Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик ссылается на применение неверного понижающего коэффициента к площади балкона, что повлекло увеличение общей площади квартиры и ее стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Петрова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Матвеевой Н.Л. и Пучковой Л.В.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" на решение Кировского городского суда Ленинградской области от <...> по гражданскому делу N по иску М.А. к обществу с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" о взыскании суммы неосновательного обогащения, денежной компенсации морального вреда и штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя ответчика ООО "БалтСтройКомплект" Я., поддержавшей доводы жалобы, представителя истца М.А. М.Т., полагавшей, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М.А. <...> обратился в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "БалтСтройКомплект" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <...> руб., денежной компенсации морального вреда в размере <...> руб., штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере <...> руб., расходов на составление искового заявления в размере <...> руб. и расходов на получение технического паспорта в размере <...> руб. <...> коп.
В обоснование своих требований истец указал, что <...>. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в соответствии с которым ответчик обязался после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ему <...> квартиру N, проектной (планируемой) площадью <...> кв. м, которая включает в себя общую площадь квартиры, площадь балкона с остеклением с коэффициентом 0,3. В <...> им от ответчика было получено уведомление о том, что согласно обмерам, выполненным ОАО "Р", фактическая площадь квартиры составила <...> кв. м, в связи с чем ему было предложено доплатить <...> руб. за дополнительную площадь в размере <...> кв. м. Он указанную сумму оплатил, однако впоследствии, при получении технического паспорта на квартиру, выяснилось, что ее общая площадь составляет <...> кв. м и включает в себя площадь балкона с коэффициентом 0,3 (<...> кв. м). Таким образом, разница между фактической и проектной площадью балкона составляет <...> кв. м, следовательно, доплата за увеличение площади балкона составляет <...> Размер доплаты за квартиру составляет <...> Итого сумма причитающейся с него доплаты за квартиру должна была составить <...>, тогда как фактически им было уплачено <...> руб. Направленная им в адрес ответчика претензия с требованием возвратить излишне уплаченные денежные средства в размере <...> была оставлена последним без удовлетворения. Нарушением его прав как потребителя ответчиком ему причинен моральный вред, размер компенсации которого он оценивает в <...> руб. (л.д. N).
Определением суда от <...> к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГУП "Леноблинвентаризация" и ФГБУ "ФКП Росреестра" (л.д. N).
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от <...> с ООО "БалтСтройКомплект" в пользу М.А. взысканы переплата по договору долевого участия в строительстве жилья в размере <...> руб., денежная компенсация морального вреда в размере <...> руб. и штраф в размере <...> руб. В удовлетворении иска в остальной части М.А. отказано. С ООО "БалтСтройКомплект" в бюджет МО Кировский муниципальный район взыскана государственная пошлина в размере <...> руб. (л.д. N).
Дополнительным решением Кировского городского суда Ленинградской области от <...> с ООО "БалтСтройКомплект" в пользу М.А. взысканы расходы по составлению искового заявления в размере <...> руб. и расходы по изготовлению технического паспорта на квартиру в размере <...> руб. <...> коп. (л.д. N).
ООО "БалтСтройКомплект" подало апелляционную жалобу на решение суда от <...>, просит его отменить. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что им не нарушены условия договора долевого участия в строительстве, в соответствии с п. 2.1 которого он принял на себя обязательство передать истцу квартиру проектной (планируемой) площадью <...> кв. м, включающую в себя общую площадь квартиры и площадь балкона, лоджии и пр. с соответствующими коэффициентами. Договором допускается возможность отклонения фактических характеристик квартиры от проектных и включение в ее площадь как площади балкона, так и площади лоджии, с соответствующими понижающими коэффициентами. Факт одностороннего изменения технических характеристик квартиры с его стороны отсутствует, так как они были согласованы истцом и ответчиком путем составления акта приема-передачи спорной квартиры от <...>.
При рассмотрении настоящего дела судом не исследовались причины возникновения отклонений в результатах обмеров квартиры истца, выполненных ОАО "Региональное управление геодезии и кадастра" и ГУП "Леноблинвентаризация". Кроме того, судом не определена правовая природа денежных средств, подлежащих возврату истцу, и не дана ссылка на соответствующую норму права.
Со взысканием с него в пользу истца денежной компенсации морального вреда и штрафа в соответствии со ст. ст. 13, 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" ответчик не согласен, так как претензий по качеству квартиры истцом не предъявлялось, доплата была внесена М.А. добровольно, в силу п. 3.7.1 договора. На претензию истца от <...>. ответчиком был дан подробный ответ. Следовательно, права истца как потребителя не нарушены (л.д. N).
В возражениях на апелляционную жалобу М.А. просит оставить решение суда без изменения (л.д. N).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц ГУП "Леноблинвентаризация" и ФГБУ "ФКП Росреестра", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (л.д. N).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
<...> между ООО "БалтСтройКомплект" (застройщиком) и М.А. (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N, по условиям которого застройщик обязался построить 9-17-этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод данного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру со строительным N, проектной (планируемой) площадью <...> кв. м, которая включает в себя общую площадь квартиры, площадь балкона с остеклением с понижающим коэффициентом 0,3, а участник долевого строительства обязался уплатить указанную в договоре цену и принять объект (л.д. N).
Согласно п. 3.7.1 данного договора в случае отклонения фактической площади квартиры, установленной обмерами БТИ, от проектной площади квартиры, указанной в п. 2.1 договора, цена договора пересчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра фактической площади квартиры, равной <...> руб. (л.д. N).
Письмом от <...>. N истец уведомлен ответчиком о завершении строительства многоквартирного жилого дома и об увеличении по результатам обмеров ОАО "Р" фактической площади профинансированной истцом квартиры относительно проектной на <...> кв. м. В связи с чем истцу предложено осуществить доплату в размере <...> (л.д. N).
Указанная сумма была уплачена истцом ответчику в полном объеме платежным поручением N от <...>. (л.д. N).
<...> сторонами подписан акт приема-передачи квартиры N <адрес>, согласно которому истцу передана квартира с фактической площадью <...> кв. м, в том числе: <...> кв. м - общая площадь квартиры (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ), <...> кв. м - площадь лоджии с коэффициентом (л.д. N).
В соответствии с п. 4.1.4 договора участия в долевом строительстве от <...>. застройщик обязался обеспечить проведение обмеров помещений многоквартирного дома органами технической инвентаризации (БТИ), в ходе которой будут установлены фактическая площадь квартиры и ее фактический номер. Именно исходя из фактической площади квартиры, установленной обмерами БТИ, в случае ее отклонения от проектной, пересчитывается цена договора (п. 3.7.1 договора).
Из технического паспорта на квартиру <адрес>, составленного филиалом ГУП "Леноблинвентаризация" Кировское БТИ <...>, следует, что общая площадь данной квартиры составляет <...> кв. м, в том числе: <...> кв. м - площадь квартиры, <...> кв. м - площадь балкона с коэффициентом 0,3 (л.д. N).
Таким образом, вышеуказанный технический паспорт квартиры, кроме незначительного изменения размеров ее общей площади и площади балкона, не отражает изменений конфигурации внешних границ квартиры по сравнению с планом квартиры в Приложении N к договору участия в долевом строительстве N от <...>.
Кадастровый паспорт на квартиру <адрес> не содержит сведений о площади балкона или лоджии, а также сведений об их наличии в указанной квартире. При этом общая площадь помещения в кадастровом и техническом паспортах совпадает (л.д. N).
Из объяснений ответчика и представленных им документов следует, что в ходе кадастровых работ, выполненных по его заказу ОАО "Р", открытое во внешнее пространство помещение, имеющееся в квартире истца, было классифицировано как лоджия на основании Свода правил 54.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 от 24.12.2010 г.) (л.д. N).
Рассчитывая доплату, ответчик применил к площади лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37 (п. 3.37), тогда как в договоре долевого участия от <...>. проектная площадь квартиры включала в себя площадь балкона с коэффициентом 0,3.
При этом такие же понижающие коэффициенты для лоджий (0,5) и балконов (0,3) установлены в целях определения общей площади квартир и СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. N 78.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Таким образом, цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.
Между тем, ответчик в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия обязательства, посчитав вспомогательное помещение квартиры истца в качестве лоджии и применив при расчете приведенной площади данного помещения предусмотренный именно для лоджии коэффициент 0,5, что повлекло изменение цены договора.
При заключении договора стороны исходили из того, что создаваемое при строительстве вспомогательное помещение является балконом и определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательного помещения понижающего коэффициента 0,3.
Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Изменений в проектную документацию дома не вносилось.
При этом в самом договоре долевого участия стороны предусмотрели, что фактической площадью квартиры является приведенная площадь квартиры, включая площадь балконов, лоджий и т.п. с учетом понижающих коэффициентов, устанавливаемая в ходе контрольных обмеров, производимых органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного дома (п. п. 2.1, 3.7.1 договора).
Таким образом, стороны в договоре согласовали способ подтверждения фактической площади объекта долевого строительства после введения его в эксплуатацию - документы первичной инвентаризации, составленные органами технического учета (БТИ). В связи с этим никакими другими доказательствами, например, ведомостью помещений и их площадей (приложением к поэтажному плану), составленной ОАО "Р", данное обстоятельство подтверждено быть не может.
Как уже было сказано выше, органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного <адрес> в <адрес> фактическая площадь квартиры истца установлена в <...> кв. м (с учетом площади балкона <...> кв. м, рассчитанной с коэффициентом 0,3).
Так как размер фактической площади квартиры истца подтвержден в установленном договором порядке, то для рассмотрения настоящего дела не будет иметь правового значения установление причины, по которой филиал ГУП "Леноблинвентаризация" Кировское БТИ посчитало вспомогательное помещение данной квартиры балконом, а ОАО "Р" - лоджией.
Возможность применения порядка определения приведенной площади иного вспомогательного помещения объекта долевого строительства, чем указан в договоре (при условии, что изменяется только его наименование и не изменяется его фактическая площадь), стороны в договоре не предусмотрели. Дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве после того, как ответчик пришел к выводу о том, что балкон в квартире истца по техническим требованиям не может считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.
При таких обстоятельствах, требование ответчика о дополнительной оплате истцом продаваемой площади в размере <...> руб. не соответствует условиям договора.
Учитывая, что установленная обмерами БТИ фактическая площадь квартиры истца больше проектной площади на <...> кв. м (<...>), то размер доплаты по условиям п. 3.7.1 договора от <...>. составит <...> руб. (<...>).
Разница между фактически осуществленной истцом доплатой и той доплатой, которая по условиям договора должна была быть им произведена, составляет <...> руб.). Денежные средства именно в таком размере обоснованно взысканы судом первой инстанции с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
То обстоятельство, что М.А. произвел доплату и принял квартиру по акту без претензий, не лишает его права на возврат излишне уплаченных сумм как неосновательного обогащения в силу ст. 1102 и п. 3 ст. 1103 ГК РФ.
Оснований для применения п. 4 ст. 1109 ГК РФ судебная коллегия не усматривает, поскольку ответчик не доказал, что М.А., внося деньги, знал об отсутствии у него обязательства по оплате. Возникший спор разрешен в настоящем деле.
Неуказание судом в мотивировочной части обжалуемого решения на закон, которым он руководствовался, взыскивая с ответчика в пользу истца денежные средства в размере <...> руб., является нарушением требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ. Однако данное нарушение не привело к принятию в данной части неправильного решения, а потому в силу ч. 3 ст. 330 ГПК РФ не может послужить основанием для его отмены.
В части взыскания с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда и штрафа в соответствии со ст. ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон), решение суда первой инстанции также является законным и обоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Статьей 15 Закона предусмотрена возможность взыскания с исполнителя морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения условий заключенного с потребителем договора. Достаточным условием для удовлетворения иска о взыскании денежной компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.
Исходя из конкретных обстоятельств дела установленный судом первой инстанции размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда в сумме <...> руб. признается судебной коллегией разумным и справедливым и не подлежит уменьшению.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Таким образом, в отсутствие доказательств добровольности исполнения ответчиком требований истца до вынесения судом решения и при установлении факта нарушения прав истца как потребителя, суд был обязан взыскать с ответчика в пользу истца штраф в силу прямого указания закона.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности применения к правоотношениям сторон, регулируемым главой 60 ГК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей", основаны на неправильном понимании ответчиком соответствующих положений закона.
В силу положений п. 3 ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Требования истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения основаны на ненадлежащем исполнении последним условий договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Из разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17, следует, что к отношениям с участием потребителей, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. В частности, к таким отношениям применяются общие положения Закона о защите прав потребителей об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 НК РФ.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кировского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 26.03.2015 N 33-1498/2015
Требование: О взыскании доплаты по договору долевого участия, компенсации морального вреда и штрафа по Закону РФ "О защите прав потребителей", расходов по составлению иска и получению технического паспорта.Разделы:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Дольщик ссылается на применение неверного понижающего коэффициента к площади балкона, что повлекло увеличение общей площади квартиры и ее стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 марта 2015 г. N 33-1498/2015
Судья Петрова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Рогачевой В.В.,
судей: Матвеевой Н.Л. и Пучковой Л.В.,
при секретаре: Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" на решение Кировского городского суда Ленинградской области от <...> по гражданскому делу N по иску М.А. к обществу с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" о взыскании суммы неосновательного обогащения, денежной компенсации морального вреда и штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя ответчика ООО "БалтСтройКомплект" Я., поддержавшей доводы жалобы, представителя истца М.А. М.Т., полагавшей, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
М.А. <...> обратился в Кировский городской суд Ленинградской области с иском к ООО "БалтСтройКомплект" о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере <...> руб., денежной компенсации морального вреда в размере <...> руб., штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере <...> руб., расходов на составление искового заявления в размере <...> руб. и расходов на получение технического паспорта в размере <...> руб. <...> коп.
В обоснование своих требований истец указал, что <...>. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в соответствии с которым ответчик обязался после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ему <...> квартиру N, проектной (планируемой) площадью <...> кв. м, которая включает в себя общую площадь квартиры, площадь балкона с остеклением с коэффициентом 0,3. В <...> им от ответчика было получено уведомление о том, что согласно обмерам, выполненным ОАО "Р", фактическая площадь квартиры составила <...> кв. м, в связи с чем ему было предложено доплатить <...> руб. за дополнительную площадь в размере <...> кв. м. Он указанную сумму оплатил, однако впоследствии, при получении технического паспорта на квартиру, выяснилось, что ее общая площадь составляет <...> кв. м и включает в себя площадь балкона с коэффициентом 0,3 (<...> кв. м). Таким образом, разница между фактической и проектной площадью балкона составляет <...> кв. м, следовательно, доплата за увеличение площади балкона составляет <...> Размер доплаты за квартиру составляет <...> Итого сумма причитающейся с него доплаты за квартиру должна была составить <...>, тогда как фактически им было уплачено <...> руб. Направленная им в адрес ответчика претензия с требованием возвратить излишне уплаченные денежные средства в размере <...> была оставлена последним без удовлетворения. Нарушением его прав как потребителя ответчиком ему причинен моральный вред, размер компенсации которого он оценивает в <...> руб. (л.д. N).
Определением суда от <...> к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГУП "Леноблинвентаризация" и ФГБУ "ФКП Росреестра" (л.д. N).
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от <...> с ООО "БалтСтройКомплект" в пользу М.А. взысканы переплата по договору долевого участия в строительстве жилья в размере <...> руб., денежная компенсация морального вреда в размере <...> руб. и штраф в размере <...> руб. В удовлетворении иска в остальной части М.А. отказано. С ООО "БалтСтройКомплект" в бюджет МО Кировский муниципальный район взыскана государственная пошлина в размере <...> руб. (л.д. N).
Дополнительным решением Кировского городского суда Ленинградской области от <...> с ООО "БалтСтройКомплект" в пользу М.А. взысканы расходы по составлению искового заявления в размере <...> руб. и расходы по изготовлению технического паспорта на квартиру в размере <...> руб. <...> коп. (л.д. N).
ООО "БалтСтройКомплект" подало апелляционную жалобу на решение суда от <...>, просит его отменить. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что им не нарушены условия договора долевого участия в строительстве, в соответствии с п. 2.1 которого он принял на себя обязательство передать истцу квартиру проектной (планируемой) площадью <...> кв. м, включающую в себя общую площадь квартиры и площадь балкона, лоджии и пр. с соответствующими коэффициентами. Договором допускается возможность отклонения фактических характеристик квартиры от проектных и включение в ее площадь как площади балкона, так и площади лоджии, с соответствующими понижающими коэффициентами. Факт одностороннего изменения технических характеристик квартиры с его стороны отсутствует, так как они были согласованы истцом и ответчиком путем составления акта приема-передачи спорной квартиры от <...>.
При рассмотрении настоящего дела судом не исследовались причины возникновения отклонений в результатах обмеров квартиры истца, выполненных ОАО "Региональное управление геодезии и кадастра" и ГУП "Леноблинвентаризация". Кроме того, судом не определена правовая природа денежных средств, подлежащих возврату истцу, и не дана ссылка на соответствующую норму права.
Со взысканием с него в пользу истца денежной компенсации морального вреда и штрафа в соответствии со ст. ст. 13, 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" ответчик не согласен, так как претензий по качеству квартиры истцом не предъявлялось, доплата была внесена М.А. добровольно, в силу п. 3.7.1 договора. На претензию истца от <...>. ответчиком был дан подробный ответ. Следовательно, права истца как потребителя не нарушены (л.д. N).
В возражениях на апелляционную жалобу М.А. просит оставить решение суда без изменения (л.д. N).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей третьих лиц ГУП "Леноблинвентаризация" и ФГБУ "ФКП Росреестра", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (л.д. N).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
<...> между ООО "БалтСтройКомплект" (застройщиком) и М.А. (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N, по условиям которого застройщик обязался построить 9-17-этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод данного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру со строительным N, проектной (планируемой) площадью <...> кв. м, которая включает в себя общую площадь квартиры, площадь балкона с остеклением с понижающим коэффициентом 0,3, а участник долевого строительства обязался уплатить указанную в договоре цену и принять объект (л.д. N).
Согласно п. 3.7.1 данного договора в случае отклонения фактической площади квартиры, установленной обмерами БТИ, от проектной площади квартиры, указанной в п. 2.1 договора, цена договора пересчитывается исходя из фактической площади квартиры и стоимости одного квадратного метра фактической площади квартиры, равной <...> руб. (л.д. N).
Письмом от <...>. N истец уведомлен ответчиком о завершении строительства многоквартирного жилого дома и об увеличении по результатам обмеров ОАО "Р" фактической площади профинансированной истцом квартиры относительно проектной на <...> кв. м. В связи с чем истцу предложено осуществить доплату в размере <...> (л.д. N).
Указанная сумма была уплачена истцом ответчику в полном объеме платежным поручением N от <...>. (л.д. N).
<...> сторонами подписан акт приема-передачи квартиры N <адрес>, согласно которому истцу передана квартира с фактической площадью <...> кв. м, в том числе: <...> кв. м - общая площадь квартиры (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ), <...> кв. м - площадь лоджии с коэффициентом (л.д. N).
В соответствии с п. 4.1.4 договора участия в долевом строительстве от <...>. застройщик обязался обеспечить проведение обмеров помещений многоквартирного дома органами технической инвентаризации (БТИ), в ходе которой будут установлены фактическая площадь квартиры и ее фактический номер. Именно исходя из фактической площади квартиры, установленной обмерами БТИ, в случае ее отклонения от проектной, пересчитывается цена договора (п. 3.7.1 договора).
Из технического паспорта на квартиру <адрес>, составленного филиалом ГУП "Леноблинвентаризация" Кировское БТИ <...>, следует, что общая площадь данной квартиры составляет <...> кв. м, в том числе: <...> кв. м - площадь квартиры, <...> кв. м - площадь балкона с коэффициентом 0,3 (л.д. N).
Таким образом, вышеуказанный технический паспорт квартиры, кроме незначительного изменения размеров ее общей площади и площади балкона, не отражает изменений конфигурации внешних границ квартиры по сравнению с планом квартиры в Приложении N к договору участия в долевом строительстве N от <...>.
Кадастровый паспорт на квартиру <адрес> не содержит сведений о площади балкона или лоджии, а также сведений об их наличии в указанной квартире. При этом общая площадь помещения в кадастровом и техническом паспортах совпадает (л.д. N).
Из объяснений ответчика и представленных им документов следует, что в ходе кадастровых работ, выполненных по его заказу ОАО "Р", открытое во внешнее пространство помещение, имеющееся в квартире истца, было классифицировано как лоджия на основании Свода правил 54.13330.2011 (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 от 24.12.2010 г.) (л.д. N).
Рассчитывая доплату, ответчик применил к площади лоджии коэффициент 0,5, установленный Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37 (п. 3.37), тогда как в договоре долевого участия от <...>. проектная площадь квартиры включала в себя площадь балкона с коэффициентом 0,3.
При этом такие же понижающие коэффициенты для лоджий (0,5) и балконов (0,3) установлены в целях определения общей площади квартир и СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", утвержденными Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. N 78.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").
Таким образом, цена договора, по общему правилу, определяется соглашением сторон, и стороны вправе предусмотреть в договоре долевого участия в строительстве порядок формирования стоимости объекта долевого участия.
Между тем, ответчик в нарушение ст. ст. 309, 310 ГК РФ в одностороннем порядке изменил условия обязательства, посчитав вспомогательное помещение квартиры истца в качестве лоджии и применив при расчете приведенной площади данного помещения предусмотренный именно для лоджии коэффициент 0,5, что повлекло изменение цены договора.
При заключении договора стороны исходили из того, что создаваемое при строительстве вспомогательное помещение является балконом и определили принцип расчета продаваемой площади квартиры с применением для вспомогательного помещения понижающего коэффициента 0,3.
Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло. Изменений в проектную документацию дома не вносилось.
При этом в самом договоре долевого участия стороны предусмотрели, что фактической площадью квартиры является приведенная площадь квартиры, включая площадь балконов, лоджий и т.п. с учетом понижающих коэффициентов, устанавливаемая в ходе контрольных обмеров, производимых органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного дома (п. п. 2.1, 3.7.1 договора).
Таким образом, стороны в договоре согласовали способ подтверждения фактической площади объекта долевого строительства после введения его в эксплуатацию - документы первичной инвентаризации, составленные органами технического учета (БТИ). В связи с этим никакими другими доказательствами, например, ведомостью помещений и их площадей (приложением к поэтажному плану), составленной ОАО "Р", данное обстоятельство подтверждено быть не может.
Как уже было сказано выше, органами технической инвентаризации (БТИ) при первичной инвентаризации многоквартирного <адрес> в <адрес> фактическая площадь квартиры истца установлена в <...> кв. м (с учетом площади балкона <...> кв. м, рассчитанной с коэффициентом 0,3).
Так как размер фактической площади квартиры истца подтвержден в установленном договором порядке, то для рассмотрения настоящего дела не будет иметь правового значения установление причины, по которой филиал ГУП "Леноблинвентаризация" Кировское БТИ посчитало вспомогательное помещение данной квартиры балконом, а ОАО "Р" - лоджией.
Возможность применения порядка определения приведенной площади иного вспомогательного помещения объекта долевого строительства, чем указан в договоре (при условии, что изменяется только его наименование и не изменяется его фактическая площадь), стороны в договоре не предусмотрели. Дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве после того, как ответчик пришел к выводу о том, что балкон в квартире истца по техническим требованиям не может считаться балконом, а должен признаваться лоджией, не заключалось.
При таких обстоятельствах, требование ответчика о дополнительной оплате истцом продаваемой площади в размере <...> руб. не соответствует условиям договора.
Учитывая, что установленная обмерами БТИ фактическая площадь квартиры истца больше проектной площади на <...> кв. м (<...>), то размер доплаты по условиям п. 3.7.1 договора от <...>. составит <...> руб. (<...>).
Разница между фактически осуществленной истцом доплатой и той доплатой, которая по условиям договора должна была быть им произведена, составляет <...> руб.). Денежные средства именно в таком размере обоснованно взысканы судом первой инстанции с ответчика в качестве неосновательного обогащения.
То обстоятельство, что М.А. произвел доплату и принял квартиру по акту без претензий, не лишает его права на возврат излишне уплаченных сумм как неосновательного обогащения в силу ст. 1102 и п. 3 ст. 1103 ГК РФ.
Оснований для применения п. 4 ст. 1109 ГК РФ судебная коллегия не усматривает, поскольку ответчик не доказал, что М.А., внося деньги, знал об отсутствии у него обязательства по оплате. Возникший спор разрешен в настоящем деле.
Неуказание судом в мотивировочной части обжалуемого решения на закон, которым он руководствовался, взыскивая с ответчика в пользу истца денежные средства в размере <...> руб., является нарушением требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ. Однако данное нарушение не привело к принятию в данной части неправильного решения, а потому в силу ч. 3 ст. 330 ГПК РФ не может послужить основанием для его отмены.
В части взыскания с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда и штрафа в соответствии со ст. ст. 13, 15 Закона РФ от 07.02.1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон), решение суда первой инстанции также является законным и обоснованным.
В соответствии с п. 1 ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Статьей 15 Закона предусмотрена возможность взыскания с исполнителя морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения условий заключенного с потребителем договора. Достаточным условием для удовлетворения иска о взыскании денежной компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя.
Исходя из конкретных обстоятельств дела установленный судом первой инстанции размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда в сумме <...> руб. признается судебной коллегией разумным и справедливым и не подлежит уменьшению.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 46 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Таким образом, в отсутствие доказательств добровольности исполнения ответчиком требований истца до вынесения судом решения и при установлении факта нарушения прав истца как потребителя, суд был обязан взыскать с ответчика в пользу истца штраф в силу прямого указания закона.
Доводы апелляционной жалобы о невозможности применения к правоотношениям сторон, регулируемым главой 60 ГК РФ, Закона РФ "О защите прав потребителей", основаны на неправильном понимании ответчиком соответствующих положений закона.
В силу положений п. 3 ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Требования истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения основаны на ненадлежащем исполнении последним условий договора участия в долевом строительстве жилого дома.
Из разъяснений, содержащихся в п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17, следует, что к отношениям с участием потребителей, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. В частности, к таким отношениям применяются общие положения Закона о защите прав потребителей об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 НК РФ.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, и предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Кировского городского суда Ленинградской области от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" - без удовлетворения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)