Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является собственником комнаты, в которой зарегистрированы ответчики. Прежний собственник был обязан решением суда заключить договор коммерческого найма жилого помещения с ответчиком-1, однако договор заключен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мухина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего: Зинченко С.В.
Судей: Мариной С.В., Поникаровской Н.В.
При секретаре: О.
рассмотрела в судебном заседании 1 июля 2015 года апелляционные жалобы С.А., С.В. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 5 февраля 2015 года, которым исковые требования П. удовлетворены частично. На С.А. возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с П. договор найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, на следующих условиях:
I. Предмет договора
1.1 Наймодатель предоставляет за плату нанимателю в пользование и владение пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату комнату, находящуюся по адресу: <адрес>, комната N (далее в настоящем договоре - комната), принадлежащую Наймодателю на праве собственности.
Совместно с нанимателем в жилом помещении (комнате) проживает член его семьи: дочь С. (Т.), ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м.
Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на комнату, является свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2012 года серия N.
Документом, подтверждающим право Нанимателя на временное владение и пользование квартирой, является настоящий договор. Указанное право прекращается в случаях и порядке, которые установлены настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
II. Обязанности и права сторон
2.1. Наниматель обязан:
- 2.1.1 использовать комнату в соответствии с ее назначением;
- 2.1.2 поддерживать в исправном состоянии комнату, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность;
- 2.1.3 своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке комнату, не повреждать, не загрязнять и не засорять общее имущество в доме, объекты благоустройства;
- 2.1.4 по согласованию с Наймодателем производить за свой счет текущий ремонт комнаты и находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования.
2.1.5 своевременно и в полном объеме вносить в соответствии с настоящим договором плату за жилое помещение и потребляемые Нанимателем коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление и др.), подтвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
- В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и коммунальные услуги, оплачиваемые Нанимателем, Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном настоящим договором, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
- 2.1.6 при прекращении настоящего договора освободить комнату в сроки, установленные настоящим договором;
- 2.1.7 беспрепятственно допускать в любое время в комнату Наймодателя и уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния комнаты, санитарно-технического иного оборудования, находящегося в ней, проверки наличия в комнате посторонних лиц, снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему договору, для выполнения (ремонтных работ, ликвидации аварий и неисправностей, а также в случае прекращения (договора и в других необходимых случаях;
- 2.1.8 при поступлении по адресу, указанному в п. 1.1 настоящего договора, на имя Наймодателя счетов, платежных извещений и другой почтовой корреспонденции незамедлительно сообщать об этом Наймодателю и в согласованные сторонами сроки передавать ему все указанные документы;
- 2.1.9 осуществлять эксплуатацию санитарно-технического, электрического и иного оборудования, находящегося в комнате, в строгом соответствии с требованиями технических паспортов и инструкций по эксплуатации соответствующего оборудования;
- 2.1.1 0нести иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
2.2. Наймодатель обязан:
а) в согласованные сторонами сроки обеспечить доступ Нанимателя и (или) его представителей в комнату для вывоза имущества Нанимателя в случае прекращения настоящего договора;
б) нести иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
2.3. Наниматель:
- 2.3.1 проживать в комнате;
- 2.3.2 до прекращения настоящего договора сохранить права на комнату, предусмотренные настоящим договором, в случаях временного отсутствия в комнате Нанимателя;
- 2.3.3 требовать расторжения настоящего договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- 2.3.4 осуществлять другие права, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
2.4. Наймодатель вправе:
- требовать от Нанимателя своевременного внесения платы, предусмотренной настоящим договором;
- 2.4.1 беспрепятственно посещать комнату в любое время самостоятельно и (или) совместно с уполномоченными им лицами для осмотра технического и санитарного состояния комнаты, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, проверки наличия в комнате посторонних лиц, снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему договору, для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварий и неисправностей, а также в случае прекращения договора и в других необходимых случаях;
- 2.4.2 осуществлять другие права, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
III. Срок действия договора. Порядок передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества
3.1. Срок найма квартиры по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента заключения договора.
3.2. Истечение срока действия настоящего договора не освобождает Наймодателя и Нанимателя от исполнения тех своих обязательств по договору, которые не были исполнены или были исполнены ими не полностью в течение срока действия настоящего договора.
Наймодатель и Наниматель в таких случаях вправе требовать от другой стороны полного исполнения ею не исполненных полностью или частично обязательств по настоящему договору.
IV. Плата по договору
4.1. Наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату по настоящему договору. Плата по договору состоит из платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги, потребляемые Нанимателем на основании показаний приборов учета. Плата за жилое помещение поступает в собственность Наймодателя, а плата за указанные коммунальные услуги - в собственность юридических лиц, оказывающих соответствующие услуги.
4.2. Плата за жилое помещение включает плату за временное владение и пользование комнатой.
Плата за жилое помещение устанавливается в размере <данные изъяты> (восемь тысяч) рублей за один месяц.
Наниматель вносит плату за жилое помещение ежемесячно, не позднее 5 числа за каждый следующий месяц.
Наниматель вносит плату за жилое помещение наличными деньгами, на счет Наймодателя в банке - счет N в Калининградском отделении N на имя П..
В случае внесения платы за жилое помещение наличными деньгами факты своевременного внесения платы Нанимателем и ее получения Наймодателем подтверждаются распиской.
4.3. Плата за потребляемые Нанимателем коммунальные услуги вносится Нанимателем в соответствии с показаниями приборов учета по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
V. Основания прекращения договора.
Порядок изменения и расторжения договора.
Отказ от договора
5.6. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию Нанимателя или по требованию Наймодателя в судебном порядке в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
VI. Ответственность сторон и порядок разрешения споров
6.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, вытекающих из настоящего договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
6.2. За нарушение сроков внесения платы за жилое помещение, предусмотренных настоящим договором, Наниматель обязан уплатить Наймодателю пени из расчета 0,1% от суммы невнесенной в срок платы за жилое помещение за каждый календарный день просрочки, начиная со дня, следующего за днем наступления срока платежа, до дня фактического
погашения задолженности по оплате жилого помещения. Пени, указанные в настоящем пункте, уплачиваются Нанимателем при погашении задолженности по оплате жилого помещения или в порядке, установленном решением суда.
6.3. За нарушение предусмотренных настоящим договором сроков оплаты коммунальных услуг, потребляемых Нанимателем в соответствии с показаниями приборов учета, Наниматель обязан уплатить Наймодателю пени из расчета 0,1% от суммы невнесенных в срок платежей за каждый календарный день просрочки, начиная со дня, следующего за днем наступления срока платежа, до дня фактического погашения задолженности по оплате указанных коммунальных услуг. Пени, указанные в настоящем пункте, уплачиваются Нанимателем при очередном внесении платы за жилое помещение или в порядке, установленном решением суда.
6.4. Наниматель несет полную имущественную ответственность перед Наймодателем за вред, причиненный комнате.
6.7. Ответственность сторон за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему договору, вызванное действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.
6.8. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, могут разрешаться путем переговоров между сторонами. При этом указанные переговоры не рассматриваются в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования споров.
VIII. Дополнительные условия
8.1. Наниматель и Наймодатель подтверждают, что они обладают полной гражданской дееспособностью, под опекой и попечительством не находятся, на учете в психоневрологических и наркологических учреждениях не состоят.
8.2. К отношениям Нанимателя и Наймодателя, не урегулированным настоящим договором, применяется законодательство Российской Федерации.
8.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены письменно и подписаны сторонами.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения С.А., поддержавшего апелляционные жалобы, возражения П., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском к С.А., С. (Т.) о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, указывая, что в соответствии с договором купли-продажи от 01.11.2012 года он является собственником комнаты N, расположенной по адресу <адрес>.
На момент покупки в комнате были зарегистрированы и проживали ответчики, которые в спорную комнату вселены в 1993 году, после чего выселились из нее и не проживали до 1995 года. Впоследствии С.А. вселился в данное помещение.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининград от 06 октября 2005 года суд обязал ОАО "Ц." заключить с С.А. договор коммерческого найма на условиях, определенных этим решением. В заключении договора коммерческого найма от 6.07.2005 года ОАО "Ц." отказал. Это решение вступило в законную силу. До вступления решения в законную силу ОАО "Ц." продало комнату Ч. Договор коммерческого найма жилого помещения с С.А. так и не был заключен. Ч. продала свою комнату Б., а та в свою очередь истцу.
Решением Ленинградского районного суда от 26 февраля 2014 года и апелляционным определением от 04 июня 2014 года по делу N установлено, что П. не лишен возможности разрешения вопроса об определении условий договора коммерческого найма и защите своих прав.
08 октября 2014 года заказными письмами в адрес ответчиков было направлено предложение о заключении договора коммерческого найма на срок 8 месяцев, плата <данные изъяты> рублей. Заказные письма прибыли в место вручения, но не были вручены ввиду временного отсутствия адресата.
Учитывая положения статей 209, 304, 421, 432, 671, 445 ГК РФ просил обязать ответчиков в месячный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с П. договор коммерческого найма жилого помещения комнаты N, расположенной по адресу <адрес>, на условиях, содержащихся в проекте договора.
При уклонении ответчика от заключения договора по истечение месячного срока считать договор заключенным на условиях, установленных судом.
В дальнейшем истец уточнил исковые требования, в пункте 2 просительной части указав, что при уклонении ответчиков от заключения договора и истечении месячного срока, считать договор заключенным на условиях, предложенных истцом.
Судом принято изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах С.А. и С.В. с решением не согласны, считая выводы суда необоснованными.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Судом установлено, что П. принадлежит на праве собственности комната N дома N подъезд N по <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м, что подтверждается договором купли-продажи от 18 октября 2012 года и свидетельством о государственной регистрации права, выданном 01 ноября 2012 года серии N.
Как установлено судом, С.А. и его дочь Т. проживают в комнате N дома N по <адрес> на условиях договора коммерческого найма, что подтверждено вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21.05.2004 г. Указанным решением суд обязал ОАО "Ц." заключить с С.А. договор коммерческого найма на занимаемое жилое помещение.
Однако такой договор заключен не был в связи с разногласиями, возникшими по условиям договора, и решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06.10.2005 г. ОАО "Ц." обязано заключить с С.А. договор коммерческого найма с учетом условий договора, установленных этим решением.
Решение суда от 06.10.2005 г. сторонами исполнено не было, договор коммерческого найма так и не был заключен, а 27.03.2006 г. ОАО "Ц." по договору купли-продажи продало комнату гр. Ч., в котором указано на проживание в ней С.А. и дочери.
Ч. договор коммерческого найма с С.А. также не заключила, решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19.01.2009 г., вступившим в законную силу 20.05.2009 г., истице Ч. отказано в иске к С.А., Т. о расторжении договора коммерческого найма, признании утратившими право пользования жилым помещением - комнатой N дома N по <адрес>.
29.01.2010 г. по договору купли-продажи Ч. продала комнату N гр. Б. Указанный собственник также договор с ответчиками не заключила, условия и сроки оплаты за проживание не установила.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 25.05.2011 г., вступившим в законную силу 10.08.2011 г., истице Б. отказано в иске к С.А., Т. о расторжении договора коммерческого найма и выселении из комнаты N дома N по <адрес>.
18.10.2012 г. между истцом П. и Б. заключен договор купли-продажи комнаты N дома N по <адрес>, 01.11.2012 г. П. получено свидетельство о государственной регистрации права N. В п. 6 договора указано, что в комнате зарегистрированы и проживают ответчики С.А. и его дочь Т.
Таким образом, как правильно указал суд, ни с кем из собственников жилого помещения ответчики договор коммерческого найма не заключили.
08 октября 2014 года истец заказными письмами в адрес ответчиков направил предложения о заключении договора коммерческого найма с проектом договора. Условия договора в настоящее время сторонами не согласованы.
Между тем, с учетом установленных по делу вступившими в законную силу решениями обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу о том, что фактически у собственников с ответчиками сложились длящиеся отношения коммерческого найма по пользованию спорным жилым помещением.
Вместе с тем, поскольку условия договора коммерческого найма в настоящее время не определены, это влечет неопределенность сторон договора в использовании своих прав и несении обязанностей.
В связи с изложенным, а также принимая во внимание проживание ответчиков С-ий в спорном жилом помещении, суд обоснованно признал возможным согласиться с исковыми требованиями о понуждении С.А. к заключению договора коммерческого найма на предложенных ответчикам условиях, с учетом дополнений, указанных в ходе рассмотрения дела стороной истца.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Учитывая, что вступившими в законную силу решениями суда нанимателем определялся С.А., истец также просил указать его в качестве нанимателя, суд правильно пункт 1.1 договора изложил в следующей редакции "Наймодатель предоставляет за плату нанимателю в пользование и владение пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату комнату, находящуюся по адресу: <адрес>, комната N (далее в настоящем договоре - комната), принадлежащую Наймодателю на праве собственности.
Совместно с нанимателем в жилом помещении (комнате) проживает член его семьи: дочь С. (Т.), ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м.
Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на комнату, является - свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2012 года серия N.
Документом, подтверждающим право Нанимателя на временное владение и пользование квартирой, является настоящий договор. Указанное право прекращается в случаях и порядке, которые установлены настоящим договором и законодательством Российской Федерации".
Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Судом установлено, что истец на праве собственности имеет иные жилые помещения, а также другое место жительства и регистрации, права пользования на которые не утратил. Приобретая комнату, достоверно знал, что в ней проживают ответчики С-ий, вследствие чего суд правильно не согласился с доводами истца, что спорная комната ему необходима для личного проживания и является его единственным местом жительства.
В связи с изложенным, а также принимая во внимание пояснения стороны истца, что срок договора возможно определить более 8 месяцев, суд правильно определил срок договора 5 лет и пункт 3.1. договора изложил в следующей редакции: "Срок найма квартиры по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента заключения договора".
Суд обоснованно не согласился с доводами ответчика С.А. о том, что П. является правопреемником ОАО "Ц.", и поскольку аналогичные требования, заявленные ОАО "Ц.", были уже рассмотрены, в иске ОАО "Ц." о понуждении к заключению договора коммерческого найма было отказано, то суд должен прекратить производства по делу в силу положений ст. 220 ГПК РФ.
Истец П. ранее аналогичных исковых требований не заявлял, в соответствии с действующим законодательством в защите своих прав и интересов не может быть ограничен.
Нельзя согласиться с доводом апелляционных жалоб о том, что С-ий проживают в спорном жилом помещении на условиях договора социального найма, в связи с чем возложение на С.А. обязанности заключить с истцом договор коммерческого найма является необоснованным.
Вопрос о том, на каких условиях ответчики проживают в спорном жилом помещении, уже был предметом судебного разбирательства. Всеми принятыми ранее судебными решениями, начиная с 2004 года, вступившими в законную силу, было установлено, что ответчики проживают в спорном жилом помещении на условиях коммерческого найма, а не социального найма, на чем настаивают ответчики.
При таких обстоятельствах, когда письменный договор коммерческого найма с С.А. по пользованию комнатой так и не был заключен, новый собственник жилого помещения П. вправе требовать от ответчика С.А., продолжающего проживать в спорной комнате, заключения с ним такого договора.
В апелляционной жалобе С.В. указывает на то, что суд не известил ее о дне рассмотрения дела.
С чем согласиться нельзя.
Из материалов дела видно, что С.В. извещалась о дне рассмотрения дела надлежащим образом, однако почтовые извещения были возвращены в суд по истечении срока хранения и неявкой адресата.
Кроме того, С.В. проживает со своим отцом С.А., который получил извещение о дате рассмотрения настоящего дела, участвовал в судебном заседании 5 февраля 2015 года, о чем не могла не знать член его семьи С.В.
Прочие доводы апелляционных жалоб правового значения для дела не имеют и не могут влечь отмены решения.
Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам жалоб судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 5 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Судья
Калининградского
Областного суда
С.В.ЗИНЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.07.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3202
Требование: О понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения.Разделы:
Оплата жилья и коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец является собственником комнаты, в которой зарегистрированы ответчики. Прежний собственник был обязан решением суда заключить договор коммерческого найма жилого помещения с ответчиком-1, однако договор заключен не был.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июля 2015 г. по делу N 33-3202
Судья Мухина Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего: Зинченко С.В.
Судей: Мариной С.В., Поникаровской Н.В.
При секретаре: О.
рассмотрела в судебном заседании 1 июля 2015 года апелляционные жалобы С.А., С.В. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 5 февраля 2015 года, которым исковые требования П. удовлетворены частично. На С.А. возложена обязанность в месячный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с П. договор найма жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, на следующих условиях:
I. Предмет договора
1.1 Наймодатель предоставляет за плату нанимателю в пользование и владение пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату комнату, находящуюся по адресу: <адрес>, комната N (далее в настоящем договоре - комната), принадлежащую Наймодателю на праве собственности.
Совместно с нанимателем в жилом помещении (комнате) проживает член его семьи: дочь С. (Т.), ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м.
Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на комнату, является свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2012 года серия N.
Документом, подтверждающим право Нанимателя на временное владение и пользование квартирой, является настоящий договор. Указанное право прекращается в случаях и порядке, которые установлены настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
II. Обязанности и права сторон
2.1. Наниматель обязан:
- 2.1.1 использовать комнату в соответствии с ее назначением;
- 2.1.2 поддерживать в исправном состоянии комнату, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в ней, обеспечивать их сохранность;
- 2.1.3 своими силами и за свой счет содержать в чистоте и порядке комнату, не повреждать, не загрязнять и не засорять общее имущество в доме, объекты благоустройства;
- 2.1.4 по согласованию с Наймодателем производить за свой счет текущий ремонт комнаты и находящегося в ней санитарно-технического и иного оборудования.
2.1.5 своевременно и в полном объеме вносить в соответствии с настоящим договором плату за жилое помещение и потребляемые Нанимателем коммунальные услуги в соответствии с показаниями приборов учета (электроэнергия, горячее и холодное водоснабжение, отопление и др.), подтвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
- В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и коммунальные услуги, оплачиваемые Нанимателем, Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном настоящим договором, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;
- 2.1.6 при прекращении настоящего договора освободить комнату в сроки, установленные настоящим договором;
- 2.1.7 беспрепятственно допускать в любое время в комнату Наймодателя и уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния комнаты, санитарно-технического иного оборудования, находящегося в ней, проверки наличия в комнате посторонних лиц, снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему договору, для выполнения (ремонтных работ, ликвидации аварий и неисправностей, а также в случае прекращения (договора и в других необходимых случаях;
- 2.1.8 при поступлении по адресу, указанному в п. 1.1 настоящего договора, на имя Наймодателя счетов, платежных извещений и другой почтовой корреспонденции незамедлительно сообщать об этом Наймодателю и в согласованные сторонами сроки передавать ему все указанные документы;
- 2.1.9 осуществлять эксплуатацию санитарно-технического, электрического и иного оборудования, находящегося в комнате, в строгом соответствии с требованиями технических паспортов и инструкций по эксплуатации соответствующего оборудования;
- 2.1.1 0нести иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
2.2. Наймодатель обязан:
а) в согласованные сторонами сроки обеспечить доступ Нанимателя и (или) его представителей в комнату для вывоза имущества Нанимателя в случае прекращения настоящего договора;
б) нести иные обязанности, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
2.3. Наниматель:
- 2.3.1 проживать в комнате;
- 2.3.2 до прекращения настоящего договора сохранить права на комнату, предусмотренные настоящим договором, в случаях временного отсутствия в комнате Нанимателя;
- 2.3.3 требовать расторжения настоящего договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- 2.3.4 осуществлять другие права, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
2.4. Наймодатель вправе:
- требовать от Нанимателя своевременного внесения платы, предусмотренной настоящим договором;
- 2.4.1 беспрепятственно посещать комнату в любое время самостоятельно и (или) совместно с уполномоченными им лицами для осмотра технического и санитарного состояния комнаты, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в ней, проверки наличия в комнате посторонних лиц, снятия показаний приборов учета, получения платы по настоящему договору, для выполнения ремонтных работ, ликвидации аварий и неисправностей, а также в случае прекращения договора и в других необходимых случаях;
- 2.4.2 осуществлять другие права, предусмотренные настоящим договором и законодательством Российской Федерации.
III. Срок действия договора. Порядок передачи квартиры и находящегося в ней движимого имущества
3.1. Срок найма квартиры по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента заключения договора.
3.2. Истечение срока действия настоящего договора не освобождает Наймодателя и Нанимателя от исполнения тех своих обязательств по договору, которые не были исполнены или были исполнены ими не полностью в течение срока действия настоящего договора.
Наймодатель и Наниматель в таких случаях вправе требовать от другой стороны полного исполнения ею не исполненных полностью или частично обязательств по настоящему договору.
IV. Плата по договору
4.1. Наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить плату по настоящему договору. Плата по договору состоит из платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги, потребляемые Нанимателем на основании показаний приборов учета. Плата за жилое помещение поступает в собственность Наймодателя, а плата за указанные коммунальные услуги - в собственность юридических лиц, оказывающих соответствующие услуги.
4.2. Плата за жилое помещение включает плату за временное владение и пользование комнатой.
Плата за жилое помещение устанавливается в размере <данные изъяты> (восемь тысяч) рублей за один месяц.
Наниматель вносит плату за жилое помещение ежемесячно, не позднее 5 числа за каждый следующий месяц.
Наниматель вносит плату за жилое помещение наличными деньгами, на счет Наймодателя в банке - счет N в Калининградском отделении N на имя П..
В случае внесения платы за жилое помещение наличными деньгами факты своевременного внесения платы Нанимателем и ее получения Наймодателем подтверждаются распиской.
4.3. Плата за потребляемые Нанимателем коммунальные услуги вносится Нанимателем в соответствии с показаниями приборов учета по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.
V. Основания прекращения договора.
Порядок изменения и расторжения договора.
Отказ от договора
5.6. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию Нанимателя или по требованию Наймодателя в судебном порядке в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации.
VI. Ответственность сторон и порядок разрешения споров
6.1. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение обязательств, вытекающих из настоящего договора, в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим договором.
6.2. За нарушение сроков внесения платы за жилое помещение, предусмотренных настоящим договором, Наниматель обязан уплатить Наймодателю пени из расчета 0,1% от суммы невнесенной в срок платы за жилое помещение за каждый календарный день просрочки, начиная со дня, следующего за днем наступления срока платежа, до дня фактического
погашения задолженности по оплате жилого помещения. Пени, указанные в настоящем пункте, уплачиваются Нанимателем при погашении задолженности по оплате жилого помещения или в порядке, установленном решением суда.
6.3. За нарушение предусмотренных настоящим договором сроков оплаты коммунальных услуг, потребляемых Нанимателем в соответствии с показаниями приборов учета, Наниматель обязан уплатить Наймодателю пени из расчета 0,1% от суммы невнесенных в срок платежей за каждый календарный день просрочки, начиная со дня, следующего за днем наступления срока платежа, до дня фактического погашения задолженности по оплате указанных коммунальных услуг. Пени, указанные в настоящем пункте, уплачиваются Нанимателем при очередном внесении платы за жилое помещение или в порядке, установленном решением суда.
6.4. Наниматель несет полную имущественную ответственность перед Наймодателем за вред, причиненный комнате.
6.7. Ответственность сторон за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему договору, вызванное действием непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.
6.8. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, могут разрешаться путем переговоров между сторонами. При этом указанные переговоры не рассматриваются в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования споров.
VIII. Дополнительные условия
8.1. Наниматель и Наймодатель подтверждают, что они обладают полной гражданской дееспособностью, под опекой и попечительством не находятся, на учете в психоневрологических и наркологических учреждениях не состоят.
8.2. К отношениям Нанимателя и Наймодателя, не урегулированным настоящим договором, применяется законодательство Российской Федерации.
8.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены письменно и подписаны сторонами.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Заслушав доклад судьи Зинченко С.В., объяснения С.А., поддержавшего апелляционные жалобы, возражения П., судебная коллегия
установила:
П. обратился в суд с иском к С.А., С. (Т.) о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения, указывая, что в соответствии с договором купли-продажи от 01.11.2012 года он является собственником комнаты N, расположенной по адресу <адрес>.
На момент покупки в комнате были зарегистрированы и проживали ответчики, которые в спорную комнату вселены в 1993 году, после чего выселились из нее и не проживали до 1995 года. Впоследствии С.А. вселился в данное помещение.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининград от 06 октября 2005 года суд обязал ОАО "Ц." заключить с С.А. договор коммерческого найма на условиях, определенных этим решением. В заключении договора коммерческого найма от 6.07.2005 года ОАО "Ц." отказал. Это решение вступило в законную силу. До вступления решения в законную силу ОАО "Ц." продало комнату Ч. Договор коммерческого найма жилого помещения с С.А. так и не был заключен. Ч. продала свою комнату Б., а та в свою очередь истцу.
Решением Ленинградского районного суда от 26 февраля 2014 года и апелляционным определением от 04 июня 2014 года по делу N установлено, что П. не лишен возможности разрешения вопроса об определении условий договора коммерческого найма и защите своих прав.
08 октября 2014 года заказными письмами в адрес ответчиков было направлено предложение о заключении договора коммерческого найма на срок 8 месяцев, плата <данные изъяты> рублей. Заказные письма прибыли в место вручения, но не были вручены ввиду временного отсутствия адресата.
Учитывая положения статей 209, 304, 421, 432, 671, 445 ГК РФ просил обязать ответчиков в месячный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с П. договор коммерческого найма жилого помещения комнаты N, расположенной по адресу <адрес>, на условиях, содержащихся в проекте договора.
При уклонении ответчика от заключения договора по истечение месячного срока считать договор заключенным на условиях, установленных судом.
В дальнейшем истец уточнил исковые требования, в пункте 2 просительной части указав, что при уклонении ответчиков от заключения договора и истечении месячного срока, считать договор заключенным на условиях, предложенных истцом.
Судом принято изложенное выше решение.
В апелляционных жалобах С.А. и С.В. с решением не согласны, считая выводы суда необоснованными.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалоб, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Судом установлено, что П. принадлежит на праве собственности комната N дома N подъезд N по <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м, что подтверждается договором купли-продажи от 18 октября 2012 года и свидетельством о государственной регистрации права, выданном 01 ноября 2012 года серии N.
Как установлено судом, С.А. и его дочь Т. проживают в комнате N дома N по <адрес> на условиях договора коммерческого найма, что подтверждено вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21.05.2004 г. Указанным решением суд обязал ОАО "Ц." заключить с С.А. договор коммерческого найма на занимаемое жилое помещение.
Однако такой договор заключен не был в связи с разногласиями, возникшими по условиям договора, и решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 06.10.2005 г. ОАО "Ц." обязано заключить с С.А. договор коммерческого найма с учетом условий договора, установленных этим решением.
Решение суда от 06.10.2005 г. сторонами исполнено не было, договор коммерческого найма так и не был заключен, а 27.03.2006 г. ОАО "Ц." по договору купли-продажи продало комнату гр. Ч., в котором указано на проживание в ней С.А. и дочери.
Ч. договор коммерческого найма с С.А. также не заключила, решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 19.01.2009 г., вступившим в законную силу 20.05.2009 г., истице Ч. отказано в иске к С.А., Т. о расторжении договора коммерческого найма, признании утратившими право пользования жилым помещением - комнатой N дома N по <адрес>.
29.01.2010 г. по договору купли-продажи Ч. продала комнату N гр. Б. Указанный собственник также договор с ответчиками не заключила, условия и сроки оплаты за проживание не установила.
Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 25.05.2011 г., вступившим в законную силу 10.08.2011 г., истице Б. отказано в иске к С.А., Т. о расторжении договора коммерческого найма и выселении из комнаты N дома N по <адрес>.
18.10.2012 г. между истцом П. и Б. заключен договор купли-продажи комнаты N дома N по <адрес>, 01.11.2012 г. П. получено свидетельство о государственной регистрации права N. В п. 6 договора указано, что в комнате зарегистрированы и проживают ответчики С.А. и его дочь Т.
Таким образом, как правильно указал суд, ни с кем из собственников жилого помещения ответчики договор коммерческого найма не заключили.
08 октября 2014 года истец заказными письмами в адрес ответчиков направил предложения о заключении договора коммерческого найма с проектом договора. Условия договора в настоящее время сторонами не согласованы.
Между тем, с учетом установленных по делу вступившими в законную силу решениями обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу о том, что фактически у собственников с ответчиками сложились длящиеся отношения коммерческого найма по пользованию спорным жилым помещением.
Вместе с тем, поскольку условия договора коммерческого найма в настоящее время не определены, это влечет неопределенность сторон договора в использовании своих прав и несении обязанностей.
В связи с изложенным, а также принимая во внимание проживание ответчиков С-ий в спорном жилом помещении, суд обоснованно признал возможным согласиться с исковыми требованиями о понуждении С.А. к заключению договора коммерческого найма на предложенных ответчикам условиях, с учетом дополнений, указанных в ходе рассмотрения дела стороной истца.
В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
В соответствии со ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.
В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.
Учитывая, что вступившими в законную силу решениями суда нанимателем определялся С.А., истец также просил указать его в качестве нанимателя, суд правильно пункт 1.1 договора изложил в следующей редакции "Наймодатель предоставляет за плату нанимателю в пользование и владение пользование на срок, установленный настоящим договором, за плату комнату, находящуюся по адресу: <адрес>, комната N (далее в настоящем договоре - комната), принадлежащую Наймодателю на праве собственности.
Совместно с нанимателем в жилом помещении (комнате) проживает член его семьи: дочь С. (Т.), ДД.ММ.ГГГГ рождения.
Общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв. м.
Документом, подтверждающим право собственности Наймодателя на комнату, является - свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2012 года серия N.
Документом, подтверждающим право Нанимателя на временное владение и пользование квартирой, является настоящий договор. Указанное право прекращается в случаях и порядке, которые установлены настоящим договором и законодательством Российской Федерации".
Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Судом установлено, что истец на праве собственности имеет иные жилые помещения, а также другое место жительства и регистрации, права пользования на которые не утратил. Приобретая комнату, достоверно знал, что в ней проживают ответчики С-ий, вследствие чего суд правильно не согласился с доводами истца, что спорная комната ему необходима для личного проживания и является его единственным местом жительства.
В связи с изложенным, а также принимая во внимание пояснения стороны истца, что срок договора возможно определить более 8 месяцев, суд правильно определил срок договора 5 лет и пункт 3.1. договора изложил в следующей редакции: "Срок найма квартиры по настоящему договору составляет 5 (пять) лет с момента заключения договора".
Суд обоснованно не согласился с доводами ответчика С.А. о том, что П. является правопреемником ОАО "Ц.", и поскольку аналогичные требования, заявленные ОАО "Ц.", были уже рассмотрены, в иске ОАО "Ц." о понуждении к заключению договора коммерческого найма было отказано, то суд должен прекратить производства по делу в силу положений ст. 220 ГПК РФ.
Истец П. ранее аналогичных исковых требований не заявлял, в соответствии с действующим законодательством в защите своих прав и интересов не может быть ограничен.
Нельзя согласиться с доводом апелляционных жалоб о том, что С-ий проживают в спорном жилом помещении на условиях договора социального найма, в связи с чем возложение на С.А. обязанности заключить с истцом договор коммерческого найма является необоснованным.
Вопрос о том, на каких условиях ответчики проживают в спорном жилом помещении, уже был предметом судебного разбирательства. Всеми принятыми ранее судебными решениями, начиная с 2004 года, вступившими в законную силу, было установлено, что ответчики проживают в спорном жилом помещении на условиях коммерческого найма, а не социального найма, на чем настаивают ответчики.
При таких обстоятельствах, когда письменный договор коммерческого найма с С.А. по пользованию комнатой так и не был заключен, новый собственник жилого помещения П. вправе требовать от ответчика С.А., продолжающего проживать в спорной комнате, заключения с ним такого договора.
В апелляционной жалобе С.В. указывает на то, что суд не известил ее о дне рассмотрения дела.
С чем согласиться нельзя.
Из материалов дела видно, что С.В. извещалась о дне рассмотрения дела надлежащим образом, однако почтовые извещения были возвращены в суд по истечении срока хранения и неявкой адресата.
Кроме того, С.В. проживает со своим отцом С.А., который получил извещение о дате рассмотрения настоящего дела, участвовал в судебном заседании 5 февраля 2015 года, о чем не могла не знать член его семьи С.В.
Прочие доводы апелляционных жалоб правового значения для дела не имеют и не могут влечь отмены решения.
Учитывая изложенное, оснований к отмене решения суда по доводам жалоб судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 5 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Судья
Калининградского
Областного суда
С.В.ЗИНЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)