Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.
судей Дружининой Л.В., Лихачевой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой С.Н.,
при участии:
от истца ТСЖ "Холмогорская 2": Федотова Р.А. на основании доверенности от 13.01.2014, паспорта,
от ответчика ООО "Управляющая компания "ЭксКом": не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭксКом"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 21 октября 2013 года
по делу N А50-14804/2013
принятое судьей С.А.Яринским
по иску товарищества собственников жилья "Холмогорская 2" (ОГРН 1125904009835, ИНН 5904270899)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭксКом" (ОГРН 1065904117872, ИНН 5904147077)
об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом,
установил:
товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (далее - ТСЖ "Холмогорская 2", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭксКом" (далее - ООО "Управляющая компания "ЭксКом", ответчик) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская, 2, а именно: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом; акты приемки жилого дома от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, газо-, электроснабжения; паспорт на земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 21 октября 2013 года (резолютивная часть от 21.10.2013, судья С.А.Яринский) исковые требования удовлетворены. ООО "ЭксКом" обязано передать следующую техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская, д. 2: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом; акты приемки жилого дома от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, газо-, электроснабжения; паспорт на земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления.
С ООО "ЭксКом" в пользу ТСЖ "Холмогорская 2" взыскано 4 000 руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины по иску.
Ответчик, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в доводах которой указал на то, что не оспаривает факт управления спорным МКД - ТСЖ "Холмогорская 2", согласно п. 3 соглашения от 27.08.2012 ответчик принял на себя обязательство передать истцу техническую документацию на спорный МКД, между сторонами подписан акт приема-передачи документов (технический паспорт, документы по регистрационному учету), при этом в техническом паспорте имеется план земельного участка. Указывая на ст. 162 ЖК РФ, письмо Министерства регионального развития от 20.12.2006 N 14313/РМ/07 "О передаче технической документации", полагает, что управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию, в связи с чем, ответчик свою обязанность исполнил, соответственно основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.
Просит решение суда отменить.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, находя решение суда законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва в полном объеме, указав на то, что перечень истребуемой документации соответствует законодательству, спорная документация необходима для надлежащего управления МКД.
Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя для участия в процессе не обеспечил, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.04.2012 собственники многоквартирного дома (далее - МКД), расположенного по адресу: город Пермь, ул. Холмогорская, 2, на общем собрании собственников, проведенном в форме заочного голосования, приняты решения: об избрании в качестве способа управления товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 2 повестки); о создании для управления МКД товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 3 повестки); об утверждении устава ТСЖ "Холмогорская 2" (п. 4 повестки) - протокол N 1 (л.д. 12-15).
В адрес ООО "УК "ЭксКом" собственниками спорного МКД направлено письмо от 09.07.2012 с уведомлением о том, что собственниками на общем собрании принято решение о создании ТСЖ "Холмогорская 2", о выборе способа управления МКД - управление ТСЖ, а также об обязании истца передать техническую и иную документацию на МКД. Указанное уведомление получено истцом 13.06.2012 (л.д. 16).
06.06.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о регистрации юридического лица - ТСЖ "Холмогорская 2".
27.08.2012 между ООО "Управляющая компания "ЭксКом" и ТСЖ "Холмогорская 2" подписано соглашение о передаче управления жилым домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская 2", согласно которому обязательства ООО "Управляющая компания "ЭксКом" по организации содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг прекращаются с 31.06.2012.
В пункте 3 указанного соглашения ООО "Управляющая компания "ЭксКом" взяло на себя обязательства по передаче ТСЖ "Холмогорская 2" по акту приема-передачи технической документации на многоквартирный дом, а также документы по регистрационному учету граждан по месту пребывания и по месту жительства. (л.д. 19).
Истец, указывая на то, что техническая и иная документация, связанная с управлением МКД ООО "Управляющая компания "ЭксКом" истцу передана не была, обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из наличия у ответчика соответствующей обязанности, установленной законом, передать вновь избранной управляющей организации техническую и иную, связанную с управлением дома, документацию.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не установил.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организации. В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников (ст. 209, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников от 10.04.2012 собственниками помещений приняты решения: об избрании в качестве способа управления товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 2 повестки); о создании для управления МКД товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 3 повестки); об утверждении устава ТСЖ "Холмогорская 2" (п. 4 повестки).
Уведомление и копия протокола ответчиком получены 13.06.2012, данное обстоятельство не оспаривается. Протокол от 10.04.2012 в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, иного им в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14, правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
Таким образом, создание товарищества собственников жилья является безусловным основанием для прекращения ранее существовавших отношений по управлению многоквартирным домом, соответственно не включение в повестку собрания вопроса об отказе от услуг управляющей организации при принятии собственниками решения об избрании иного способа управления - управление ТСЖ, основанием для вывода о том, что управление МКД осталось прежним - управление управляющей организацией, не имеется. Иное противоречит ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.
Ответчик был уведомлен о создании ТСЖ и о необходимости передачи технической документации (л.д. 16).
Решение собственников судом недействительным в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Кроме того, 27.08.2012 между ООО "Управляющая компания "ЭксКом" и ТСЖ "Холмогорская 2" подписано соглашение о передаче управления жилым домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская 2", согласно которому обязательства ООО "Управляющая компания "ЭксКом" по организации содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг прекращаются с 31.06.2012.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, обязанность ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы истцу возникает в силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и вызвана необходимостью осуществления истцом деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
Поскольку судом установлено, что собственниками спорного дома выбран способ управления - ТСЖ, у ответчика возникла обязанность передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, и подлежащих передаче истцу, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
В соответствии с пунктом 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В силу п. 26 данных Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с п. 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Постановлением от 27.09.2003 N 170, в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Кроме того, управляющая компания, утратив полномочия по управлению многоквартирным домом и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан по упомянутому дому, обязана с переходом этих обязанностей к иному лицу передать по его требованию все документы по ведению регистрационного учета для последующего исполнения им возложенных на него законом функций.
Нахождение у лица, не имеющего права хранить документы регистрационного учета, которые содержат сведения о собственниках помещений многоквартирного дома, в том числе их персональные данные (фамилию, имя, отчество, год, месяц, дату и место рождения, адрес, семейное и иное социальное положение и т.д.), а также сведения о документах, удостоверяющих личность, о правах на помещения, создает возможность их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 1089/11).
Таким образом, ответчик обязан с переходом обязанности по ведению регистрационного учета ТСЖ передать ему необходимые документы для выполнения истцом обязанности, определенной законом.
Доводы ответчика о том, что у него отсутствуют истребуемые документы, а имеющиеся документы (технический паспорт и регистрационные карточки) переданы истцу по акту, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют, подлежат отклонению.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (гл. 25 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Следовательно, в случае предъявления управляющей компанией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору.
Кроме того, как следует из правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 по делу N 17074/09 отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Поскольку до избрания способа управления ТСЖ ответчик осуществлял функции управляющей организации, последний обязан был исполнять, в том числе, обязанность, предусмотренную п. 27 Правил N 491.
Принимая во внимание, что перечень истребуемой документации соответствует законодательству, учитывая, что истребуемые истцом документы, связанные с управлением домом, не переданы ответчиком, требования истца обоснованно удовлетворены в силу ст. 161, 162 ЖК РФ.
Иных доводов, влекущих отмену судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Судом первой инстанции установлены и исследованы все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, выводы суда соответствуют материалам дела и примененным нормам права, оснований для переоценки не имеется.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения Арбитражного суда Пермского края от 21.10.2013, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 21 октября 2013 года по делу N А50-14804/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Ю.НАЗАРОВА
Судьи
А.Н.ЛИХАЧЕВА
Л.В.ДРУЖИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.01.2014 N 17АП-15061/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А50-14804/2013
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 января 2014 г. N 17АП-15061/2013-ГК
Дело N А50-14804/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2014 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Назаровой В.Ю.
судей Дружининой Л.В., Лихачевой А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой С.Н.,
при участии:
от истца ТСЖ "Холмогорская 2": Федотова Р.А. на основании доверенности от 13.01.2014, паспорта,
от ответчика ООО "Управляющая компания "ЭксКом": не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭксКом"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 21 октября 2013 года
по делу N А50-14804/2013
принятое судьей С.А.Яринским
по иску товарищества собственников жилья "Холмогорская 2" (ОГРН 1125904009835, ИНН 5904270899)
к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭксКом" (ОГРН 1065904117872, ИНН 5904147077)
об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом,
установил:
товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (далее - ТСЖ "Холмогорская 2", истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ЭксКом" (далее - ООО "Управляющая компания "ЭксКом", ответчик) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская, 2, а именно: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом; акты приемки жилого дома от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, газо-, электроснабжения; паспорт на земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 21 октября 2013 года (резолютивная часть от 21.10.2013, судья С.А.Яринский) исковые требования удовлетворены. ООО "ЭксКом" обязано передать следующую техническую документацию на многоквартирный дом по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская, д. 2: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на дом; акты приемки жилого дома от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, газо-, электроснабжения; паспорт на земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления.
С ООО "ЭксКом" в пользу ТСЖ "Холмогорская 2" взыскано 4 000 руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины по иску.
Ответчик, не согласившись с принятым решением, подал апелляционную жалобу, в доводах которой указал на то, что не оспаривает факт управления спорным МКД - ТСЖ "Холмогорская 2", согласно п. 3 соглашения от 27.08.2012 ответчик принял на себя обязательство передать истцу техническую документацию на спорный МКД, между сторонами подписан акт приема-передачи документов (технический паспорт, документы по регистрационному учету), при этом в техническом паспорте имеется план земельного участка. Указывая на ст. 162 ЖК РФ, письмо Министерства регионального развития от 20.12.2006 N 14313/РМ/07 "О передаче технической документации", полагает, что управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию, в связи с чем, ответчик свою обязанность исполнил, соответственно основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.
Просит решение суда отменить.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, находя решение суда законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы отзыва в полном объеме, указав на то, что перечень истребуемой документации соответствует законодательству, спорная документация необходима для надлежащего управления МКД.
Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя для участия в процессе не обеспечил, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.04.2012 собственники многоквартирного дома (далее - МКД), расположенного по адресу: город Пермь, ул. Холмогорская, 2, на общем собрании собственников, проведенном в форме заочного голосования, приняты решения: об избрании в качестве способа управления товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 2 повестки); о создании для управления МКД товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 3 повестки); об утверждении устава ТСЖ "Холмогорская 2" (п. 4 повестки) - протокол N 1 (л.д. 12-15).
В адрес ООО "УК "ЭксКом" собственниками спорного МКД направлено письмо от 09.07.2012 с уведомлением о том, что собственниками на общем собрании принято решение о создании ТСЖ "Холмогорская 2", о выборе способа управления МКД - управление ТСЖ, а также об обязании истца передать техническую и иную документацию на МКД. Указанное уведомление получено истцом 13.06.2012 (л.д. 16).
06.06.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о регистрации юридического лица - ТСЖ "Холмогорская 2".
27.08.2012 между ООО "Управляющая компания "ЭксКом" и ТСЖ "Холмогорская 2" подписано соглашение о передаче управления жилым домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская 2", согласно которому обязательства ООО "Управляющая компания "ЭксКом" по организации содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг прекращаются с 31.06.2012.
В пункте 3 указанного соглашения ООО "Управляющая компания "ЭксКом" взяло на себя обязательства по передаче ТСЖ "Холмогорская 2" по акту приема-передачи технической документации на многоквартирный дом, а также документы по регистрационному учету граждан по месту пребывания и по месту жительства. (л.д. 19).
Истец, указывая на то, что техническая и иная документация, связанная с управлением МКД ООО "Управляющая компания "ЭксКом" истцу передана не была, обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из наличия у ответчика соответствующей обязанности, установленной законом, передать вновь избранной управляющей организации техническую и иную, связанную с управлением дома, документацию.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не установил.
Статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом управляющей организации. В соответствии с пунктом 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников (ст. 209, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с протоколом общего собрания собственников от 10.04.2012 собственниками помещений приняты решения: об избрании в качестве способа управления товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 2 повестки); о создании для управления МКД товарищество собственников жилья "Холмогорская 2" (п. 3 повестки); об утверждении устава ТСЖ "Холмогорская 2" (п. 4 повестки).
Уведомление и копия протокола ответчиком получены 13.06.2012, данное обстоятельство не оспаривается. Протокол от 10.04.2012 в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан, иного им в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех названных в ней способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.
Пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет содержание обязанностей управляющей организации как услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, оказание коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления домом.
Пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененный Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14, правовая конструкция договора управления многоквартирным домом не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
Таким образом, создание товарищества собственников жилья является безусловным основанием для прекращения ранее существовавших отношений по управлению многоквартирным домом, соответственно не включение в повестку собрания вопроса об отказе от услуг управляющей организации при принятии собственниками решения об избрании иного способа управления - управление ТСЖ, основанием для вывода о том, что управление МКД осталось прежним - управление управляющей организацией, не имеется. Иное противоречит ч. 9 ст. 161 ЖК РФ.
Ответчик был уведомлен о создании ТСЖ и о необходимости передачи технической документации (л.д. 16).
Решение собственников судом недействительным в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
Кроме того, 27.08.2012 между ООО "Управляющая компания "ЭксКом" и ТСЖ "Холмогорская 2" подписано соглашение о передаче управления жилым домом, расположенным по адресу: г. Пермь, ул. Холмогорская 2", согласно которому обязательства ООО "Управляющая компания "ЭксКом" по организации содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг прекращаются с 31.06.2012.
Пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, обязанность ответчика передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы истцу возникает в силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и вызвана необходимостью осуществления истцом деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
Поскольку судом установлено, что собственниками спорного дома выбран способ управления - ТСЖ, у ответчика возникла обязанность передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом.
Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, и подлежащих передаче истцу, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491).
В соответствии с пунктом 24 Правил N 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
В силу п. 26 данных Правил в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
В соответствии с п. 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу Постановлением от 27.09.2003 N 170, в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.
Кроме того, управляющая компания, утратив полномочия по управлению многоквартирным домом и, как следствие, функции должностного лица, ответственного за регистрацию граждан по упомянутому дому, обязана с переходом этих обязанностей к иному лицу передать по его требованию все документы по ведению регистрационного учета для последующего исполнения им возложенных на него законом функций.
Нахождение у лица, не имеющего права хранить документы регистрационного учета, которые содержат сведения о собственниках помещений многоквартирного дома, в том числе их персональные данные (фамилию, имя, отчество, год, месяц, дату и место рождения, адрес, семейное и иное социальное положение и т.д.), а также сведения о документах, удостоверяющих личность, о правах на помещения, создает возможность их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 1089/11).
Таким образом, ответчик обязан с переходом обязанности по ведению регистрационного учета ТСЖ передать ему необходимые документы для выполнения истцом обязанности, определенной законом.
Доводы ответчика о том, что у него отсутствуют истребуемые документы, а имеющиеся документы (технический паспорт и регистрационные карточки) переданы истцу по акту, в связи с чем основания для удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют, подлежат отклонению.
Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. Поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (гл. 25 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Следовательно, в случае предъявления управляющей компанией требования о передаче технической документации должник (предшествующая управляющая организация) обязан передать ее кредитору, а при ее отсутствии восстановить за свой счет и передать кредитору.
Кроме того, как следует из правовой позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 по делу N 17074/09 отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491).
Поскольку до избрания способа управления ТСЖ ответчик осуществлял функции управляющей организации, последний обязан был исполнять, в том числе, обязанность, предусмотренную п. 27 Правил N 491.
Принимая во внимание, что перечень истребуемой документации соответствует законодательству, учитывая, что истребуемые истцом документы, связанные с управлением домом, не переданы ответчиком, требования истца обоснованно удовлетворены в силу ст. 161, 162 ЖК РФ.
Иных доводов, влекущих отмену судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Судом первой инстанции установлены и исследованы все имеющие существенное значение для дела обстоятельства, выводы суда соответствуют материалам дела и примененным нормам права, оснований для переоценки не имеется.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения Арбитражного суда Пермского края от 21.10.2013, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 21 октября 2013 года по делу N А50-14804/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
В.Ю.НАЗАРОВА
Судьи
А.Н.ЛИХАЧЕВА
Л.В.ДРУЖИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)