Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Белоконь Татьяны Ивановны (ИНН 231205325662, ОГРНИП 304231229500208) - Санько О.В. (доверенность от 19.12.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Пошнагова Заури Кириаковича (ИНН 230304671365, ОГРНИП 306230303700036) - Ерошкина Е.В. (доверенность от 29.09.2014), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар, третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, товарищества собственников жилья "Карасунское", товарищества собственников жилья "Теремок", товарищества собственников жилья "Энергетик-7", товарищества собственников жилья "Надежда- Люкс", товарищества собственников жилья "Сказка", товарищества собственников жилья "Дружба-97", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пошнагова З.К. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-7953/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Белоконь Т.И. обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Пошнагову З.К. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 04.08.2009 N 4300015783 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414013:0264 общей площадью 258 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тюляева, 9/2 (далее - земельный участок N 264) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Иск мотивирован тем, что предоставление земельного участка предпринимателю нарушает права истца как собственника помещений в многоквартирном доме на получение в долевую собственность земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на участке (т. 1, л.д. 5-9).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства администрации, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации, ТСЖ "Карасунское", ТСЖ "Теремок", ТСЖ "Энергетик-7", ТСЖ "Надежда-Люкс", ТСЖ "Сказка", ТСЖ "Дружба-97".
Истец изменил предмет исковых требований и просил признать недействительным договор от 04.08.2009 N 4300015783 аренды земельного участка N 264 и договор аренды земельного участка от 28.05.2012 N 4300018464, применить последствия недействительности ничтожных сделок (т. 1, л.д. 132). Протокольным определением заявление отклонено ввиду содержания нового (дополнительного) требования (т. 1, л.д. 144).
Решением от 28.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.12.2012, отклонено ходатайство истца о назначении по делу экспертизы. В иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал наличие прав на земельный участок N 264. Нарушений прав истца при предоставлении спорного участка ответчику не допущено. Собственники помещений в многоквартирном доме не наделяли Белоконь Т.И. полномочиями по оспариванию прав ответчика на земельный участок, в целях установления границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома. Поскольку истец не является правообладателем или фактическим владельцем участка N 264, он не может быть признан лицом, интересы которого затрагиваются оспариваемой сделкой.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2013 решение от 28.09.2012 и постановление апелляционного суда от 14.12.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судебные инстанции не исследовали обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности оспариваемого договора, а также соблюдении предпринимателем и администрацией установленной статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельного кодекса) процедуры предоставления в аренду земельного участка с предварительным согласованием места размещения гостиницы, изменения вида разрешенного использования земельного участка, учитывая, что нормативно не обоснована возможность (отсутствие таковой) возведения на земельном участке без осуществления названной процедуры объекта недвижимости, отличного от объекта, указанного в ненормативном акте органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.
При новом рассмотрении решением от 11.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.07.2014, признан недействительным договор аренды земельного участка от 04.08.2009 N 4300015783, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что земельный участок N 264 предпринимателю предоставлен в аренду с нарушением положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 36 Земельного кодекса, в связи с чем данный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является недействительным (ничтожным). Суды пришли к выводу о доказанности факта наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации дома N 118 по ул. Сормовской г. Краснодара с учетом существующих общих проходов, проездов, охранных зон различных коммуникаций и спорного участка N 264. Необходимость проведения дополнительной судебной экспертизы по предложенным ответчиком вопросам, суды не установили.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление апелляционного суда в части удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды от 04.08.2009 N 4300015783 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы считает, что суды не выполнили указания окружного суда о необходимости исследования обстоятельств и действий сторон по выдаче предпринимателю разрешения на строительство гостиницы площадью застройки 236,5 кв. м; по изменению вида разрешенного использования земельного участка - со строительства кафе-кондитерской на строительство гостиницы с кафе-кондитерской Приказом департамента, архитектуры и градостроительства администрации от 17.06.2010 N 531; обстоятельств, связанных с соблюдением предпринимателем и администрацией установленной статьями 30 - 32 Земельного кодекса процедуры предоставления в аренду земельного участка с предварительным согласованием места размещения гостиницы. Суды посчитали возможным не исполнять указания суда кассационной инстанции в отношении исследования приведенных обстоятельств, как имевших место уже после заключения оспариваемого договора аренды. Предпринимателю необоснованно отказано в проведении дополнительной экспертизы в целях определения площади земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом по ул. Сормовской, 118 г. Краснодара проездами, проходами общего пользования, охранными зонами тепловых и электрических сетей, площади и границ земельного участка, который возможно использовать для размещения площадок благоустройства, хозяйственной площадки. Земельные участки для эксплуатации соседних многоквартирных домов сформированы таким образом, что к ним имеются самостоятельные доступы без использования территории, предназначенной для эксплуатации жилого дома по ул. Сормовской, 118 г. Краснодара. Эксперт пояснил, что если исключить из спорной территории проезды, то сформировать какой-либо участок для эксплуатации названного жилого дома невозможно. Причиной невозможности формирования земельного участка с нормативной площадью является наличие уже сформированных земельных участков под соседними многоквартирными жилыми домами, что отражено в заключении кадастрового инженера. Признание рассматриваемой сделки недействительной само по себе не восстановит нарушенные права истца, поскольку спорный договор расторгнут, на земельном участке N 264 расположен объект недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не привел конкретные последствия недействительности ничтожной сделки, о применении которых предъявлен иск. Наличие материально-правового интереса является обязательным условием для предъявления иска и подлежит доказыванию истцом, который в данном случае не подтвердил документально наличия у него материально-правового интереса, не привел обоснований возможности восстановления своего нарушенного права признанием сделки недействительной.
В отзыве на кассационную жалобу Белоконь Т.И. указала на несостоятельность доводов подателя жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, отметив, что отсутствие кадастрового учета (несформированность) земельного участка под многоквартирным домом не означает отсутствие законного права и интереса у истца как собственника помещений в таком доме, на земельный участок, на котором расположен дом и предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также наличия права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Реализация субъективного права любого (каждого) из собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе на судебную защиту своих интересов, не может быть ограничена и поставлена в зависимость от воли других собственников помещений в этом доме. Истцом выбран надлежащий способ защиты, поскольку наличие договора аренды, заключенного на новый срок, не препятствует оценке предшествующего договора на предмет его действительности. При формировании границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, следует учитывать возможность размещения на данном участке таких объектов, как детские и спортивные площадки, площадки для хознужд, места для зеленых насаждений, места для парковки автомобилей и т.д. В предложенных экспертом вариантах формирования границ земельного участка N 264 невозможно размещение детской и (или) спортивной площадки, проведение благоустройства, размещение временных конструкций и сооружений (в том числе бельевых площадок и т.д.), в связи с чем такой земельный участок не отвечает требованиям, предъявляемым к придомовой территории, и не обеспечивает возможность обеспечения тех целей, для которых земельные участки формируются.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил судебные акты в части удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды от 04.08.2009 N 4300015783 отменить, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
Представитель Белоконь Т.И. возражала против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам, пояснив доводы, приведенные в отзыве на кассационную жалобу.
Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в судебное заседание окружного суда представителей не направили.
В суде кассационной инстанции Карибов Э.Ф. в лице его представителя заявил о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Суд кассационной инстанции оставляет без удовлетворения заявление Карибова Э.Ф. о вступлении в дело в качестве третьего лица на стадии кассационного обжалования вступивших в законную силу судебных актов (статья 51, часть 2 статьи 284 Кодекса).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2009 по делу N А32-25206/2008 администрация издала постановление от 26.06.2009 N 2203 о предоставлении предпринимателю в аренду на три года земельного участка для строительства кафе-кондитерской.
Согласно постановлению от 26.06.2009 N 2203 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 04.08.2009 N 4300015783 аренды земельного участка N 264, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование сроком на три года передан объект аренды для строительства кафе-кондитерской (т. 1, л.д. 43-50). Договор действует в течение трех лет с 26.06.2009 по 26.06.2012 (пункт 6.1).
11 мая 2012 года администрация и предприниматель подписали соглашение о расторжении по обоюдному согласию, с момента издания постановления администрации о предоставлении предпринимателю земельного участка N 264 для строительства кафе-кондитерской, договора от 04.08.2009 N 4300015783 (т. 1, л.д. 93).
Постановлением администрации от 10.05.2012 N 3457 земельный участок N 264 вновь предоставлен в аренду предпринимателю на срок 10 лет для строительства кафе-кондитерской, сторонами подписан договор аренды от 28.05.2012 N 4300018464. Постановление администрации от 26.06.2009 N 2203 "Об исполнении решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2009" признано утратившим силу (т. 1, л.д. 83-92).
Полагая, что договор аренды от 04.08.2009 N 4300015783 является недействительной (ничтожной) сделкой, нарушающей права и законные интересы Белоконь Т.И. как собственника помещений в жилом многоквартирном доме на спорном участке, указанное лицо обратилось с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В силу статьи 4 Кодекса, статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.
Статьей 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Отсутствие кадастрового учета (несформированность) земельного участка под многоквартирным домом не означает отсутствие законного права и интереса у предпринимателя, как собственника помещений в таком доме, на земельный участок, на котором расположен дом и предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
При повторном рассмотрении возникшего спора суды обеих инстанций руководствовались вышеназванными нормами материального права, и с учетом всех обстоятельств дела и совокупности доказательств пришли к обоснованному выводу о доказанности факта наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации дома N 118 по ул. Сормовской г. Краснодара (с учетом существующих общих проходов, проездов, охранных зон различных коммуникаций) и участка N 264.
Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю с нарушением положений статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 36 Земельного кодекса, судебные инстанции признали договор аренды от 04.08.2009 N 4300015783 недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.
Доводы кассационной жалобы не принимаются коллегией окружного суда, поскольку не влияют на правильность состоявшихся по делу судебных актов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
заявление Карибова Э.Ф. о привлечении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оставить без удовлетворения.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А32-7953/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 08.10.2014 ПО ДЕЛУ N А32-7953/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 октября 2014 г. по делу N А32-7953/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Белоконь Татьяны Ивановны (ИНН 231205325662, ОГРНИП 304231229500208) - Санько О.В. (доверенность от 19.12.2013), от ответчика - индивидуального предпринимателя Пошнагова Заури Кириаковича (ИНН 230304671365, ОГРНИП 306230303700036) - Ерошкина Е.В. (доверенность от 29.09.2014), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город Краснодар, третьих лиц: департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, товарищества собственников жилья "Карасунское", товарищества собственников жилья "Теремок", товарищества собственников жилья "Энергетик-7", товарищества собственников жилья "Надежда- Люкс", товарищества собственников жилья "Сказка", товарищества собственников жилья "Дружба-97", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пошнагова З.К. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 (Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-7953/2012, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Белоконь Т.И. обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Пошнагову З.К. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 04.08.2009 N 4300015783 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414013:0264 общей площадью 258 кв. м, расположенного в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тюляева, 9/2 (далее - земельный участок N 264) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Иск мотивирован тем, что предоставление земельного участка предпринимателю нарушает права истца как собственника помещений в многоквартирном доме на получение в долевую собственность земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения, благоустройства и иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектами, расположенными на участке (т. 1, л.д. 5-9).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент архитектуры и градостроительства администрации, департамент муниципальной собственности и городских земель администрации, ТСЖ "Карасунское", ТСЖ "Теремок", ТСЖ "Энергетик-7", ТСЖ "Надежда-Люкс", ТСЖ "Сказка", ТСЖ "Дружба-97".
Истец изменил предмет исковых требований и просил признать недействительным договор от 04.08.2009 N 4300015783 аренды земельного участка N 264 и договор аренды земельного участка от 28.05.2012 N 4300018464, применить последствия недействительности ничтожных сделок (т. 1, л.д. 132). Протокольным определением заявление отклонено ввиду содержания нового (дополнительного) требования (т. 1, л.д. 144).
Решением от 28.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.12.2012, отклонено ходатайство истца о назначении по делу экспертизы. В иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал наличие прав на земельный участок N 264. Нарушений прав истца при предоставлении спорного участка ответчику не допущено. Собственники помещений в многоквартирном доме не наделяли Белоконь Т.И. полномочиями по оспариванию прав ответчика на земельный участок, в целях установления границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома. Поскольку истец не является правообладателем или фактическим владельцем участка N 264, он не может быть признан лицом, интересы которого затрагиваются оспариваемой сделкой.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.04.2013 решение от 28.09.2012 и постановление апелляционного суда от 14.12.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судебные инстанции не исследовали обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности оспариваемого договора, а также соблюдении предпринимателем и администрацией установленной статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельного кодекса) процедуры предоставления в аренду земельного участка с предварительным согласованием места размещения гостиницы, изменения вида разрешенного использования земельного участка, учитывая, что нормативно не обоснована возможность (отсутствие таковой) возведения на земельном участке без осуществления названной процедуры объекта недвижимости, отличного от объекта, указанного в ненормативном акте органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта.
При новом рассмотрении решением от 11.04.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.07.2014, признан недействительным договор аренды земельного участка от 04.08.2009 N 4300015783, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что земельный участок N 264 предпринимателю предоставлен в аренду с нарушением положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 36 Земельного кодекса, в связи с чем данный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является недействительным (ничтожным). Суды пришли к выводу о доказанности факта наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации дома N 118 по ул. Сормовской г. Краснодара с учетом существующих общих проходов, проездов, охранных зон различных коммуникаций и спорного участка N 264. Необходимость проведения дополнительной судебной экспертизы по предложенным ответчиком вопросам, суды не установили.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение и постановление апелляционного суда в части удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды от 04.08.2009 N 4300015783 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы считает, что суды не выполнили указания окружного суда о необходимости исследования обстоятельств и действий сторон по выдаче предпринимателю разрешения на строительство гостиницы площадью застройки 236,5 кв. м; по изменению вида разрешенного использования земельного участка - со строительства кафе-кондитерской на строительство гостиницы с кафе-кондитерской Приказом департамента, архитектуры и градостроительства администрации от 17.06.2010 N 531; обстоятельств, связанных с соблюдением предпринимателем и администрацией установленной статьями 30 - 32 Земельного кодекса процедуры предоставления в аренду земельного участка с предварительным согласованием места размещения гостиницы. Суды посчитали возможным не исполнять указания суда кассационной инстанции в отношении исследования приведенных обстоятельств, как имевших место уже после заключения оспариваемого договора аренды. Предпринимателю необоснованно отказано в проведении дополнительной экспертизы в целях определения площади земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом по ул. Сормовской, 118 г. Краснодара проездами, проходами общего пользования, охранными зонами тепловых и электрических сетей, площади и границ земельного участка, который возможно использовать для размещения площадок благоустройства, хозяйственной площадки. Земельные участки для эксплуатации соседних многоквартирных домов сформированы таким образом, что к ним имеются самостоятельные доступы без использования территории, предназначенной для эксплуатации жилого дома по ул. Сормовской, 118 г. Краснодара. Эксперт пояснил, что если исключить из спорной территории проезды, то сформировать какой-либо участок для эксплуатации названного жилого дома невозможно. Причиной невозможности формирования земельного участка с нормативной площадью является наличие уже сформированных земельных участков под соседними многоквартирными жилыми домами, что отражено в заключении кадастрового инженера. Признание рассматриваемой сделки недействительной само по себе не восстановит нарушенные права истца, поскольку спорный договор расторгнут, на земельном участке N 264 расположен объект недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Истец не привел конкретные последствия недействительности ничтожной сделки, о применении которых предъявлен иск. Наличие материально-правового интереса является обязательным условием для предъявления иска и подлежит доказыванию истцом, который в данном случае не подтвердил документально наличия у него материально-правового интереса, не привел обоснований возможности восстановления своего нарушенного права признанием сделки недействительной.
В отзыве на кассационную жалобу Белоконь Т.И. указала на несостоятельность доводов подателя жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, отметив, что отсутствие кадастрового учета (несформированность) земельного участка под многоквартирным домом не означает отсутствие законного права и интереса у истца как собственника помещений в таком доме, на земельный участок, на котором расположен дом и предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также наличия права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Реализация субъективного права любого (каждого) из собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе на судебную защиту своих интересов, не может быть ограничена и поставлена в зависимость от воли других собственников помещений в этом доме. Истцом выбран надлежащий способ защиты, поскольку наличие договора аренды, заключенного на новый срок, не препятствует оценке предшествующего договора на предмет его действительности. При формировании границ земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, следует учитывать возможность размещения на данном участке таких объектов, как детские и спортивные площадки, площадки для хознужд, места для зеленых насаждений, места для парковки автомобилей и т.д. В предложенных экспертом вариантах формирования границ земельного участка N 264 невозможно размещение детской и (или) спортивной площадки, проведение благоустройства, размещение временных конструкций и сооружений (в том числе бельевых площадок и т.д.), в связи с чем такой земельный участок не отвечает требованиям, предъявляемым к придомовой территории, и не обеспечивает возможность обеспечения тех целей, для которых земельные участки формируются.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил судебные акты в части удовлетворения требований о признании недействительным договора аренды от 04.08.2009 N 4300015783 отменить, принять в этой части новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
Представитель Белоконь Т.И. возражала против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам, пояснив доводы, приведенные в отзыве на кассационную жалобу.
Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в судебное заседание окружного суда представителей не направили.
В суде кассационной инстанции Карибов Э.Ф. в лице его представителя заявил о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Суд кассационной инстанции оставляет без удовлетворения заявление Карибова Э.Ф. о вступлении в дело в качестве третьего лица на стадии кассационного обжалования вступивших в законную силу судебных актов (статья 51, часть 2 статьи 284 Кодекса).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2009 по делу N А32-25206/2008 администрация издала постановление от 26.06.2009 N 2203 о предоставлении предпринимателю в аренду на три года земельного участка для строительства кафе-кондитерской.
Согласно постановлению от 26.06.2009 N 2203 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 04.08.2009 N 4300015783 аренды земельного участка N 264, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование сроком на три года передан объект аренды для строительства кафе-кондитерской (т. 1, л.д. 43-50). Договор действует в течение трех лет с 26.06.2009 по 26.06.2012 (пункт 6.1).
11 мая 2012 года администрация и предприниматель подписали соглашение о расторжении по обоюдному согласию, с момента издания постановления администрации о предоставлении предпринимателю земельного участка N 264 для строительства кафе-кондитерской, договора от 04.08.2009 N 4300015783 (т. 1, л.д. 93).
Постановлением администрации от 10.05.2012 N 3457 земельный участок N 264 вновь предоставлен в аренду предпринимателю на срок 10 лет для строительства кафе-кондитерской, сторонами подписан договор аренды от 28.05.2012 N 4300018464. Постановление администрации от 26.06.2009 N 2203 "Об исполнении решения Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2009" признано утратившим силу (т. 1, л.д. 83-92).
Полагая, что договор аренды от 04.08.2009 N 4300015783 является недействительной (ничтожной) сделкой, нарушающей права и законные интересы Белоконь Т.И. как собственника помещений в жилом многоквартирном доме на спорном участке, указанное лицо обратилось с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
В силу статьи 4 Кодекса, статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.
Статьей 36 Жилищного кодекса предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Отсутствие кадастрового учета (несформированность) земельного участка под многоквартирным домом не означает отсутствие законного права и интереса у предпринимателя, как собственника помещений в таком доме, на земельный участок, на котором расположен дом и предназначенные для его обслуживания, эксплуатации и благоустройства объекты, а также права на оформление земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
При повторном рассмотрении возникшего спора суды обеих инстанций руководствовались вышеназванными нормами материального права, и с учетом всех обстоятельств дела и совокупности доказательств пришли к обоснованному выводу о доказанности факта наложения земельного участка, необходимого для эксплуатации дома N 118 по ул. Сормовской г. Краснодара (с учетом существующих общих проходов, проездов, охранных зон различных коммуникаций) и участка N 264.
Поскольку спорный земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю с нарушением положений статьи 36 Жилищного кодекса, статьи 36 Земельного кодекса, судебные инстанции признали договор аренды от 04.08.2009 N 4300015783 недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.
Доводы кассационной жалобы не принимаются коллегией окружного суда, поскольку не влияют на правильность состоявшихся по делу судебных актов.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
заявление Карибова Э.Ф. о привлечении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, оставить без удовлетворения.
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 по делу N А32-7953/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.СИДОРОВА
И.В.СИДОРОВА
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)