Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Ермолаевой Л.П. и Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2008 по делу N А07-7919/2008 (судья Воронкова Е.Г.), при участии до перерыва в судебном заседании от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Зуевой А.А. (доверенность от 30.10.2008 N ОК-51/17329), от общества с ограниченной ответственностью "Товарищество собственников жилья" - руководителя Кильмаматова И.М. (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.04.2008 N 1240а), Савельева А.А. (доверенность от 01.10.2008),
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - истец, министерство, податель апелляционной жалобы 1) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество собственников жилья" (далее - ответчик 1, ООО "ТСЖ") и обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис" (далее - ответчик 2, ООО "Регион-Сервис") с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "ТСЖ" на здание общежития, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, и об истребовании из незаконного владения ООО "ТСЖ" указанного объекта.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Республики Башкортостан (далее - прокуратура, податель апелляционной жалобы 2) и общество с ограниченной ответственностью "Наш дом" (далее - ООО "Наш дом").
Решением суда первой инстанции от 24.10.2008 (резолютивная часть объявлена 17.10.2008) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Мотивируя принятое решение, суд исходил из того, что право собственности на спорное здание общежития зарегистрировано за ООО "ТСЖ" в установленном законом порядке. Сделки в отношении данного здания между ООО "Наш Дом" и ООО "Регион-Сервис", между ООО "Регион-Сервис" и ООО "ТСЖ" не оспорены, также не оспорено право собственности продавцов на здание общежития до и на момент совершения сделок купли-продажи. ООО "ТСЖ" в рассматриваемом случае является добросовестным приобретателем спорного имущества на основании возмездной сделки, в связи с чем исковые требования, заявленные в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) удовлетворены быть не могут. Кроме того, суд указал, что право предъявления виндикационного иска принадлежит собственнику, каковым истец не является. Также по заявлению ответчиков суд применил исковую давность, поскольку истец должен был узнать о нарушении своего права с 02.09.1993, в то время как исковые требования предъявлены лишь в мае 2008 г.
Министерство и прокуратура с решением суда первой инстанции не согласились, обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы апелляционных жалоб министерства и прокуратуры сводятся к следующему. Здание общежития до его приватизации являлось государственной собственностью Республики Башкортостан и было закреплено на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием "Благовещенский арматурный завод" (далее - ГП "БАЗ"). В решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 сделан вывод о том, что сделка по приватизации названного предприятия в части внесения в уставный капитал открытого акционерного общества "Благовещенский арматурный завод" (далее - ОАО "БАЗ") спорного здания общежития является ничтожной. Согласно ст. 9 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент приватизации ГП "БАЗ", при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. В связи с указанным на спорное здание общежития сохранилось право государственной собственности Республики Башкортостан. Поэтому вывод суда о том, что истец не является собственником имущества и не обладает правом на предъявление виндикационных требований, не обоснован. Поскольку сделка по приватизации ГП "БАЗ" в части внесения в уставный капитал ОАО "БАЗ" здания общежития ничтожна, последующие сделки со спорным имуществом также ничтожны в силу закона с момента их совершения, признания их недействительными (ничтожными) в судебном порядке не требуется. ООО "ТСЖ" не является добросовестным приобретателем имущества, поскольку совершению сделки купли-продажи сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у общества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества по сравнению с его рыночной стоимостью. Суд неправильно применил нормы об исковой давности, так как о зарегистрированном праве собственности ООО "ТСЖ" на здание общежития министерство могло узнать только 04.07.2007 (с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права ООО "ТСЖ"), при этом иск предъявлен 28.05.2008.
Министерство также в апелляционной жалобе указывает, что спорное имущество из владения истца не выбывало и ссылается на положения ст. 208 ГК РФ.
Прокуратура в апелляционной жалобе указывает на выбытие имущества из владения государства помимо его воли, поскольку был нарушен запрет законодателя на приватизацию жилищного фонда.
ООО "Регион-Сервис", ООО "Наш дом" письменные отзывы на апелляционные жалобы не представили.
ООО "ТСЖ" представило письменные отзывы на апелляционные жалобы, в которых просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В обоснование возражений на апелляционные жалобы ответчик 1 указывает следующее:
- суд правомерно сделал вывод об отсутствии оснований для истребования спорного объекта, поскольку право государственной собственности на спорное имущество материалами дела не доказано, тогда как ООО "ТСЖ" является собственником спорного имущества с момента государственной регистрации своего права на него, кроме того, является добросовестным приобретателем данного имущества в смысле п. 1 ст. 302 ГК РФ;
- удовлетворение иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на основании только того, что сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной, как полагают податели апелляционных жалоб, влечет ущемление прав ООО "ТСЖ" как добросовестного приобретателя;
- в качестве доказательств факта добросовестного приобретения спорного имущества ООО "ТСЖ" указывает на объективность низкой продажной цены здания общежития (здание требовало серьезных денежных вложений для проведения срочного капитального ремонта), на невозможность в условиях рыночной экономики понудить продавца раскрыть причины "избавления" от имущества, на то обстоятельство, что ООО "ТСЖ" не знало и не могло знать об имевшихся притязаниях третьих лиц на спорный объект;
- в отношении применения судом исковой давности ссылка министерства на положения ст. 208 ГК РФ о требованиях, на которые исковая давность не распространяется, является несостоятельной, поскольку данная статья к виндикационным требованиям не применяется;
- прокуратурой неверно истолкованы обстоятельства по вопросу выбытия имущества из владения государства помимо его воли, поскольку в отношениях по приватизации спорного объекта участвовало само государство в лице уполномоченного государственного органа. ООО "ТСЖ" считает, что о нарушении прав и законных интересов министерство должно было узнать при совершении сделки приватизации с включением спорного общежития в уставный капитал ОАО "БАЗ" (1993 г.).
Определением суда апелляционной инстанции от 23.12.2008 судебное заседание было отложено на 20.01.2009 на 10 час. 00 мин. в порядке ч. 1 ст. 158 АПК РФ на основании ходатайства ООО "ТСЖ" в связи с невозможностью обеспечить явку представителя общества в судебное заседание, а также в связи с необходимостью получения сведений об извещении всех подателей апелляционных жалоб о времени и месте судебного разбирательства.
Представитель министерства в судебном заседании, состоявшемся 20.01.2009, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ООО "ТСЖ" в судебном заседании с доводами апелляционных жалоб не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзывах на указанные жалобы.
ООО "Регион-Сервис", прокуратура, ООО "Наш дом" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. 19 января 2009 г. от прокуратуры в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без ее участия.
20 января 2009 г. в судебном заседании по настоящему делу объявлен перерыв до 13 час. 55 мин. 22.01.2009.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц и ответчика 2 - "ООО "Регион-Сервис".
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорный объект недвижимого имущества - здание общежития, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, в соответствии с планом приватизации ГП "БАЗ" (т. 1 л.д. 31-47), утвержденным решением Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом от 02.09.1993 г. N 201 (т. 1 л. д.), включено в состав имущества ОАО "БАЗ", что подтверждается перечнем общежитий, подлежащих акционированию в составе Благовещенского арматурного завода (т. 1 л.д. 47).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 (т. 1 л.д. 15-21), возбужденному по иску прокуратуры к ОАО "БАЗ", ООО "Наш дом" и министерству, в том числе о признании недействительными решения ОАО "БАЗ" от 11.07.2005 N 1 и устава ООО "Наш дом" в части передачи в уставный капитал ООО "Наш дом" спорного здания общежития и применении последствий недействительности сделки в виде возврата общежития в государственную собственность Республики Башкортостан, установлены следующие обстоятельства.
Решением ОАО "Благовещенский арматурный завод" от 11.07.2005 N 1 создано ООО "Наш дом", в уставный капитал которого в качестве вклада внесено указанное здание общежития.
Внесение ОАО "БАЗ" здания общежития в уставный капитал ООО "Наш дом" оформлено договором N 842-05 "О передаче в качестве доли участия в собственность ООО "Наш дом" имущества ОАО "Благовещенский арматурный завод", совершенным между ОАО "БАЗ" и ООО "Наш дом" 01.08.2005, и актом приема-передачи к указанному договору.
Право собственности на здание общежития ООО "Наш дом" зарегистрировало в установленном законом порядке, о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2005 серии 04 АА N 184718.
Впоследствии на основании решения от 09.04.2007 N 7 единственного учредителя ООО "Наш дом" было принято решение о продаже указанного здания общежития ООО "Регион-Сервис".
04 мая 2007 г. между ООО "Наш дом (продавец) и ООО "Регион- Сервис" (покупатель) заключен договор купли-продажи здания общежития, на основании которого ООО "Регион-Сервис" зарегистрировало за собой право собственности на данное здание.
ООО "Регион-Сервис" продало здание общежития по договору купли-продажи от 26.06.2007 ООО "ТСЖ" (т. 1 л.д. 13-14) по цене 240 000 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 исковые требования прокуратуры удовлетворены частично. Сделка по внесению в уставный капитал ООО "Наш дом" спорного имущества, оформленная договором N 842-05 "О передаче в качестве доли участия в собственность ООО "Наш дом" имущества ОАО "Благовещенский арматурный завод" от 01.08.2005 и актом приема-передачи б/н от 01.08.2005, в части передачи здания общежития общей площадью 3584 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, в уставный капитал ООО "Наш дом", признана недействительной (ничтожной). В применении последствий недействительности сделки в виде возврата общежития в государственную собственность Республики Башкортостан отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2008 по указанному делу (т. 1 л.д. 88-93) указанное решение суда оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.04.2008 (т. 1 л.д. 99-97) указанные выше постановление и решение судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
В настоящее время право собственности на спорное здание общежития общей площадью 2529,5 кв. м зарегистрировано за ООО "ТСЖ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2007 серии 04 АА N 992048 (т. 1 л.д. 49) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.08.2007 N 03/004/2007-158 (т. 1 л.д. 48).
В материалы дела представлены также решения Благовещенского районного суда от 06.06.2008 по делам N 2-206/08, N 2-201/08, N 2-226/08, от 09.07.2008 по делу N 2-211/08, от 06.10.2008 по делу N 2-364/08, согласно которым право собственности ООО "ТСЖ" признано недействительным в части комнат N 327, 516, 434, 321, 520 (т. 1 л.д. 129-151, т. 2 л.д. 113-126), право собственности на данные комнаты признано за физическими лицами - Мухамадиевым И.Ш., Мухамадиевым С.И. 11.12.1999 года рождения, Мухамадиевой И.И. 11.02.1996 года рождения, Кузьминых Л.А., Урсаевым И.П., Устиновой Т.С., Устиновым З.О. 23.12.1999 года рождения, Намазова Е.Л., Намазовой С.С. 25.01.2000 года рождения.
Право собственности физических лиц на комнаты в здании общежития N 434, 516 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.07.2008 серии 04 АБ N N 467086, 467087, 467085, от 20.07.2008 серии 04 АБ N 467042 (т. 2 л.д. 127-130).
Доказательства, подтверждающие осуществление государственной регистрации права собственности на комнаты в здании общежития N 321, 327, 520, в материалах дела отсутствуют.
Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 явилось основанием для обращения министерства с настоящим иском (т. 1 л.д. 6-9, 119, 120).
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, предметом рассматриваемого иска является оспаривание зарегистрированного права собственности ООО "ТСЖ" на здание общежития, возникшего на основании сделки купли-продажи от 26.06.2007, заключенной между ООО "Регион-сервис" и ООО "ТСЖ", а также виндикационные требования в отношении указанного имущества, основанные на праве собственника истребовать имущество из чужого незаконного владения (ст. ст. 12, 301 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ в предмет доказывания по названному иску в числе прочих обстоятельств входят: наличие у истца права собственности (или иного вещного права) на истребуемый объект, факт нахождения спорного имущества у ответчика, а также факт недобросовестного владения ответчиком спорным имуществом.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные в дело материалы в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истец не доказал наличие у субъекта Российской Федерации - Республика Башкортостан права собственности на истребуемое имущество и нахождение истребуемого объекта у ответчика 2 - ООО "ТСЖ".
Из материалов дела усматривается, что министерство, основываясь на имеющем преюдициальное значение для настоящего дела решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006, истребует спорное здание общежития полностью, без каких-либо изъятий, тогда как суду представлены бесспорные доказательства, подтверждающие, что часть здания - комнаты N 327, 516, 434, 321, 520, находятся в собственности физических лиц. Право собственности на данные комнаты в здании общежития возникло у названных лиц на основании вступивших в силу судебных актов в силу Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
При этом комнаты N 327, 516, 434, 321, 520 во владении ООО "ТСЖ" не находятся, о чем свидетельствуют указания в документах на данные комнаты в здании общежития по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, как на места проживания граждан - их собственников.
Вместе с тем какие-либо документы, позволяющие определенно установить какая именно часть спорного здания общежития находится, как полагает истец, в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Республика Башкортостан и в незаконном владении ООО "ТСЖ", в материалах дела отсутствуют.
Исковые требования в указанной части министерство в порядке ст. 49 АПК РФ не уточняло.
Заявленное истцом требование об оспаривании зарегистрированного права ответчика 2 направлено, по существу, на прекращение записи о государственной регистрации права за последним.
Учитывая положения ст. ст. 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд апелляционной отмечает, что признание недействительным зарегистрированного права собственности состоит в доказывании недействительности юридических фактов, послуживших основанием для регистрации права. При этом удовлетворение иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на основании только того, что сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной, как полагают податели апелляционных жалоб, может повлечь ущемление прав добросовестных приобретателей, на что верно указало ООО "ТСЖ" в отзывах на апелляционные жалобы. Поэтому независимо от того, заявлено ли при этом требование об изъятии имущества из владения ответчика или нет (ст. 301 ГК РФ), при разрешении спора суду необходимо принимать во внимание нормы абз. 2 п. 2 ст. 223 и ст. 302 ГК РФ.
Из указанных норм закона следует, что лицо, которое приобрело недвижимое имущество по возмездному договору, заключенному с неуправомоченным отчуждателем, становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности, если это лицо не знало и не могло знать, что получило имущество от лица, которое не имело права его отчуждать (добросовестный приобретатель), и имущество выбыло из владения собственника или иного титульного владельца по их воле.
Материалами дела подтверждено, что договор купли-продажи от 26.06.2007, на основании которого ООО "ТСЖ" приобрело здание общежития, является возмездным (цена договора - 240 000 руб.), а спорное имущество выбыло из владения собственника по его воле, так как выбытие спорного имущества из владения произошло вследствие сделки по приватизации, утвержденной решением Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом от 02.09.1993 N 201.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ООО "ТСЖ" о том, что подателем апелляционной жалобы 2 неверно истолкованы обстоятельства по вопросу выбытия имущества из владения государства помимо его воли, поскольку в отношениях по приватизации спорного объекта участвовал сам субъект Российской Федерации - Республика Башкортостан в лице уполномоченного органа - Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом.
ООО "ТСЖ" не знало и не могло знать, что ООО "Регион-Сервис" не имело права отчуждать спорное имущество, так как ни ООО "ТСЖ", ни ООО "Регион-Сервис" до и в момент совершения сделки купли-продажи не являлись участниками судебных и иных разбирательств в отношении спорного имущества. ООО "ТСЖ" было привлечено в качестве третьего лица к участию в деле лишь 19.09.2007.
До и на момент совершения сделки купли-продажи между ООО "ТСЖ" и ООО "Регион-Сервис" учредители, руководители, исполнительные органы, работники ООО "ТСЖ" и ООО "Регион-Сервис", ООО "Наш дом" были представлены различными лицами.
До и на момент совершения сделки купли-продажи между ООО "ТСЖ" и ООО "Регион-Сервис" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовали сведения о каких-либо притязаниях третьих лиц, ограничениях (обременениях) и т.п. в отношении спорного имущества.
При этом доказательств обратного истец в нарушение ст. 65 АП РФ в материалы дела не представил.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ) истцом должны быть представлены доказательства недобросовестности приобретения спорного имущества ответчиком 2, из владения которого данное имущество истребуется.
В качестве таких обстоятельств податели апелляционных жалоб указывают на явно заниженную по сравнению с рыночной цену спорного имущества при его продаже ООО "ТСЖ", а также на "необычность" предмета сделки - общежитие.
В суд апелляционной инстанции министерством дополнительно представлены:
- письмо общества с ограниченной ответственностью "Регион-Консалтинг" от 19.01.2008 N 03, согласно которому рыночная стоимость 5-этажного здания общежития, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, общей площадью 3529,4 кв. м по состоянию на 26.06.2007 находилась в диапазоне от 42 000 000 руб. до 57 000 000 руб.;
- выдержки из газеты "Из рук в руки" (номера от 04.06.2007 N 44, от 14 06.2007 N 47) с указанием цен предложений жилых помещений в г. Благовещенске - одно-, двух- и трехкомнатных квартир в диапазоне от 25 970 руб. до 28 657 руб. за 1 кв. м.
Согласно положениям ст. ст. 67 и 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не принимает представленные министерством доказательства явно заниженной рыночной цены при продаже ООО "ТСЖ" здания общежития в силу следующего.
В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка рыночной стоимости объекта оценки отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом указанный отчет должен соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему в ст. 11 названного Закона. Вопреки требованиям ст. 68 АПК РФ истец надлежащее доказательство, содержащее о рыночной стоимости спорного здания общежития, а именно отчет независимого оценщика, судам первой и апелляционной инстанций не представил. Представленное в материалы дела письмо от 19.01.2008 N 03 в данном случае не может быть рассмотрено в качестве допустимого доказательства.
Также суд апелляционной инстанции не считает выдержки из газеты "Из рук в руки" (номера от 04.06.2007 N 44, от 14 06.2007 N 47) относимым доказательством, поскольку в данном случае истцом сравнивается цена несравнимых объектов (цена предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в г. Благовещенске и цена продажи здания общежития).
Сам по себе факт продажи такого объекта как здание общежития (жилого фонда), как полагает министерство, не может быть принят судом в качестве доказательства недобросовестности приобретения ООО "ТСЖ" спорного имущества.
Приобретая недвижимое имущество, ответчик 2 мог и должен был проявить обычную степень осмотрительности, осторожности и разумности. Вместе с тем при покупке недвижимого имущества у продавца, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника данного имущества, покупатель не обязан исследовать основания и законность приобретения имущества всеми его прежними правообладателями и не имеет возможности это сделать.
В силу положений ст. 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" законодателем не предусмотрена лишь возможность приватизации объектов жилищного фонда юридическими лицами, при этом такие объекты недвижимости, как здания общежития, не относятся к видам объектов, нахождение которых в обороте не допускается (п. 2 ст. 129 ГК РФ).
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в нарушение ст. 65 АПК РФ обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества (ООО "ТСЖ") сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, истцом в полной мере не доказаны.
Несостоятелен также довод подателей апелляционной жалобы о незаконном применении судом первой инстанции исковой давности к спорным отношениям.
В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года, в том числе и по виндикационным требованиям.
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.
Суд апелляционной инстанции полагает, что срок исковой давности в данном случае должен исчисляться с момента выбытия имущества из владения Республики Башкортостан, а не с момент государственной регистрации права собственности ООО "ТСЖ", как полагает истец.
Так, из материалов дела усматривается, что истец связывает нарушение своих прав с выбытием имущества из его владения в результате незаконной сделки приватизации ГП "БАЗ" и включения спорного здания общежития в состав имущества АО "БАЗ" (02.09.1993). Однако министерство обратилось с настоящим иском 27.05.2008, то есть за пределами срока исковой давности.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Истец не реализовал своего права на защиту в рамках установленного законом срока.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" гражданское законодательство не содержит оснований для восстановления срока на защиту права собственности при смене владельца; исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.
Утверждение истца в апелляционной жалобе о том, что спорное имущество из владения истца не выбывало и ссылка на положения ст. 208 ГК РФ, согласно которым исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), противоречит существу заявленного иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), а потому судом апелляционной инстанции не принимаются.
Согласно п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15/18 от 12,15.11.2001 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указывает на противоречивость доводов апелляционных жалоб. Основываясь на нормах ст. 301 ГК РФ, министерство заявляет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, при этом в апелляционной жалобе заявляет о том, что спорное имущество из владения истца не выбывало. Прокуратура в апелляционной жалобе ссылается на фактическое выбытие имущества из владения первоначального собственника.
При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2008 по делу N А07-7919/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Прокуратуры Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.01.2009 N 18АП-8456/2008, 18АП-8458/2008 ПО ДЕЛУ N А07-7919/2008
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 января 2009 г. N 18АП-8456/2008, 18АП-8458/2008
Дело N А07-7919/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 23 января 2009 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Ермолаевой Л.П. и Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Прокуратуры Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2008 по делу N А07-7919/2008 (судья Воронкова Е.Г.), при участии до перерыва в судебном заседании от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Зуевой А.А. (доверенность от 30.10.2008 N ОК-51/17329), от общества с ограниченной ответственностью "Товарищество собственников жилья" - руководителя Кильмаматова И.М. (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.04.2008 N 1240а), Савельева А.А. (доверенность от 01.10.2008),
установил:
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - истец, министерство, податель апелляционной жалобы 1) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество собственников жилья" (далее - ответчик 1, ООО "ТСЖ") и обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Сервис" (далее - ответчик 2, ООО "Регион-Сервис") с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "ТСЖ" на здание общежития, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, и об истребовании из незаконного владения ООО "ТСЖ" указанного объекта.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Республики Башкортостан (далее - прокуратура, податель апелляционной жалобы 2) и общество с ограниченной ответственностью "Наш дом" (далее - ООО "Наш дом").
Решением суда первой инстанции от 24.10.2008 (резолютивная часть объявлена 17.10.2008) в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Мотивируя принятое решение, суд исходил из того, что право собственности на спорное здание общежития зарегистрировано за ООО "ТСЖ" в установленном законом порядке. Сделки в отношении данного здания между ООО "Наш Дом" и ООО "Регион-Сервис", между ООО "Регион-Сервис" и ООО "ТСЖ" не оспорены, также не оспорено право собственности продавцов на здание общежития до и на момент совершения сделок купли-продажи. ООО "ТСЖ" в рассматриваемом случае является добросовестным приобретателем спорного имущества на основании возмездной сделки, в связи с чем исковые требования, заявленные в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) удовлетворены быть не могут. Кроме того, суд указал, что право предъявления виндикационного иска принадлежит собственнику, каковым истец не является. Также по заявлению ответчиков суд применил исковую давность, поскольку истец должен был узнать о нарушении своего права с 02.09.1993, в то время как исковые требования предъявлены лишь в мае 2008 г.
Министерство и прокуратура с решением суда первой инстанции не согласились, обратились в суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы апелляционных жалоб министерства и прокуратуры сводятся к следующему. Здание общежития до его приватизации являлось государственной собственностью Республики Башкортостан и было закреплено на праве хозяйственного ведения за государственным предприятием "Благовещенский арматурный завод" (далее - ГП "БАЗ"). В решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 сделан вывод о том, что сделка по приватизации названного предприятия в части внесения в уставный капитал открытого акционерного общества "Благовещенский арматурный завод" (далее - ОАО "БАЗ") спорного здания общежития является ничтожной. Согласно ст. 9 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент приватизации ГП "БАЗ", при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. В связи с указанным на спорное здание общежития сохранилось право государственной собственности Республики Башкортостан. Поэтому вывод суда о том, что истец не является собственником имущества и не обладает правом на предъявление виндикационных требований, не обоснован. Поскольку сделка по приватизации ГП "БАЗ" в части внесения в уставный капитал ОАО "БАЗ" здания общежития ничтожна, последующие сделки со спорным имуществом также ничтожны в силу закона с момента их совершения, признания их недействительными (ничтожными) в судебном порядке не требуется. ООО "ТСЖ" не является добросовестным приобретателем имущества, поскольку совершению сделки купли-продажи сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у общества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества по сравнению с его рыночной стоимостью. Суд неправильно применил нормы об исковой давности, так как о зарегистрированном праве собственности ООО "ТСЖ" на здание общежития министерство могло узнать только 04.07.2007 (с даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права ООО "ТСЖ"), при этом иск предъявлен 28.05.2008.
Министерство также в апелляционной жалобе указывает, что спорное имущество из владения истца не выбывало и ссылается на положения ст. 208 ГК РФ.
Прокуратура в апелляционной жалобе указывает на выбытие имущества из владения государства помимо его воли, поскольку был нарушен запрет законодателя на приватизацию жилищного фонда.
ООО "Регион-Сервис", ООО "Наш дом" письменные отзывы на апелляционные жалобы не представили.
ООО "ТСЖ" представило письменные отзывы на апелляционные жалобы, в которых просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В обоснование возражений на апелляционные жалобы ответчик 1 указывает следующее:
- суд правомерно сделал вывод об отсутствии оснований для истребования спорного объекта, поскольку право государственной собственности на спорное имущество материалами дела не доказано, тогда как ООО "ТСЖ" является собственником спорного имущества с момента государственной регистрации своего права на него, кроме того, является добросовестным приобретателем данного имущества в смысле п. 1 ст. 302 ГК РФ;
- удовлетворение иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на основании только того, что сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной, как полагают податели апелляционных жалоб, влечет ущемление прав ООО "ТСЖ" как добросовестного приобретателя;
- в качестве доказательств факта добросовестного приобретения спорного имущества ООО "ТСЖ" указывает на объективность низкой продажной цены здания общежития (здание требовало серьезных денежных вложений для проведения срочного капитального ремонта), на невозможность в условиях рыночной экономики понудить продавца раскрыть причины "избавления" от имущества, на то обстоятельство, что ООО "ТСЖ" не знало и не могло знать об имевшихся притязаниях третьих лиц на спорный объект;
- в отношении применения судом исковой давности ссылка министерства на положения ст. 208 ГК РФ о требованиях, на которые исковая давность не распространяется, является несостоятельной, поскольку данная статья к виндикационным требованиям не применяется;
- прокуратурой неверно истолкованы обстоятельства по вопросу выбытия имущества из владения государства помимо его воли, поскольку в отношениях по приватизации спорного объекта участвовало само государство в лице уполномоченного государственного органа. ООО "ТСЖ" считает, что о нарушении прав и законных интересов министерство должно было узнать при совершении сделки приватизации с включением спорного общежития в уставный капитал ОАО "БАЗ" (1993 г.).
Определением суда апелляционной инстанции от 23.12.2008 судебное заседание было отложено на 20.01.2009 на 10 час. 00 мин. в порядке ч. 1 ст. 158 АПК РФ на основании ходатайства ООО "ТСЖ" в связи с невозможностью обеспечить явку представителя общества в судебное заседание, а также в связи с необходимостью получения сведений об извещении всех подателей апелляционных жалоб о времени и месте судебного разбирательства.
Представитель министерства в судебном заседании, состоявшемся 20.01.2009, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ООО "ТСЖ" в судебном заседании с доводами апелляционных жалоб не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзывах на указанные жалобы.
ООО "Регион-Сервис", прокуратура, ООО "Наш дом" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. 19 января 2009 г. от прокуратуры в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы без ее участия.
20 января 2009 г. в судебном заседании по настоящему делу объявлен перерыв до 13 час. 55 мин. 22.01.2009.
В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц и ответчика 2 - "ООО "Регион-Сервис".
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорный объект недвижимого имущества - здание общежития, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, в соответствии с планом приватизации ГП "БАЗ" (т. 1 л.д. 31-47), утвержденным решением Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом от 02.09.1993 г. N 201 (т. 1 л. д.), включено в состав имущества ОАО "БАЗ", что подтверждается перечнем общежитий, подлежащих акционированию в составе Благовещенского арматурного завода (т. 1 л.д. 47).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 (т. 1 л.д. 15-21), возбужденному по иску прокуратуры к ОАО "БАЗ", ООО "Наш дом" и министерству, в том числе о признании недействительными решения ОАО "БАЗ" от 11.07.2005 N 1 и устава ООО "Наш дом" в части передачи в уставный капитал ООО "Наш дом" спорного здания общежития и применении последствий недействительности сделки в виде возврата общежития в государственную собственность Республики Башкортостан, установлены следующие обстоятельства.
Решением ОАО "Благовещенский арматурный завод" от 11.07.2005 N 1 создано ООО "Наш дом", в уставный капитал которого в качестве вклада внесено указанное здание общежития.
Внесение ОАО "БАЗ" здания общежития в уставный капитал ООО "Наш дом" оформлено договором N 842-05 "О передаче в качестве доли участия в собственность ООО "Наш дом" имущества ОАО "Благовещенский арматурный завод", совершенным между ОАО "БАЗ" и ООО "Наш дом" 01.08.2005, и актом приема-передачи к указанному договору.
Право собственности на здание общежития ООО "Наш дом" зарегистрировало в установленном законом порядке, о чем обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.09.2005 серии 04 АА N 184718.
Впоследствии на основании решения от 09.04.2007 N 7 единственного учредителя ООО "Наш дом" было принято решение о продаже указанного здания общежития ООО "Регион-Сервис".
04 мая 2007 г. между ООО "Наш дом (продавец) и ООО "Регион- Сервис" (покупатель) заключен договор купли-продажи здания общежития, на основании которого ООО "Регион-Сервис" зарегистрировало за собой право собственности на данное здание.
ООО "Регион-Сервис" продало здание общежития по договору купли-продажи от 26.06.2007 ООО "ТСЖ" (т. 1 л.д. 13-14) по цене 240 000 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 исковые требования прокуратуры удовлетворены частично. Сделка по внесению в уставный капитал ООО "Наш дом" спорного имущества, оформленная договором N 842-05 "О передаче в качестве доли участия в собственность ООО "Наш дом" имущества ОАО "Благовещенский арматурный завод" от 01.08.2005 и актом приема-передачи б/н от 01.08.2005, в части передачи здания общежития общей площадью 3584 кв. м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, в уставный капитал ООО "Наш дом", признана недействительной (ничтожной). В применении последствий недействительности сделки в виде возврата общежития в государственную собственность Республики Башкортостан отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2008 по указанному делу (т. 1 л.д. 88-93) указанное решение суда оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.04.2008 (т. 1 л.д. 99-97) указанные выше постановление и решение судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
В настоящее время право собственности на спорное здание общежития общей площадью 2529,5 кв. м зарегистрировано за ООО "ТСЖ", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.07.2007 серии 04 АА N 992048 (т. 1 л.д. 49) и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.08.2007 N 03/004/2007-158 (т. 1 л.д. 48).
В материалы дела представлены также решения Благовещенского районного суда от 06.06.2008 по делам N 2-206/08, N 2-201/08, N 2-226/08, от 09.07.2008 по делу N 2-211/08, от 06.10.2008 по делу N 2-364/08, согласно которым право собственности ООО "ТСЖ" признано недействительным в части комнат N 327, 516, 434, 321, 520 (т. 1 л.д. 129-151, т. 2 л.д. 113-126), право собственности на данные комнаты признано за физическими лицами - Мухамадиевым И.Ш., Мухамадиевым С.И. 11.12.1999 года рождения, Мухамадиевой И.И. 11.02.1996 года рождения, Кузьминых Л.А., Урсаевым И.П., Устиновой Т.С., Устиновым З.О. 23.12.1999 года рождения, Намазова Е.Л., Намазовой С.С. 25.01.2000 года рождения.
Право собственности физических лиц на комнаты в здании общежития N 434, 516 зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.07.2008 серии 04 АБ N N 467086, 467087, 467085, от 20.07.2008 серии 04 АБ N 467042 (т. 2 л.д. 127-130).
Доказательства, подтверждающие осуществление государственной регистрации права собственности на комнаты в здании общежития N 321, 327, 520, в материалах дела отсутствуют.
Вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006 явилось основанием для обращения министерства с настоящим иском (т. 1 л.д. 6-9, 119, 120).
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, предметом рассматриваемого иска является оспаривание зарегистрированного права собственности ООО "ТСЖ" на здание общежития, возникшего на основании сделки купли-продажи от 26.06.2007, заключенной между ООО "Регион-сервис" и ООО "ТСЖ", а также виндикационные требования в отношении указанного имущества, основанные на праве собственника истребовать имущество из чужого незаконного владения (ст. ст. 12, 301 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии со ст. 301 ГК РФ в предмет доказывания по названному иску в числе прочих обстоятельств входят: наличие у истца права собственности (или иного вещного права) на истребуемый объект, факт нахождения спорного имущества у ответчика, а также факт недобросовестного владения ответчиком спорным имуществом.
Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные в дело материалы в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ истец не доказал наличие у субъекта Российской Федерации - Республика Башкортостан права собственности на истребуемое имущество и нахождение истребуемого объекта у ответчика 2 - ООО "ТСЖ".
Из материалов дела усматривается, что министерство, основываясь на имеющем преюдициальное значение для настоящего дела решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.11.2007 по делу N А07-23136/2006, истребует спорное здание общежития полностью, без каких-либо изъятий, тогда как суду представлены бесспорные доказательства, подтверждающие, что часть здания - комнаты N 327, 516, 434, 321, 520, находятся в собственности физических лиц. Право собственности на данные комнаты в здании общежития возникло у названных лиц на основании вступивших в силу судебных актов в силу Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
При этом комнаты N 327, 516, 434, 321, 520 во владении ООО "ТСЖ" не находятся, о чем свидетельствуют указания в документах на данные комнаты в здании общежития по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, как на места проживания граждан - их собственников.
Вместе с тем какие-либо документы, позволяющие определенно установить какая именно часть спорного здания общежития находится, как полагает истец, в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Республика Башкортостан и в незаконном владении ООО "ТСЖ", в материалах дела отсутствуют.
Исковые требования в указанной части министерство в порядке ст. 49 АПК РФ не уточняло.
Заявленное истцом требование об оспаривании зарегистрированного права ответчика 2 направлено, по существу, на прекращение записи о государственной регистрации права за последним.
Учитывая положения ст. ст. 2, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд апелляционной отмечает, что признание недействительным зарегистрированного права собственности состоит в доказывании недействительности юридических фактов, послуживших основанием для регистрации права. При этом удовлетворение иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности на основании только того, что сделка, по которой приобретено имущество, признана недействительной, как полагают податели апелляционных жалоб, может повлечь ущемление прав добросовестных приобретателей, на что верно указало ООО "ТСЖ" в отзывах на апелляционные жалобы. Поэтому независимо от того, заявлено ли при этом требование об изъятии имущества из владения ответчика или нет (ст. 301 ГК РФ), при разрешении спора суду необходимо принимать во внимание нормы абз. 2 п. 2 ст. 223 и ст. 302 ГК РФ.
Из указанных норм закона следует, что лицо, которое приобрело недвижимое имущество по возмездному договору, заключенному с неуправомоченным отчуждателем, становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности, если это лицо не знало и не могло знать, что получило имущество от лица, которое не имело права его отчуждать (добросовестный приобретатель), и имущество выбыло из владения собственника или иного титульного владельца по их воле.
Материалами дела подтверждено, что договор купли-продажи от 26.06.2007, на основании которого ООО "ТСЖ" приобрело здание общежития, является возмездным (цена договора - 240 000 руб.), а спорное имущество выбыло из владения собственника по его воле, так как выбытие спорного имущества из владения произошло вследствие сделки по приватизации, утвержденной решением Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом от 02.09.1993 N 201.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ООО "ТСЖ" о том, что подателем апелляционной жалобы 2 неверно истолкованы обстоятельства по вопросу выбытия имущества из владения государства помимо его воли, поскольку в отношениях по приватизации спорного объекта участвовал сам субъект Российской Федерации - Республика Башкортостан в лице уполномоченного органа - Государственного комитета Республики Башкортостан по управлению государственным имуществом.
ООО "ТСЖ" не знало и не могло знать, что ООО "Регион-Сервис" не имело права отчуждать спорное имущество, так как ни ООО "ТСЖ", ни ООО "Регион-Сервис" до и в момент совершения сделки купли-продажи не являлись участниками судебных и иных разбирательств в отношении спорного имущества. ООО "ТСЖ" было привлечено в качестве третьего лица к участию в деле лишь 19.09.2007.
До и на момент совершения сделки купли-продажи между ООО "ТСЖ" и ООО "Регион-Сервис" учредители, руководители, исполнительные органы, работники ООО "ТСЖ" и ООО "Регион-Сервис", ООО "Наш дом" были представлены различными лицами.
До и на момент совершения сделки купли-продажи между ООО "ТСЖ" и ООО "Регион-Сервис" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отсутствовали сведения о каких-либо притязаниях третьих лиц, ограничениях (обременениях) и т.п. в отношении спорного имущества.
При этом доказательств обратного истец в нарушение ст. 65 АП РФ в материалы дела не представил.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ) истцом должны быть представлены доказательства недобросовестности приобретения спорного имущества ответчиком 2, из владения которого данное имущество истребуется.
В качестве таких обстоятельств податели апелляционных жалоб указывают на явно заниженную по сравнению с рыночной цену спорного имущества при его продаже ООО "ТСЖ", а также на "необычность" предмета сделки - общежитие.
В суд апелляционной инстанции министерством дополнительно представлены:
- письмо общества с ограниченной ответственностью "Регион-Консалтинг" от 19.01.2008 N 03, согласно которому рыночная стоимость 5-этажного здания общежития, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Пушкина, д. 1, общей площадью 3529,4 кв. м по состоянию на 26.06.2007 находилась в диапазоне от 42 000 000 руб. до 57 000 000 руб.;
- выдержки из газеты "Из рук в руки" (номера от 04.06.2007 N 44, от 14 06.2007 N 47) с указанием цен предложений жилых помещений в г. Благовещенске - одно-, двух- и трехкомнатных квартир в диапазоне от 25 970 руб. до 28 657 руб. за 1 кв. м.
Согласно положениям ст. ст. 67 и 68 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не принимает представленные министерством доказательства явно заниженной рыночной цены при продаже ООО "ТСЖ" здания общежития в силу следующего.
В соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка рыночной стоимости объекта оценки отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом указанный отчет должен соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему в ст. 11 названного Закона. Вопреки требованиям ст. 68 АПК РФ истец надлежащее доказательство, содержащее о рыночной стоимости спорного здания общежития, а именно отчет независимого оценщика, судам первой и апелляционной инстанций не представил. Представленное в материалы дела письмо от 19.01.2008 N 03 в данном случае не может быть рассмотрено в качестве допустимого доказательства.
Также суд апелляционной инстанции не считает выдержки из газеты "Из рук в руки" (номера от 04.06.2007 N 44, от 14 06.2007 N 47) относимым доказательством, поскольку в данном случае истцом сравнивается цена несравнимых объектов (цена предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в г. Благовещенске и цена продажи здания общежития).
Сам по себе факт продажи такого объекта как здание общежития (жилого фонда), как полагает министерство, не может быть принят судом в качестве доказательства недобросовестности приобретения ООО "ТСЖ" спорного имущества.
Приобретая недвижимое имущество, ответчик 2 мог и должен был проявить обычную степень осмотрительности, осторожности и разумности. Вместе с тем при покупке недвижимого имущества у продавца, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника данного имущества, покупатель не обязан исследовать основания и законность приобретения имущества всеми его прежними правообладателями и не имеет возможности это сделать.
В силу положений ст. 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" законодателем не предусмотрена лишь возможность приватизации объектов жилищного фонда юридическими лицами, при этом такие объекты недвижимости, как здания общежития, не относятся к видам объектов, нахождение которых в обороте не допускается (п. 2 ст. 129 ГК РФ).
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в нарушение ст. 65 АПК РФ обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества (ООО "ТСЖ") сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, истцом в полной мере не доказаны.
Несостоятелен также довод подателей апелляционной жалобы о незаконном применении судом первой инстанции исковой давности к спорным отношениям.
В соответствии с положениями ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года, в том числе и по виндикационным требованиям.
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.
Суд апелляционной инстанции полагает, что срок исковой давности в данном случае должен исчисляться с момента выбытия имущества из владения Республики Башкортостан, а не с момент государственной регистрации права собственности ООО "ТСЖ", как полагает истец.
Так, из материалов дела усматривается, что истец связывает нарушение своих прав с выбытием имущества из его владения в результате незаконной сделки приватизации ГП "БАЗ" и включения спорного здания общежития в состав имущества АО "БАЗ" (02.09.1993). Однако министерство обратилось с настоящим иском 27.05.2008, то есть за пределами срока исковой давности.
В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Истец не реализовал своего права на защиту в рамках установленного законом срока.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" гражданское законодательство не содержит оснований для восстановления срока на защиту права собственности при смене владельца; исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.
Утверждение истца в апелляционной жалобе о том, что спорное имущество из владения истца не выбывало и ссылка на положения ст. 208 ГК РФ, согласно которым исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), противоречит существу заявленного иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), а потому судом апелляционной инстанции не принимаются.
Согласно п. 26 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15/18 от 12,15.11.2001 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указывает на противоречивость доводов апелляционных жалоб. Основываясь на нормах ст. 301 ГК РФ, министерство заявляет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, при этом в апелляционной жалобе заявляет о том, что спорное имущество из владения истца не выбывало. Прокуратура в апелляционной жалобе ссылается на фактическое выбытие имущества из владения первоначального собственника.
При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 258, 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.10.2008 по делу N А07-7919/2008 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Прокуратуры Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
В.В.БАКАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)