Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А47-8418/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" к Администрации города Оренбурга о признании права на самовольную постройку.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" - Беседин Д.Л. (доверенность от 25.08.2014), Конорев Р.П. (доверенность от 25.08.2014),
Миронова Н.А. - Сазонов В.В. (доверенность от 24.09.2014),
общества с ограниченной ответственностью "Мордовский дом" - Шестакова Г.В. (доверенность от 25.08.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Внешсервис" (далее - общество "Внешсервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее - Администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение N 1 с лестничным маршем пристроя Б (возведено в уровне второго этажа здания литер АА1А2А3ЕЕ1Е2Е3Б), смешанной конструкции, общей площадью 356,8 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 314,6 кв. м, площадь лестничных площадок - 42,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Володарского, 31/13.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2012 (резолютивная часть от 10.07.2012) исковые требования общества "Внешсервис" удовлетворены.
С указанным решением не согласился Миронов Николай Александрович, в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества "Внешсервис".
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 (т. 2 л.д. 122) апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции по основаниям п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Дело назначено к рассмотрению на 28.07.2014.
Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Миронов Н.А., Шабалов А.Е., общество с ограниченной ответственностью "Мордовский дом".
Определениями от 28.07.2014 (т. 2 л.д. 156), от 27.08.2014 (т. 2 л.д. 178) суд откладывал судебные заседания с целью совершения сторонами дополнительных процессуальных действий, в том числе представления дополнительных доказательств.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебные заседания представитель Администрации, а также Шабалова А.Е. не явились.
Администрация г. Оренбурга и Миронов Н.А. изложили свои правовые позиции в письменных отзывах.
В судебном заседании представители истца, а также общества "Мордовский дом" поддержал исковые требования, представитель Миронова Н.А. возражал против удовлетворения исковых требований.
Рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд
установил:
следующие обстоятельства.
Между Шабаловым Андреем Евгеньевичем (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Внешсервис" (покупатель) заключен договор от 28.03.2012 купли-продажи незавершенной строительством пристройки магазина "Детская одежда", находящейся по адресу: г. Оренбург, ул. Советская / ул. Володарского, д. 31/13, инв. N 261, литер Б (т. 1 л.д. 12).
Общество с ограниченной ответственностью "Внешсервис" зарегистрировало право собственности на данный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.04.2012 (т. 1 л.д. 12).
Впоследствии без получения разрешения на строительство (реконструкцию) общество произвело строительные работы, в результате которых появился объект - нежилое помещение N 1 с лестничным маршем пристроя Б (возведено в уровне второго этажа здания литер АА1А2А3ЕЕ1Е2Е3Б), смешанной конструкции, общей площадью 356,8 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 314,6 кв. м, площадь лестничных площадок - 42,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Володарского, 31/13 (т. 1 л.д. 14, 15).
Ссылаясь на то, что возведенный объект является самовольной постройкой, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Исследовав письменные материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Обстоятельство возведения поименованного выше объекта недвижимости без получения соответствующих разрешений следует из материалов дела и не отрицается истцом.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
По смыслу указанной правовой позиции, о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует его своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных ч. 7, 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства.
Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 25.09.2012 N 5698/12.
При рассмотрении дела судом первой инстанции доказательств надлежащей досудебной легализации самовольной постройки представлено не было. Администрация г. Оренбурга в отзыве на исковое заявление и пояснениях суду указала на то, что истцом были предприняты меры по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (стр. 7 решения, т. 2 л.д. 30).
Между тем пояснения Администрации г. Оренбурга по смыслу ч. 3 ст. 70 АПК РФ не могут считаться признанием обстоятельства совершения истцом действий, предусмотренных публичным законодательством, поскольку указанные действия не обусловлены частной инициативой лица, и при отсутствии иных объективных доказательств не могут свидетельствовать об исследуемом обстоятельстве.
Напротив, утверждения администрации опровергаются вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции.
Так, решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.11.2008 признаны недействительными распоряжение главы г. Оренбурга N 1664-р от 09.04.2004, распоряжение главы города Оренбурга N 3079-р оот 28.06.2004, разрешение ГАСН администрации г. Оренбурга N Р-248/04, разрешение ГАСН администрации г. Оренбурга N Р-14/06 от 20.01.2006, которыми были оформлены разрешения реконструкции пристройки к магазину "Детская одежда" (т. 2 л.д. 76).
На указанные ненормативные акты был принесен протест прокурора Ленинского района г. Оренбурга от 05.04.2005 (т. 2 л.д. 98).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2000 признано недействительным распоряжение N 861-р от 05.05.1998 Администрации г. Оренбурга "О разрешении Анистратовой Е.А. разработки проекта реконструкции по ул. Советская, 31" (т. 2 л.д. 89).
Представленные истцом в апелляционный суд ответы из Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Оренбурга на обращение гр. Абрамовой Н.А. о выдаче разрешения на строительство не позволяет суду в полной мере оценить правомерность отказа администрации в выдаче такого разрешения в отсутствие самого заявления гр. Абрамовой Н.А. с целью оценки его на соответствие требованиям ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Более того, как следует, из ответа Комитета от 16.02.2011 N 000951/11, одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, вопреки утверждению истца, явилось не только отсутствие согласия всех собственников помещений в доме, в котором располагается спорное помещение, но и непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок. Такие документы на земельный участок вне связи с земельным участком, сформированным для эксплуатации многоквартирного дома по адресу ул. Советская, 31, в суд истцом также не представлены.
Указанное применительно к положениям п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не позволяет признать правомерность позиции истца о необоснованности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство, и тем самым - принятии истцом надлежащих мер по досудебной легализации самовольной постройки.
Следует также отметить, что названные обращения имели место в 2011 году, в то время как согласно договору подряда от 30.09.2009 (т. 1 л.д. 78) и акту приемки работ от 25.12.2009 (т. 1 л.д. 80) спорный объект был возведен в 2009 году.
Таким образом, обращение за разрешительной документацией в уполномоченный орган в период, когда объект был уже построен, нельзя считать надлежащими мерами по досудебной легализации самовольной постройки, поскольку осуществляя строительство без разрешительной документации, застройщик заведомо знал о совершении таких действий с нарушением действующего законодательства.
Следует также отметить, что вышеперечисленные факты и обстоятельства свидетельствуют об обращении в уполномоченные органы предыдущих правообладателей объекта незавершенного строительства, до его приобретения истцом; доказательств обращения самого истца за получением разрешительной документации материалы дела не содержат.
Напротив, истец продолжал строительство при наличии вступивших в законную силу судебных актов судов общей юрисдикции, которым были признаны недействительными разрешения на реконструкцию спорного объекта.
Вышеизложенные обстоятельства не позволяют суду сделать вывод о том, что истец является добросовестным застройщиком, в силу чего следует признать, что им не приняты надлежащие меры по досудебной легализации самовольной постройки.
Суд апелляционной инстанции, кроме того, приходит к выводу об отсутствии иных предусмотренных законом оснований для признания права собственности на самовольную постройку.
Апелляционным судом установлено, что нежилое помещение N 1 с лестничным маршем пристроя Б (возведено в уровне второго этажа здания литер АА1А2А3ЕЕ1Е2Е3Б), смешанной конструкции, общей площадью 356,8 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 314,6 кв. м, площадь лестничных площадок - 42,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Володарского, 31/13, согласно техническому паспорту (т. 1 л.д. 15-24) является пристройкой магазина "Детская одежда" (пом. N 1).
Вступившими в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 6 Ленинского района г. Оренбурга от 13.08.2008 и решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.11.2008 установлено, что реконструированный истцом объект недвижимого имущества являлся открытой террасой, которая в свою очередь являлась конструктивным элементом - крышей - встроенного в жилой дом магазина "Детская одежда".
В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме и приведен перечень такого имущества, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 2 статьи 40 названного Кодекса предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае истцом была осуществлена реконструкция принадлежащего ему объекта незавершенного строительства - пристройки магазина "Детская одежда" с присоединением к нему части общего имущества собственников многоквартирного жилого дома по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 31 (летней террасы на крыше пристройки как конструктивного элемента здания).
Указанное обстоятельство установлено вступившими в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 6 Ленинского района г. Оренбурга от 13.08.2008 и решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.11.2008, протестом прокурора Ленинского района г. Оренбурга от 05.04.2005, письмом прокуратуры Оренбургской области от 14.04.2005 (т. 2 л.д. 100), а еще ранее - решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2000.
Согласно части 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Частью 3 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Ссылки истца на то, что указанные обстоятельства опровергаются заключением экспертизы, выполненной ООО "Центр экспертиз", отклоняются, поскольку противоречат нормам ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, по смыслу которых общедомовым имуществом является имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме. В то же время, как следует из исследовательской и аналитической части указанного заключения, экспертом сделан вывод о технической автономности спорных помещений, что по смыслу указанных норм не может опровергать факт отнесения их к общедомовому имуществу, поскольку возможность самостоятельной технической эксплуатации помещений не отменяет их назначения как обслуживающего иные помещения в здании.
Кроме того, объектом исследования являлось уже реконструированное помещение, с учетом изменения его площади и технических характеристик, что и повлекло возможность его самостоятельного использования. Доказательств невозможности отнесения к общедомовому имуществу изначального объекта (открытая терраса на крыше пристройки) в дело не представлено.
По тем же основаниям апелляционный суд не нашел оснований для назначения судебно-технической экспертизы, ходатайство о проведении которой заявлял истец, поскольку, как следует из поставленных на разрешение эксперта вопросов, предметом исследования предлагается реконструированный объект, а не объект, изначально являвшийся предметом реконструкции.
Ссылки истца в судебном заседании о нетождественности объектов, в отношении которых установлены указанные обстоятельства, и объекта, в отношении которого признано за истцом право собственности в рамках настоящего арбитражного дела, подлежат отклонению.
Как установлено судом по материалам дела согласно договору купли-продажи от 28.03.2012 (т. 1 л.д. 12) обществом "Внешсервис" приобретена незавершенная строительством пристройка магазина "Детская одежда" литера Б (т. 1 л.д. 12).
Согласно техническому паспорту на пристройку магазина "Детская одежда" (пом. N 1) (т. 1 л.д. 15) помещение литера Б состоит из помещения торгового зала 314, 6 кв. м и лестничной площадки площадью 42, 2 кв. м. При этом нежилое помещение N 1 учтено как незавершенная строительством пристройка магазина "Детская одежда" согласно договора купли-продажи от 28.03.2012.
Таким образом, увеличение площади первоначально приобретенного истцом объекта площадью 42,2 кв. м было осуществлено за счет реконструкции (строительства), в результате дополнительного присоединения 314, 6 кв. м площади торгового помещения, то есть в результате осуществления спорного самовольного строительства.
Указанные обстоятельства также дополнительно установлены апелляционным судом на основании пояснений сторон и анализа заключения по результатам обследования технического состояния объекта (т. 1 л.д. 25, 37-63), эскизного проекта реконструкции (т. 1 л.д. 119, 124).
Таким образом, доводы истца опровергаются материалами дела.
Крыши, в том числе открытые террасы, в силу ст. 36 ЖК РФ относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, между тем в данном случае согласие собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 31 по ул. Советская на реконструкцию спорного нежилого помещения не было получено. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
При изложенных обстоятельствах совокупность условий, достаточных и необходимых для признания права на самовольную постройку, истцом не представлено, ввиду чего оснований для удовлетворения иска не имеется.
Судебные расходы подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2012 по делу N А47-8418/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" отказать в полном объеме.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" в пользу Миронова Николая Александровича судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Внешсервис" из федерального бюджета 29 926 рублей 78 копеек - сумму излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2014 N 18АП-6768/2014, 18АП-6768/2014 ПО ДЕЛУ N А47-8418/2012
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2014 г. N 18АП-6768/2014, 18АП-6768/2014
Дело N А47-8418/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2014 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А47-8418/2012 по иску общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" к Администрации города Оренбурга о признании права на самовольную постройку.
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" - Беседин Д.Л. (доверенность от 25.08.2014), Конорев Р.П. (доверенность от 25.08.2014),
Миронова Н.А. - Сазонов В.В. (доверенность от 24.09.2014),
общества с ограниченной ответственностью "Мордовский дом" - Шестакова Г.В. (доверенность от 25.08.2014).
Общество с ограниченной ответственностью "Внешсервис" (далее - общество "Внешсервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации города Оренбурга (далее - Администрация, ответчик) о признании права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение N 1 с лестничным маршем пристроя Б (возведено в уровне второго этажа здания литер АА1А2А3ЕЕ1Е2Е3Б), смешанной конструкции, общей площадью 356,8 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 314,6 кв. м, площадь лестничных площадок - 42,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Володарского, 31/13.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2012 (резолютивная часть от 10.07.2012) исковые требования общества "Внешсервис" удовлетворены.
С указанным решением не согласился Миронов Николай Александрович, в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества "Внешсервис".
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2014 (т. 2 л.д. 122) апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции по основаниям п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Дело назначено к рассмотрению на 28.07.2014.
Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Миронов Н.А., Шабалов А.Е., общество с ограниченной ответственностью "Мордовский дом".
Определениями от 28.07.2014 (т. 2 л.д. 156), от 27.08.2014 (т. 2 л.д. 178) суд откладывал судебные заседания с целью совершения сторонами дополнительных процессуальных действий, в том числе представления дополнительных доказательств.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебные заседания представитель Администрации, а также Шабалова А.Е. не явились.
Администрация г. Оренбурга и Миронов Н.А. изложили свои правовые позиции в письменных отзывах.
В судебном заседании представители истца, а также общества "Мордовский дом" поддержал исковые требования, представитель Миронова Н.А. возражал против удовлетворения исковых требований.
Рассмотрев дело по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, апелляционный суд
установил:
следующие обстоятельства.
Между Шабаловым Андреем Евгеньевичем (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Внешсервис" (покупатель) заключен договор от 28.03.2012 купли-продажи незавершенной строительством пристройки магазина "Детская одежда", находящейся по адресу: г. Оренбург, ул. Советская / ул. Володарского, д. 31/13, инв. N 261, литер Б (т. 1 л.д. 12).
Общество с ограниченной ответственностью "Внешсервис" зарегистрировало право собственности на данный объект, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.04.2012 (т. 1 л.д. 12).
Впоследствии без получения разрешения на строительство (реконструкцию) общество произвело строительные работы, в результате которых появился объект - нежилое помещение N 1 с лестничным маршем пристроя Б (возведено в уровне второго этажа здания литер АА1А2А3ЕЕ1Е2Е3Б), смешанной конструкции, общей площадью 356,8 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 314,6 кв. м, площадь лестничных площадок - 42,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Володарского, 31/13 (т. 1 л.д. 14, 15).
Ссылаясь на то, что возведенный объект является самовольной постройкой, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Исследовав письменные материалы дела, оценив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Обстоятельство возведения поименованного выше объекта недвижимости без получения соответствующих разрешений следует из материалов дела и не отрицается истцом.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
По смыслу указанной правовой позиции, о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует его своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных ч. 7, 9 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов до начала либо в период строительства.
Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 25.09.2012 N 5698/12.
При рассмотрении дела судом первой инстанции доказательств надлежащей досудебной легализации самовольной постройки представлено не было. Администрация г. Оренбурга в отзыве на исковое заявление и пояснениях суду указала на то, что истцом были предприняты меры по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (стр. 7 решения, т. 2 л.д. 30).
Между тем пояснения Администрации г. Оренбурга по смыслу ч. 3 ст. 70 АПК РФ не могут считаться признанием обстоятельства совершения истцом действий, предусмотренных публичным законодательством, поскольку указанные действия не обусловлены частной инициативой лица, и при отсутствии иных объективных доказательств не могут свидетельствовать об исследуемом обстоятельстве.
Напротив, утверждения администрации опровергаются вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции.
Так, решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.11.2008 признаны недействительными распоряжение главы г. Оренбурга N 1664-р от 09.04.2004, распоряжение главы города Оренбурга N 3079-р оот 28.06.2004, разрешение ГАСН администрации г. Оренбурга N Р-248/04, разрешение ГАСН администрации г. Оренбурга N Р-14/06 от 20.01.2006, которыми были оформлены разрешения реконструкции пристройки к магазину "Детская одежда" (т. 2 л.д. 76).
На указанные ненормативные акты был принесен протест прокурора Ленинского района г. Оренбурга от 05.04.2005 (т. 2 л.д. 98).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2000 признано недействительным распоряжение N 861-р от 05.05.1998 Администрации г. Оренбурга "О разрешении Анистратовой Е.А. разработки проекта реконструкции по ул. Советская, 31" (т. 2 л.д. 89).
Представленные истцом в апелляционный суд ответы из Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Оренбурга на обращение гр. Абрамовой Н.А. о выдаче разрешения на строительство не позволяет суду в полной мере оценить правомерность отказа администрации в выдаче такого разрешения в отсутствие самого заявления гр. Абрамовой Н.А. с целью оценки его на соответствие требованиям ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Более того, как следует, из ответа Комитета от 16.02.2011 N 000951/11, одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, вопреки утверждению истца, явилось не только отсутствие согласия всех собственников помещений в доме, в котором располагается спорное помещение, но и непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок. Такие документы на земельный участок вне связи с земельным участком, сформированным для эксплуатации многоквартирного дома по адресу ул. Советская, 31, в суд истцом также не представлены.
Указанное применительно к положениям п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" не позволяет признать правомерность позиции истца о необоснованности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство, и тем самым - принятии истцом надлежащих мер по досудебной легализации самовольной постройки.
Следует также отметить, что названные обращения имели место в 2011 году, в то время как согласно договору подряда от 30.09.2009 (т. 1 л.д. 78) и акту приемки работ от 25.12.2009 (т. 1 л.д. 80) спорный объект был возведен в 2009 году.
Таким образом, обращение за разрешительной документацией в уполномоченный орган в период, когда объект был уже построен, нельзя считать надлежащими мерами по досудебной легализации самовольной постройки, поскольку осуществляя строительство без разрешительной документации, застройщик заведомо знал о совершении таких действий с нарушением действующего законодательства.
Следует также отметить, что вышеперечисленные факты и обстоятельства свидетельствуют об обращении в уполномоченные органы предыдущих правообладателей объекта незавершенного строительства, до его приобретения истцом; доказательств обращения самого истца за получением разрешительной документации материалы дела не содержат.
Напротив, истец продолжал строительство при наличии вступивших в законную силу судебных актов судов общей юрисдикции, которым были признаны недействительными разрешения на реконструкцию спорного объекта.
Вышеизложенные обстоятельства не позволяют суду сделать вывод о том, что истец является добросовестным застройщиком, в силу чего следует признать, что им не приняты надлежащие меры по досудебной легализации самовольной постройки.
Суд апелляционной инстанции, кроме того, приходит к выводу об отсутствии иных предусмотренных законом оснований для признания права собственности на самовольную постройку.
Апелляционным судом установлено, что нежилое помещение N 1 с лестничным маршем пристроя Б (возведено в уровне второго этажа здания литер АА1А2А3ЕЕ1Е2Е3Б), смешанной конструкции, общей площадью 356,8 кв. м, в том числе площадь торгового зала - 314,6 кв. м, площадь лестничных площадок - 42,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Советская/ул. Володарского, 31/13, согласно техническому паспорту (т. 1 л.д. 15-24) является пристройкой магазина "Детская одежда" (пом. N 1).
Вступившими в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 6 Ленинского района г. Оренбурга от 13.08.2008 и решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.11.2008 установлено, что реконструированный истцом объект недвижимого имущества являлся открытой террасой, которая в свою очередь являлась конструктивным элементом - крышей - встроенного в жилой дом магазина "Детская одежда".
В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
В соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме и приведен перечень такого имущества, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 2 статьи 40 названного Кодекса предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае истцом была осуществлена реконструкция принадлежащего ему объекта незавершенного строительства - пристройки магазина "Детская одежда" с присоединением к нему части общего имущества собственников многоквартирного жилого дома по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 31 (летней террасы на крыше пристройки как конструктивного элемента здания).
Указанное обстоятельство установлено вступившими в законную силу решением мирового судьи судебного участка N 6 Ленинского района г. Оренбурга от 13.08.2008 и решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 06.11.2008, протестом прокурора Ленинского района г. Оренбурга от 05.04.2005, письмом прокуратуры Оренбургской области от 14.04.2005 (т. 2 л.д. 100), а еще ранее - решением Арбитражного суда Оренбургской области от 26.07.2000.
Согласно части 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Частью 3 статьи 69 АПК РФ предусмотрено, что вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Ссылки истца на то, что указанные обстоятельства опровергаются заключением экспертизы, выполненной ООО "Центр экспертиз", отклоняются, поскольку противоречат нормам ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, по смыслу которых общедомовым имуществом является имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме. В то же время, как следует из исследовательской и аналитической части указанного заключения, экспертом сделан вывод о технической автономности спорных помещений, что по смыслу указанных норм не может опровергать факт отнесения их к общедомовому имуществу, поскольку возможность самостоятельной технической эксплуатации помещений не отменяет их назначения как обслуживающего иные помещения в здании.
Кроме того, объектом исследования являлось уже реконструированное помещение, с учетом изменения его площади и технических характеристик, что и повлекло возможность его самостоятельного использования. Доказательств невозможности отнесения к общедомовому имуществу изначального объекта (открытая терраса на крыше пристройки) в дело не представлено.
По тем же основаниям апелляционный суд не нашел оснований для назначения судебно-технической экспертизы, ходатайство о проведении которой заявлял истец, поскольку, как следует из поставленных на разрешение эксперта вопросов, предметом исследования предлагается реконструированный объект, а не объект, изначально являвшийся предметом реконструкции.
Ссылки истца в судебном заседании о нетождественности объектов, в отношении которых установлены указанные обстоятельства, и объекта, в отношении которого признано за истцом право собственности в рамках настоящего арбитражного дела, подлежат отклонению.
Как установлено судом по материалам дела согласно договору купли-продажи от 28.03.2012 (т. 1 л.д. 12) обществом "Внешсервис" приобретена незавершенная строительством пристройка магазина "Детская одежда" литера Б (т. 1 л.д. 12).
Согласно техническому паспорту на пристройку магазина "Детская одежда" (пом. N 1) (т. 1 л.д. 15) помещение литера Б состоит из помещения торгового зала 314, 6 кв. м и лестничной площадки площадью 42, 2 кв. м. При этом нежилое помещение N 1 учтено как незавершенная строительством пристройка магазина "Детская одежда" согласно договора купли-продажи от 28.03.2012.
Таким образом, увеличение площади первоначально приобретенного истцом объекта площадью 42,2 кв. м было осуществлено за счет реконструкции (строительства), в результате дополнительного присоединения 314, 6 кв. м площади торгового помещения, то есть в результате осуществления спорного самовольного строительства.
Указанные обстоятельства также дополнительно установлены апелляционным судом на основании пояснений сторон и анализа заключения по результатам обследования технического состояния объекта (т. 1 л.д. 25, 37-63), эскизного проекта реконструкции (т. 1 л.д. 119, 124).
Таким образом, доводы истца опровергаются материалами дела.
Крыши, в том числе открытые террасы, в силу ст. 36 ЖК РФ относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, между тем в данном случае согласие собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 31 по ул. Советская на реконструкцию спорного нежилого помещения не было получено. Доказательств обратного материалы дела не содержат.
При изложенных обстоятельствах совокупность условий, достаточных и необходимых для признания права на самовольную постройку, истцом не представлено, ввиду чего оснований для удовлетворения иска не имеется.
Судебные расходы подлежат распределению по правилам ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 17.07.2012 по делу N А47-8418/2012 отменить.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" отказать в полном объеме.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Внешсервис" в пользу Миронова Николая Александровича судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Внешсервис" из федерального бюджета 29 926 рублей 78 копеек - сумму излишне уплаченной государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)