Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Дементьев А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Мирясовой Н.Г.,
судей Чурбановой Е.В. и Казаковой М.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Завод КПД - 2" на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 11 апреля 2014 года, с учетом определения этого же суда от 30 мая 2014 года об исправлении описки, по которому постановлено:
Иск Ф. Т*** А*** к открытому акционерному обществу "Завод крупнопанельного домостроения -2" удовлетворить.
Обязать открытое акционерное общество "Завод крупнопанельного домостроения -2" в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить за счет своих средств в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске следующие работы:
- - в наружных стенах технического подполья произвести устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками;
- - произвести устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд;
- -произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6;
- - произвести работы по покраске помещений электрощитовых (стен), расположенных в подъездах N 1, 4 и 5.
Взыскать с открытого акционерного общества "Завод крупнопанельного домостроения -2" в пользу Ф. Т*** А*** в счет возмещения судебных расходов *** руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Завод крупнопанельного домостроения -2" в местный бюджет государственную пошлину в сумме *** руб.
Заслушав доклад судьи Чурбановой Е.В., пояснения представителя ответчика ОАО "Завод крупнопанельного домостроения-2" К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Ф., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф. обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу "Завод крупнопанельного домостроения -2" о возложении обязанности по устранению недостатков строительства многоквартирного дома, о возмещении судебных расходов.
В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира N ***, расположенная в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске. Право собственности возникло на основании договора купли- продажи квартиры от ***.05.2008, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания КПД -2", право собственности прошло государственную регистрацию 02 июня 2008 года.
Застройщиком дома является открытое акционерное общество "Завод крупнопанельного домостроения -2". Управление домом осуществляет ООО "Альфаком - Засвияжье".
В данном доме имеют место недостатки, строительство дома выполнено с нарушением нормативных требований. Так, отсутствие продухов в подвале делает невозможной вентиляцию, что в свою очередь приводит к образованию плесени, сырости в подвале. Отсутствие перил на лестничных маршах создает опасность получения травм.
Считал, что нарушены его права как собственника указанной квартиры по отношению к общему имуществу собственников помещений в доме. Он обращался с претензией к ответчику по поводу указанных недостатков в октябре 2011 года, и повторно в январе 2014 года, однако претензия осталась без ответа.
Просил обязать ОАО "КПД-2" выполнить в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске следующие работы: в наружных стенах технического подполья произвести устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками; произвести устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд; произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6; произвести работы по покраске помещений электрощитовых (стен), расположенных в подъездах N 1, 4 и 5; о взыскании в счет возмещения судебных расходов *** руб.
Рассмотрев данный спор, суд, постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе ОАО "КПД-2" не соглашается с решением суда, просит его отменить как незаконное и необоснованное, и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что продухи в подвале и поручни на лестничных маршах от входа в подъезды N N 1,4,5 на площадки первого этажа, на ступенях крылец у подъездов N 4,5,6 не предусмотрены проектной документацией. Выполнение работ с отклонениями от утвержденной проектной документации, на основании которой ОАО "Завод КПД-2" мэрией города Ульяновска было выдано разрешение на строительство недопустимо. Считает, что истцом не доказаны ненадлежащие исполнение ответчиком обязанностей застройщика, причинная связь между исполнением ответчиком обязательств застройщика и заявленными недостатками отсутствует.
Кроме того, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома в соответствии ст. 5, ст. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" составляет пять лет и в данном случае истек. Истцом не представлено доказательств прерывания течения гарантийного срока.
По мнению автора жалобы, проведение ремонтных работ в помещениях электрощитовых должны быть возложены на управляющую компанию, поскольку повреждения возникли в процессе эксплуатации дома.
Судом не учтено, что оборудованные управляющей компанией ООО "Альфаком-Засвияжье" на основании решения собственников продухи размещены только с одной стороны дома.
Также считает, что суд не применил нормы подлежащие применению, а именно п. 6.28 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".
В возражении на апелляционную жалобу Ф. считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу ООО "КПД-2" - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в отсутствии представителей третьих лиц ООО "Альфаком-Засвияжье", ООО "ИСК КПД-2", извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела следует, что Ф. на праве собственности принадлежит квартира N ***, расположенная в доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске. Основанием возникновения у истца права собственности на указанную квартиру является договор купли-продажи от ***.05.2008, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно - строительная компания КПД -2". Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации *** от *** июня 2008 года.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Многоквартирный жилой дом *** по ул. С*** г. Ульяновска введен в эксплуатацию 31.03.2008, что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N ***
Застройщиком дома является открытое акционерное общество "Завод крупнопанельного домостроения -2".
Истец в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 16 апреля 2013 года имеет полномочия представлять всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Согласно акту осмотра многоквартирного дома N *** по ул. С*** от 04 апреля 2013 года, произведенном по поручению суда, с участием участвующих в деле лиц, с приложением фотографий, застройщиком при строительстве данного дома не были выполнены следующие работы:
- - в наружных стенах технического подполья не произведено устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками;
- - не произведено устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд; произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6.
Кроме того стены помещений электрощитовых, расположенных в подъездах N 1, 4 и 5 в связи с отслоением окрасочного слоя требуют ремонта - окраски стен.
Спорные правоотношения между сторонами подлежат регулированию нормами ГК РФ, а также Федеральным законом от 20.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в части, не урегулированной данным законом - законом РФ "О защите прав потребителей", с учетом разъяснений п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О защите прав потребителей".
Согласно ч. 1 ст. 4 названного Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 7 данного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п. 9.10 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" в наружных стенах подвалов, технических помещений и холодного чердака, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 10 площади пола технического подполья или подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 кв. м.
Рабочим проектом ООО "Проектное управление КПД-2 "Жилой дом N *** по ул. С*** в микрорайоне VIII "С***" (II очередь) г. Ульяновск", раздел: 2005-064 "Инструкция по эксплуатации жилых домов" п. 5 предусмотрено, что вентиляция технического подполья предусмотрена через продухи в наружных стенах.
Согласно правил эксплуатации многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена. Продухи в цоколях зданий должны быть открыты (п. 3.4.3).
Площадь продухов должна составлять примерно 10 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками.
С целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха, необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери.
Учитывая то, что в подвале дома отсутствуют продухи, которые обязан был оборудовать застройщик при возведении дома, суд правильно пришел к выводу о несоответствии данного объекта долевого строительства требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям.
Поскольку в подвале вышеуказанного многоквартирного дома продухи отсутствуют на стенах электрощитовых, расположенных в подъездах N N 1,4 и 5 образуется конденсат и произошло отслоение окрасочного слоя.
Кроме того застройщиком при постройке указанного дома также были нарушения требования СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", согласно которым жилое здание должно быть запроектировано, возведено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около дома, при входе и выходе из дома, а также при пользовании его элементами и инженерным оборудованием. (п. 8.1)
Высота ограждений лестниц, балконов, лоджий, террас, кровли и в местах опасных перепадов должна быть не менее 1,2 м. Лестничные марши и площадки должны иметь ограждения с поручнями. Ограждения должны быть непрерывными, оборудованы поручнями и рассчитаны на восприятие горизонтальных нагрузок не менее 0,3 кН\\м.
Так, лестничные марши в подъездах N 1,4 и 5 от площадки первого этажа и до входа в подъезд не оборудованы ограждениями с поручнями, а также отсутствуют ограждения на крыльцах подъездов N N 4,5 и 6.
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого же закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Таким образом, дав верную правовую оценку представленным доказательствам и правильно применив вышеприведенные нормы материального права суд обоснованно обязал застройщика - ОАО "Завод КПД-2" в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить за счет своих средств в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске следующие работы: в наружных стенах технического подполья произвести устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками; произвести устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд; произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6; произвести работы по покраске помещений электрощитовых (стен), расположенных в подъездах N 1, 4 и 5.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оборудование подвального помещения продухами, а лестничных маршей, ведущих с первого этажа к входу в подъезд (подъезды N N 1,4 и 5), а также крылец подъездов N N 4,5 и 6 поручнями не предусмотрено рабочим проектом, в соответствии с которым производилась постройка дома, соответственно застройщик не может отступить от проекта и правовых оснований для возложения на него обязанности произвести указанные работы не имеется, являются не состоятельными, основанными на неверном толковании закона.
Как указано выше закон предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует не только условиям договора и проектной документации, но и требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Поскольку застройщик сдал дом в эксплуатацию без оборудованных продухов в подвале и частично перил, ограждающих лестничные марши, наличие которых прямо предусмотрено строительными нормами и правилами, обязательными к соблюдению застройщиком, суд верно сделал вывод о том, что ОАО "Завод КПД-2" не исполнил свою обязанность по передаче участникам долевого строительства объекта надлежащего качества, обязав данную организацию устранить недостатки строительства.
Являются не состоятельными и доводы апелляционной жалобы в части того, что отслоение окрасочного слоя в электрощитовых подъездов N N 1,4 и 5 является следствием эксплуатационного износа.
Так, данный многоквартирный дом сдан в эксплуатацию 31.03.2008. Изначально подвальное помещение не оборудовано продухами, что препятствует нормальному проветриванию. Как отмечено в Правилах эксплуатации многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 ненадлежащее проветривание подвала приводит к появлению влаги на стенах и плесени.
Электрощитовые представляют собой отдельные небольшие помещения, закрывающиеся на ключ, доступ к которым имеют только специалисты управляющей компании.
На представленных фотографиях видно, что имеет место нарушение окрасочного слоя в виде его отслоения, т.е. в результате повышенной влажности в помещении.
Доказательств обратного ответчиком суду не представлено, как и не представлено доказательств того, что нарушение окрасочного слоя явилось следствием механического воздействия (царапин, потертостей).
Исходя из этого, суд правильно пришел к выводу, что причиной образования указанных повреждений окрасочного слоя стен электрощитовых явилось отсутствие продухов в подвальном помещении, т.е. недостаток строительства. Соответственно обязанность по устранению указанных недостатков лежит на застройщике.
Довод представителя ответчика в части того, что помещения электрощитовых используются управляющей компанией под склад, ни на чем не основан.
Судебная коллегия не может согласиться и с доводом апелляционной жалобы в части того, что нарушение окрасочного слоя стен помещений электрощитовых был установлен по истечении пятилетнего гарантийного срока, соответственно истец должен был доказать, что выявленные недостатки в окраске стен электрощитовых являются следствием проведения застройщиком строительных работ ненадлежащего качества, не носят эксплуатационный. И поскольку данный факт истцом не доказан, в удовлетворении требований истца надлежало отказать.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, закон устанавливает минимальный гарантийный срок в пять лет, договором данный срок может быть увеличен.
Ответчиком не представлено в суд доказательств того, что договорами долевого строительства указанного многоквартирного жилого дома предусмотрен гарантийный срок не превышающий пяти лет.
Более того, суду ответчиком также не представлены доказательства даты передачи объекта долевого строительства был передан участникам долевого строительства. Истец же договор долевого участия с ответчиком не заключал, а приобрел квартиру в указанном доме по договору купли-продажи в мае 2008 года.
А учитывая то, что еще в 2011 году истец стал обращаться в том числе и к застройщику с запросами о предоставлении проектной документации для проверки качества строительства многоквартирного дома и установления причин отслоения отделочного слоя в электрощитовых, имеются все основания утверждать, что все недостатки строительства, явившиеся предметом настоящего судебного разбирательства, были обнаружены в пределах гарантийного срока и об этом управляющая компания и застройщик были поставлены в известность.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем доводам жалобы судом дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не установлено.
В этой связи решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 11 апреля 2014 года, с учетом определения этого же суда от 30 мая 2014 года об исправлении описки, оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Завод КПД - 2" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 22.07.2014 ПО ДЕЛУ N 33-2417/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2014 г. по делу N 33-2417/2014
Судья: Дементьев А.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Мирясовой Н.Г.,
судей Чурбановой Е.В. и Казаковой М.В.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Завод КПД - 2" на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 11 апреля 2014 года, с учетом определения этого же суда от 30 мая 2014 года об исправлении описки, по которому постановлено:
Иск Ф. Т*** А*** к открытому акционерному обществу "Завод крупнопанельного домостроения -2" удовлетворить.
Обязать открытое акционерное общество "Завод крупнопанельного домостроения -2" в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить за счет своих средств в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске следующие работы:
- - в наружных стенах технического подполья произвести устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками;
- - произвести устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд;
- -произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6;
- - произвести работы по покраске помещений электрощитовых (стен), расположенных в подъездах N 1, 4 и 5.
Взыскать с открытого акционерного общества "Завод крупнопанельного домостроения -2" в пользу Ф. Т*** А*** в счет возмещения судебных расходов *** руб.
Взыскать с открытого акционерного общества "Завод крупнопанельного домостроения -2" в местный бюджет государственную пошлину в сумме *** руб.
Заслушав доклад судьи Чурбановой Е.В., пояснения представителя ответчика ОАО "Завод крупнопанельного домостроения-2" К., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Ф., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф. обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу "Завод крупнопанельного домостроения -2" о возложении обязанности по устранению недостатков строительства многоквартирного дома, о возмещении судебных расходов.
В обоснование иска указал, что ему на праве собственности принадлежит квартира N ***, расположенная в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске. Право собственности возникло на основании договора купли- продажи квартиры от ***.05.2008, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания КПД -2", право собственности прошло государственную регистрацию 02 июня 2008 года.
Застройщиком дома является открытое акционерное общество "Завод крупнопанельного домостроения -2". Управление домом осуществляет ООО "Альфаком - Засвияжье".
В данном доме имеют место недостатки, строительство дома выполнено с нарушением нормативных требований. Так, отсутствие продухов в подвале делает невозможной вентиляцию, что в свою очередь приводит к образованию плесени, сырости в подвале. Отсутствие перил на лестничных маршах создает опасность получения травм.
Считал, что нарушены его права как собственника указанной квартиры по отношению к общему имуществу собственников помещений в доме. Он обращался с претензией к ответчику по поводу указанных недостатков в октябре 2011 года, и повторно в январе 2014 года, однако претензия осталась без ответа.
Просил обязать ОАО "КПД-2" выполнить в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске следующие работы: в наружных стенах технического подполья произвести устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками; произвести устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд; произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6; произвести работы по покраске помещений электрощитовых (стен), расположенных в подъездах N 1, 4 и 5; о взыскании в счет возмещения судебных расходов *** руб.
Рассмотрев данный спор, суд, постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе ОАО "КПД-2" не соглашается с решением суда, просит его отменить как незаконное и необоснованное, и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что продухи в подвале и поручни на лестничных маршах от входа в подъезды N N 1,4,5 на площадки первого этажа, на ступенях крылец у подъездов N 4,5,6 не предусмотрены проектной документацией. Выполнение работ с отклонениями от утвержденной проектной документации, на основании которой ОАО "Завод КПД-2" мэрией города Ульяновска было выдано разрешение на строительство недопустимо. Считает, что истцом не доказаны ненадлежащие исполнение ответчиком обязанностей застройщика, причинная связь между исполнением ответчиком обязательств застройщика и заявленными недостатками отсутствует.
Кроме того, гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование многоквартирного дома в соответствии ст. 5, ст. 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" составляет пять лет и в данном случае истек. Истцом не представлено доказательств прерывания течения гарантийного срока.
По мнению автора жалобы, проведение ремонтных работ в помещениях электрощитовых должны быть возложены на управляющую компанию, поскольку повреждения возникли в процессе эксплуатации дома.
Судом не учтено, что оборудованные управляющей компанией ООО "Альфаком-Засвияжье" на основании решения собственников продухи размещены только с одной стороны дома.
Также считает, что суд не применил нормы подлежащие применению, а именно п. 6.28 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений".
В возражении на апелляционную жалобу Ф. считая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу ООО "КПД-2" - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в отсутствии представителей третьих лиц ООО "Альфаком-Засвияжье", ООО "ИСК КПД-2", извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела следует, что Ф. на праве собственности принадлежит квартира N ***, расположенная в доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске. Основанием возникновения у истца права собственности на указанную квартиру является договор купли-продажи от ***.05.2008, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно - строительная компания КПД -2". Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации *** от *** июня 2008 года.
В силу пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Многоквартирный жилой дом *** по ул. С*** г. Ульяновска введен в эксплуатацию 31.03.2008, что подтверждено разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N ***
Застройщиком дома является открытое акционерное общество "Завод крупнопанельного домостроения -2".
Истец в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений указанного многоквартирного дома от 16 апреля 2013 года имеет полномочия представлять всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Согласно акту осмотра многоквартирного дома N *** по ул. С*** от 04 апреля 2013 года, произведенном по поручению суда, с участием участвующих в деле лиц, с приложением фотографий, застройщиком при строительстве данного дома не были выполнены следующие работы:
- - в наружных стенах технического подполья не произведено устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками;
- - не произведено устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд; произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6.
Кроме того стены помещений электрощитовых, расположенных в подъездах N 1, 4 и 5 в связи с отслоением окрасочного слоя требуют ремонта - окраски стен.
Спорные правоотношения между сторонами подлежат регулированию нормами ГК РФ, а также Федеральным законом от 20.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и в части, не урегулированной данным законом - законом РФ "О защите прав потребителей", с учетом разъяснений п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О защите прав потребителей".
Согласно ч. 1 ст. 4 названного Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 7 данного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п. 9.10 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" в наружных стенах подвалов, технических помещений и холодного чердака, не имеющих вытяжной вентиляции, следует предусматривать продухи общей площадью не менее 10 площади пола технического подполья или подвала, равномерно расположенные по периметру наружных стен. Площадь одного продуха должна быть не менее 0,05 кв. м.
Рабочим проектом ООО "Проектное управление КПД-2 "Жилой дом N *** по ул. С*** в микрорайоне VIII "С***" (II очередь) г. Ульяновск", раздел: 2005-064 "Инструкция по эксплуатации жилых домов" п. 5 предусмотрено, что вентиляция технического подполья предусмотрена через продухи в наружных стенах.
Согласно правил эксплуатации многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее, чем однократного воздухообмена. Продухи в цоколях зданий должны быть открыты (п. 3.4.3).
Площадь продухов должна составлять примерно 10 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома); желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками.
С целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха, необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери.
Учитывая то, что в подвале дома отсутствуют продухи, которые обязан был оборудовать застройщик при возведении дома, суд правильно пришел к выводу о несоответствии данного объекта долевого строительства требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям.
Поскольку в подвале вышеуказанного многоквартирного дома продухи отсутствуют на стенах электрощитовых, расположенных в подъездах N N 1,4 и 5 образуется конденсат и произошло отслоение окрасочного слоя.
Кроме того застройщиком при постройке указанного дома также были нарушения требования СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", согласно которым жилое здание должно быть запроектировано, возведено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около дома, при входе и выходе из дома, а также при пользовании его элементами и инженерным оборудованием. (п. 8.1)
Высота ограждений лестниц, балконов, лоджий, террас, кровли и в местах опасных перепадов должна быть не менее 1,2 м. Лестничные марши и площадки должны иметь ограждения с поручнями. Ограждения должны быть непрерывными, оборудованы поручнями и рассчитаны на восприятие горизонтальных нагрузок не менее 0,3 кН\\м.
Так, лестничные марши в подъездах N 1,4 и 5 от площадки первого этажа и до входа в подъезд не оборудованы ограждениями с поручнями, а также отсутствуют ограждения на крыльцах подъездов N N 4,5 и 6.
В соответствии с п. 2 ст. 7 этого же закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Таким образом, дав верную правовую оценку представленным доказательствам и правильно применив вышеприведенные нормы материального права суд обоснованно обязал застройщика - ОАО "Завод КПД-2" в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить за счет своих средств в многоквартирном доме N *** по ул. С*** в г. Ульяновске следующие работы: в наружных стенах технического подполья произвести устройство продухов общей площадью не менее 1/400 площади пола подвала, равномерно расположенных по периметру наружных стен, площадью одного продуха не менее 0,05 м 2, с оборудованием таких продухов жалюзийными решетками и оконными блоками; произвести устройство ограждений с поручнями лестничных маршей в подъезде N 1, 4 и 5, от площадки первого этажа до входа в подъезд; произвести устройство ограждений с поручнями на крыльце перед входами в подъезды N 4, 5 и 6; произвести работы по покраске помещений электрощитовых (стен), расположенных в подъездах N 1, 4 и 5.
Доводы апелляционной жалобы о том, что оборудование подвального помещения продухами, а лестничных маршей, ведущих с первого этажа к входу в подъезд (подъезды N N 1,4 и 5), а также крылец подъездов N N 4,5 и 6 поручнями не предусмотрено рабочим проектом, в соответствии с которым производилась постройка дома, соответственно застройщик не может отступить от проекта и правовых оснований для возложения на него обязанности произвести указанные работы не имеется, являются не состоятельными, основанными на неверном толковании закона.
Как указано выше закон предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует не только условиям договора и проектной документации, но и требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Поскольку застройщик сдал дом в эксплуатацию без оборудованных продухов в подвале и частично перил, ограждающих лестничные марши, наличие которых прямо предусмотрено строительными нормами и правилами, обязательными к соблюдению застройщиком, суд верно сделал вывод о том, что ОАО "Завод КПД-2" не исполнил свою обязанность по передаче участникам долевого строительства объекта надлежащего качества, обязав данную организацию устранить недостатки строительства.
Являются не состоятельными и доводы апелляционной жалобы в части того, что отслоение окрасочного слоя в электрощитовых подъездов N N 1,4 и 5 является следствием эксплуатационного износа.
Так, данный многоквартирный дом сдан в эксплуатацию 31.03.2008. Изначально подвальное помещение не оборудовано продухами, что препятствует нормальному проветриванию. Как отмечено в Правилах эксплуатации многоквартирного дома, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 ненадлежащее проветривание подвала приводит к появлению влаги на стенах и плесени.
Электрощитовые представляют собой отдельные небольшие помещения, закрывающиеся на ключ, доступ к которым имеют только специалисты управляющей компании.
На представленных фотографиях видно, что имеет место нарушение окрасочного слоя в виде его отслоения, т.е. в результате повышенной влажности в помещении.
Доказательств обратного ответчиком суду не представлено, как и не представлено доказательств того, что нарушение окрасочного слоя явилось следствием механического воздействия (царапин, потертостей).
Исходя из этого, суд правильно пришел к выводу, что причиной образования указанных повреждений окрасочного слоя стен электрощитовых явилось отсутствие продухов в подвальном помещении, т.е. недостаток строительства. Соответственно обязанность по устранению указанных недостатков лежит на застройщике.
Довод представителя ответчика в части того, что помещения электрощитовых используются управляющей компанией под склад, ни на чем не основан.
Судебная коллегия не может согласиться и с доводом апелляционной жалобы в части того, что нарушение окрасочного слоя стен помещений электрощитовых был установлен по истечении пятилетнего гарантийного срока, соответственно истец должен был доказать, что выявленные недостатки в окраске стен электрощитовых являются следствием проведения застройщиком строительных работ ненадлежащего качества, не носят эксплуатационный. И поскольку данный факт истцом не доказан, в удовлетворении требований истца надлежало отказать.
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, закон устанавливает минимальный гарантийный срок в пять лет, договором данный срок может быть увеличен.
Ответчиком не представлено в суд доказательств того, что договорами долевого строительства указанного многоквартирного жилого дома предусмотрен гарантийный срок не превышающий пяти лет.
Более того, суду ответчиком также не представлены доказательства даты передачи объекта долевого строительства был передан участникам долевого строительства. Истец же договор долевого участия с ответчиком не заключал, а приобрел квартиру в указанном доме по договору купли-продажи в мае 2008 года.
А учитывая то, что еще в 2011 году истец стал обращаться в том числе и к застройщику с запросами о предоставлении проектной документации для проверки качества строительства многоквартирного дома и установления причин отслоения отделочного слоя в электрощитовых, имеются все основания утверждать, что все недостатки строительства, явившиеся предметом настоящего судебного разбирательства, были обнаружены в пределах гарантийного срока и об этом управляющая компания и застройщик были поставлены в известность.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем доводам жалобы судом дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не установлено.
В этой связи решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 11 апреля 2014 года, с учетом определения этого же суда от 30 мая 2014 года об исправлении описки, оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Завод КПД - 2" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)