Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 апреля 2014 года дело N 2-3730/2013 по апелляционной жалобе Жилищно-строительного кооператива <...> на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2013 года по иску Г. к Жилищно-строительному кооперативу <...> о признании права требования на имущество в виде квартиры, обязании заключить договор паевого взноса.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя истца Ф. представителя ответчика Л. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец обратился в суд с иском к ЖСК <...> после уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просил обязать ЖСК <...> предоставить Г. жилое помещение в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> в виде квартиры площадью не менее 97,52 кв. м с правом льготы на оплату паевого взноса. Также истец просил обязать ответчика заключить договор паевого взноса с Г. с правом льготной оплаты пая в размере 15 000 руб. за один квадратный метр квартиры площадью не менее 97,52 кв. м, расположенной по указанному адресу.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является стороной договора с бывшим застройщиком о долевом участии в строительстве жилья ЗАО <.Ю.Л. N 1..> полностью осуществил инвестиции в строительство объекта до издания Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.10.2008 г. N 1351 "О признании утратившим силу Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 г. N 1347 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: <адрес>)".
22.09.2009 г. было издано распоряжение Правительства Санкт-Петербурга N 86-рп, по которому право достройки дома, расположенного по адресу: <адрес> возлагалось на ЖСК <...>. ЖСК <...> зарегистрирован в качестве юридического лица 04.02.2009 г.
В соответствии с п. 2.1 Устава ЖСК, кооператив создан для завершения строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>
На основании протокола N 02/12 от 02 мая 2012 г. об итогах заочного голосования членов ЖСК истец является членом кооператива ЖСК <...> с правом заключения договора паевого взноса по льготной цене. В феврале 2012 г. проект строящегося жилого дома по строительному адресу: <адрес> был утвержден государственной строительной экспертизой. Указанным проектом была определена квартирография со строительными номерами квартир, определена проектная площадь квартир. С данного момента Правление ЖСК стало заключать с членами ЖСК соглашения о закреплении за ними конкретных квартир, а также договоры паевого взноса на оплату закрепленных квартир.
Г. внесен в общий список членов Кооператива, имеющих льготу на оплату паевого взноса, утвержденный протоколом N 02/12 от 02 мая 2012 г. об итогах заочного голосования членов ЖСК. Истец неоднократно обращался в Правление ЖСК с целью заключения соглашения о закреплении за ним квартиры и заключении договора паевого взноса, однако в удовлетворении его требований было отказано, в связи с чем, он обратился в суд с данными требованиями.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2013 г. исковые требования Г. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ЖСК <...> просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Г. указывая, что судом были ненадлежащим образом исследованы все обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права, в связи с чем, оно подлежит отмене по следующим основаниям.
При разрешении спора судом установлено, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 года N 1347 на основании Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 года N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" Управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области были установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома на закрепленном земельном участке площадью 26 025 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, - за счет собственных и привлеченных средств. Пунктом 3.1 постановления на Комитет по градостроительству и архитектуре возложена обязанность в месячный срок совместно с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры выдать инвестору разрешительную документацию на проектирование и строительство объекта. Между Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и закрытым акционерным обществом (далее ЗАО) <.Ю.Л. N 1..> 07.09.2004 года был заключен договор N 1/04 об инвестировании проектирования и строительства указанного выше жилого дома.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 октября 2008 года N 1351 в связи с длительным неисполнением обязательств по строительству указанного жилого дома постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 N 1347 признано утратившим силу.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.09.2009 г. N 86-рп право на завершение строительства указанного дома предоставлено ЖСК <...>
Поскольку права и обязательства ЗАО <.Ю.Л. N 1..> прекращены, решение вопроса о дальнейшем участии в строительстве предусмотрено Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.09.2009 г. N 86-рп путем вступления в члены ЖСК <...>
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07 октября 2009 года ЗАО <.Ю.Л. N 1..> признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, и в настоящее время застройщиком дома является ЖСК <...>
Как следует из материалов дела между ЗАО <.Ю.Л. N 1..> - заказчиком и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> был подписан договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1а от 03.05.2007 г. в объеме 4-комнатной квартиры площадью 97,52 кв. м со строительным номером 61, расположенной по адресу: <адрес>), в соответствии с которым ЗАО <..Ю.Л. N 2.>" приняло на себя обязательство инвестировать свою долю в строительстве указанного жилого дома на момент заключения договора наличными деньгами в сумме 3 705 760 руб. в кассу заказчика или безналичным перечислением на расчетный счет заказчика, а ЗАО <.Ю.Л. N 1..> по окончании строительства передать ЗАО <..Ю.Л. N 2.> в собственность вышеуказанную квартиру.
Актом погашения обязательств зачетом взаимных требований от 31.07.2007 г., подписанным ЗАО <..Ю.Л. N 2.> и ЗАО <.Ю.Л. N 1..> стороны произвели зачет требований ЗАО <..Ю.Л. N 2.> по договорам подряда N 11/4 от ноября 2005 г., N 1/07 от 01.07.2003 г. на сумму 3 705 760 руб. в счет оплаты стоимости долевого участия в инвестировании строительства по договору N 61/1А.
14.01.2008 года между ЗАО <..Ю.Л. N 2.> и Г. был подписан договор N 14/1 об уступке права требования, согласно которому, ЗАО <..Ю.Л. N 2.> уступило Г. право требования по договору N 61/1А от 03.05.2007 года в объеме 4-комнатной квартиры площадью 97,52 кв. м со строительным номером 61. А цессионарий обязался уплатить цеденту 3 708 000 руб. в срок до 31.01.2008 г. - 1 308 000 руб.; до 31.12.2008 г. - 2 400 000 руб.
Удовлетворяя исковые требования Г. в полном объеме, суд исходил из того, что по договору уступки прав требования Г. приобрел право на участие в инвестировании строительства по договору N 61/1а от 03.05.2007 г. в объеме 4-комнатной квартиры площадью 97,52 кв. м со строительным номером 61, расположенной по адресу: <адрес>), вместо ЗАО <..Ю.Л. N 2.>. Кроме того, истец внесен в общий список членов кооператива, имеющих льготу на оплату паевого взноса, утвержденный протоколом N 02/12 от 02 мая 2012 года об итогах заочного голосования членов ЖСК, в связи с чем имеются основания для обязания ЖСК предоставить Г. соответствующее жилое помещение с правом льготы на оплату паевого взноса и заключения договора паевого взноса.
Судебная коллегия полагает данные выводы суда основанными на неверном применении норм материального права в силу следующего.
Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
Поскольку разрешение на строительство было выдано 18.06.2007 года, то есть в период действия Федерального закона от 31.12.2004 года N 214-ФЗ, к спорным правоотношениям подлежал применению данный Закон.
В силу ч. 3 статьи 1 Федерального закона от 31.12.2004 года N 214-ФЗ передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
При таком положении, заключенный 14.01.2008 года между Г. и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> договор N 14/1 об уступке права требования не соответствует действующему законодательству, поскольку передача гражданину прав путем уступки требования по договору, заключенному юридическими лицами, связанному с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирного дома, после исполнения которого у истца возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, не допускается в силу закона.
Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлении президиума Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2009 N 44г-187/09.
При таком положении, судебная коллегия полагает правильными доводы апелляционной жалобы относительно ничтожности договора N 14/1 уступки прав требования, заключенного 14.01.2008 года между Г. и ЗАО <..Ю.Л. N 2.>
Также судебная коллегия соглашается с доводами жалобы о том, что судом при рассмотрении дела не были исследованы должным образом представленные в материалы дела доказательства.
Так в материалы дела истцом представлен договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1А от 03.05.2007 года, подписанный между ЗАО <.Ю.Л. N 1..> в лице генерального директора ЗАО фирма <...> <...> - заказчиком, и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> - дольщиком, в лице генерального директора <...>
В соответствии с п. 4.2 данного договора Дольщик производит инвестирование своей доли "любым способом, не противоречащим действующему законодательству РФ по согласованию Сторон, в срок до 30.09.2007 г.". Заказчик - ЗАО <.Ю.Л. N 1..> по окончании строительства обязуется передать Дольщику в собственность указанную выше квартиру (п. 3.1).
Несмотря на то, что договор заключен между ЗАО <.Ю.Л. N 1..> и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> в разделе 10 Договора "Юридические адреса сторон" в качестве Заказчика указаны реквизиты ЗАО <.Ю.Л. N 1..> а подпись и печать выполнены от ЗАО фирма <...>
При этом указано, что ЗАО фирма <...> действует на основании договора поручения N 01-Р.К.Г./НМ от 01.02.2005 г. и доверенности N 01 от 01.02.2005 г., которые в материалы дела не представлены.
Далее между ЗАО <..Ю.Л. N 2.> в лице генерального директора <...> и ЗАО <.Ю.Л. N 1..> в лице генерального директора <...> подписан Акт б/н от 31.07.2007 г. прекращения обязательств зачетом взаимных требований, из которого следует, что дольщик (ЗАО <..Ю.Л. N 2.> выполнил работы по договору подряда N 11/4 от 11.11.2005 г. на сумму 3 705 760.00 руб., а ЗАО <.Ю.Л. N 1..> зачло эту сумму в качестве целевого взноса по договору долевого участия N 61/1А от 03.05.2007 года.
В качестве подтверждающих документов в Акте перечислены счета-фактуры на общую сумму 3 705 760,00 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 169 Налогового кодекса РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном настоящей главой.
Следовательно, счет-фактура является документом налогового учета в целях НДС и применяется для целей правильного исчисления и уплаты налога, но она не может служить доказательством выполнения договорных обязательств.
В качестве доказательств фактической оплаты (в форме зачета) представлен акт б/н от 31.07.2007 года прекращения обязательств зачетом взаимных требований, в то время как для проведения взаимозачета стороны договора оформляют акт сверки взаиморасчетов по каждому договору, который подписывается руководителем и главным бухгалтером юридического лица. Представленный акт б/н от 31.07.2007 г. погашения обязательств зачетом взаимных требований не соответствует требованиям Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" и указанным выше положениям.
Договоры подряда N 11/4 от 11.11.2005 г., акт сверки расчетов по нему, акты выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, товарно-транспортные накладные на поставку материалов, счета-фактуры и счета на оплату выполненных работ не представлены.
Отсутствие договора поручения N <...> от 01.02.2005 г. и доверенности N 01 от 01.02.2005 года не позволяет проверить полномочия поверенного - ЗАО фирма <...> и дать оценку законности договора долевого участия.
Таким образом, материалами дела не подтверждено, что ЗАО <..Ю.Л. N 2.> выполнены обязательства п. 4.2 договора N 61/1А в части инвестирования своей доли в объеме стоимости предусмотренной квартиры.
Кроме того, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы жалобы об отсутствии оснований для получения Г. льгот по оплате стоимости жилого помещения.
В соответствии с п. 5.1 Устава кооператива, преимущественное право на вступление в кооператив имеют лица, являющиеся стороной по Договору о долевом участии в инвестировании строительства многоквартирного дома, указанного в п. 2.1 Устава.
В соответствии с п. 4.3 Положения о размере и порядке оплаты членами ЖСК паевых взносов и иных платежей, утвержденных решением общего собрания членов ЖСК N 01/12 от 16 февраля 2012 г., льготный размер паевого взноса определяется стоимостью 15 000 руб. за 1 кв. м площади квартиры.
В силу п. 4.5 данного Положения члены кооператива - физические лица, являющиеся стороной в договоре о долевом участии в инвестировании строительства жилой площади в многоквартирном доме по адресу: <адрес> имеют право на льготный пай в оплате паевого взноса.
В состав (часть) паевого взноса данных членов Кооператива включаются капитальные вложения, произведенные ими застройщику до издания Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.10.2008 г. N 1351 "О признании утратившим силу Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 г. N 1347 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: <адрес>
Как следует из материалов дела, Г. обратился в ЖСК <...> с заявлением от 10.06.2010 года о приеме его в члены ЖСК на льготных условиях оплаты паевого взноса, ссылаясь на договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1А от 03.05.2007 года.
В обоснование льготных условий оплаты паевого взноса им представлены: договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1А от 03.05.2007 года, копия Акта б/н от 31.07.2007 г. о прекращении обязательств зачетом взаимных требований между ЗАО <..Ю.Л. N 2.> и ЗАО <.Ю.Л. N 1..> копия договора N 14/1 от 14.01.2008 г. об уступке права требования, копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 5 от 17.01.2008 г.. N 24 от 09.04.2008 г., N 33 от 10.04.2008 г. и N 45 от 21.07.2008 г.
Решение Правления ЖСК <...> о включении данных капитальных вложений Г. (в виде предоставления права на льготный размер оплаты паевого взноса) в счет оплаты части паевого взноса не принималось.
Решением общего собрания членов ЖСК <...> от 02.05.2012 года Г. принят в члены ЖСК и был утвержден в списке членов ЖСК, имеющих льготу на оплату паевого взноса.
Однако решением Сысольского районного суда Республики Коми от 26 июня 2013 года по делу N 2-329/2013, вступившим в силу 30 июля 2013 года, решение общего собрания членов ЖСК <...> в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 02.05.2012 года N 02/12 по всем вопросам повестки дня признано недействительным (л.д. 214 - 219).
Решение Сысольского районного суда Республики Коми от 26 июня 2013 года по делу N 2-329/2013, после его вступления в силу, исполнено ответчиком - ЖСК <...>. В период с 26.08.2013 года по 15.09.2013 года проведено новое общее собрание членов ЖСК <...> в форме заочного голосования - протокол N 05/13 от 20.09.2013 года.
Решением общего собрании членов ЖСК <...> (протокол N 05/13 от 20.09.2013 года) утвержден Список членов ЖСК, относящихся к льготной категории (пункт 2, приложение 4) по оплате паевого взноса, в который Г. не включен (л.д. 144).
Решение общего собрания членов ЖСК <...> от 20.09.2013 года в судебном порядке не обжаловано. Доказательств обратного суду не представлено.
Также из материалов дела не следует, что истцом при обращении в ЖСК <...> соблюдены необходимые процедуры и представлен полный комплект документов.
Процедура реализации права члена ЖСК на льготу закреплена в Положении "О размере и порядке оплаты членами Жилищно-строительного кооператива <...> паевых взносов и иных платежей".
Пунктом 4.5. Положения предусмотрено, что включение капитальных вложений членов ЖСК, отнесенных к льготной категории (в виде предоставления права на льготный размер оплаты паевого взноса) в счет оплаты части паевого взноса оформляется решением Правления Кооператива на основании договора с застройщиком (о долевом участии), документов об оплате и справки застройщика, подтверждающей приход оплаченных денежных средств застройщику. Обязанность представить указанные документы возлагается на члена Кооператива.
При предоставлении в правление Кооператива названных документов за членом Кооператива закрепляется жилая площадь (квартира), равная размеру общей площади квартиры, оплаченной предыдущему застройщику по договору о долевом участии в инвестировании строительства. Таким образом, для реализации права на льготу предусмотрен определенный порядок:
1) принятие в члены ЖСК с отнесением к составу льготной категории,
2) предоставление в кооператив: а) договора о долевом участии в инвестировании строительства в предыдущим застройщиком; б) документов, подтверждающих оплату договора; в) справки застройщика, подтверждающей приход денежных средств;
3) принятие правлением решения о закреплении определенной квартиры за членом ЖСК (характеристики квартиры согласовываются с членом кооператива);
4) принятие правлением решения о включении капитальных вложений, произведенных предыдущему застройщику, в счет оплаты части паевого взноса с последующим расчетом размера паевого взноса по формуле, установленной Положением.
Истец предоставил вышеперечисленные документы не в полном объеме, тем самым не выполнил свои обязанности, установленные п. 4.5. Положения, в числе льготных членов ЖСК он не значится.
При таком положении, у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований Г. о признании за ним права собственности на жилое помещение площадью не менее 97,52 кв. м по адресу: <адрес> с правом льготы на уплату паевого взноса.
Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией признаны обоснованными, а решение суда подлежащим отмене в полном объеме с вынесением нового решения об отказе Г. в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2013 отменить.
В удовлетворении иска Г. к Жилищно-строительному кооперативу <...> о признании права требования на имущество в виде квартиры, обязании заключить договор паевого взноса - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.04.2014 N 33-3964/14
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 апреля 2014 г. N 33-3964/14
Судья: Гучинский И.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Кудасовой Т.А. и Шиловской Н.Ю.
при секретаре З.
рассмотрела в открытом судебном заседании 10 апреля 2014 года дело N 2-3730/2013 по апелляционной жалобе Жилищно-строительного кооператива <...> на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2013 года по иску Г. к Жилищно-строительному кооперативу <...> о признании права требования на имущество в виде квартиры, обязании заключить договор паевого взноса.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., объяснения представителя истца Ф. представителя ответчика Л. судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец обратился в суд с иском к ЖСК <...> после уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, просил обязать ЖСК <...> предоставить Г. жилое помещение в строящемся жилом доме, расположенном по строительному адресу: <адрес> в виде квартиры площадью не менее 97,52 кв. м с правом льготы на оплату паевого взноса. Также истец просил обязать ответчика заключить договор паевого взноса с Г. с правом льготной оплаты пая в размере 15 000 руб. за один квадратный метр квартиры площадью не менее 97,52 кв. м, расположенной по указанному адресу.
В обоснование заявленных требований истец указал, что является стороной договора с бывшим застройщиком о долевом участии в строительстве жилья ЗАО <.Ю.Л. N 1..> полностью осуществил инвестиции в строительство объекта до издания Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.10.2008 г. N 1351 "О признании утратившим силу Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 г. N 1347 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: <адрес>)".
22.09.2009 г. было издано распоряжение Правительства Санкт-Петербурга N 86-рп, по которому право достройки дома, расположенного по адресу: <адрес> возлагалось на ЖСК <...>. ЖСК <...> зарегистрирован в качестве юридического лица 04.02.2009 г.
В соответствии с п. 2.1 Устава ЖСК, кооператив создан для завершения строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>
На основании протокола N 02/12 от 02 мая 2012 г. об итогах заочного голосования членов ЖСК истец является членом кооператива ЖСК <...> с правом заключения договора паевого взноса по льготной цене. В феврале 2012 г. проект строящегося жилого дома по строительному адресу: <адрес> был утвержден государственной строительной экспертизой. Указанным проектом была определена квартирография со строительными номерами квартир, определена проектная площадь квартир. С данного момента Правление ЖСК стало заключать с членами ЖСК соглашения о закреплении за ними конкретных квартир, а также договоры паевого взноса на оплату закрепленных квартир.
Г. внесен в общий список членов Кооператива, имеющих льготу на оплату паевого взноса, утвержденный протоколом N 02/12 от 02 мая 2012 г. об итогах заочного голосования членов ЖСК. Истец неоднократно обращался в Правление ЖСК с целью заключения соглашения о закреплении за ним квартиры и заключении договора паевого взноса, однако в удовлетворении его требований было отказано, в связи с чем, он обратился в суд с данными требованиями.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2013 г. исковые требования Г. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ЖСК <...> просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Г. указывая, что судом были ненадлежащим образом исследованы все обстоятельства дела, неправильно применены нормы материального права.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение суда постановлено с нарушением норм материального права, в связи с чем, оно подлежит отмене по следующим основаниям.
При разрешении спора судом установлено, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 года N 1347 на основании Закона Санкт-Петербурга от 26.05.2004 года N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" Управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области были установлены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома на закрепленном земельном участке площадью 26 025 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, - за счет собственных и привлеченных средств. Пунктом 3.1 постановления на Комитет по градостроительству и архитектуре возложена обязанность в месячный срок совместно с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры выдать инвестору разрешительную документацию на проектирование и строительство объекта. Между Управлением Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области и закрытым акционерным обществом (далее ЗАО) <.Ю.Л. N 1..> 07.09.2004 года был заключен договор N 1/04 об инвестировании проектирования и строительства указанного выше жилого дома.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 октября 2008 года N 1351 в связи с длительным неисполнением обязательств по строительству указанного жилого дома постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 N 1347 признано утратившим силу.
Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 22.09.2009 г. N 86-рп право на завершение строительства указанного дома предоставлено ЖСК <...>
Поскольку права и обязательства ЗАО <.Ю.Л. N 1..> прекращены, решение вопроса о дальнейшем участии в строительстве предусмотрено Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.09.2009 г. N 86-рп путем вступления в члены ЖСК <...>
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07 октября 2009 года ЗАО <.Ю.Л. N 1..> признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, и в настоящее время застройщиком дома является ЖСК <...>
Как следует из материалов дела между ЗАО <.Ю.Л. N 1..> - заказчиком и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> был подписан договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1а от 03.05.2007 г. в объеме 4-комнатной квартиры площадью 97,52 кв. м со строительным номером 61, расположенной по адресу: <адрес>), в соответствии с которым ЗАО <..Ю.Л. N 2.>" приняло на себя обязательство инвестировать свою долю в строительстве указанного жилого дома на момент заключения договора наличными деньгами в сумме 3 705 760 руб. в кассу заказчика или безналичным перечислением на расчетный счет заказчика, а ЗАО <.Ю.Л. N 1..> по окончании строительства передать ЗАО <..Ю.Л. N 2.> в собственность вышеуказанную квартиру.
Актом погашения обязательств зачетом взаимных требований от 31.07.2007 г., подписанным ЗАО <..Ю.Л. N 2.> и ЗАО <.Ю.Л. N 1..> стороны произвели зачет требований ЗАО <..Ю.Л. N 2.> по договорам подряда N 11/4 от ноября 2005 г., N 1/07 от 01.07.2003 г. на сумму 3 705 760 руб. в счет оплаты стоимости долевого участия в инвестировании строительства по договору N 61/1А.
14.01.2008 года между ЗАО <..Ю.Л. N 2.> и Г. был подписан договор N 14/1 об уступке права требования, согласно которому, ЗАО <..Ю.Л. N 2.> уступило Г. право требования по договору N 61/1А от 03.05.2007 года в объеме 4-комнатной квартиры площадью 97,52 кв. м со строительным номером 61. А цессионарий обязался уплатить цеденту 3 708 000 руб. в срок до 31.01.2008 г. - 1 308 000 руб.; до 31.12.2008 г. - 2 400 000 руб.
Удовлетворяя исковые требования Г. в полном объеме, суд исходил из того, что по договору уступки прав требования Г. приобрел право на участие в инвестировании строительства по договору N 61/1а от 03.05.2007 г. в объеме 4-комнатной квартиры площадью 97,52 кв. м со строительным номером 61, расположенной по адресу: <адрес>), вместо ЗАО <..Ю.Л. N 2.>. Кроме того, истец внесен в общий список членов кооператива, имеющих льготу на оплату паевого взноса, утвержденный протоколом N 02/12 от 02 мая 2012 года об итогах заочного голосования членов ЖСК, в связи с чем имеются основания для обязания ЖСК предоставить Г. соответствующее жилое помещение с правом льготы на оплату паевого взноса и заключения договора паевого взноса.
Судебная коллегия полагает данные выводы суда основанными на неверном применении норм материального права в силу следующего.
Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
Поскольку разрешение на строительство было выдано 18.06.2007 года, то есть в период действия Федерального закона от 31.12.2004 года N 214-ФЗ, к спорным правоотношениям подлежал применению данный Закон.
В силу ч. 3 статьи 1 Федерального закона от 31.12.2004 года N 214-ФЗ передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
При таком положении, заключенный 14.01.2008 года между Г. и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> договор N 14/1 об уступке права требования не соответствует действующему законодательству, поскольку передача гражданину прав путем уступки требования по договору, заключенному юридическими лицами, связанному с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирного дома, после исполнения которого у истца возникает право собственности на жилое помещение в строящемся доме, не допускается в силу закона.
Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в постановлении президиума Санкт-Петербургского городского суда от 09.12.2009 N 44г-187/09.
При таком положении, судебная коллегия полагает правильными доводы апелляционной жалобы относительно ничтожности договора N 14/1 уступки прав требования, заключенного 14.01.2008 года между Г. и ЗАО <..Ю.Л. N 2.>
Также судебная коллегия соглашается с доводами жалобы о том, что судом при рассмотрении дела не были исследованы должным образом представленные в материалы дела доказательства.
Так в материалы дела истцом представлен договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1А от 03.05.2007 года, подписанный между ЗАО <.Ю.Л. N 1..> в лице генерального директора ЗАО фирма <...> <...> - заказчиком, и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> - дольщиком, в лице генерального директора <...>
В соответствии с п. 4.2 данного договора Дольщик производит инвестирование своей доли "любым способом, не противоречащим действующему законодательству РФ по согласованию Сторон, в срок до 30.09.2007 г.". Заказчик - ЗАО <.Ю.Л. N 1..> по окончании строительства обязуется передать Дольщику в собственность указанную выше квартиру (п. 3.1).
Несмотря на то, что договор заключен между ЗАО <.Ю.Л. N 1..> и ЗАО <..Ю.Л. N 2.> в разделе 10 Договора "Юридические адреса сторон" в качестве Заказчика указаны реквизиты ЗАО <.Ю.Л. N 1..> а подпись и печать выполнены от ЗАО фирма <...>
При этом указано, что ЗАО фирма <...> действует на основании договора поручения N 01-Р.К.Г./НМ от 01.02.2005 г. и доверенности N 01 от 01.02.2005 г., которые в материалы дела не представлены.
Далее между ЗАО <..Ю.Л. N 2.> в лице генерального директора <...> и ЗАО <.Ю.Л. N 1..> в лице генерального директора <...> подписан Акт б/н от 31.07.2007 г. прекращения обязательств зачетом взаимных требований, из которого следует, что дольщик (ЗАО <..Ю.Л. N 2.> выполнил работы по договору подряда N 11/4 от 11.11.2005 г. на сумму 3 705 760.00 руб., а ЗАО <.Ю.Л. N 1..> зачло эту сумму в качестве целевого взноса по договору долевого участия N 61/1А от 03.05.2007 года.
В качестве подтверждающих документов в Акте перечислены счета-фактуры на общую сумму 3 705 760,00 рублей.
Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 169 Налогового кодекса РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном настоящей главой.
Следовательно, счет-фактура является документом налогового учета в целях НДС и применяется для целей правильного исчисления и уплаты налога, но она не может служить доказательством выполнения договорных обязательств.
В качестве доказательств фактической оплаты (в форме зачета) представлен акт б/н от 31.07.2007 года прекращения обязательств зачетом взаимных требований, в то время как для проведения взаимозачета стороны договора оформляют акт сверки взаиморасчетов по каждому договору, который подписывается руководителем и главным бухгалтером юридического лица. Представленный акт б/н от 31.07.2007 г. погашения обязательств зачетом взаимных требований не соответствует требованиям Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" и указанным выше положениям.
Договоры подряда N 11/4 от 11.11.2005 г., акт сверки расчетов по нему, акты выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, товарно-транспортные накладные на поставку материалов, счета-фактуры и счета на оплату выполненных работ не представлены.
Отсутствие договора поручения N <...> от 01.02.2005 г. и доверенности N 01 от 01.02.2005 года не позволяет проверить полномочия поверенного - ЗАО фирма <...> и дать оценку законности договора долевого участия.
Таким образом, материалами дела не подтверждено, что ЗАО <..Ю.Л. N 2.> выполнены обязательства п. 4.2 договора N 61/1А в части инвестирования своей доли в объеме стоимости предусмотренной квартиры.
Кроме того, судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы жалобы об отсутствии оснований для получения Г. льгот по оплате стоимости жилого помещения.
В соответствии с п. 5.1 Устава кооператива, преимущественное право на вступление в кооператив имеют лица, являющиеся стороной по Договору о долевом участии в инвестировании строительства многоквартирного дома, указанного в п. 2.1 Устава.
В соответствии с п. 4.3 Положения о размере и порядке оплаты членами ЖСК паевых взносов и иных платежей, утвержденных решением общего собрания членов ЖСК N 01/12 от 16 февраля 2012 г., льготный размер паевого взноса определяется стоимостью 15 000 руб. за 1 кв. м площади квартиры.
В силу п. 4.5 данного Положения члены кооператива - физические лица, являющиеся стороной в договоре о долевом участии в инвестировании строительства жилой площади в многоквартирном доме по адресу: <адрес> имеют право на льготный пай в оплате паевого взноса.
В состав (часть) паевого взноса данных членов Кооператива включаются капитальные вложения, произведенные ими застройщику до издания Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28.10.2008 г. N 1351 "О признании утратившим силу Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2004 г. N 1347 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: <адрес>
Как следует из материалов дела, Г. обратился в ЖСК <...> с заявлением от 10.06.2010 года о приеме его в члены ЖСК на льготных условиях оплаты паевого взноса, ссылаясь на договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1А от 03.05.2007 года.
В обоснование льготных условий оплаты паевого взноса им представлены: договор о долевом участии в инвестировании строительства N 61/1А от 03.05.2007 года, копия Акта б/н от 31.07.2007 г. о прекращении обязательств зачетом взаимных требований между ЗАО <..Ю.Л. N 2.> и ЗАО <.Ю.Л. N 1..> копия договора N 14/1 от 14.01.2008 г. об уступке права требования, копии квитанций к приходным кассовым ордерам N 5 от 17.01.2008 г.. N 24 от 09.04.2008 г., N 33 от 10.04.2008 г. и N 45 от 21.07.2008 г.
Решение Правления ЖСК <...> о включении данных капитальных вложений Г. (в виде предоставления права на льготный размер оплаты паевого взноса) в счет оплаты части паевого взноса не принималось.
Решением общего собрания членов ЖСК <...> от 02.05.2012 года Г. принят в члены ЖСК и был утвержден в списке членов ЖСК, имеющих льготу на оплату паевого взноса.
Однако решением Сысольского районного суда Республики Коми от 26 июня 2013 года по делу N 2-329/2013, вступившим в силу 30 июля 2013 года, решение общего собрания членов ЖСК <...> в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 02.05.2012 года N 02/12 по всем вопросам повестки дня признано недействительным (л.д. 214 - 219).
Решение Сысольского районного суда Республики Коми от 26 июня 2013 года по делу N 2-329/2013, после его вступления в силу, исполнено ответчиком - ЖСК <...>. В период с 26.08.2013 года по 15.09.2013 года проведено новое общее собрание членов ЖСК <...> в форме заочного голосования - протокол N 05/13 от 20.09.2013 года.
Решением общего собрании членов ЖСК <...> (протокол N 05/13 от 20.09.2013 года) утвержден Список членов ЖСК, относящихся к льготной категории (пункт 2, приложение 4) по оплате паевого взноса, в который Г. не включен (л.д. 144).
Решение общего собрания членов ЖСК <...> от 20.09.2013 года в судебном порядке не обжаловано. Доказательств обратного суду не представлено.
Также из материалов дела не следует, что истцом при обращении в ЖСК <...> соблюдены необходимые процедуры и представлен полный комплект документов.
Процедура реализации права члена ЖСК на льготу закреплена в Положении "О размере и порядке оплаты членами Жилищно-строительного кооператива <...> паевых взносов и иных платежей".
Пунктом 4.5. Положения предусмотрено, что включение капитальных вложений членов ЖСК, отнесенных к льготной категории (в виде предоставления права на льготный размер оплаты паевого взноса) в счет оплаты части паевого взноса оформляется решением Правления Кооператива на основании договора с застройщиком (о долевом участии), документов об оплате и справки застройщика, подтверждающей приход оплаченных денежных средств застройщику. Обязанность представить указанные документы возлагается на члена Кооператива.
При предоставлении в правление Кооператива названных документов за членом Кооператива закрепляется жилая площадь (квартира), равная размеру общей площади квартиры, оплаченной предыдущему застройщику по договору о долевом участии в инвестировании строительства. Таким образом, для реализации права на льготу предусмотрен определенный порядок:
1) принятие в члены ЖСК с отнесением к составу льготной категории,
2) предоставление в кооператив: а) договора о долевом участии в инвестировании строительства в предыдущим застройщиком; б) документов, подтверждающих оплату договора; в) справки застройщика, подтверждающей приход денежных средств;
3) принятие правлением решения о закреплении определенной квартиры за членом ЖСК (характеристики квартиры согласовываются с членом кооператива);
4) принятие правлением решения о включении капитальных вложений, произведенных предыдущему застройщику, в счет оплаты части паевого взноса с последующим расчетом размера паевого взноса по формуле, установленной Положением.
Истец предоставил вышеперечисленные документы не в полном объеме, тем самым не выполнил свои обязанности, установленные п. 4.5. Положения, в числе льготных членов ЖСК он не значится.
При таком положении, у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований Г. о признании за ним права собственности на жилое помещение площадью не менее 97,52 кв. м по адресу: <адрес> с правом льготы на уплату паевого взноса.
Доводы апелляционной жалобы судебной коллегией признаны обоснованными, а решение суда подлежащим отмене в полном объеме с вынесением нового решения об отказе Г. в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 декабря 2013 отменить.
В удовлетворении иска Г. к Жилищно-строительному кооперативу <...> о признании права требования на имущество в виде квартиры, обязании заключить договор паевого взноса - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)