Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Феодориди Н.К.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Бакуменко Т.Н., Белоногого А.В.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 января 2015 года апелляционную жалобу администрации Приморского района Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 сентября 2014 года по гражданскому делу N 2-13906/14 по иску К.Г.Н. к администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в перепланировке жилого помещения, обязании согласовать проект перепланировки,
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В.,
Выслушав объяснения представителя истца К.Г.Н. - Ц.О.А., представителя ответчика администрации Приморского района Санкт-Петербурга - К.Н.П., судебная коллегия
установила:
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 сентября 2014 года удовлетворены требования К.Г.Н. о признании незаконным отказа администрации Приморского района Санкт-Петербурга в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на администрацию района возложена обязанность согласовать проект перепланировки.
В апелляционной жалобе администрация Приморского района Санкт-Петербурга просит данное решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным.
Истица К.Г.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие заявителя.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Так, согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, согласно части 2 этой же статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) обязан представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что устройство отдельного входа в квартиру истца путем разборки подоконной части стены дома не влияет на прочность конструкции многоквартирного дома, согласие собственников общего имущества многоквартирного дома на уменьшение размера общего имущества собственников дома получено в виде решения общего собрания собственников помещений дома, получены и иные необходимые согласования, что позволяет прийти к выводу, что интересы иных собственников жилых помещений затронуты не будут, поэтому оспариваемый отказ администрации района является неправомерным.
Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда постановлены в противоречии с представленными при разрешении спора доказательствами, что привело к неправильному применению норм материального права.
Так, из материалов дела следует, что К.Г.Н. на основании свидетельства о регистрации права собственности от <дата> N <...> принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Истец обратилась в администрацию Приморского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе квартиры N <...>, расположенной по адресу: <адрес>, из жилого фонда в нежилой для использования под <...>.
С заявлением представила проект перепланировки квартиры под <...>, выполненный <ЮрЛ>. Проект отдельного входа разработан той же проектной организацией.
Проект согласован с уполномоченными органами в установленном законом порядке: получено разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по управлению городским имуществом, МЧС, Комитета по благоустройству, экспертное заключение от Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека, экспертное заключение строительно-технического исследования от Автономной Некоммерческой Организации "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт". Кроме того, получена справка из Комитета по Государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о том, что объект по адресу: <адрес>, не относится к числу объектов культурного наследия.
Однако, уведомлением N <...> от <дата> администрация района отказала К.Г.Н. в согласовании перепланировки жилого помещения на основании того, что планируемое устройство отдельного входа противоречит требованиям действующего законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в нарушение требований части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствует согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с соблюдением требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 24 того же Кодекса предусмотрено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.
Так, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях должны применяться нормы, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае представлено решение общего собрания собственников многоквартирного дома, которое подтверждает согласие всех собственников дома с представленным проектом перепланировки квартиры.
С данным выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Как следует из материалов гражданского дела, истец в принадлежащей ей квартире намерена осуществить устройство двух изолированных входов с крыльцом с железобетонными ступнями на месте существующих окон путем разборки оконных проемов до уровня пола, что повлечет необходимость удаления фрагмента ненесущей стены многоквартирного дома. Работы будут осуществляться путем разборки наружной стены до уровня пола с оборудованием ступеней за счет придомовой территории.
Таким образом, в результате осуществления проекта перепланировки фактически заявителем будет произведено разрушение части ограждающей конструкции дома - ненесущей стены многоквартирного дома. При этом установление отдельных входов приведет к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что свидетельствует о реконструкции объекта.
Производство данных работ приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, согласие всех собственников на указанное изменение объекта требовалось.
Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников от <дата> принято решение о предоставлении права пользования общим имуществом многоквартирного дома истцу. Протокол общего собрания отражает количество голосовавших лиц и подтверждает наличие кворума, так как в голосовании принимало участие <...>% собственников помещений многоквартирного дома.
Однако, судебная коллегия полагает, что указанный протокол общего собрания неправомерно принят во внимание, как доказательство, подтверждающее согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на предоставление права пользования общим имуществом многоквартирного дома истцу, поскольку решение было принято не единогласно, а большинством в <...> голоса, что составило <...>% голосов. При этом <...> голоса были против предоставления истцу права использования общего имущества дома.
Основываясь на вышеизложенном, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартире истца отдельных входов и крылец предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ администрации Приморского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое, является законным и обоснованным, в связи с чем, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований К.Г.Н. об обязании администрации района издать распоряжение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений статей 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в статьях 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> об удовлетворения исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 сентября 2014 года отменить.
В удовлетворении заявленных требований К.Г.Н. о признании незаконным отказа администрации Приморского района Санкт-Петербурга в перепланировке жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, обязании согласовать проект перепланировки - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.01.2015 N 33-314/2015 ПО ДЕЛУ N 2-13906/2014
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 января 2015 г. N 33-314/2015
Судья: Феодориди Н.К.
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильичевой Е.В.
судей Бакуменко Т.Н., Белоногого А.В.
при секретаре У.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 января 2015 года апелляционную жалобу администрации Приморского района Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 сентября 2014 года по гражданскому делу N 2-13906/14 по иску К.Г.Н. к администрации Приморского района Санкт-Петербурга о признании незаконным отказа в перепланировке жилого помещения, обязании согласовать проект перепланировки,
Заслушав доклад судьи Ильичевой Е.В.,
Выслушав объяснения представителя истца К.Г.Н. - Ц.О.А., представителя ответчика администрации Приморского района Санкт-Петербурга - К.Н.П., судебная коллегия
установила:
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 сентября 2014 года удовлетворены требования К.Г.Н. о признании незаконным отказа администрации Приморского района Санкт-Петербурга в согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на администрацию района возложена обязанность согласовать проект перепланировки.
В апелляционной жалобе администрация Приморского района Санкт-Петербурга просит данное решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным.
Истица К.Г.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие заявителя.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Так, согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, согласно части 2 этой же статьи Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) обязан представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что устройство отдельного входа в квартиру истца путем разборки подоконной части стены дома не влияет на прочность конструкции многоквартирного дома, согласие собственников общего имущества многоквартирного дома на уменьшение размера общего имущества собственников дома получено в виде решения общего собрания собственников помещений дома, получены и иные необходимые согласования, что позволяет прийти к выводу, что интересы иных собственников жилых помещений затронуты не будут, поэтому оспариваемый отказ администрации района является неправомерным.
Судебная коллегия полагает, что данные выводы суда постановлены в противоречии с представленными при разрешении спора доказательствами, что привело к неправильному применению норм материального права.
Так, из материалов дела следует, что К.Г.Н. на основании свидетельства о регистрации права собственности от <дата> N <...> принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.
Истец обратилась в администрацию Приморского района Санкт-Петербурга с заявлением о переводе квартиры N <...>, расположенной по адресу: <адрес>, из жилого фонда в нежилой для использования под <...>.
С заявлением представила проект перепланировки квартиры под <...>, выполненный <ЮрЛ>. Проект отдельного входа разработан той же проектной организацией.
Проект согласован с уполномоченными органами в установленном законом порядке: получено разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета по управлению городским имуществом, МЧС, Комитета по благоустройству, экспертное заключение от Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека, экспертное заключение строительно-технического исследования от Автономной Некоммерческой Организации "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт". Кроме того, получена справка из Комитета по Государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о том, что объект по адресу: <адрес>, не относится к числу объектов культурного наследия.
Однако, уведомлением N <...> от <дата> администрация района отказала К.Г.Н. в согласовании перепланировки жилого помещения на основании того, что планируемое устройство отдельного входа противоречит требованиям действующего законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку в нарушение требований части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствует согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с соблюдением требований названного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 24 того же Кодекса предусмотрено, что отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Кодекса условий перевода помещения.
Так, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).
В соответствии с частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях должны применяться нормы, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае представлено решение общего собрания собственников многоквартирного дома, которое подтверждает согласие всех собственников дома с представленным проектом перепланировки квартиры.
С данным выводом суда согласиться нельзя по следующим основаниям.
Как следует из материалов гражданского дела, истец в принадлежащей ей квартире намерена осуществить устройство двух изолированных входов с крыльцом с железобетонными ступнями на месте существующих окон путем разборки оконных проемов до уровня пола, что повлечет необходимость удаления фрагмента ненесущей стены многоквартирного дома. Работы будут осуществляться путем разборки наружной стены до уровня пола с оборудованием ступеней за счет придомовой территории.
Таким образом, в результате осуществления проекта перепланировки фактически заявителем будет произведено разрушение части ограждающей конструкции дома - ненесущей стены многоквартирного дома. При этом установление отдельных входов приведет к изменению порядка использования внешней стены дома, которая находится в общей долевой собственности собственников помещений в данном жилом доме, что свидетельствует о реконструкции объекта.
Производство данных работ приведет к уменьшению общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, права и законные интересы которых будут затронуты этими изменениями, а для изменения режима использования общего имущества в соответствии с требованиями статей 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации необходимо согласие всех собственников помещений в жилом доме.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно части 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Таким образом, согласие всех собственников на указанное изменение объекта требовалось.
Из материалов дела следует, что решением общего собрания собственников от <дата> принято решение о предоставлении права пользования общим имуществом многоквартирного дома истцу. Протокол общего собрания отражает количество голосовавших лиц и подтверждает наличие кворума, так как в голосовании принимало участие <...>% собственников помещений многоквартирного дома.
Однако, судебная коллегия полагает, что указанный протокол общего собрания неправомерно принят во внимание, как доказательство, подтверждающее согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на предоставление права пользования общим имуществом многоквартирного дома истцу, поскольку решение было принято не единогласно, а большинством в <...> голоса, что составило <...>% голосов. При этом <...> голоса были против предоставления истцу права использования общего имущества дома.
Основываясь на вышеизложенном, принимая во внимание тот факт, что перевод помещения из жилого в нежилое помещение направлен на его дальнейшее использование в коммерческих целях, проведение работ по устройству в квартире истца отдельных входов и крылец предусматривает использование внешней стены дома, относящейся к общему имуществу домовладельцев в многоквартирном жилом доме и занятие части земельного участка около дома, в связи с необходимостью обеспечения предусмотренных законом прав и интересов собственников имущества многоквартирного дома на владение и пользование общим имуществом, на принятие решений о владении и пользовании таким имуществом по соглашению всех собственников, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ администрации Приморского района Санкт-Петербурга в переводе жилого помещения в нежилое, является законным и обоснованным, в связи с чем, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований К.Г.Н. об обязании администрации района издать распоряжение о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой.
Таким образом, несоблюдение, в том числе, положений статей 36 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является предусмотренным законом основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое, независимо от соблюдения других требований, предусмотренных в главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (в том числе, требований о предоставлении документов, указанных в статьях 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> об удовлетворения исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 29 сентября 2014 года отменить.
В удовлетворении заявленных требований К.Г.Н. о признании незаконным отказа администрации Приморского района Санкт-Петербурга в перепланировке жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, обязании согласовать проект перепланировки - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)