Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Мипаурал" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2009 по делу N А76-28000/2008 (судья Бахарева Е.А.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Киреева К.Э. (доверенность N 12753 от 26.12.2008),
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Мипаурал" (далее - ЗАО "Мипаурал"), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 59 927 руб. 59 коп., неустойки в размере 31 995 руб. 00 коп.. и выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко 7 А, общей площадью 73.6 кв. м (с учетом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об изменении предмета иска, л.д. 52, 92).
Решением суда от 20.04.2009 (резолютивная часть от 13.04.2009) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскано основной долг в сумме - 59 927 руб. 59 коп., неустойка в сумме - 31 995 руб., ответчик выселен из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 73.6 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко 7 А, Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5 257 руб. 68 коп.
В апелляционной жалобе ЗАО "Мипаурал" (далее также - заявитель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не установлены обстоятельства действительности договора аренды. При этом ответчик указывает, что арендованное им помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а КУИиЗО не имел права им распоряжаться. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного нормой ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не представлено доказательств вручения ответчику уведомления о расторжении договора.
КУИиЗО представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, что решение суда первой инстанции законно, обосновано, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель ответчика в судебное заседание не явился.
С учетом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ЗАО "Мипаурал".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.01.2007 между КУИиЗО (арендодатель) и ЗАО "Мипаурал" (арендатор) заключен договор аренды N 12-6393 (л.д. 12-13), согласно п. 1.1 которого КУИиЗО передает, а ЗАО "Мипаурал" принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения (далее - "помещение"), расположенные по адресу: Марченко ул., д. 7а, суммарной площадью 73.60 кв. м, неотъемлемым приложением к договору аренды является Приложение N 2 - характеристика помещения.
Срок договора аренды определяется с 01.01.2007 по 30.12.2007 (п. 2.1. договора).
Согласно п. 5.1 договора за указанные п. 1.1. помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Приложение N 1), на расчетный счет, указанный в п. п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
В силу п. 5.2. договора перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением общего порядка расчета или базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором в обязательном порядке с момента ее введения в действие Постановлением Главы города.
Сторонами были подписаны расчеты арендной платы за аренду здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, д. 7а (л.д. 13 оборот).
Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения от 15.04.2002 (л.д. 14).
В подтверждение наличия права на распоряжение помещением истцом в материалы дела представлена выписка из реестра имущества муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 10.09.2008 (л.д. 16), согласно которой данное недвижимое имущество является муниципальной собственностью на основании Постановления Главы г. Челябинска N 410-п от 23.05.1995, а также Приказа Комитете о включении в реестр N 1470 от 28.12.1995.
Истцом в материалы дела также представлено письмо N 8310 от 05.09.2008, в котором КУИиЗО отказывается от договора аренды N 12-6393 от 15.01.2007 через три месяца после отправки уведомления (л.д. 7), приобщены почтовые квитанции об отправке письма ответчику (л.д. 8, 9).
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование помещением и за период с 10.01.2008 по 13.04.2009 (л.д. 10, 92), истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, судом также установлено, что договор аренды является прекращенным, в связи с чем у ответчика отсутствуют законные основания занимать данное помещение.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как следует из п. 1.1. договора аренды от 15.01.2007, предметом договора являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск ул. Марченко, д. 7а, площадью 73, 6 кв. м, план помещения согласован сторонами в приложении N 2 к договору (л.д. 15), в силу чего считать договор аренды незаключенным у суда не имеется.
Довод апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды не находит подтверждения в материалах дела.
Право распоряжения КУИиЗО спорными помещениями следует из выписки из реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 10.09.2008 (л.д. 16), приказа Комитета по управлению имуществом г. Челябинска N 1470 от 28.12.1995 "О включении объектов в реестр муниципальной собственности города", Постановления главы г. Челябинска N 407-п от 23.05.1995 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда АОЭиЭ Челябэнерго", в силу чего противоречия спорного договора нормам статьи 608 ГК РФ не установлено.
Не находит подтверждения в материалах дела и довод апелляционной жалобы о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в силу нахождения в цокольном помещении инженерных коммуникаций.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Между тем согласно представленному в материалы дела поэтажному плану, помещение расположено в цокольном этаже здания, имеет самостоятельный вход, доказательств наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, равно как и факта нахождения спорного помещения в составе многоквартирного дома, ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено, вместе с тем названные доказательства были запрошены у ответчика по определению суда от 29.06.2009 (л.д. 143).
Кроме того, как следует из материалов дела, помещение использовалось по офис (п. 1.1. договора аренды), что ставит под сомнение утверждение ответчика в апелляционной жалобе об исключительно техническом характере помещения.
Сам по себе факт нахождения помещения в цокольном этаже многоквартирного дома не свидетельствует о том, что помещение является техническим, используется для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, и в силу недоказанности обратного, суд приходит к выводу о правомерности передачи в пользование по договору аренды спорного помещения.
Довод апелляционной жалобы о неправомерности выселения из спорного помещения в силу действия договора аренды от 15.01.2007 не находит подтверждения в материалах дела и не основан на нормах действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Норма ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды N 12-6393 нежилых помещений, расположенных по адресу: Марченко ул., д. 7а, суммарной площадью 73.60 кв. м, по окончании срока его действия возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязанность по предварительному уведомлению арендатора о прекращении арендных отношений исполнил, о чем свидетельствует письмо N 8310 от 05.09.2008, в котором КУИиЗО отказывается от договора аренды N 12-6393 от 15.01.2007 (л.д. 7), вместе с данным письмом дело приобщены почтовые квитанции (л.д. 8, 9), а также реестр исходящей корреспонденции.
Учитывая, что в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, а также принимая во внимание положения п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что договор аренды N 12-6393 от 15.01.2007 считается прекращенным, а обязательства сторон по нему - прекращенными по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку арендатор в трехмесячный срок не освободил спорные помещения, а правовых оснований к его занятию у ответчика не имеется, требования истца об освобождении помещений являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Довод подателя апелляционной жалобы, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного нормой ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не представлено доказательств вручения ответчику уведомления о расторжении договора, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. Положения ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применяются в силу применения к правоотношениям норм п. 3 статьи 450, ст. 610 ГК РФ.
В соответствии ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 названной статьи).
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. По смыслу указанной нормы именно на ответчике лежит обязанность по доказыванию факта отсутствия у него задолженности по арендной плате.
Истцом произведен расчет арендной платы за период с 01.01.2008 по 13.04.2009 на основании п. 5.2. договора аренды, Постановления Главы г. Челябинска от 25.12.2007 N 427-п "Об установлении размеров арендной платы за нежилые помещения в 2008 году", Постановления Главы г. Челябинска N 319-п от 16.12.2008 о продлении срока действия Постановления N 427-п.
Вместе с тем, ответчик доказательства отсутствия у него задолженности по арендной плате перед истцом не представил, в связи с чем суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2009 по делу N А76-28000/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Мипаурал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2009 N 18АП-4725/2009 ПО ДЕЛУ N А76-28000/2008
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2009 г. N 18АП-4725/2009
Дело N А76-28000/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Соколовой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Леухиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Мипаурал" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2009 по делу N А76-28000/2008 (судья Бахарева Е.А.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Киреева К.Э. (доверенность N 12753 от 26.12.2008),
установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУИиЗО, истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Мипаурал" (далее - ЗАО "Мипаурал"), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 59 927 руб. 59 коп., неустойки в размере 31 995 руб. 00 коп.. и выселении из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко 7 А, общей площадью 73.6 кв. м (с учетом заявленного истцом и принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайства об изменении предмета иска, л.д. 52, 92).
Решением суда от 20.04.2009 (резолютивная часть от 13.04.2009) исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскано основной долг в сумме - 59 927 руб. 59 коп., неустойка в сумме - 31 995 руб., ответчик выселен из занимаемого им нежилого помещения общей площадью 73.6 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко 7 А, Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5 257 руб. 68 коп.
В апелляционной жалобе ЗАО "Мипаурал" (далее также - заявитель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции не установлены обстоятельства действительности договора аренды. При этом ответчик указывает, что арендованное им помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, а КУИиЗО не имел права им распоряжаться. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного нормой ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не представлено доказательств вручения ответчику уведомления о расторжении договора.
КУИиЗО представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, что решение суда первой инстанции законно, обосновано, просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель ответчика в судебное заседание не явился.
С учетом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ЗАО "Мипаурал".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.01.2007 между КУИиЗО (арендодатель) и ЗАО "Мипаурал" (арендатор) заключен договор аренды N 12-6393 (л.д. 12-13), согласно п. 1.1 которого КУИиЗО передает, а ЗАО "Мипаурал" принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения (далее - "помещение"), расположенные по адресу: Марченко ул., д. 7а, суммарной площадью 73.60 кв. м, неотъемлемым приложением к договору аренды является Приложение N 2 - характеристика помещения.
Срок договора аренды определяется с 01.01.2007 по 30.12.2007 (п. 2.1. договора).
Согласно п. 5.1 договора за указанные п. 1.1. помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы, согласно приложенному расчету (Приложение N 1), на расчетный счет, указанный в п. п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
В силу п. 5.2. договора перерасчет величины арендной платы осуществляется Комитетом в одностороннем порядке в связи с изменением общего порядка расчета или базовой ставки арендной платы. Новая величина арендной платы принимается арендатором в обязательном порядке с момента ее введения в действие Постановлением Главы города.
Сторонами были подписаны расчеты арендной платы за аренду здания, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Марченко, д. 7а (л.д. 13 оборот).
Факт передачи помещения в аренду подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения от 15.04.2002 (л.д. 14).
В подтверждение наличия права на распоряжение помещением истцом в материалы дела представлена выписка из реестра имущества муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 10.09.2008 (л.д. 16), согласно которой данное недвижимое имущество является муниципальной собственностью на основании Постановления Главы г. Челябинска N 410-п от 23.05.1995, а также Приказа Комитете о включении в реестр N 1470 от 28.12.1995.
Истцом в материалы дела также представлено письмо N 8310 от 05.09.2008, в котором КУИиЗО отказывается от договора аренды N 12-6393 от 15.01.2007 через три месяца после отправки уведомления (л.д. 7), приобщены почтовые квитанции об отправке письма ответчику (л.д. 8, 9).
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование помещением и за период с 10.01.2008 по 13.04.2009 (л.д. 10, 92), истец обратился в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, судом также установлено, что договор аренды является прекращенным, в связи с чем у ответчика отсутствуют законные основания занимать данное помещение.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как следует из п. 1.1. договора аренды от 15.01.2007, предметом договора являются нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск ул. Марченко, д. 7а, площадью 73, 6 кв. м, план помещения согласован сторонами в приложении N 2 к договору (л.д. 15), в силу чего считать договор аренды незаключенным у суда не имеется.
Довод апелляционной жалобы о ничтожности договора аренды не находит подтверждения в материалах дела.
Право распоряжения КУИиЗО спорными помещениями следует из выписки из реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 10.09.2008 (л.д. 16), приказа Комитета по управлению имуществом г. Челябинска N 1470 от 28.12.1995 "О включении объектов в реестр муниципальной собственности города", Постановления главы г. Челябинска N 407-п от 23.05.1995 "О передаче в муниципальную собственность жилищного фонда АОЭиЭ Челябэнерго", в силу чего противоречия спорного договора нормам статьи 608 ГК РФ не установлено.
Не находит подтверждения в материалах дела и довод апелляционной жалобы о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в силу нахождения в цокольном помещении инженерных коммуникаций.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Между тем согласно представленному в материалы дела поэтажному плану, помещение расположено в цокольном этаже здания, имеет самостоятельный вход, доказательств наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, равно как и факта нахождения спорного помещения в составе многоквартирного дома, ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено, вместе с тем названные доказательства были запрошены у ответчика по определению суда от 29.06.2009 (л.д. 143).
Кроме того, как следует из материалов дела, помещение использовалось по офис (п. 1.1. договора аренды), что ставит под сомнение утверждение ответчика в апелляционной жалобе об исключительно техническом характере помещения.
Сам по себе факт нахождения помещения в цокольном этаже многоквартирного дома не свидетельствует о том, что помещение является техническим, используется для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, и в силу недоказанности обратного, суд приходит к выводу о правомерности передачи в пользование по договору аренды спорного помещения.
Довод апелляционной жалобы о неправомерности выселения из спорного помещения в силу действия договора аренды от 15.01.2007 не находит подтверждения в материалах дела и не основан на нормах действующего законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Норма ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит условий о форме данного отказа, в связи с чем, оценивая доказательства, предоставленные в подтверждение факта предупреждения об отказе от договора, судом должно устанавливаться действительное волеизъявление, выраженное стороной по договору.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды N 12-6393 нежилых помещений, расположенных по адресу: Марченко ул., д. 7а, суммарной площадью 73.60 кв. м, по окончании срока его действия возобновлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязанность по предварительному уведомлению арендатора о прекращении арендных отношений исполнил, о чем свидетельствует письмо N 8310 от 05.09.2008, в котором КУИиЗО отказывается от договора аренды N 12-6393 от 15.01.2007 (л.д. 7), вместе с данным письмом дело приобщены почтовые квитанции (л.д. 8, 9), а также реестр исходящей корреспонденции.
Учитывая, что в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, а также принимая во внимание положения п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что договор аренды N 12-6393 от 15.01.2007 считается прекращенным, а обязательства сторон по нему - прекращенными по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку арендатор в трехмесячный срок не освободил спорные помещения, а правовых оснований к его занятию у ответчика не имеется, требования истца об освобождении помещений являются правомерными и подлежат удовлетворению.
Довод подателя апелляционной жалобы, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного нормой ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не представлено доказательств вручения ответчику уведомления о расторжении договора, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. Положения ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым отношениям не применяются в силу применения к правоотношениям норм п. 3 статьи 450, ст. 610 ГК РФ.
В соответствии ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 названной статьи).
Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. По смыслу указанной нормы именно на ответчике лежит обязанность по доказыванию факта отсутствия у него задолженности по арендной плате.
Истцом произведен расчет арендной платы за период с 01.01.2008 по 13.04.2009 на основании п. 5.2. договора аренды, Постановления Главы г. Челябинска от 25.12.2007 N 427-п "Об установлении размеров арендной платы за нежилые помещения в 2008 году", Постановления Главы г. Челябинска N 319-п от 16.12.2008 о продлении срока действия Постановления N 427-п.
Вместе с тем, ответчик доказательства отсутствия у него задолженности по арендной плате перед истцом не представил, в связи с чем суд первой инстанции обосновано удовлетворил исковые требования.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.04.2009 по делу N А76-28000/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Мипаурал" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Т.В.СОКОЛОВА
В.В.БАКАНОВ
Т.В.СОКОЛОВА
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)