Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Силонин В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Лазорина Б.П.,
судей Мироновой Н.В., Кузьмичева В.А.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузьмичева В.А. дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на заочное решение Ленинского районного суда г. Н.Новгорода от 12 марта 2012 года по иску Я. к ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры, договора цессии, договора уступки права требования,
установила:
Я. обратился в суд с иском к ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры, договора цессии, договора уступки права требования, указывая, что <...> г. между К. и ответчиком был заключен договор N <...> об участии в долевом строительстве квартиры. Внеся на расчетный счет ответчика денежные средства в размере <...> руб. <...> коп., К. выполнил условия договора. <...> г. К. была выдана справка в том, что он в полном объеме и в установленный срок выполнил условия договора по инвестированию строительства однокомнатной квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода.
<...>г. между К. и А. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода. А. был включен в реестр дольщиков.
<...> г. между А. и Я. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода.
По условиям п.п. 1.2 договора N <...> ответчик обязался построить и сдать дом в эксплуатацию, а также передать дольщику жилое помещение не позднее 30.06.2006 г. Однако до настоящего времени ответчик передачу квартиры не произвел. Я. просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию в размере <...> руб., <...> коп., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., убытки, выразившиеся в оплате жилья по договору коммерческого найма в размере - <...> руб., судебные расходы. Кроме этого, истец просил произвести регистрацию договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., заключенного между ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" и К., договора цессии от <...> г., заключенного между К. и А., договора уступки права требования от <...> г., заключенного между А. и Я.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Н.Новгорода от 12.03.2012 года постановлено:
- взыскать с ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" в пользу Я. неустойку в размере <...> руб., компенсацию морального вреда <...> руб., расходы по оплате услуг представителя <...> руб., расходы по оплате госпошлины <...> руб.;
- произвести регистрацию договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., заключенного между ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" и К., договора цессии от <...> г., заключенного между К. и А., договора уступки права требования от <...> г., заключенного между А. и Я.
В остальной части иска Я. отказать за необоснованностью.
Взыскать с ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" в доход местного бюджета штраф в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области поставлен вопрос об отмене состоявшегося судебного постановления в части проведения государственной регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., договора цессии от <...> г., договора уступки права требования от <...> г. Заявителем указано на нарушение судом в указанной части норм материального права по доводам того, что указанные договоры не подлежат регистрации, поскольку разрешение на строительство дома выдано до вступления в законную силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части.
Судом установлено, что <...> г. между К. и ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" был заключен договор N <...> об участии в долевом строительстве квартиры (л.д. 12).
К., выполнив условия договора, внес вклад в строительство объекта, в сумме <...> руб. <...> коп. (л.д. 15 - 19).
<...> г. между К. и А. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода. А. был включен в реестр дольщиков (л.д. 20).
<...> г. между А. и Я. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода (л.д. 22).
В соответствии с п. 1.2 договора ввод объекта строительства в эксплуатацию 30.06.2006 г.
До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" передачу квартиры Я. не произвело. Таким образом, ответчик нарушил принятые на себя обязательства по сроку сдачи дома в эксплуатацию.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушил условия заключенного договора, квартиру в установленный договором срок (30.06.2006 года) не передал.
При этом суд руководствовался положениями статей 309 ГК РФ, п. 2 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Решение суда в указанной части не обжалуется, вынесено в соответствии с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.
Вместе с тем заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы относительно проведения государственной регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., договора цессии от <...> г., договора уступки права требования от <...> г.
На основании ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является исключением из общего правила о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что договор долевого участия не является сделкой с недвижимым имуществом, поскольку недвижимое имущество возникает лишь после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в тот момент, когда за ним регистрируется право собственности на объект долевого строительства.
До вступления в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве законодательством не предусматривалась.
Указанный Закон вступил в силу 01 апреля 2005 г. (п. 1 ст. 27).
Исходя из п. 2 ст. 27 указанного Федерального закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
Таким образом, для разрешения требования о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве существенное значение имеет дата выдачи разрешения на строительство. В том случае, если разрешение на строительство выдано до 01.04.2005 года, договор государственной регистрации не подлежит, поскольку это не предусмотрено законом.
Договор о долевом участии в инвестировании строительства квартиры N <...>, о государственной регистрации которого заявлено требование, заключен <...> года.
В материалах дела разрешение на строительство многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода отсутствует, истцом не представлено.
Как следует из ответа ООО "РИЭЛТ СТРОЙ", строительство жилого дома по указанному адресу осуществляется ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" в соответствии с договором N <...> от <...> года, заключенного с Управлением специальной связи и информации Федеральной службы охраны Российской Федерации в Приволжском федеральном округе.
Согласно постановлению администрации г. Н.Новгорода от <...> г. N <...> Управлению специальной связи и информации Федеральной службы охраны Российской Федерации в Приволжском федеральном округе разрешено в срок до 01.03.2013 года завершение строительства дома по указанному адресу, начатого на основании распоряжения главы администрации города от <...> года.
Изложенное свидетельствует о том, что разрешение на строительство дома по адресу: г. Н.Новгород, ул. <...>, д. <...>, выдано до <...> года, то есть до установления требования о государственной регистрации договора. Доказательств обратному истцом не представлено. При таких обстоятельствах договор государственной регистрации не подлежит.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку договор о долевом участии в инвестировании строительства квартиры N <...> не подлежит государственной регистрации, такой регистрации не подлежат также договор цессии от <...> г., договор уступки права требования от <...> г.
При постановлении решения судом первой инстанции изложенные выше нормативные положения не были учтены, решение суда в указанной части вынесено с нарушением норм материального права, что в силу ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в части. Исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 327.1, п. 1 ст. 328 и ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 марта 2012 года в части проведения регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., договора цессии от <...> г., договора уступки права требования от <...>г. отменить и принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Я. к ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" о регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., заключенного между ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" и К., договора цессии от <...> г., заключенного между К. и А., договора уступки права требования от <...> г., заключенного между А. и Я., отказать.
В остальной части заочное решение Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 марта 2012 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2342
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Инвестирование в строительство
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2013 г. по делу N 33-2342
Судья Силонин В.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего Лазорина Б.П.,
судей Мироновой Н.В., Кузьмичева В.А.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Кузьмичева В.А. дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на заочное решение Ленинского районного суда г. Н.Новгорода от 12 марта 2012 года по иску Я. к ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры, договора цессии, договора уступки права требования,
установила:
Я. обратился в суд с иском к ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры, договора цессии, договора уступки права требования, указывая, что <...> г. между К. и ответчиком был заключен договор N <...> об участии в долевом строительстве квартиры. Внеся на расчетный счет ответчика денежные средства в размере <...> руб. <...> коп., К. выполнил условия договора. <...> г. К. была выдана справка в том, что он в полном объеме и в установленный срок выполнил условия договора по инвестированию строительства однокомнатной квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода.
<...>г. между К. и А. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода. А. был включен в реестр дольщиков.
<...> г. между А. и Я. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода.
По условиям п.п. 1.2 договора N <...> ответчик обязался построить и сдать дом в эксплуатацию, а также передать дольщику жилое помещение не позднее 30.06.2006 г. Однако до настоящего времени ответчик передачу квартиры не произвел. Я. просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию в размере <...> руб., <...> коп., компенсацию морального вреда в размере <...> руб., убытки, выразившиеся в оплате жилья по договору коммерческого найма в размере - <...> руб., судебные расходы. Кроме этого, истец просил произвести регистрацию договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., заключенного между ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" и К., договора цессии от <...> г., заключенного между К. и А., договора уступки права требования от <...> г., заключенного между А. и Я.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Н.Новгорода от 12.03.2012 года постановлено:
- взыскать с ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" в пользу Я. неустойку в размере <...> руб., компенсацию морального вреда <...> руб., расходы по оплате услуг представителя <...> руб., расходы по оплате госпошлины <...> руб.;
- произвести регистрацию договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., заключенного между ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" и К., договора цессии от <...> г., заключенного между К. и А., договора уступки права требования от <...> г., заключенного между А. и Я.
В остальной части иска Я. отказать за необоснованностью.
Взыскать с ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" в доход местного бюджета штраф в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области поставлен вопрос об отмене состоявшегося судебного постановления в части проведения государственной регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., договора цессии от <...> г., договора уступки права требования от <...> г. Заявителем указано на нарушение судом в указанной части норм материального права по доводам того, что указанные договоры не подлежат регистрации, поскольку разрешение на строительство дома выдано до вступления в законную силу ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части.
Судом установлено, что <...> г. между К. и ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" был заключен договор N <...> об участии в долевом строительстве квартиры (л.д. 12).
К., выполнив условия договора, внес вклад в строительство объекта, в сумме <...> руб. <...> коп. (л.д. 15 - 19).
<...> г. между К. и А. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода. А. был включен в реестр дольщиков (л.д. 20).
<...> г. между А. и Я. был заключен договор уступки права требования у ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода (л.д. 22).
В соответствии с п. 1.2 договора ввод объекта строительства в эксплуатацию 30.06.2006 г.
До настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан, ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" передачу квартиры Я. не произвело. Таким образом, ответчик нарушил принятые на себя обязательства по сроку сдачи дома в эксплуатацию.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик нарушил условия заключенного договора, квартиру в установленный договором срок (30.06.2006 года) не передал.
При этом суд руководствовался положениями статей 309 ГК РФ, п. 2 ст. 6 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей".
Решение суда в указанной части не обжалуется, вынесено в соответствии с нормами права, регулирующими спорные правоотношения.
Вместе с тем заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы относительно проведения государственной регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., договора цессии от <...> г., договора уступки права требования от <...> г.
На основании ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве является исключением из общего правила о необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Это связано с тем, что договор долевого участия не является сделкой с недвижимым имуществом, поскольку недвижимое имущество возникает лишь после исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства в тот момент, когда за ним регистрируется право собственности на объект долевого строительства.
До вступления в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве законодательством не предусматривалась.
Указанный Закон вступил в силу 01 апреля 2005 г. (п. 1 ст. 27).
Исходя из п. 2 ст. 27 указанного Федерального закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
Таким образом, для разрешения требования о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве существенное значение имеет дата выдачи разрешения на строительство. В том случае, если разрешение на строительство выдано до 01.04.2005 года, договор государственной регистрации не подлежит, поскольку это не предусмотрено законом.
Договор о долевом участии в инвестировании строительства квартиры N <...>, о государственной регистрации которого заявлено требование, заключен <...> года.
В материалах дела разрешение на строительство многоквартирного дома N <...> по ул. <...> г. Н.Новгорода отсутствует, истцом не представлено.
Как следует из ответа ООО "РИЭЛТ СТРОЙ", строительство жилого дома по указанному адресу осуществляется ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" в соответствии с договором N <...> от <...> года, заключенного с Управлением специальной связи и информации Федеральной службы охраны Российской Федерации в Приволжском федеральном округе.
Согласно постановлению администрации г. Н.Новгорода от <...> г. N <...> Управлению специальной связи и информации Федеральной службы охраны Российской Федерации в Приволжском федеральном округе разрешено в срок до 01.03.2013 года завершение строительства дома по указанному адресу, начатого на основании распоряжения главы администрации города от <...> года.
Изложенное свидетельствует о том, что разрешение на строительство дома по адресу: г. Н.Новгород, ул. <...>, д. <...>, выдано до <...> года, то есть до установления требования о государственной регистрации договора. Доказательств обратному истцом не представлено. При таких обстоятельствах договор государственной регистрации не подлежит.
В соответствии со статьей 17 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку договор о долевом участии в инвестировании строительства квартиры N <...> не подлежит государственной регистрации, такой регистрации не подлежат также договор цессии от <...> г., договор уступки права требования от <...> г.
При постановлении решения судом первой инстанции изложенные выше нормативные положения не были учтены, решение суда в указанной части вынесено с нарушением норм материального права, что в силу ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в части. Исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. 327.1, п. 1 ст. 328 и ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 марта 2012 года в части проведения регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., договора цессии от <...> г., договора уступки права требования от <...>г. отменить и принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Я. к ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" о регистрации договора долевого участия в инвестировании строительства квартиры N <...> от <...> г., заключенного между ООО "РИЭЛТ СТРОЙ" и К., договора цессии от <...> г., заключенного между К. и А., договора уступки права требования от <...> г., заключенного между А. и Я., отказать.
В остальной части заочное решение Ленинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 марта 2012 года оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)