Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 16 сентября 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 23 сентября 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 16 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятое по делу N А55-4838/2013 (судья Ануфриева А.Э.),
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824),
к Обществу с ограниченной ответственностью "АДМ" (ОГРН 1036300551154, ИНН 6316009635),
о взыскании 74 199 руб. 57 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Рогожин Д.В. представитель по доверенности от 15.09.2014,
установил:
Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "АДМ" о взыскании 74 199 руб. 57 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01 января 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 38 643 руб. 45 коп., пени за период с 13 февраля 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 35 556 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка N 16191 от 21 августа 1995 года.
Решением Арбитражный суд Самарской области от 01 августа 2013 года, оставленным без изменений Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2013 года, иск удовлетворен частично. С Общества с ограниченной ответственностью "АДМ" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскана задолженность 38 643 руб. 45 коп. В остальной части иска отказано. С Общества с ограниченной ответственностью "АДМ" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 1 545 руб. 74 коп.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2014 года решение Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2013 года отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года суд в иске отказал.
Заявитель - Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит оспариваемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, поскольку решение суда является незаконным, необоснованным, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам.
Определением суда от 16 июля 2014 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 15 августа 2014 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16 сентября 2014 года на 14 час. 40 мин.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации гор. Самары N 1728 от 07 декабря 1993 года, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ТОО "Сабо" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 13,0 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, под магазин сроком с 21 августа 1995 года по 21 августа 2000 года.
Разделом 2 договора установлен годовой размер арендной платы на основании постановлений администрации N 324 от 01 марта 1994 года и N 1478 от 10 октября 1994 года из расчета произведения ставки земельного налога, площади земельного участка и коэффициента 10 зоны N 9.
Согласно пункту 2.3 размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством. Договор регистрации не подлежал по моменту заключения.
Постановлением Администрации Октябрьского района от 12 января 1999 года N 15 в связи с приведением учредительных документов в соответствие с действующим законодательством ТОО "Сабо перерегистрирована на ООО "АДМ".
Дополнительным соглашением от 13 февраля 2006 года к договору аренды от 21 августа 1995 года N 16191 изменен пункт 1.1. договора, в соответствии с которым на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срок аренды земельного участка установлен на срок с 07 декабря 1993 года по 31 октября 2006 года. Кроме того, согласован новый расчет арендной платы на основании постановления Главы города Самары от 08 ноября 2005 года N 2988. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. За просрочку внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением предусмотрено условие об изменении арендной платы, в соответствии с которым арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом. Арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении размера арендной платы за землю путем направления ему уведомления, либо путем опубликования в газете "Самарская газета".
Дополнительное соглашение зарегистрировано не было.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74, в соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01 июля 2006 года полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей не связанных со строительством наделено Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как указывает истец, по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01 января 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 38 643 руб. 45 коп. Несвоевременное внесение арендной платы послужило основанием для начисления пени за период с 13 февраля 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 35 556 руб. 12 коп.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данный вывод соответствует пункту 16 Постановления N 73, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий регулирование арендной платы уполномоченными органами (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации) вступил в силу 30 октября 2001 года. Спорный договор заключен (21 августа 1995 года) до вступления земельного кодекса в силу, и содержал указание на то, что размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством. Дополнительное соглашение к договору заключено 13 февраля 2006 года.
В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной Постановлении Президиума N 11241/12 дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации
Вместе с тем, согласно пункту 19 Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Письмами от 16 января 2007 года N 12-15/з3477, от 01 февраля 2008 года N 12-27/5984, от 02 апреля 2010 года N 01-23/14850, от 16 сентября 2011 года N 01-28/5398 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы.
Истец произвел расчет арендной платы за земельный участок в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308 с учетом постановлений Правительства Самарской области" от 24 апреля 2009 года N 227 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", от 16 декабря 2009 года N 643 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 24 апреля 2009 года N 227", от 22 декабря 2010 года N 660 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", которые были официально опубликованы.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность общества, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Обжалуя решение, заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что формирование спорного земельного участка в соответствие с действующим законодательством не завершено, в связи с чем указанный земельный участок не перешел в общую долевую собственность собственников помещений.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, заслушав пояснения представителя ответчика и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого решения.
Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение 1 этаж комнаты NN 2-4, 47, 48, 71 площадью 95,1 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АА N 477551 от 05 апреля 2002 года.
Здание по ул. Мичурина, 46 является многоквартирным жилым домом, что подтверждается кадастровым паспортом здания с кадастровым номером 63:01:0608002:269, этажность 9 площадь 9 705,4 кв. м.
Судом первой инстанции также установлено, и сторонами не оспаривается, что земельный участок является неделимым и используется всеми собственниками помещений в данном доме. Предметом договора N 1728 от 07 декабря 1993 года, являлся земельный участок площадью 13,0 кв. м, что представляет собой пропорциональную долю относительно размера всего земельного участка и занимаемого ответчиком нежилого помещения, поскольку нежилое помещение находится на 1 этаже здания, не может использоваться автономно от всего дома, не является пристройкой, имеет общие со зданием стены и инженерные системы. Вместе с тем, согласно кадастровой выписке о земельном участке с КН 63:01:0608002:224, площадью 13,0 кв. м, поставленного на кадастровый учет 05 декабря 2005 года, с местоположением гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, с разрешенным использованием магазин, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с КН 63:01:0608002:10, земельный участок площадью 1 540,7 кв. м с местоположением гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, разрешенным использованием занимаемый нежилым помещением, поставлен на кадастровый учет 14 июля 2005 года. Согласно разделу КВ.3 кадастровой выписки весь земельный участок занят жилым домом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 66 того же постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположено нежилое помещение ответчика, отсутствуют.
Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Исходя из этого обязанность общества, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с этим иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежит.
Указанная правовая позиция применена в Определении ВАС-17363/13 от 10 декабря 2013 года по делу N А55-32251/2012, постановлении ФАС Поволжского округа от 09 июля 2013 года по делу N А55-25040/2012 со сходными обстоятельствами.
Исходя из положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если публичный собственник земельного участка заключил с собственником помещения в многоквартирном доме договор аренды земельного участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения в действие указанного кодекса, действие такого договора аренды прекращается. Таким образом, спорный договор аренды земельного участка N 16191 от 21 августа 1995 года, заключенный до вступления в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, прекращен ввиду совпадения кредитора и должника.
На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятого по делу N А55-4838/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятое по делу N А55-4838/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2014 ПО ДЕЛУ N А55-4838/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2014 г. по делу N А55-4838/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 16 сентября 2014 года
В полном объеме постановление изготовлено 23 сентября 2014 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 16 сентября 2014 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятое по делу N А55-4838/2013 (судья Ануфриева А.Э.),
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ИНН 6315800964, ОГРН 1066315051824),
к Обществу с ограниченной ответственностью "АДМ" (ОГРН 1036300551154, ИНН 6316009635),
о взыскании 74 199 руб. 57 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - Рогожин Д.В. представитель по доверенности от 15.09.2014,
установил:
Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью "АДМ" о взыскании 74 199 руб. 57 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01 января 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 38 643 руб. 45 коп., пени за период с 13 февраля 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 35 556 руб. 12 коп. по договору аренды земельного участка N 16191 от 21 августа 1995 года.
Решением Арбитражный суд Самарской области от 01 августа 2013 года, оставленным без изменений Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2013 года, иск удовлетворен частично. С Общества с ограниченной ответственностью "АДМ" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскана задолженность 38 643 руб. 45 коп. В остальной части иска отказано. С Общества с ограниченной ответственностью "АДМ" взыскана государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 1 545 руб. 74 коп.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 февраля 2014 года решение Арбитражного суда Самарской области от 01 августа 2013 года и Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 октября 2013 года отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года суд в иске отказал.
Заявитель - Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит оспариваемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, поскольку решение суда является незаконным, необоснованным, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы суда противоречат фактическим обстоятельствам.
Определением суда от 16 июля 2014 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 15 августа 2014 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 августа 2014 года апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 16 сентября 2014 года на 14 час. 40 мин.
Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления главы администрации гор. Самары N 1728 от 07 декабря 1993 года, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ТОО "Сабо" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 13,0 кв. м, расположенного по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, под магазин сроком с 21 августа 1995 года по 21 августа 2000 года.
Разделом 2 договора установлен годовой размер арендной платы на основании постановлений администрации N 324 от 01 марта 1994 года и N 1478 от 10 октября 1994 года из расчета произведения ставки земельного налога, площади земельного участка и коэффициента 10 зоны N 9.
Согласно пункту 2.3 размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством. Договор регистрации не подлежал по моменту заключения.
Постановлением Администрации Октябрьского района от 12 января 1999 года N 15 в связи с приведением учредительных документов в соответствие с действующим законодательством ТОО "Сабо перерегистрирована на ООО "АДМ".
Дополнительным соглашением от 13 февраля 2006 года к договору аренды от 21 августа 1995 года N 16191 изменен пункт 1.1. договора, в соответствии с которым на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации срок аренды земельного участка установлен на срок с 07 декабря 1993 года по 31 октября 2006 года. Кроме того, согласован новый расчет арендной платы на основании постановления Главы города Самары от 08 ноября 2005 года N 2988. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. За просрочку внесения арендной платы предусмотрена ответственность в виде пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением предусмотрено условие об изменении арендной платы, в соответствии с которым арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом. Арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении размера арендной платы за землю путем направления ему уведомления, либо путем опубликования в газете "Самарская газета".
Дополнительное соглашение зарегистрировано не было.
Согласно постановлению Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67, постановлению Правительства Самарской области от 21 июня 2006 года N 74, в соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" в целях обеспечения эффективного управления и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, с 01 июля 2006 года полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей не связанных со строительством наделено Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как указывает истец, по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что позволяет считать его возобновленным на неопределенный срок.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как указывает истец, в нарушение условий договора и норм права, регулирующих арендные правоотношения, ответчик не исполнял обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 01 января 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 38 643 руб. 45 коп. Несвоевременное внесение арендной платы послужило основанием для начисления пени за период с 13 февраля 2007 года по 15 ноября 2011 года в сумме 35 556 руб. 12 коп.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данный вывод соответствует пункту 16 Постановления N 73, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Земельный кодекс Российской Федерации, устанавливающий регулирование арендной платы уполномоченными органами (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации) вступил в силу 30 октября 2001 года. Спорный договор заключен (21 августа 1995 года) до вступления земельного кодекса в силу, и содержал указание на то, что размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством. Дополнительное соглашение к договору заключено 13 февраля 2006 года.
В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной Постановлении Президиума N 11241/12 дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации
Вместе с тем, согласно пункту 19 Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Письмами от 16 января 2007 года N 12-15/з3477, от 01 февраля 2008 года N 12-27/5984, от 02 апреля 2010 года N 01-23/14850, от 16 сентября 2011 года N 01-28/5398 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы.
Истец произвел расчет арендной платы за земельный участок в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308 с учетом постановлений Правительства Самарской области" от 24 апреля 2009 года N 227 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", от 16 декабря 2009 года N 643 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 24 апреля 2009 года N 227", от 22 декабря 2010 года N 660 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", которые были официально опубликованы.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что обязанность общества, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Обжалуя решение, заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтен тот факт, что формирование спорного земельного участка в соответствие с действующим законодательством не завершено, в связи с чем указанный земельный участок не перешел в общую долевую собственность собственников помещений.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, заслушав пояснения представителя ответчика и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого решения.
Судом установлено, и материалами дела подтверждается, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение 1 этаж комнаты NN 2-4, 47, 48, 71 площадью 95,1 кв. м, расположенное по адресу: гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АА N 477551 от 05 апреля 2002 года.
Здание по ул. Мичурина, 46 является многоквартирным жилым домом, что подтверждается кадастровым паспортом здания с кадастровым номером 63:01:0608002:269, этажность 9 площадь 9 705,4 кв. м.
Судом первой инстанции также установлено, и сторонами не оспаривается, что земельный участок является неделимым и используется всеми собственниками помещений в данном доме. Предметом договора N 1728 от 07 декабря 1993 года, являлся земельный участок площадью 13,0 кв. м, что представляет собой пропорциональную долю относительно размера всего земельного участка и занимаемого ответчиком нежилого помещения, поскольку нежилое помещение находится на 1 этаже здания, не может использоваться автономно от всего дома, не является пристройкой, имеет общие со зданием стены и инженерные системы. Вместе с тем, согласно кадастровой выписке о земельном участке с КН 63:01:0608002:224, площадью 13,0 кв. м, поставленного на кадастровый учет 05 декабря 2005 года, с местоположением гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, с разрешенным использованием магазин, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Как следует из кадастровой выписки о земельном участке с КН 63:01:0608002:10, земельный участок площадью 1 540,7 кв. м с местоположением гор. Самара, Октябрьский район, ул. Мичурина, 46, разрешенным использованием занимаемый нежилым помещением, поставлен на кадастровый учет 14 июля 2005 года. Согласно разделу КВ.3 кадастровой выписки весь земельный участок занят жилым домом.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 4 части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктами 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 66 того же постановления разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным жилым домом, в котором расположено нежилое помещение ответчика, отсутствуют.
Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Исходя из этого обязанность общества, как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, по внесению арендных платежей отсутствует, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с этим иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворению не подлежит.
Указанная правовая позиция применена в Определении ВАС-17363/13 от 10 декабря 2013 года по делу N А55-32251/2012, постановлении ФАС Поволжского округа от 09 июля 2013 года по делу N А55-25040/2012 со сходными обстоятельствами.
Исходя из положений статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае если публичный собственник земельного участка заключил с собственником помещения в многоквартирном доме договор аренды земельного участка до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента введения в действие указанного кодекса, действие такого договора аренды прекращается. Таким образом, спорный договор аренды земельного участка N 16191 от 21 августа 1995 года, заключенный до вступления в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, прекращен ввиду совпадения кредитора и должника.
На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно сделан вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятого по делу N А55-4838/2013 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 06 июня 2014 года, принятое по делу N А55-4838/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)