Тихомирова Т.Б. и Тронцевич Г.Ф., никакого строительства и попыток привлечь реального инвестора (застройщика) в течение двух лет после совершения сделок не делалось.
Тихомирова Т.Б. и Тронцевич Г.Ф. в качестве членов ЖСК ни на какие собрания не приглашались, что подтверждается их обращениями за информацией в адрес ЖСК.
По их утверждению, они были привлечены к участию в ЖСК формально без реальной цели привлечения их к участию в делах кооператива.
Требования указанных кредиторов до настоящего времени не погашены, строительство дома не ведется.
Из материалов дела усматривается, что председателем правления ЖСК до 18.09.2013 являлся Харченко С.А., после - Акопян Р.В.
То есть вся деятельность, связанная с ЖСК и переданным ему имуществом после заключения спорной сделки велась лично Харченко С.А.
Данное обстоятельство подтверждается тем, что именно Харченко С.А., как председатель правления ЖСК, с мая 2013 года участвовал в привлечении граждан в ЖСК в целях строительства многоквартирного дома по ул. Малиновского, строительный номер 3.
Кроме того, Харченко С.А., как председатель правления ЖСК, привлек инвестора - ООО "Валентайн" для строительства жилого дома, расположенного по адресу ул. Малиновского, 3.
Из представленных в дело банковских выписок по счетам ЖСК "Малиновского-3" усматривается, что поступающие от граждан денежные средства в качестве внесения пая за квартиры в полном объеме перечислялись ООО "Валентайн" по договору инвестирования строительства 10-этажного жилого дома от 28.03.2013 N 01/13.
При этом в настоявшее время дом не построен, его строительство фактически не начиналось.
Только, не считая вступительных взносов, по трем счетам ЖСК "Малиновского-3" за период с декабря 2013 по июль 2014 года прошло свыше 8 000 000 руб., полученных от граждан на строительство дома.
Данные денежные средства немедленно перечислялись ООО "Валентайн".
При этом кооперативом было открыто три счета, которые использовались для этих операций, два из которых впоследствии были закрыты.
Уже с мая 2013 года началось внесение вступительных взносов. Количество граждан, уплативших вступительные взносы, многократно превышает количество граждан, осуществивших оплату на расчетный счет. То есть стоимость квартир, очевидно, вносилась наличными.
Причем вступительные взносы также сразу перечислялись ООО "Валентайн".
Пояснений о количестве членов ЖСК "Малиновский-3", вступивших в кооператив после совершения спорной сделки, Харченко С.А. не дал, сославшись на то, что он в настоящее время председателем правления кооператива не является, а является лишь членом правления.
Доказательств передачи документации новому председателю правления Харченко С.А. в дело не представил.
Суд апелляционной инстанции при отложении рассмотрения жалобы предложил Акопяну Р.В. представить в дело документы об участии граждан в ЖСК "Малиновского-3", о расчетах, которые производились с привлекаемыми к строительству гражданами после оформления на себя прав застройщика.
Данное лицо также уклонилось от представления суду испрошенных доказательств.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что реальной целью ЖСК "Малиновского-3" в лице его руководителя в момент заключения сделки являлся вывод дорогостоящего актива должника с целью распоряжения им к своей выгоде и по своему усмотрению, а не удовлетворение требований его кредиторов (в частности участников строительства).
Никакого контроля ни со стороны Харченко С.А., ни со стороны Акопяна Р.В. за расходованием данных средств не осуществлялось, что свидетельствует о его осведомленности и согласии с расходованием получаемых денежных средств граждан не на нужды строительства, то есть об отсутствии реальной цели достройки дома в разумный срок.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что совершенная сделка была совершена только с целью вывода имущества из конкурсной массы должника.
Наличие такой противоправной цели подтверждается и тем, что договор от 28.04.2011 заключен между неформально аффилированными лицами: конкурсным управляющим Вишняковым С.А. и его постоянным представителем в различных делах Харченко С.А. (в том числе настоящее дело определения Арбитражного суда Омской области от 16.05.2013, 20.05.2013, 18.06.2013, 21.06.2013, 26.06.2013, 03.07.2013, а также дело N 46-19877/2009 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Оптимум-строй" определения Арбитражного суда Омской области от 06.03.2014, постановление суда апелляционной инстанции от 12.08.2014).
Поэтому действия должника в лице конкурсного управляющего и ЖСК в лице Харченко С.А. при заключении договора были направлены на ущемление интересов кредиторов должника, требования которых были включены в реестр требований кредиторов должника.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у ЖСК цели ущемить права других лиц в собственных интересах и добиться недобросовестного правового результата без реального намерения исполнить обязательство по строительству дома.
При указанных обстоятельствах договор от 28.04.2011 о передаче прав и обязанностей застройщика является ничтожным и по этому основанию.
Относительно привлечения к участию в деле лиц, вступивших в члены ЖСК, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Согласно выписке, представленной Управлением Росреестра, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о том, что права на земельный участок с кадастровым N 55:36:070104:2066 зарегистрированы за членами ЖСК "Малиновского-3", отсутствуют.
Соответственно, данные лица имеют лишь обязательственные права по отношению к ЖСК "Малиновского-3" и/или ООО "Валентайн".
Поэтому признанием договора недействительным права указанных лиц непосредственно не могут быть затронуты.
В связи с чем основания для привлечения к участию в деле членов ЖСК "Малиновского-3" у суда апелляционной инстанции отсутствовали.
Гулаком Д.М. заявлено требование о применении последствий недействительности сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Таким образом, последствием признания ничтожной сделки недействительной будет обязание ЖСК "Малиновского-3" возвратить должнику права и обязанности застройщика, арендатора земельного участка, права, связанные с разрешением на строительство, исполнительную и проектную документацию, необходимые для строительства жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3.
Применение последствий недействительности ничтожной сделки будет являться в настоящем случае основанием для обратного сингулярного правопреемства в отношениях с третьими лицами, связанных со строительством дома.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
При указанных обстоятельствах, определение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110), то есть в соответствии с пропорцией удовлетворенных исковых требований, установленных по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1566/2014) Гулака Дмитрия Михайловича удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Омской области от 28 января 2014 года по делу N А46-8545/2009 (судья Мельник С.А.) отменить.
Принять новый судебный акт.
Заявление удовлетворить.
Признать недействительной сделку по передаче обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения", в лице конкурсного управляющего Вишнякова Сергея Александровича, жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17. направленных на строительство и ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта - жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 3 (адрес строительный), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066/8 (общей площадью 8349 кв. м).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде:
- возврата обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск. ул. Малиновского, дом 17, направленных на строительство и ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта - жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 3 (адрес строительный), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066/8 (общей площадью 8349 кв. м),
- возврата обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" прав и обязанностей арендатора земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенного по адресу: г. Омск. ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО. г. Омск, ул. Малиновского, дом 17,
- возврата обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" разрешения на строительство, исполнительной и проектной документации, необходимых для строительства жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" и жилищно-строительного кооператива "Малиновского-3" в пользу Гулака Дмитрия Михайловича расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе по 3 000 руб. с каждого.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.09.2014 N 08АП-1566/2014 ПО ДЕЛУ N А46-8545/2009
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 сентября 2014 г. N 08АП-1566/2014
Дело N А46-8545/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2014 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Литвинцевой Л.Р., Шаровой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: Моториной О.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1566/2014) Гулака Дмитрия Михайловича на определение Арбитражного суда Омской области от 28 января 2014 года (судья Мельник С.А.), вынесенное по заявлению Гулака Дмитрия Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения", жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" (ОГРН 1115543012430, ИНН 5506217310) о признании недействительной сделки должника по делу N А46-8545/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 1025500537512, ИНН 5502049714)
при участии в судебном заседании представителей:
- от Гулака Дмитрия Михайловича - Гулак П.М. по доверенности N 55 АА 0454304 от 11.03.2012, Скрягин С.Н. по доверенности N 55 АА 0901625 от 12.03.2014;
- от Белоус А.С. - Белоус С.Е. по доверенности N 78 АА 3873227 от 16.03.2013;
- от конкурсного управляющего Кузьмина А.П. - Каребо А.С. по доверенности от 01.03.2014;
- Тихомирова Т.Б. - лично (предъявлен паспорт);
- Тихомиров А.В. - лично (предъявлен паспорт);
- Тронцевич Г.Ф. - лично (предъявлен паспорт);
- Харченко С.А. - лично (предъявлен паспорт);
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2010 по делу N А46-8545/2009 общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.
Определением арбитражного суда от 25.10.2011 при банкротстве ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" применены правила банкротства о банкротстве застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" утвержден Кузьмин Александр Петрович.
Гулак Дмитрий Михайлович (далее - Гулаг Д.М.) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки по передаче должником жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" (далее - ЖСК "Малиновского-3") прав и обязанностей застройщика в отношениях по строительству жилого дома N 3 по улице Малиновского, а также, прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, просил возвратить ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" названные права и обязанности.
В обоснование заявления Гулак Д.М. указал на нарушение при совершении сделки норм законодательства о банкротстве, регулирующих процедуру банкротства застройщиков, и на безвозмездный характер сделки.
Определением Арбитражного суда Омской области от 28.01.2014 по делу N А46-8545/2009 в удовлетворении заявления отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, Гулак Д.М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал следующее:
- - суд первой инстанции не учел положения пункта 4 статьи 3 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства", согласно которым Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции настоящего Федерального закона) применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов; поскольку в настоящем деле расчеты с кредиторами третьей очереди не начинались, то положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются в деле;
- - оспариваемая сделка была совершена 28.04.2011, то есть после признания должника банкротом (решение от 08.06.2010), поэтому на момент заключения сделки ЖСК "Малиновского-3" знало о неплатежеспособности должника.
Поддерживая доводы апелляционной жалобы, конкурсный управляющий Кузьмин А.П. представил отзыв, в котором просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Определениями от 22.04.2014, 25.04.2014, 29.05.2014, 18.06.2014, 24.07.2014, 04.08.2014 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 09.09.2014. Информация об отложении размещена в информационном ресурсе http://kad.arbitr.ru/.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Гулака Д.М. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела публикации из коммерческих вестей.
Представитель конкурсного управляющего Кузьмина А.П. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе Гулака Д.М.
Представитель Тихомировой Т.Б. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов (сметы).
Харченко С.А. возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, а также против приобщения документов, представленных Гулак Д.М. и Тихомировой Т.Б.; поддержал поступившее в суд ходатайство о фальсификации доказательства: заявления Гулака Д.М. о вступлении в ЖСК "Малиносвкого-3"
Рассмотрев заявленные ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных документов, суд считает необходимым указать следующее:
Руководствуясь пунктом 2 статьи 268 АПК РФ, а также пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ N 36 от 28.05.2009, суд апелляционной инстанции посчитал возможным приобщить к материалам дела представленную Тихомировой Т.Б. примерную смету выноса газопровода с места застройки, поскольку доводы о необходимости больших затрат на перенос газопровода с места застройки были озвучены Харченко С.А. только в судебном заседании по рассмотрению жалобы. В суде первой инстанции такие возражения не заявлялись.
Оснований для приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, представленных Гулаком Д.М. (газетных публикаций о недобросовестности ООО "Валентайн"), суд апелляционной инстанции не усмотрел, в связи с тем, что они не обладают признаком достоверности (не позволяют установить источник опубликованных сведений и проверить названный источник).
Также суд апелляционной инстанции не приступал к проверке заявления Харченко С.А. о фальсификации доказательства, поскольку Гулак Д.М. не представил суду оригинал заявления о вступлении в ЖСК по предложению суда (часть 9 статьи 75 АПК РФ). Поэтому суд констатировал, что в таких обстоятельствах представленная копия не является достоверным доказательством в любом случае, и ее дополнительная проверка для разрешения спора не требуется.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в процессе, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения Арбитражного суда Омской области от 28.01.2014 по настоящему делу.
Как усматривается из материалов дела, должник осуществлял права и обязанности застройщика многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066, что подтверждается материалами дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и не оспаривается лицами, участвующими в деле по существу.
В частности, должником и департаментом недвижимости Администрации города Омска был заключен договор N Д-С-31-6937 аренды земельного участка, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.05.2007 под строительство многоквартирных домов.
Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города 09.02.2009 было выдано разрешение на строительство N 55-669.
Материалами дела также подтверждается факт заключения между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (застройщиком) и пятью гражданами - участниками долевого строительства договоров долевого участия в строительстве.
В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей застройщика по договорам участия в долевом строительстве (цессии) от 28.04.2011 должник (выбывший застройщик) передал права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3, на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска общей площадью 33 494 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, ЖСК "Малиновского-3" (вступившему застройщику).
Гулак Д.М., считая указанную сделку недействительной, обратился в суд с настоящим заявлением.
Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей застройщика по договорам участия в долевом строительстве (цессии) от 28.04.2011 должник (выбывший застройщик) в лице конкурсного управляющего Вишнякова С.А. передал права и обязанности, возникшие на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3 на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска общей площадью 33 494 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, ЖСК "Малиновского-3" (вступившему застройщику).
Факт исполнения сделки - передачи ЖСК прав и обязанностей застройщика подтверждается распоряжением департамента архитектуры и градостроительства от 06.04.2012 N 382-р о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство, договором N Д-С-31-9148 аренды земельного участка от 06.02.2012.
Кредитор должника, считая указанную сделку ничтожной, обратился в суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что оспариваемая сделка совершена до вступления в силу закона, которым введен параграф 7 главы 9 Закона о банкротстве, поэтому к спорной сделке положения параграфа 7 главы 9 не применяются. Кроме того, суд указал, что оспариваемая сделка совершена не безвозмездно, поскольку в результате ее совершения к кооперативу перешли не только права, но и обязанности по достройке объекта недвижимости.
Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка, о ничтожности которой заявлено, совершена в период конкурсного производства.
Пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве предусмотрено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Как усматривается из материалов дела, на дату открытия конкурсного производства должнику принадлежало право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
29.03.2007 между департаментом недвижимости Администрации города Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Производственно- коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" (арендатор) был заключен договор N Д-С-31-6937 аренды земельного участка, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 15.05.2007.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенный по адресу: ул. Малиновского (Советский административный округ), с местоположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Малиновского, 17, в САО г. Омска, для жилищных нужд под строительство жилых домов (решение от 27.10.2011 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-9320/2011).
Право аренды земельного участка было изъято из конкурсной массы на основании оспариваемой сделки и передано ЖСК "Малиновского-3" одновременно с правами и обязанностями застройщика.
Во исполнение данной сделки по требованию ЖСК "Малиновского-3" Арбитражный суд Омской области решением от 27.10.2011 по делу N А46-9320/2011 обязал Департамент имущественных отношений администрации города Омска заключить договор аренды части земельного участка под строительство жилого дома по адресу ул. Малиновского, дом 3 на часть N 8 площадью 8 349 кв. м земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 (договор N Д-С-31-9148 аренды земельного участка от 06.02.2012).
Тем самым исполнением спорной сделки было принудительно прекращено и изъято из конкурсной массы право аренды земельного участка в соответствующей части.
Между тем, в силу статьи 131 Закона о банкротстве право аренды подлежало включению в состав конкурсной массы и реализации на основании статьей 139, 110, 111 Закона о банкротстве.
Конкурсный управляющий должника, являясь профессиональным участником дела о банкротстве, не мог не знать о том, что право аренды является имуществом должника, которое подлежит включению в конкурсную массу.
Второй стороной по сделке выступал Харченко С.А., который одновременно являлся представителем конкурсного управляющего, в том числе в рамках настоящего дела.
Поэтому совершенная сделка по передаче прав и обязанностей является ничтожной в связи с ее несоответствием требованиям статьи 131, 139 Закона о банкротстве.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Как указано выше, права и обязанности застройщика жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, 3, а также право аренды земельного участка для строительства дома переданы должником ЖСК "Малиновского-3".
Совершенная сделка могла бы являться действительной при условии, если бы ее совершением не был бы нарушен баланс интересов сторон и были бы действительно защищены законные интересы участников строительства как приоритетных кредиторов.
Целью передачи объекта незавершенного строительства ЖСК могло бы явиться то, что такой передачей производится погашение большого количества приоритетных требований кредиторов (участников-строительства), которые в случае соблюдения очередности в их погашении в любом бы случае имели право на приоритетное удовлетворение их требований перед оставшимися кредиторами.
Между тем в настоящем случае лица, совершившие данную сделку, не имели намерений удовлетворить действительные законные интересы участников строительства многоквартирного дома и иных кредиторов, а имели целью вывести актив должника из конкурсной массы с правом последующего распоряжения этим активом по своему усмотрению.
Как усматривается из материалов дела, участниками строительства жилого дома по ул. Малиновского, 3, требования которых были включены в реестр должника, являются: Гулак Д.М., Белоус А.С., Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф.
Договоры участия в долевом строительстве на дату совершения спорной сделки были заключены должником со следующими участниками строительства:
Гулак Д.М. (2 квартиры), Бабий А.А., ОАО "Омский трест инженерных изысканий", ООО "Сибирский институт промышленного проектирования" (2 квартиры), Белоус А.С., Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф.
Согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ЖСК "Малиновского-3" зарегистрировано 22.04.2011, его участниками при создании выступили Бабий А.А., Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф., Харченко С.А., ООО "Сибирский институт промышленного проектирования" (протокол о создании от 9.04.2011).
То есть участников Гулака Д.М. (2 квартиры), "Омский трест инженерных изысканий", Белоус А.С. к участию в ЖСК не привлекли.
Харченко С.А., напротив, не являлся участником строительства по данному дому.
Он приобрел права по договору на долевое участие путем замены ООО "Сибирский институт промышленного проектирования" в договоре долевого участия уже после заключения спорной сделки (квартира N 10).
Права в отношении второго жилого помещения были приобретены им по договору уже с ЖСК "Малиновского-3" где сам Харченко С.А. являлся председателем правления кооператива.
Между тем, председателем Правления кооператива в соответствии с протоколом первого собрания ЖСК "Малиновского-3" стал именно Харченко С.А.
Все вышеперечисленные лица составляют тот минимум членов (5 лиц), который установлен Жилищным кодексом Российской Федерации в целях создания ЖСК.
Таким образом, Харченко С.А. умышленно устранил от участия в кооперативе иных реальных участников строительства, чтобы обеспечить контроль за полученным активом в качестве руководителя ЖСК.
Поэтому действительной целью совершенной сделки было не удовлетворение потребностей участников строительства в строительстве жилого дома с одновременным погашением их требований к должнику, а получение Харченко С.А. как председателем правления ЖСК контроля за активом должника - строительной площадкой, обремененной минимальным количеством обязательств по сравнению с предполагаемым количеством помещений в строящемся доме.
Как следует из заключения кадастрового инженера от 24.04.2014 года строительные работы после заключения спорной сделки так и не проводились.
Свайное поле, частично возведенное еще до заключения спорной сделки, составляет 2% строительной готовности.
С учетом того, что количество зарегистрированных прав на будущие помещения составило 9 квартир, а количество будущих помещений в доме - 240 квартир, данная строительная площадка представляла собой очевидный интерес для инвестора или для иных заинтересованных покупателей будущей недвижимости.
При этом возможный инвестор получал строительную площадку, минуя процедуру получения участка под строительство на открытых торгах, а руководитель ЖСК "Малиновского-3" получал возможность привлекать денежные средства от новых участников строительства.
Так, за одну только квартиру N 41 Гулак Д.М. (его правопредшественник в обязательстве) еще в 2008 году заплатил денежные средства в полной сумме 833 520 руб.
Таким образом, выручка от реализации свободных помещений после совершенной сделки могла составить минимум 184 000 000 (230 квартир х 800 000) руб.
Поэтому цена отчужденного объекта (права застройщика), безусловно, многократно превышает сумму, погашенных требований участников строительства, тем более, что не только требования Гулак Д.М. (2 квартиры) и Белоус А.С. оказались непогашенными, но и Тихомирова Т.Б., Тронцевич Г.Ф. целях защиты своих нарушенных прав, в связи с отсутствием реальных действий по строительству объекта обратились с требованиями к должнику и включены в реестр требований кредиторов должника.
Таким образом, сделка совершена в недобросовестных целях - в целях выведения актива из конкурсной массы и получения выгод от распоряжения данным активом вопреки интересам всех кредиторов должника и без действительного права на такое распоряжение.
Последующее поведение ЖСК "Малиновского-3" в лице председателя Харченко С.А. подтверждает указанный вывод.
Как пояснили участники строительства Тихомирова Т.Б. и Тронцевич Г.Ф., никакого строительства и попыток привлечь реального инвестора (застройщика) в течение двух лет после совершения сделок не делалось.
Тихомирова Т.Б. и Тронцевич Г.Ф. в качестве членов ЖСК ни на какие собрания не приглашались, что подтверждается их обращениями за информацией в адрес ЖСК.
По их утверждению, они были привлечены к участию в ЖСК формально без реальной цели привлечения их к участию в делах кооператива.
Требования указанных кредиторов до настоящего времени не погашены, строительство дома не ведется.
Из материалов дела усматривается, что председателем правления ЖСК до 18.09.2013 являлся Харченко С.А., после - Акопян Р.В.
То есть вся деятельность, связанная с ЖСК и переданным ему имуществом после заключения спорной сделки велась лично Харченко С.А.
Данное обстоятельство подтверждается тем, что именно Харченко С.А., как председатель правления ЖСК, с мая 2013 года участвовал в привлечении граждан в ЖСК в целях строительства многоквартирного дома по ул. Малиновского, строительный номер 3.
Кроме того, Харченко С.А., как председатель правления ЖСК, привлек инвестора - ООО "Валентайн" для строительства жилого дома, расположенного по адресу ул. Малиновского, 3.
Из представленных в дело банковских выписок по счетам ЖСК "Малиновского-3" усматривается, что поступающие от граждан денежные средства в качестве внесения пая за квартиры в полном объеме перечислялись ООО "Валентайн" по договору инвестирования строительства 10-этажного жилого дома от 28.03.2013 N 01/13.
При этом в настоявшее время дом не построен, его строительство фактически не начиналось.
Только, не считая вступительных взносов, по трем счетам ЖСК "Малиновского-3" за период с декабря 2013 по июль 2014 года прошло свыше 8 000 000 руб., полученных от граждан на строительство дома.
Данные денежные средства немедленно перечислялись ООО "Валентайн".
При этом кооперативом было открыто три счета, которые использовались для этих операций, два из которых впоследствии были закрыты.
Уже с мая 2013 года началось внесение вступительных взносов. Количество граждан, уплативших вступительные взносы, многократно превышает количество граждан, осуществивших оплату на расчетный счет. То есть стоимость квартир, очевидно, вносилась наличными.
Причем вступительные взносы также сразу перечислялись ООО "Валентайн".
Пояснений о количестве членов ЖСК "Малиновский-3", вступивших в кооператив после совершения спорной сделки, Харченко С.А. не дал, сославшись на то, что он в настоящее время председателем правления кооператива не является, а является лишь членом правления.
Доказательств передачи документации новому председателю правления Харченко С.А. в дело не представил.
Суд апелляционной инстанции при отложении рассмотрения жалобы предложил Акопяну Р.В. представить в дело документы об участии граждан в ЖСК "Малиновского-3", о расчетах, которые производились с привлекаемыми к строительству гражданами после оформления на себя прав застройщика.
Данное лицо также уклонилось от представления суду испрошенных доказательств.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что реальной целью ЖСК "Малиновского-3" в лице его руководителя в момент заключения сделки являлся вывод дорогостоящего актива должника с целью распоряжения им к своей выгоде и по своему усмотрению, а не удовлетворение требований его кредиторов (в частности участников строительства).
Никакого контроля ни со стороны Харченко С.А., ни со стороны Акопяна Р.В. за расходованием данных средств не осуществлялось, что свидетельствует о его осведомленности и согласии с расходованием получаемых денежных средств граждан не на нужды строительства, то есть об отсутствии реальной цели достройки дома в разумный срок.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что совершенная сделка была совершена только с целью вывода имущества из конкурсной массы должника.
Наличие такой противоправной цели подтверждается и тем, что договор от 28.04.2011 заключен между неформально аффилированными лицами: конкурсным управляющим Вишняковым С.А. и его постоянным представителем в различных делах Харченко С.А. (в том числе настоящее дело определения Арбитражного суда Омской области от 16.05.2013, 20.05.2013, 18.06.2013, 21.06.2013, 26.06.2013, 03.07.2013, а также дело N 46-19877/2009 о несостоятельности (банкротстве) ООО "Оптимум-строй" определения Арбитражного суда Омской области от 06.03.2014, постановление суда апелляционной инстанции от 12.08.2014).
Поэтому действия должника в лице конкурсного управляющего и ЖСК в лице Харченко С.А. при заключении договора были направлены на ущемление интересов кредиторов должника, требования которых были включены в реестр требований кредиторов должника.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии у ЖСК цели ущемить права других лиц в собственных интересах и добиться недобросовестного правового результата без реального намерения исполнить обязательство по строительству дома.
При указанных обстоятельствах договор от 28.04.2011 о передаче прав и обязанностей застройщика является ничтожным и по этому основанию.
Относительно привлечения к участию в деле лиц, вступивших в члены ЖСК, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее:
Согласно выписке, представленной Управлением Росреестра, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о том, что права на земельный участок с кадастровым N 55:36:070104:2066 зарегистрированы за членами ЖСК "Малиновского-3", отсутствуют.
Соответственно, данные лица имеют лишь обязательственные права по отношению к ЖСК "Малиновского-3" и/или ООО "Валентайн".
Поэтому признанием договора недействительным права указанных лиц непосредственно не могут быть затронуты.
В связи с чем основания для привлечения к участию в деле членов ЖСК "Малиновского-3" у суда апелляционной инстанции отсутствовали.
Гулаком Д.М. заявлено требование о применении последствий недействительности сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
Таким образом, последствием признания ничтожной сделки недействительной будет обязание ЖСК "Малиновского-3" возвратить должнику права и обязанности застройщика, арендатора земельного участка, права, связанные с разрешением на строительство, исполнительную и проектную документацию, необходимые для строительства жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3.
Применение последствий недействительности ничтожной сделки будет являться в настоящем случае основанием для обратного сингулярного правопреемства в отношениях с третьими лицами, связанных со строительством дома.
Несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
При указанных обстоятельствах, определение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110), то есть в соответствии с пропорцией удовлетворенных исковых требований, установленных по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1566/2014) Гулака Дмитрия Михайловича удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Омской области от 28 января 2014 года по делу N А46-8545/2009 (судья Мельник С.А.) отменить.
Принять новый судебный акт.
Заявление удовлетворить.
Признать недействительной сделку по передаче обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения", в лице конкурсного управляющего Вишнякова Сергея Александровича, жилищно-строительному кооперативу "Малиновского-3" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17. направленных на строительство и ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта - жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 3 (адрес строительный), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066/8 (общей площадью 8349 кв. м).
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде:
- возврата обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" прав и обязанностей, возникших на основании разрешения на строительство N 55-669 от 09.02.2009, выданного Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, и договоров участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск. ул. Малиновского, дом 17, направленных на строительство и ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта - жилого дома по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 3 (адрес строительный), расположенного в части указанного земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066/8 (общей площадью 8349 кв. м),
- возврата обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" прав и обязанностей арендатора земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенного по адресу: г. Омск. ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО. г. Омск, ул. Малиновского, дом 17,
- возврата обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" разрешения на строительство, исполнительной и проектной документации, необходимых для строительства жилого дома по адресу: г. Омск, улица Малиновского, дом 3 (строительный), на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов, в границах города Омска, общей площадью 33494,00 кв. м, кадастровый номер 55:36:07 01 04:2066, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Малиновского (Советский административный округ), с месторасположением: установлено в 67 м юго-восточнее относительно 10 этажного дома, имеющего почтовый адрес: Советский АО, г. Омск, ул. Малиновского, дом 17.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление-1 крупнопанельного домостроения" и жилищно-строительного кооператива "Малиновского-3" в пользу Гулака Дмитрия Михайловича расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе по 3 000 руб. с каждого.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)