Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "15" января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "22" января 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Борисовой Т.С., Лыткиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зайнула А.И.,
при участии в судебном заседании:
от акционерного общества "Саратовоблжилстрой" - Архипова С.Ю., по доверенности от 17.12.2014,
от Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Полянский Г.Ю., по доверенности от 31.07.2014,
от Храмова О.Н. - Малюгин М.А., по доверенности от 23.01.2014,
иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 октября 2014 года по делу N А57-4839/2014, принятое судьей Л.П. Комлевой,
по иску Нетова Сергея Анатольевича, г. Саратов
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов, (ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
ЖСК "Машиностроитель-90", Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
по иску иск третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Храмова О.Н., г. Саратов
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов, (ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109),
о признании права собственности,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Нетов Сергей Анатольевич (далее - истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ответчик) о признании права собственности на 23% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Храмова О.Н. с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" о признании права собственности на 77% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 октября 2014 года исковые требования Нетова Сергея Анатольевича удовлетворены, за Нетовым Сергеем Анатольевичем признано право собственности на 23% доли в нежилом здании, общей площадью 596, 0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
За Храмовым Олегом Николаевичем признано право собственности на 77% доли в нежилом здании, общей площадью 596, 0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
С закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб.
С закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" в пользу Храмова Олега Николаевича взысканы судебные расходы в размере 14000 руб.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено, что решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.07.2013 по делу N 2-1089/2013 нежилое здание, являющееся предметом настоящего дела, признано самовольной постройкой, таким образом, на нее не может быть признано право собственности, в рассматриваемом случае не применимы положения ни Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", спор подведомственен суду общей юрисдикции.
Представитель Администрации муниципального образования "Город Саратов" просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Храмова О.Н. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечили явку представителей в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в их отсутствие.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 июня 2001 года между НП "Возрождение", ЖСК "Машиностроитель-90" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" был заключен договор о совместной деятельности, в соответствии с условиями которого ЗАО "Саратовоблжилстрой" осуществляет строительство комплекса жилых и нежилых строений на данном земельном участке за свой счет и своими средствами, с разработкой проектной документации, в качестве оплаты получая имущественное право требования от Застройщика - ЖСК "Машиностроитель-90" долей в нежилых строениях, подлежащих возведению на земельном участке.
Между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и Нетовым Сергеем Анатольевичем, Храмовым Олегом Николаевичем, Турловым Александром Павловичем, Пушкиным Станиславом Ефимовичем 26.06.2001 заключен договор N 592 долевого участия в строительстве нежилого отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель-90").
Согласно условиям договора от 26.06.2001 N 592 ЗАО "Саратовоблжилстрой привлекает Дольщиков к участию в долевом строительстве нежилого четырехэтажного отдельно стоящего здания со строительным адресом: г. Саратов, ул. Советская, д. 3 общей площадью 556 кв. м согласно утвержденного Дольщиками архитектурного проекта путем привлечения денежных средств последних. После ввода в эксплуатацию отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель-90"), ЗАО "Саратовоблжилстрой" передает его дольщикам в долевую собственность в следующих долях: Нетову С.А. -23% от общей площади, Храмову О.Н. - 44% от общей площади, Турлову А.П. - 23% общей площади, Пушкину С.Е. - 10% общей площади, без выделения площади в натуре.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" получил данное право на основании договора от 13 июня 2001 года, заключенного между ЖСК "Машиностроитель-90", НП "Возрождение" и ЗАО "Саратовоблжилстрой".
По условиям договора конкретный перечень объемов строительных работ и взаимных обязательств изложен сторонами настоящего договора в договоре строительного подряда. Также ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязуется передать достроенное здание Дольщикам до 30 ноября 2001 года и обеспечить государственную приемку и ввод в эксплуатацию указанного здания в срок до 30 января 2002 года при условии выполнения Дольщиками своих обязательств по настоящему договору и договору Генерального подряда. Далее дополнительным соглашением N 1 от 28.07.2003 срок ввода в эксплуатацию здания продлен до 15.09.2003. Также ЗАО "Саратовоблжилстрой" взял на себя дополнительные обязательства по внесению изменений в рабочий проект строительства, определена сумма изменения стоимости строительства в связи с изменением проектной площади строящегося здания.
В дополнительном соглашении N 2 от 17.10.2003 пункт 3 договора от 26.06.2001 N 592 изложен в следующей редакции: Нетову С.А. - 23% от общей площади, Храмову О.Н. - 67% от общей площади, Пушкину С.Е. - 10% общей площади, без выделения площади в натуре. Также по условиям данного соглашения была изменена площадь подлежащего передаче здания.
Общим собранием дольщиков 30.11.2005 принято решение об исключении Пушкина С.Е. из числа дольщиков по договору от 26.06.2001 N 592 и передаче доли в размере 10% общей площади Храмову О.Н. с выплатой Пушкину С.Е. денежных средств в размере 469 127 руб. В материалы дела представлена копия расписки о получении Пушкиным С.Е. от Храмова О.Н. денежных средств в размере 469127 руб.
Было заключено дополнительное соглашение N 3 от 01.04.2004 к договору от 26.06.2001 N 592, которым был определен дополнительно перечень строительных работ, выполняемых ЗАО "Саратовоблжилстрой". Кроме того, срок передачи Дольщикам здания изменен на 1 августа 2004 года, а срок регистрации прав Дольщиков на указанное здание определен датой 1 сентября 2004 года.
В соответствии со справкой ЗАО "Саратовоблжилстрой" от 3 октября 2013 года, все взаиморасчеты Дольщиков по договору от 26.06.2001 N 592 произведены в полном объеме.
Судом первой инстанции установлено, данное здание построено на земельном участке общей площадью 8435 кв. м, предоставленном на праве аренды ЖСК "Машиностроитель-90", сроком на 25 лет на основании Постановления Администрации города Саратова от 27 февраля 1998 года N 55-119, договора аренды земельного участка от 25 марта 1998 года N 256 для строительства жилого дома переменной этажности с нежилыми строениями.
В период отвода земельного участка под строительство действовал Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 года N 73-ФЗ, из пункта 5 статьи 56 которого следует, что под застройщиком понималось лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки земельного участка другим лицам.
Следовательно, под застройщиком понималось лицо, владеющее утвержденной проектной документацией, а также обладающее правами на земельный участок для осуществления строительства.
В соответствии с п. 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190 190-ФЗ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с п. 1 статьи 2 Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик должен обладать земельным участком на праве собственности, на праве аренды, на праве субаренды, либо в предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования.
Таким образом, в соответствии с действовавшими в то время нормами закона, застройщиком комплекса являлся ЖСК "Машиностроитель-90", которому администрацией МО "Город Саратов" выдавалось разрешение на строительство комплекса, состоящего из жилого многоквартирного дома и двух нежилых строений. При этом ЗАО "Саратовоблжилстрой" являлось соинвестором данного строительства, в соответствии с заключенным договором о совместной деятельности.
Указанное нежилое здание входит в комплекс "Жилой дом ЖСК "Машиностроитель-90" по ул. Советской в микрорайоне Ф-3 г. Саратова II очередь", что подтверждается сводным заключением Территориального управления Главгосэкспертизы России по Саратовской области от 16.07.2004 года N 142-02.
Комплекс и спорное нежилое здание возведены с разрешения заместителя главы администрации г. Саратова по градостроительству, председателя комитета по капитальному строительству с соблюдением ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
В процессе ввода в эксплуатацию административного здания N 3, входящего в названный комплекс, комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству усмотрел в этом объекте признаки самовольнольности и не выдал разрешение на ввод в эксплуатацию.
В материалы дела представлено заключение экспертов ООО "Центр судебных экспертиз", выполненное в соответствии с определением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.05.2013 по делу N 2-1089/2013.
В исследовательской части заключения указано, что нежилое здание (литера А в соответствии с техническим паспортом) является частью комплекса зданий ЖСК "Машиностроитель-90" (N 3 по генплану) согласно архитектурно-планировочной части рабочего проекта "корректировка жилого дома" по ул. Советской в микрорайоне Ф-3 г. Саратова II очередь", согласованному Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова.
Здание размещено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060217:01. Согласно топографической съемке, проведенной в рамках экспертного исследования, нежилое здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060217:01.
Место расположения исследуемого здания по генплану соответствует проектному решению, обеспечивающему круговой проезд для доступа к зданию пожарной техники. Расстояние между нежилым зданием и жилым домом составляет не менее 6 метров, что отвечает требованиям СП4.13130,2009 "Ограничения распространения пожара на объектах защиты " и N 123 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Проектом корректировки предусматривается увеличение этажности административного здания.
Экспертное заключение содержит следующие выводы:
Нежилое здание общей площадью 775,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А), являющееся частью комплекса зданий ЖСК "Машиностроитель-90", расположено в соответствии с генеральным планом, требованиями градостроительных норм и правил на основе расчетов инсоляции и освещения, в соответствии требованиями пожарной безопасности.
В результате проведенного экспертного исследования установлено, что конструктивные, объемно планировочные решения, инженерно техническое оснащение нежилого здания, расположенного по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А) обеспечивает механическую, пожарную безопасность, безопасный уровень воздействия здания на окружающую среду, безопасность условий пребывания в здании при сохранении функционального назначения помещений, количества работающих, а также внутренних планировочных решений в соответствии с проектом.
Нежилое здание общей площадью 775,1 кв. м, расположенная по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А) размещено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060217:01 (с учетом допустимых погрешностей измерения), в территориальной зоне Ж-1 - зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки. Земельный участок сформирован с учетом красных линий ул. Советской и ул. Им. Пугачева Е.И., территория общего пользования в границах участка отсутствует.
В рамках настоящего дела судом первой инстанции также назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Поволжский экспертный центр" Степанову В.В., Тараканову Д.А.
Экспертное заключение от 19.09.2014 N 132-2014 содержит следующие выводы:
- По первому вопросу: нежилое отдельно стоящее здание N 3 по по ул. Советская в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель - 90"), общей площадь 775 кв. м, проектной документации. Общая площадь здания составляет 596,0 кв. м;
- По второму вопросу: границы нежилого отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель - 90"), общей площадь 775 кв. м, находится в границах земельного участка, имеющего кадастровый номер 64:48:060217:01, площадью 8435 кв. м и не выходит за его пределы.
Также в исследовательской части заключения указано, что фактическая площадь здания составляет 596,0 кв. м, что предусмотрено проектной документацией, а не 775,1 кв. м как указано в вопросе суда. Исследуемое нежилое здание представляет собой 3-х этажный объем с цокольным этажом и подвалом, что соответствует проектным данным.
В силу статей 64, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством, поскольку получено с соблюдением требований статей 82, 87 АПК РФ, выводы эксперта достоверны, не содержат противоречий, поэтому оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда не имеется.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, могут быть квалифицированы как договоры подряда, договоры простого товарищества, договоры купли-продажи будущей вещи, смешанные договоры.
По своей правовой природе договор, заключенный между истцами и ответчиком, как правомерно отмечено судом первой инстанции является инвестиционным.
Приходя к указанному выводу, судом учтено, что объект строительства возводился для и за счет Нетова С.А., и Храмова О.Н., которые одновременно объединили в себе функции инвесторов, а функции ответчика сведены к осуществлению строительства и к сопровождению строительства необходимой проектной и иной разрешительной документацией, техническим надзором.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций (п. 2 ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности"). В силу п. 2 и п. 3 ст. 2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" инвесторами могут выступать физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" закреплено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В совокупности с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем исполнении обязательств, статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определившей вступившие в законную силу судебные акты как одно из оснований для государственной регистрации, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также наличие доказательств надлежащего исполнения истцом обязательств по инвестиционному договору, исковые требования истца суд признает подлежащими удовлетворению.
Нетов С.А., Храмов О.Н. полагая, что ими в полном объеме выполнены обязательства по вышеназванному инвестиционному договору, в связи с чем они вправе претендовать на признание за ними права на долю в не завершенном строительством здании, обратились в суд с рассматриваемым иском.
Отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта при отсутствии спора по поводу раздела объекта инвестиций является формальным препятствием для регистрации за истцом права собственности на причитающееся ему долю в нежилом помещении, в связи с чем, защита его прав, с учетом этих конкретных обстоятельств, может быть осуществлена путем разрешения спора о праве.
При этом суд признает требования о признании права собственности на доли в размере 23%, 77% от общей площади в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н, являющиеся предметом инвестиционной деятельности, надлежащим и соответствующим статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способом защиты гражданских прав.
Согласно подходу, установленному пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011 N 13970/10 определен подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности на долю. Эта же правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 4502/10.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Эта позиция соответствует Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54, где указано, что право собственности на такие объекты возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в том числе, и тогда, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности, по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права. Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм права и учитывая тот факт, что истец (инвестор) выполнил свои обязательства по инвестированию строительства объекта в полном объеме, на указанное помещение были представлены: технический паспорт ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 21 ноября 2011 года, и было проведено предварительное распределение долей, а ответчик не исполнил взятые на себя обязательства и в нарушение договора, не передал истцу объект инвестиций, то суд считает правомерным удовлетворение требования истца о признании права собственности на долю в размере 23% от общей площади в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н.
Таким образом, судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что формально истцом и третьим лицом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Вместе с тем, предъявляя требования о признании за ними права собственности на доли в размере 23%, 77% от общей площади указанного нежилого помещения, истец и третье лицо, по существу, требовали от ответчика исполнения им обязанности по передаче и регистрации перехода права на доли, причитающиеся истцам по результатам инвестиционной деятельности в соответствии с договором.
Возможность защиты нарушенных прав инвестора посредством предъявления подобных исков и самостоятельного определения судом подлежащих применению по делу норм права следует из положений пунктов 3 и 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Довод апеллянта о том, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.07.2013 N 2-1089/2013 нежилое здание в котором истец просит признать право собственности на помещения по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н признано самовольной постройкой и на О.Н. Храмова возложена обязанность по осуществлению за свой счет сноса самовольной постройки по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н был предметом исследования в суде первой инстанции и правомерно отклонен на основании следующего.
Нетов С.А. и Храмов О.Н. просят признать право собственности на доли - 23% и 77% в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н.
В соответствии с положениями главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности. Поэтому, между участниками общей собственности в период ее существования делится не имущество в натуре, а право на него.
По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвующих в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели, содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы (п. 5 Постановления Пленума N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Следовательно, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N 2-1089/2013 не обладают преюдициальным значением для настоящего дела, так как Нетов С.А. не был лицом, участвующим при его рассмотрении, указанные выше обстоятельства судом не исследовались.
Соответственно, при рассмотрении данного дела выводы суда общей юрисдикции относительно самовольности строения, возведенного, по утверждению Храмова О.Н., им в качестве застройщика, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении дела о признании за Нетовым С.А. права собственности на объект строительства, возведенный ЗАО "Саратовоблжилстрой" как участником инвестиционной деятельности.
В силу части 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, часть которого была передана Храмову О.Н., был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, с момента начала строительства ЖСК комплекса многоквартирного жилого дома данный земельный участок стал собственностью всех собственников помещений, расположенных в комплексе застройки, в том числе и в собственность Нетова С.А. Заключая данное соглашение с Храмовым О.Н. уже после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, исполнительный орган ЖСК вышел за пределы своей компетенции, предусмотренной законом, поскольку распорядился правом, которое ему уже не принадлежало. В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения, оно является ничтожным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно нашел заявленные Нетовым С.А., Храмовым О.Н. требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 326 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.
Как уже указывалось выше, доли в спорном нежилом строении как у Нетова С.А., так и Храмова О.Н. являются идеальными, т.е. без выделения в натуре.
Таким образом, Нетов С.А. и Храмов О.Н. являются солидарными кредиторами по отношению к ответчику - ЗАО "Саратовоблжилстрой", по исполнению обязательства о передаче им доли в нежилом здании.
При таких обстоятельствах удовлетворение требований Нетова С.А. о признании права собственности на 23% доли в нежилом здании влечет удовлетворение требований Храмова О.Н. о признании права собственности на 77% этого же здания.
Учитывая, что объект незавершенного строительства не может быть разделен в натуре, из него не могут быть выделены какие-либо части, так как он является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой юридически не существуют нежилые помещения или места общего пользования, суд считает возможным признать право собственности на доли за Нетовым С.А. и Храмовым О.Н. во вновь создаваемом объекте недвижимого имущества общей площадью 596,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А), который на сегодняшний день является незавершенным строительством объектом.
Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом правил подведомственности, поскольку Нетов С.А. и Храмов О.Н. не обладают статусом индивидуальных предпринимателей подлежит отклонению судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 27 Кодекса арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Выводы арбитражного суда первой инстанции о подведомственности настоящего спора арбитражному суду соответствуют требованиям действующего законодательства.
Указанные в апелляционной жалобе доводы судом не принимаются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции в процессе разрешения спора по результатам оценки доказательств, представленных в дело.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Доводы апелляционной жалобы выражают свое несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 октября 2014 года по делу N А57-4839/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2015 N 12АП-12569/2014 ПО ДЕЛУ N А57-4839/2014
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. по делу N А57-4839/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "15" января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "22" января 2015 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Камериловой В.А.,
судей Борисовой Т.С., Лыткиной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зайнула А.И.,
при участии в судебном заседании:
от акционерного общества "Саратовоблжилстрой" - Архипова С.Ю., по доверенности от 17.12.2014,
от Администрации муниципального образования "Город Саратов" - Полянский Г.Ю., по доверенности от 31.07.2014,
от Храмова О.Н. - Малюгин М.А., по доверенности от 23.01.2014,
иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 октября 2014 года по делу N А57-4839/2014, принятое судьей Л.П. Комлевой,
по иску Нетова Сергея Анатольевича, г. Саратов
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов, (ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109),
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
ЖСК "Машиностроитель-90", Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству Администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
по иску иск третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Храмова О.Н., г. Саратов
к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой", г. Саратов, (ОГРН 1026403670105, ИНН 6455010109),
о признании права собственности,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Нетов Сергей Анатольевич (далее - истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" (далее - ответчик) о признании права собственности на 23% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
В Арбитражный суд Саратовской области обратилось третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Храмова О.Н. с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Саратовоблжилстрой" о признании права собственности на 77% доли в нежилом здании, общей площадью 596,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область, г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 29 октября 2014 года исковые требования Нетова Сергея Анатольевича удовлетворены, за Нетовым Сергеем Анатольевичем признано право собственности на 23% доли в нежилом здании, общей площадью 596, 0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
За Храмовым Олегом Николаевичем признано право собственности на 77% доли в нежилом здании, общей площадью 596, 0 кв. м с кадастровым номером 64:48:060217:514, расположенном по адресу: Саратовская область г. Саратов, административное здание N 3 по ул. Советская (строительный адрес).
С закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 4 000 руб.
С закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" в пользу Храмова Олега Николаевича взысканы судебные расходы в размере 14000 руб.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению апеллянта, судом первой инстанции не учтено, что решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.07.2013 по делу N 2-1089/2013 нежилое здание, являющееся предметом настоящего дела, признано самовольной постройкой, таким образом, на нее не может быть признано право собственности, в рассматриваемом случае не применимы положения ни Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", спор подведомственен суду общей юрисдикции.
Представитель Администрации муниципального образования "Город Саратов" просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель закрытого акционерного общества "Саратовоблжилстрой" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель Храмова О.Н. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечили явку представителей в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", рассмотрел дело в их отсутствие.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 июня 2001 года между НП "Возрождение", ЖСК "Машиностроитель-90" и ЗАО "Саратовоблжилстрой" был заключен договор о совместной деятельности, в соответствии с условиями которого ЗАО "Саратовоблжилстрой" осуществляет строительство комплекса жилых и нежилых строений на данном земельном участке за свой счет и своими средствами, с разработкой проектной документации, в качестве оплаты получая имущественное право требования от Застройщика - ЖСК "Машиностроитель-90" долей в нежилых строениях, подлежащих возведению на земельном участке.
Между ЗАО "Саратовоблжилстрой" и Нетовым Сергеем Анатольевичем, Храмовым Олегом Николаевичем, Турловым Александром Павловичем, Пушкиным Станиславом Ефимовичем 26.06.2001 заключен договор N 592 долевого участия в строительстве нежилого отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель-90").
Согласно условиям договора от 26.06.2001 N 592 ЗАО "Саратовоблжилстрой привлекает Дольщиков к участию в долевом строительстве нежилого четырехэтажного отдельно стоящего здания со строительным адресом: г. Саратов, ул. Советская, д. 3 общей площадью 556 кв. м согласно утвержденного Дольщиками архитектурного проекта путем привлечения денежных средств последних. После ввода в эксплуатацию отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель-90"), ЗАО "Саратовоблжилстрой" передает его дольщикам в долевую собственность в следующих долях: Нетову С.А. -23% от общей площади, Храмову О.Н. - 44% от общей площади, Турлову А.П. - 23% общей площади, Пушкину С.Е. - 10% общей площади, без выделения площади в натуре.
ЗАО "Саратовоблжилстрой" получил данное право на основании договора от 13 июня 2001 года, заключенного между ЖСК "Машиностроитель-90", НП "Возрождение" и ЗАО "Саратовоблжилстрой".
По условиям договора конкретный перечень объемов строительных работ и взаимных обязательств изложен сторонами настоящего договора в договоре строительного подряда. Также ЗАО "Саратовоблжилстрой" обязуется передать достроенное здание Дольщикам до 30 ноября 2001 года и обеспечить государственную приемку и ввод в эксплуатацию указанного здания в срок до 30 января 2002 года при условии выполнения Дольщиками своих обязательств по настоящему договору и договору Генерального подряда. Далее дополнительным соглашением N 1 от 28.07.2003 срок ввода в эксплуатацию здания продлен до 15.09.2003. Также ЗАО "Саратовоблжилстрой" взял на себя дополнительные обязательства по внесению изменений в рабочий проект строительства, определена сумма изменения стоимости строительства в связи с изменением проектной площади строящегося здания.
В дополнительном соглашении N 2 от 17.10.2003 пункт 3 договора от 26.06.2001 N 592 изложен в следующей редакции: Нетову С.А. - 23% от общей площади, Храмову О.Н. - 67% от общей площади, Пушкину С.Е. - 10% общей площади, без выделения площади в натуре. Также по условиям данного соглашения была изменена площадь подлежащего передаче здания.
Общим собранием дольщиков 30.11.2005 принято решение об исключении Пушкина С.Е. из числа дольщиков по договору от 26.06.2001 N 592 и передаче доли в размере 10% общей площади Храмову О.Н. с выплатой Пушкину С.Е. денежных средств в размере 469 127 руб. В материалы дела представлена копия расписки о получении Пушкиным С.Е. от Храмова О.Н. денежных средств в размере 469127 руб.
Было заключено дополнительное соглашение N 3 от 01.04.2004 к договору от 26.06.2001 N 592, которым был определен дополнительно перечень строительных работ, выполняемых ЗАО "Саратовоблжилстрой". Кроме того, срок передачи Дольщикам здания изменен на 1 августа 2004 года, а срок регистрации прав Дольщиков на указанное здание определен датой 1 сентября 2004 года.
В соответствии со справкой ЗАО "Саратовоблжилстрой" от 3 октября 2013 года, все взаиморасчеты Дольщиков по договору от 26.06.2001 N 592 произведены в полном объеме.
Судом первой инстанции установлено, данное здание построено на земельном участке общей площадью 8435 кв. м, предоставленном на праве аренды ЖСК "Машиностроитель-90", сроком на 25 лет на основании Постановления Администрации города Саратова от 27 февраля 1998 года N 55-119, договора аренды земельного участка от 25 марта 1998 года N 256 для строительства жилого дома переменной этажности с нежилыми строениями.
В период отвода земельного участка под строительство действовал Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 года N 73-ФЗ, из пункта 5 статьи 56 которого следует, что под застройщиком понималось лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, и имеющее право разрабатывать и реализовывать проект застройки или проект межевания данного земельного участка с последующей передачей подготовленного для застройки земельного участка другим лицам.
Следовательно, под застройщиком понималось лицо, владеющее утвержденной проектной документацией, а также обладающее правами на земельный участок для осуществления строительства.
В соответствии с п. 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190 190-ФЗ, застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии с п. 1 статьи 2 Федерального закона "О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик должен обладать земельным участком на праве собственности, на праве аренды, на праве субаренды, либо в предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования.
Таким образом, в соответствии с действовавшими в то время нормами закона, застройщиком комплекса являлся ЖСК "Машиностроитель-90", которому администрацией МО "Город Саратов" выдавалось разрешение на строительство комплекса, состоящего из жилого многоквартирного дома и двух нежилых строений. При этом ЗАО "Саратовоблжилстрой" являлось соинвестором данного строительства, в соответствии с заключенным договором о совместной деятельности.
Указанное нежилое здание входит в комплекс "Жилой дом ЖСК "Машиностроитель-90" по ул. Советской в микрорайоне Ф-3 г. Саратова II очередь", что подтверждается сводным заключением Территориального управления Главгосэкспертизы России по Саратовской области от 16.07.2004 года N 142-02.
Комплекс и спорное нежилое здание возведены с разрешения заместителя главы администрации г. Саратова по градостроительству, председателя комитета по капитальному строительству с соблюдением ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
В процессе ввода в эксплуатацию административного здания N 3, входящего в названный комплекс, комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству усмотрел в этом объекте признаки самовольнольности и не выдал разрешение на ввод в эксплуатацию.
В материалы дела представлено заключение экспертов ООО "Центр судебных экспертиз", выполненное в соответствии с определением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.05.2013 по делу N 2-1089/2013.
В исследовательской части заключения указано, что нежилое здание (литера А в соответствии с техническим паспортом) является частью комплекса зданий ЖСК "Машиностроитель-90" (N 3 по генплану) согласно архитектурно-планировочной части рабочего проекта "корректировка жилого дома" по ул. Советской в микрорайоне Ф-3 г. Саратова II очередь", согласованному Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Саратова.
Здание размещено на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060217:01. Согласно топографической съемке, проведенной в рамках экспертного исследования, нежилое здание находится в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060217:01.
Место расположения исследуемого здания по генплану соответствует проектному решению, обеспечивающему круговой проезд для доступа к зданию пожарной техники. Расстояние между нежилым зданием и жилым домом составляет не менее 6 метров, что отвечает требованиям СП4.13130,2009 "Ограничения распространения пожара на объектах защиты " и N 123 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Проектом корректировки предусматривается увеличение этажности административного здания.
Экспертное заключение содержит следующие выводы:
Нежилое здание общей площадью 775,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А), являющееся частью комплекса зданий ЖСК "Машиностроитель-90", расположено в соответствии с генеральным планом, требованиями градостроительных норм и правил на основе расчетов инсоляции и освещения, в соответствии требованиями пожарной безопасности.
В результате проведенного экспертного исследования установлено, что конструктивные, объемно планировочные решения, инженерно техническое оснащение нежилого здания, расположенного по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А) обеспечивает механическую, пожарную безопасность, безопасный уровень воздействия здания на окружающую среду, безопасность условий пребывания в здании при сохранении функционального назначения помещений, количества работающих, а также внутренних планировочных решений в соответствии с проектом.
Нежилое здание общей площадью 775,1 кв. м, расположенная по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А) размещено в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060217:01 (с учетом допустимых погрешностей измерения), в территориальной зоне Ж-1 - зоне многоэтажной многоквартирной жилой застройки. Земельный участок сформирован с учетом красных линий ул. Советской и ул. Им. Пугачева Е.И., территория общего пользования в границах участка отсутствует.
В рамках настоящего дела судом первой инстанции также назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "Поволжский экспертный центр" Степанову В.В., Тараканову Д.А.
Экспертное заключение от 19.09.2014 N 132-2014 содержит следующие выводы:
- По первому вопросу: нежилое отдельно стоящее здание N 3 по по ул. Советская в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель - 90"), общей площадь 775 кв. м, проектной документации. Общая площадь здания составляет 596,0 кв. м;
- По второму вопросу: границы нежилого отдельно стоящего здания N 3 по ул. Советской в г. Саратове (ЖСК "Машиностроитель - 90"), общей площадь 775 кв. м, находится в границах земельного участка, имеющего кадастровый номер 64:48:060217:01, площадью 8435 кв. м и не выходит за его пределы.
Также в исследовательской части заключения указано, что фактическая площадь здания составляет 596,0 кв. м, что предусмотрено проектной документацией, а не 775,1 кв. м как указано в вопросе суда. Исследуемое нежилое здание представляет собой 3-х этажный объем с цокольным этажом и подвалом, что соответствует проектным данным.
В силу статей 64, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение правомерно признано судом первой инстанции надлежащим доказательством, поскольку получено с соблюдением требований статей 82, 87 АПК РФ, выводы эксперта достоверны, не содержат противоречий, поэтому оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда не имеется.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, могут быть квалифицированы как договоры подряда, договоры простого товарищества, договоры купли-продажи будущей вещи, смешанные договоры.
По своей правовой природе договор, заключенный между истцами и ответчиком, как правомерно отмечено судом первой инстанции является инвестиционным.
Приходя к указанному выводу, судом учтено, что объект строительства возводился для и за счет Нетова С.А., и Храмова О.Н., которые одновременно объединили в себе функции инвесторов, а функции ответчика сведены к осуществлению строительства и к сопровождению строительства необходимой проектной и иной разрешительной документацией, техническим надзором.
В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций (п. 2 ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности"). В силу п. 2 и п. 3 ст. 2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" инвесторами могут выступать физические и юридические лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В соответствии Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" закреплено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
В совокупности с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации о надлежащем исполнении обязательств, статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", определившей вступившие в законную силу судебные акты как одно из оснований для государственной регистрации, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также наличие доказательств надлежащего исполнения истцом обязательств по инвестиционному договору, исковые требования истца суд признает подлежащими удовлетворению.
Нетов С.А., Храмов О.Н. полагая, что ими в полном объеме выполнены обязательства по вышеназванному инвестиционному договору, в связи с чем они вправе претендовать на признание за ними права на долю в не завершенном строительством здании, обратились в суд с рассматриваемым иском.
Отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта при отсутствии спора по поводу раздела объекта инвестиций является формальным препятствием для регистрации за истцом права собственности на причитающееся ему долю в нежилом помещении, в связи с чем, защита его прав, с учетом этих конкретных обстоятельств, может быть осуществлена путем разрешения спора о праве.
При этом суд признает требования о признании права собственности на доли в размере 23%, 77% от общей площади в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н, являющиеся предметом инвестиционной деятельности, надлежащим и соответствующим статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способом защиты гражданских прав.
Согласно подходу, установленному пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 08.02.2011 N 13970/10 определен подход к применению положений законодательства о возможности применения такого способа защиты как признание права собственности на долю. Эта же правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 4502/10.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Эта позиция соответствует Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54, где указано, что право собственности на такие объекты возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в том числе, и тогда, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности, по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права. Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Принимая во внимание положения вышеназванных норм права и учитывая тот факт, что истец (инвестор) выполнил свои обязательства по инвестированию строительства объекта в полном объеме, на указанное помещение были представлены: технический паспорт ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 21 ноября 2011 года, и было проведено предварительное распределение долей, а ответчик не исполнил взятые на себя обязательства и в нарушение договора, не передал истцу объект инвестиций, то суд считает правомерным удовлетворение требования истца о признании права собственности на долю в размере 23% от общей площади в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н.
Таким образом, судебная коллегия находит правомерным вывод суда первой инстанции о том, что формально истцом и третьим лицом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Вместе с тем, предъявляя требования о признании за ними права собственности на доли в размере 23%, 77% от общей площади указанного нежилого помещения, истец и третье лицо, по существу, требовали от ответчика исполнения им обязанности по передаче и регистрации перехода права на доли, причитающиеся истцам по результатам инвестиционной деятельности в соответствии с договором.
Возможность защиты нарушенных прав инвестора посредством предъявления подобных исков и самостоятельного определения судом подлежащих применению по делу норм права следует из положений пунктов 3 и 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Довод апеллянта о том, что вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 16.07.2013 N 2-1089/2013 нежилое здание в котором истец просит признать право собственности на помещения по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н признано самовольной постройкой и на О.Н. Храмова возложена обязанность по осуществлению за свой счет сноса самовольной постройки по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н был предметом исследования в суде первой инстанции и правомерно отклонен на основании следующего.
Нетов С.А. и Храмов О.Н. просят признать право собственности на доли - 23% и 77% в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, б/н.
В соответствии с положениями главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности. Поэтому, между участниками общей собственности в период ее существования делится не имущество в натуре, а право на него.
По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвующих в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели, содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы (п. 5 Постановления Пленума N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Следовательно, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N 2-1089/2013 не обладают преюдициальным значением для настоящего дела, так как Нетов С.А. не был лицом, участвующим при его рассмотрении, указанные выше обстоятельства судом не исследовались.
Соответственно, при рассмотрении данного дела выводы суда общей юрисдикции относительно самовольности строения, возведенного, по утверждению Храмова О.Н., им в качестве застройщика, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении дела о признании за Нетовым С.А. права собственности на объект строительства, возведенный ЗАО "Саратовоблжилстрой" как участником инвестиционной деятельности.
В силу части 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, часть которого была передана Храмову О.Н., был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Таким образом, с момента начала строительства ЖСК комплекса многоквартирного жилого дома данный земельный участок стал собственностью всех собственников помещений, расположенных в комплексе застройки, в том числе и в собственность Нетова С.А. Заключая данное соглашение с Храмовым О.Н. уже после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, исполнительный орган ЖСК вышел за пределы своей компетенции, предусмотренной законом, поскольку распорядился правом, которое ему уже не принадлежало. В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения, оно является ничтожным.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно нашел заявленные Нетовым С.А., Храмовым О.Н. требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 326 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.
Как уже указывалось выше, доли в спорном нежилом строении как у Нетова С.А., так и Храмова О.Н. являются идеальными, т.е. без выделения в натуре.
Таким образом, Нетов С.А. и Храмов О.Н. являются солидарными кредиторами по отношению к ответчику - ЗАО "Саратовоблжилстрой", по исполнению обязательства о передаче им доли в нежилом здании.
При таких обстоятельствах удовлетворение требований Нетова С.А. о признании права собственности на 23% доли в нежилом здании влечет удовлетворение требований Храмова О.Н. о признании права собственности на 77% этого же здания.
Учитывая, что объект незавершенного строительства не может быть разделен в натуре, из него не могут быть выделены какие-либо части, так как он является самостоятельной единой неделимой вещью, в составе которой юридически не существуют нежилые помещения или места общего пользования, суд считает возможным признать право собственности на доли за Нетовым С.А. и Храмовым О.Н. во вновь создаваемом объекте недвижимого имущества общей площадью 596,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, б/н во Фрунзенском районе г. Саратов (Литер А), который на сегодняшний день является незавершенным строительством объектом.
Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом правил подведомственности, поскольку Нетов С.А. и Храмов О.Н. не обладают статусом индивидуальных предпринимателей подлежит отклонению судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм процессуального права.
В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 27 Кодекса арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Выводы арбитражного суда первой инстанции о подведомственности настоящего спора арбитражному суду соответствуют требованиям действующего законодательства.
Указанные в апелляционной жалобе доводы судом не принимаются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции в процессе разрешения спора по результатам оценки доказательств, представленных в дело.
Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм процессуального и материального права.
Доводы апелляционной жалобы выражают свое несогласие с выводами суда первой инстанции, что не может служить основанием к отмене судебного акта. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 октября 2014 года по делу N А57-4839/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.А.КАМЕРИЛОВА
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
О.В.ЛЫТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)