Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 14 сентября 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2011 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: С.В. Шевченко
судей Л.Ю. Ротко, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Лукониной
при участии в заседании: от истца: Бабанина Л.П. (юрисконсульт по доверенности N 04/09-4 от 28.01.2011); от ответчика: Прудникова Я.В. (представитель по доверенности от 01.06.2011),
рассматривает в судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу:
общества с ограниченной ответственностью "Даур"
апелляционное производство N 05АП-5990/2011
на решение от 22.07.2011 судьи Е.В. Карандашовой,
по делу N А51-4410/2011 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советского района-4" (ИНН 2539090992, ОГРН 1082539002644; 690069, Владивосток, ул. Русская, 29)
к обществу с ограниченной ответственностью "Даур" (ИНН 2539012994, ОГРН 1032502117900; 600039, Владивосток, ул. Кирова, 9)
о взыскании 336 112 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советского района - 4" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Даур" (далее - ответчик) 336 112 руб. задолженности за оказанные в период с 01.01.2009 по 31.12.2010 услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества, 200 руб. расходов по оплате за получение выписки из ЕГРЮЛ ответчика.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.07.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с общества с ограниченной ответственностью "Даур" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советского района-4" взыскано 336 112 рублей основного долга, 200 (двести) рублей судебных расходов на получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, а также государственная пошлина по иску в сумме 9 722 рубля 24 копейки.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать, сославшись на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что отсутствуют доказательства того, что многоквартирный жилой дом N 9 литер 1 по ул. Кирова г. Владивостока и здание - магазин N 9 литер Б по ул. Кирова г. Владивостока имеют общие коммуникации и доказательства того, что оказывались услуги по содержанию общей придомовой территории. Считает, что данные обстоятельства подтверждаются актом экспертного обследования N 1156 от 18.08.2011. Системы водоснабжения холодной водой и система канализации жилого дома и магазина спроектированы и построены индивидуально и не являются общими, сброс канализационных стоков происходит отдельно. Асфальтобетонная кровля здания - магазина N 9 литер Б площадью 736,70 кв. м и полоса земли шириной 8,6 по переднему восточному фасаду и 1,3 по южной стороне здания магазина не являются общедомовой территорией и находятся в аренде у ООО "Даур", содержание данного земельного участка, сбор и вывоз отходов выполняется обществом. Считает ошибочным применение судом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, поскольку данное Постановление применимо к отношениям, возникающим по поводу содержания общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, в то время как, отдельно стоящее здание магазина не относится к составу имущества в многоквартирном доме.
В судебном заседании 14.09.2011 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа: экспертное заключение N 1156 об определении наличия общих инженерных коммуникаций придомовой территории жилого дома и пристроенного к нему магазина. На вопрос суда о причине непредставления экспертного заключения пояснил, что данный документ получен ответчиком после принятии судом первой инстанции решения по делу. Представил суду на обозрение заявку от 12.08.2011, направленную в адрес ООО "Управляющая компания Советского района-4" о доступе в подвальное помещение жилого дома, для исследования с инженерных коммуникаций.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что с выводами экспертного заключения не согласен, оставил на усмотрение суда разрешения заявленного представителем ответчика ходатайства.
В обоснование возражений указал, что жилой дом и пристройка к дому (магазин) имеют единый юридический адрес, построены слитно, обслуживается управляющей компанией с 2009 года, в связи с чем ответчику предлагалось заключить договор на содержание и ремонт общего имущества. О проведении экспертизы ответчик истца не уведомил, экспертиза выполнена некачественно и в отсутствие представителя истца.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное представителем ответчика ходатайство о приобщении к материалам дела экспертного заключения и определил его удовлетворить.
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд установил следующее.
Как следует из представленных в материалы дела: протокола N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова дом N 9, проведенного в форме заочного голосования от 10.10.2008, договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова 9, кв. 3 от 10.10.2008 с приложениями, ООО "Управляющая компания Советского района-4" избрана в качестве управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, и собственниками принято решение о заключении с ней договора на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 9.
Обществу с ограниченной ответственностью "Даур" в отдельно стоящем здании, расположенном в г. Владивостоке, по ул. Кирова, 9 литер Б, на праве собственности принадлежат нежилые помещения здания- магазина, общей площадью 736,70 кв. м.
В период с 01.01.2009 по 31.12.2010 истец оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе техническому обслуживанию коммунальных сетей здания и внутридомового инженерного оборудования в жилом доме по ул. Кирова 9 лит. 1 в г. Владивостоке, что подтверждается: договором возмездного оказания услуг N 41 от 01.11.2008, актами сдачи-приемки работ (услуг) по договору N 41 от 01.11.2008 возмездное оказание услуг за январь 2009, первую половину декабря 2009, 1 половину декабря 2009, 2 половину декабря 2009, 2 половину января 2010, за 16 - 30 ноября 2010, за 1 - 16 декабря 2010; договором 03/05 на санитарное содержание территории жилищного фонда от 01.11.2008 с приложениями; актами выполненных работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию общедомового имущества жилищного фондам по ООО "Шикана" за январь 2010, за декабря 2010, счетом N 88 от 21.12.2010, актом приемки выполненных работ от 21.12.2010; договором N 4-06/10 о возмездном оказании услуг от 31.12.2008 с приложением; актами выполненных работ по аварийному обслуживанию внутридомового инженерного оборудования многоквартирных домов по ООО "МиК" за январь 2009, за январь 2010, за декабрь 2010, актом б/н от 31.01.2010; договором N 07/13-4 на выполнение работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов от 01.04.2009 с приложениями, актами от 02.06.2009, от 05.06.2009, от 20.05.2010, от 25.05.2010, актами общего весеннего осмотра зданий от 15.04.2009, от 12.04.2010, актами общего (осеннего) осмотра здания (о готовности дома к зиме) 2009 - 2010, 2010 - 2011, профобходами ООО "Витан" за май 2009, июнь 2010, ноябрь 2009, май 2010, ноябрь 2010, ноябрь 2009.
Полагая, что ООО "Даур" имеет задолженность за оказанные ООО "Управляющая компания Советского района-4" услуги в сумме 336 112 руб., ООО "Управляющая компания Советского района-4" обратилось в суд с настоящим иском.
Оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Судом первой инстанции правильно установлено исходя из представленных в материалы дела документов (технического паспорта на жилой дом N 9 литер 1 по ул. Кирова с планом земельного участка, технического паспорта магазина г. Владивосток, ул. Кирова дом N 9, литер Б (раздел III), допуска построенных в 1979 г. СУ-28 к магазину по ул. Кирова в ж/д N 1 от 21.11.79 г., схемы водомерного узла к д. N 1 и магазина, чертежей границ земель, находящихся в аренде товарищества с ограниченной ответственностью "Даур" (приложение N 1 к договору аренды N 2371 и приложение N 1 к договору аренды N 2372), что указанный многоквартирный жилой дом и магазин ответчика являются отдельными строениями, имеющими общие коммуникации (водопровод, канализацию, водомерный узел), а также общую придомовую территорию.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, со ссылкой на статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд первой инстанции исходил из того, что бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными. Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат либо фактическое неиспользование помещения собственником не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.
Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции согласен.
В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
При этом из части 1 статьи 37, частей 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
В соответствии с частями 2 - 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1).
По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (пункт 6 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Из представленного истцом протокола N 2 от 10.10.2008 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 9 по ул. Кирова г. Владивостока, договора от 10.10.2008 и приложений к нему усматривается, что принято решение об утверждении тарифа за содержание и ремонт МКД в размере 19,1 руб./кв. м с 1 по 2 этаж.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в спорный период с 01.01.2009 по 31.12.2010 истцом оказывались услуги по управлению многоквартирным домом и его содержанию.
В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).
Осуществление истцом содержания и технического обслуживания многоквартирного жилого дома расценивается судом апелляционной инстанции в качестве оказания собственникам помещений соответствующих услуг.
Регулирование отношений, возникающих из договора возмездного оказания услуг, и по аналогии - отношений, возникающих из фактического оказания возмездных услуг, постольку, поскольку это не противоречит существу последних, осуществляется в соответствии с главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 N 48 "О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг", применяемого в рассматриваемом случае по аналогии, исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении порученных ему заказчиком действий (деятельности). При этом следует исходить из того, что отказ заказчика от оплаты фактически оказанных ему услуг не допускается.
В отсутствие письменного договора размер вознаграждения должен определяться в порядке, предусмотренном статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактически совершенных исполнителем действий (деятельности).
Сведений о том, что в спорный период истец технического обслуживания жилого дома не осуществлял, в материалах дела не имеется.
Исходя из положений главы 39 ГК РФ, достаточным основанием для оплаты услуг выступает именно сам факт их оказания заказчиком и принятия исполнителем.
Обратное означало бы пользование ответчиком оказанными исполнителем услугами без предоставления встречного эквивалентного исполнения, что недопустимо между организациями в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что взаимоотношения сторон по участию ответчика - собственника нежилого помещения - в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома сложились, в связи с чем невозмещение ответчиком в нарушение требований указанных норм действующего законодательства истцу понесенных последним расходов по санитарному содержанию и ремонту общедомового имущества в спорный период, признает исковые требования в части взыскания задолженности за оказанные в период с 01.01.2009 по 31.12.2010 услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества в сумме 336 112 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом, апелляционная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции о том, что произведенные ООО "Даур" в спорный период расходы на содержание принадлежащего ему нежилого помещения, подтвержденные: договором энергоснабжения N 2201 от 30.11.2006, платежными поручениями, имеющими назначения платежа: плановый платеж за электроэнергию и предоплата за электроэнергию, договором на отпуск воды и приеме сточных вод N 3282 от 24.09.2001, платежными поручениями (назначение платежа: за водоснабжение и водоотведение, за превышение ПДК) не относятся к затратам на содержание общедомового имущества в смысле пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и не освобождают ответчика от обязанности по несению расходов на содержание общедомового имущества.
Суд учитывает также непринятие ответчиком мер по санитарному содержанию прилегающей к его зданию территории, что следует из постановления по делу об административном правонарушении N 6/18 от 12.01.2011 и отсутствие спора со стороны истца об обязанности содержания указанной территории ответчиком самостоятельно, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в этой части подлежат отклонению. При этом, асфальтобетонная кровля здания - магазина N 9 литер Б площадью 736,70 кв. м является кровлей над нежилыми помещениями ответчика и придомовой территорией, стена подвала дома является общей с нежилыми помещениями ответчика, обслуживание данных объектов происходит силами управляющей компании.
Доводы апелляционной жалобы о том, что многоквартирный жилой дом N 9 литер 1 по ул. Кирова г. Владивостока и здание - магазин N 9 литер Б по ул. Кирова г. Владивостока не имеют общие коммуникации, системы водоснабжения холодной водой и система канализации жилого дома и магазина спроектированы и построены индивидуально и не являются общими, сброс канализационных стоков происходит отдельно, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что в подвале жилого дома имеется врезка на магазин, выполненная в водомерном узле после входной задвижки; на магазин установлен водомер с запорной арматурой (водомерный узел выполнен трубами л-20) и далее проходит трубопровод д-50 по подвалу 29 м п., который через фундамент дома уходит в помещение магазина. Закрытие входной задвижки в водомерном узле в подвале дома приведет к отсутствию холодной воды и в жилом доме, и в магазине.
Апелляционная коллегия не принимает в качестве доказательства доводов ответчика акт экспертного обследования N 1156 от 18.08.2011, поскольку о проведении данной экспертизы ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось; исследования производились без надлежащего уведомления и участия представителя истца; данные экспертного заключения в отношении кровли магазина и стены подвала дома, являющимися общим имуществом и придомовой территорией, не соответствуют действительным обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы об ошибочном применении судом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.07.2011 по делу N А51-4410/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.В.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Л.Ю.РОТКО
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2011 N 05АП-5990/2011 ПО ДЕЛУ N А51-4410/2011
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2011 г. N 05АП-5990/2011
Дело N А51-4410/2011
Резолютивная часть постановления оглашена 14 сентября 2011 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2011 г.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: С.В. Шевченко
судей Л.Ю. Ротко, К.П. Засорина
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Лукониной
при участии в заседании: от истца: Бабанина Л.П. (юрисконсульт по доверенности N 04/09-4 от 28.01.2011); от ответчика: Прудникова Я.В. (представитель по доверенности от 01.06.2011),
рассматривает в судебном заседании в помещении суда апелляционную жалобу:
общества с ограниченной ответственностью "Даур"
апелляционное производство N 05АП-5990/2011
на решение от 22.07.2011 судьи Е.В. Карандашовой,
по делу N А51-4410/2011 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советского района-4" (ИНН 2539090992, ОГРН 1082539002644; 690069, Владивосток, ул. Русская, 29)
к обществу с ограниченной ответственностью "Даур" (ИНН 2539012994, ОГРН 1032502117900; 600039, Владивосток, ул. Кирова, 9)
о взыскании 336 112 руб.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советского района - 4" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Даур" (далее - ответчик) 336 112 руб. задолженности за оказанные в период с 01.01.2009 по 31.12.2010 услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества, 200 руб. расходов по оплате за получение выписки из ЕГРЮЛ ответчика.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.07.2011 исковые требования удовлетворены в полном объеме, с общества с ограниченной ответственностью "Даур" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Советского района-4" взыскано 336 112 рублей основного долга, 200 (двести) рублей судебных расходов на получение выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, а также государственная пошлина по иску в сумме 9 722 рубля 24 копейки.
Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в иске отказать, сославшись на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указал, что отсутствуют доказательства того, что многоквартирный жилой дом N 9 литер 1 по ул. Кирова г. Владивостока и здание - магазин N 9 литер Б по ул. Кирова г. Владивостока имеют общие коммуникации и доказательства того, что оказывались услуги по содержанию общей придомовой территории. Считает, что данные обстоятельства подтверждаются актом экспертного обследования N 1156 от 18.08.2011. Системы водоснабжения холодной водой и система канализации жилого дома и магазина спроектированы и построены индивидуально и не являются общими, сброс канализационных стоков происходит отдельно. Асфальтобетонная кровля здания - магазина N 9 литер Б площадью 736,70 кв. м и полоса земли шириной 8,6 по переднему восточному фасаду и 1,3 по южной стороне здания магазина не являются общедомовой территорией и находятся в аренде у ООО "Даур", содержание данного земельного участка, сбор и вывоз отходов выполняется обществом. Считает ошибочным применение судом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, поскольку данное Постановление применимо к отношениям, возникающим по поводу содержания общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, в то время как, отдельно стоящее здание магазина не относится к составу имущества в многоквартирном доме.
В судебном заседании 14.09.2011 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа: экспертное заключение N 1156 об определении наличия общих инженерных коммуникаций придомовой территории жилого дома и пристроенного к нему магазина. На вопрос суда о причине непредставления экспертного заключения пояснил, что данный документ получен ответчиком после принятии судом первой инстанции решения по делу. Представил суду на обозрение заявку от 12.08.2011, направленную в адрес ООО "Управляющая компания Советского района-4" о доступе в подвальное помещение жилого дома, для исследования с инженерных коммуникаций.
Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что с выводами экспертного заключения не согласен, оставил на усмотрение суда разрешения заявленного представителем ответчика ходатайства.
В обоснование возражений указал, что жилой дом и пристройка к дому (магазин) имеют единый юридический адрес, построены слитно, обслуживается управляющей компанией с 2009 года, в связи с чем ответчику предлагалось заключить договор на содержание и ремонт общего имущества. О проведении экспертизы ответчик истца не уведомил, экспертиза выполнена некачественно и в отсутствие представителя истца.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное представителем ответчика ходатайство о приобщении к материалам дела экспертного заключения и определил его удовлетворить.
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд установил следующее.
Как следует из представленных в материалы дела: протокола N 2 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова дом N 9, проведенного в форме заочного голосования от 10.10.2008, договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова 9, кв. 3 от 10.10.2008 с приложениями, ООО "Управляющая компания Советского района-4" избрана в качестве управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, и собственниками принято решение о заключении с ней договора на управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Владивосток, ул. Кирова, 9.
Обществу с ограниченной ответственностью "Даур" в отдельно стоящем здании, расположенном в г. Владивостоке, по ул. Кирова, 9 литер Б, на праве собственности принадлежат нежилые помещения здания- магазина, общей площадью 736,70 кв. м.
В период с 01.01.2009 по 31.12.2010 истец оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе техническому обслуживанию коммунальных сетей здания и внутридомового инженерного оборудования в жилом доме по ул. Кирова 9 лит. 1 в г. Владивостоке, что подтверждается: договором возмездного оказания услуг N 41 от 01.11.2008, актами сдачи-приемки работ (услуг) по договору N 41 от 01.11.2008 возмездное оказание услуг за январь 2009, первую половину декабря 2009, 1 половину декабря 2009, 2 половину декабря 2009, 2 половину января 2010, за 16 - 30 ноября 2010, за 1 - 16 декабря 2010; договором 03/05 на санитарное содержание территории жилищного фонда от 01.11.2008 с приложениями; актами выполненных работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию общедомового имущества жилищного фондам по ООО "Шикана" за январь 2010, за декабря 2010, счетом N 88 от 21.12.2010, актом приемки выполненных работ от 21.12.2010; договором N 4-06/10 о возмездном оказании услуг от 31.12.2008 с приложением; актами выполненных работ по аварийному обслуживанию внутридомового инженерного оборудования многоквартирных домов по ООО "МиК" за январь 2009, за январь 2010, за декабрь 2010, актом б/н от 31.01.2010; договором N 07/13-4 на выполнение работ по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов от 01.04.2009 с приложениями, актами от 02.06.2009, от 05.06.2009, от 20.05.2010, от 25.05.2010, актами общего весеннего осмотра зданий от 15.04.2009, от 12.04.2010, актами общего (осеннего) осмотра здания (о готовности дома к зиме) 2009 - 2010, 2010 - 2011, профобходами ООО "Витан" за май 2009, июнь 2010, ноябрь 2009, май 2010, ноябрь 2010, ноябрь 2009.
Полагая, что ООО "Даур" имеет задолженность за оказанные ООО "Управляющая компания Советского района-4" услуги в сумме 336 112 руб., ООО "Управляющая компания Советского района-4" обратилось в суд с настоящим иском.
Оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Судом первой инстанции правильно установлено исходя из представленных в материалы дела документов (технического паспорта на жилой дом N 9 литер 1 по ул. Кирова с планом земельного участка, технического паспорта магазина г. Владивосток, ул. Кирова дом N 9, литер Б (раздел III), допуска построенных в 1979 г. СУ-28 к магазину по ул. Кирова в ж/д N 1 от 21.11.79 г., схемы водомерного узла к д. N 1 и магазина, чертежей границ земель, находящихся в аренде товарищества с ограниченной ответственностью "Даур" (приложение N 1 к договору аренды N 2371 и приложение N 1 к договору аренды N 2372), что указанный многоквартирный жилой дом и магазин ответчика являются отдельными строениями, имеющими общие коммуникации (водопровод, канализацию, водомерный узел), а также общую придомовую территорию.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, со ссылкой на статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, суд первой инстанции исходил из того, что бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными. Следовательно, в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. При этом отсутствие заключенного договора на возмещение соответствующих затрат либо фактическое неиспользование помещения собственником не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах.
Суд апелляционной инстанции с данными выводами суда первой инстанции согласен.
В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
При этом из части 1 статьи 37, частей 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
В соответствии с частями 2 - 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Следовательно, несмотря на наличие в названии платежа слова "жилое", речь идет об оплате расходов на содержание общего имущества жилого дома, которые обязаны нести как собственники жилых, так и нежилых помещений.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1).
По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду (пункт 6 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64).
Из представленного истцом протокола N 2 от 10.10.2008 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 9 по ул. Кирова г. Владивостока, договора от 10.10.2008 и приложений к нему усматривается, что принято решение об утверждении тарифа за содержание и ремонт МКД в размере 19,1 руб./кв. м с 1 по 2 этаж.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в спорный период с 01.01.2009 по 31.12.2010 истцом оказывались услуги по управлению многоквартирным домом и его содержанию.
В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).
Осуществление истцом содержания и технического обслуживания многоквартирного жилого дома расценивается судом апелляционной инстанции в качестве оказания собственникам помещений соответствующих услуг.
Регулирование отношений, возникающих из договора возмездного оказания услуг, и по аналогии - отношений, возникающих из фактического оказания возмездных услуг, постольку, поскольку это не противоречит существу последних, осуществляется в соответствии с главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 N 48 "О некоторых вопросах судебной практики, возникающих при рассмотрении споров, связанных с договорами на оказание правовых услуг", применяемого в рассматриваемом случае по аналогии, исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении порученных ему заказчиком действий (деятельности). При этом следует исходить из того, что отказ заказчика от оплаты фактически оказанных ему услуг не допускается.
В отсутствие письменного договора размер вознаграждения должен определяться в порядке, предусмотренном статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактически совершенных исполнителем действий (деятельности).
Сведений о том, что в спорный период истец технического обслуживания жилого дома не осуществлял, в материалах дела не имеется.
Исходя из положений главы 39 ГК РФ, достаточным основанием для оплаты услуг выступает именно сам факт их оказания заказчиком и принятия исполнителем.
Обратное означало бы пользование ответчиком оказанными исполнителем услугами без предоставления встречного эквивалентного исполнения, что недопустимо между организациями в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции, что взаимоотношения сторон по участию ответчика - собственника нежилого помещения - в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома сложились, в связи с чем невозмещение ответчиком в нарушение требований указанных норм действующего законодательства истцу понесенных последним расходов по санитарному содержанию и ремонту общедомового имущества в спорный период, признает исковые требования в части взыскания задолженности за оказанные в период с 01.01.2009 по 31.12.2010 услуги по содержанию и ремонту общедомового имущества в сумме 336 112 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При этом, апелляционная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции о том, что произведенные ООО "Даур" в спорный период расходы на содержание принадлежащего ему нежилого помещения, подтвержденные: договором энергоснабжения N 2201 от 30.11.2006, платежными поручениями, имеющими назначения платежа: плановый платеж за электроэнергию и предоплата за электроэнергию, договором на отпуск воды и приеме сточных вод N 3282 от 24.09.2001, платежными поручениями (назначение платежа: за водоснабжение и водоотведение, за превышение ПДК) не относятся к затратам на содержание общедомового имущества в смысле пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и не освобождают ответчика от обязанности по несению расходов на содержание общедомового имущества.
Суд учитывает также непринятие ответчиком мер по санитарному содержанию прилегающей к его зданию территории, что следует из постановления по делу об административном правонарушении N 6/18 от 12.01.2011 и отсутствие спора со стороны истца об обязанности содержания указанной территории ответчиком самостоятельно, в связи с чем доводы апелляционной жалобы в этой части подлежат отклонению. При этом, асфальтобетонная кровля здания - магазина N 9 литер Б площадью 736,70 кв. м является кровлей над нежилыми помещениями ответчика и придомовой территорией, стена подвала дома является общей с нежилыми помещениями ответчика, обслуживание данных объектов происходит силами управляющей компании.
Доводы апелляционной жалобы о том, что многоквартирный жилой дом N 9 литер 1 по ул. Кирова г. Владивостока и здание - магазин N 9 литер Б по ул. Кирова г. Владивостока не имеют общие коммуникации, системы водоснабжения холодной водой и система канализации жилого дома и магазина спроектированы и построены индивидуально и не являются общими, сброс канализационных стоков происходит отдельно, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что в подвале жилого дома имеется врезка на магазин, выполненная в водомерном узле после входной задвижки; на магазин установлен водомер с запорной арматурой (водомерный узел выполнен трубами л-20) и далее проходит трубопровод д-50 по подвалу 29 м п., который через фундамент дома уходит в помещение магазина. Закрытие входной задвижки в водомерном узле в подвале дома приведет к отсутствию холодной воды и в жилом доме, и в магазине.
Апелляционная коллегия не принимает в качестве доказательства доводов ответчика акт экспертного обследования N 1156 от 18.08.2011, поскольку о проведении данной экспертизы ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось; исследования производились без надлежащего уведомления и участия представителя истца; данные экспертного заключения в отношении кровли магазина и стены подвала дома, являющимися общим имуществом и придомовой территорией, не соответствуют действительным обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы об ошибочном применении судом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 22.07.2011 по делу N А51-4410/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.В.ШЕВЧЕНКО
Судьи
Л.Ю.РОТКО
К.П.ЗАСОРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)