Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Татариновой И.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" (далее - общество "УК "Жилсервис+") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Офицерову Сергею Владимировичу (далее - предприниматель Офицеров С.В.) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.07.2009 N 49/2009 в сумме 1 119 420 руб.; обязании освободить нежилое помещение площадью 453,9 кв. м, находящееся в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, N 57 (далее - спорное нежилое помещение) (требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа (далее - Комитет).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал предпринимателя Офицерова С.В. освободить спорное нежилое помещение, а также взыскал с него в пользу общества "УК "Жилсервис+" основной долг в размере 1 119 420 руб.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
Предприниматель Офицеров С.В. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суды неправомерно удовлетворили исковые требования, поскольку общество "УК "Жилсервис+" не является лицом, уполномоченным на передачу общего имущества многоквартирного дома в аренду на основании договора от 01.07.2009 N 49/2009 и на получение платы за пользование имуществом, более того, истец не является управомоченным лицом, имеющим право на обращение в суд с требованием о выселении из занимаемого помещения. Судами не учтено, что на момент заключения дополнительного соглашения от 27.12.2012, которым истцу предоставлены указанные полномочия, истек срок действия договора аренды, о чем предпринимателем было сообщено обществу "УК "Жилсервис+" с требованием предоставить правоустанавливающие документы на спорное нежилое помещение. Поскольку вопрос о предоставлении спорного нежилого помещения в аренду на разрешение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не выносился, дополнительное соглашение от 13.05.2008 подписано неуполномоченным лицом, договор аренды от 01.07.2009 N 49/2009 является незаключенным. Считает, что судами необоснованно отклонено ходатайство о проведении обследования нежилого помещения, поскольку при таком обследовании имеется возможность установления факта нахождения в спорном помещении инженерного оборудования, используемого для обслуживания помещений в многоквартирном доме. Таким образом, заявитель считает, что судами не установлено, относится ли спорное нежилое помещение к общему имуществу собственников многоквартирного дома либо является муниципальной собственностью. Кроме того, предприниматель Офицеров С.В. полагает, что суды не дали оценку тому обстоятельству, что он, являясь сособственником жилого помещения в доме, с согласия иных сособственников от 31.07.2008, от 15.11.2010 и от 25.04.2010 произвел реконструкцию подвального помещения, представленные в материалы дела разрешения на реконструкцию подтверждают факт предоставления Офицерову С.В. права на создание новой вещи для себя. Таким образом, заявитель полагает, что между ним и обществом "УК "Жилсервис+" имеется спор о праве собственности на вновь созданный объект права - нежилое помещение магазина.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что решением собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, N 57, от 28.10.2007 избран способ управления - управляющая компания, управляющей компанией выбрано - общество "УК "Жилсервис+".
Между собственниками жилых и нежилых помещений в указанном многоквартирном доме и обществом "УК "Жилсервис+" подписан договор на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57.
Согласно п. 4.2.17 названного договора в редакции соглашения от 13.05.2008 собственники обязаны предоставлять право управляющей организации представлять интересы собственника по предмету договора (в том числе по заключению прочих договоров, направленных на достижение целей настоящего договора и не нарушающих имущественные интересы собственников) во всех организациях. Распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, проведение работ и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели устанавливаемые собственниками.
Дополнительным соглашением от 27.12.2012 к договору на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57 права общества "УК "Жилсервис+" дополнены правом сдавать в аренду нежилые встроенные, пристроенные и иные помещения, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, получать с арендаторов арендную плату, взыскивать с арендаторов в судебном порядке задолженность по арендной плате, а также решать вопрос о выселении арендаторов в случае нарушения последними условий заключенных договоров аренды.
Условия дополнительного соглашения от 27.12.2012 распространены на отношения сторон с 15.01.2008.
Между обществом "УК "Жилсервис+" (арендодатель) и предпринимателем Офицеровым С.В. (арендатор) 01.07.2009 подписан договор аренды нежилого помещения N 49/2009, в силу п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за арендную плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Расположение арендуемого помещения определено в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, и отмечено на плане цветом.
Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 28.05.2010 (п. 2.1 договора аренды).
Согласно п. 3.1 договора арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа от 20.03.2007 N 309 "О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа".
Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен (п. 3.3 договора).
В соответствии с п. 3.4.2 договора оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем.
Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора).
Помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м, передано ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2009.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2009 N 49/2009 общество "УК "Жилсервис+" направило предпринимателю претензии от 27.06.2013 и от 10.09.2013 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
Предпринимателю Офицерову С.В. 15.11.2013 предложено получить нарочно требование (претензию) об отказе общества "УК "Жилсервис+" от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 N 49/2009, освобождении занимаемого помещения в течение трех дней с момента расторжения договора аренды и передачи его управляющей компании по акту приема-передачи.
От получения требования (претензии) арендатор отказался, требование было зачитано ему вслух, о чем в присутствии свидетелей составлен акт от 15.11.2013.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей арендатора по договору аренды, общество "УК "Жилсервис+" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности и выселении арендатора из занимаемого нежилого помещения, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды ответчиком не представлено, неисполнение обязательств по внесению арендной платы является основанием для расторжения договора.
Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не установил оснований для их отмены.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 названного Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что в п. 2.1 договора аренды от 01.07.2009 N 49/2009 стороны установили срок аренды нежилого помещения с 01.07.2009 по 28.05.2010.
Поскольку по истечении установленного срока спорное нежилое помещение не возвращено арендатором, ни истец, ни ответчик не заявили друг другу возражений относительно сохранения договорных отношений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нормами ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу п. 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Согласно положениям ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив представленный в материалы дела договор аренды от 01.07.2009 N 49/2009 и дополнительные соглашения к нему, которым стороны спора согласовали порядок определения размера и уплаты арендной платы за пользование спорным нежилым помещением, установив, что общество "УК "Жилсервис+" направляло арендатору претензии с требованиями о погашении задолженности от 27.06.2013 и от 10.09.2013, а также с требованием о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения, с учетом того, что доказательств внесения арендных платежей в установленных размере и порядке предпринимателем Офицеровым С.В. не представлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что арендатором допущено нарушение условий договора аренды в части внесения арендных платежей, что является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя и взыскания образовавшейся задолженности в судебном порядке.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств возврата арендуемого помещения арендодателю, суды правомерно удовлетворили исковые требования общества "УК "Жилсервис+", взыскав задолженность по арендной плате и обязав предпринимателя возвратить имущество арендодателю.
Довод предпринимателя Офицерова С.В. о том, что договор аренды от 01.07.2009 N 49/2009 является незаключенным, поскольку вопрос о передачи спорных помещений во временное владение и пользование предпринимателя общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не рассматривался, дополнительное соглашение от 13.05.2013 к договору на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дому подписано неуполномоченным лицом, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Как следует из заявленных требований и представленных в материалы дела доказательств, возникновение рассматриваемого спора связано с наличием между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений и ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств как арендатора нежилого помещения.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
По смыслу положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", оценка правового режима имущества как относящегося или не относящегося к общему имуществу здания производится судом в рамках рассмотрения вещно-правового спора лиц, заявляющих соответствующие правопритязания на данное имущество.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспаривание арендатором правового режима имущества как общедомового с позиции отсутствия у истца права на распоряжение им не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора, а также не может быть расценено как вещно-правовой спор между истцом и ответчиком о праве на спорные помещения.
Учитывая данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций также правомерно отклонили ходатайство предпринимателя об осмотре спорного нежилого помещения.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то обстоятельство, что суды неправомерно приняли решение о выселении предпринимателя в том числе из нежилого помещения общей площадью 105 кв. м, переданного в пользование по договору аренды с администрацией Южноуральского городского округа, также подлежит отклонению.
При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции на основании данных технической инвентаризации по состоянию на 11.06.2010 и на 14.02.2014 установлено, что технические характеристики переданного ответчику муниципальным образованием по договору от 01.02.2006 помещения площадью 105 кв. м изменены в результате проведения работ, связанных с организацией дверных и оконных проемов в бывших помещениях N 1 и N 2 (по техническому паспорту 20.06.2006), демонтажем помещения N 3 (по данным того же технического паспорта) и организацией помещения N 19 (по данным технического паспорта 11.06.2010, оно же - помещение N 16 по данным технического паспорта 14.02.2014). В результате чего образованы помещения общей площадью 453,9 кв. м, которые и используется предпринимателем по единому назначению в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции также отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 30.01.2015 N Ф09-9880/14 ПО ДЕЛУ N А76-2026/2014
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 января 2015 г. N Ф09-9880/14
Дело N А76-2026/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Татариновой И.А., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Жилсервис+" (далее - общество "УК "Жилсервис+") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Офицерову Сергею Владимировичу (далее - предприниматель Офицеров С.В.) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.07.2009 N 49/2009 в сумме 1 119 420 руб.; обязании освободить нежилое помещение площадью 453,9 кв. м, находящееся в подвале многоквартирного дома, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, N 57 (далее - спорное нежилое помещение) (требования изложены с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Южноуральского городского округа (далее - Комитет).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд обязал предпринимателя Офицерова С.В. освободить спорное нежилое помещение, а также взыскал с него в пользу общества "УК "Жилсервис+" основной долг в размере 1 119 420 руб.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.
Предприниматель Офицеров С.В. обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суды неправомерно удовлетворили исковые требования, поскольку общество "УК "Жилсервис+" не является лицом, уполномоченным на передачу общего имущества многоквартирного дома в аренду на основании договора от 01.07.2009 N 49/2009 и на получение платы за пользование имуществом, более того, истец не является управомоченным лицом, имеющим право на обращение в суд с требованием о выселении из занимаемого помещения. Судами не учтено, что на момент заключения дополнительного соглашения от 27.12.2012, которым истцу предоставлены указанные полномочия, истек срок действия договора аренды, о чем предпринимателем было сообщено обществу "УК "Жилсервис+" с требованием предоставить правоустанавливающие документы на спорное нежилое помещение. Поскольку вопрос о предоставлении спорного нежилого помещения в аренду на разрешение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не выносился, дополнительное соглашение от 13.05.2008 подписано неуполномоченным лицом, договор аренды от 01.07.2009 N 49/2009 является незаключенным. Считает, что судами необоснованно отклонено ходатайство о проведении обследования нежилого помещения, поскольку при таком обследовании имеется возможность установления факта нахождения в спорном помещении инженерного оборудования, используемого для обслуживания помещений в многоквартирном доме. Таким образом, заявитель считает, что судами не установлено, относится ли спорное нежилое помещение к общему имуществу собственников многоквартирного дома либо является муниципальной собственностью. Кроме того, предприниматель Офицеров С.В. полагает, что суды не дали оценку тому обстоятельству, что он, являясь сособственником жилого помещения в доме, с согласия иных сособственников от 31.07.2008, от 15.11.2010 и от 25.04.2010 произвел реконструкцию подвального помещения, представленные в материалы дела разрешения на реконструкцию подтверждают факт предоставления Офицерову С.В. права на создание новой вещи для себя. Таким образом, заявитель полагает, что между ним и обществом "УК "Жилсервис+" имеется спор о праве собственности на вновь созданный объект права - нежилое помещение магазина.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.
При рассмотрении спора судами установлено, что решением собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, N 57, от 28.10.2007 избран способ управления - управляющая компания, управляющей компанией выбрано - общество "УК "Жилсервис+".
Между собственниками жилых и нежилых помещений в указанном многоквартирном доме и обществом "УК "Жилсервис+" подписан договор на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57.
Согласно п. 4.2.17 названного договора в редакции соглашения от 13.05.2008 собственники обязаны предоставлять право управляющей организации представлять интересы собственника по предмету договора (в том числе по заключению прочих договоров, направленных на достижение целей настоящего договора и не нарушающих имущественные интересы собственников) во всех организациях. Распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, проведение работ и т.д.) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, текущий и капитальный ремонт, а также на иные цели устанавливаемые собственниками.
Дополнительным соглашением от 27.12.2012 к договору на содержание, ремонт общего имущества многоквартирного дома N 57 по ул. Мира от 15.01.2008 N 1/М57 права общества "УК "Жилсервис+" дополнены правом сдавать в аренду нежилые встроенные, пристроенные и иные помещения, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, получать с арендаторов арендную плату, взыскивать с арендаторов в судебном порядке задолженность по арендной плате, а также решать вопрос о выселении арендаторов в случае нарушения последними условий заключенных договоров аренды.
Условия дополнительного соглашения от 27.12.2012 распространены на отношения сторон с 15.01.2008.
Между обществом "УК "Жилсервис+" (арендодатель) и предпринимателем Офицеровым С.В. (арендатор) 01.07.2009 подписан договор аренды нежилого помещения N 49/2009, в силу п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за арендную плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м в порядке и на условиях, определяемых настоящим договором. Расположение арендуемого помещения определено в приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью договора, и отмечено на плане цветом.
Срок аренды установлен с 01.07.2009 по 28.05.2010 (п. 2.1 договора аренды).
Согласно п. 3.1 договора арендная плата за арендуемое помещение начисляется в соответствии с Положением, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа от 20.03.2007 N 309 "О порядке сдачи в аренду или безвозмездное пользование муниципального имущества Южноуральского округа".
Сумма арендной платы помещения за один месяц составляет 18 657 руб., НДС не предусмотрен (п. 3.3 договора).
В соответствии с п. 3.4.2 договора оплата арендной платы производится ежемесячно не позднее 15-го числа каждого расчетного месяца на основании счета-фактуры, выставляемого арендодателем.
Пунктом 9.3 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке и расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае однократного невнесения арендной платы в полном размере в срок, установленный настоящим договором, с просрочкой оплаты более чем на 30 календарных дней.
Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 9.4 договора).
Помещение, расположенное по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 57, общей площадью 345,5 кв. м, передано ответчику по акту приема-передачи от 01.07.2009.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.07.2009 N 49/2009 общество "УК "Жилсервис+" направило предпринимателю претензии от 27.06.2013 и от 10.09.2013 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
Предпринимателю Офицерову С.В. 15.11.2013 предложено получить нарочно требование (претензию) об отказе общества "УК "Жилсервис+" от исполнения договора аренды нежилого помещения от 01.07.2009 N 49/2009, освобождении занимаемого помещения в течение трех дней с момента расторжения договора аренды и передачи его управляющей компании по акту приема-передачи.
От получения требования (претензии) арендатор отказался, требование было зачитано ему вслух, о чем в присутствии свидетелей составлен акт от 15.11.2013.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязанностей арендатора по договору аренды, общество "УК "Жилсервис+" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности и выселении арендатора из занимаемого нежилого помещения, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды ответчиком не представлено, неисполнение обязательств по внесению арендной платы является основанием для расторжения договора.
Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не установил оснований для их отмены.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 названного Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что в п. 2.1 договора аренды от 01.07.2009 N 49/2009 стороны установили срок аренды нежилого помещения с 01.07.2009 по 28.05.2010.
Поскольку по истечении установленного срока спорное нежилое помещение не возвращено арендатором, ни истец, ни ответчик не заявили друг другу возражений относительно сохранения договорных отношений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Нормами ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. В силу п. 2 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.
Согласно положениям ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив представленный в материалы дела договор аренды от 01.07.2009 N 49/2009 и дополнительные соглашения к нему, которым стороны спора согласовали порядок определения размера и уплаты арендной платы за пользование спорным нежилым помещением, установив, что общество "УК "Жилсервис+" направляло арендатору претензии с требованиями о погашении задолженности от 27.06.2013 и от 10.09.2013, а также с требованием о расторжении договора и освобождении занимаемого помещения, с учетом того, что доказательств внесения арендных платежей в установленных размере и порядке предпринимателем Офицеровым С.В. не представлено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что арендатором допущено нарушение условий договора аренды в части внесения арендных платежей, что является основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя и взыскания образовавшейся задолженности в судебном порядке.
Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Учитывая, что материалы дела не содержат доказательств возврата арендуемого помещения арендодателю, суды правомерно удовлетворили исковые требования общества "УК "Жилсервис+", взыскав задолженность по арендной плате и обязав предпринимателя возвратить имущество арендодателю.
Довод предпринимателя Офицерова С.В. о том, что договор аренды от 01.07.2009 N 49/2009 является незаключенным, поскольку вопрос о передачи спорных помещений во временное владение и пользование предпринимателя общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не рассматривался, дополнительное соглашение от 13.05.2013 к договору на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дому подписано неуполномоченным лицом, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции.
Как следует из заявленных требований и представленных в материалы дела доказательств, возникновение рассматриваемого спора связано с наличием между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений и ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств как арендатора нежилого помещения.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
По смыслу положений п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", оценка правового режима имущества как относящегося или не относящегося к общему имуществу здания производится судом в рамках рассмотрения вещно-правового спора лиц, заявляющих соответствующие правопритязания на данное имущество.
В связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспаривание арендатором правового режима имущества как общедомового с позиции отсутствия у истца права на распоряжение им не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора, а также не может быть расценено как вещно-правовой спор между истцом и ответчиком о праве на спорные помещения.
Учитывая данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций также правомерно отклонили ходатайство предпринимателя об осмотре спорного нежилого помещения.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то обстоятельство, что суды неправомерно приняли решение о выселении предпринимателя в том числе из нежилого помещения общей площадью 105 кв. м, переданного в пользование по договору аренды с администрацией Южноуральского городского округа, также подлежит отклонению.
При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции на основании данных технической инвентаризации по состоянию на 11.06.2010 и на 14.02.2014 установлено, что технические характеристики переданного ответчику муниципальным образованием по договору от 01.02.2006 помещения площадью 105 кв. м изменены в результате проведения работ, связанных с организацией дверных и оконных проемов в бывших помещениях N 1 и N 2 (по техническому паспорту 20.06.2006), демонтажем помещения N 3 (по данным того же технического паспорта) и организацией помещения N 19 (по данным технического паспорта 11.06.2010, оно же - помещение N 16 по данным технического паспорта 14.02.2014). В результате чего образованы помещения общей площадью 453,9 кв. м, которые и используется предпринимателем по единому назначению в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции также отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение Арбитражного суда Челябинской области и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 28.07.2014 по делу N А76-2026/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Офицерова Сергея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
И.А.ТАТАРИНОВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)