Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Окованцевой В.Г.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 17 июня 2014 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2014 года по делу N А41-65858/13, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" о взыскании 171169 руб. 46 коп.,
установил:
ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "ПИК-Регион" о взыскании 171169 руб. 46 коп. возмещения расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Новый бульвар, д. 21 в отношении квартир N 106, 175, 176, 279.
Решением от 27 марта 2014 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению ответчика, решение суда подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
ЗАО "ПИК-Регион" является инвестором строительства в соответствии с инвестиционным контрактом N 20/12 от 17.12.2001 года в редакции дополнительного соглашения от 29 июня 2009 года.
Как следует из материалов дела, по спорным квартирам с физическими лицами были заключены договоры инвестирования, на квартиру N 106 с Согояном Микаэлем Фридриховичем, на квартиру N 175 и 176 с Листратовой Тамарой Николаевной, на квартиру N 279 с Шаровым Александром Сергеевичем.
Разрешение на ввод объекта N RU 50309000 в эксплуатацию было получено 24 ноября 2009 года, почтовый адрес присвоен 10 октября 2006 года (постановление N 809-ПГ).
Так как между ЗАО "ПИК-регион" и физическими лицами были заключены договоры инвестирования строительства, ответчик не обладал правом собственности на указанные квартиры, а следовательно, у ответчика отсутствовала обязанность по возмещению коммунальных услуг за содержание квартир N 106, 175, 176, 279, расположенных по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Новый бульвар, д. 21.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представитель ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.
Суд установил, что по договору N Д/03-2004 от 22.07.2014 г. ЗАО "ПИК-Регион" (в 2004 году имевшее наименование ЗАО "ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ") приняло на себя права и обязанности инвестора на застройку микрорайона "Центральный" в городе Долгопрудный Московской области. В число построенных ответчиком домов вошел жилой дом, которому позднее был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Долгопрудный, Новый бульвар, д. 21. Квартиры в указанном жилом доме были реализованы ответчиком физическим лицам по договорам инвестирования строительства жилья.
Жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Новый бульвар, д. 21, был принят в эксплуатацию 24 ноября 2009 года.
Но фактическая передача квартир от ЗАО "ПИК-Регион" будущим собственникам - физическим лицам началась до ввода дома в эксплуатацию в 2008 году, и именно в 2008 году было подписано большинство актов приема-передачи квартир.
Обслуживание и эксплуатацию жилого дома N 21 с 2008 года по 30 ноября 2010 года осуществляла эксплуатирующая организация ООО "ПИК-Комфорт".
С 01 декабря 2010 года в связи с принятием собственниками жилого дома решения об избрании способа управления - ТСЖ (протокол от 31.01.2010 г.), обслуживание и эксплуатацию указанного жилого дома осуществляет ТСЖ "Новый бульвар, д. 21".
Из требований ст. 153 ЖК РФ эксплуатирующая организация вправе взыскать плату за содержание и ремонт и плату за коммунальные услуги с собственника жилья с момента получения им указанного жилья по передаточному акту от застройщика или лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома. При этом момент регистрации права собственности не является основополагающим для определения периода взыскания задолженности, поскольку после подписания с застройщиком передаточного акта собственник не ограничен в сроках регистрации своего права собственности и может намеренно уклоняться от регистрации с целью уклонения от оплаты услуг ЖКХ.
Собственники - физические лица обязаны оплатить эксплуатирующей организации услуги ЖКХ с момента подписания передаточного акта с застройщиком или иной аналогичной организацией.
При отсутствии такого передаточного акта от застройщика физическому лицу бремя оплаты услуг ЖКХ несет застройщик или лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с условиями договора N Д/03/2004 г. от 22.07.2004 г. - п. 4.2, ООО "ПИК-Регион" обязалось после ввода дома в эксплуатацию оплачивать с полном размере жилищно-коммунальные услуги и услуги, связанные с эксплуатацией площадей, по тарифам, установленным для населения, пропорционально доле площадей, получаемых по договору, по момента оформления собственности на соответствующие объекты.
Аналогичное обязательство было добровольно принято на себя ответчиком по инвестиционному контракту N 20/12 от 17.12.2010 г. с дополнительным соглашением от 29.07.2009 г. - п. 5.5.12, согласно которому ответчик обязался после ввода объекта в эксплуатацию осуществлять оплату жилищно-коммунальных услуг (в том числе по отоплению, газоснабжению, канализованию с освещению) по тарифам, установленным для населения пропорционально получаемой доле площади, до момента оформления собственности инвестора на указанную долю.
До 01.12.2010 г. лицом, исполняющим обязательства по обслуживанию и эксплуатации жилого дома N 21, являлось ООО "ПИК-Комфорт". С 01 декабря 2010 года в связи с принятием собственниками жилого дома решения об избрании способа управления - ТСЖ (протокол от 31.01.2010 г.) обслуживание и эксплуатацию указанного жилого дома осуществляет ТСЖ "Новый бульвар, д. 21".
В отношении ответчика кредитором по требованию об оплате коммунальных и эксплуатационных расходов с 01.12.2010 г. является истец.
По квартире N 106 передаточный акт был подписан 16 ноября 2012 года, по квартире N 175 передаточный акт был подписан 11 апреля 2012 года, по квартире N 176 передаточный акт был подписан 11 апреля 2012 года, по квартире N 279 право собственности физического лица возникло 22 июля 2011 года на основании решения суда.
За период с 01 декабря 2010 года по 15 ноября 2012 года (по квартире 106); с 01 декабря 2010 года по 10 апреля 2012 года (по квартирам 175-176); с 01 декабря 2010 года по 21 июля 2011 года (по квартире 279) - до момента передачи имущества будущим собственникам ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" вправе предъявлять требования к инвестору строительства - ЗАО "ПИК-Регион".
В целях управления многоквартирным домом и обеспечения квартир необходимыми для проживания в них услугами истец заключил договоры с поставщиками соответствующих услуг.
В соответствии с п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Решениями общего собрания членов ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" утверждены сметы доходов и расходов на содержание, эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома и тарифы по эксплуатационным услугам на 2011, 2012 годы, что подтверждается протоколами собраний.
ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" во исполнение обязательств по указанным договорам производило соответствующие платежи. Факт оказания истцом в спорный период услуг по содержанию и ремонту общего имущества подтверждается материалами дела.
Расчет задолженности правомерно произведен истцом по тарифам, утвержденным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
При отсутствии возражений и обращений ответчика к истцу с заявлениями и претензиями об оказании коммунальных услуг, а также отсутствии претензий о ненадлежащем оказании услуг по содержанию общего имущества, суд считает, что у ответчика возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, а также услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 27 марта 2014 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-65858/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.06.2014 ПО ДЕЛУ N А41-65858/13
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2014 г. по делу N А41-65858/13
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2014 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Ивановой Л.Н., Диаковской Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Окованцевой В.Г.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 17 июня 2014 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 марта 2014 года по делу N А41-65858/13, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" к ЗАО "Первая Ипотечная Компания-Регион" о взыскании 171169 руб. 46 коп.,
установил:
ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ЗАО "ПИК-Регион" о взыскании 171169 руб. 46 коп. возмещения расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Новый бульвар, д. 21 в отношении квартир N 106, 175, 176, 279.
Решением от 27 марта 2014 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
По мнению ответчика, решение суда подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
ЗАО "ПИК-Регион" является инвестором строительства в соответствии с инвестиционным контрактом N 20/12 от 17.12.2001 года в редакции дополнительного соглашения от 29 июня 2009 года.
Как следует из материалов дела, по спорным квартирам с физическими лицами были заключены договоры инвестирования, на квартиру N 106 с Согояном Микаэлем Фридриховичем, на квартиру N 175 и 176 с Листратовой Тамарой Николаевной, на квартиру N 279 с Шаровым Александром Сергеевичем.
Разрешение на ввод объекта N RU 50309000 в эксплуатацию было получено 24 ноября 2009 года, почтовый адрес присвоен 10 октября 2006 года (постановление N 809-ПГ).
Так как между ЗАО "ПИК-регион" и физическими лицами были заключены договоры инвестирования строительства, ответчик не обладал правом собственности на указанные квартиры, а следовательно, у ответчика отсутствовала обязанность по возмещению коммунальных услуг за содержание квартир N 106, 175, 176, 279, расположенных по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Новый бульвар, д. 21.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представитель ответчика в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен судом надлежащим образом.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.
Суд установил, что по договору N Д/03-2004 от 22.07.2014 г. ЗАО "ПИК-Регион" (в 2004 году имевшее наименование ЗАО "ЖИЛСТРОЙИНДУСТРИЯ") приняло на себя права и обязанности инвестора на застройку микрорайона "Центральный" в городе Долгопрудный Московской области. В число построенных ответчиком домов вошел жилой дом, которому позднее был присвоен почтовый адрес: Московская область, г. Долгопрудный, Новый бульвар, д. 21. Квартиры в указанном жилом доме были реализованы ответчиком физическим лицам по договорам инвестирования строительства жилья.
Жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, Новый бульвар, д. 21, был принят в эксплуатацию 24 ноября 2009 года.
Но фактическая передача квартир от ЗАО "ПИК-Регион" будущим собственникам - физическим лицам началась до ввода дома в эксплуатацию в 2008 году, и именно в 2008 году было подписано большинство актов приема-передачи квартир.
Обслуживание и эксплуатацию жилого дома N 21 с 2008 года по 30 ноября 2010 года осуществляла эксплуатирующая организация ООО "ПИК-Комфорт".
С 01 декабря 2010 года в связи с принятием собственниками жилого дома решения об избрании способа управления - ТСЖ (протокол от 31.01.2010 г.), обслуживание и эксплуатацию указанного жилого дома осуществляет ТСЖ "Новый бульвар, д. 21".
Из требований ст. 153 ЖК РФ эксплуатирующая организация вправе взыскать плату за содержание и ремонт и плату за коммунальные услуги с собственника жилья с момента получения им указанного жилья по передаточному акту от застройщика или лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома. При этом момент регистрации права собственности не является основополагающим для определения периода взыскания задолженности, поскольку после подписания с застройщиком передаточного акта собственник не ограничен в сроках регистрации своего права собственности и может намеренно уклоняться от регистрации с целью уклонения от оплаты услуг ЖКХ.
Собственники - физические лица обязаны оплатить эксплуатирующей организации услуги ЖКХ с момента подписания передаточного акта с застройщиком или иной аналогичной организацией.
При отсутствии такого передаточного акта от застройщика физическому лицу бремя оплаты услуг ЖКХ несет застройщик или лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
В соответствии с условиями договора N Д/03/2004 г. от 22.07.2004 г. - п. 4.2, ООО "ПИК-Регион" обязалось после ввода дома в эксплуатацию оплачивать с полном размере жилищно-коммунальные услуги и услуги, связанные с эксплуатацией площадей, по тарифам, установленным для населения, пропорционально доле площадей, получаемых по договору, по момента оформления собственности на соответствующие объекты.
Аналогичное обязательство было добровольно принято на себя ответчиком по инвестиционному контракту N 20/12 от 17.12.2010 г. с дополнительным соглашением от 29.07.2009 г. - п. 5.5.12, согласно которому ответчик обязался после ввода объекта в эксплуатацию осуществлять оплату жилищно-коммунальных услуг (в том числе по отоплению, газоснабжению, канализованию с освещению) по тарифам, установленным для населения пропорционально получаемой доле площади, до момента оформления собственности инвестора на указанную долю.
До 01.12.2010 г. лицом, исполняющим обязательства по обслуживанию и эксплуатации жилого дома N 21, являлось ООО "ПИК-Комфорт". С 01 декабря 2010 года в связи с принятием собственниками жилого дома решения об избрании способа управления - ТСЖ (протокол от 31.01.2010 г.) обслуживание и эксплуатацию указанного жилого дома осуществляет ТСЖ "Новый бульвар, д. 21".
В отношении ответчика кредитором по требованию об оплате коммунальных и эксплуатационных расходов с 01.12.2010 г. является истец.
По квартире N 106 передаточный акт был подписан 16 ноября 2012 года, по квартире N 175 передаточный акт был подписан 11 апреля 2012 года, по квартире N 176 передаточный акт был подписан 11 апреля 2012 года, по квартире N 279 право собственности физического лица возникло 22 июля 2011 года на основании решения суда.
За период с 01 декабря 2010 года по 15 ноября 2012 года (по квартире 106); с 01 декабря 2010 года по 10 апреля 2012 года (по квартирам 175-176); с 01 декабря 2010 года по 21 июля 2011 года (по квартире 279) - до момента передачи имущества будущим собственникам ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" вправе предъявлять требования к инвестору строительства - ЗАО "ПИК-Регион".
В целях управления многоквартирным домом и обеспечения квартир необходимыми для проживания в них услугами истец заключил договоры с поставщиками соответствующих услуг.
В соответствии с п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Решениями общего собрания членов ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" утверждены сметы доходов и расходов на содержание, эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома и тарифы по эксплуатационным услугам на 2011, 2012 годы, что подтверждается протоколами собраний.
ТСЖ "Новый бульвар, д. 21" во исполнение обязательств по указанным договорам производило соответствующие платежи. Факт оказания истцом в спорный период услуг по содержанию и ремонту общего имущества подтверждается материалами дела.
Расчет задолженности правомерно произведен истцом по тарифам, утвержденным решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
При отсутствии возражений и обращений ответчика к истцу с заявлениями и претензиями об оказании коммунальных услуг, а также отсутствии претензий о ненадлежащем оказании услуг по содержанию общего имущества, суд считает, что у ответчика возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, а также услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение от 27 марта 2014 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-65858/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)