Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: истец ссылается на нарушение порядка проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Жельнио Е.С.,
судей Порохового С.П., Дорожко С.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению П., Р., Я., Х. к Н. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома,
и по исковому заявлению П., Р., Х. к Н., обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" о признании недействительным договора по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом,
с апелляционной жалобой ответчика Н. на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 26 мая 2014 года,
заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения ответчика Н. и его представителя Л.О., истца П., судебная коллегия
установила:
П., Р., Я., Х. обратились в суд с иском к Н. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по всем вопросам повестки собрания.
В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось годовое общее собрание собственников помещений дома <адрес>, проведенного в форме очного голосования. В доме 54 квартиры, из которых 52 квартиры в собственности граждан, 2 квартиры в собственности Администрации г. Хабаровска. На собрании присутствовали 22 собственника помещений. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ из-за отсутствия кворума, должно было состояться повторное собрание. В нарушение ч. 3 ст. 45 ЖК РФ председатель Совета дома Н., ссылаясь на наличие у него заявлений в Совет дома от собственников 23 квартир, согласно которым они "доверяют совету дома провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в их отсутствие, с повесткой дня ознакомлены, поддерживают, голосуют по всем вопросам так же, как проголосует Совет дома", объявил о наличии кворума и открыл собрание. Считают, что участие собственников в общем собрании в такой форме федеральным законом не предусмотрено. Решать вопрос о способе подсчета голосов при голосовании не было необходимости, так как он закреплен в ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. При голосовании по вопросу выбора в качестве управляющей организации ООО "Вектор" проголосовали "за" 10 собственников, "против" 11 собственников, но засчитано 10, голос собственника квартиры N необоснованно исключен. При подсчете голосов были суммированы голоса собственников, подписавших заявление в совет дома, с голосами, проголосовавших за выбор управляющей компании ООО "Вектор", способ подсчета голосов не основан на законе, решение общего собрания не может быть реализовано.
Определением суда от 01.04.2014 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Вектор", Т., К.В.Т., Л.Т.
Также П., Р., Х. обратились в суд с иском к Н., ООО "Вектор" о признании недействительным, не соответствующим требованиям Жилищного кодекса РФ договора N от ДД.ММ.ГГГГ по содержанию, ремонту и управлению МКД, ссылаясь на то, что указанный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ г., вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ г., не соответствует требованиям закона. С ДД.ММ.ГГГГ г. дом N находится в управлении управляющей организации и способ управления домом не менялся, договор должен иметь название "Договор управления" и стороной по договору должна быть управляющая организация, а не обслуживающая организация ООО "Вектор", как указано в договоре. Собственники помещений МКД являются стороной договора, которые решают вопрос принятия или отказа от предложения управляющей организации. В данном случае, предложение о заключении договора исходило от одного собственника Н. Договор с ООО "Вектор" был составлен самим Н. и текст договора ДД.ММ.ГГГГ был им вручен собственнику П. для ознакомления, а ДД.ММ.ГГГГ этот договор был вывешен для ознакомления. В договоре указано, что он утвержден общим собранием собственников помещений МКД, протоколом N от ДД.ММ.ГГГГ г., это заведомо ложная информация. ДД.ММ.ГГГГ П. в своем почтовом ящике обнаружила второй текст договора с пометкой Н. "внесены изменения, дополнения", который не был вывешен для ознакомления. Существенными были изменения о цене договора: в первом тексте цена значилась <данные изъяты>. во втором - <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ Н. был вывешен очередной текст договора, в котором имелись изменения: в п. 6.3 указано право собственников на судебную защиту и вывешены приложения N 1, к договору. Договор не прошит. Ни одного из условий договора собственники не рассматривали и не утверждали, в соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ приложений к договору не предусмотрено. При составлении договора не были учтены Правила осуществления деятельности по управлению МКД.
Определением суда от 29.04.2014 г. гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство под N.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 26.05.2014 г. исковые требования П., Р., Я., Х. к Н., о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома и исковые требования П., Р., Х. к Н., ООО "Вектор" о признании недействительным договора по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом - удовлетворены. Признаны недействительными решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Договор по содержанию, ремонту и управлению МКД от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Вектор".
В апелляционной жалобе ответчик Н. просит решение суда отменить или изменить полностью, как незаконное, принять по делу новое решение, ссылаясь на применение судом закона, не подлежащего применению, а именно п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ, поскольку на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ не было представителей от кого-либо из собственников, представляющих интересы собственника в его отсутствие. В суд заявители не предоставили доказательств того, что на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ присутствовали представители от собственников помещений по доверенности, доверенностей в материалах дела нет, имеющиеся в материалах дела письменные заявления от собственников не являются доверенностями. Судом не применен закон подлежащий применению - ч. ч. 4, 6 ст. 48 ЖК РФ, в своем письменном заявлении собственники просили инициаторов собрания провести собрание в их отсутствие, и сообщили, что ознакомились с повесткой общего собрания, поддерживают предложенную повестку, что голосуют по вопросам предложенным в повестке собрания. Суд не правильно определил, что на первом этаже дома имеется нежилое помещение площадью 204,9 кв. м и что инициаторы не пригласили собственника данного помещения на общее собрание. Согласно технического паспорта дома N на первом этаже располагается только 6 квартир собственников, площадь жилых и нежилых помещений составляет 2 275 кв. м, к дому N пристроено одноэтажное нежилое помещение - 204,9 кв. м на уровне первого этажа, помещение имеет отдельный вход, не совмещенный с подъездом дома, крышу, не совмещенную с крышей дома N, не имеет выхода на первый этаж дома. Согласно ЖК РФ данное помещение является общедолевым имуществом и имеет общую стену с жилым домом N, и следовательно, является неотъемлемой частью жилого дома, является общим имуществом собственников помещений дома. Однако, даже с учетом того, что судья определила общую площадь помещений 2480 кв. м с учетом пристроенного помещения 204,9 кв. м, в общем собрании приняли участие собственники помещений, которым принадлежит площадь 1832,6 кв. м - кворум имеется, за выбор ООО "Вектор" проголосовали собственники, площадью квартир 1395 кв. м - больше 51% от общего числа кв. м. Суд нарушил права собственников, не проверил и не исследовал документы у организации ООО "РЭП" на право обслуживать и управлять общим имуществом дома N, которая по своей инициативе считает, что предоставляет услуги по содержанию дома N. Оригиналы Договора управления и протокола собрания по выбору ООО "РЭП" в суд не представлялись. Нарушения при подсчете голосов при голосовании отсутствуют. Заявителями не представлено доказательств нарушения прав и причиненных им убытков принятыми решениями и согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ нет причин для признания решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным. Кроме того, Н. является ненадлежащим ответчиком, надлежащими ответчиками по заявленным требованиям являются собственники помещений МКД, принявшие участие в голосовании, доверенностей от других собственников на представление их интересов в суде Н. не предоставлялось.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истцы П., Р., Я., Х. являются собственниками квартир <адрес>, соответственно, что подтверждается правоустанавливающими документами: свидетельствами о государственной регистрации права на имя Р. (т. 1 л.д. 18), Я. (т. 1 л.д. 20), Х. (т. 1 л.д. 21), договором на передачу квартиры в собственность П. (т. 1 л.д. 19).
ДД.ММ.ГГГГ по инициативе Совета дома N проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, по итогам которого составлен протокол N от 18.01.2014 г. (т. 1 л.д. 7 - 15).
Из протокола N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что: в доме N - 54 квартиры, 2 квартиры N и N в найме, оповещены и ознакомлены с повесткой собрания все собственники, список уведомления от 07.01.2014 г.; на собрании присутствовали собственники 22 квартир, в том числе истцы, поступило 26 заявлений от собственников квартир N в которых собственники пишут "Доверяю Совету дома провести общее собрание собственников помещений МКД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в мое отсутствие"; собственники квартир N пришли на собрание; всего участвовало 23 заявления; всего приняло участие в общем собрании 45 квартир, кворум имеется; разрешен вопрос о способе подсчета голосов - один голос от квартиры; поставлены вопросы для рассмотрения на собрании:
По первому вопросу "выбор способа управления МКД <адрес>", собственники единогласно проголосовали за выбранный способ управления через управляющую организацию. В качестве управляющей организации была предложена ООО "Вектор": проголосовало: "За" - 10 голосов + 23 голоса по заявлениям, всего 33 голоса; "Против" - 10 голосов, в том числе истцы (квартиры N); "Воздержался" - один голос (квартира N) - ООО "Вектор" выбрана в качестве управляющей организации дома <адрес> (т. 1 л.д. 12).
- Единогласно "За" проголосовали собственники квартир, чтобы поручить Совету дома с участием собственника П. работу по подготовке проекта договора управления (т. 1 л.д. 13);
- По второму вопросу "оплата работ по капитальному ремонту: открытие своего счета для накопления денежных средств на капитальный ремонт, либо оплата региональному оператору" предложено перенести решение на 1 месяц и назначить комиссию для совместной работы с советом дома для ознакомления с региональной программой, в комиссию предложено включить собственников квартир N Проголосовали "За"- единогласно.
По третьему вопросу "утверждение работ, требуемых провести в 2014 г., предложено оставить работы, утвержденные собранием 2013 г., поскольку ни одна из этих работ не была проведена в 2013 г. из-за отсутствия оплаты этих работ ООО "РЭП". Проголосовали "За" 9 + 23 = 32 голоса, "Против" - 9 голосов. Принято решение: на 2014 г. оставить список работ, которые были утверждены собранием в марте 2013 г. (л.д. 14).
По четвертому вопросу в связи с переходом с января 2014 г. в другую управляющую организацию предложено поручить совету дома подать иск в суд к ООО "РЭП" о производстве перерасчета, обязать ООО "РЭП" вернуть денежные средства, за которые не отчитались перед собственниками, предоставить необходимость проведения этих работ, утвержденный решением общего Собрания, Советом дома. Проголосовали: "За" 7 + 23 = 30 голосов, "Против" - 3 голоса. Принято решение: поручить Совету дома подать иск в суд с требованием обязать ООО "РЭП" произвести перерасчет всем собственникам.
По пятому вопросу "стоимость содержания и ремонта жилья оставить прежней - <данные изъяты> кв. м, предложено перенести рассмотрение данного вопроса на месяц, рассмотреть этот вопрос вместе с вопросом по капитальному ремонту. Проголосовали "За" единогласно (л.д. 15).
Из списка - уведомления о проведении общего собрания (т. 1 л.д. 62), составленного 07.01.2014 г. и подписанного Советом дома: Т., Л.Т., К.В.А., Н., а также уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного в адрес Администрации г. Хабаровска (т. 1 л.д. 63), следует, что собственники квартир МКД N и жилищный отдел Администрации г. Хабаровска были уведомлены о проведении ДД.ММ.ГГГГ. общего собрания и ознакомлены с повесткой собрания.
В заявлениях, поданных собственниками квартир N (л.д. 64 - 73) указано: "Доверяю Совету дома провести общее собрание собственников помещений МКД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. в мое отсутствие. С повесткой собрания ознакомлен, голосую по всем вопросам так же как проголосует Совет дома".
Согласно протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ., технического паспорта домовладения (т. 1 л.д. 189 - 207) и реестра собственников к договору управления от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 182 - 188) - на собрании ДД.ММ.ГГГГ лично принимали участие 22 собственника квартир: N (32 кв. м), 9 (44,2 кв. м), N (54,6 кв. м), N (42,7 кв. м), N (43,4 кв. м), N (54,6 кв. м), N (44,3 кв. м), N (42,7 кв. м), N (42,7 кв. м), N (43,5 кв. м), N (54,5 кв. м), N (36,0 кв. м), N (31,6 кв. м), N - один из двоих собственников (43,2/2 кв. м), 41 - один из двоих собственников (37,8/2 кв. м), N (43,9 кв. м), N (44,4 кв. м), N (54,6 кв. м), N (32,4 кв. м), N (43,4 кв. м), N (38,2 кв. м), N (43,9 кв. м), общей площадью 908,1 кв. м.
Согласно технического паспорта домовладения <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь помещений по зданию 2 480,6 кв. м, общая площадь квартир составляет 2275,7 кв. м, имеются нежилые помещения общей площадью 204,9 кв. м (т. 1 л.д. 189 - 207).
Во исполнение решения общего собрания собственников помещений МКД от 18.01.2014 г. между собственниками помещений многоквартирного дома, согласно реестра собственников к договору управления от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 182 - 188) и выбранной на общем собрании управляющей организацией ООО "Вектор", в лице директора Д., действующей на основании Устава, заключен Договор N по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом (т. 1 л.д. 110 - 113), сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.1 договора), предметом которого является совершение от имени и за счет собственников помещений всех необходимых юридических и фактических действий, направленных на выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по обеспечению собственников помещений (и пользующихся на законном основании помещениями в Доме лиц), коммунальными услугами, в границах эксплуатационной ответственности согласно действующему законодательству, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (п. 1.2. договора).
С информацией об ООО "Вектор" собственники жилых помещений квартир: N (П.), N (Р.), N (Я.) - были ознакомлены ДД.ММ.ГГГГ., о чем они расписались в информационном письме (т. 1 л.д. 131 - 133).
Согласно протоколу N от ДД.ММ.ГГГГ. Советом дома N: Т., Л.Т., К.В.А., Н. внесены дополнения и поправки в данный проект Договора, с которыми решено ознакомить всех собственников помещений (т. 1 л.д. 174).
Удовлетворяя исковые требования и признавая недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и договор по содержанию, ремонту и управлению указанным многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Вектор", суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 44, 45, 46, 48, п. 5 ст. 161.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ст. ст. 154, 166, 167, 168, пунктами 1, 4, 5 ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ, исходил из того, что 18.01.2014 г. состоялось общее собрание собственником жилых помещений многоквартирного дома N на котором присутствовали собственники 22 квартир, в том числе истцы, от 23 собственников поступили заявления о проведении собрания в их отсутствие; что голосовать от имени собственников помещений, не присутствующих на собрании, могли только представители при наличии доверенности, оформленной нотариально (либо в порядке, который приравнивается к нотариально удостоверенному); что представленные собственниками заявления не соответствуют положениям закона о форме доверенности на право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, полномочий на голосование от имени собственников по представленным заявлениям у совета дома не имелось; что подсчет голосов производился исходя из расчета 1 голос от квартиры, что противоречит ст. 48 Жилищного кодекса РФ; что исходя из количества собственников, принимающих участие в собрании, занимаемой ими жилой площади, и общей площади квартир данного многоквартирного дома на собрании ДД.ММ.ГГГГ не было кворума, при этом собственник нежилых помещений общей площадью 204,9 кв. м не был извещен о собрании и повестке дня, а поскольку отсутствие кворума является существенным нарушением, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и признал общее собрание собственников от ДД.ММ.ГГГГ неправомочным, и как следствие, заключенный ДД.ММ.ГГГГ оспариваемый истцами договор управления многоквартирным домом - недействительным, как не соответствующий ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которой выбор управляющей организации отнесен к компетенции общего собрания собственников.
Судебная коллегия соглашается с принятым решением и с выводами суда первой инстанции, как соответствующими обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку, и не находит оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, поскольку совокупностью исследованных допустимых в соответствии со ст. 60 ГПК РФ доказательств установлено, что у Совета дома не было доверенностей на представление интересов собственников, не участвующих в собрании 18.01.2014 г., оформленных в соответствии с п. 2 ст. 48 ЖК РФ и п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ, в связи с чем, при подсчете голосов, голоса 23 не присутствовавших собственников квартир незаконно были присоединены к голосам присутствующих на собрании собственников, при этом выбранный на собрании способ подсчета голосов (один голос от квартиры) противоречит ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, в связи с чем, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> ДД.ММ.ГГГГ проведено в отсутствие кворума, следовательно, решение общего собрания не может быть реализовано и договор N по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом от 18.01.2014 г. обосновано признан судом недействительным в силу положений ст. ст. 161, 161.1, 162 ЖК РФ, ст. ст. 154, 166, 167, 168 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ судебной коллегией отклоняется как необоснованные и опровергающиеся содержанием заявлений, подписанных собственниками 26 квартир (т. 1 л.д. 64 - 73).
Доводы апелляционной жалобы о том, что голосование заявителей не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику, судебной коллегий отклоняются как несостоятельные по вышеизложенным основаниям, в том числе в связи с отсутствием кворума на собрании.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции, в решении суда им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается, и которые не могут быть признаны состоятельными, так как, не опровергая выводы суда, по существу сводятся лишь к несогласию с ними, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного постановления в апелляционном порядке.
Решение суда мотивировано и постановлено с соблюдением требований процессуального и материального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 26 мая 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Н. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.
Председательствующий
Е.С.ЖЕЛЬНИО
Судьи
С.П.ПОРОХОВОЙ
С.И.ДОРОЖКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 20.08.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4996/2014
Требование: Об оспаривании договора о содержании, ремонте и управлении многоквартирным домом.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: истец ссылается на нарушение порядка проведения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2014 г. по делу N 33-4996/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Жельнио Е.С.,
судей Порохового С.П., Дорожко С.И.,
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению П., Р., Я., Х. к Н. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома,
и по исковому заявлению П., Р., Х. к Н., обществу с ограниченной ответственностью "Вектор" о признании недействительным договора по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом,
с апелляционной жалобой ответчика Н. на решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 26 мая 2014 года,
заслушав доклад судьи Дорожко С.И., объяснения ответчика Н. и его представителя Л.О., истца П., судебная коллегия
установила:
П., Р., Я., Х. обратились в суд с иском к Н. о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по всем вопросам повестки собрания.
В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ состоялось годовое общее собрание собственников помещений дома <адрес>, проведенного в форме очного голосования. В доме 54 квартиры, из которых 52 квартиры в собственности граждан, 2 квартиры в собственности Администрации г. Хабаровска. На собрании присутствовали 22 собственника помещений. В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ из-за отсутствия кворума, должно было состояться повторное собрание. В нарушение ч. 3 ст. 45 ЖК РФ председатель Совета дома Н., ссылаясь на наличие у него заявлений в Совет дома от собственников 23 квартир, согласно которым они "доверяют совету дома провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в их отсутствие, с повесткой дня ознакомлены, поддерживают, голосуют по всем вопросам так же, как проголосует Совет дома", объявил о наличии кворума и открыл собрание. Считают, что участие собственников в общем собрании в такой форме федеральным законом не предусмотрено. Решать вопрос о способе подсчета голосов при голосовании не было необходимости, так как он закреплен в ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. При голосовании по вопросу выбора в качестве управляющей организации ООО "Вектор" проголосовали "за" 10 собственников, "против" 11 собственников, но засчитано 10, голос собственника квартиры N необоснованно исключен. При подсчете голосов были суммированы голоса собственников, подписавших заявление в совет дома, с голосами, проголосовавших за выбор управляющей компании ООО "Вектор", способ подсчета голосов не основан на законе, решение общего собрания не может быть реализовано.
Определением суда от 01.04.2014 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Вектор", Т., К.В.Т., Л.Т.
Также П., Р., Х. обратились в суд с иском к Н., ООО "Вектор" о признании недействительным, не соответствующим требованиям Жилищного кодекса РФ договора N от ДД.ММ.ГГГГ по содержанию, ремонту и управлению МКД, ссылаясь на то, что указанный договор заключен ДД.ММ.ГГГГ г., вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ г., не соответствует требованиям закона. С ДД.ММ.ГГГГ г. дом N находится в управлении управляющей организации и способ управления домом не менялся, договор должен иметь название "Договор управления" и стороной по договору должна быть управляющая организация, а не обслуживающая организация ООО "Вектор", как указано в договоре. Собственники помещений МКД являются стороной договора, которые решают вопрос принятия или отказа от предложения управляющей организации. В данном случае, предложение о заключении договора исходило от одного собственника Н. Договор с ООО "Вектор" был составлен самим Н. и текст договора ДД.ММ.ГГГГ был им вручен собственнику П. для ознакомления, а ДД.ММ.ГГГГ этот договор был вывешен для ознакомления. В договоре указано, что он утвержден общим собранием собственников помещений МКД, протоколом N от ДД.ММ.ГГГГ г., это заведомо ложная информация. ДД.ММ.ГГГГ П. в своем почтовом ящике обнаружила второй текст договора с пометкой Н. "внесены изменения, дополнения", который не был вывешен для ознакомления. Существенными были изменения о цене договора: в первом тексте цена значилась <данные изъяты>. во втором - <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ Н. был вывешен очередной текст договора, в котором имелись изменения: в п. 6.3 указано право собственников на судебную защиту и вывешены приложения N 1, к договору. Договор не прошит. Ни одного из условий договора собственники не рассматривали и не утверждали, в соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ приложений к договору не предусмотрено. При составлении договора не были учтены Правила осуществления деятельности по управлению МКД.
Определением суда от 29.04.2014 г. гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство под N.
Решением Кировского районного суда г. Хабаровска от 26.05.2014 г. исковые требования П., Р., Я., Х. к Н., о признании недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома и исковые требования П., Р., Х. к Н., ООО "Вектор" о признании недействительным договора по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом - удовлетворены. Признаны недействительными решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Договор по содержанию, ремонту и управлению МКД от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Вектор".
В апелляционной жалобе ответчик Н. просит решение суда отменить или изменить полностью, как незаконное, принять по делу новое решение, ссылаясь на применение судом закона, не подлежащего применению, а именно п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ, поскольку на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ не было представителей от кого-либо из собственников, представляющих интересы собственника в его отсутствие. В суд заявители не предоставили доказательств того, что на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ присутствовали представители от собственников помещений по доверенности, доверенностей в материалах дела нет, имеющиеся в материалах дела письменные заявления от собственников не являются доверенностями. Судом не применен закон подлежащий применению - ч. ч. 4, 6 ст. 48 ЖК РФ, в своем письменном заявлении собственники просили инициаторов собрания провести собрание в их отсутствие, и сообщили, что ознакомились с повесткой общего собрания, поддерживают предложенную повестку, что голосуют по вопросам предложенным в повестке собрания. Суд не правильно определил, что на первом этаже дома имеется нежилое помещение площадью 204,9 кв. м и что инициаторы не пригласили собственника данного помещения на общее собрание. Согласно технического паспорта дома N на первом этаже располагается только 6 квартир собственников, площадь жилых и нежилых помещений составляет 2 275 кв. м, к дому N пристроено одноэтажное нежилое помещение - 204,9 кв. м на уровне первого этажа, помещение имеет отдельный вход, не совмещенный с подъездом дома, крышу, не совмещенную с крышей дома N, не имеет выхода на первый этаж дома. Согласно ЖК РФ данное помещение является общедолевым имуществом и имеет общую стену с жилым домом N, и следовательно, является неотъемлемой частью жилого дома, является общим имуществом собственников помещений дома. Однако, даже с учетом того, что судья определила общую площадь помещений 2480 кв. м с учетом пристроенного помещения 204,9 кв. м, в общем собрании приняли участие собственники помещений, которым принадлежит площадь 1832,6 кв. м - кворум имеется, за выбор ООО "Вектор" проголосовали собственники, площадью квартир 1395 кв. м - больше 51% от общего числа кв. м. Суд нарушил права собственников, не проверил и не исследовал документы у организации ООО "РЭП" на право обслуживать и управлять общим имуществом дома N, которая по своей инициативе считает, что предоставляет услуги по содержанию дома N. Оригиналы Договора управления и протокола собрания по выбору ООО "РЭП" в суд не представлялись. Нарушения при подсчете голосов при голосовании отсутствуют. Заявителями не представлено доказательств нарушения прав и причиненных им убытков принятыми решениями и согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ нет причин для признания решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным. Кроме того, Н. является ненадлежащим ответчиком, надлежащими ответчиками по заявленным требованиям являются собственники помещений МКД, принявшие участие в голосовании, доверенностей от других собственников на представление их интересов в суде Н. не предоставлялось.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
На основании частей 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истцы П., Р., Я., Х. являются собственниками квартир <адрес>, соответственно, что подтверждается правоустанавливающими документами: свидетельствами о государственной регистрации права на имя Р. (т. 1 л.д. 18), Я. (т. 1 л.д. 20), Х. (т. 1 л.д. 21), договором на передачу квартиры в собственность П. (т. 1 л.д. 19).
ДД.ММ.ГГГГ по инициативе Совета дома N проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес>, по итогам которого составлен протокол N от 18.01.2014 г. (т. 1 л.д. 7 - 15).
Из протокола N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что: в доме N - 54 квартиры, 2 квартиры N и N в найме, оповещены и ознакомлены с повесткой собрания все собственники, список уведомления от 07.01.2014 г.; на собрании присутствовали собственники 22 квартир, в том числе истцы, поступило 26 заявлений от собственников квартир N в которых собственники пишут "Доверяю Совету дома провести общее собрание собственников помещений МКД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ в мое отсутствие"; собственники квартир N пришли на собрание; всего участвовало 23 заявления; всего приняло участие в общем собрании 45 квартир, кворум имеется; разрешен вопрос о способе подсчета голосов - один голос от квартиры; поставлены вопросы для рассмотрения на собрании:
По первому вопросу "выбор способа управления МКД <адрес>", собственники единогласно проголосовали за выбранный способ управления через управляющую организацию. В качестве управляющей организации была предложена ООО "Вектор": проголосовало: "За" - 10 голосов + 23 голоса по заявлениям, всего 33 голоса; "Против" - 10 голосов, в том числе истцы (квартиры N); "Воздержался" - один голос (квартира N) - ООО "Вектор" выбрана в качестве управляющей организации дома <адрес> (т. 1 л.д. 12).
- Единогласно "За" проголосовали собственники квартир, чтобы поручить Совету дома с участием собственника П. работу по подготовке проекта договора управления (т. 1 л.д. 13);
- По второму вопросу "оплата работ по капитальному ремонту: открытие своего счета для накопления денежных средств на капитальный ремонт, либо оплата региональному оператору" предложено перенести решение на 1 месяц и назначить комиссию для совместной работы с советом дома для ознакомления с региональной программой, в комиссию предложено включить собственников квартир N Проголосовали "За"- единогласно.
По третьему вопросу "утверждение работ, требуемых провести в 2014 г., предложено оставить работы, утвержденные собранием 2013 г., поскольку ни одна из этих работ не была проведена в 2013 г. из-за отсутствия оплаты этих работ ООО "РЭП". Проголосовали "За" 9 + 23 = 32 голоса, "Против" - 9 голосов. Принято решение: на 2014 г. оставить список работ, которые были утверждены собранием в марте 2013 г. (л.д. 14).
По четвертому вопросу в связи с переходом с января 2014 г. в другую управляющую организацию предложено поручить совету дома подать иск в суд к ООО "РЭП" о производстве перерасчета, обязать ООО "РЭП" вернуть денежные средства, за которые не отчитались перед собственниками, предоставить необходимость проведения этих работ, утвержденный решением общего Собрания, Советом дома. Проголосовали: "За" 7 + 23 = 30 голосов, "Против" - 3 голоса. Принято решение: поручить Совету дома подать иск в суд с требованием обязать ООО "РЭП" произвести перерасчет всем собственникам.
По пятому вопросу "стоимость содержания и ремонта жилья оставить прежней - <данные изъяты> кв. м, предложено перенести рассмотрение данного вопроса на месяц, рассмотреть этот вопрос вместе с вопросом по капитальному ремонту. Проголосовали "За" единогласно (л.д. 15).
Из списка - уведомления о проведении общего собрания (т. 1 л.д. 62), составленного 07.01.2014 г. и подписанного Советом дома: Т., Л.Т., К.В.А., Н., а также уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного в адрес Администрации г. Хабаровска (т. 1 л.д. 63), следует, что собственники квартир МКД N и жилищный отдел Администрации г. Хабаровска были уведомлены о проведении ДД.ММ.ГГГГ. общего собрания и ознакомлены с повесткой собрания.
В заявлениях, поданных собственниками квартир N (л.д. 64 - 73) указано: "Доверяю Совету дома провести общее собрание собственников помещений МКД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. в мое отсутствие. С повесткой собрания ознакомлен, голосую по всем вопросам так же как проголосует Совет дома".
Согласно протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ., технического паспорта домовладения (т. 1 л.д. 189 - 207) и реестра собственников к договору управления от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 182 - 188) - на собрании ДД.ММ.ГГГГ лично принимали участие 22 собственника квартир: N (32 кв. м), 9 (44,2 кв. м), N (54,6 кв. м), N (42,7 кв. м), N (43,4 кв. м), N (54,6 кв. м), N (44,3 кв. м), N (42,7 кв. м), N (42,7 кв. м), N (43,5 кв. м), N (54,5 кв. м), N (36,0 кв. м), N (31,6 кв. м), N - один из двоих собственников (43,2/2 кв. м), 41 - один из двоих собственников (37,8/2 кв. м), N (43,9 кв. м), N (44,4 кв. м), N (54,6 кв. м), N (32,4 кв. м), N (43,4 кв. м), N (38,2 кв. м), N (43,9 кв. м), общей площадью 908,1 кв. м.
Согласно технического паспорта домовладения <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. общая площадь помещений по зданию 2 480,6 кв. м, общая площадь квартир составляет 2275,7 кв. м, имеются нежилые помещения общей площадью 204,9 кв. м (т. 1 л.д. 189 - 207).
Во исполнение решения общего собрания собственников помещений МКД от 18.01.2014 г. между собственниками помещений многоквартирного дома, согласно реестра собственников к договору управления от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 182 - 188) и выбранной на общем собрании управляющей организацией ООО "Вектор", в лице директора Д., действующей на основании Устава, заключен Договор N по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом (т. 1 л.д. 110 - 113), сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 7.1 договора), предметом которого является совершение от имени и за счет собственников помещений всех необходимых юридических и фактических действий, направленных на выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по обеспечению собственников помещений (и пользующихся на законном основании помещениями в Доме лиц), коммунальными услугами, в границах эксплуатационной ответственности согласно действующему законодательству, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (п. 1.2. договора).
С информацией об ООО "Вектор" собственники жилых помещений квартир: N (П.), N (Р.), N (Я.) - были ознакомлены ДД.ММ.ГГГГ., о чем они расписались в информационном письме (т. 1 л.д. 131 - 133).
Согласно протоколу N от ДД.ММ.ГГГГ. Советом дома N: Т., Л.Т., К.В.А., Н. внесены дополнения и поправки в данный проект Договора, с которыми решено ознакомить всех собственников помещений (т. 1 л.д. 174).
Удовлетворяя исковые требования и признавая недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и договор по содержанию, ремонту и управлению указанным многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Вектор", суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 44, 45, 46, 48, п. 5 ст. 161.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ст. ст. 154, 166, 167, 168, пунктами 1, 4, 5 ст. 185, ст. 185.1 ГК РФ, исходил из того, что 18.01.2014 г. состоялось общее собрание собственником жилых помещений многоквартирного дома N на котором присутствовали собственники 22 квартир, в том числе истцы, от 23 собственников поступили заявления о проведении собрания в их отсутствие; что голосовать от имени собственников помещений, не присутствующих на собрании, могли только представители при наличии доверенности, оформленной нотариально (либо в порядке, который приравнивается к нотариально удостоверенному); что представленные собственниками заявления не соответствуют положениям закона о форме доверенности на право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, полномочий на голосование от имени собственников по представленным заявлениям у совета дома не имелось; что подсчет голосов производился исходя из расчета 1 голос от квартиры, что противоречит ст. 48 Жилищного кодекса РФ; что исходя из количества собственников, принимающих участие в собрании, занимаемой ими жилой площади, и общей площади квартир данного многоквартирного дома на собрании ДД.ММ.ГГГГ не было кворума, при этом собственник нежилых помещений общей площадью 204,9 кв. м не был извещен о собрании и повестке дня, а поскольку отсутствие кворума является существенным нарушением, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и признал общее собрание собственников от ДД.ММ.ГГГГ неправомочным, и как следствие, заключенный ДД.ММ.ГГГГ оспариваемый истцами договор управления многоквартирным домом - недействительным, как не соответствующий ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которой выбор управляющей организации отнесен к компетенции общего собрания собственников.
Судебная коллегия соглашается с принятым решением и с выводами суда первой инстанции, как соответствующими обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, которым суд дал надлежащую оценку, и не находит оснований для изменения или отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, поскольку совокупностью исследованных допустимых в соответствии со ст. 60 ГПК РФ доказательств установлено, что у Совета дома не было доверенностей на представление интересов собственников, не участвующих в собрании 18.01.2014 г., оформленных в соответствии с п. 2 ст. 48 ЖК РФ и п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ, в связи с чем, при подсчете голосов, голоса 23 не присутствовавших собственников квартир незаконно были присоединены к голосам присутствующих на собрании собственников, при этом выбранный на собрании способ подсчета голосов (один голос от квартиры) противоречит ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, в связи с чем, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома <адрес> ДД.ММ.ГГГГ проведено в отсутствие кворума, следовательно, решение общего собрания не может быть реализовано и договор N по содержанию, ремонту и управлению многоквартирным домом от 18.01.2014 г. обосновано признан судом недействительным в силу положений ст. ст. 161, 161.1, 162 ЖК РФ, ст. ст. 154, 166, 167, 168 ГК РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом применен закон, не подлежащий применению, а именно п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ судебной коллегией отклоняется как необоснованные и опровергающиеся содержанием заявлений, подписанных собственниками 26 квартир (т. 1 л.д. 64 - 73).
Доводы апелляционной жалобы о том, что голосование заявителей не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику, судебной коллегий отклоняются как несостоятельные по вышеизложенным основаниям, в том числе в связи с отсутствием кворума на собрании.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования в суде первой инстанции, в решении суда им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается, и которые не могут быть признаны состоятельными, так как, не опровергая выводы суда, по существу сводятся лишь к несогласию с ними, что не может рассматриваться в качестве оснований для отмены судебного постановления в апелляционном порядке.
Решение суда мотивировано и постановлено с соблюдением требований процессуального и материального права, является законным и обоснованным, в связи с чем, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Хабаровска от 26 мая 2014 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Н. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу, путем подачи кассационной жалобы в Президиум Хабаровского краевого суда.
Председательствующий
Е.С.ЖЕЛЬНИО
Судьи
С.П.ПОРОХОВОЙ
С.И.ДОРОЖКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)