Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Левшенкова В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Лукашенко Н.И.,
судей Зайцевой О.Д., Иваненко Ю.С.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зайцевой О.Д. гражданское дело по апелляционным жалобам истца Г.М., ответчика ООО "ЭКСперт-Сервис" на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2014 года, которым постановлено:
иск Г.М. к ООО "ЭКСперт-Сервис" о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Обязать ООО "ЭКСперт-Сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по жилому помещению по адресу:, за период с 12.12.2010 года по 01.01.2014 года в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 27.11.2012 года N 671-ПП, от 29.11.2011 г. N 571-ПП, от 30.11.2011 г. N 1038-ПП, от 01.12.2009 г. N 1294-ПП.
Обязать ООО "ЭКСперт-Сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона по жилому помещению по адресу:.
Взыскать ООО "ЭКСперт-Сервис" в пользу Г.М. расходы по оплате услуг представителя - 10 000 рублей.
Взыскать ООО "ЭКСперт-Сервис" госпошлину в бюджет г. Москвы - 200 рублей.
В остальной части иска отказать,
установила:
Г.М. обратилась в суд с иском к ООО "ЭКСперт-Сервис", в котором с учетом изменения предмета иска просит признать недействительными п. п. 3.1.2, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.2.1, 3.2.8, 5.1, 5.2, 5.9, 5.10, 4.2.5, 4.2.9, 4.2.17, 4.2.18, 4.2.19 договора управления, обязать ответчика произвести перерасчет платы за 2009 - 2013 гг. в соответствии с Постановлениями Правительства г. Москвы, не производить начисления платы за охрану, исключить начисления за домофон отдельной строкой, взыскать неустойку -, расходы на услуги представителя - рублей.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником доли в праве на квартиру по адресу:, сособственником жилого помещения является Б.
9.10.2009 года между ней и ООО "ЭКСперт-Сервис" был заключен договор управления многоквартирным домом. Истец полагает данный договор не соответствующим требованиям закона, поскольку в нем отсутствуют: состав общего имущества, порядок изменения перечня работ и услуг, порядок определения цены договора, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организаций ее обязательств по управлению многоквартирным домом. Договор противоречит жилищному законодательству в той части, в которой позволяет управляющей компании самостоятельно устанавливать размер платы, навязывать дополнительные услуги, осуществлять функции заказчика работ по реконструкции, новому строительству, текущему и капитальному ремонту; размещать свои службы в помещениях, являющихся общим имуществом собственников; распоряжаться средствами накоплений на капитальный ремонт.
Также ответчиком незаконно начислялась плата за услуги по охране секции многоквартирного дома из расчета 11 рублей за кв. м, по охране периметра - 4 рубля за кв. м, с 2011 года тариф изменен в одностороннем порядке на единый - 11 руб. 90 коп. за кв. м. Размер платы на содержание и ремонт не соответствует тарифам, установленным Правительством Москвы. В смету включены расходы на содержание и благоустройство земельного участка, не входящего в состав общего имущества.
Истец Г.М. в суд явилась, исковые требования поддержала.
Представитель истца Ю. в суд явился, поддержал позицию доверителя.
Представитель ответчика ООО "ЭКСперт-Сервис" по доверенности А. иск не признал по тем основаниям, что истец была свободна в заключении договора, располагала полной информацией о предложенных ей услугах, приняла на себя все обязательства по договору, добросовестно оплачивала оказываемые услуги, тариф по оплате услуг соответствует повышенной комфортности дома, также истцом пропущен срок исковой давности.
Третье лицо Б. в судебное заседание явился, полагал требования истца обоснованными.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны истец Г.М. и ответчик ООО "ЭКСперт-Сервис" по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "ЭКСперт-Сервис", третье лицо Б. не явились, извещены, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав истца Г.М. и ее представителя по устному ходатайству Г.И., поддержавших апелляционную жалобу Г.М. и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "ЭКСперт-Сервис", обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на апелляционную жалобу ответчика, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований Г.М. и обязания ООО "ЭКСперт-сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, обязания ООО "ЭКСперт-сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона, о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции на момент возникновения правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписан законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пп. "а" п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (п. 29 Правил).
Судом установлено, что Г.М. и Б. являются собственниками квартиры N в г. Москве.
09.10.2009 года между Г.М. и Б., с одной стороны, и ООО "ЭКСперт-Сервис", с другой, заключен договор управления, согласно которому управляющая компания за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу:, предоставлению коммунальных услуг.
Таким образом, исходя из содержания указанного договора, суд пришел к правильному выводу о том, заключенный между истцом и ответчиком договор является договором возмездного оказания услуг, который заключен в соответствии с положениями гл. 39 ГК РФ, ст. ст. 161, 162 ЖК РФ и не противоречит им, а поэтому у суда отсутствуют основания для признания его недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
Судом правильно установлено, что между истцом, третьим лицом, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, заключен договор управления, согласно которому управляющая компания за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг.
Правовая конструкция оспариваемого истцом договора, с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений, а также фактически совершенных сторонами действий, позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый договор заключен истцом с организацией, фактически осуществляющей техническое обслуживание дома и обеспечивающей предоставление коммунальных услуг. Предусмотренные договором услуги продолжают отказываться ответчиком и по настоящее время. Иной способ управления многоквартирным домом собственниками жилого дома не избран.
Таким образом, вывод суда о перерасчете платы за потребляемые коммунальные услуги и техническое обслуживание жилого дома в соответствии с тарифами, установленными Правительством Москвы, сделан судом неверно, без учета правовой природы заключенного между сторонами договора возмездного оказания услуг, а поэтому решение суда в данной части подлежит отмене.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Истец при заключении договора располагал полной информацией о предложенных ему услугах и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные договором, т.е. добровольно подписал договор управления, соответственно, услуги не были ему навязаны. В период с 2009 г. по 2013 г. истец добросовестно оплачивал услуги, что подтверждается историей начислений (том 1 л.д. 47 - 50), т.е. условия договора им были приняты, он в полной мере ими пользовался и получал качественные услуги от ответчика.
Соответственно, свобода заключения договора и отсутствие понуждения к вступлению в договорные отношения означают, что субъекты гражданского права сами решают, заключать им или не заключать тот или иной договор, поскольку никто из них не обязан вступать в договор против своей воли.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из чего следует, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является действительным.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд в своем решении сослался на цены, ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения, однако, судом не было учтено, что дом, расположенный по адресу: г., является домом повышенной комфортности.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о признании недействительными пунктов указанного договора управления, заключенного между истцом и ответчиком 9.10.2009 г., суд обоснованно применил срок исковой давности, о чем сделано заявление ответчиком, исчисление которого следует производить с момента заключения договора, и правовых оснований для иного вывода и отмены решения суда в данной части у судебной коллегии не имеется.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
В соответствии ст. 156, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В силу ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
При проектировании и строительстве изначально было определено, что дом является домом повышенной комфортности по используемым материалам, оборудованию, инженерному оснащению, и его эксплуатация требует определенного набора услуг и высокого уровня обслуживания.
При этом ставка за содержание и ремонт общего имущества данного многоквартирного дома установлена в размере, обеспечивающем содержание и эксплуатацию общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая в том числе, оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, что производится ответчиком в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 49 от 13.08.2006 г.
Размер ставки за содержание и ремонт общего имущества установлен в соответствии с Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (Приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003 г.).
Пунктом 1.6 Методических рекомендаций учитывается, что жилищный фонд, включая каждое здание, отличается собственным набором характеристик и свойств, от которых зависит объем и стоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда.
В связи с этим Методические рекомендации предусматривают дифференциацию потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристик и свойств жилых зданий и используют понятие "стандарты жилища".
Пункт 1.7 Методических рекомендаций вводит понятие стандарта эксплуатации жилищного фонда, который зависит от финансовых возможностей потребителя услуг и собственника жилищного фонда. Рекомендации предусматривают при расчете тарифов (потребностей в финансовых средствах) их дифференциацию в зависимости от стандартов эксплуатации. Многообразие реальных финансовых возможностей в социально-экономической сфере предполагает обязательное наличие утвержденных нормативно-технических требований (перечень и состав работ по содержанию и ремонту, периодичность их выполнения), характеризующих тот или иной стандарт эксплуатации с учетом особенностей застройки, природно-климатических условий и других местных факторов".
При этом суд сделал правильный вывод о том, что если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, то она в перечне, объемах и качестве услуг и работ должна учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Перечень данных услуг и работ, порядок и условия их оплаты устанавливаются договором на техническое обслуживание и эксплуатацию. Размер платы за техническое обслуживание дома должен обеспечивать покрытие всех расходов по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда.
Взимание ответчиком платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения по согласованному между сторонами тарифу в размере 40 руб. за 1 кв. метр, законно, фактические расходы ответчика подтверждаются материалами дела, а именно сметами расходов (том 1 л.д. 158 - 173), договорами об оказании охранных услуг, актами оказанных услуг, подтверждением оплаты - платежными поручениями (том 2 л.д. 7 - 25), договорами на техническое обслуживание домофона, систем контроля доступа автотранспорта, платежными поручениями об оплате (том 2 л.д. 26 - 134), отчетами управляющей организации (том 2 л.д. 145 - 153), сметой расходов (том 2 л.д. 154 - 159).
Решение суда в части обязания ответчика исключить из единого платежного документа оплату отдельной строкой расходов по содержанию домофона в размере 64 руб., также не соответствует требованиям закона.
В соответствии с п. 38 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" в платежном документе помимо сведений о плательщике, получателе платежа коммунальных услуг указываются другие сведения, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором, общедомовое домофонное устройство установлено в данном жилом доме и расходы по его содержанию предусмотрены Постановлением Правительства Москвы.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, устанавливают, что в состав общего имущества многоквартирного дома включена внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома (п. 7 Правил).
Таким образом, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов, находящиеся в многоквартирном доме за пределами жилых помещений, и обслуживающие более одной квартиры, отвечают признакам общего имущества.
Положениями пункта 3 Постановления Правительства Москвы от 13.04.1999 г. N 328 "О ходе выполнения распорядительных документов правительства Москвы о наведении порядка в подъездах жилых домов и задачах по проведению этой работы в 1999 - 2001 гг." установлено: считать важнейшим направлением в работе по наведению порядка в подъездах жилых домов организацию дежурств, формирование института старших по дому и подъезду, взаимодействие с домовыми комитетами, обеспечение обслуживания установленных дверей, доводчиков, запирающих устройств.
В соответствии с п. 5.1 названного Постановления Правительства Москвы, источниками финансирования расходов по обслуживанию механических, электромеханических и электромагнитных кодовых замков, домофонных устройств в жилых домах являются средства целевых сборов с населения с внесением начисления за данную услугу в расчетную книжку. Платежи населения за эти услуги являются целевыми и не могут быть использованы для оплаты других работ и услуг.
Согласно п. 27 приложения 7 к Постановлению Правительства Москвы от 04.06.1996 N 465 "О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда" установка, эксплуатация и ремонт домофонов, кодовых замков, охранной сигнализации квартир и подъездов входит в состав работ, связанных с обслуживанием населения, содержанием зданий и прилегающих территорий, выполняемых по заявкам населения и подлежащих оплате за счет собственных средств проживающих.
Таким образом, включение в Единый платежный документ платы по техническому обслуживанию домофона, не противоречит ст. 154 ЖК РФ, взимание платы за техническое обслуживание общедомового домофонного устройства в размере 64 руб. в месяц осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 12.10.2010 г. N 937-ПП "О ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов".
Остальные доводы апелляционной жалобы Г.М. по существу сводятся к несогласию с выводами, к которым пришел суд первой инстанции, к переоценке представленных доказательств, не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а поэтому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2014 года отменить в части обязания ООО "ЭКСперт-Сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по жилому помещению по адресу: г. Москва, за период с 12.12.2010 года по 01.01.2014 года в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 27.11.2012 года N 671-ПП, от 29.11.2011 г. N 571-ПП, от 30.11.2011 г. N 1038-ПП, от 01.12.2009 г. N 1294-ПП; обязания ООО "ЭКСперт-Сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона по жилому помещению по адресу: г. Москва,; взыскания с ООО "ЭКСперт-Сервис" в пользу Г.М. расходов на оплату услуг представителя - 10000 рублей.
В указанной части принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Г.М. к ООО "ЭКСперт-Сервис" об обязании ООО "ЭКСперт-Сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по жилому помещению по адресу: г. Москва, за период с 12.12.2010 года по 01.01.2014 года в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 27.11.2012 года N 671-ПП, от 29.11.2011 г. N 571-ПП, от 30.11.2011 г. N 1038-ПП, от 01.12.2009 г. N 1294-ПП; обязании ООО "ЭКСперт-Сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона по жилому помещению по адресу: г. Москва,; взыскании с ООО "ЭКСперт-Сервис" в пользу Г.М. расходов по оплате услуг представителя - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 28.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-29912
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2014 г. по делу N 33-29912
Судья Левшенкова В.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Лукашенко Н.И.,
судей Зайцевой О.Д., Иваненко Ю.С.,
при секретаре С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зайцевой О.Д. гражданское дело по апелляционным жалобам истца Г.М., ответчика ООО "ЭКСперт-Сервис" на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2014 года, которым постановлено:
иск Г.М. к ООО "ЭКСперт-Сервис" о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Обязать ООО "ЭКСперт-Сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по жилому помещению по адресу:, за период с 12.12.2010 года по 01.01.2014 года в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 27.11.2012 года N 671-ПП, от 29.11.2011 г. N 571-ПП, от 30.11.2011 г. N 1038-ПП, от 01.12.2009 г. N 1294-ПП.
Обязать ООО "ЭКСперт-Сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона по жилому помещению по адресу:.
Взыскать ООО "ЭКСперт-Сервис" в пользу Г.М. расходы по оплате услуг представителя - 10 000 рублей.
Взыскать ООО "ЭКСперт-Сервис" госпошлину в бюджет г. Москвы - 200 рублей.
В остальной части иска отказать,
установила:
Г.М. обратилась в суд с иском к ООО "ЭКСперт-Сервис", в котором с учетом изменения предмета иска просит признать недействительными п. п. 3.1.2, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.2.1, 3.2.8, 5.1, 5.2, 5.9, 5.10, 4.2.5, 4.2.9, 4.2.17, 4.2.18, 4.2.19 договора управления, обязать ответчика произвести перерасчет платы за 2009 - 2013 гг. в соответствии с Постановлениями Правительства г. Москвы, не производить начисления платы за охрану, исключить начисления за домофон отдельной строкой, взыскать неустойку -, расходы на услуги представителя - рублей.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником доли в праве на квартиру по адресу:, сособственником жилого помещения является Б.
9.10.2009 года между ней и ООО "ЭКСперт-Сервис" был заключен договор управления многоквартирным домом. Истец полагает данный договор не соответствующим требованиям закона, поскольку в нем отсутствуют: состав общего имущества, порядок изменения перечня работ и услуг, порядок определения цены договора, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организаций ее обязательств по управлению многоквартирным домом. Договор противоречит жилищному законодательству в той части, в которой позволяет управляющей компании самостоятельно устанавливать размер платы, навязывать дополнительные услуги, осуществлять функции заказчика работ по реконструкции, новому строительству, текущему и капитальному ремонту; размещать свои службы в помещениях, являющихся общим имуществом собственников; распоряжаться средствами накоплений на капитальный ремонт.
Также ответчиком незаконно начислялась плата за услуги по охране секции многоквартирного дома из расчета 11 рублей за кв. м, по охране периметра - 4 рубля за кв. м, с 2011 года тариф изменен в одностороннем порядке на единый - 11 руб. 90 коп. за кв. м. Размер платы на содержание и ремонт не соответствует тарифам, установленным Правительством Москвы. В смету включены расходы на содержание и благоустройство земельного участка, не входящего в состав общего имущества.
Истец Г.М. в суд явилась, исковые требования поддержала.
Представитель истца Ю. в суд явился, поддержал позицию доверителя.
Представитель ответчика ООО "ЭКСперт-Сервис" по доверенности А. иск не признал по тем основаниям, что истец была свободна в заключении договора, располагала полной информацией о предложенных ей услугах, приняла на себя все обязательства по договору, добросовестно оплачивала оказываемые услуги, тариф по оплате услуг соответствует повышенной комфортности дома, также истцом пропущен срок исковой давности.
Третье лицо Б. в судебное заседание явился, полагал требования истца обоснованными.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны истец Г.М. и ответчик ООО "ЭКСперт-Сервис" по основаниям, изложенным в апелляционных жалобах.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "ЭКСперт-Сервис", третье лицо Б. не явились, извещены, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в соответствии с ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ в их отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав истца Г.М. и ее представителя по устному ходатайству Г.И., поддержавших апелляционную жалобу Г.М. и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "ЭКСперт-Сервис", обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на апелляционную жалобу ответчика, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения требований Г.М. и обязания ООО "ЭКСперт-сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, обязания ООО "ЭКСперт-сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона, о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ (в редакции на момент возникновения правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписан законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пп. "а" п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (п. 29 Правил).
Судом установлено, что Г.М. и Б. являются собственниками квартиры N в г. Москве.
09.10.2009 года между Г.М. и Б., с одной стороны, и ООО "ЭКСперт-Сервис", с другой, заключен договор управления, согласно которому управляющая компания за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу:, предоставлению коммунальных услуг.
Таким образом, исходя из содержания указанного договора, суд пришел к правильному выводу о том, заключенный между истцом и ответчиком договор является договором возмездного оказания услуг, который заключен в соответствии с положениями гл. 39 ГК РФ, ст. ст. 161, 162 ЖК РФ и не противоречит им, а поэтому у суда отсутствуют основания для признания его недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.
Судом правильно установлено, что между истцом, третьим лицом, с одной стороны, и ответчиком, с другой стороны, заключен договор управления, согласно которому управляющая компания за плату обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг.
Правовая конструкция оспариваемого истцом договора, с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений, а также фактически совершенных сторонами действий, позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый договор заключен истцом с организацией, фактически осуществляющей техническое обслуживание дома и обеспечивающей предоставление коммунальных услуг. Предусмотренные договором услуги продолжают отказываться ответчиком и по настоящее время. Иной способ управления многоквартирным домом собственниками жилого дома не избран.
Таким образом, вывод суда о перерасчете платы за потребляемые коммунальные услуги и техническое обслуживание жилого дома в соответствии с тарифами, установленными Правительством Москвы, сделан судом неверно, без учета правовой природы заключенного между сторонами договора возмездного оказания услуг, а поэтому решение суда в данной части подлежит отмене.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Истец при заключении договора располагал полной информацией о предложенных ему услугах и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя все права и обязанности, определенные договором, т.е. добровольно подписал договор управления, соответственно, услуги не были ему навязаны. В период с 2009 г. по 2013 г. истец добросовестно оплачивал услуги, что подтверждается историей начислений (том 1 л.д. 47 - 50), т.е. условия договора им были приняты, он в полной мере ими пользовался и получал качественные услуги от ответчика.
Соответственно, свобода заключения договора и отсутствие понуждения к вступлению в договорные отношения означают, что субъекты гражданского права сами решают, заключать им или не заключать тот или иной договор, поскольку никто из них не обязан вступать в договор против своей воли.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из чего следует, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является действительным.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд в своем решении сослался на цены, ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги для населения, однако, судом не было учтено, что дом, расположенный по адресу: г., является домом повышенной комфортности.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о признании недействительными пунктов указанного договора управления, заключенного между истцом и ответчиком 9.10.2009 г., суд обоснованно применил срок исковой давности, о чем сделано заявление ответчиком, исчисление которого следует производить с момента заключения договора, и правовых оснований для иного вывода и отмены решения суда в данной части у судебной коллегии не имеется.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
В соответствии ст. 156, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В силу ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
При проектировании и строительстве изначально было определено, что дом является домом повышенной комфортности по используемым материалам, оборудованию, инженерному оснащению, и его эксплуатация требует определенного набора услуг и высокого уровня обслуживания.
При этом ставка за содержание и ремонт общего имущества данного многоквартирного дома установлена в размере, обеспечивающем содержание и эксплуатацию общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая в том числе, оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, что производится ответчиком в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 49 от 13.08.2006 г.
Размер ставки за содержание и ремонт общего имущества установлен в соответствии с Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (Приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ N 170 от 27.09.2003 г.).
Пунктом 1.6 Методических рекомендаций учитывается, что жилищный фонд, включая каждое здание, отличается собственным набором характеристик и свойств, от которых зависит объем и стоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда.
В связи с этим Методические рекомендации предусматривают дифференциацию потребностей в финансовых средствах в зависимости от характеристик и свойств жилых зданий и используют понятие "стандарты жилища".
Пункт 1.7 Методических рекомендаций вводит понятие стандарта эксплуатации жилищного фонда, который зависит от финансовых возможностей потребителя услуг и собственника жилищного фонда. Рекомендации предусматривают при расчете тарифов (потребностей в финансовых средствах) их дифференциацию в зависимости от стандартов эксплуатации. Многообразие реальных финансовых возможностей в социально-экономической сфере предполагает обязательное наличие утвержденных нормативно-технических требований (перечень и состав работ по содержанию и ремонту, периодичность их выполнения), характеризующих тот или иной стандарт эксплуатации с учетом особенностей застройки, природно-климатических условий и других местных факторов".
При этом суд сделал правильный вывод о том, что если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, то она в перечне, объемах и качестве услуг и работ должна учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Перечень данных услуг и работ, порядок и условия их оплаты устанавливаются договором на техническое обслуживание и эксплуатацию. Размер платы за техническое обслуживание дома должен обеспечивать покрытие всех расходов по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда.
Взимание ответчиком платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения по согласованному между сторонами тарифу в размере 40 руб. за 1 кв. метр, законно, фактические расходы ответчика подтверждаются материалами дела, а именно сметами расходов (том 1 л.д. 158 - 173), договорами об оказании охранных услуг, актами оказанных услуг, подтверждением оплаты - платежными поручениями (том 2 л.д. 7 - 25), договорами на техническое обслуживание домофона, систем контроля доступа автотранспорта, платежными поручениями об оплате (том 2 л.д. 26 - 134), отчетами управляющей организации (том 2 л.д. 145 - 153), сметой расходов (том 2 л.д. 154 - 159).
Решение суда в части обязания ответчика исключить из единого платежного документа оплату отдельной строкой расходов по содержанию домофона в размере 64 руб., также не соответствует требованиям закона.
В соответствии с п. 38 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" в платежном документе помимо сведений о плательщике, получателе платежа коммунальных услуг указываются другие сведения, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором, общедомовое домофонное устройство установлено в данном жилом доме и расходы по его содержанию предусмотрены Постановлением Правительства Москвы.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, устанавливают, что в состав общего имущества многоквартирного дома включена внутридомовая система электроснабжения, состоящая, в том числе, из автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома (п. 7 Правил).
Таким образом, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов, находящиеся в многоквартирном доме за пределами жилых помещений, и обслуживающие более одной квартиры, отвечают признакам общего имущества.
Положениями пункта 3 Постановления Правительства Москвы от 13.04.1999 г. N 328 "О ходе выполнения распорядительных документов правительства Москвы о наведении порядка в подъездах жилых домов и задачах по проведению этой работы в 1999 - 2001 гг." установлено: считать важнейшим направлением в работе по наведению порядка в подъездах жилых домов организацию дежурств, формирование института старших по дому и подъезду, взаимодействие с домовыми комитетами, обеспечение обслуживания установленных дверей, доводчиков, запирающих устройств.
В соответствии с п. 5.1 названного Постановления Правительства Москвы, источниками финансирования расходов по обслуживанию механических, электромеханических и электромагнитных кодовых замков, домофонных устройств в жилых домах являются средства целевых сборов с населения с внесением начисления за данную услугу в расчетную книжку. Платежи населения за эти услуги являются целевыми и не могут быть использованы для оплаты других работ и услуг.
Согласно п. 27 приложения 7 к Постановлению Правительства Москвы от 04.06.1996 N 465 "О нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда" установка, эксплуатация и ремонт домофонов, кодовых замков, охранной сигнализации квартир и подъездов входит в состав работ, связанных с обслуживанием населения, содержанием зданий и прилегающих территорий, выполняемых по заявкам населения и подлежащих оплате за счет собственных средств проживающих.
Таким образом, включение в Единый платежный документ платы по техническому обслуживанию домофона, не противоречит ст. 154 ЖК РФ, взимание платы за техническое обслуживание общедомового домофонного устройства в размере 64 руб. в месяц осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 12.10.2010 г. N 937-ПП "О ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов".
Остальные доводы апелляционной жалобы Г.М. по существу сводятся к несогласию с выводами, к которым пришел суд первой инстанции, к переоценке представленных доказательств, не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а поэтому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 21 апреля 2014 года отменить в части обязания ООО "ЭКСперт-Сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по жилому помещению по адресу: г. Москва, за период с 12.12.2010 года по 01.01.2014 года в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 27.11.2012 года N 671-ПП, от 29.11.2011 г. N 571-ПП, от 30.11.2011 г. N 1038-ПП, от 01.12.2009 г. N 1294-ПП; обязания ООО "ЭКСперт-Сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона по жилому помещению по адресу: г. Москва,; взыскания с ООО "ЭКСперт-Сервис" в пользу Г.М. расходов на оплату услуг представителя - 10000 рублей.
В указанной части принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Г.М. к ООО "ЭКСперт-Сервис" об обязании ООО "ЭКСперт-Сервис" произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги по жилому помещению по адресу: г. Москва, за период с 12.12.2010 года по 01.01.2014 года в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 27.11.2012 года N 671-ПП, от 29.11.2011 г. N 571-ПП, от 30.11.2011 г. N 1038-ПП, от 01.12.2009 г. N 1294-ПП; обязании ООО "ЭКСперт-Сервис" исключить из оплаты отдельной строкой расходы по содержанию домофона по жилому помещению по адресу: г. Москва,; взыскании с ООО "ЭКСперт-Сервис" в пользу Г.М. расходов по оплате услуг представителя - отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Г.М. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)