Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "04" февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "05" февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечитайло В.М.,
- при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ФСЖ" - Герасимова О.А., действующего на основании доверенности от 21 марта 2014 года;
- в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ФЖС" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2014 года по делу N А57-3158/2014 (судья Елистратов К.А.),
по исковому заявлению Администрации муниципального образования горд "Саратов" (ИНН 6450011003; ОГРН 1036405000280) к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЖС" (ИНН 6450053130; ОГРН 1116450010962),
третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области,
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.10.2001 N 3043 в сумме 995 421 руб. 80 коп., неустойки в сумме 195 263 руб. 33 коп.,
установил:
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - Администрация МО "Город Саратов", истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФЖС" (далее по тексту - ООО "ФЖС", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.10.2001 N 3043 в сумме 995 421 руб. 80 коп., неустойки в сумме 195 263 руб. 33 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 30 октября 2014 года с ООО "ФЖС" в пользу Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 3043 от 16.10.2001 - в сумме 597 253 руб. 08 коп. за период по 31.12.2013, пени в размере 66 654 руб. 65 коп.
С ООО "ФЖС" в доход Федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 16 276 руб. 35 коп.
Определением Арбитражного суда Саратовской области суда от 27 января 2015 года исправлена допущенная описка по делу N А57-3158/2014, резолютивная часть решения дополнена третьим абзацем: "В остальной части исковых требований отказать".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ФСЖ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
Податель жалобы указывает, что при расчете задолженности, по арендной плате за земельный участок кадастровый номер 64:48:010335:0020 должен применяться удельный показатель кадастровой стоимости 0,2%, установленный пунктом 1 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, постановлением мэра г. Саратова от 18.04.2000 N 220-193 ЖСК "Рубин-99" предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,4291 га с кадастровым номером 64:48:010335:0020, для проектирования и строительства двух пятиэтажных жилых домов и жилого дома переменной этажности от 3 до 4 этажей по адресу: г. Саратов, по ул. Челюскинцев, в квартале, ограниченном ул. Тулупной, Мичурина и Покрышкина.
Во исполнение данного постановления между Администрацией г. Саратова, именуемой в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и ЖСК "Рубин-99", именуемым в дальнейшем "Арендатор" с другой стороны, был заключен договор N 3043' от 16.10.2001 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010335:0020, расположенный по адресу: г. Саратов, по ул. Челюскинцев, в квартале, ограниченном ул. Тулупной, Мичурина и Покрышкина.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением от 26.02.2004 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части площади земельного участка, считать равной 4019,64 кв. м и кадастрового номера земельного участка.
Соглашение от 05.06.2006 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части площади земельного участка, считать равной 2073,64 кв. м.
В соответствии с договором замены стороны в договоре от 02.08.2008 ЖСК "Рубин-99" передал все права по договору аренды земельного участка ОАО "ФЖС".
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Истец указывал, что за время действия договора аренды, арендная плата была неуплачена в полном объеме, вследствие чего она подлежит взысканию с ответчика.
В соответствии с требованиями статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Пунктом 3.2, 3.4. договора аренды земельного участка определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложении N 1).
Пунктом 3.5. договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом с решением органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Арендная плата за земельный участок определена на основании Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", Постановлении Правительства Саратовской области N 423П от 30.11.2007; N 270 П.
В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" статья 3 пункт 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена абзацем следующего содержания: "Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации".
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен "размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07 июля 2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
В то же время ответчиком заявлялось о пропуске срока исковой давности
Как установлено ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Таким образом, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (ст. 195 и ст. 196 ГК РФ).
При рассмотрении вопроса о пропуске Истцом срока исковой давности необходимо руководствоваться Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Как отмечается в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.
Таким образом, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). С учетом обращения истца с настоящим иском лишь 24.02.2014 задолженность до 01.01.2011 взысканию не подлежит.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора.
Произведенный истцом расчет задолженности за период по 31.12.2013 произведен с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", полностью.
Между тем, Постановлением Правительства Саратовской области от 12.02.2013 N 58-П "О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области" названный нормативный правовой акт признан утратившим силу с 11.01.2013 (пункт 2).
Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного Распоряжения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010335:20 оставляет 12 733 414 руб. 52 коп. удельный показатель 6 140 руб. 61 коп.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
В постановлении 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, исходя из положений абзаца третьего статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого Распоряжения и внесении утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
В то же время из искового заявления и расчетов к нему, следует, что арендная плата истцом исчислена исходя из удельного показателя 4 800 руб. 36 коп.
В соответствии со ст. 125 АПК РФ, истцом определяются исковые требования самостоятельно.
Таким образом, судом производится расчет задолженности исходя из расчета кадастровой стоимости указанной истцом.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для иных целей - 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков". Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.
Довод жалобы, что при расчете арендной платы должен быть выбран вид разрешенного использования земельного участка "для размещения жилых домов" и соответственно применен коэффициент 0.2%, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
Как правильно указано судом первой инстанции, согласно постановлению правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, годовой размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для размещения многоэтажных жилых домов составляет 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
В соответствии с договором земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
Представленный в аренду ответчику земельный участок в спорный период не использовался под многоэтажным жилым домом. Оснований для применения годового размера 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома не имеется.
Согласно предоставленного расчета размер арендной платы за спорный период составляет 49 771 руб. 09 коп. (арендная плата в квартал) * 12 кварталов=597 253 руб. 08 коп.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Статьей 420 Гражданского Кодекса РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.
Данная арендная плата ответчиком внесена не была.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Ответчиком доказательств внесения арендной платы предоставлено не было, вследствие чего суд первой инстанции пришел к верному выводу, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно п. 2.9 в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, установленном законодательством.
В соответствии с требованиями ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Данная точка зрения поддерживается и в Информационном письме ВАС РФ от 14.07.1997 N 17.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда. Данная точка зрения поддерживается и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 4.02.2002 по делу N А-12-6516/01-С32.
В соответствии с требованиями ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Данная точка зрения поддерживается и в Информационном письме ВАС РФ от 14.07.1997 N 17.
В пункте 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 предусмотрено, что "при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства".
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Как следует из материалов дела, ответчиком не заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ, не предоставлено доказательств несоразмерности пени последствиям неисполнения обязательства, вследствие чего оснований для применения ст. 333 ГК РФ у суда не имелось. В то же время суд первой инстанции пришел к верному выводу, пересчитать размер пени с учетом заявленного ходатайства о пропуске срока исковой давности.
Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что ее доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2014 года по делу N А57-3158/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2015 N 12АП-12570/2014 ПО ДЕЛУ N А57-3158/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2015 г. по делу N А57-3158/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "04" февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "05" февраля 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нечитайло В.М.,
- при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "ФСЖ" - Герасимова О.А., действующего на основании доверенности от 21 марта 2014 года;
- в отсутствие иных участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ФЖС" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2014 года по делу N А57-3158/2014 (судья Елистратов К.А.),
по исковому заявлению Администрации муниципального образования горд "Саратов" (ИНН 6450011003; ОГРН 1036405000280) к Обществу с ограниченной ответственностью "ФЖС" (ИНН 6450053130; ОГРН 1116450010962),
третьи лица: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области,
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.10.2001 N 3043 в сумме 995 421 руб. 80 коп., неустойки в сумме 195 263 руб. 33 коп.,
установил:
Администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее по тексту - Администрация МО "Город Саратов", истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФЖС" (далее по тексту - ООО "ФЖС", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.10.2001 N 3043 в сумме 995 421 руб. 80 коп., неустойки в сумме 195 263 руб. 33 коп.
Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 30 октября 2014 года с ООО "ФЖС" в пользу Администрации Саратовского муниципального района Саратовской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 3043 от 16.10.2001 - в сумме 597 253 руб. 08 коп. за период по 31.12.2013, пени в размере 66 654 руб. 65 коп.
С ООО "ФЖС" в доход Федерального бюджета РФ взыскана госпошлина в сумме 16 276 руб. 35 коп.
Определением Арбитражного суда Саратовской области суда от 27 января 2015 года исправлена допущенная описка по делу N А57-3158/2014, резолютивная часть решения дополнена третьим абзацем: "В остальной части исковых требований отказать".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "ФСЖ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
Податель жалобы указывает, что при расчете задолженности, по арендной плате за земельный участок кадастровый номер 64:48:010335:0020 должен применяться удельный показатель кадастровой стоимости 0,2%, установленный пунктом 1 Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суду апелляционной инстанции письменный отзыв, не представил.
В соответствии с положениями части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" судам апелляционной инстанции указано, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
В силу изложенного Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.
Проверив законность вынесенного судебного акта в обжалуемой части, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, постановлением мэра г. Саратова от 18.04.2000 N 220-193 ЖСК "Рубин-99" предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 0,4291 га с кадастровым номером 64:48:010335:0020, для проектирования и строительства двух пятиэтажных жилых домов и жилого дома переменной этажности от 3 до 4 этажей по адресу: г. Саратов, по ул. Челюскинцев, в квартале, ограниченном ул. Тулупной, Мичурина и Покрышкина.
Во исполнение данного постановления между Администрацией г. Саратова, именуемой в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны и ЖСК "Рубин-99", именуемым в дальнейшем "Арендатор" с другой стороны, был заключен договор N 3043' от 16.10.2001 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010335:0020, расположенный по адресу: г. Саратов, по ул. Челюскинцев, в квартале, ограниченном ул. Тулупной, Мичурина и Покрышкина.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением от 26.02.2004 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части площади земельного участка, считать равной 4019,64 кв. м и кадастрового номера земельного участка.
Соглашение от 05.06.2006 в договор аренды земельного участка внесены изменения в части площади земельного участка, считать равной 2073,64 кв. м.
В соответствии с договором замены стороны в договоре от 02.08.2008 ЖСК "Рубин-99" передал все права по договору аренды земельного участка ОАО "ФЖС".
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Истец указывал, что за время действия договора аренды, арендная плата была неуплачена в полном объеме, вследствие чего она подлежит взысканию с ответчика.
В соответствии с требованиями статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Пунктом 3.2, 3.4. договора аренды земельного участка определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложении N 1).
Пунктом 3.5. договора аренды земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом с решением органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Арендная плата за земельный участок определена на основании Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", Постановлении Правительства Саратовской области N 423П от 30.11.2007; N 270 П.
В силу части 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" статья 3 пункт 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" дополнена абзацем следующего содержания: "Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации".
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен "размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 07 июля 2009 года N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".
В то же время ответчиком заявлялось о пропуске срока исковой давности
Как установлено ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Таким образом, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (ст. 195 и ст. 196 ГК РФ).
При рассмотрении вопроса о пропуске Истцом срока исковой давности необходимо руководствоваться Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".
Как отмечается в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.
Таким образом, в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, 15 ноября 2001 года N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"). С учетом обращения истца с настоящим иском лишь 24.02.2014 задолженность до 01.01.2011 взысканию не подлежит.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы в соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованных сторонами условий договора.
Произведенный истцом расчет задолженности за период по 31.12.2013 произведен с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П "Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", полностью.
Между тем, Постановлением Правительства Саратовской области от 12.02.2013 N 58-П "О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области" названный нормативный правовой акт признан утратившим силу с 11.01.2013 (пункт 2).
Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного Распоряжения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010335:20 оставляет 12 733 414 руб. 52 коп. удельный показатель 6 140 руб. 61 коп.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
В постановлении 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, исходя из положений абзаца третьего статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого Распоряжения и внесении утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости.
В то же время из искового заявления и расчетов к нему, следует, что арендная плата истцом исчислена исходя из удельного показателя 4 800 руб. 36 коп.
В соответствии со ст. 125 АПК РФ, истцом определяются исковые требования самостоятельно.
Таким образом, судом производится расчет задолженности исходя из расчета кадастровой стоимости указанной истцом.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предназначенные для иных целей - 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков". Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.
Довод жалобы, что при расчете арендной платы должен быть выбран вид разрешенного использования земельного участка "для размещения жилых домов" и соответственно применен коэффициент 0.2%, судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
Как правильно указано судом первой инстанции, согласно постановлению правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, годовой размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для размещения многоэтажных жилых домов составляет 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
В соответствии с договором земельный участок предоставлен для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями.
Представленный в аренду ответчику земельный участок в спорный период не использовался под многоэтажным жилым домом. Оснований для применения годового размера 0,2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка для размещения многоэтажного жилого дома не имеется.
Согласно предоставленного расчета размер арендной платы за спорный период составляет 49 771 руб. 09 коп. (арендная плата в квартал) * 12 кварталов=597 253 руб. 08 коп.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Статьей 420 Гражданского Кодекса РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом.
Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.
Данная арендная плата ответчиком внесена не была.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Ответчиком доказательств внесения арендной платы предоставлено не было, вследствие чего суд первой инстанции пришел к верному выводу, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно п. 2.9 в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, установленном законодательством.
В соответствии с требованиями ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Данная точка зрения поддерживается и в Информационном письме ВАС РФ от 14.07.1997 N 17.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда. Данная точка зрения поддерживается и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 4.02.2002 по делу N А-12-6516/01-С32.
В соответствии с требованиями ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. Данная точка зрения поддерживается и в Информационном письме ВАС РФ от 14.07.1997 N 17.
В пункте 42 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 предусмотрено, что "при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства".
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; размер неустойки значительно превышает размер возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.
Установление явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств находится в компетенции суда.
Как следует из материалов дела, ответчиком не заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ, не предоставлено доказательств несоразмерности пени последствиям неисполнения обязательства, вследствие чего оснований для применения ст. 333 ГК РФ у суда не имелось. В то же время суд первой инстанции пришел к верному выводу, пересчитать размер пени с учетом заявленного ходатайства о пропуске срока исковой давности.
Апелляционный суд, изучив апелляционную жалобу, отмечает, что ее доводы, были предметом исследования арбитражного суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводится к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Оснований к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда в силу положений статьи 268 АПК РФ полномочий не имеется.
Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 октября 2014 года по делу N А57-3158/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.А.ДУБРОВИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)