Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего
Дудниченко Г.Н.
судей
при секретаре
Кучинской Е.Н., Малинина Л.Б.
Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца А.А.М. в лице представителя Х.А.Н. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 07 ноября 2013 года, которым постановлено:
"А.А.М. удовлетворении исковых требований к ОАО "Строительная компания "ТРАЭБ", ЖСК "Согласие" о государственной регистрации договора <.......> от 04 августа 2006 года и договора <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья от 04.08.2006 года отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., представителя истца Т., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Д., судебная коллегия
установила:
А.А.М. обратился в суд с иском к ОАО Строительная компания "Тюменское региональное агентство экономической безопасности" (далее - ОАО СК "ТРАЭБ"), ТЛС", жилищно-строительному кооперативу "Согласие" (ЖСК "Согласие") о государственной регистрации договора <.......> от 04.08.2006 г. и договора <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья от 04.08.2006 г.
В обоснование исковых требований указал, что 04.04.2002 г. между ОАО "ТРАЭБ" и ТЛС заключен договор <.......> о совместной деятельности по ведению строительства, которым предусмотрено, что стороны объединяют свои усилия для строительства жилых домов в кирпичном и панельном исполнении в микрорайоне N 1 квартал К-23 ГП2-3 (1), ГП2-3 (2), ГП2-3 (3), ГГТ2-3 (4), ГП2-3 (5), ГП2-3 (6), ГП2-3 (7), жилого района "<.......>", расположенных на земельном участке площадью <.......> га.
Во исполнение п. 3.1. указанного договора застройщик ОАО "ТРАЭБ" передал заказчику ТЛС часть своих прав и обязанностей, а именно заключение договоров долевого участия, привлечение инвесторов, подрядчиков, субподрядчиков, передаче долей участникам строительства.
20 февраля 2003 г. между ТЛС и Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан Ж. был заключен договор генерального инвестирования, на основании которого кооператив, а впоследствии ТЛС заключали договоры с гражданами и юридическими лицами на строительство жилья и принимал от них денежные средства.
04.08.2003 г. между потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан Ж. и Ж. был заключен договор <.......> в отношении строительства и передачи дольщику однокомнатной квартиры общей площадью <.......> кв. м, расположенной на <.......> этаже, в <.......> подъезде строящегося жилого дома ГП 2-3 (1) по <.......> <.......> в г. Тюмени.
По договору уступки <.......> от 13.07.2004 г. права по договору <.......> перешли к Г., за исключением обязанности по внесению денежных средств, так как дольщик исполнил указанное обязательство (п. 6 договора).
04.08.2006 года между ТЛС и Г. заключен договор <.......> в отношении этого же объекта долевого строительства. В соответствии с п. 2.1 договора в счет оплаты по настоящему договору засчитывается плата, произведенная по договору <.......> от 04 августа 2003 года в Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан Ж.
04.08.2006 г. между ТЛС, Г. и А.А.М. заключен договор <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья, в соответствии с которым все права по договору в отношении объекта долевого строительства перешли А.А.М.
В связи с признанием ТЛС банкротом строительство дома осуществляется ЖСК "Согласие", созданным из дольщиков ТЛС по которому дом был передан для дальнейшего строительства. При этом изменена конфигурация многих квартир, их площадь, количество комнат, расположение на лестничной площадке, во многих договорах указаны строительные номера квартир, которые изменятся при вводе дома в эксплуатацию, в связи с чем, может возникнуть ситуация, при которой квартира ошибочно может быть оформлена и передана иному лицу, в связи с чем, необходима государственная регистрация договора <.......> от 04.08.2006 г. и договора <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья от 04.08.2006 г.
25.04.2013 г. истцом направлено письмо с просьбой о назначении даты и времени явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области для сдачи документов на государственную регистрацию, установлен срок в течение 7 дней, однако предложений от ответчика не поступило.
Определением суда от 07.11.2013 г. производство по делу в отношении ТЛС прекращено.
В судебном заседании истец А.А.М., представитель истца Х.А.Н., действующий на основании доверенности от 19.02.2013 г. (л.д. 6), исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ЖСК "Согласие" Д., действующая на основании доверенности от 12.09.2013 г. (л.д. 134) против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель ответчика ОАО СК "ТРАЭБ" в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, дело рассмотрено в его отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен истец А.А.М. в лице представителя Х.А.Н.
В апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласен с выводом суда о том, что договор не подлежит государственной регистрации, полагая, что положения ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять и в тех случаях, когда удостоверение или регистрация сделки стали невозможными по объективным причинам, как в рассматриваемом случае, когда договоры не подлежат регистрации, но одна из сторон желает их зарегистрировать. Ссылаясь на ст. ст. 164, 131, 421 ГК РФ указывает, что договор участия в долевом строительстве является смешанным договором и к нему возможно применение норм о договоре купли-продажи недвижимости. Полагает, что требование о государственной регистрации договора является правом истца, соответствующим целям действующего законодательства, направленным на государственную регистрацию всех сделок, связанных с недвижимым имуществом. Аналогичной считает ситуацию, когда с вступлением в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" функции по государственной регистрации переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. До вступления в силу указанного Федерального закона, заключенные договоры регистрировались в БТИ и сохраняют юридическую силу, поэтому в настоящее время гражданин вправе обратиться в регистрирующий орган и получить свидетельство о государственной регистрации права. При этом полагает, что регистрация договора возможна и в случае ликвидации ТЛС.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ЖСК "Согласие" просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии со п. 3 ст. 551, ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть решение суда, постановленное по требованию другой стороны по договору.
Из материалов дела следует, что постановление МО "Московский сельсовет" о разрешении ОАО "ТРАЭБ" строительства микрорайона N 1 квартал 1, 2, 3 жилого района "<.......>" на земельном участке площадью <.......> га вынесено 26.02.2001 г. (л.д. 19).
Фактически строительство жилого дома по <.......> (<.......>" N 2-3 (1) по ГП в г. Тюмени было начато на основании договора о совместной деятельности от 04.04.2002 г., заключенного между ОАО "ТРАЭБ" (застройщик) и ТЛС" (заказчик) (л.д. 20-21, 38-43).
Требования о регистрации договора <.......> от 04.08.2003 г. и договора <.......> от 04.08.2003 г. об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья заявлены на основании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты".
Между тем действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона - с 01.04.2005 г. (ч. 2 ст. 27).
Поскольку разрешение на строительство было получено до вступления в силу указанного Федерального закона, вывод суда о том, что данные договоры государственной регистрации не подлежат, является правильным, так как ранее действовавшее законодательство регистрацию договоров долевого участия в строительстве не предусматривало, доводы апелляционной жалобы о том, что на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные договора подлежали регистрации в БТИ, поэтому истец и в настоящее время вправе требовать его регистрации, основаны на ошибочном толковании норм материального права, подлежат отклонению.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.
Договор <.......> от 04.08.2003 г. и договор <.......> от 04.08.2003 г. об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья (л.д. 7-8, 14) требований о государственной регистрации не содержат.
ТЛС признано банкротом, согласно выписке из ЕГРЮЛ от <.......> г., выданной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы <.......> по <.......>, деятельность ТЛС прекращена 18.11.2011 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д. 114-133).
Истец членом ЖСК "Согласие" не является, договор долевого участия с ответчиком не заключал, в связи с чем, требования, заявленные к ЖСК "Согласие" о регистрации договоров, стороной которых ответчик не является, не обоснованны.
Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, которым дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Решение принято судом при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 07 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца А.А.М. в лице представителя Х.А.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-654/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТЮМЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 февраля 2014 г. по делу N 33-654/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего
Дудниченко Г.Н.
судей
при секретаре
Кучинской Е.Н., Малинина Л.Б.
Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца А.А.М. в лице представителя Х.А.Н. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 07 ноября 2013 года, которым постановлено:
"А.А.М. удовлетворении исковых требований к ОАО "Строительная компания "ТРАЭБ", ЖСК "Согласие" о государственной регистрации договора <.......> от 04 августа 2006 года и договора <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья от 04.08.2006 года отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., представителя истца Т., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Д., судебная коллегия
установила:
А.А.М. обратился в суд с иском к ОАО Строительная компания "Тюменское региональное агентство экономической безопасности" (далее - ОАО СК "ТРАЭБ"), ТЛС", жилищно-строительному кооперативу "Согласие" (ЖСК "Согласие") о государственной регистрации договора <.......> от 04.08.2006 г. и договора <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья от 04.08.2006 г.
В обоснование исковых требований указал, что 04.04.2002 г. между ОАО "ТРАЭБ" и ТЛС заключен договор <.......> о совместной деятельности по ведению строительства, которым предусмотрено, что стороны объединяют свои усилия для строительства жилых домов в кирпичном и панельном исполнении в микрорайоне N 1 квартал К-23 ГП2-3 (1), ГП2-3 (2), ГП2-3 (3), ГГТ2-3 (4), ГП2-3 (5), ГП2-3 (6), ГП2-3 (7), жилого района "<.......>", расположенных на земельном участке площадью <.......> га.
Во исполнение п. 3.1. указанного договора застройщик ОАО "ТРАЭБ" передал заказчику ТЛС часть своих прав и обязанностей, а именно заключение договоров долевого участия, привлечение инвесторов, подрядчиков, субподрядчиков, передаче долей участникам строительства.
20 февраля 2003 г. между ТЛС и Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан Ж. был заключен договор генерального инвестирования, на основании которого кооператив, а впоследствии ТЛС заключали договоры с гражданами и юридическими лицами на строительство жилья и принимал от них денежные средства.
04.08.2003 г. между потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан Ж. и Ж. был заключен договор <.......> в отношении строительства и передачи дольщику однокомнатной квартиры общей площадью <.......> кв. м, расположенной на <.......> этаже, в <.......> подъезде строящегося жилого дома ГП 2-3 (1) по <.......> <.......> в г. Тюмени.
По договору уступки <.......> от 13.07.2004 г. права по договору <.......> перешли к Г., за исключением обязанности по внесению денежных средств, так как дольщик исполнил указанное обязательство (п. 6 договора).
04.08.2006 года между ТЛС и Г. заключен договор <.......> в отношении этого же объекта долевого строительства. В соответствии с п. 2.1 договора в счет оплаты по настоящему договору засчитывается плата, произведенная по договору <.......> от 04 августа 2003 года в Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан Ж.
04.08.2006 г. между ТЛС, Г. и А.А.М. заключен договор <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья, в соответствии с которым все права по договору в отношении объекта долевого строительства перешли А.А.М.
В связи с признанием ТЛС банкротом строительство дома осуществляется ЖСК "Согласие", созданным из дольщиков ТЛС по которому дом был передан для дальнейшего строительства. При этом изменена конфигурация многих квартир, их площадь, количество комнат, расположение на лестничной площадке, во многих договорах указаны строительные номера квартир, которые изменятся при вводе дома в эксплуатацию, в связи с чем, может возникнуть ситуация, при которой квартира ошибочно может быть оформлена и передана иному лицу, в связи с чем, необходима государственная регистрация договора <.......> от 04.08.2006 г. и договора <.......> об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья от 04.08.2006 г.
25.04.2013 г. истцом направлено письмо с просьбой о назначении даты и времени явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области для сдачи документов на государственную регистрацию, установлен срок в течение 7 дней, однако предложений от ответчика не поступило.
Определением суда от 07.11.2013 г. производство по делу в отношении ТЛС прекращено.
В судебном заседании истец А.А.М., представитель истца Х.А.Н., действующий на основании доверенности от 19.02.2013 г. (л.д. 6), исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ЖСК "Согласие" Д., действующая на основании доверенности от 12.09.2013 г. (л.д. 134) против удовлетворения исковых требований возражала.
Представитель ответчика ОАО СК "ТРАЭБ" в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, дело рассмотрено в его отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен истец А.А.М. в лице представителя Х.А.Н.
В апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований. Не согласен с выводом суда о том, что договор не подлежит государственной регистрации, полагая, что положения ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять и в тех случаях, когда удостоверение или регистрация сделки стали невозможными по объективным причинам, как в рассматриваемом случае, когда договоры не подлежат регистрации, но одна из сторон желает их зарегистрировать. Ссылаясь на ст. ст. 164, 131, 421 ГК РФ указывает, что договор участия в долевом строительстве является смешанным договором и к нему возможно применение норм о договоре купли-продажи недвижимости. Полагает, что требование о государственной регистрации договора является правом истца, соответствующим целям действующего законодательства, направленным на государственную регистрацию всех сделок, связанных с недвижимым имуществом. Аналогичной считает ситуацию, когда с вступлением в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" функции по государственной регистрации переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. До вступления в силу указанного Федерального закона, заключенные договоры регистрировались в БТИ и сохраняют юридическую силу, поэтому в настоящее время гражданин вправе обратиться в регистрирующий орган и получить свидетельство о государственной регистрации права. При этом полагает, что регистрация договора возможна и в случае ликвидации ТЛС.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ЖСК "Согласие" просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В соответствии со п. 3 ст. 551, ч. 2 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть решение суда, постановленное по требованию другой стороны по договору.
Из материалов дела следует, что постановление МО "Московский сельсовет" о разрешении ОАО "ТРАЭБ" строительства микрорайона N 1 квартал 1, 2, 3 жилого района "<.......>" на земельном участке площадью <.......> га вынесено 26.02.2001 г. (л.д. 19).
Фактически строительство жилого дома по <.......> (<.......>" N 2-3 (1) по ГП в г. Тюмени было начато на основании договора о совместной деятельности от 04.04.2002 г., заключенного между ОАО "ТРАЭБ" (застройщик) и ТЛС" (заказчик) (л.д. 20-21, 38-43).
Требования о регистрации договора <.......> от 04.08.2003 г. и договора <.......> от 04.08.2003 г. об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья заявлены на основании Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты".
Между тем действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона - с 01.04.2005 г. (ч. 2 ст. 27).
Поскольку разрешение на строительство было получено до вступления в силу указанного Федерального закона, вывод суда о том, что данные договоры государственной регистрации не подлежат, является правильным, так как ранее действовавшее законодательство регистрацию договоров долевого участия в строительстве не предусматривало, доводы апелляционной жалобы о том, что на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные договора подлежали регистрации в БТИ, поэтому истец и в настоящее время вправе требовать его регистрации, основаны на ошибочном толковании норм материального права, подлежат отклонению.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.
Договор <.......> от 04.08.2003 г. и договор <.......> от 04.08.2003 г. об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья (л.д. 7-8, 14) требований о государственной регистрации не содержат.
ТЛС признано банкротом, согласно выписке из ЕГРЮЛ от <.......> г., выданной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы <.......> по <.......>, деятельность ТЛС прекращена 18.11.2011 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л.д. 114-133).
Истец членом ЖСК "Согласие" не является, договор долевого участия с ответчиком не заключал, в связи с чем, требования, заявленные к ЖСК "Согласие" о регистрации договоров, стороной которых ответчик не является, не обоснованны.
Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, которым дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Решение принято судом при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 07 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца А.А.М. в лице представителя Х.А.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)