Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Куклина О.А.,
судей Монаковой О.В., Ошировой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника Руднева И.В. на определение Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2015 года по заявлению Череухо Виктора Ивановича о признании денежного требования в размере 622 900 руб. как обеспеченного залогом по делу N А19-25571/2009 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Иркутская строительная компания воинов запаса" (ОГРН 1043801064537, ИНН 3808114082, юридический адрес: г. Иркутск, ул. Марата, д. 26А) о признании его несостоятельным (банкротом),
(суд первой инстанции: Чигринская М.Н.),
решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.07.2010 общество с ограниченной ответственностью "Иркутская строительная компания воинов запаса" (далее - должник, ООО "ИСКВЗ") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Руднев И.В.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.11.2011 в отношении ООО "ИСКВЗ" применены правила, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
25.12.2014 Череухо В.И. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании денежного требования в размере 622 900 руб. как обеспеченного залогом, о признании переуступки прав (перевода долга) новому застройщику, об обязании нового застройщика индивидуального предпринимателя Гуджабидзе С.А. предоставить дольщику квартиру от предыдущего застройщика в собственность после завершения строительства.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2015 заявленные требования удовлетворены частично. Требование Череухо Виктора Ивановича в размере 622 900 руб. признано обоснованным как обеспеченное залогом. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий должника обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.
Как указывает заявитель жалобы, удовлетворяя требование кредитора Череухо В.И. о признании за ним статуса залогового кредитора и обеспечении денежного требования залогом земельного участка с кадастровым номером 38:36:000013:1710, судом первой инстанции не учтен тот факт, что ООО "ИСКВЗ" никогда не имело ни вещных, ни обязательственных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000013:17105.
В данном случае, как поясняет заявитель жалобы, с 1.07.2013 по 2.08.2013 конкурсным управляющим в соответствии Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) были проведены торги по продаже имущества ООО "ИСКВЗ" посредством публичного предложения. Победителем торгов признана индивидуальный предприниматель Гуджабидзе Светлана Абесаломовна. Далее между данным лицом и конкурсным управляющим 9.09.2013 были заключены договор купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи имущества (ограждения) и договор уступки (цессии) права субаренды земельного участка. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000013:17105 площадью 12 308 кв. м возник в ходе объединения арендатором двух земельных участков, одним из которых был земельный участок с кадастровым номером 38:36:000013:546 площадью 6967 кв. м, право субаренды на который было продано ООО "ИСКВЗ" еще в 2013 году.
При таких обстоятельствах конкурсный управляющий полагает, что денежное требование Череухо В.И. в размере 622 900 руб. не может быть обеспечено залогом имущества, которое не принадлежит ООО "ИСКВЗ".
Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: как указано выше, решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.07.2010 ООО "ИСКВЗ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собранием кредиторов, участников строительства ООО "ИСКВЗ", проведенного конкурсным управляющим 17.06.2013, было принято решение об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника путем публичного предложения.
Конкурсным управляющим в период с 1.07.2013 по 2.08.2013 проведены торги по продаже имущества ООО "ИСКВЗ" путем публичного предложения, победителем которых 9.08.2013 признана индивидуальный предприниматель Гуджабидзе С.А.
С победителем торгов были заключены договор купли-продажи недвижимого имущества, договор уступки права субаренды земельного участка, договор купли-продажи имущества (ограждения) от 10.09.2013 с учетом дополнительных соглашений на общую сумму 41 499 999,09 руб.
Объект строительства, в котором Череухо В.И. предполагал получить жилое помещение по окончании его строительства и ввода в эксплуатацию, не возведен, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта инвестирования не получено. ООО "ИСКВЗ" обязательства по передаче квартиры Череухо В.И. не исполнило.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.04.2015 денежное требование Череухо В.И. в размере 622 900 руб., оплаченных за однокомнатную квартиру, проектный номер квартиры 29, жилой площадью (проектная) 25,11 кв. м; площадь с учетом балкона 56,9 кв. м; площадь балкона 6,1; расположение в сетях: В-Д (3-4) на 5 этаже в 1 подъезде, по адресу: г. Иркутск, мкр. Топкинский, секция 1.1, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ИСКВЗ".
Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N Д-0111-08-07 от 27.11.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 9.12.2008 в Управлении Росреестра по Иркутской области за N 38-38-01/150/2008-119.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: как указано выше, определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.04.2015 денежное требование Череухо В.И. в размере 622 900 руб. основного долга, оплаченного за однокомнатную квартиру, проектный номер квартиры 29, жилой площадью (проектной) 25,11 кв. м, площадь с учетом балкона - 56,9 кв. м, площадь балкона - 6,1 кв. м, расположенная на 5 этаже в 1 подъезде, по адресу: г. Иркутск, мкр. Топкинский, секция 1.1, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ИСКВЗ".
В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования, как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.
Таким образом, как верно отмечает суд первой инстанции, правила, установленные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Факт привлечения ООО "ИСКВЗ" средств Череухо В.И. в размере 622 900 руб. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома установлен. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N Д-0111-08-07 от 27.11.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 9.12.2008 в Управлении Росреестра по Иркутской области за N 38-38-01/150/2008-119.
Согласно статье 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 названного Федерального закона. При этом в силу пункта 2 указанной статьи залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
При этом в силу закона у кредитора остается право выбора: подать заявление в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) о включении в реестр требований кредиторов как кредитора, имеющего статус залогового, так и как кредитора, не имеющего статус залогового. Выбор способа защиты своих имущественных интересов принадлежит участнику долевого строительства.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, при этом, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок, строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не на отдельные объекты долевого строительства.
В силу с подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Обязательства перед Череухо В.И. на момент рассмотрения его заявления ООО "ИСКВЗ" не исполнены. Из содержания условия о предмете договора (раздел 2) видно, что предмет залога, а также право аренды застройщика достаточно детализированы и исключают какие-либо сомнения в их наличии, в силу закона залогом обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства на основании договора долевого участия, зарегистрированного в установленном законом порядке 9.12.2008 в Управлении Росреестра по Иркутской области за N 38-38-01/150/2008-119.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно абзацу второму пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
При этом судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются даже при расторжении такого договора.
Доводы заявителя жалобы о невозможности удовлетворения заявления конкурсного кредитора в связи с тем, что многоквартирный жилой дом, в составе которого находится объект строительства, не сдан в эксплуатацию; отсутствует предмет залога в связи с его передачей иному лицу, то есть, отсутствуют основания для признания требования кредитора обеспеченным залогом (квартирой), оцениваются судом критически, так как смена собственников объекта недвижимости не является основанием для прекращения залоговых обязательств.
Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268, 271, частью 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2015 года по делу N А19-25571/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.07.2015 ПО ДЕЛУ N А19-25571/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2015 г. по делу N А19-25571/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 7 июля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2015 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Куклина О.А.,
судей Монаковой О.В., Ошировой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего должника Руднева И.В. на определение Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2015 года по заявлению Череухо Виктора Ивановича о признании денежного требования в размере 622 900 руб. как обеспеченного залогом по делу N А19-25571/2009 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Иркутская строительная компания воинов запаса" (ОГРН 1043801064537, ИНН 3808114082, юридический адрес: г. Иркутск, ул. Марата, д. 26А) о признании его несостоятельным (банкротом),
(суд первой инстанции: Чигринская М.Н.),
установил:
решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.07.2010 общество с ограниченной ответственностью "Иркутская строительная компания воинов запаса" (далее - должник, ООО "ИСКВЗ") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Руднев И.В.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28.11.2011 в отношении ООО "ИСКВЗ" применены правила, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
25.12.2014 Череухо В.И. обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением о признании денежного требования в размере 622 900 руб. как обеспеченного залогом, о признании переуступки прав (перевода долга) новому застройщику, об обязании нового застройщика индивидуального предпринимателя Гуджабидзе С.А. предоставить дольщику квартиру от предыдущего застройщика в собственность после завершения строительства.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 13.05.2015 заявленные требования удовлетворены частично. Требование Череухо Виктора Ивановича в размере 622 900 руб. признано обоснованным как обеспеченное залогом. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, конкурсный управляющий должника обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.
Как указывает заявитель жалобы, удовлетворяя требование кредитора Череухо В.И. о признании за ним статуса залогового кредитора и обеспечении денежного требования залогом земельного участка с кадастровым номером 38:36:000013:1710, судом первой инстанции не учтен тот факт, что ООО "ИСКВЗ" никогда не имело ни вещных, ни обязательственных прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000013:17105.
В данном случае, как поясняет заявитель жалобы, с 1.07.2013 по 2.08.2013 конкурсным управляющим в соответствии Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) были проведены торги по продаже имущества ООО "ИСКВЗ" посредством публичного предложения. Победителем торгов признана индивидуальный предприниматель Гуджабидзе Светлана Абесаломовна. Далее между данным лицом и конкурсным управляющим 9.09.2013 были заключены договор купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи имущества (ограждения) и договор уступки (цессии) права субаренды земельного участка. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 38:36:000013:17105 площадью 12 308 кв. м возник в ходе объединения арендатором двух земельных участков, одним из которых был земельный участок с кадастровым номером 38:36:000013:546 площадью 6967 кв. м, право субаренды на который было продано ООО "ИСКВЗ" еще в 2013 году.
При таких обстоятельствах конкурсный управляющий полагает, что денежное требование Череухо В.И. в размере 622 900 руб. не может быть обеспечено залогом имущества, которое не принадлежит ООО "ИСКВЗ".
Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.
Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: как указано выше, решением Арбитражного суда Иркутской области от 17.07.2010 ООО "ИСКВЗ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, собранием кредиторов, участников строительства ООО "ИСКВЗ", проведенного конкурсным управляющим 17.06.2013, было принято решение об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника путем публичного предложения.
Конкурсным управляющим в период с 1.07.2013 по 2.08.2013 проведены торги по продаже имущества ООО "ИСКВЗ" путем публичного предложения, победителем которых 9.08.2013 признана индивидуальный предприниматель Гуджабидзе С.А.
С победителем торгов были заключены договор купли-продажи недвижимого имущества, договор уступки права субаренды земельного участка, договор купли-продажи имущества (ограждения) от 10.09.2013 с учетом дополнительных соглашений на общую сумму 41 499 999,09 руб.
Объект строительства, в котором Череухо В.И. предполагал получить жилое помещение по окончании его строительства и ввода в эксплуатацию, не возведен, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта инвестирования не получено. ООО "ИСКВЗ" обязательства по передаче квартиры Череухо В.И. не исполнило.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.04.2015 денежное требование Череухо В.И. в размере 622 900 руб., оплаченных за однокомнатную квартиру, проектный номер квартиры 29, жилой площадью (проектная) 25,11 кв. м; площадь с учетом балкона 56,9 кв. м; площадь балкона 6,1; расположение в сетях: В-Д (3-4) на 5 этаже в 1 подъезде, по адресу: г. Иркутск, мкр. Топкинский, секция 1.1, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ИСКВЗ".
Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N Д-0111-08-07 от 27.11.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 9.12.2008 в Управлении Росреестра по Иркутской области за N 38-38-01/150/2008-119.
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: как указано выше, определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.04.2015 денежное требование Череухо В.И. в размере 622 900 руб. основного долга, оплаченного за однокомнатную квартиру, проектный номер квартиры 29, жилой площадью (проектной) 25,11 кв. м, площадь с учетом балкона - 56,9 кв. м, площадь балкона - 6,1 кв. м, расположенная на 5 этаже в 1 подъезде, по адресу: г. Иркутск, мкр. Топкинский, секция 1.1, включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ИСКВЗ".
В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 58 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования, как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве). С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.
Таким образом, как верно отмечает суд первой инстанции, правила, установленные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Факт привлечения ООО "ИСКВЗ" средств Череухо В.И. в размере 622 900 руб. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома установлен. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома N Д-0111-08-07 от 27.11.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 9.12.2008 в Управлении Росреестра по Иркутской области за N 38-38-01/150/2008-119.
Согласно статье 12.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 названного Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 названного Федерального закона. При этом в силу пункта 2 указанной статьи залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
При этом в силу закона у кредитора остается право выбора: подать заявление в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) о включении в реестр требований кредиторов как кредитора, имеющего статус залогового, так и как кредитора, не имеющего статус залогового. Выбор способа защиты своих имущественных интересов принадлежит участнику долевого строительства.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства, при этом, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок, строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не на отдельные объекты долевого строительства.
В силу с подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Обязательства перед Череухо В.И. на момент рассмотрения его заявления ООО "ИСКВЗ" не исполнены. Из содержания условия о предмете договора (раздел 2) видно, что предмет залога, а также право аренды застройщика достаточно детализированы и исключают какие-либо сомнения в их наличии, в силу закона залогом обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства на основании договора долевого участия, зарегистрированного в установленном законом порядке 9.12.2008 в Управлении Росреестра по Иркутской области за N 38-38-01/150/2008-119.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно абзацу второму пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
При этом судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются даже при расторжении такого договора.
Доводы заявителя жалобы о невозможности удовлетворения заявления конкурсного кредитора в связи с тем, что многоквартирный жилой дом, в составе которого находится объект строительства, не сдан в эксплуатацию; отсутствует предмет залога в связи с его передачей иному лицу, то есть, отсутствуют основания для признания требования кредитора обеспеченным залогом (квартирой), оцениваются судом критически, так как смена собственников объекта недвижимости не является основанием для прекращения залоговых обязательств.
Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 268, 271, частью 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 13 мая 2015 года по делу N А19-25571/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
О.А.КУКЛИН
Судьи
О.В.МОНАКОВА
Л.В.ОШИРОВА
О.В.МОНАКОВА
Л.В.ОШИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)