Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4785/2014) индивидуального предпринимателя Ефимова Константина Александровича на решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу N А46-1865/2014 (судья Луговик С.В.) по иску индивидуального предпринимателя Ефимова Константина Александровича (ОГРНИП 305550323700546, ИНН 550303352840) к обществу с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" (ОГРН 1025500739153, ИНН 5503055083) о расторжении договора купли-продажи и взыскании 100 000 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Ефимова Константина Александровича - лично, по паспорту, Мозговой В.В. по доверенности б/н от 09.01.2014 сроком действия три года,
от общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа - 21 век" - Моргунов А.А. по доверенности б/н от 09.01.2014 сроком действия по 31.12.2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Ефимов Константин Александрович (далее по тексту - предприниматель Ефимов К.А., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" (далее по тексту - ООО "МИГ-21", ответчик) о расторжении договора купли-продажи и взыскании 100 000 руб.
Решением Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу N А46-1865/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, предприниматель Ефимов К.А. в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. При этом истец указывает, что судом не исследовались доводы истца о том, что помещение N 180П общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку через переданное помещение обеспечивается доступ к электроустановке здания в целом, в связи с чем объект недвижимости не соответствует условиям сделки. Судом также не дана оценка техническому паспорту на помещение N 180 П, документам, представленным обслуживающими организациями по обследованию помещения, представленным фотографиям самого помещения. Факт подписания акта и договора между сторонами не свидетельствует о законности сделки.
ООО "МИГ-21" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя Ефимова К.А. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - копии архитектурно-строительного решения на жилой дом по ул. Герцена/27-я Северная.
Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство истца, отказал в его удовлетворении по основаниям, изложенным ниже.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ООО "МИГ-21" на праве собственности принадлежит нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА N 817898 от 29.04.2013.
По результатам состоявшихся открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника ООО "МИГ-21" от 13.09.2013, победителем по лоту 4 признан предприниматель Ефимов К.А.
В соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов в форме публичного предложения N 1565-ОТПП по продаже имущества должника - ООО "МИГ-21" от 13.09.2013, ООО "МИГ-21" (продавец) и предприниматель Ефимов К.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости от 17.09.2013 N 104, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить следующее имущество ООО "МИГ-21", а также правоустанавливающие документы на него: нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. м, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246.
В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость имущества составила 1 047 661 руб. 02 коп. (налогом на добавленную стоимость не облагается).
В силу пунктов 2.2, 2.3 договора задаток, внесенный покупателем за участие в открытых торгах по продаже имущества должника - ООО "МИГ-21" в сумме 100 000 руб., засчитывается продавцом в счет частичной оплаты стоимости имущества. Покупатель обязуется оплатить сумму, указанную в пункте 2.1 настоящего договора, за вычетом задатка, в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
В силу пунктов 2.2, 2.3 договора истцом внесен задаток за участие в открытых торгах по продаже имущества должника - ООО "МИГ-21" в сумме 100 000 руб., который засчитан ответчиком в счет частичной оплаты стоимости имущества.
Согласно пункту 1.2 договора факт передачи имущества фиксируется подписанием полномочными представителями сторон акта приема-передачи имущества.
Спорное имущество с правоустанавливающими документами передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 20.09.2013.
Как указал истец, после проведения торгов, заключения договора от 19.07.2013 N 104 и составления акта приема-передачи ему стало известно, что единственный вход в электрощитовую многоквартирного дома устроен в помещении N 180 П.
Поскольку, как утверждает истец, на момент проведения торгов, заключения договора купли-продажи, а также осмотра помещения и его приема по акту приема-передачи, ему не было достоверно известно о том, что из указанного помещения осуществляется единый доступ в электрощитовую многоквартирного дома N 246 по ул. Герцена и никаких опознавательных знаков о нахождении за указанной дверью электрощитовой на ней не имелось и в настоящий момент также не имеется, ООО "МИГ-21" продан некачественный товар и товар, обремененный правами третьих лиц (собственники помещений в многоквартирном доме).
В связи с изложенным предприниматель Ефимов К.А. полагает, что имеются основания для расторжения договора от 19.07.2013 N 104.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования предпринимателя Ефимова К.А. являются необоснованными и в их удовлетворении судом первой инстанции правильно отказано, исходя из следующего.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту - ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или другими законами.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из договора купли-продажи, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 30 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К числу обязанностей продавца пункт 1 статьи 456 ГК РФ относит передачу покупателю товара, предусмотренного договором купли-продажи.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц прямо урегулированы абзацем вторым пункта 1 указанной статьи: в этом случае покупатель вправе потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.
Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (пункт 2 статьи 460 ГК РФ).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
ООО "МИГ-21" на праве собственности принадлежит нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА N 817898 от 29.04.2013 (пункт 1.1 договора).
Будучи собственником спорного нежилого помещения, ответчик реализовал свое право, предусмотренное статьей 209 ГК РФ, - распорядился принадлежащим ему спорной недвижимостью, путем его отчуждения в собственность истца.
Из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Доказательств признания судом наличия прав третьих лиц на спорное помещение либо доказательств признания зарегистрированного права собственности ООО "МИГ-21" на него отсутствующим предпринимателем Ефимовым К.А. в материалы дела не представлено, в связи с чем позиция истца об обременении недвижимого имущества правами собственников помещений в многоквартирном доме не обоснована.
Более того, суд апелляционной инстанции также учитывает, что собственники помещений в многоквартирном доме, полагающие, что их права нарушены договором от 19.07.2013 N 104, вправе обратиться в суд с самостоятельным иском о признании такого договора недействительным.
Также предприниматель Ефимов К.А. считает, что, поскольку при передаче имущества по акту приема-передачи истец не обладал информацией о том, что единственный вход в электрощитовую проходит через приобретенное им нежилое помещение, ООО "МИГ-21" фактически передало некачественный товар.
В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
При этом в силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ под существенными нарушениями требований к качеству товара понимается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.
На основании пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
По условиям заключенного сторонами договора от 19.07.2013 N 104 ООО "МИГ-21" обязалось передать в собственность, а предприниматель Ефимов К.А. обязался принять и оплатить имущество, а также правоустанавливающие документы на него: нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246.
Судом первой инстанции правильно установлено, что по акту приема-передачи от 20.09.2013 ООО "МИГ-21" передало предпринимателю Ефимову К.А. в собственность имущество ООО "МИГ-21", а также правоустанавливающие документы на него: нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, литера А, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246.
Согласно пункту 3 акта приема-передачи на момент подписания настоящего акта покупатель произвел осмотр приобретенного имущества и не имеет претензий к продавцу, в том числе, в части технического и внешнего состояния имущества.
Как усматривается из акта обследования офисного помещения N 180П в многоквартирном доме от 08.04.2014, в ходе осмотра спорного помещения установлено, что слева от входа в помещение установлена металлическая дверь серого цвета с надписью "Электрощитовая".
Об обстоятельствах того, что помещение электрощитовой идентифицировано посредством имеющихся на двери данного помещения надписи "Электрощитовая", а также маркировкой знаком безопасности, свидетельствуют представленный истцом фотографические материалы спорного помещения и электрощитовой.
Доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи и подписания указанные обозначения на двери электрощитовой отсутствовали, истцом не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что производя осмотр нежилого помещения 180П перед подписанием акта приемки-передачи, предприниматель Ефимов К.А. не мог не знать о том, что вход в электрощитовую многоквартирного дома осуществляется через приобретенное им помещение.
Также неподтвержденными являются сведения о том, что еще до заключения договора купли-продажи от 19.07.2013 N 104 предприниматель Ефимов К.А. не имел возможности ознакомиться с технической документацией: техническим паспортом, кадастровым паспортом помещения, из которой следует, что вход в электрощитовую располагается в спорном помещении.
Доводы истца о том, что помещение N 180П является общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку через переданное помещение обеспечивается доступ к электроустановке здания в целом, судом первой инстанции не оценивались как не имеющие значения для рассматриваемого спора о расторжении договора, поскольку эти доводы не свидетельствуют ни о передаче имущества обремененного третьими лицами, ни о передаче имущества ненадлежащего качества.
При подтверждении материалами дела права собственности продавца на продаваемое помещение, суд в рамках настоящего дела не вправе оценивать обстоятельства касающиеся оспаривания этого права, наличия или отсутствия прав собственников помещений в многоквартирном доме либо ответчика на спорное нежилое помещение.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции, также отказывает в приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - копии архитектурно-строительного решения на жилой дом по ул. Герцена/27-я Северная, представленного в подтверждение факта относимости спорного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действуя разумно, добросовестно, с должной степенью осмотрительности предприниматель Ефимов К.А. мог предвидеть наступление для него негативных последствий.
В соответствии с требованиями статьи 11 ГК РФ, 4 АПК РФ, а также в соответствии со сложившейся судебной практикой судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное материальное право или законный интерес.
Доказательств нарушения ответчиком прав истца в материалах дела не имеется.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба предпринимателя Ефимова К.А. удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу N А46-1865/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.07.2014 N 08АП-4785/2014 ПО ДЕЛУ N А46-1865/2014
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2014 г. N 08АП-4785/2014
Дело N А46-1865/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грязниковой А.С.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4785/2014) индивидуального предпринимателя Ефимова Константина Александровича на решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу N А46-1865/2014 (судья Луговик С.В.) по иску индивидуального предпринимателя Ефимова Константина Александровича (ОГРНИП 305550323700546, ИНН 550303352840) к обществу с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" (ОГРН 1025500739153, ИНН 5503055083) о расторжении договора купли-продажи и взыскании 100 000 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Ефимова Константина Александровича - лично, по паспорту, Мозговой В.В. по доверенности б/н от 09.01.2014 сроком действия три года,
от общества с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа - 21 век" - Моргунов А.А. по доверенности б/н от 09.01.2014 сроком действия по 31.12.2014,
установил:
индивидуальный предприниматель Ефимов Константин Александрович (далее по тексту - предприниматель Ефимов К.А., истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Московская инвестиционная группа-21 век" (далее по тексту - ООО "МИГ-21", ответчик) о расторжении договора купли-продажи и взыскании 100 000 руб.
Решением Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу N А46-1865/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Возражая против принятого судом решения, предприниматель Ефимов К.А. в апелляционной жалобе просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. При этом истец указывает, что судом не исследовались доводы истца о том, что помещение N 180П общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку через переданное помещение обеспечивается доступ к электроустановке здания в целом, в связи с чем объект недвижимости не соответствует условиям сделки. Судом также не дана оценка техническому паспорту на помещение N 180 П, документам, представленным обслуживающими организациями по обследованию помещения, представленным фотографиям самого помещения. Факт подписания акта и договора между сторонами не свидетельствует о законности сделки.
ООО "МИГ-21" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя Ефимова К.А. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - копии архитектурно-строительного решения на жилой дом по ул. Герцена/27-я Северная.
Представитель ответчика высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; возразил против удовлетворения заявленного ходатайства.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство истца, отказал в его удовлетворении по основаниям, изложенным ниже.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, выслушав явившихся представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, ООО "МИГ-21" на праве собственности принадлежит нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА N 817898 от 29.04.2013.
По результатам состоявшихся открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника ООО "МИГ-21" от 13.09.2013, победителем по лоту 4 признан предприниматель Ефимов К.А.
В соответствии с протоколом о результатах проведения открытых торгов в форме публичного предложения N 1565-ОТПП по продаже имущества должника - ООО "МИГ-21" от 13.09.2013, ООО "МИГ-21" (продавец) и предприниматель Ефимов К.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости от 17.09.2013 N 104, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался принять и оплатить следующее имущество ООО "МИГ-21", а также правоустанавливающие документы на него: нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. м, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246.
В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость имущества составила 1 047 661 руб. 02 коп. (налогом на добавленную стоимость не облагается).
В силу пунктов 2.2, 2.3 договора задаток, внесенный покупателем за участие в открытых торгах по продаже имущества должника - ООО "МИГ-21" в сумме 100 000 руб., засчитывается продавцом в счет частичной оплаты стоимости имущества. Покупатель обязуется оплатить сумму, указанную в пункте 2.1 настоящего договора, за вычетом задатка, в течение 30 дней с момента подписания настоящего договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
В силу пунктов 2.2, 2.3 договора истцом внесен задаток за участие в открытых торгах по продаже имущества должника - ООО "МИГ-21" в сумме 100 000 руб., который засчитан ответчиком в счет частичной оплаты стоимости имущества.
Согласно пункту 1.2 договора факт передачи имущества фиксируется подписанием полномочными представителями сторон акта приема-передачи имущества.
Спорное имущество с правоустанавливающими документами передано ответчиком истцу по акту приема-передачи от 20.09.2013.
Как указал истец, после проведения торгов, заключения договора от 19.07.2013 N 104 и составления акта приема-передачи ему стало известно, что единственный вход в электрощитовую многоквартирного дома устроен в помещении N 180 П.
Поскольку, как утверждает истец, на момент проведения торгов, заключения договора купли-продажи, а также осмотра помещения и его приема по акту приема-передачи, ему не было достоверно известно о том, что из указанного помещения осуществляется единый доступ в электрощитовую многоквартирного дома N 246 по ул. Герцена и никаких опознавательных знаков о нахождении за указанной дверью электрощитовой на ней не имелось и в настоящий момент также не имеется, ООО "МИГ-21" продан некачественный товар и товар, обремененный правами третьих лиц (собственники помещений в многоквартирном доме).
В связи с изложенным предприниматель Ефимов К.А. полагает, что имеются основания для расторжения договора от 19.07.2013 N 104.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования предпринимателя Ефимова К.А. являются необоснованными и в их удовлетворении судом первой инстанции правильно отказано, исходя из следующего.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту - ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или другими законами.
Суд первой инстанции правильно квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из договора купли-продажи, подлежащие регулированию в соответствии с разделом III, главой 30 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
К числу обязанностей продавца пункт 1 статьи 456 ГК РФ относит передачу покупателю товара, предусмотренного договором купли-продажи.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц прямо урегулированы абзацем вторым пункта 1 указанной статьи: в этом случае покупатель вправе потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.
Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (пункт 2 статьи 460 ГК РФ).
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
ООО "МИГ-21" на праве собственности принадлежит нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55-АА N 817898 от 29.04.2013 (пункт 1.1 договора).
Будучи собственником спорного нежилого помещения, ответчик реализовал свое право, предусмотренное статьей 209 ГК РФ, - распорядился принадлежащим ему спорной недвижимостью, путем его отчуждения в собственность истца.
Из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Доказательств признания судом наличия прав третьих лиц на спорное помещение либо доказательств признания зарегистрированного права собственности ООО "МИГ-21" на него отсутствующим предпринимателем Ефимовым К.А. в материалы дела не представлено, в связи с чем позиция истца об обременении недвижимого имущества правами собственников помещений в многоквартирном доме не обоснована.
Более того, суд апелляционной инстанции также учитывает, что собственники помещений в многоквартирном доме, полагающие, что их права нарушены договором от 19.07.2013 N 104, вправе обратиться в суд с самостоятельным иском о признании такого договора недействительным.
Также предприниматель Ефимов К.А. считает, что, поскольку при передаче имущества по акту приема-передачи истец не обладал информацией о том, что единственный вход в электрощитовую проходит через приобретенное им нежилое помещение, ООО "МИГ-21" фактически передало некачественный товар.
В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
При этом в силу пункта 2 статьи 475 ГК РФ под существенными нарушениями требований к качеству товара понимается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.
На основании пункта 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
По условиям заключенного сторонами договора от 19.07.2013 N 104 ООО "МИГ-21" обязалось передать в собственность, а предприниматель Ефимов К.А. обязался принять и оплатить имущество, а также правоустанавливающие документы на него: нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246.
Судом первой инстанции правильно установлено, что по акту приема-передачи от 20.09.2013 ООО "МИГ-21" передало предпринимателю Ефимову К.А. в собственность имущество ООО "МИГ-21", а также правоустанавливающие документы на него: нежилое помещение 180П, общей площадью 33,5 кв. метров, цокольный этаж, литера А, расположенное по адресу: город Омск, ул. Герцена, д. 246.
Согласно пункту 3 акта приема-передачи на момент подписания настоящего акта покупатель произвел осмотр приобретенного имущества и не имеет претензий к продавцу, в том числе, в части технического и внешнего состояния имущества.
Как усматривается из акта обследования офисного помещения N 180П в многоквартирном доме от 08.04.2014, в ходе осмотра спорного помещения установлено, что слева от входа в помещение установлена металлическая дверь серого цвета с надписью "Электрощитовая".
Об обстоятельствах того, что помещение электрощитовой идентифицировано посредством имеющихся на двери данного помещения надписи "Электрощитовая", а также маркировкой знаком безопасности, свидетельствуют представленный истцом фотографические материалы спорного помещения и электрощитовой.
Доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи и подписания указанные обозначения на двери электрощитовой отсутствовали, истцом не представлено.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что производя осмотр нежилого помещения 180П перед подписанием акта приемки-передачи, предприниматель Ефимов К.А. не мог не знать о том, что вход в электрощитовую многоквартирного дома осуществляется через приобретенное им помещение.
Также неподтвержденными являются сведения о том, что еще до заключения договора купли-продажи от 19.07.2013 N 104 предприниматель Ефимов К.А. не имел возможности ознакомиться с технической документацией: техническим паспортом, кадастровым паспортом помещения, из которой следует, что вход в электрощитовую располагается в спорном помещении.
Доводы истца о том, что помещение N 180П является общим имуществом собственников многоквартирного дома, поскольку через переданное помещение обеспечивается доступ к электроустановке здания в целом, судом первой инстанции не оценивались как не имеющие значения для рассматриваемого спора о расторжении договора, поскольку эти доводы не свидетельствуют ни о передаче имущества обремененного третьими лицами, ни о передаче имущества ненадлежащего качества.
При подтверждении материалами дела права собственности продавца на продаваемое помещение, суд в рамках настоящего дела не вправе оценивать обстоятельства касающиеся оспаривания этого права, наличия или отсутствия прав собственников помещений в многоквартирном доме либо ответчика на спорное нежилое помещение.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции, также отказывает в приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - копии архитектурно-строительного решения на жилой дом по ул. Герцена/27-я Северная, представленного в подтверждение факта относимости спорного нежилого помещения к общему имуществу многоквартирного дома.
При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действуя разумно, добросовестно, с должной степенью осмотрительности предприниматель Ефимов К.А. мог предвидеть наступление для него негативных последствий.
В соответствии с требованиями статьи 11 ГК РФ, 4 АПК РФ, а также в соответствии со сложившейся судебной практикой судебной защите подлежит нарушенное или оспоренное материальное право или законный интерес.
Доказательств нарушения ответчиком прав истца в материалах дела не имеется.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба предпринимателя Ефимова К.А. удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 21.04.2014 по делу N А46-1865/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Судьи
А.Н.ГЛУХИХ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)