Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Удов Б.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.
и судей Мареевой Е.Ю., Грицких Е.А.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А., гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Префектуры ** г. Москвы по доверенности Б., представителя Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Ч. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04 июля 2013 г., которым постановлено:
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы сформировать земельный участок, на котором расположена входная группа (комнаты 3, 4, лестница, замощение), пристроенная к помещению III дома ***, утвердить и выдать схему расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории, произвести постановку земельного участка на государственный кадастровый учет;
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с М. договор аренды земельного участка, на котором расположена входная группа (комнаты 3, 4, лестница, замощение), пристроенная к помещению ***;
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы сформировать земельные участки, на которых расположены входные группы (комнаты 1, 6, лестницы, замощение), пристроенные к помещению ***, утвердить и выдать схему расположения земельных участков на кадастровой карте (плане) территории, произвести постановку земельных участков на государственный кадастровый учет;
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с М. договоры аренды земельных участков, на которых расположены входные группы (комнаты 1, 6, лестницы, замощение), пристроенные к помещению ***;
- Обязать Префектуру ** административного округа города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы не чинить М. препятствия в пользовании земельным участком, на котором расположена входная группа, пристроенная к помещению ***;
- Обязать Префектуру ** города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы не чинить М. препятствия в пользовании земельными участками, на которых расположены входные группы, пристроенные к помещению ****,
установила:
М. обратился с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы), Префектуре *** г. Москвы, Префектуре ** г. Москвы об обязании оформить общее имущество собственников многоквартирного дома, обязании оформить земельно-правовые отношения, обязании не чинить препятствий в пользовании земельными участками, указывая в обоснование заявленных требований, что является собственником нежилых помещений по адресам: *** и входных групп к ним. Все работы по переустройству и перепланировке, включая устройство входных групп, проведены в соответствии с проектом и утверждены Актами о завершенном переустройстве и (или) перепланировке. Земельные участки под входными группами находятся вне границ многоквартирного дома. При этом ДГИ г. Москвы отказало ему в заключении договоров аренды земельных участков под входными группами со ссылкой на то, что земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, его границы решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не определены. Кроме того, Префектурой ** г. Москвы и Префектурой ** г. Москвы чинятся препятствия в пользовании земельными участками под входными группами, существует угроза сноса входных групп в связи с отказами в оформлении земельно-правовых отношений в отношении земельных участков, на которых располагаются входные группы. Считая отказ в оформлении договоров аренды незаконным, истец просит обязать ответчиков оформить земельно-правовые отношения под входными группами и обязать не чинить препятствий в пользовании земельными участками под входными группами нежилых помещений.
Представитель истца по доверенности Б. в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным выше.
Представитель ответчика ДГИ г. Москвы по доверенности Б. просила отказать в заявленных требованиях, поскольку земельные участки под многоквартирными домами по адресам: *** не сформированы, проекты межевания не разработаны, границы земельных участков не определены, на кадастровом учете земельные участки не стоят, истец не обращался в ДГИ г. Москвы с заявлением об оформлении земельно-правовых отношений в режиме "одного окна" с приложением необходимых документов, что само по себе является основанием для отказа в исковых требованиях. Кроме того, представитель ответчика указала, что входные группы, являющиеся частью нежилых помещений, должны квалифицироваться как самовольные постройки, а произведенная государственная регистрация права собственности на нежилые помещения, включая входные группы, не свидетельствует о законности их возведения и не может рассматриваться в качестве доказательства наличия права на заключение договора аренды земельных участков под ними.
Представитель ответчика Префектуры *** г. Москвы по доверенности Б. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку входная группа, являющаяся частью нежилого помещения по адресу: ***** является самовольной постройкой, вступившим в законную силу решением ** районного суда г. Москвы от 18 мая 2012 года истец был обязан освободить земельный участок по указанному адресу от возведенной входной группы.
Ответчик Префектура ** г. Москвы, третьи лица ДЖП и ЖФ г. Москвы, Мосжилинспекция извещены о месте и времени судебного заседания повестками, представителей в суд не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представитель Префектуры ** г. Москвы по доверенности Б., представитель Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Ч. по доводам апелляционных жалоб.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по доверенности Б., представителя Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Н., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и требованиям закона.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, указанным требованиям решение суда не соответствует.
Судом установлено и из материалов дела следует, что помещение ***, включающее входную группу площадью 18,6 кв. м и помещение I**, включающее входную группу площадью 7,2 кв. м в установленном законом порядке переведены в нежилой фонд, работы по переустройству и перепланировке помещений проведены в соответствии с утвержденной проектной документацией, уполномоченными органами подписаны акты о завершенном переустройстве.
В отношении помещения ** перевод в нежилое помещение подтверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы N ** от 16.03.2011 г. (л.д. 20), уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N ** от 19.01.2011 г. (л.д. 22), а также Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения от 29.02.2012, утвержденным заместителем руководителя ДЖП и ЖФ г. Москвы 01.03.2012 г. (л.д. 24 - 25).
В отношении помещения ** перевод в нежилое помещение подтверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы N ** от 30.11.2011 г. (л.д. 21), уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N ** от 22.12.2011 г. (л.д. 23), а также Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения от 19.04.2012, утвержденным ДЖП и ЖФ г. Москвы 20.04.2012 г. (л.д. 26 - 27).
Указанные нежилые помещения, включая возведенные входные группы к ним, прошли установленную законом процедуру технической инвентаризации. Пристроенные входные группы площадью 18,6 кв. м и 7,2 кв. м соответственно являются составной частью нежилых помещений, что подтверждается представленными документами БТИ, а именно: кадастровым паспортом помещения от 12.12.2012 года с планами и экспликацией помещения (в отношении помещения площадью 38.1 кв. м по **; кадастровым паспортом помещения от 12.12.2012 с планами и экспликацией помещения (в отношении помещения площадью 53 кв. м по ** (л.д. 197 - 219); кадастровым паспортом помещения от 21.06.2012, выпиской из технического паспорта на здание от 21.06.2012 (в отношении помещения площадью 39,2 м кв. по проспекту ** (л.д. 190 - 196).
Право собственности на указанные нежилые помещения, включая возведенные входные группы, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается свидетельством от 22.02.2013, бланк **, свидетельством от 22.02.2013 бланк ** и свидетельством от 22.06.2012 бланк ** (л.д. 17 - 19).
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возведенные входные группы, являющиеся неотъемлемой частью нежилых помещений, принадлежащих истцу, созданы с получением всех необходимых разрешений и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, в силу чего не могут быть квалифицированы как самовольные постройки, что является достаточным основанием для обязания ответчиков не чинить препятствия истцу в пользовании земельными участками под входными группами нежилых помещений и запрета производства действий по их демонтажу и сносу. При этом суд указал, что у Департамента земельных ресурсов города Москвы (правопредшественника Департамента городского имущества города Москвы) не имелось правовых оснований для отказа истцу в оформлении договора аренды земельных участков под входными группами, поскольку земельные участки с пристройками входных групп к помещению *** располагаются за пределами жилых домов и на них отсутствуют элементы предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирных домов. С учетом изложенных выводов, руководствуясь положениями ст. ст. 22, 23 ЖК РФ, ст. 10, ч. 1 ст. 36, ЗК РФ, ст. ст. 304 - 305 ГК РФ, п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", суд удовлетворил исковые требования. При этом доводы ответчика ДГИ г. Москвы о том, что земельные участки под входными группами не сформированы, проекты межевания не разработаны, границы земельных участков не определены, на кадастровом учете земельные участки не стоят, что препятствует заключению в отношении них договоров аренды, суд признал несостоятельными, поскольку исковые требования заявлены об обязании заключить договоры аренды земельных участков под входными группами, необходимым условием чего являются работы по формированию земельного участка, утверждению и выдаче схем расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории, постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, выполнение которых должно быть возложено на лицо, уполномоченное заключать договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.
Судебная коллегия находит, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, исходя из следующего.
В соответствии со ст. ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 3).
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок.
Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с ч. 7 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 221-ФЗ от 24.07.2007 года, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В силу ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации формирование земельного участка включает в себя выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка.
Таким образом, предметом сделки может быть только сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Судом установлено, что земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу **, не сформирован, в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, следовательно, он не может рассматриваться как объект земельно-правовых отношений в силу ст. 6 Земельного кодекса РФ и в отношении него (его части) не может до проведения указанной процедуры быть заключен договор аренды.
В отношении земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: ** судом было установлено, что он сформирован в отношении него проведен государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер **.
Между тем, как следует из кадастрового паспорта указанного земельного участка, он был сформирован для эксплуатации части здания под оптовую торговлю и склад 01.01.2007 года, т.е. до вступления в силу Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 221-ФЗ от 24.07.2007 года и Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, площадь земельного участка должна соответствовать нормам предоставления земельных участков, установленным статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации, и должна быть достаточной для эксплуатации соответствующего здания, строения или сооружения.
Учитывая, что земельный участок должен был быть сформирован для эксплуатации части здания под оптовую торговлю и склад с учетом площади, необходимой для его эксплуатации, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная входная группа находится на его площади. Доказательств обратного, а именно, что входная группа не находится на данном земельном участке, истцом не представлено.
В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 г.) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.
При таких обстоятельствах с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок по адресу: *** перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, Департамент городского имущества города Москвы не обладает полномочиями по распоряжению этим земельным участком и не вправе заключать договор аренды в отношении его части. Таким образом, решение суда в части обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить договор аренды в отношении указанного земельного участка вынесено с нарушением норм материального права.
В пункте 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно п. 4 указанной статьи формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.
В силу ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий.
Из материалов дела следует, что проект межевания на земельный участок по адресу: по адресу *** не разработан, в связи с чем определение границ испрашиваемого земельного участка и, как следствие, его формирование и постановка на кадастровый учет в настоящее время невозможно.
Несмотря на данные обстоятельства дела, суд удовлетворил исковые требования относительно данного земельного участка в полном объеме, не применив положения норм права, подлежащих применению в данном случае.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку исковые требования заявлены об обязании заключить договоры аренды земельных участков под входными группами, необходимым условием для чего являются работы по формированию земельного участка, утверждению и выдаче схем расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории, постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, то выполнение данных работ должно быть возложено на лицо, уполномоченное заключать договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков - Департамент городского имущества города Москвы.
Между тем, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В силу ч. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно статье 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 13.12.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет государственный кадастровый учет недвижимого имущества.
Согласно Положению о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы не имеет полномочий по постановке земельного участка на кадастровый учет.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для возложения на Департамент городского имущества города Москвы обязанностей по формированию земельных участков, на которых расположены входные группы, постановке их на государственный кадастровый учет.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, в связи с чем решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04.07.2013 года отменить.
В удовлетворении иска М. к Департаменту городского имущества города Москвы, Префектуре ** г. Москвы, Префектуре *** г. Москвы об обязании оформить общее имущество собственников многоквартирного дома, обязании оформить земельно-правовые отношения, обязании не чинить препятствий в пользовании земельными участками - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 14.03.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7163/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 марта 2014 г. по делу N 33-7163/2014
Судья Удов Б.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ермиловой В.В.
и судей Мареевой Е.Ю., Грицких Е.А.,
при секретаре Т.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Грицких Е.А., гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Префектуры ** г. Москвы по доверенности Б., представителя Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Ч. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04 июля 2013 г., которым постановлено:
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы сформировать земельный участок, на котором расположена входная группа (комнаты 3, 4, лестница, замощение), пристроенная к помещению III дома ***, утвердить и выдать схему расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории, произвести постановку земельного участка на государственный кадастровый учет;
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с М. договор аренды земельного участка, на котором расположена входная группа (комнаты 3, 4, лестница, замощение), пристроенная к помещению ***;
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы сформировать земельные участки, на которых расположены входные группы (комнаты 1, 6, лестницы, замощение), пристроенные к помещению ***, утвердить и выдать схему расположения земельных участков на кадастровой карте (плане) территории, произвести постановку земельных участков на государственный кадастровый учет;
- Обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить с М. договоры аренды земельных участков, на которых расположены входные группы (комнаты 1, 6, лестницы, замощение), пристроенные к помещению ***;
- Обязать Префектуру ** административного округа города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы не чинить М. препятствия в пользовании земельным участком, на котором расположена входная группа, пристроенная к помещению ***;
- Обязать Префектуру ** города Москвы, Департамент городского имущества города Москвы не чинить М. препятствия в пользовании земельными участками, на которых расположены входные группы, пристроенные к помещению ****,
установила:
М. обратился с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы), Префектуре *** г. Москвы, Префектуре ** г. Москвы об обязании оформить общее имущество собственников многоквартирного дома, обязании оформить земельно-правовые отношения, обязании не чинить препятствий в пользовании земельными участками, указывая в обоснование заявленных требований, что является собственником нежилых помещений по адресам: *** и входных групп к ним. Все работы по переустройству и перепланировке, включая устройство входных групп, проведены в соответствии с проектом и утверждены Актами о завершенном переустройстве и (или) перепланировке. Земельные участки под входными группами находятся вне границ многоквартирного дома. При этом ДГИ г. Москвы отказало ему в заключении договоров аренды земельных участков под входными группами со ссылкой на то, что земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, его границы решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не определены. Кроме того, Префектурой ** г. Москвы и Префектурой ** г. Москвы чинятся препятствия в пользовании земельными участками под входными группами, существует угроза сноса входных групп в связи с отказами в оформлении земельно-правовых отношений в отношении земельных участков, на которых располагаются входные группы. Считая отказ в оформлении договоров аренды незаконным, истец просит обязать ответчиков оформить земельно-правовые отношения под входными группами и обязать не чинить препятствий в пользовании земельными участками под входными группами нежилых помещений.
Представитель истца по доверенности Б. в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным выше.
Представитель ответчика ДГИ г. Москвы по доверенности Б. просила отказать в заявленных требованиях, поскольку земельные участки под многоквартирными домами по адресам: *** не сформированы, проекты межевания не разработаны, границы земельных участков не определены, на кадастровом учете земельные участки не стоят, истец не обращался в ДГИ г. Москвы с заявлением об оформлении земельно-правовых отношений в режиме "одного окна" с приложением необходимых документов, что само по себе является основанием для отказа в исковых требованиях. Кроме того, представитель ответчика указала, что входные группы, являющиеся частью нежилых помещений, должны квалифицироваться как самовольные постройки, а произведенная государственная регистрация права собственности на нежилые помещения, включая входные группы, не свидетельствует о законности их возведения и не может рассматриваться в качестве доказательства наличия права на заключение договора аренды земельных участков под ними.
Представитель ответчика Префектуры *** г. Москвы по доверенности Б. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку входная группа, являющаяся частью нежилого помещения по адресу: ***** является самовольной постройкой, вступившим в законную силу решением ** районного суда г. Москвы от 18 мая 2012 года истец был обязан освободить земельный участок по указанному адресу от возведенной входной группы.
Ответчик Префектура ** г. Москвы, третьи лица ДЖП и ЖФ г. Москвы, Мосжилинспекция извещены о месте и времени судебного заседания повестками, представителей в суд не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представитель Префектуры ** г. Москвы по доверенности Б., представитель Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Ч. по доводам апелляционных жалоб.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по доверенности Б., представителя Департамента городского имущества г. Москвы по доверенности Н., судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и требованиям закона.
Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Между тем, указанным требованиям решение суда не соответствует.
Судом установлено и из материалов дела следует, что помещение ***, включающее входную группу площадью 18,6 кв. м и помещение I**, включающее входную группу площадью 7,2 кв. м в установленном законом порядке переведены в нежилой фонд, работы по переустройству и перепланировке помещений проведены в соответствии с утвержденной проектной документацией, уполномоченными органами подписаны акты о завершенном переустройстве.
В отношении помещения ** перевод в нежилое помещение подтверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы N ** от 16.03.2011 г. (л.д. 20), уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N ** от 19.01.2011 г. (л.д. 22), а также Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения от 29.02.2012, утвержденным заместителем руководителя ДЖП и ЖФ г. Москвы 01.03.2012 г. (л.д. 24 - 25).
В отношении помещения ** перевод в нежилое помещение подтверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы N ** от 30.11.2011 г. (л.д. 21), уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое N ** от 22.12.2011 г. (л.д. 23), а также Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения от 19.04.2012, утвержденным ДЖП и ЖФ г. Москвы 20.04.2012 г. (л.д. 26 - 27).
Указанные нежилые помещения, включая возведенные входные группы к ним, прошли установленную законом процедуру технической инвентаризации. Пристроенные входные группы площадью 18,6 кв. м и 7,2 кв. м соответственно являются составной частью нежилых помещений, что подтверждается представленными документами БТИ, а именно: кадастровым паспортом помещения от 12.12.2012 года с планами и экспликацией помещения (в отношении помещения площадью 38.1 кв. м по **; кадастровым паспортом помещения от 12.12.2012 с планами и экспликацией помещения (в отношении помещения площадью 53 кв. м по ** (л.д. 197 - 219); кадастровым паспортом помещения от 21.06.2012, выпиской из технического паспорта на здание от 21.06.2012 (в отношении помещения площадью 39,2 м кв. по проспекту ** (л.д. 190 - 196).
Право собственности на указанные нежилые помещения, включая возведенные входные группы, зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается свидетельством от 22.02.2013, бланк **, свидетельством от 22.02.2013 бланк ** и свидетельством от 22.06.2012 бланк ** (л.д. 17 - 19).
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возведенные входные группы, являющиеся неотъемлемой частью нежилых помещений, принадлежащих истцу, созданы с получением всех необходимых разрешений и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, в силу чего не могут быть квалифицированы как самовольные постройки, что является достаточным основанием для обязания ответчиков не чинить препятствия истцу в пользовании земельными участками под входными группами нежилых помещений и запрета производства действий по их демонтажу и сносу. При этом суд указал, что у Департамента земельных ресурсов города Москвы (правопредшественника Департамента городского имущества города Москвы) не имелось правовых оснований для отказа истцу в оформлении договора аренды земельных участков под входными группами, поскольку земельные участки с пристройками входных групп к помещению *** располагаются за пределами жилых домов и на них отсутствуют элементы предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирных домов. С учетом изложенных выводов, руководствуясь положениями ст. ст. 22, 23 ЖК РФ, ст. 10, ч. 1 ст. 36, ЗК РФ, ст. ст. 304 - 305 ГК РФ, п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", суд удовлетворил исковые требования. При этом доводы ответчика ДГИ г. Москвы о том, что земельные участки под входными группами не сформированы, проекты межевания не разработаны, границы земельных участков не определены, на кадастровом учете земельные участки не стоят, что препятствует заключению в отношении них договоров аренды, суд признал несостоятельными, поскольку исковые требования заявлены об обязании заключить договоры аренды земельных участков под входными группами, необходимым условием чего являются работы по формированию земельного участка, утверждению и выдаче схем расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории, постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, выполнение которых должно быть возложено на лицо, уполномоченное заключать договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.
Судебная коллегия находит, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, исходя из следующего.
В соответствии со ст. ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 3).
В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок.
Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
В соответствии с ч. 7 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 221-ФЗ от 24.07.2007 года, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В силу ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации формирование земельного участка включает в себя выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка.
Таким образом, предметом сделки может быть только сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Судом установлено, что земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу **, не сформирован, в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, следовательно, он не может рассматриваться как объект земельно-правовых отношений в силу ст. 6 Земельного кодекса РФ и в отношении него (его части) не может до проведения указанной процедуры быть заключен договор аренды.
В отношении земельного участка под многоквартирным жилым домом по адресу: ** судом было установлено, что он сформирован в отношении него проведен государственный кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер **.
Между тем, как следует из кадастрового паспорта указанного земельного участка, он был сформирован для эксплуатации части здания под оптовую торговлю и склад 01.01.2007 года, т.е. до вступления в силу Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" от 221-ФЗ от 24.07.2007 года и Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.).
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.
В силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, площадь земельного участка должна соответствовать нормам предоставления земельных участков, установленным статьей 33 Земельного кодекса Российской Федерации, и должна быть достаточной для эксплуатации соответствующего здания, строения или сооружения.
Учитывая, что земельный участок должен был быть сформирован для эксплуатации части здания под оптовую торговлю и склад с учетом площади, необходимой для его эксплуатации, судебная коллегия приходит к выводу, что спорная входная группа находится на его площади. Доказательств обратного, а именно, что входная группа не находится на данном земельном участке, истцом не представлено.
В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, и который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 г.) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.
При таких обстоятельствах с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок по адресу: *** перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно, Департамент городского имущества города Москвы не обладает полномочиями по распоряжению этим земельным участком и не вправе заключать договор аренды в отношении его части. Таким образом, решение суда в части обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить договор аренды в отношении указанного земельного участка вынесено с нарушением норм материального права.
В пункте 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно п. 4 указанной статьи формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав.
В силу ст. 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий.
Из материалов дела следует, что проект межевания на земельный участок по адресу: по адресу *** не разработан, в связи с чем определение границ испрашиваемого земельного участка и, как следствие, его формирование и постановка на кадастровый учет в настоящее время невозможно.
Несмотря на данные обстоятельства дела, суд удовлетворил исковые требования относительно данного земельного участка в полном объеме, не применив положения норм права, подлежащих применению в данном случае.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку исковые требования заявлены об обязании заключить договоры аренды земельных участков под входными группами, необходимым условием для чего являются работы по формированию земельного участка, утверждению и выдаче схем расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории, постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, то выполнение данных работ должно быть возложено на лицо, уполномоченное заключать договоры аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков - Департамент городского имущества города Москвы.
Между тем, в соответствии со ст. 29 ЗК РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
В силу ч. 7 ст. 36 ЗК РФ в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Согласно статье 3 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 13.12.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет государственный кадастровый учет недвижимого имущества.
Согласно Положению о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент городского имущества города Москвы не имеет полномочий по постановке земельного участка на кадастровый учет.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для возложения на Департамент городского имущества города Москвы обязанностей по формированию земельных участков, на которых расположены входные группы, постановке их на государственный кадастровый учет.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона, в связи с чем решение подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 04.07.2013 года отменить.
В удовлетворении иска М. к Департаменту городского имущества города Москвы, Префектуре ** г. Москвы, Префектуре *** г. Москвы об обязании оформить общее имущество собственников многоквартирного дома, обязании оформить земельно-правовые отношения, обязании не чинить препятствий в пользовании земельными участками - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)