Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Рогальского С.В. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Управ Дом" (ИНН 1510016105, ОГРН 1091510000713), ответчика - администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения (ИНН 1510008224, ОГРН 1021500001830), ответчика - индивидуального предпринимателя Гнездиловой О.А. (ИНН 151003384707, ОГРНИП 304151026500069), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014 (судья Баскаева Т.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А61-619/2014, установил следующее.
ООО "Управляющая компания "Управ Дом" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гнездиловой О.А. (далее - предприниматель) о взыскании 59 990 рублей 78 копеек основного долга за содержание, техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с февраля 2011 года по 26 февраля 2014 года (уточненные требования).
Определением от 06.05.2014 по ходатайству истца произведена замена предпринимателя на надлежащего ответчика - муниципальное образование Моздокское городское поселение в лице администрации (далее - администрация); определением от 28.05.2014 предприниматель Гнездилова О.А. привлечена к участию в деле в качестве второго ответчика.
Решением от 24.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2014, иск удовлетворен за счет администрации, в иске к предпринимателю отказано. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик как собственник нежилых помещений обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома, поэтому требования истца правомерны; размер задолженности определен по тарифам, установленным решениями общих собраний собственников помещений.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель ссылается на то, что общество ни с администрацией, ни с другими собственниками помещений договоры на управление спорным домом не заключало. Доверенность на подписание такого договора администрация не выдавала, следовательно, договоры от 01.01.2010 на обслуживание дома и от 01.01.2013 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества, заключенные истцом с председателем домового комитета Миляевой РГ., являются ничтожными. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), по мнению заявителя, разрешают переносить бремя ответственности за содержание имущества на арендатора. Суды неправомерно сослались на судебную практику и правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Общество в отзыве отклонило доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество осуществляет управление многоквартирным домом в г. Моздок по адресу пл. 50 лет Октября, 48, о чем свидетельствуют протоколы общих собраний собственников помещений и заключенные на основании решений собственников помещений договоры от 01.01.2010 и 01.01.2013.
Нежилые помещения общей площадью 295,8 кв. м, расположенные в указанном доме, на основании закона Республики Северная Осетия-Алания от 02.04.2010 N 20-РЗ "О разграничении муниципального имущества между муниципальным образованием Моздокский район Республики Северная Осетия-Алания и поселениями, входящими в его состав" переданы в собственность муниципального образования Моздокское городское поселение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.07.2010 15 АЕ N 906908.
По договору долгосрочной аренды от 14.09.2009 N 153 (в редакции дополнительных соглашений) часть нежилых помещений общей площадью 143,2 кв. м (Литера А, помещения N 17-21) переданы собственником в аренду предпринимателю.
Неоплата расходов на содержание и ремонт общего имущества дома по указанному адресу послужила основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
В соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
Кроме того, отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), которыми предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, либо путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива.
Таким образом, из указанных норм права следует, что собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны нести расходы по содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле.
Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалах дела доказательства и руководствуясь приведенными нормами материального права, суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания спорной суммы за счет муниципального образования Моздокское городское поселение как собственника нежилых помещений. Расчет суммы задолженности проверен судами и администрацией не оспорен.
При этом суды обоснованно отклонили доводы администрации о том, что задолженность следовало взыскать с предпринимателя, поскольку спорные помещения были переданы ему в аренду. Договор аренды регулирует отношения арендодателя и арендатора, поэтому передача помещения по договору аренды не освобождает собственника (титульного владельца) помещения от бремени несения расходов по его содержанию.
Доводы о ничтожности договоров не принимаются судом кассационной инстанции в силу следующего.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
По смыслу норм статей 137 (часть 1 пункт 1), 161 (пункт 2.2) и 162 (пункт 8.2) ЖК РФ товарищество собственников жилья жилищный (жилищно-строительный) кооператив или специализированный потребительский кооператив праве передать функции управления, включая предоставление коммунальных услуг, управляющей организации. При этом факт заключения договора управления не изменяет способа управления многоквартирным домом.
Из материалов дела видно, что заключенные с обществом договоры обслуживания многоквартирных домов, несмотря на наименование, по своим условиям в полной мере соответствуют критериям договора на управление многоквартирным домом, содержащимся в статье 162 ЖК РФ.
Из содержания представленных в дело протоколов общих собраний собственников помещений следует, что в отношении спорного дома ими избран непосредственный способ управления. Однако на этих же собраниях, как видно из протоколов, собственниками также разрешены вопросы о привлечении общества для обслуживания общего имущества многоквартирного дома, одобрен проект заключаемого с ним договора (являющегося по существу договором управления), утвержден тариф на обслуживание и полномочиями на подписание договора с обществом от имени собственников наделена председатель домового комитета Миляева Р.Г. Поскольку спорные договоры в последующем были заключены представителем собственников, данное обстоятельство свидетельствует о фактической реализации способа управления управляющей организацией.
Возражая против иска, администрация не представила доказательств, опровергающих указанные обстоятельства.
Доводы, касающиеся неправомерной ссылки судов на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отклоняются кассационным судом, поскольку правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в постановлении, должна учитываться судом при рассмотрении аналогичных дел, что соответствует требованиям абзаца 7 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Иные доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах.
Основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу N А61-619/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 12.02.2015 ПО ДЕЛУ N А61-619/2014
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N А61-619/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Рогальского С.В. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Управ Дом" (ИНН 1510016105, ОГРН 1091510000713), ответчика - администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения (ИНН 1510008224, ОГРН 1021500001830), ответчика - индивидуального предпринимателя Гнездиловой О.А. (ИНН 151003384707, ОГРНИП 304151026500069), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления Моздокского городского поселения на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014 (судья Баскаева Т.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 (судьи Джамбулатов С.И., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А61-619/2014, установил следующее.
ООО "Управляющая компания "Управ Дом" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гнездиловой О.А. (далее - предприниматель) о взыскании 59 990 рублей 78 копеек основного долга за содержание, техническое обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с февраля 2011 года по 26 февраля 2014 года (уточненные требования).
Определением от 06.05.2014 по ходатайству истца произведена замена предпринимателя на надлежащего ответчика - муниципальное образование Моздокское городское поселение в лице администрации (далее - администрация); определением от 28.05.2014 предприниматель Гнездилова О.А. привлечена к участию в деле в качестве второго ответчика.
Решением от 24.07.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.10.2014, иск удовлетворен за счет администрации, в иске к предпринимателю отказано. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик как собственник нежилых помещений обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества многоквартирного дома, поэтому требования истца правомерны; размер задолженности определен по тарифам, установленным решениями общих собраний собственников помещений.
В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель ссылается на то, что общество ни с администрацией, ни с другими собственниками помещений договоры на управление спорным домом не заключало. Доверенность на подписание такого договора администрация не выдавала, следовательно, договоры от 01.01.2010 на обслуживание дома и от 01.01.2013 на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества, заключенные истцом с председателем домового комитета Миляевой РГ., являются ничтожными. Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), по мнению заявителя, разрешают переносить бремя ответственности за содержание имущества на арендатора. Суды неправомерно сослались на судебную практику и правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Общество в отзыве отклонило доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество осуществляет управление многоквартирным домом в г. Моздок по адресу пл. 50 лет Октября, 48, о чем свидетельствуют протоколы общих собраний собственников помещений и заключенные на основании решений собственников помещений договоры от 01.01.2010 и 01.01.2013.
Нежилые помещения общей площадью 295,8 кв. м, расположенные в указанном доме, на основании закона Республики Северная Осетия-Алания от 02.04.2010 N 20-РЗ "О разграничении муниципального имущества между муниципальным образованием Моздокский район Республики Северная Осетия-Алания и поселениями, входящими в его состав" переданы в собственность муниципального образования Моздокское городское поселение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.07.2010 15 АЕ N 906908.
По договору долгосрочной аренды от 14.09.2009 N 153 (в редакции дополнительных соглашений) часть нежилых помещений общей площадью 143,2 кв. м (Литера А, помещения N 17-21) переданы собственником в аренду предпринимателю.
Неоплата расходов на содержание и ремонт общего имущества дома по указанному адресу послужила основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
В соответствии со статьей 210 Кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно статье 249 Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу пунктов 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 ЖК РФ).
Кроме того, отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), которыми предусмотрено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, либо путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива.
Таким образом, из указанных норм права следует, что собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны нести расходы по содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле.
Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалах дела доказательства и руководствуясь приведенными нормами материального права, суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для взыскания спорной суммы за счет муниципального образования Моздокское городское поселение как собственника нежилых помещений. Расчет суммы задолженности проверен судами и администрацией не оспорен.
При этом суды обоснованно отклонили доводы администрации о том, что задолженность следовало взыскать с предпринимателя, поскольку спорные помещения были переданы ему в аренду. Договор аренды регулирует отношения арендодателя и арендатора, поэтому передача помещения по договору аренды не освобождает собственника (титульного владельца) помещения от бремени несения расходов по его содержанию.
Доводы о ничтожности договоров не принимаются судом кассационной инстанции в силу следующего.
Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
По смыслу норм статей 137 (часть 1 пункт 1), 161 (пункт 2.2) и 162 (пункт 8.2) ЖК РФ товарищество собственников жилья жилищный (жилищно-строительный) кооператив или специализированный потребительский кооператив праве передать функции управления, включая предоставление коммунальных услуг, управляющей организации. При этом факт заключения договора управления не изменяет способа управления многоквартирным домом.
Из материалов дела видно, что заключенные с обществом договоры обслуживания многоквартирных домов, несмотря на наименование, по своим условиям в полной мере соответствуют критериям договора на управление многоквартирным домом, содержащимся в статье 162 ЖК РФ.
Из содержания представленных в дело протоколов общих собраний собственников помещений следует, что в отношении спорного дома ими избран непосредственный способ управления. Однако на этих же собраниях, как видно из протоколов, собственниками также разрешены вопросы о привлечении общества для обслуживания общего имущества многоквартирного дома, одобрен проект заключаемого с ним договора (являющегося по существу договором управления), утвержден тариф на обслуживание и полномочиями на подписание договора с обществом от имени собственников наделена председатель домового комитета Миляева Р.Г. Поскольку спорные договоры в последующем были заключены представителем собственников, данное обстоятельство свидетельствует о фактической реализации способа управления управляющей организацией.
Возражая против иска, администрация не представила доказательств, опровергающих указанные обстоятельства.
Доводы, касающиеся неправомерной ссылки судов на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отклоняются кассационным судом, поскольку правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в постановлении, должна учитываться судом при рассмотрении аналогичных дел, что соответствует требованиям абзаца 7 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Иные доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах.
Основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.07.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу N А61-619/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Ф.КУХАРЬ
Судьи
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Н.В.ЧЕСНЯК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)