Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила в полном объеме, оплатив цену квартиры. Однако полагает, что ответчиком были нарушены условия договора, а именно: ей была передана квартира фактически меньшей площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Маргина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Софиной И.М.,
судей Безносовой Е.И., Аврамовой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 11 ноября 2014 года гражданское дело по исковому заявлению И. к ООО "Газинвест 1" об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа,
по апелляционной жалобе ООО "Газинвест 1" на решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования И. к ООО "Газинвест 1" об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа - удовлетворить частично.
Уменьшить цену квартиры <адрес> по договору о долевом участии в строительстве жилья от <...> N в связи с отклонением площади квартиры от проектной на <...> коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газинвест 1" в пользу И. убытки в сумме <...> коп., неустойку в размере <...> коп., компенсацию морального вреда <...> коп., штраф в сумме <...> коп., всего <...> коп.).
В удовлетворении остальной части требований И. к ООО "Газинвест 1" о взыскании компенсации морального вреда - отказать
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газинвест 1" государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город Курган в сумме <...> коп. <...>
Заслушав доклад судьи областного суда Аврамовой Н.В. об обстоятельствах дела и по доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя ООО "Газинвест 1" Ф., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца И. Д., полагавшего решение суда законным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к ООО "Газинвест 1" о взыскании соразмерного уменьшения стоимости квартиры в размере <...> руб., неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере <...>., компенсации морального вреда в размере <...> руб. расходов по оплате услуг нотариуса в размере <...> руб., штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы.
В обоснование иска указала, что <...> заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилья N, по условиям которого стороны участвуют на долевых началах в строительстве объекта капитального строительства: многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (поз. 1) в <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. В соответствии с п. 1.2 указанного договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, участнику долевого строительства передается в собственность 1-комнатная квартира <адрес> этаже со следующими характеристикам проекту: общая площадь без учета площади лоджии примерно 41,2 кв. м (в том площадь примерно 18,51 кв. м), площадь лоджии примерно 4,55 кв. м - далее именуемая "квартира", при условии полного выполнения участником долевого обязательств по оплате в соответствии с условиями настоящего договора. Согласно п. 1.3 договора квартира передается участникам долевого строительства в срок до <...>. На основании п. 1.4 договора цена квартиры договорная, определяется соглашением сторон и на момент заключения настоящего договора составляла <...> руб. В соответствии с п. 1.5 договора площадь квартиры указана в соответствии с планировкой типового этажа в проектной документации и после проведения паспортизации объекта может иметь отклонения, что повлечет за собой перерасчет стоимости долевого участия после натуральных обмеров объекта филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Кургану, согласно п. 6.2 настоящего договора. В силу п. 6.2 перерасчет цены квартиры осуществляется в случае указанном в п. 1.5 настоящего договора, через умножение условной сложившейся цены квадратного метра (определяемой как частное от фактически оплаченной стоимости долевого участия, согласно п. 3.2, п. 3.4 и п. 6.1 настоящего договора, и проектной общей площади квартир) на разницу проектной общей площади квартиры и фактической общей площади квартиры. Указывала, что принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила в полном объеме, оплатив цену квартиры в сумме <...> руб. Однако полагает, что ответчиком были нарушены условия договора, а именно ей была передана квартира фактически меньшей площади, чем указана в договоре. Так указывает, что согласно кадастровому паспорту общая площадь помещения составила 41,2 кв. м, что меньше оговоренной в договоре общей площади, с учетом лоджии (45,75 кв. м), на 4,55 кв. м. Ссылаясь на требования п. 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема площади застройки и этажности жилых зданий (СНиП 2.08.01.-89 "Строительные нормы и правила. Жилые здания", утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16.05.89 г. N 78), полагает, что общую площадь квартир следует определять как сумму площадей всех помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых для лоджий с понижающим коэффициентом - 0,5. Считает, что с учетом коэффициента она фактически получила квартиру на 2,27 кв. м меньше. Кроме того, полагает, что ответчиком была предоставлена ненадлежащая информация о цене квартиры, которая на основании ст. ст. 12, 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" должна быть соответственно уменьшена. Исходя из стоимости 1 кв. м квартиры - <...> коп. (<...> руб. / 45,75 кв. м), считает, что стоимость квартиры должна быть уменьшена на <...>. (<...> руб. x 2,27 кв. м). Указанную сумму рассматривает для себя как убытки, поскольку оплатила квартиру с учетом площади лоджии 4,55 кв. м, а не 2,27 кв. м, без понижающего коэффициента 0,5. Также полагает, что ответчик допустил просрочку по передаче объекта долевого строительства, так как квартира была передана ей <...>, просрочка составила 24 дня (с <...> по <...>). С учетом уменьшения цены квартиры на <...> руб. до <...> руб. с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме <...> руб. 49 коп. (расчет: <...>). Также указывала, что действиями ответчика ее причинен моральный вред, который она оценивает в <...> руб.
В судебном заседании представитель истца И. по доверенности Д. на заявленных требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО "Газинвест 1" по доверенности Ф. с заявленными исковыми требованиями не согласилась. Ссылаясь на требования ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, возражала против применения понижающего коэффициента, также заявила ходатайство о снижении заявленного истцом размера неустойки до <...> руб. Полагала, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика штрафа ввиду отсутствия досудебной претензии в адрес ответчика.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по доверенности Л. оставил разрешение спора на усмотрение суда, при этом пояснил, что в кадастровом паспорте указана общая площадь помещения - квартиры истца 41,2 кв. м без учета лоджии.
Курганским городским судом Курганской области постановлено изложенное выше решение, не согласившись с которым ООО "Газинвест 1" подана апелляционная жалоба.
В апелляционной жалобе ООО "Газинвест 1" просит решение суда в части удовлетворения требований об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, взыскании штрафа отменить, принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что удовлетворяя исковые требования истца об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, суд первой инстанции руководствовался положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37). При этом судом не учтено, что законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора подряда. Ссылаясь на требования п. 1 ст. 424, п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что документы, на которые сослался суд первой инстанции, не регулируют вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости. Указывает, что поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. Стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1. Факт подписания истцом договора свидетельствует о его согласии с предусмотренными договором условиями. Указывает, что п. 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда. Указывает, что требования Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Ссылаясь на положения п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, общая площадь указана без учета лоджии, площадь лоджии указана в договоре 100% без применения каких либо коэффициентов, так как площадь лоджии не влияет на общую площадь квартиры и не влечет за собой перерасчет стоимости. Площадь лоджии не изменилась и лоджия была передана истцу как участнику долевого строительства площадью 4,55 кв. м. Ссылаясь на п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, указывает, что в договоре указана вся информация, касающаяся объекта долевого строительства и его стоимости. Фактически общая площадь квартиры не уменьшилась. Настаивает, что применение пункта 1.5 договора необоснованно. Выражает несогласие с доводами истца о том, что квартира была передана истцу меньшей площади. Также, ссылаясь на положения ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", указывает, что у суда не имелось оснований для взыскания штрафа, поскольку материалы дела не содержат доказательств обращения истца к ответчику в досудебном порядке с требованием об уменьшении цены, возмещении убытков, о выплате неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору, компенсации морального вреда.
От истца И. поступили возражения на апелляционную жалобу, которые сводятся к согласию с принятым судебным решением.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Газинвест 1" Ф. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда в оспариваемой части отменить, в удовлетворении требований об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, взыскании штрафа И. отказать.
Представитель истца И. по доверенности Д. в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился истец И., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", о дате и времени рассмотрения дела были извещены надлежаще, о причинах неявки суд апелляционной инстанции не уведомили.
В соответствии со ст. ст. 167, 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся истца и представителя третьего лица, в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности судебного решения, необходимо иметь в виду, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обоснованным решение является тогда, когда все имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 28.12.2013) "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1, 2, 3 ст. 5 Закона установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Газинвест 1" (застройщиком) и И. (участник долевого строительства) подписан договор о долевом участии в строительстве жилья N, зарегистрированный (заключенный) в Управлении Росреестра по Курганской области <...>.
Из пунктов 1.1 - 1.2 договора следует, что стороны пришли к соглашению об участии на долевых началах в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (поз. 1) <адрес>. По окончанию строительства, истцу передается в собственность однокомнатная квартира N на 8 этаже дома со следующими характеристиками по проекту: общая площадь без учета площади лоджии - 41,2 кв. м (в том числе жилая площадь - 18,51 кв. м), площадь лоджии - 4,55 кв. м.
Пунктом 1.4 договора цена квартиры определена по соглашению сторон в сумме <...> руб. без НДС и именуется как стоимость долевого участия.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что площадь квартиры указана в соответствии с планировкой типового этажа в проектной документации и после проведения паспортизации объекта может иметь отклонения, что влечет за собой перерасчет стоимости долевого участия после натурных обмеров объекта филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Кургану.
При этом, согласно пункту 6.2 договора, перерасчет цены квартиры осуществляется в случае, указанном в пункте 1.5 договора, через умножение условной сложившейся цены квадратного метра (определяемой как частное от фактически оплаченной стоимости долевого участия и проектной общей площади квартир).
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
На основании п. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Срок сдачи квартиры участникам долевого строительства пунктом 1.3 договора определен до <...> и дополнительными соглашениями не изменялся, что не оспаривалось участвующими в деле лицами.
Справкой ООО "Газинвест 1" от <...> подтверждается исполнение истцом обязанности по оплате квартиры в полном объеме.
Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами <...>.
В соответствии с данными кадастрового паспорта на квартиру <адрес>, общая площадь квартиры определена ГУП Курганской области "Кургантехинвентаризация" в размере 41,2 кв. м. Как пояснил представитель ГУП Курганской области "Кургантехинвентаризация" в судебном заседании суда первой инстанции, площадь лоджии в данную площадь жилой квартиры не учтена.
В качестве одного из оснований исковых требований, истец указывала, что размер переданной ей квартиры, фактически меньше, чем предусмотрен в договоре о долевом участии в строительстве. Утверждала, что при определении общей площади квартиры, применительно к площади лоджии должен был применяться понижающий коэффициент 0,5, как то установлено СНиП 2.08-01.-89 "Строительные нормы и правила. Жилые здания", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989. Согласно данному нормативному документу, площадь лоджии в квартире истца, применяемая при расчетах, должна быть равна не 4,55 кв. м, а 2,27 кв. м. Соответственно, стоимость квадратного метра квартиры, должна составлять не <...> руб., как определили истец и что признал обоснованным суд первой инстанции, а <...> руб. (Расчет: <...>).
Таким образом, цена договора должна быть уменьшена не на <...> руб. <...>), а на <...> коп.
Однако, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел исковые требования и принял решение по заявленным требованиям в силу положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Пунктом 9 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве установлено, что отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 (в редакции от 02.07.2013) "О защите прав потребителей" (далее по тексту - Закон о защите прав потребителей), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Устанавливая данное правило, законодатель, прежде всего, исходил из презумпции отсутствия у потребителя специальных, в том числе юридических познаний, относительно правомерности тех или иных условий договора и невозможности, вследствие этого, избежать заключения договора на неблагоприятных для него условиях.
Согласно п. 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, являющихся приложением 2 к "СНиП 2.08.01.-89*. Жилые здания", утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78, площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Приложением "В", к вновь принятым СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", введенным в действие Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23.06.2003 N 109, регламентирующим Правила определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании, установлено, что площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола, без учета плинтусов, а площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру. При этом согласно примечанию к данным Правилам, площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации).
В соответствии с п. п. 3.36 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Аналогичные положения содержатся в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.10.2009 N 33350-ИП/08, разъясняющем, что расчетная стоимость 1 кв. м общей площади квартир, сообщаемая в письмах Минрегиона России определяется по следующим правилам: общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понимающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Из изложенного следует, что подсчет площади вспомогательных помещений квартиры в виде лоджий, балконов, террас, веранд, кладовых при определении 1 кв. м общей площади квартиры, производится в соответствии с нормативно установленными правилами, предполагающими применение понижающих коэффициентов, в частности для площади лоджии - коэффициента - 0,5. Данное правило не было учтено застройщиком ООО "Газинвест 1" при заключении с И. договора о долевом участии в строительстве жилья, в связи с чем, оплата квартиры была произведена истцом с учетом площади лоджии равной 4,55 кв. м, а не 2,27 кв. м, каковой она является с применением понижающего коэффициента 0,5.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные И. исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, данное обстоятельство ущемляет права истца, как потребителей, имевшей право на заключение договора на условиях, предусматривающих меньшую стоимость объекта долевого участия в строительстве, чем было установлено договором от <...>. При этом принцип свободы договора, установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагает что договорные отношения субъектов основаны на их взаимном юридическом равенстве, предполагающем равную информированность относительно условий и последствий заключаемого между ними договора.
Поскольку истец утверждает в иске, что ответчиком не была доведена до нее достоверная информация относительно стоимости квартиры и данное утверждение ответчиком не опровергнуто (п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), правила ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не были соблюдены при заключении сторонами договора о долевом участии в строительстве от <...>.
Таким образом, судебная коллегия с учетом положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о принятии судом первой инстанции решения по заявленным требованиям, соглашается с выводом суда об удовлетворении заявленных исковых требований в части уменьшении стоимости квартиры на <...> руб., поскольку данная сумма является для истца убытками, подлежащими возмещению в полном объеме, признавая доводы апелляционной жалобы о необоснованности применения к правоотношениям сторон при определении цены договора Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37) и о нарушении решением суда положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора при согласовании его условий несостоятельны.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании с ответчика штрафа ввиду отсутствия в материалах дела доказательств досудебного обращения истца с требованием об уменьшении цены, возмещении убытков, о выплате неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору, компенсации морального вреда не принимаются во внимание судебной коллегией по следующим основаниям.
Согласно п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
Поскольку положениями указанного Федерального закона не урегулирован вопрос о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, к возникшим правоотношениям применяется Закон о защите прав потребителей.
Обязательного досудебного порядка урегулирования спора законом в настоящем случае не предусмотрено, а потому факт наличия (либо отсутствия) претензии участников долевого строительства с требованием о выплате убытков, правового значения не имеет и основанием к отказу во взыскании штрафа за неудовлетворение таких требований, заявленных перед судом, служить не может.
Таким образом, при удовлетворении судом первой инстанции требований потребителя, в данном случае о взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда, суд правильно взыскал с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.
Доводы жалобы не содержат оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке и по существу направлены на иное толкование норм права. В жалобе не содержится обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции тщательно исследовал все представленные сторонами доказательства, дал им соответствующую правовую оценку в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам, нормы материального и процессуального права применены судом верно, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Газинвест 1" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
И.М.СОФИНА
Судьи
Е.И.БЕЗНОСОВА
Н.В.АВРАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КУРГАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3381/2014
Требование: Об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила в полном объеме, оплатив цену квартиры. Однако полагает, что ответчиком были нарушены условия договора, а именно: ей была передана квартира фактически меньшей площади.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КУРГАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-3381/2014
Судья: Маргина С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Софиной И.М.,
судей Безносовой Е.И., Аврамовой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 11 ноября 2014 года гражданское дело по исковому заявлению И. к ООО "Газинвест 1" об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа,
по апелляционной жалобе ООО "Газинвест 1" на решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования И. к ООО "Газинвест 1" об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа - удовлетворить частично.
Уменьшить цену квартиры <адрес> по договору о долевом участии в строительстве жилья от <...> N в связи с отклонением площади квартиры от проектной на <...> коп.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газинвест 1" в пользу И. убытки в сумме <...> коп., неустойку в размере <...> коп., компенсацию морального вреда <...> коп., штраф в сумме <...> коп., всего <...> коп.).
В удовлетворении остальной части требований И. к ООО "Газинвест 1" о взыскании компенсации морального вреда - отказать
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Газинвест 1" государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования город Курган в сумме <...> коп. <...>
Заслушав доклад судьи областного суда Аврамовой Н.В. об обстоятельствах дела и по доводам апелляционной жалобы, пояснения представителя ООО "Газинвест 1" Ф., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца И. Д., полагавшего решение суда законным, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к ООО "Газинвест 1" о взыскании соразмерного уменьшения стоимости квартиры в размере <...> руб., неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере <...>., компенсации морального вреда в размере <...> руб. расходов по оплате услуг нотариуса в размере <...> руб., штрафа в размере 50% от взысканной судом суммы.
В обоснование иска указала, что <...> заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилья N, по условиям которого стороны участвуют на долевых началах в строительстве объекта капитального строительства: многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями (поз. 1) в <адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N. В соответствии с п. 1.2 указанного договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, участнику долевого строительства передается в собственность 1-комнатная квартира <адрес> этаже со следующими характеристикам проекту: общая площадь без учета площади лоджии примерно 41,2 кв. м (в том площадь примерно 18,51 кв. м), площадь лоджии примерно 4,55 кв. м - далее именуемая "квартира", при условии полного выполнения участником долевого обязательств по оплате в соответствии с условиями настоящего договора. Согласно п. 1.3 договора квартира передается участникам долевого строительства в срок до <...>. На основании п. 1.4 договора цена квартиры договорная, определяется соглашением сторон и на момент заключения настоящего договора составляла <...> руб. В соответствии с п. 1.5 договора площадь квартиры указана в соответствии с планировкой типового этажа в проектной документации и после проведения паспортизации объекта может иметь отклонения, что повлечет за собой перерасчет стоимости долевого участия после натуральных обмеров объекта филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Кургану, согласно п. 6.2 настоящего договора. В силу п. 6.2 перерасчет цены квартиры осуществляется в случае указанном в п. 1.5 настоящего договора, через умножение условной сложившейся цены квадратного метра (определяемой как частное от фактически оплаченной стоимости долевого участия, согласно п. 3.2, п. 3.4 и п. 6.1 настоящего договора, и проектной общей площади квартир) на разницу проектной общей площади квартиры и фактической общей площади квартиры. Указывала, что принятые на себя обязательства по договору участия в долевом строительстве выполнила в полном объеме, оплатив цену квартиры в сумме <...> руб. Однако полагает, что ответчиком были нарушены условия договора, а именно ей была передана квартира фактически меньшей площади, чем указана в договоре. Так указывает, что согласно кадастровому паспорту общая площадь помещения составила 41,2 кв. м, что меньше оговоренной в договоре общей площади, с учетом лоджии (45,75 кв. м), на 4,55 кв. м. Ссылаясь на требования п. 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема площади застройки и этажности жилых зданий (СНиП 2.08.01.-89 "Строительные нормы и правила. Жилые здания", утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16.05.89 г. N 78), полагает, что общую площадь квартир следует определять как сумму площадей всех помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых для лоджий с понижающим коэффициентом - 0,5. Считает, что с учетом коэффициента она фактически получила квартиру на 2,27 кв. м меньше. Кроме того, полагает, что ответчиком была предоставлена ненадлежащая информация о цене квартиры, которая на основании ст. ст. 12, 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" должна быть соответственно уменьшена. Исходя из стоимости 1 кв. м квартиры - <...> коп. (<...> руб. / 45,75 кв. м), считает, что стоимость квартиры должна быть уменьшена на <...>. (<...> руб. x 2,27 кв. м). Указанную сумму рассматривает для себя как убытки, поскольку оплатила квартиру с учетом площади лоджии 4,55 кв. м, а не 2,27 кв. м, без понижающего коэффициента 0,5. Также полагает, что ответчик допустил просрочку по передаче объекта долевого строительства, так как квартира была передана ей <...>, просрочка составила 24 дня (с <...> по <...>). С учетом уменьшения цены квартиры на <...> руб. до <...> руб. с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме <...> руб. 49 коп. (расчет: <...>). Также указывала, что действиями ответчика ее причинен моральный вред, который она оценивает в <...> руб.
В судебном заседании представитель истца И. по доверенности Д. на заявленных требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО "Газинвест 1" по доверенности Ф. с заявленными исковыми требованиями не согласилась. Ссылаясь на требования ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, возражала против применения понижающего коэффициента, также заявила ходатайство о снижении заявленного истцом размера неустойки до <...> руб. Полагала, что отсутствуют основания для взыскания с ответчика штрафа ввиду отсутствия досудебной претензии в адрес ответчика.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по доверенности Л. оставил разрешение спора на усмотрение суда, при этом пояснил, что в кадастровом паспорте указана общая площадь помещения - квартиры истца 41,2 кв. м без учета лоджии.
Курганским городским судом Курганской области постановлено изложенное выше решение, не согласившись с которым ООО "Газинвест 1" подана апелляционная жалоба.
В апелляционной жалобе ООО "Газинвест 1" просит решение суда в части удовлетворения требований об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, взыскании штрафа отменить, принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что удовлетворяя исковые требования истца об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, суд первой инстанции руководствовался положениями Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37). При этом судом не учтено, что законом, иными правовыми актами не установлены специальные требования по определению цены договора подряда. Ссылаясь на требования п. 1 ст. 424, п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что документы, на которые сослался суд первой инстанции, не регулируют вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости. Указывает, что поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ. Стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1. Факт подписания истцом договора свидетельствует о его согласии с предусмотренными договором условиями. Указывает, что п. 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда. Указывает, что требования Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Ссылаясь на положения п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, общая площадь указана без учета лоджии, площадь лоджии указана в договоре 100% без применения каких либо коэффициентов, так как площадь лоджии не влияет на общую площадь квартиры и не влечет за собой перерасчет стоимости. Площадь лоджии не изменилась и лоджия была передана истцу как участнику долевого строительства площадью 4,55 кв. м. Ссылаясь на п. 1.2 договора участия в долевом строительстве, указывает, что в договоре указана вся информация, касающаяся объекта долевого строительства и его стоимости. Фактически общая площадь квартиры не уменьшилась. Настаивает, что применение пункта 1.5 договора необоснованно. Выражает несогласие с доводами истца о том, что квартира была передана истцу меньшей площади. Также, ссылаясь на положения ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", указывает, что у суда не имелось оснований для взыскания штрафа, поскольку материалы дела не содержат доказательств обращения истца к ответчику в досудебном порядке с требованием об уменьшении цены, возмещении убытков, о выплате неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору, компенсации морального вреда.
От истца И. поступили возражения на апелляционную жалобу, которые сводятся к согласию с принятым судебным решением.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО "Газинвест 1" Ф. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда в оспариваемой части отменить, в удовлетворении требований об уменьшении цены квартиры, взыскании убытков, взыскании штрафа И. отказать.
Представитель истца И. по доверенности Д. в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился истец И., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", о дате и времени рассмотрения дела были извещены надлежаще, о причинах неявки суд апелляционной инстанции не уведомили.
В соответствии со ст. ст. 167, 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся истца и представителя третьего лица, в пределах доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.
В соответствии со ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о законности и обоснованности судебного решения, необходимо иметь в виду, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
Обоснованным решение является тогда, когда все имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 28.12.2013) "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии с п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктами 1, 2, 3 ст. 5 Закона установлено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
Из материалов дела следует, что <...> между ООО "Газинвест 1" (застройщиком) и И. (участник долевого строительства) подписан договор о долевом участии в строительстве жилья N, зарегистрированный (заключенный) в Управлении Росреестра по Курганской области <...>.
Из пунктов 1.1 - 1.2 договора следует, что стороны пришли к соглашению об участии на долевых началах в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (поз. 1) <адрес>. По окончанию строительства, истцу передается в собственность однокомнатная квартира N на 8 этаже дома со следующими характеристиками по проекту: общая площадь без учета площади лоджии - 41,2 кв. м (в том числе жилая площадь - 18,51 кв. м), площадь лоджии - 4,55 кв. м.
Пунктом 1.4 договора цена квартиры определена по соглашению сторон в сумме <...> руб. без НДС и именуется как стоимость долевого участия.
Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что площадь квартиры указана в соответствии с планировкой типового этажа в проектной документации и после проведения паспортизации объекта может иметь отклонения, что влечет за собой перерасчет стоимости долевого участия после натурных обмеров объекта филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Кургану.
При этом, согласно пункту 6.2 договора, перерасчет цены квартиры осуществляется в случае, указанном в пункте 1.5 договора, через умножение условной сложившейся цены квадратного метра (определяемой как частное от фактически оплаченной стоимости долевого участия и проектной общей площади квартир).
Согласно п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
На основании п. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Срок сдачи квартиры участникам долевого строительства пунктом 1.3 договора определен до <...> и дополнительными соглашениями не изменялся, что не оспаривалось участвующими в деле лицами.
Справкой ООО "Газинвест 1" от <...> подтверждается исполнение истцом обязанности по оплате квартиры в полном объеме.
Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами <...>.
В соответствии с данными кадастрового паспорта на квартиру <адрес>, общая площадь квартиры определена ГУП Курганской области "Кургантехинвентаризация" в размере 41,2 кв. м. Как пояснил представитель ГУП Курганской области "Кургантехинвентаризация" в судебном заседании суда первой инстанции, площадь лоджии в данную площадь жилой квартиры не учтена.
В качестве одного из оснований исковых требований, истец указывала, что размер переданной ей квартиры, фактически меньше, чем предусмотрен в договоре о долевом участии в строительстве. Утверждала, что при определении общей площади квартиры, применительно к площади лоджии должен был применяться понижающий коэффициент 0,5, как то установлено СНиП 2.08-01.-89 "Строительные нормы и правила. Жилые здания", утвержденными постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989. Согласно данному нормативному документу, площадь лоджии в квартире истца, применяемая при расчетах, должна быть равна не 4,55 кв. м, а 2,27 кв. м. Соответственно, стоимость квадратного метра квартиры, должна составлять не <...> руб., как определили истец и что признал обоснованным суд первой инстанции, а <...> руб. (Расчет: <...>).
Таким образом, цена договора должна быть уменьшена не на <...> руб. <...>), а на <...> коп.
Однако, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел исковые требования и принял решение по заявленным требованиям в силу положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Пунктом 9 ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве установлено, что отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 (в редакции от 02.07.2013) "О защите прав потребителей" (далее по тексту - Закон о защите прав потребителей), условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Устанавливая данное правило, законодатель, прежде всего, исходил из презумпции отсутствия у потребителя специальных, в том числе юридических познаний, относительно правомерности тех или иных условий договора и невозможности, вследствие этого, избежать заключения договора на неблагоприятных для него условиях.
Согласно п. 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, являющихся приложением 2 к "СНиП 2.08.01.-89*. Жилые здания", утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78, площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Приложением "В", к вновь принятым СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", введенным в действие Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23.06.2003 N 109, регламентирующим Правила определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании, установлено, что площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола, без учета плинтусов, а площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру. При этом согласно примечанию к данным Правилам, площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации).
В соответствии с п. п. 3.36 - 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 N 37, площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Аналогичные положения содержатся в письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 09.10.2009 N 33350-ИП/08, разъясняющем, что расчетная стоимость 1 кв. м общей площади квартир, сообщаемая в письмах Минрегиона России определяется по следующим правилам: общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понимающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Из изложенного следует, что подсчет площади вспомогательных помещений квартиры в виде лоджий, балконов, террас, веранд, кладовых при определении 1 кв. м общей площади квартиры, производится в соответствии с нормативно установленными правилами, предполагающими применение понижающих коэффициентов, в частности для площади лоджии - коэффициента - 0,5. Данное правило не было учтено застройщиком ООО "Газинвест 1" при заключении с И. договора о долевом участии в строительстве жилья, в связи с чем, оплата квартиры была произведена истцом с учетом площади лоджии равной 4,55 кв. м, а не 2,27 кв. м, каковой она является с применением понижающего коэффициента 0,5.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные И. исковые требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, данное обстоятельство ущемляет права истца, как потребителей, имевшей право на заключение договора на условиях, предусматривающих меньшую стоимость объекта долевого участия в строительстве, чем было установлено договором от <...>. При этом принцип свободы договора, установленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагает что договорные отношения субъектов основаны на их взаимном юридическом равенстве, предполагающем равную информированность относительно условий и последствий заключаемого между ними договора.
Поскольку истец утверждает в иске, что ответчиком не была доведена до нее достоверная информация относительно стоимости квартиры и данное утверждение ответчиком не опровергнуто (п. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), правила ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не были соблюдены при заключении сторонами договора о долевом участии в строительстве от <...>.
Таким образом, судебная коллегия с учетом положений ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о принятии судом первой инстанции решения по заявленным требованиям, соглашается с выводом суда об удовлетворении заявленных исковых требований в части уменьшении стоимости квартиры на <...> руб., поскольку данная сумма является для истца убытками, подлежащими возмещению в полном объеме, признавая доводы апелляционной жалобы о необоснованности применения к правоотношениям сторон при определении цены договора Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37) и о нарушении решением суда положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора при согласовании его условий несостоятельны.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном взыскании с ответчика штрафа ввиду отсутствия в материалах дела доказательств досудебного обращения истца с требованием об уменьшении цены, возмещении убытков, о выплате неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договору, компенсации морального вреда не принимаются во внимание судебной коллегией по следующим основаниям.
Согласно п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
Поскольку положениями указанного Федерального закона не урегулирован вопрос о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, к возникшим правоотношениям применяется Закон о защите прав потребителей.
Обязательного досудебного порядка урегулирования спора законом в настоящем случае не предусмотрено, а потому факт наличия (либо отсутствия) претензии участников долевого строительства с требованием о выплате убытков, правового значения не имеет и основанием к отказу во взыскании штрафа за неудовлетворение таких требований, заявленных перед судом, служить не может.
Таким образом, при удовлетворении судом первой инстанции требований потребителя, в данном случае о взыскании неустойки, убытков и компенсации морального вреда, суд правильно взыскал с ответчика в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя (п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей").
В остальной части решение суда сторонами не обжалуется, судебная коллегия в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в пределах доводов апелляционной жалобы.
Доводы жалобы не содержат оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке и по существу направлены на иное толкование норм права. В жалобе не содержится обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции тщательно исследовал все представленные сторонами доказательства, дал им соответствующую правовую оценку в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют установленным обстоятельствам, нормы материального и процессуального права применены судом верно, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Курганского городского суда Курганской области от 10 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Газинвест 1" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
И.М.СОФИНА
Судьи
Е.И.БЕЗНОСОВА
Н.В.АВРАМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)