Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик является собственником квартиры, однако оплату жилищно-коммунальных услуг производит не в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Степанова Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.
судей Сибул Ж.А., Павлова А.В.
при секретаре В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Сибул Ж.А. дело по апелляционной жалобе ООО "ИЭК ЖилСервис" на решение Перовского районного суда города Москвы от 21 ноября 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования ООО "ИЭК ЖилСервис" к Б. о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к ООО "ИЭК ЖилСервис" о признании договора ничтожным удовлетворить.
Признать ничтожным договор N......у правления многоквартирным домом от......... года, заключенный между Б. и ООО "ИЭК ЖилСервис".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору N...... управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года, денежные средства в сумме........ руб....... коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет расходов по оплате услуг представителя........ руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет оплаты государственной пошлины....... руб.,
Истец ООО "ИЭК ЖилСервис" обратился в суд с иском к ответчику Б. о взыскании задолженности по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг в размере......... руб........ коп., ссылаясь на то, что ответчик является собственником квартиры N.........., расположенной по адресу: г......... ул.......... д....... корп......, однако оплату жилищно-коммунальных услуг производит не в полном объеме, в связи с чем за ним числится задолженность за период с 01 марта 2012 года по 28 февраля 2014 г. в указанном размере.
Кроме того, представитель истца просил взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в сумме........ руб....... коп.
Ответчик Б. обратился в суд с встречным иском к ООО "ИЭК ЖилСервис" о признании договора управления многоквартирным домом N...... от....... года недействительным, ссылаясь на то, что право собственности на указанное выше жилое помещение возникло у него с момента регистрации права - с 07.02.2014 года. До указанного времени собственником квартиры являлся застройщик ООО "СФК Атолл". На момент заключения договора он не являлся и участником долевого строительства.
Просил применить последствия недействительности договора путем возврата денежных средств в размере.......... руб....... коп., взыскать в его пользу в счет расходов по оплате услуг представителя....... руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере....... руб.
Представитель истца в судебное заседание не явился.
Ответчик в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя Н., который исковые требования не признал, просил удовлетворить встречные исковые требования.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое ООО "ИЭК ЖилСервис" просит отменить, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Учитывая доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении истца о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
В заседании судебной коллегии представитель ООО "ИЭК ЖилСервис" - П. исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
Ответчик Б. и его представитель Н. иск не признали, встречные исковые требования поддержали.
Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "ИЭК ЖилСервис" - П., поддержавшую доводы жалобы, Б. и его представителя Н., согласившихся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. При наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства производится по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В силу ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
В материалах дела данные об извещении ООО "ИЭК ЖилСервис" о времени и месте судебного заседания 21 ноября 2014 года отсутствуют.
При таких обстоятельствах и поскольку о времени и месте судебного заседания ООО "ИЭК ЖилСервис" извещено не было, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с существенным нарушением норм гражданского процессуального права, являющимся безусловным основанием к отмене судебного акта, в связи с чем подлежит отмене.
Из материалов дела следует, что Б. является собственником квартиры, расположенной по адресу: г...................., д......... кор........, кв........
13 сентября 2010 года между Б. и ООО "СФК АТОЛЛ" был заключен договор долевого участия N.........., по условиям которого Б. приобретает право собственности на объект долевого строительства, а именно, на квартиру N........ по адресу........, ........... вл....... при сдаче жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с соглашением от 13 сентября 2010 года N........, Б. оплатил обеспечительный платеж в размере.......... руб....... коп., о чем был составлен акт сверки, однако указанный договор долевого участия не был зарегистрирован в установленном законе порядке.
Впоследствии 20 января 2014 года между Б. и ООО "СФК АТОЛЛ" был оформлен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, и в тот же день было подписано соглашение о расторжении соглашения от..... года N............ об обеспечении обязательств по договору долевого участия в строительстве.
В соответствии с соглашением N.... о зачете встречных однородных требований от 20 января 2014 года денежные средства, оплаченные Б. по указанному договору долевого участия, были зачтены в счет исполнения условий предварительного договора N............. о заключении в будущем договора купли-продажи от........ года.
Таким образом, на основании договора N......... купли-продажи жилого помещения от........ года Б. приобрел в собственность квартиру N......... в д..... корп....... по................ в г. Москве.
При этом право собственности на указанное жилое помещение возникло у Б. с момента государственной регистрации данного права, то есть с 07 февраля 2014 года.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу установленного правового регулирования одной из возможных форм управления многоквартирным жилым домом является управление управляющей компанией (п. 3 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Исходя из смысла закона, момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, однако обязанность по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приема-передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность возникает с даты начала эксплуатации.
Как установлено положениями ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
Разрешая заявленный спор, судебная коллегия, руководствуясь вышеприведенными нормами права, приходит к выводу о том, что договор долевого участия N........... от........... года, подписанный между Б. и ООО "СФК АТОЛЛ", по условиям которого Б. приобретает право собственности на объект долевого строительства, а именно, на квартиру N.......... по адресу..........., ............. вл........ при сдаче жилого дома в эксплуатацию, не может считаться заключенным, поскольку в нарушение ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не прошел государственную регистрацию.
При таких обстоятельствах и поскольку договор долевого участия N......... от........ года не порождает никаких правовых последствий, на момент заключения договора N........ управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года Б. ни участником долевого строительства, ни собственником квартиры не являлся, акт приема-передачи жилого помещения был подписан Б. и ООО "СФК АТОЛЛ" только 21 января 2014 года, оспариваемый договор N 86 является недействительным.
Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг возникла у Б. с 21 января 2014 года и составляет согласно представленному ООО "ИЭК ЖилСервис" расчету....... руб........ коп.
Поскольку Б. уплатил ООО "ИЭК ЖилСервис"....... руб...... коп. во исполнение заключенного с ООО "ИЭК ЖилСервис" договора N....... от..... года в счет оплаты коммунальных платежей, что подтверждается квитанциями, с ООО "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. подлежит взысканию денежная сумма в размере....... руб........ коп., из расчета: ........ руб..... коп. (оплаченное за коммунальные платежи) - ...... руб....... коп. (задолженность Б. по оплате коммунальных платежей за февраль 2014 года).
При таких обстоятельствах и поскольку требования о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг истец ООО "ИЭК ЖилСервис" основывал на указанном выше договоре N...... управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года и его условиях, который признан судом апелляционной инстанции недействительным, судебная коллегия в удовлетворении иска по заявленным ООО "ИЭК ЖилСервис" основаниям отказывает.
Возникший между сторонами спор в силу правил ч. 3 ст. 196 ГПК разрешен судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции в пределах заявленных требований. Оснований для выхода за пределы заявленных требований у коллегии не имелось.
Доводы заявителя ООО "ИЭК ЖилСервис" о том, что фактически Б. пользуется квартирой с февраля 2012 года со ссылкой на его подпись в журнале получения ключей, а также ссылка на то обстоятельство, что в квартире ответчика установлены автоматические приборы учета, согласно которым рассчитана его задолженность по оплате за ЖКУ в спорный период, не могут быть приняты во внимание, поскольку представленным сторонами доказательствам противоречат.
Согласно акту приема-передачи квартиры от 11.11.2011 года, подписанному на основании договора долевого участия N.......... от......... года, впоследствии расторгнутого сторонами на основании соглашения 20 января 2014 года, Б. получил ключи от квартиры в момент подписания акта, что не соответствует пояснениям обеих сторон и указанию в журнале о получении им ключей в феврале 2012 года.
Оспаривая факт получения ключей в феврале 2012 года, Б. ссылался на то, что квартира была ему фактически передана только в январе 2014 года. При отсутствии содержащего отметку о государственной регистрации сделки договора долевого участия N.......... от......... года ключи от квартиры ему выдавать отказывались.
Руководствуясь требованиями ст. 100 ГПК РФ, принципом разумности и справедливости, учитывая характер спора, объем выполненной представителем работы, на основании представленных Б. документов в счет компенсации расходов по оплате услуг представителя судебная коллегия взыскивает с ООО "ИЭК ЖилСервис" в его пользу........ руб.
В соответствии со ст. ст. 94, 98 ГПК РФ с ООО "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. подлежат взысканию документально подтвержденные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере....... руб......... коп.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Перовского районного суда города Москвы от 21 ноября 2014 года отменить.
Исковые требования ООО "ИЭК ЖилСервис" к Б. о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к ООО "ИЭК ЖилСервис" о признании договора ничтожным удовлетворить.
Признать ничтожным договор N...... управления многоквартирным домом от......... года, заключенный между Б. и ООО "ИЭК ЖилСервис".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору N 86 управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года, ...... руб....... коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет расходов по оплате услуг представителя....... руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет оплаты государственной пошлины....... руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-16292/15
Требование: О взыскании задолженности по уплате коммунальных платежей.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Ответчик является собственником квартиры, однако оплату жилищно-коммунальных услуг производит не в полном объеме.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2015 г. по делу N 33-16292/15
Судья: Степанова Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Чубаровой Н.В.
судей Сибул Ж.А., Павлова А.В.
при секретаре В.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Сибул Ж.А. дело по апелляционной жалобе ООО "ИЭК ЖилСервис" на решение Перовского районного суда города Москвы от 21 ноября 2014 года, которым постановлено:
Исковые требования ООО "ИЭК ЖилСервис" к Б. о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к ООО "ИЭК ЖилСервис" о признании договора ничтожным удовлетворить.
Признать ничтожным договор N......у правления многоквартирным домом от......... года, заключенный между Б. и ООО "ИЭК ЖилСервис".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору N...... управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года, денежные средства в сумме........ руб....... коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет расходов по оплате услуг представителя........ руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет оплаты государственной пошлины....... руб.,
установила:
Истец ООО "ИЭК ЖилСервис" обратился в суд с иском к ответчику Б. о взыскании задолженности по оплате жилья и жилищно-коммунальных услуг в размере......... руб........ коп., ссылаясь на то, что ответчик является собственником квартиры N.........., расположенной по адресу: г......... ул.......... д....... корп......, однако оплату жилищно-коммунальных услуг производит не в полном объеме, в связи с чем за ним числится задолженность за период с 01 марта 2012 года по 28 февраля 2014 г. в указанном размере.
Кроме того, представитель истца просил взыскать с ответчика уплаченную государственную пошлину в сумме........ руб....... коп.
Ответчик Б. обратился в суд с встречным иском к ООО "ИЭК ЖилСервис" о признании договора управления многоквартирным домом N...... от....... года недействительным, ссылаясь на то, что право собственности на указанное выше жилое помещение возникло у него с момента регистрации права - с 07.02.2014 года. До указанного времени собственником квартиры являлся застройщик ООО "СФК Атолл". На момент заключения договора он не являлся и участником долевого строительства.
Просил применить последствия недействительности договора путем возврата денежных средств в размере.......... руб....... коп., взыскать в его пользу в счет расходов по оплате услуг представителя....... руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере....... руб.
Представитель истца в судебное заседание не явился.
Ответчик в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя Н., который исковые требования не признал, просил удовлетворить встречные исковые требования.
Судом постановлено изложенное выше решение, которое ООО "ИЭК ЖилСервис" просит отменить, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Учитывая доводы апелляционной жалобы о ненадлежащем извещении истца о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
В заседании судебной коллегии представитель ООО "ИЭК ЖилСервис" - П. исковые требования поддержала, встречный иск не признала.
Ответчик Б. и его представитель Н. иск не признали, встречные исковые требования поддержали.
Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "ИЭК ЖилСервис" - П., поддержавшую доводы жалобы, Б. и его представителя Н., согласившихся с решением суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 ГПК РФ вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. При наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.
Извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства производится по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса РФ.
В силу ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.
В материалах дела данные об извещении ООО "ИЭК ЖилСервис" о времени и месте судебного заседания 21 ноября 2014 года отсутствуют.
При таких обстоятельствах и поскольку о времени и месте судебного заседания ООО "ИЭК ЖилСервис" извещено не было, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с существенным нарушением норм гражданского процессуального права, являющимся безусловным основанием к отмене судебного акта, в связи с чем подлежит отмене.
Из материалов дела следует, что Б. является собственником квартиры, расположенной по адресу: г...................., д......... кор........, кв........
13 сентября 2010 года между Б. и ООО "СФК АТОЛЛ" был заключен договор долевого участия N.........., по условиям которого Б. приобретает право собственности на объект долевого строительства, а именно, на квартиру N........ по адресу........, ........... вл....... при сдаче жилого дома в эксплуатацию.
В соответствии с соглашением от 13 сентября 2010 года N........, Б. оплатил обеспечительный платеж в размере.......... руб....... коп., о чем был составлен акт сверки, однако указанный договор долевого участия не был зарегистрирован в установленном законе порядке.
Впоследствии 20 января 2014 года между Б. и ООО "СФК АТОЛЛ" был оформлен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, и в тот же день было подписано соглашение о расторжении соглашения от..... года N............ об обеспечении обязательств по договору долевого участия в строительстве.
В соответствии с соглашением N.... о зачете встречных однородных требований от 20 января 2014 года денежные средства, оплаченные Б. по указанному договору долевого участия, были зачтены в счет исполнения условий предварительного договора N............. о заключении в будущем договора купли-продажи от........ года.
Таким образом, на основании договора N......... купли-продажи жилого помещения от........ года Б. приобрел в собственность квартиру N......... в д..... корп....... по................ в г. Москве.
При этом право собственности на указанное жилое помещение возникло у Б. с момента государственной регистрации данного права, то есть с 07 февраля 2014 года.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В силу установленного правового регулирования одной из возможных форм управления многоквартирным жилым домом является управление управляющей компанией (п. 3 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
Согласно ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Исходя из смысла закона, момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, однако обязанность по содержанию помещения, ремонту, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приема-передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность возникает с даты начала эксплуатации.
Как установлено положениями ч. 1 и ч. 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений.
Разрешая заявленный спор, судебная коллегия, руководствуясь вышеприведенными нормами права, приходит к выводу о том, что договор долевого участия N........... от........... года, подписанный между Б. и ООО "СФК АТОЛЛ", по условиям которого Б. приобретает право собственности на объект долевого строительства, а именно, на квартиру N.......... по адресу..........., ............. вл........ при сдаче жилого дома в эксплуатацию, не может считаться заключенным, поскольку в нарушение ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не прошел государственную регистрацию.
При таких обстоятельствах и поскольку договор долевого участия N......... от........ года не порождает никаких правовых последствий, на момент заключения договора N........ управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года Б. ни участником долевого строительства, ни собственником квартиры не являлся, акт приема-передачи жилого помещения был подписан Б. и ООО "СФК АТОЛЛ" только 21 января 2014 года, оспариваемый договор N 86 является недействительным.
Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг возникла у Б. с 21 января 2014 года и составляет согласно представленному ООО "ИЭК ЖилСервис" расчету....... руб........ коп.
Поскольку Б. уплатил ООО "ИЭК ЖилСервис"....... руб...... коп. во исполнение заключенного с ООО "ИЭК ЖилСервис" договора N....... от..... года в счет оплаты коммунальных платежей, что подтверждается квитанциями, с ООО "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. подлежит взысканию денежная сумма в размере....... руб........ коп., из расчета: ........ руб..... коп. (оплаченное за коммунальные платежи) - ...... руб....... коп. (задолженность Б. по оплате коммунальных платежей за февраль 2014 года).
При таких обстоятельствах и поскольку требования о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг истец ООО "ИЭК ЖилСервис" основывал на указанном выше договоре N...... управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года и его условиях, который признан судом апелляционной инстанции недействительным, судебная коллегия в удовлетворении иска по заявленным ООО "ИЭК ЖилСервис" основаниям отказывает.
Возникший между сторонами спор в силу правил ч. 3 ст. 196 ГПК разрешен судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции в пределах заявленных требований. Оснований для выхода за пределы заявленных требований у коллегии не имелось.
Доводы заявителя ООО "ИЭК ЖилСервис" о том, что фактически Б. пользуется квартирой с февраля 2012 года со ссылкой на его подпись в журнале получения ключей, а также ссылка на то обстоятельство, что в квартире ответчика установлены автоматические приборы учета, согласно которым рассчитана его задолженность по оплате за ЖКУ в спорный период, не могут быть приняты во внимание, поскольку представленным сторонами доказательствам противоречат.
Согласно акту приема-передачи квартиры от 11.11.2011 года, подписанному на основании договора долевого участия N.......... от......... года, впоследствии расторгнутого сторонами на основании соглашения 20 января 2014 года, Б. получил ключи от квартиры в момент подписания акта, что не соответствует пояснениям обеих сторон и указанию в журнале о получении им ключей в феврале 2012 года.
Оспаривая факт получения ключей в феврале 2012 года, Б. ссылался на то, что квартира была ему фактически передана только в январе 2014 года. При отсутствии содержащего отметку о государственной регистрации сделки договора долевого участия N.......... от......... года ключи от квартиры ему выдавать отказывались.
Руководствуясь требованиями ст. 100 ГПК РФ, принципом разумности и справедливости, учитывая характер спора, объем выполненной представителем работы, на основании представленных Б. документов в счет компенсации расходов по оплате услуг представителя судебная коллегия взыскивает с ООО "ИЭК ЖилСервис" в его пользу........ руб.
В соответствии со ст. ст. 94, 98 ГПК РФ с ООО "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. подлежат взысканию документально подтвержденные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере....... руб......... коп.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Перовского районного суда города Москвы от 21 ноября 2014 года отменить.
Исковые требования ООО "ИЭК ЖилСервис" к Б. о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Б. к ООО "ИЭК ЖилСервис" о признании договора ничтожным удовлетворить.
Признать ничтожным договор N...... управления многоквартирным домом от......... года, заключенный между Б. и ООО "ИЭК ЖилСервис".
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет возврата денежных средств, уплаченных по договору N 86 управления многоквартирным домом от 11 ноября 2011 года, ...... руб....... коп.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет расходов по оплате услуг представителя....... руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ИЭК ЖилСервис" в пользу Б. в счет оплаты государственной пошлины....... руб.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)