Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Моисеева В.А.,
при участии представителей:
Романова Сергея Васильевича - Фиалко А.В., доверенность от 29.04.2014,
Березиной Ирины Валентиновны - Фиалко А.В., доверенность от 14.04.2014,
при участии:
Березиной Ирины Валентиновны, лично, паспорт,
Валиуллиной Ф.С., лично, паспорт,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы товарищества собственников жилья "Космонавтов 6А"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Александров А.И., Радушева О.Н.)
по делу N А65-22387/2008
по заявлениям Романова Сергея Васильевича о признании права собственности на нежилые помещения N N 34 - 36, 44 - 46 в жилом доме по ул. Космонавтов, д. 6а г. Казани, Березиной Ирины Валентиновны о признании права собственности на нежилые помещения N N 12 - 14, 21 - 24 в жилом доме по ул. Космонавтов, д. 6а г. Казани, и заявлению товарищества собственников жилья "Космонавтов 6А" о признании права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 6а, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения N N 1-61 общей площадью 1055,5 кв. м, объединенные в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань (ИНН: 1654033479, ОГРН: 10216028448794),
установил:
решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 общество с ограниченной ответственностью Фирма "Свей" (далее - ООО Фирма "Свей", должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство; сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011 за N 144.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2011 конкурсным управляющим должника утвержден Маврин Роман Викторович.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 Маврин Р.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Лашкин С.В.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 09.10.2013 поступило заявление Романова Сергея Васильевича о признании права собственности на нежилые помещения N 34, 35, 36, 44, 45, 46, расположенные в подвальном этаже жилого дома N 6а по ул. Космонавтов, г. Казани.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 09.10.2013 поступило заявление Березиной Ирины Валентиновны о признании права собственности на нежилые помещения N 12, 13, 14, 21, 22, 23, 24, расположенные в подвальном этаже жилого дома N 6а по ул. Космонавтов, г. Казани.
При рассмотрении требований Романова С.В. и Березиной И.В. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Вертикаль-Строй", г. Казань (прежнее наименование ООО "Виктория", г. Москва) и ТСЖ "Космонавтов, 6А", г. Казань.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 10.12.2013 поступило заявление ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 6а, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения NN 1 - 61 общей площадью 1055,5 кв. м.
Определением Арбитражный суд Республики Татарстан от 13.12.2013 заявление ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме объединено с заявлениями Романова С.В. и Березиной И.В. в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.02.2014 по делу назначена судебная экспертиза и производство приостановлено до 05.03.2014 для проведения судебной экспертизы.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2014 производство по рассмотрению настоящего обособленного спора возобновлено; производство по делу приостановлено до 05.04.2014 и продлен срок проведения судебной экспертизы до 05.04.2014.
07 апреля 2014 г. в Арбитражный суд Республики Татарстан от общества с ограниченной ответственностью "Регион - Эксперт" поступило экспертное заключение N 0310-04/14.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014 производство по делу возобновлено.
В заседании суда первой инстанции представитель Романова С.В. и Березиной И.В. уточнил заявленные требования и просил признать за Березиной И.В. право собственности на нежилые помещения, находящиеся в подвале дома N 6а по ул. Космонавтов г. Казани N N 12, 13, 22, 23, и за Романовым С.В. - право собственности на нежилые помещения N N 45, 46.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2014 отказано в удовлетворении требований Березиной И.В. и Романова С.В. о признании права собственности на нежилые помещения N 12, 13, 22, 23, 45, 46, а также отказано в удовлетворении требований ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности собственников квартир дома N 6А по ул. Космонавтов г. Казани на нежилые помещения N 1 - 61 общей площадью 1055,5 кв. м.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2014 об отказе в удовлетворении требований Березиной И.В. и Романова С.В. о признании права собственности на нежилые помещения N 12, 13, 22, 23, 45, 46, об отказе в удовлетворении требований ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 6А, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения NN 1 - 61 общей площадью 1055,5 кв. м, отменено, принят по делу новый судебный акт.
Требования Березиной И.В. и Романова С.В. о признании права собственности на нежилые помещения, в жилом доме N 6А, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, удовлетворены.
Признано за Березиной Ириной Валентиновной право собственности на нежилые помещения N 12 - общей площадью 10,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 22 - общей площадью 42,6 кв. м, N 23 - общей площадью 10,5 кв. м, расположенные в подвале жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно плана помещений N 1021 этаж подвал технического паспорта на инвентарный номер 92:401:002:000051680:000А:21021 на помещение N 1021 литера "А", расположенного в доме N 6А по ул. Космонавтов г. Казани.
Признано за Романовым Сергеем Васильевичем право собственности на нежилые помещения N 45 - общей площадью 19,3 кв. м, N 46 - общей площадью 23,5 кв. м, расположенные в подвале 2-го подъезда жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно технического плана помещений (лист 6) плана части этажа этаж 1 (подвал) подъезд 2 технического плана помещений от 10.12.2013 филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани.
Требования ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 6А, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения общей площадью 1055,5 кв. м удовлетворены частично. Признано за собственниками квартир ТСЖ "Космонавтов 6А" право общей долевой собственности на нежилые помещения N 2 - общей площадью 2,5 кв. м, N 3 - общей площадью 5,1 кв. м, N 4 - общей площадью 17,3 кв. м, N 6 - общей площадью 5,0 кв. м, N 7-8,3 кв. м, N 8 - общей площадью 4,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 14 - общей площадью 12,3 кв. м, N 15 - общей площадью 24,3 кв. м, N 17 общей площадью 17,2 кв. м, N 18 общей площадью 4,1 кв. м, N 20 общей площадью 4,6 кв. м, N 21 общей площадью 6,6 кв. м, N 24 общей площадью 12,7 кв. м, N 27 общей площадью 20,8 кв. м, N 28 общей площадью 4,8 кв. м, N 29 общей площадью 20,3 кв. м, N 30 общей площадью 10,6 кв. м, N 31 общей площадью 7,3 кв. м, N 32 общей площадью 17,6 кв. м, N 33 общей площадью 15,9 кв. м, N 34 общей площадью 4,5 кв. м, N 35 общей площадью 11,0 кв. м, N 36 общей площадью 12,0 кв. м, N 37 общей площадью 22 кв. м, N 44 общей площадью 15,1 кв. м, N 47 общей площадью 34,3 кв. м, N 48 общей площадью 9,5 кв. м, N 49 общей площадью 3,9 кв. м, N 50 общей площадью 18,7 кв. м, N 51 общей площадью 27,0 кв. м, N 52 общей площадью 22,1 кв. м, N 53 общей площадью 2,9 кв. м, N 54 общей площадью 38,7 кв. м, N 55 общей площадью 25,1 кв. м, N 56 общей площадью 91,9 кв. м, N 57 общей площадью 27 кв. м, N 58 общей площадью 13,1 кв. м, N 59 общей площадью 7,2 кв. м, N 60 общей площадью 19,6 кв. м, N 61 общей площадью 92,3 кв. м, согласно плана подвала поэтажного плана здания и эксплуатации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани, расположенные в подвале дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани. В остальной части требование ТСЖ "Космонавтов 6А" оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ТСЖ "Космонавтов 6А" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами (подписаны председателем ТСЖ Валиуллиной Ф.С. и представителем Садыковым И.А.), в которых просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 и вынести новое решение по делу.
В заседании суда кассационной инстанции председатель ТСЖ "Космонавтов 6А" кассационную жалобу, подписанную представителем Садыковым И.А., Валиуллина Ф.С. не поддержала.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.06.2009 между ООО "Ютон" (продавец) и ООО "Вертикаль-Строй" (покупатель) заключен предварительный договор N 21/ОФ о заключении договора купли-продажи офисных помещений.
Согласно пункту 1.1 договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи на офисные помещения в цокольном этаже N 21 общей площадью 101,56 кв. м, расположенные в осях 2-3 1с-6с/Дс-Кс.
Дополнительным соглашением от 17.11.2009 N 1 к предварительному договору срок заключения основного договора - не позднее 4 квартала 2011 года.
ООО "Ютон" при заключении предварительного договора N 21/ОФ действовало во исполнение условий агентского договора N 26а-07 для организации строительства и привлечения денежных средств для строительства 10-ти этажного 3-х подъездного жилого дома с офисами на первом этаже в осях 1-3 по ул. Космонавтов г. Казани от 01.11.2011.
В соответствии с пунктом 2.2 агентского договора N 26а-07, ООО "Ютон" имело право реализовывать приобретателям 86% площадей дома за исключением площадей, права на которые реализованы ООО "Фирма "Свей". Индивидуализация указанных площадей определена сторонами в Приложении N 2, которое не подписано.
Вместе с тем, каких бы то ни было ограничений для ООО "Ютон" по реализации площадей объекта в пределах 86% площадей дома должником не представлено.
08 июня 2009 г. между ООО "Вертикаль-Строй" и Березиной И.В. заключен договор N 21/ОФ-1 уступки права требования, согласно которому ООО "Вертикаль-Строй" передало, а Березина И.В. приняла права требования по предварительному договору N 21/ОФ о заключении договора купли-продажи офисных помещений. В счет оплаты передаваемого права Березина И.В. оплатила 2 031 200 руб.
По акту приема-передачи офисного помещения от 14.10.2011 Березина И.В. приняла от ООО "Ютон" офисное помещение N 21 в подвале жилого дома N 6а по ул. Космонавтов общей площадью по договору 101,56 кв. м, что соответствует нежилым помещениям NN 12, 13, 14, 21, 23, 24 общей площадью 99,4 кв. м согласно плана подвала поэтажного плана здания и экспликации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) Космонавтов, 6а г. Казани.
05 мая 2009 г. между ООО "Ютон" и Романовым Сергеем Васильевичем заключен предварительный договор N 21-1/ОФ о заключении договора купли-продажи офиса.
Согласно пункту 1.1 договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи на офисные помещения в цокольном этаже NN 21-1 общей площадью по проекту 85,4 кв. м, расположенные в осях 1с-5с/Дс-Кс. Общая стоимость офиса составила 1 000 034 рубля.
14 октября 2011 г. по акту приема-передачи офисного помещения ООО "Ютон" передало Романову С.В. офисное помещение N 21-1 в цокольном этаже жилого дома N 6а по ул. Космонавтов, общей площадью по договору 85,4 кв. м, что соответствует нежилым помещениям N 34 общей площадью 4,5 кв. м, N 35 общей площадью 11 кв. м, N 36 общей площадью 12 кв. м, N 44 общей площадью 15,1 кв. м, N 45 общей площадью 19,3 кв. м, N 46 общей площадью 23,5 кв. м согласно плану подвала поэтажного плана здания и экспликации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) Космонавтов, 6а г. Казани.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом, под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве, участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Следовательно, лица, имеющие требования к должнику о признании права собственности либо о переходе права собственности на недвижимое имущество во исполнение принятых обязательств, вправе в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности должника обратиться с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований Березиной И.В. и Романова С.В. суд первой инстанции указал, что исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение. Иные участники строительства, в том числе имеющие требования к должнику на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вправе отказаться от исполнения договора и предъявить свое требование в денежной форме в порядке, установленном статьями 71, 100 Закона о банкротстве. Поскольку в ходе рассмотрения требований Романова С.В. и Березиной И.В. данные кредиторы не заявили отказ от исполнения договоров для предъявления требований в денежной форме, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Романова С.В. и Березиной И.В. При этом указано, что заявители не лишены права избрать иной способ защиты с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".
Суд апелляционной инстанции указал, что статья 201.8 Закона о банкротстве не содержит разделения недвижимого имущества по своему назначению на жилое или нежилое и не устанавливает особенностей рассмотрения требований в связи с таким разделением недвижимого имущества, соответственно это правило о предъявлении иска о признании права собственности должно применяться как к жилому недвижимому имуществу, так и к нежилому недвижимому имуществу.
Исходя из положений пункта 1 статьи 201.1, статьи 201.6, пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Между тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 27.03.2012 N 15961/11 и от 11.03.2014 N 16768/13, допускается предъявление требования о признании права собственности на помещение, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования в указанной части, правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Судом было установлено, что 22.10.2011 Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются указанные помещения, не регистрировалось, при этом спорные нежилые помещения прошли инвентаризацию с присвоением инвентарных и кадастровых номером, следовательно, могут быть идентифицированы для целей регистрации на них права собственности.
Суд апелляционной инстанции установил, что поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенном для этого земельном участке, отсутствие нарушения градостроительных норм и правил подтверждено техническим заключением, и исходя из конкретных обстоятельств дела, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.
В этой связи суд апелляционной инстанции указал, что исходя из установленных по делу обстоятельств, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований, с учетом уточнений, о признании за Березиной Ириной Валентиновной права собственности на нежилые помещения N 12 - общей площадью 10,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 22 - общей площадью 42,6 кв. м, N 23 - общей площадью 10,5 кв. м, расположенные в подвале жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно плана помещений N 1021 этаж подвал технического паспорта на инвентарный номер 92:401:002:000051680:000А:21021 на помещение N 1021 литера "А", расположенного в доме N 6А по ул. Космонавтов г. Казани и признании за Романовым Сергеем Васильевичем права собственности на нежилые помещения N 45 - общей площадью 19,3 кв. м, N 46 - общей площадью 23,5 кв. м, расположенные в подвале 2-го подъезда жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно технического плана помещений (лист 6) плана части этажа этаж 1 (подвал) подъезд 2 технического плана помещений от 10.12.2013 филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани.
Согласно пункту 2 Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Для разрешения данных вопросов судом была назначена судебная экспертиза, которая была поручена ООО "Регион-Эксперт", согласно заключению которой, в спорных нежилых помещениях NN 1 - 61 подвала дома N 6А по ул. Космонавтов г. Казани, согласно плана подвала поэтажного плана технического паспорта на жилой дом 6А по ул. Космонавтов г. Казани, имеется оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме (наименование оборудования и номера помещений представлены в таблице 1). Такое оборудование расположено в 21 помещении.
Нежилые помещения NN 1 - 61 подвала дома N 6А по ул. Космонавтов г. Казани, согласно плана подвала поэтажного плана технического паспорта на жилой дом, являются техническими, требующими доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
Помещения, требующие постоянного доступа к инженерному оборудованию для осмотра общего имущества, осуществляемого собственниками помещений и указанными в пункте 13 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" ответственными лицами, обеспечивающего своевременное выявление несоответствия состояния общества имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, для обеспечения готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общества имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, представлены в таблице 2, согласно которой количество таких помещений составляет 22.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что выводы эксперта опровергают доводы ТСЖ "Космонавтов 6А", что во всех нежилых помещениях NN 1 - 61 расположены инженерные коммуникации, требующие постоянный доступ для их обслуживания.
Из технического паспорта на жилой дом усматривается, что в подвале дома предусмотрены изолированные помещения, где расположено оборудование, требующее постоянный доступ для его обслуживания: тепловой узел, электрощитовая, помещения, в котором размещен водомерный узел. Указанные помещения оборудованы отдельными выходами, как в общий коридор, так и на улицу.
В обоснование доводов о признании права общей долевой собственности собственников квартир дома N 6а по ул. Космонавтов г. Казани ТСЖ "Космонавтов 6А" ссылается на то, что в спорных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации, в том числе энергооборудование, элементы системы водоснабжения и канализации для обслуживания всего дома, к которому требуется постоянный доступ для его обслуживания.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Судом апелляционной инстанции, согласно технического плана и эксплуатации к нему, технического паспорта на здание (жилой дом) филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани дома 6А по улице Космонавтов было установлено, что нежилые помещения подвала N 2 - общей площадью 2,5 кв. м, N 3 - общей площадью 5,1 кв. м, N 4 - общей площадью 17,3 кв. м, N 6 - общей площадью 5,0 кв. м, N 7 - 8,3 кв. м, N 8 - общей площадью 4,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 14 - общей площадью 12,3 кв. м, N 15 - общей площадью 24,3 кв. м, N 17 общей площадью 17,2 кв. м, N 18 общей площадью 4,1 кв. м, N 20 общей площадью 4,6 кв. м, N 21 общей площадью 6,6 кв. м, N 24 общей площадью 12,7 кв. м, N 27 общей площадью 20,8 кв. м, N 28 общей площадью 4,8 кв. м, N 29 общей площадью 20,3 кв. м, N 30 общей площадью 10,6 кв. м, N 31 общей площадью 7,3 кв. м, N 32 общей площадью 17,6 кв. м, N 33 общей площадью 15,9 кв. м, N 34 общей площадью 4,5 кв. м, N 35 общей площадью 11,0 кв. м, N 36 общей площадью 12,0 кв. м, N 37 общей площадью 22 кв. м, N 44 общей площадью 15,1 кв. м, N 47 общей площадью 34,3 кв. м, N 48 общей площадью 9,5 кв. м, N 49 общей площадью 3,9 кв. м, N 50 общей площадью 18,7 кв. м, N 51 общей площадью 27,0 кв. м, N 52 общей площадью 22,1 кв. м, N 53 общей площадью 2,9 кв. м, N 54 общей площадью 38,7 кв. м, N 55 общей площадью 25,1 кв. м, N 56 общей площадью 91,9 кв. м, N 57 общей площадью 27 кв. м, N 58 общей площадью 13,1 кв. м, N 59 общей площадью 7,2 кв. м, N 60 общей площадью 19,6 кв. м, N 61 общей площадью 92,3 кв. м, согласно плана подвала поэтажного плана здания и эксплуатации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани, расположенные в подвале дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании и соответственно принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Указанные обстоятельства также подтверждаются заключением эксперта, не противоречат техническому паспорту на дом и право собственности за иными лицами на указанные помещения не зарегистрировано.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, в целях соблюдения баланса интересов и принципа правовой определенности, свои выводы об удовлетворении требований Романова С.В. и Березиной И.В. о признании права собственности на нежилые помещения в указанном доме, обосновал тем, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также судебных решений судов общей юрисдикции, часть помещений принадлежит на праве собственности следующим лицам: Хисамутдиновой В.Р. - пом. N 35 площадью 37,7 кв. м 1-й подъезд, Костюкевичу И.И. - пом. N 19 площадью 20,3 кв. м, 1-й подъезд, Скорнякову А.А. - пом. N 16 площадью 16,5 кв. м, 1-й подъезд, Валееву Р.Р. - пом. N 5 площадью 20.9 кв. м, 1-й подъезд, пом. N 1 площадью 23.1 кв. м, 1-й подъезд, Сажинову А.Н. - пом. NN 26, 28, 38 - 43, 2-й подъезд, Бархановой И.И. - пом. NN 9 - 11, 1-й подъезд.
Суд кассационной инстанции выводы суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований в указанной части находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе и озвученные в судебном заседании, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции.
Доводов, опровергающих выводы судов, кассационная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции оснований для отмены судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не находит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
В.А.МОИСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 30.12.2014 N Ф06-18789/2013, Ф06-18939/2013 ПО ДЕЛУ N А65-22387/2008
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2014 г. по делу N А65-22387/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 декабря 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Герасимовой Е.П.,
судей Аглиуллиной Ф.Г., Моисеева В.А.,
при участии представителей:
Романова Сергея Васильевича - Фиалко А.В., доверенность от 29.04.2014,
Березиной Ирины Валентиновны - Фиалко А.В., доверенность от 14.04.2014,
при участии:
Березиной Ирины Валентиновны, лично, паспорт,
Валиуллиной Ф.С., лично, паспорт,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы товарищества собственников жилья "Космонавтов 6А"
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 (председательствующий судья Серова Е.А., судьи Александров А.И., Радушева О.Н.)
по делу N А65-22387/2008
по заявлениям Романова Сергея Васильевича о признании права собственности на нежилые помещения N N 34 - 36, 44 - 46 в жилом доме по ул. Космонавтов, д. 6а г. Казани, Березиной Ирины Валентиновны о признании права собственности на нежилые помещения N N 12 - 14, 21 - 24 в жилом доме по ул. Космонавтов, д. 6а г. Казани, и заявлению товарищества собственников жилья "Космонавтов 6А" о признании права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 6а, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения N N 1-61 общей площадью 1055,5 кв. м, объединенные в одно производство для их совместного рассмотрения в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", г. Казань (ИНН: 1654033479, ОГРН: 10216028448794),
установил:
решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.07.2011 общество с ограниченной ответственностью Фирма "Свей" (далее - ООО Фирма "Свей", должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство; сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011 за N 144.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2011 конкурсным управляющим должника утвержден Маврин Роман Викторович.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей" применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 Маврин Р.В. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Лашкин С.В.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 09.10.2013 поступило заявление Романова Сергея Васильевича о признании права собственности на нежилые помещения N 34, 35, 36, 44, 45, 46, расположенные в подвальном этаже жилого дома N 6а по ул. Космонавтов, г. Казани.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 09.10.2013 поступило заявление Березиной Ирины Валентиновны о признании права собственности на нежилые помещения N 12, 13, 14, 21, 22, 23, 24, расположенные в подвальном этаже жилого дома N 6а по ул. Космонавтов, г. Казани.
При рассмотрении требований Романова С.В. и Березиной И.В. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Вертикаль-Строй", г. Казань (прежнее наименование ООО "Виктория", г. Москва) и ТСЖ "Космонавтов, 6А", г. Казань.
В Арбитражный суд Республики Татарстан 10.12.2013 поступило заявление ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 6а, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения NN 1 - 61 общей площадью 1055,5 кв. м.
Определением Арбитражный суд Республики Татарстан от 13.12.2013 заявление ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме объединено с заявлениями Романова С.В. и Березиной И.В. в одно производство для совместного рассмотрения.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.02.2014 по делу назначена судебная экспертиза и производство приостановлено до 05.03.2014 для проведения судебной экспертизы.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2014 производство по рассмотрению настоящего обособленного спора возобновлено; производство по делу приостановлено до 05.04.2014 и продлен срок проведения судебной экспертизы до 05.04.2014.
07 апреля 2014 г. в Арбитражный суд Республики Татарстан от общества с ограниченной ответственностью "Регион - Эксперт" поступило экспертное заключение N 0310-04/14.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014 производство по делу возобновлено.
В заседании суда первой инстанции представитель Романова С.В. и Березиной И.В. уточнил заявленные требования и просил признать за Березиной И.В. право собственности на нежилые помещения, находящиеся в подвале дома N 6а по ул. Космонавтов г. Казани N N 12, 13, 22, 23, и за Романовым С.В. - право собственности на нежилые помещения N N 45, 46.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2014 отказано в удовлетворении требований Березиной И.В. и Романова С.В. о признании права собственности на нежилые помещения N 12, 13, 22, 23, 45, 46, а также отказано в удовлетворении требований ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности собственников квартир дома N 6А по ул. Космонавтов г. Казани на нежилые помещения N 1 - 61 общей площадью 1055,5 кв. м.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2014 об отказе в удовлетворении требований Березиной И.В. и Романова С.В. о признании права собственности на нежилые помещения N 12, 13, 22, 23, 45, 46, об отказе в удовлетворении требований ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 6А, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения NN 1 - 61 общей площадью 1055,5 кв. м, отменено, принят по делу новый судебный акт.
Требования Березиной И.В. и Романова С.В. о признании права собственности на нежилые помещения, в жилом доме N 6А, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, удовлетворены.
Признано за Березиной Ириной Валентиновной право собственности на нежилые помещения N 12 - общей площадью 10,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 22 - общей площадью 42,6 кв. м, N 23 - общей площадью 10,5 кв. м, расположенные в подвале жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно плана помещений N 1021 этаж подвал технического паспорта на инвентарный номер 92:401:002:000051680:000А:21021 на помещение N 1021 литера "А", расположенного в доме N 6А по ул. Космонавтов г. Казани.
Признано за Романовым Сергеем Васильевичем право собственности на нежилые помещения N 45 - общей площадью 19,3 кв. м, N 46 - общей площадью 23,5 кв. м, расположенные в подвале 2-го подъезда жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно технического плана помещений (лист 6) плана части этажа этаж 1 (подвал) подъезд 2 технического плана помещений от 10.12.2013 филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани.
Требования ТСЖ "Космонавтов, 6А" о признании права общей долевой собственности за собственниками квартир многоквартирного жилого дома N 6А, расположенного по улице Космонавтов г. Казани, на нежилые помещения общей площадью 1055,5 кв. м удовлетворены частично. Признано за собственниками квартир ТСЖ "Космонавтов 6А" право общей долевой собственности на нежилые помещения N 2 - общей площадью 2,5 кв. м, N 3 - общей площадью 5,1 кв. м, N 4 - общей площадью 17,3 кв. м, N 6 - общей площадью 5,0 кв. м, N 7-8,3 кв. м, N 8 - общей площадью 4,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 14 - общей площадью 12,3 кв. м, N 15 - общей площадью 24,3 кв. м, N 17 общей площадью 17,2 кв. м, N 18 общей площадью 4,1 кв. м, N 20 общей площадью 4,6 кв. м, N 21 общей площадью 6,6 кв. м, N 24 общей площадью 12,7 кв. м, N 27 общей площадью 20,8 кв. м, N 28 общей площадью 4,8 кв. м, N 29 общей площадью 20,3 кв. м, N 30 общей площадью 10,6 кв. м, N 31 общей площадью 7,3 кв. м, N 32 общей площадью 17,6 кв. м, N 33 общей площадью 15,9 кв. м, N 34 общей площадью 4,5 кв. м, N 35 общей площадью 11,0 кв. м, N 36 общей площадью 12,0 кв. м, N 37 общей площадью 22 кв. м, N 44 общей площадью 15,1 кв. м, N 47 общей площадью 34,3 кв. м, N 48 общей площадью 9,5 кв. м, N 49 общей площадью 3,9 кв. м, N 50 общей площадью 18,7 кв. м, N 51 общей площадью 27,0 кв. м, N 52 общей площадью 22,1 кв. м, N 53 общей площадью 2,9 кв. м, N 54 общей площадью 38,7 кв. м, N 55 общей площадью 25,1 кв. м, N 56 общей площадью 91,9 кв. м, N 57 общей площадью 27 кв. м, N 58 общей площадью 13,1 кв. м, N 59 общей площадью 7,2 кв. м, N 60 общей площадью 19,6 кв. м, N 61 общей площадью 92,3 кв. м, согласно плана подвала поэтажного плана здания и эксплуатации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани, расположенные в подвале дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани. В остальной части требование ТСЖ "Космонавтов 6А" оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, ТСЖ "Космонавтов 6А" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами (подписаны председателем ТСЖ Валиуллиной Ф.С. и представителем Садыковым И.А.), в которых просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 и вынести новое решение по делу.
В заседании суда кассационной инстанции председатель ТСЖ "Космонавтов 6А" кассационную жалобу, подписанную представителем Садыковым И.А., Валиуллина Ф.С. не поддержала.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.06.2009 между ООО "Ютон" (продавец) и ООО "Вертикаль-Строй" (покупатель) заключен предварительный договор N 21/ОФ о заключении договора купли-продажи офисных помещений.
Согласно пункту 1.1 договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи на офисные помещения в цокольном этаже N 21 общей площадью 101,56 кв. м, расположенные в осях 2-3 1с-6с/Дс-Кс.
Дополнительным соглашением от 17.11.2009 N 1 к предварительному договору срок заключения основного договора - не позднее 4 квартала 2011 года.
ООО "Ютон" при заключении предварительного договора N 21/ОФ действовало во исполнение условий агентского договора N 26а-07 для организации строительства и привлечения денежных средств для строительства 10-ти этажного 3-х подъездного жилого дома с офисами на первом этаже в осях 1-3 по ул. Космонавтов г. Казани от 01.11.2011.
В соответствии с пунктом 2.2 агентского договора N 26а-07, ООО "Ютон" имело право реализовывать приобретателям 86% площадей дома за исключением площадей, права на которые реализованы ООО "Фирма "Свей". Индивидуализация указанных площадей определена сторонами в Приложении N 2, которое не подписано.
Вместе с тем, каких бы то ни было ограничений для ООО "Ютон" по реализации площадей объекта в пределах 86% площадей дома должником не представлено.
08 июня 2009 г. между ООО "Вертикаль-Строй" и Березиной И.В. заключен договор N 21/ОФ-1 уступки права требования, согласно которому ООО "Вертикаль-Строй" передало, а Березина И.В. приняла права требования по предварительному договору N 21/ОФ о заключении договора купли-продажи офисных помещений. В счет оплаты передаваемого права Березина И.В. оплатила 2 031 200 руб.
По акту приема-передачи офисного помещения от 14.10.2011 Березина И.В. приняла от ООО "Ютон" офисное помещение N 21 в подвале жилого дома N 6а по ул. Космонавтов общей площадью по договору 101,56 кв. м, что соответствует нежилым помещениям NN 12, 13, 14, 21, 23, 24 общей площадью 99,4 кв. м согласно плана подвала поэтажного плана здания и экспликации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) Космонавтов, 6а г. Казани.
05 мая 2009 г. между ООО "Ютон" и Романовым Сергеем Васильевичем заключен предварительный договор N 21-1/ОФ о заключении договора купли-продажи офиса.
Согласно пункту 1.1 договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи на офисные помещения в цокольном этаже NN 21-1 общей площадью по проекту 85,4 кв. м, расположенные в осях 1с-5с/Дс-Кс. Общая стоимость офиса составила 1 000 034 рубля.
14 октября 2011 г. по акту приема-передачи офисного помещения ООО "Ютон" передало Романову С.В. офисное помещение N 21-1 в цокольном этаже жилого дома N 6а по ул. Космонавтов, общей площадью по договору 85,4 кв. м, что соответствует нежилым помещениям N 34 общей площадью 4,5 кв. м, N 35 общей площадью 11 кв. м, N 36 общей площадью 12 кв. м, N 44 общей площадью 15,1 кв. м, N 45 общей площадью 19,3 кв. м, N 46 общей площадью 23,5 кв. м согласно плану подвала поэтажного плана здания и экспликации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) Космонавтов, 6а г. Казани.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. При этом, под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.
Согласно статье 201.6 Закона о банкротстве, участники строительства наделяются правом предъявления требований о передаче жилых помещений.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.
Следовательно, лица, имеющие требования к должнику о признании права собственности либо о переходе права собственности на недвижимое имущество во исполнение принятых обязательств, вправе в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве в рамках дела о несостоятельности должника обратиться с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований Березиной И.В. и Романова С.В. суд первой инстанции указал, что исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение. Иные участники строительства, в том числе имеющие требования к должнику на основании договора долевого участия в строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вправе отказаться от исполнения договора и предъявить свое требование в денежной форме в порядке, установленном статьями 71, 100 Закона о банкротстве. Поскольку в ходе рассмотрения требований Романова С.В. и Березиной И.В. данные кредиторы не заявили отказ от исполнения договоров для предъявления требований в денежной форме, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований Романова С.В. и Березиной И.В. При этом указано, что заявители не лишены права избрать иной способ защиты с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 г. N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве".
Суд апелляционной инстанции указал, что статья 201.8 Закона о банкротстве не содержит разделения недвижимого имущества по своему назначению на жилое или нежилое и не устанавливает особенностей рассмотрения требований в связи с таким разделением недвижимого имущества, соответственно это правило о предъявлении иска о признании права собственности должно применяться как к жилому недвижимому имуществу, так и к нежилому недвижимому имуществу.
Исходя из положений пункта 1 статьи 201.1, статьи 201.6, пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, исходя из толкования норм параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Между тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 27.03.2012 N 15961/11 и от 11.03.2014 N 16768/13, допускается предъявление требования о признании права собственности на помещение, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования в указанной части, правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Судом было установлено, что 22.10.2011 Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются указанные помещения, не регистрировалось, при этом спорные нежилые помещения прошли инвентаризацию с присвоением инвентарных и кадастровых номером, следовательно, могут быть идентифицированы для целей регистрации на них права собственности.
Суд апелляционной инстанции установил, что поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенном для этого земельном участке, отсутствие нарушения градостроительных норм и правил подтверждено техническим заключением, и исходя из конкретных обстоятельств дела, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.
В этой связи суд апелляционной инстанции указал, что исходя из установленных по делу обстоятельств, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований, с учетом уточнений, о признании за Березиной Ириной Валентиновной права собственности на нежилые помещения N 12 - общей площадью 10,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 22 - общей площадью 42,6 кв. м, N 23 - общей площадью 10,5 кв. м, расположенные в подвале жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно плана помещений N 1021 этаж подвал технического паспорта на инвентарный номер 92:401:002:000051680:000А:21021 на помещение N 1021 литера "А", расположенного в доме N 6А по ул. Космонавтов г. Казани и признании за Романовым Сергеем Васильевичем права собственности на нежилые помещения N 45 - общей площадью 19,3 кв. м, N 46 - общей площадью 23,5 кв. м, расположенные в подвале 2-го подъезда жилого дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани, согласно технического плана помещений (лист 6) плана части этажа этаж 1 (подвал) подъезд 2 технического плана помещений от 10.12.2013 филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани.
Согласно пункту 2 Определения Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование); во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.
Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).
Для разрешения данных вопросов судом была назначена судебная экспертиза, которая была поручена ООО "Регион-Эксперт", согласно заключению которой, в спорных нежилых помещениях NN 1 - 61 подвала дома N 6А по ул. Космонавтов г. Казани, согласно плана подвала поэтажного плана технического паспорта на жилой дом 6А по ул. Космонавтов г. Казани, имеется оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме (наименование оборудования и номера помещений представлены в таблице 1). Такое оборудование расположено в 21 помещении.
Нежилые помещения NN 1 - 61 подвала дома N 6А по ул. Космонавтов г. Казани, согласно плана подвала поэтажного плана технического паспорта на жилой дом, являются техническими, требующими доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.
Помещения, требующие постоянного доступа к инженерному оборудованию для осмотра общего имущества, осуществляемого собственниками помещений и указанными в пункте 13 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме" ответственными лицами, обеспечивающего своевременное выявление несоответствия состояния общества имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, для обеспечения готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общества имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, представлены в таблице 2, согласно которой количество таких помещений составляет 22.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции установил, что выводы эксперта опровергают доводы ТСЖ "Космонавтов 6А", что во всех нежилых помещениях NN 1 - 61 расположены инженерные коммуникации, требующие постоянный доступ для их обслуживания.
Из технического паспорта на жилой дом усматривается, что в подвале дома предусмотрены изолированные помещения, где расположено оборудование, требующее постоянный доступ для его обслуживания: тепловой узел, электрощитовая, помещения, в котором размещен водомерный узел. Указанные помещения оборудованы отдельными выходами, как в общий коридор, так и на улицу.
В обоснование доводов о признании права общей долевой собственности собственников квартир дома N 6а по ул. Космонавтов г. Казани ТСЖ "Космонавтов 6А" ссылается на то, что в спорных нежилых помещениях расположены инженерные коммуникации, в том числе энергооборудование, элементы системы водоснабжения и канализации для обслуживания всего дома, к которому требуется постоянный доступ для его обслуживания.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
В силу пункта 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Судом апелляционной инстанции, согласно технического плана и эксплуатации к нему, технического паспорта на здание (жилой дом) филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани дома 6А по улице Космонавтов было установлено, что нежилые помещения подвала N 2 - общей площадью 2,5 кв. м, N 3 - общей площадью 5,1 кв. м, N 4 - общей площадью 17,3 кв. м, N 6 - общей площадью 5,0 кв. м, N 7 - 8,3 кв. м, N 8 - общей площадью 4,0 кв. м, N 13 - общей площадью 4,7 кв. м, N 14 - общей площадью 12,3 кв. м, N 15 - общей площадью 24,3 кв. м, N 17 общей площадью 17,2 кв. м, N 18 общей площадью 4,1 кв. м, N 20 общей площадью 4,6 кв. м, N 21 общей площадью 6,6 кв. м, N 24 общей площадью 12,7 кв. м, N 27 общей площадью 20,8 кв. м, N 28 общей площадью 4,8 кв. м, N 29 общей площадью 20,3 кв. м, N 30 общей площадью 10,6 кв. м, N 31 общей площадью 7,3 кв. м, N 32 общей площадью 17,6 кв. м, N 33 общей площадью 15,9 кв. м, N 34 общей площадью 4,5 кв. м, N 35 общей площадью 11,0 кв. м, N 36 общей площадью 12,0 кв. м, N 37 общей площадью 22 кв. м, N 44 общей площадью 15,1 кв. м, N 47 общей площадью 34,3 кв. м, N 48 общей площадью 9,5 кв. м, N 49 общей площадью 3,9 кв. м, N 50 общей площадью 18,7 кв. м, N 51 общей площадью 27,0 кв. м, N 52 общей площадью 22,1 кв. м, N 53 общей площадью 2,9 кв. м, N 54 общей площадью 38,7 кв. м, N 55 общей площадью 25,1 кв. м, N 56 общей площадью 91,9 кв. м, N 57 общей площадью 27 кв. м, N 58 общей площадью 13,1 кв. м, N 59 общей площадью 7,2 кв. м, N 60 общей площадью 19,6 кв. м, N 61 общей площадью 92,3 кв. м, согласно плана подвала поэтажного плана здания и эксплуатации к нему технического паспорта на здание (жилой дом) филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Республике Татарстан отделение по г. Казани, расположенные в подвале дома N 6А по ул. Космонавтов, в г. Казани относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании и соответственно принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Указанные обстоятельства также подтверждаются заключением эксперта, не противоречат техническому паспорту на дом и право собственности за иными лицами на указанные помещения не зарегистрировано.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, в целях соблюдения баланса интересов и принципа правовой определенности, свои выводы об удовлетворении требований Романова С.В. и Березиной И.В. о признании права собственности на нежилые помещения в указанном доме, обосновал тем, что согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также судебных решений судов общей юрисдикции, часть помещений принадлежит на праве собственности следующим лицам: Хисамутдиновой В.Р. - пом. N 35 площадью 37,7 кв. м 1-й подъезд, Костюкевичу И.И. - пом. N 19 площадью 20,3 кв. м, 1-й подъезд, Скорнякову А.А. - пом. N 16 площадью 16,5 кв. м, 1-й подъезд, Валееву Р.Р. - пом. N 5 площадью 20.9 кв. м, 1-й подъезд, пом. N 1 площадью 23.1 кв. м, 1-й подъезд, Сажинову А.Н. - пом. NN 26, 28, 38 - 43, 2-й подъезд, Бархановой И.И. - пом. NN 9 - 11, 1-й подъезд.
Суд кассационной инстанции выводы суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований в указанной части находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе и озвученные в судебном заседании, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции.
Доводов, опровергающих выводы судов, кассационная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции оснований для отмены судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не находит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2014 по делу N А65-22387/2008 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.П.ГЕРАСИМОВА
Судьи
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
В.А.МОИСЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)