Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "30" декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" декабря 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.
судей: Магда О.В., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.
в отсутствие лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "Жилстрой", администрации г. Черногорска
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "11" октября 2013 года по делу N А74-3622/2013, принятое судьей Федулкиной А.А.
установил:
Администрация города Абакана (далее - истец) (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (далее - ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ", ответчик) (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027) о взыскании 6 461 400 рублей, в том числе 6 050 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 14.12.11 N АЮ 25661 за период с 16.11.2012 до 15.06.2013, 411 400 рублей неустойки.
Представитель истца в ходе рассмотрения дела неоднократно корректировал размер исковых требований, в окончательном варианте просил взыскать 9 193 250 рублей, в том числе 8 275 000 рублей долга по арендной плате за период с 14.12.2012 по 15.09.2013, 918 250 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 30.09.2013. Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял увеличение размера исковых требований. Решением от 11.10.2013 с учетом определения от 30.12.2013 об исправлении арифметической ошибки в решении, иск удовлетворен частично. С ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана взыскано 6 816 182 рубля 49 копеек, в том числе 6 370 389 рублей 76 копеек долга, 445 792 рубля 73 копейки неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Абакана и ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" обратились с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.
ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" просило изменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.10.2013 года, уменьшив сумму взыскания долга с 6 337 238 рублей 71 копейки до 2 912 876 рублей 71 копейки, а при взыскании неустойки принять во внимание расчет ответчика и уменьшить ее размер до 303 390 рублей 45 копеек, применив часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация города Абакана просила решение изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации города Абакана в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" сводятся к следующему:
- - договор аренды земельного участка прекратился, поскольку 1 очередь жилого дома сдана в эксплуатацию, и 05.04.2013 года зарегистрировано право первого собственника помещения в 1 очереди жилого дома по ул. Торосова, 15 А;
- - в случае, если плата за земельный участок все же подлежит взысканию с застройщика, то она должна быть исчислена от площади, непосредственно используемой застройщиком для продолжения строительства второй и третьей очередей дома на основании выполненного ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" плана-схемы земельного участка, либо от площади земельного участка, определенной пропорционально площади застройки по каждой из очередей. При этом могут быть учтены требования градостроительных регламентов г. Абакана об определении соотношения застроенной и незастроенной частей земельного участка 40% к 60% соответственно. Суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание предложенный ответчиком расчет арендной платы, выполненный на основе плана-схемы земельного участка;
- - предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Администрация города Абакана указала следующее:
- - земельный участок для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Торосова, 15 А в г. Абакане или его 1 очереди не выделен и не сформирован;
- - поскольку ответчиком не представлено доказательств формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Торосова 15 А в г. Абакане или его части под 1-ой очередью строительства, требования Администрации города Абакана о взыскании задолженности, исходя из условий договора аренды АЮ225661 за указанный в исковом заявлении период правомерны;
- - введение в эксплуатацию 1-ой и 2-ой очереди строительства многоквартирного жилого дома, расположенных на части земельного участка, сформированного для строительства объекта в целом, не является обстоятельством прекратившим землепользование застройщика ни в целом ни в части;
- - в расчете суда допущена арифметическая ошибка, в связи с чем, его нельзя признать правильным.
В обоснование заявленного довода указано, что из расчета, произведенного судом усматривается, что количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. по подсчетам суда составляет 275 (с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. в решении указано 112 дней; с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. в решении указано 163 дня).
Между тем количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. составляет 276 дней: с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. - 113 дней: с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. - 163 дня.
Таким образом, судом неверно исчислен как размер задолженности, так и размер неустойки.
Определениями Третьего арбитражного суда апелляционные жалобы принята к производству, рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 27.12.2013.
От Администрации г. Абакана в материалы дела поступил отзыв, доводы которого сводятся к следующему.
- довод апелляционной жалобы ответчика о том, что договор аренды N АЮ25661 от 14.12.2010 г. с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратился в отношении земельного участка кадастровый номер 19:01:010108:43 является несостоятельным.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Администрации города Абакана поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой". С решением суда первой инстанции не согласен. Просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "11" октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 и принять новый судебный акт.
В связи с невозможностью рассмотрения апелляционных жалоб в настоящем судебном заседании, судом в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 14 час. 00 мин. 30 декабря 2013 года.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
14.12.2011 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N АЮ25661 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый квартал 010108, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, - для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
В соответствии с пунктом 2.1. договор заключен сроком на три года с 14.12.2011 по 14.12.2014.
Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона N 33 от 13.12.2011 и составляет 12 100 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 36 300 000 рублей (пункты 2.2., 2.3. договора).
В пунктах 2.4., 2.5. договора стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей: задаток, внесенный для участия в аукционе в сумме 980 000 рублей засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок. Арендная плата, указанная в пункте 2.3. договора вносится по следующему графику платежей:
- в первый год аренды земельного участка: до 15.03.2012 - 2 045 000 рублей, до 15.06.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2012 - 3 025 000 рублей;
- во второй год аренды земельного участка: до 15.03.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;
- в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей.
В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.7. договора).
По акту приема-передачи земельного участка от 14.12.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.02.2012, номер государственной регистрации 19-19-01/015/2012-051.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, предметом иска по настоящему делу является требование истца о взыскании с ответчика 9 193 250 рублей, в том числе 8 275 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ25661 за период с 14.12.2012 до 15.09.2013, 918 250 рублей неустойки.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что с с даты первой регистрации права собственности на квартиру N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату. Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на квартиры в первой и второй очередях в многоквартирном доме у собственников квартир в этом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под первой и второй очередями дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной автостоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком. В этой связи договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию.
Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очередей) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третьей очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
В этой связи требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.
При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.2013, суд первой инстанции исходил из того, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1 879 кв. м.
Как установлено судом апелляционной инстанции, заявитель в апелляционной жалобе приводит доводы, которые уже являлись предметом исследования в суде первой инстанции, указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права, подлежащие применению.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции отношения сторон, возникшие из договора от 14.12.2011 N АЮ 25661, предметом которого выступает земельный участок кадастровый N 19:01:010108:43, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела также следует, что ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, осуществляет строительство жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
05.06.2012 выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома.
26.06.2012 выдано разрешение на строительство второй очереди жилого дома.
18.06.2013 выдано разрешение на строительство восьмиквартирной блок-секции с магазином - третьей очереди жилого дома.
Как усматривается из материалов дела, ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданными разрешениями на строительство: 28.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома (блок-секции в осях I - II, III - IV, V - VI) площадью застройки 1 399 кв. м; 29.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого дома (блок-секции в осях VII - VIII) площадью застройки 480 кв. м. Таким образом, части жилого дома, соответствующие первой и второй очереди, могут существовать и эксплуатироваться отдельно от третьей очереди.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 19АА 511118 от 05.04.2013 первое право собственности на квартиру N 27 в первой очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2013 права собственников жилых помещений во второй очереди дома зарегистрированы в отношении 16-ти квартир, при этом первое право собственности на квартиру N 80 во второй очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем 05.04.2013.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком, необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Учитывая вышеизложенные нормы права, судом первой инстанции правомерно определено, что с даты первой регистрации права собственности на квартиры N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в первой очереди многоквартирного дома у собственников помещений в этой очереди возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этой частью дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.
Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ 25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной стоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком, и ее правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.
Учитывая данный факт, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ 25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третий очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика о том, что в соответствии с действующим законодательством у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за земельный участок кадастровый N 19:01:010108:43, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные и не влияющие на правомерность вышеизложенного вывода суда первой инстанции.
По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы истца о неправильном исчислении судом первой инстанции размера арендной платы, подлежащей взысканию.
При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.2013, судом первой инстанции правомерно определено, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1 879 кв. м.
Как следует из материалов дела, план-схема выполнен исполнителем на основании договора с ООО "УКС "Жилстрой" и технического задания от 20.12.2012. Из технического задания усматривается, что исполнителю поручено выполнить работы по созданию инженерно-топографического плана земельного участка со съемкой прилегающей территории, на которой выполнено благоустройство, определить координаты углов поворотов границ частей земельного участка по вынесенным в натуре точкам для 1, 2, 3 очередей жилого дома и на основе полученных материалов отобразить границы частей земельного участка.
Согласно пояснениям представителя ответчика, точки выносились в натуре заказчиком с учетом площади, необходимой для продолжения строительства 3 очереди жилого дома, то есть определение границ земельных участков производилось по принципу фактического использования земельного участка застройщиком для продолжения строительства. Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом требований земельного и градостроительного законодательства земельный участок непосредственно под первой очередью жилого дома не формировался. В этой связи судом первой инстанции правомерно установлено, что предложенный ответчиком план-схема для целей определения площади земельного участка, право аренды на которую прекратилось, не отвечает критерию достоверности.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности использования при расчете арендной платы выполненного ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" плана-схемы земельного участка и применения пропорционального расчета площади земельного участка от площади застройки каждой из очередей.
Администрация г. Абакана, обжалуя решение суда первой инстанции, указала, что в расчете суда допущена арифметическая ошибка, в связи с чем, его нельзя признать правильным.
В обоснование заявленного довода указано, что из расчета, произведенного судом усматривается, что количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. по подсчетам суда составляет 275 дней (с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. в решении указано 112 дней; с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. в решении указано 163 дня).
Между тем количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. составляет 276 дней: с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. - 113 дней: с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. - 163 дня.
Таким образом, судом неверно исчислен как размер задолженности, так и размер неустойки.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, при позиции, которую занял суд первой инстанции, расчет должен выглядеть следующим образом.
Размер арендной платы с 14.12.2012 по 05.04.2013 г. - 3 746 027 рублей 40 копеек (12 100 000 рублей (размер годовой арендной платы по договору): 365 (кол-во дней в году) х 113 (кол-во дней в период с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г.).
Размер арендной платы с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. - 3 424 362 рубля 36 копеек (12 100 000 рублей (размер годовой арендной платы по договору): 5130 кв. м (S) х 3251 кв. м (S): 365 (кол-во дней в году) х 163 (кол-во дней в период с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г.).
Итого 7 170 389 рублей 76 копеек, из которых в соответствии с заключенным договором аренды подлежат уплате 3 025 000 рублей до 15.03.2013 г., 3 025 000 рублей - до 15.06.2013 г., 1 120 389 рублей 76 копеек - до 15.09.2013 г.
Оплачено 800 000 рублей, долг 6 370 389 рублей 76 копеек.
Сумма неустойки, согласно расчету Администрации г. Абакана за период с 16.03.2013 по 30.09.2013 составляет 891 585 рублей 46 копеек.
При проверке вышеуказанного довода заявителя апелляционной жалобы установлено следующее.
30.12.2013 в канцелярию Третьего арбитражного апелляционного суда поступило определение Арбитражного суда Республики Хакасия об исправлении арифметической ошибки в решении.
Указанным определением исправлена арифметическая ошибка, допущенная в решении Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3622/2013, в связи с чем, суд определил лист 5 решения с абзаца второго изложить в следующей редакции:
За период с 14.12.2012 по 05.04.2013 за 113 дней арендная плата составила 12 100 000 рублей: 365 х 113 = 3 746 027 рублей 40 копеек.
С 06.04.2013 по 15.09.2013 арендная плата за оставшуюся площадь 3 251 кв. м (5130 кв. м - 1879 кв. м) составила 12 100 000 рублей: 5 130 кв. м х 3 251 кв. м / 365 х 163 = 3 424 362 рубля 36 копеек.
Итого 7 170 389 рублей 76 копеек, из которых в соответствии с заключенным договором аренды подлежат уплате 3 025 000 рублей до 15.03.2013, 3 025 000 рублей до 15.06.2013, оставшаяся часть 1 120 389 рублей 76 копеек - до 15.09.2013.
Из материалов дела следует, что фактически уплачено 800 000 рублей, таким образом, сумма долга составила 6 370 389 рублей 76 копеек.
Согласно определению об исправлении опечатки, последний абзац листа 5 решения изложен в следующей редакции:
Согласно расчету суда размер неустойки составил 891 585 рублей 46 копеек.
- Согласно определению об исправлении опечатки на листе 6 в четвертом абзаце снизу мотивировочной части решения суд определил сумму неустойки считать 445 792 рубля 73 копейки;
- - на листе 6 в предпоследнем абзаце сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с истца в доход федерального бюджета суд определил считать 51 133 рубля 88 копеек.
Согласно определению об исправлении опечатки резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Иск удовлетворить частично: взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана 6 816 182 (шесть миллионов восемьсот шестнадцать тысяч сто восемьдесят два) рубля 49 копеек, в том числе 6 370 389 (шесть миллионов триста семьдесят тысяч триста восемьдесят девять) рублей 76 копеек долга, 445 792 (четыреста сорок пять тысяч семьсот девяносто два) рублей 73 копейки неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказать".
Расчет суда первой инстанции проверен и признан обоснованным.
Поскольку 800 000 рублей уплачено ответчиком, судом первой инстанции правомерно определено, что сумма подлежащего взысканию долга составила 6 370 389 рублей 76 копеек долга.
Как следует из материалов дела истцом также предъявлена ко взысканию 918 250 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 30.09.2013, исчисленная исходя из пункта 7.2. договора, согласно которому в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Поскольку судами установлено, что обязательство по уплате арендной платы в указанном выше размере и в сроки, установленные договором, не внесены, размер неустойки составил 891 585 рублей 46 копеек (с учетом определения об исправлении опечатки).
Как следует из материалов дела, ответчик просил уменьшить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. В подтверждение чрезмерности начисленной истцом неустойки ответчик представил справки банков о процентной ставке по потребительским кредитам: АКБ "Енисей" (ОАО), Азиатско-Тихоокеанского Банка" ОАО, а также действующие кредитные договоры с ОАО "Сбербанк России", АКБ "Енисей". Согласно представленным документам процентная ставка варьируется от 9% до 19% годовых.
Учитывая компенсационный характер неустойки, сведения о размере ставок по кредитам и право суда на уменьшение неустойки применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для снижения неустойки до двукратной ставки рефинансирования как просил ответчик и уменьшил размер неустойки на 50% до суммы 445 792 рублей 73 копеек (18,25% годовых) (с учетом определения об исправлении опечатки).
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения по настоящему делу.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей апелляционных жалоб.
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "11" октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
О.В.МАГДА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.12.2013 ПО ДЕЛУ N А74-3622/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 декабря 2013 г. по делу N А74-3622/2013
Резолютивная часть постановления объявлена "30" декабря 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" декабря 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.
судей: Магда О.В., Петровской О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бахтеевой Э.Б.
в отсутствие лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "Жилстрой", администрации г. Черногорска
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "11" октября 2013 года по делу N А74-3622/2013, принятое судьей Федулкиной А.А.
установил:
Администрация города Абакана (далее - истец) (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (далее - ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ", ответчик) (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027) о взыскании 6 461 400 рублей, в том числе 6 050 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 14.12.11 N АЮ 25661 за период с 16.11.2012 до 15.06.2013, 411 400 рублей неустойки.
Представитель истца в ходе рассмотрения дела неоднократно корректировал размер исковых требований, в окончательном варианте просил взыскать 9 193 250 рублей, в том числе 8 275 000 рублей долга по арендной плате за период с 14.12.2012 по 15.09.2013, 918 250 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 30.09.2013. Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял увеличение размера исковых требований. Решением от 11.10.2013 с учетом определения от 30.12.2013 об исправлении арифметической ошибки в решении, иск удовлетворен частично. С ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана взыскано 6 816 182 рубля 49 копеек, в том числе 6 370 389 рублей 76 копеек долга, 445 792 рубля 73 копейки неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Абакана и ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" обратились с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.
ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" просило изменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.10.2013 года, уменьшив сумму взыскания долга с 6 337 238 рублей 71 копейки до 2 912 876 рублей 71 копейки, а при взыскании неустойки принять во внимание расчет ответчика и уменьшить ее размер до 303 390 рублей 45 копеек, применив часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Администрация города Абакана просила решение изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации города Абакана в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой" сводятся к следующему:
- - договор аренды земельного участка прекратился, поскольку 1 очередь жилого дома сдана в эксплуатацию, и 05.04.2013 года зарегистрировано право первого собственника помещения в 1 очереди жилого дома по ул. Торосова, 15 А;
- - в случае, если плата за земельный участок все же подлежит взысканию с застройщика, то она должна быть исчислена от площади, непосредственно используемой застройщиком для продолжения строительства второй и третьей очередей дома на основании выполненного ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" плана-схемы земельного участка, либо от площади земельного участка, определенной пропорционально площади застройки по каждой из очередей. При этом могут быть учтены требования градостроительных регламентов г. Абакана об определении соотношения застроенной и незастроенной частей земельного участка 40% к 60% соответственно. Суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание предложенный ответчиком расчет арендной платы, выполненный на основе плана-схемы земельного участка;
- - предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Администрация города Абакана указала следующее:
- - земельный участок для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Торосова, 15 А в г. Абакане или его 1 очереди не выделен и не сформирован;
- - поскольку ответчиком не представлено доказательств формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Торосова 15 А в г. Абакане или его части под 1-ой очередью строительства, требования Администрации города Абакана о взыскании задолженности, исходя из условий договора аренды АЮ225661 за указанный в исковом заявлении период правомерны;
- - введение в эксплуатацию 1-ой и 2-ой очереди строительства многоквартирного жилого дома, расположенных на части земельного участка, сформированного для строительства объекта в целом, не является обстоятельством прекратившим землепользование застройщика ни в целом ни в части;
- - в расчете суда допущена арифметическая ошибка, в связи с чем, его нельзя признать правильным.
В обоснование заявленного довода указано, что из расчета, произведенного судом усматривается, что количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. по подсчетам суда составляет 275 (с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. в решении указано 112 дней; с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. в решении указано 163 дня).
Между тем количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. составляет 276 дней: с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. - 113 дней: с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. - 163 дня.
Таким образом, судом неверно исчислен как размер задолженности, так и размер неустойки.
Определениями Третьего арбитражного суда апелляционные жалобы принята к производству, рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 27.12.2013.
От Администрации г. Абакана в материалы дела поступил отзыв, доводы которого сводятся к следующему.
- довод апелляционной жалобы ответчика о том, что договор аренды N АЮ25661 от 14.12.2010 г. с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратился в отношении земельного участка кадастровый номер 19:01:010108:43 является несостоятельным.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Администрации города Абакана поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Управление капитальным строительством "Жилстрой". С решением суда первой инстанции не согласен. Просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "11" октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 и принять новый судебный акт.
В связи с невозможностью рассмотрения апелляционных жалоб в настоящем судебном заседании, судом в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в судебном заседании до 14 час. 00 мин. 30 декабря 2013 года.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
14.12.2011 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N АЮ25661 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый квартал 010108, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, - для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
В соответствии с пунктом 2.1. договор заключен сроком на три года с 14.12.2011 по 14.12.2014.
Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона N 33 от 13.12.2011 и составляет 12 100 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 36 300 000 рублей (пункты 2.2., 2.3. договора).
В пунктах 2.4., 2.5. договора стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей: задаток, внесенный для участия в аукционе в сумме 980 000 рублей засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в первый срок. Арендная плата, указанная в пункте 2.3. договора вносится по следующему графику платежей:
- в первый год аренды земельного участка: до 15.03.2012 - 2 045 000 рублей, до 15.06.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2012 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2012 - 3 025 000 рублей;
- во второй год аренды земельного участка: до 15.03.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2013 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2013 - 3 025 000 рублей;
- в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.06.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.09.2014 - 3 025 000 рублей, до 15.11.2014 - 3 025 000 рублей.
В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.7. договора).
По акту приема-передачи земельного участка от 14.12.2011 земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.02.2012, номер государственной регистрации 19-19-01/015/2012-051.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, предметом иска по настоящему делу является требование истца о взыскании с ответчика 9 193 250 рублей, в том числе 8 275 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ25661 за период с 14.12.2012 до 15.09.2013, 918 250 рублей неустойки.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что с с даты первой регистрации права собственности на квартиру N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату. Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на квартиры в первой и второй очередях в многоквартирном доме у собственников квартир в этом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под первой и второй очередями дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.
Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной автостоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком. В этой связи договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию.
Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очередей) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третьей очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
В этой связи требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.
При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.2013, суд первой инстанции исходил из того, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1 879 кв. м.
Как установлено судом апелляционной инстанции, заявитель в апелляционной жалобе приводит доводы, которые уже являлись предметом исследования в суде первой инстанции, указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права, подлежащие применению.
Оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции отношения сторон, возникшие из договора от 14.12.2011 N АЮ 25661, предметом которого выступает земельный участок кадастровый N 19:01:010108:43, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела также следует, что ООО "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, осуществляет строительство жилого дома со встроенно-пристроенной стоянкой для автотранспорта.
05.06.2012 выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома.
26.06.2012 выдано разрешение на строительство второй очереди жилого дома.
18.06.2013 выдано разрешение на строительство восьмиквартирной блок-секции с магазином - третьей очереди жилого дома.
Как усматривается из материалов дела, ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданными разрешениями на строительство: 28.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома (блок-секции в осях I - II, III - IV, V - VI) площадью застройки 1 399 кв. м; 29.12.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого дома (блок-секции в осях VII - VIII) площадью застройки 480 кв. м. Таким образом, части жилого дома, соответствующие первой и второй очереди, могут существовать и эксплуатироваться отдельно от третьей очереди.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права N 19АА 511118 от 05.04.2013 первое право собственности на квартиру N 27 в первой очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.09.2013 права собственников жилых помещений во второй очереди дома зарегистрированы в отношении 16-ти квартир, при этом первое право собственности на квартиру N 80 во второй очереди многоквартирного дома по адресу: г. Абакан, ул. Торосова, 15А, зарегистрировано за Сличным Александром Леонидовичем 05.04.2013.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком, необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Учитывая вышеизложенные нормы права, судом первой инстанции правомерно определено, что с даты первой регистрации права собственности на квартиры N 27 в первой очереди, N 80 во второй очереди многоквартирного дома (05.04.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой и второй очередями многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в первой очереди многоквартирного дома у собственников помещений в этой очереди возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этой частью дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.
Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:010108:43 общей площадью 5 130 кв. м предоставлен застройщику в аренду по договору от 14.12.2011 N АЮ 25661 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с встроенно-пристроенной стоянкой, и третья очередь жилого дома после 05.04.2013 продолжала строиться ответчиком, и ее правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.
Учитывая данный факт, суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что договор аренды земельного участка от 14.12.2011 N АЮ 25661 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой и второй очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства третий очереди, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика о том, что в соответствии с действующим законодательством у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за земельный участок кадастровый N 19:01:010108:43, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные и не влияющие на правомерность вышеизложенного вывода суда первой инстанции.
По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы истца о неправильном исчислении судом первой инстанции размера арендной платы, подлежащей взысканию.
При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 05.04.2013, судом первой инстанции правомерно определено, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1 879 кв. м.
Как следует из материалов дела, план-схема выполнен исполнителем на основании договора с ООО "УКС "Жилстрой" и технического задания от 20.12.2012. Из технического задания усматривается, что исполнителю поручено выполнить работы по созданию инженерно-топографического плана земельного участка со съемкой прилегающей территории, на которой выполнено благоустройство, определить координаты углов поворотов границ частей земельного участка по вынесенным в натуре точкам для 1, 2, 3 очередей жилого дома и на основе полученных материалов отобразить границы частей земельного участка.
Согласно пояснениям представителя ответчика, точки выносились в натуре заказчиком с учетом площади, необходимой для продолжения строительства 3 очереди жилого дома, то есть определение границ земельных участков производилось по принципу фактического использования земельного участка застройщиком для продолжения строительства. Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом требований земельного и градостроительного законодательства земельный участок непосредственно под первой очередью жилого дома не формировался. В этой связи судом первой инстанции правомерно установлено, что предложенный ответчиком план-схема для целей определения площади земельного участка, право аренды на которую прекратилось, не отвечает критерию достоверности.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности использования при расчете арендной платы выполненного ООО "ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ" плана-схемы земельного участка и применения пропорционального расчета площади земельного участка от площади застройки каждой из очередей.
Администрация г. Абакана, обжалуя решение суда первой инстанции, указала, что в расчете суда допущена арифметическая ошибка, в связи с чем, его нельзя признать правильным.
В обоснование заявленного довода указано, что из расчета, произведенного судом усматривается, что количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. по подсчетам суда составляет 275 дней (с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. в решении указано 112 дней; с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. в решении указано 163 дня).
Между тем количество дней за период с 14.12.2012 г. по 15.09.2013 г. составляет 276 дней: с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г. - 113 дней: с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. - 163 дня.
Таким образом, судом неверно исчислен как размер задолженности, так и размер неустойки.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, при позиции, которую занял суд первой инстанции, расчет должен выглядеть следующим образом.
Размер арендной платы с 14.12.2012 по 05.04.2013 г. - 3 746 027 рублей 40 копеек (12 100 000 рублей (размер годовой арендной платы по договору): 365 (кол-во дней в году) х 113 (кол-во дней в период с 14.12.2012 г. по 05.04.2013 г.).
Размер арендной платы с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г. - 3 424 362 рубля 36 копеек (12 100 000 рублей (размер годовой арендной платы по договору): 5130 кв. м (S) х 3251 кв. м (S): 365 (кол-во дней в году) х 163 (кол-во дней в период с 06.04.2013 г. по 15.09.2013 г.).
Итого 7 170 389 рублей 76 копеек, из которых в соответствии с заключенным договором аренды подлежат уплате 3 025 000 рублей до 15.03.2013 г., 3 025 000 рублей - до 15.06.2013 г., 1 120 389 рублей 76 копеек - до 15.09.2013 г.
Оплачено 800 000 рублей, долг 6 370 389 рублей 76 копеек.
Сумма неустойки, согласно расчету Администрации г. Абакана за период с 16.03.2013 по 30.09.2013 составляет 891 585 рублей 46 копеек.
При проверке вышеуказанного довода заявителя апелляционной жалобы установлено следующее.
30.12.2013 в канцелярию Третьего арбитражного апелляционного суда поступило определение Арбитражного суда Республики Хакасия об исправлении арифметической ошибки в решении.
Указанным определением исправлена арифметическая ошибка, допущенная в решении Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 октября 2013 года по делу N А74-3622/2013, в связи с чем, суд определил лист 5 решения с абзаца второго изложить в следующей редакции:
За период с 14.12.2012 по 05.04.2013 за 113 дней арендная плата составила 12 100 000 рублей: 365 х 113 = 3 746 027 рублей 40 копеек.
С 06.04.2013 по 15.09.2013 арендная плата за оставшуюся площадь 3 251 кв. м (5130 кв. м - 1879 кв. м) составила 12 100 000 рублей: 5 130 кв. м х 3 251 кв. м / 365 х 163 = 3 424 362 рубля 36 копеек.
Итого 7 170 389 рублей 76 копеек, из которых в соответствии с заключенным договором аренды подлежат уплате 3 025 000 рублей до 15.03.2013, 3 025 000 рублей до 15.06.2013, оставшаяся часть 1 120 389 рублей 76 копеек - до 15.09.2013.
Из материалов дела следует, что фактически уплачено 800 000 рублей, таким образом, сумма долга составила 6 370 389 рублей 76 копеек.
Согласно определению об исправлении опечатки, последний абзац листа 5 решения изложен в следующей редакции:
Согласно расчету суда размер неустойки составил 891 585 рублей 46 копеек.
- Согласно определению об исправлении опечатки на листе 6 в четвертом абзаце снизу мотивировочной части решения суд определил сумму неустойки считать 445 792 рубля 73 копейки;
- - на листе 6 в предпоследнем абзаце сумму государственной пошлины, подлежащей взысканию с истца в доход федерального бюджета суд определил считать 51 133 рубля 88 копеек.
Согласно определению об исправлении опечатки резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Иск удовлетворить частично: взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Управление капитальным строительством "ЖИЛСТРОЙ" в пользу администрации города Абакана 6 816 182 (шесть миллионов восемьсот шестнадцать тысяч сто восемьдесят два) рубля 49 копеек, в том числе 6 370 389 (шесть миллионов триста семьдесят тысяч триста восемьдесят девять) рублей 76 копеек долга, 445 792 (четыреста сорок пять тысяч семьсот девяносто два) рублей 73 копейки неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказать".
Расчет суда первой инстанции проверен и признан обоснованным.
Поскольку 800 000 рублей уплачено ответчиком, судом первой инстанции правомерно определено, что сумма подлежащего взысканию долга составила 6 370 389 рублей 76 копеек долга.
Как следует из материалов дела истцом также предъявлена ко взысканию 918 250 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 30.09.2013, исчисленная исходя из пункта 7.2. договора, согласно которому в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Поскольку судами установлено, что обязательство по уплате арендной платы в указанном выше размере и в сроки, установленные договором, не внесены, размер неустойки составил 891 585 рублей 46 копеек (с учетом определения об исправлении опечатки).
Как следует из материалов дела, ответчик просил уменьшить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. В подтверждение чрезмерности начисленной истцом неустойки ответчик представил справки банков о процентной ставке по потребительским кредитам: АКБ "Енисей" (ОАО), Азиатско-Тихоокеанского Банка" ОАО, а также действующие кредитные договоры с ОАО "Сбербанк России", АКБ "Енисей". Согласно представленным документам процентная ставка варьируется от 9% до 19% годовых.
Учитывая компенсационный характер неустойки, сведения о размере ставок по кредитам и право суда на уменьшение неустойки применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для снижения неустойки до двукратной ставки рефинансирования как просил ответчик и уменьшил размер неустойки на 50% до суммы 445 792 рублей 73 копеек (18,25% годовых) (с учетом определения об исправлении опечатки).
Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения по настоящему делу.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей апелляционных жалоб.
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "11" октября 2013 года по делу N А74-3622/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
О.В.МАГДА
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)