Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что в связи с тем, что тарифы на обслуживание и ремонт помещений решениями собственников не утверждались, а суммы истцом уплачены ответчику, у последнего возникло неосновательное обогащение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Черняк Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Горновой М.В.
и судей Курочкиной О.А., Андреевой И.Ю.
при секретаре М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Горновой М.В.
дело по апелляционной жалобе Ш.
на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 24 июня 2015 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Ш. к ООО "ДС Эксплуатация" о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории и по договору на управление и обслуживание подземного гаража, взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании расходов по оплате услуг представителя, а также расходов по оплате госпошлины - отказать,
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании излишне уплаченных средств по договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, ссылаясь на то, что истец является собственником квартиры N..., общей площадью... кв. м, квартиры N.., общей площадью.. кв. м, машино-места N..., площадью... кв. м и нежилого помещения N... кв. м, в доме N.. по.... В связи с тем, что ответчик является правопреемником ОАО "Дон-Строй", то на ответчика распространяются ранее заключенные договоры на управление. Согласно п. 1.1 договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории в отношении квартиры N..., управляющая компания приняла на себя обязанности за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению долей имущества в общем доме.... была заключен договор на управление и обслуживание подземного гаража в отношении 2-х машино-мест.... года с управляющей компанией был заключен договор на управление и обслуживание подземного гаража... года был заключен договор на управление комплексом в отношении квартиры N.... Между тем договором на управление комплексом от.. года размер платы за содержание и ремонт не установлен. Стоимость обслуживания поземного гаража по договору на управление гаражом от.. года изначально была установлена в размере.... Стоимость обслуживания кладового помещения по договору на управление нежимыми помещениями от.. года была установлена в размере.. кв. м, на текущий момент составляет.. рублей за.. кв. м. Договором на управлением комплексом от.. года стоимость обслуживания многоквартирного дома установлена в размере.. кв. м. Полагает, что действующий порядок определения размера платы за содержание и ремонт помещений установлен истцом в одностороннем порядке... года после получения результатов проверки Роспотребнадзора истец обратилась к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченных сумм за период... года ответчик в осуществлении возврата денежных средств отказал. Полагает, что в связи с тем, что тарифы на обслуживание и ремонт помещений решениями собственников не утверждались, а суммы истцом уплачены ответчиком, у последнего возникло неосновательное обогащение. В связи с этим истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченные денежные средства за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме N.. по ул... договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от.. года в.. копеек, по договору на управление и обслуживание подземного гаража.. года в размере.., по договору на управление и обслуживание поземного гаража от.. года в размере.., по договору на управление и обслуживание многоквартирным домом от.. размере.. рублей.. копеек, компенсацию морального вреда в размере.. рублей, штраф в размере.. рублей.. копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере.... копейки, расходы на представителя в сумме.. рублей, государственную пошлину в сумме..
Представитель истца по доверенности исковые требования поддержал.
Представитель ответчика по доверенности К. исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
На заседание судебной коллегии истец и ее представитель не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены судом надлежащим образом.
Судебная коллегия с учетом того обстоятельства, что истец и ее представитель не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин, считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика по доверенности К., судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании истец является собственником квартиры N.., расположенной по адресу: <...>, свидетельством о государственной регистрации права (л.д...).
Также истец является собственником квартиры N.. в названном доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д...
Кроме того, на праве собственности истцу принадлежат два машино-места N.., 397, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д....
..года истец заключила с ОАО "ДОН-Строй" договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории в отношении квартиры N..
Согласно п. 1.1 договора Управляющая компания обязалась за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту, техническому обслуживанию доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, содержанию и благоустройству доли придомовой территории, предоставлению коммунальных и эксплуатационных услуг.
Аналогичный договор был заключен истцом с ОАО "ДОН-Строй".. по обслуживанию машино-мест (л.д..
Кроме того, .. года между истцом и ответчиком был заключен договор на управление и обслуживание подземного гаража N..
..года между ответчиком и истцом был заключен договор управления (обслуживания) многоквартирным домом в отношении квартиры N...
Согласно материалам дела, в связи с реорганизацией ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования права и обязанности по договору на обслуживание перешли к ООО "ДС Эксплуатация".
Из материалов дела усматривается, что согласно выставляемым Управляющей компанией счетам-извещениям размер платы по договору исчисляется путем умножения установленной Управляющей компанией базовой стоимости управления и технического обслуживания 1 кв. м общей площади жилого помещения на общую площадь квартиры.
Полагая, что в связи с тем, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома тарифы на содержание и ремонт жилья утверждены не были, взимание платы ответчиком по тарифам, указанным в извещениях об оплате является незаконным, а уплаченные суммы подлежащими возврату, истец обратилась в суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из условий заключенного между сторонами договора, согласно которому истец поручила ООО "ДС Эксплуатация" оказывать услуги по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу и приняла на себя обязательства оплачивать фактически оказанные услуги. При этом, условия заключенного договора предусматривали обязательство ООО "ДС Эксплуатация" оказывать истцу как обязательные, минимально предусмотренные действующим законодательством услуги, так и дополнительные услуги, в том числе по содержанию и обслуживанию придомовой территории, что не противоречит действующему законодательству. При этом раздел 4 договора подробно раскрывает структуру стоимости обслуживания, механизм расчета затрат управляющей организации и отсылает к приложению... к договору, в котором приведена стоимость обслуживания.
Судебная коллегия полагает такой вывод суда первой инстанции законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 1 статьи 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 3 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 9 статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном е оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью росить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пункт 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее именуются - Правила), предусматривает, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В соответствии с пунктом 35 Правил указанные в пунктах 31 - 34 данных Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, вопросы об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а равно плату за коммунальные услуги, на общем собрании не рассматривали и никакого решения не принимали.
Между тем, как правильно установлено судом, Ш. заключила с ООО "ДС Эксплуатация" договоры на управление и обслуживание многоквартирного дома соразмерно своей доли как собственник квартир N..., а также машино-мест и нежилых помещений.
Из условий заключенных договоров следует, что стороны согласовали, что владелец поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по техническому обслуживанию жилого фонда, помещений общего пользования и инженерного оборудования, а также ремонту дома и содержания придомовой территории дома N 70, в том числе, выше названных квартир и принадлежащих истцу машино-мест и подземного гаража.
В соответствии с пунктом 2.1 договора на управление от... года, исполнитель обязался своими силами или с привлечением третьих лиц выполнить следующие работы и услуги: круглосуточную охрану дома и прилегающей территории, с организацией пропускного режима на территорию жилого комплекса, содержание помещений общего пользования с их ежедневной уборкой, уборку, благоустройство и озеленение территории, техническое обслуживание и поддержание в исправном состоянии инженерных систем канализации, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения, теплоснабжения, пожаротушения до ввода в квартиру владельца, техническое обслуживание слаботочной сети (антенна, домофон, видеонаблюдение и т.п.) до щитка в межквартирном холле, предоставление коммунальных услуг, круглосуточная работа диспетчерской службы и аварийных бригад специалистов по инженерному обеспечению, круглосуточную работу консьержей, лифтеров, проведение текущего и капитального ремонта мест общего пользования, фасада дома и помещений общего назначения, техническое обслуживание, профилактический и текущий ремонт, техническое освидетельствование лифтового оборудования, обязательное страхование лифтового оборудования в соответствии с действующим законодательством. Исполнитель может оказывать владельцу также дополнительные услуги, не указанные в п. 2.1. договора (п. 2.2. договора).
В соответствии с пунктом 2.4.5 договора владелец обязался своевременно оплачивать оказанные услуги в сроки и порядке, предусмотренные договором.
Согласно п. 4.1 договора стоимость технического обслуживания по настоящему договору включает в себя, помимо стоимости услуг, указанных в п. 2.1 настоящего договора, затраты на освещение придомовой территории, обслуживание узла учета тепловой энергии, обязательные услуги санэпиднадзора (дератизация, дезинфекция нежилых помещений), затраты на службу утилизации отходов, а также затраты на управление комплексом и на содержание службы эксплуатации. При этом расчет производится на основании заключенных исполнителем договоров на предоставление коммунальных услуг по установленным уполномоченным органом тарифам, а также на предоставление иных услуг, указанных в п. 2.1 настоящего договора, по среднерыночным ценам. Стоимость технического обслуживания приведена в извещении о начислении платежей по лицевому счету. Такое извещение является приложением N 1 к настоящему договору.
Пунктом 4.5. договора предусмотрено, что владелец оплачивает оказанные ему услуги ежемесячно в кассу или на расчетный счет исполнителя до.. числа месяца, следующего за расчетным.
В силу пункта 4.6 стороны предусмотрели порядок расчета фактических затрат.
Аналогичные условия были предусмотрены в договоре на управление от... (пункт 3.4), договором на управление от.. года (пункт 3.1, 3.3), договором на управление от.. (пункт 4.6, 4.7, 4.10).
Исходя из изложенного вывод суда первой инстанции о том, что условия договоров на управление подробно раскрывают структуру стоимости обслуживания, механизм расчета затрат управляющей организации, основан на материалах дела.
Более того, п. 4.3. договора на управление от.. года прямо дает ссылку на приложение N... (извещение о начислении платежей по лицевому счету) к договору, в котором приведена стоимость обслуживания. Данное извещение, согласно п. 4.3. договора, является изменяемым.
При этом суд верно истолковал нормы закона о существенных условиях договора управления, а именно: к существенным условиям договора управления многоквартирного дома, в силу п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а не сам размер платы. Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается методика определения стоимости указанных в договоре услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Данная методика изложена в разделе 4 договора, подписанного с истцом.
Таким образом, в соответствии с условиями заключенных договоров, Ш. поручила ООО "ДС Эксплуатация" оказывать услуги по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: г.... и приняла на себя обязательства оплачивать фактически оказанные услуги.
При этом, условия заключенных договоров предусматривали обязательство ООО "ДС Эксплуатация" оказывать истцу как обязательные, минимально предусмотренные действующим законодательством услуги, так и дополнительные услуги, в том числе по содержанию и обслуживанию придомовой территории, что не нарушает положения действующего законодательства.
Так, в соответствии с п. 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
При этом согласно пункту 12 данных Правил, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте "д(1)" пункта 11 названных Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленный вышеназванными Правилами, не является закрытым.
Истец в судебном заседании не оспаривал факт оказания данных услуг управляющей компанией.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.
В соответствии с частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Так, если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, то она в перечне, объемах и качестве услуг и работ должна учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает случаи установления органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме. Эти случаи являются исключением из общего законодательного подхода.
В качестве такового является пункт 4 статьи 158 ЖК РФ, на который ссылается истец в качестве основания заявленных требований.
Однако, пункт 4 статьи 158 ЖК РФ во взаимосвязи с п. 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 указывает, что данное правило подлежит применению в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом и не установили размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В этом случае, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Поскольку собственники помещений в доме по адресу: <...> выбрали способ управления и утвердили управляющую организацию, истец, выступая в качестве собственника квартир и нежилых помещений в указанном доме, заключила договор на управление общим имуществом в доме, судебная коллегия находит, что оплата фактически оказанных ей услуг должна осуществляться в соответствии с условиями заключенных ею договоров на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
При этом, отсутствие решения общего собрания собственников об установлении размера платы за оказываемые услуги, не освобождает истца от обязательства оплачивать указанные услуги на основании выставляемых управляющей компанией извещений, поскольку фактически данные услуги истцу оказывались, истец не отказывался от указанных услуг, отсутствие решения об определении размера платы за их оказание не освобождает собственников жилых помещений в многоквартирном доме нести указанные расходы.
При таких данных выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, доказаны материалами дела, решение вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, а доводы апелляционной жалобы - не состоятельными.
Довод апелляционной жалобы о неверном толковании судом части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), неубедителен.
Судом при рассмотрении дела установлено, что в доме, в котором проживает истец, выбран способ управления многоквартирным домом в виде делегирования полномочий управления домом управляющей компании.
Порядок и размер платы за содержание и ремонт помещений дома и иные коммунальные услуги установлено в заключенных между сторонами договорах на управление и обслуживание, следовательно, оплата фактически оказанных истцу услуг должна осуществляться в соответствии с условиями заключенного договора и оснований для взыскания излишне уплаченных сумм за содержание и ремонт помещений не имеется, поскольку управляющая компания производила начисление указанных расходов на основании договоров, которые являются действующими и недействительными в установленном порядке не признаны.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия -
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 24 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-34847/2015
Требование: О возврате излишне уплаченных денежных средств, взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании расходов по оплате услуг представителя.Разделы:
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец полагает, что в связи с тем, что тарифы на обслуживание и ремонт помещений решениями собственников не утверждались, а суммы истцом уплачены ответчику, у последнего возникло неосновательное обогащение.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2015 г. по делу N 33-34847
Судья Черняк Е.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Горновой М.В.
и судей Курочкиной О.А., Андреевой И.Ю.
при секретаре М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Горновой М.В.
дело по апелляционной жалобе Ш.
на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 24 июня 2015 года, которым постановлено: в удовлетворении исковых требований Ш. к ООО "ДС Эксплуатация" о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории и по договору на управление и обслуживание подземного гаража, взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании расходов по оплате услуг представителя, а также расходов по оплате госпошлины - отказать,
установила:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "ДС Эксплуатация" о взыскании излишне уплаченных средств по договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории, ссылаясь на то, что истец является собственником квартиры N..., общей площадью... кв. м, квартиры N.., общей площадью.. кв. м, машино-места N..., площадью... кв. м и нежилого помещения N... кв. м, в доме N.. по.... В связи с тем, что ответчик является правопреемником ОАО "Дон-Строй", то на ответчика распространяются ранее заключенные договоры на управление. Согласно п. 1.1 договора на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории в отношении квартиры N..., управляющая компания приняла на себя обязанности за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению долей имущества в общем доме.... была заключен договор на управление и обслуживание подземного гаража в отношении 2-х машино-мест.... года с управляющей компанией был заключен договор на управление и обслуживание подземного гаража... года был заключен договор на управление комплексом в отношении квартиры N.... Между тем договором на управление комплексом от.. года размер платы за содержание и ремонт не установлен. Стоимость обслуживания поземного гаража по договору на управление гаражом от.. года изначально была установлена в размере.... Стоимость обслуживания кладового помещения по договору на управление нежимыми помещениями от.. года была установлена в размере.. кв. м, на текущий момент составляет.. рублей за.. кв. м. Договором на управлением комплексом от.. года стоимость обслуживания многоквартирного дома установлена в размере.. кв. м. Полагает, что действующий порядок определения размера платы за содержание и ремонт помещений установлен истцом в одностороннем порядке... года после получения результатов проверки Роспотребнадзора истец обратилась к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченных сумм за период... года ответчик в осуществлении возврата денежных средств отказал. Полагает, что в связи с тем, что тарифы на обслуживание и ремонт помещений решениями собственников не утверждались, а суммы истцом уплачены ответчиком, у последнего возникло неосновательное обогащение. В связи с этим истец просила суд взыскать с ответчика в свою пользу излишне уплаченные денежные средства за содержание и ремонт помещений в многоквартирном доме N.. по ул... договору на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории от.. года в.. копеек, по договору на управление и обслуживание подземного гаража.. года в размере.., по договору на управление и обслуживание поземного гаража от.. года в размере.., по договору на управление и обслуживание многоквартирным домом от.. размере.. рублей.. копеек, компенсацию морального вреда в размере.. рублей, штраф в размере.. рублей.. копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере.... копейки, расходы на представителя в сумме.. рублей, государственную пошлину в сумме..
Представитель истца по доверенности исковые требования поддержал.
Представитель ответчика по доверенности К. исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.
На заседание судебной коллегии истец и ее представитель не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены судом надлежащим образом.
Судебная коллегия с учетом того обстоятельства, что истец и ее представитель не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин, считает возможным в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.
Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика по доверенности К., судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании истец является собственником квартиры N.., расположенной по адресу: <...>, свидетельством о государственной регистрации права (л.д...).
Также истец является собственником квартиры N.. в названном доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д...
Кроме того, на праве собственности истцу принадлежат два машино-места N.., 397, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д....
..года истец заключила с ОАО "ДОН-Строй" договор на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории в отношении квартиры N..
Согласно п. 1.1 договора Управляющая компания обязалась за плату оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту, техническому обслуживанию доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, содержанию и благоустройству доли придомовой территории, предоставлению коммунальных и эксплуатационных услуг.
Аналогичный договор был заключен истцом с ОАО "ДОН-Строй".. по обслуживанию машино-мест (л.д..
Кроме того, .. года между истцом и ответчиком был заключен договор на управление и обслуживание подземного гаража N..
..года между ответчиком и истцом был заключен договор управления (обслуживания) многоквартирным домом в отношении квартиры N...
Согласно материалам дела, в связи с реорганизацией ОАО "ДОН-Строй" в форме преобразования права и обязанности по договору на обслуживание перешли к ООО "ДС Эксплуатация".
Из материалов дела усматривается, что согласно выставляемым Управляющей компанией счетам-извещениям размер платы по договору исчисляется путем умножения установленной Управляющей компанией базовой стоимости управления и технического обслуживания 1 кв. м общей площади жилого помещения на общую площадь квартиры.
Полагая, что в связи с тем, что решением общего собрания собственников многоквартирного дома тарифы на содержание и ремонт жилья утверждены не были, взимание платы ответчиком по тарифам, указанным в извещениях об оплате является незаконным, а уплаченные суммы подлежащими возврату, истец обратилась в суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из условий заключенного между сторонами договора, согласно которому истец поручила ООО "ДС Эксплуатация" оказывать услуги по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу и приняла на себя обязательства оплачивать фактически оказанные услуги. При этом, условия заключенного договора предусматривали обязательство ООО "ДС Эксплуатация" оказывать истцу как обязательные, минимально предусмотренные действующим законодательством услуги, так и дополнительные услуги, в том числе по содержанию и обслуживанию придомовой территории, что не противоречит действующему законодательству. При этом раздел 4 договора подробно раскрывает структуру стоимости обслуживания, механизм расчета затрат управляющей организации и отсылает к приложению... к договору, в котором приведена стоимость обслуживания.
Судебная коллегия полагает такой вывод суда первой инстанции законным и обоснованным.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статья 249 ГК РФ предусматривает, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 1 статьи 288 ГК РФ, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу ч. 3 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 9 статьи 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном е оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Согласно ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью росить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пункт 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее именуются - Правила), предусматривает, что в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
В соответствии с пунктом 35 Правил указанные в пунктах 31 - 34 данных Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, вопросы об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а равно плату за коммунальные услуги, на общем собрании не рассматривали и никакого решения не принимали.
Между тем, как правильно установлено судом, Ш. заключила с ООО "ДС Эксплуатация" договоры на управление и обслуживание многоквартирного дома соразмерно своей доли как собственник квартир N..., а также машино-мест и нежилых помещений.
Из условий заключенных договоров следует, что стороны согласовали, что владелец поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство по техническому обслуживанию жилого фонда, помещений общего пользования и инженерного оборудования, а также ремонту дома и содержания придомовой территории дома N 70, в том числе, выше названных квартир и принадлежащих истцу машино-мест и подземного гаража.
В соответствии с пунктом 2.1 договора на управление от... года, исполнитель обязался своими силами или с привлечением третьих лиц выполнить следующие работы и услуги: круглосуточную охрану дома и прилегающей территории, с организацией пропускного режима на территорию жилого комплекса, содержание помещений общего пользования с их ежедневной уборкой, уборку, благоустройство и озеленение территории, техническое обслуживание и поддержание в исправном состоянии инженерных систем канализации, водоснабжения, вентиляции, электроснабжения, теплоснабжения, пожаротушения до ввода в квартиру владельца, техническое обслуживание слаботочной сети (антенна, домофон, видеонаблюдение и т.п.) до щитка в межквартирном холле, предоставление коммунальных услуг, круглосуточная работа диспетчерской службы и аварийных бригад специалистов по инженерному обеспечению, круглосуточную работу консьержей, лифтеров, проведение текущего и капитального ремонта мест общего пользования, фасада дома и помещений общего назначения, техническое обслуживание, профилактический и текущий ремонт, техническое освидетельствование лифтового оборудования, обязательное страхование лифтового оборудования в соответствии с действующим законодательством. Исполнитель может оказывать владельцу также дополнительные услуги, не указанные в п. 2.1. договора (п. 2.2. договора).
В соответствии с пунктом 2.4.5 договора владелец обязался своевременно оплачивать оказанные услуги в сроки и порядке, предусмотренные договором.
Согласно п. 4.1 договора стоимость технического обслуживания по настоящему договору включает в себя, помимо стоимости услуг, указанных в п. 2.1 настоящего договора, затраты на освещение придомовой территории, обслуживание узла учета тепловой энергии, обязательные услуги санэпиднадзора (дератизация, дезинфекция нежилых помещений), затраты на службу утилизации отходов, а также затраты на управление комплексом и на содержание службы эксплуатации. При этом расчет производится на основании заключенных исполнителем договоров на предоставление коммунальных услуг по установленным уполномоченным органом тарифам, а также на предоставление иных услуг, указанных в п. 2.1 настоящего договора, по среднерыночным ценам. Стоимость технического обслуживания приведена в извещении о начислении платежей по лицевому счету. Такое извещение является приложением N 1 к настоящему договору.
Пунктом 4.5. договора предусмотрено, что владелец оплачивает оказанные ему услуги ежемесячно в кассу или на расчетный счет исполнителя до.. числа месяца, следующего за расчетным.
В силу пункта 4.6 стороны предусмотрели порядок расчета фактических затрат.
Аналогичные условия были предусмотрены в договоре на управление от... (пункт 3.4), договором на управление от.. года (пункт 3.1, 3.3), договором на управление от.. (пункт 4.6, 4.7, 4.10).
Исходя из изложенного вывод суда первой инстанции о том, что условия договоров на управление подробно раскрывают структуру стоимости обслуживания, механизм расчета затрат управляющей организации, основан на материалах дела.
Более того, п. 4.3. договора на управление от.. года прямо дает ссылку на приложение N... (извещение о начислении платежей по лицевому счету) к договору, в котором приведена стоимость обслуживания. Данное извещение, согласно п. 4.3. договора, является изменяемым.
При этом суд верно истолковал нормы закона о существенных условиях договора управления, а именно: к существенным условиям договора управления многоквартирного дома, в силу п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а не сам размер платы. Под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается методика определения стоимости указанных в договоре услуг и работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Данная методика изложена в разделе 4 договора, подписанного с истцом.
Таким образом, в соответствии с условиями заключенных договоров, Ш. поручила ООО "ДС Эксплуатация" оказывать услуги по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: г.... и приняла на себя обязательства оплачивать фактически оказанные услуги.
При этом, условия заключенных договоров предусматривали обязательство ООО "ДС Эксплуатация" оказывать истцу как обязательные, минимально предусмотренные действующим законодательством услуги, так и дополнительные услуги, в том числе по содержанию и обслуживанию придомовой территории, что не нарушает положения действующего законодательства.
Так, в соответствии с п. 11(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
При этом согласно пункту 12 данных Правил, собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте "д(1)" пункта 11 названных Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленный вышеназванными Правилами, не является закрытым.
Истец в судебном заседании не оспаривал факт оказания данных услуг управляющей компанией.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.
В соответствии с частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Так, если управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, то она в перечне, объемах и качестве услуг и работ должна учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает случаи установления органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме. Эти случаи являются исключением из общего законодательного подхода.
В качестве такового является пункт 4 статьи 158 ЖК РФ, на который ссылается истец в качестве основания заявленных требований.
Однако, пункт 4 статьи 158 ЖК РФ во взаимосвязи с п. 34 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 указывает, что данное правило подлежит применению в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом и не установили размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В этом случае, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации. Поскольку собственники помещений в доме по адресу: <...> выбрали способ управления и утвердили управляющую организацию, истец, выступая в качестве собственника квартир и нежилых помещений в указанном доме, заключила договор на управление общим имуществом в доме, судебная коллегия находит, что оплата фактически оказанных ей услуг должна осуществляться в соответствии с условиями заключенных ею договоров на управление и обслуживание жилого комплекса и придомовой территории.
При этом, отсутствие решения общего собрания собственников об установлении размера платы за оказываемые услуги, не освобождает истца от обязательства оплачивать указанные услуги на основании выставляемых управляющей компанией извещений, поскольку фактически данные услуги истцу оказывались, истец не отказывался от указанных услуг, отсутствие решения об определении размера платы за их оказание не освобождает собственников жилых помещений в многоквартирном доме нести указанные расходы.
При таких данных выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, доказаны материалами дела, решение вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, а доводы апелляционной жалобы - не состоятельными.
Довод апелляционной жалобы о неверном толковании судом части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), неубедителен.
Судом при рассмотрении дела установлено, что в доме, в котором проживает истец, выбран способ управления многоквартирным домом в виде делегирования полномочий управления домом управляющей компании.
Порядок и размер платы за содержание и ремонт помещений дома и иные коммунальные услуги установлено в заключенных между сторонами договорах на управление и обслуживание, следовательно, оплата фактически оказанных истцу услуг должна осуществляться в соответствии с условиями заключенного договора и оснований для взыскания излишне уплаченных сумм за содержание и ремонт помещений не имеется, поскольку управляющая компания производила начисление указанных расходов на основании договоров, которые являются действующими и недействительными в установленном порядке не признаны.
Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия -
определила:
Решение Никулинского районного суда г. Москвы от 24 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ш. - без удовлетворения
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)