Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Л.А. Тутубалиной,
судей: Н.В. Дегтяревой, С.Н. Крекотнева,
при участии в заседании:
от истца - Блинников А.В., дов. от 17.06.2014, Панов В.А., дов. от 17.06.2014,
от ответчика - от ООО "Диета-Н" - Глазовский Д.Ю., дов. от 07.10.2013, от ОАО ДЕЗ района Котловка - Павлова И.А., дов. от 10.01.2014,
от третьего лица - Каширин С.В., дов. от 27.12.2013,
рассмотрев 18 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу истца ООО фирма "Виктория-9"
на решение от 12 декабря 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 04 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО фирма "Виктория-9"
к ООО "Диета-Н", ОАО ДЕЗ района Котловка
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы
об обязании не чинить препятствия в пользовании, восстановить работоспособность в существующих системах инфраструктуры,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью фирма "Виктория-9" (далее - ООО фирма "Виктория-9", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Диета-Н" (далее - ООО "Диета-Н") и Открытому акционерному обществу Дирекция единого заказчика района Котловка (далее - ОАО ДЕЗ района Котловка)
- - об обязании ООО "Диета-Н": не чинить препятствия в пользовании существующими системами инженерной инфраструктуры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, канализационными стоками здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 11, корп. 3, в том числе во встроенной в здание части; восстановить работоспособность в существующих системах инженерной инфраструктуры и подключить в арендуемое истцом помещение площадью 65,5 кв. м, расположенное во встроенной части здания по указанному адресу, подачу горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и сбор канализационных стоков;
- - об обязании ОАО ДЕЗ района Котловка восстановить работоспособность в существующих системах инженерной инфраструктуры и подключить в арендуемое истцом помещение площадью 65,5 кв. м, расположенное во встроенной части здания по указанному адресу, подачу горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и сбор канализационных стоков, а также обеспечить бесперебойную подачу воды, сбор водоотведения и канализационных стоков;
- - о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб.
Определением суда от 18.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО фирма "Виктория-9" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, как принятые с неправильным применением норм права и не соответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на неприменение судом положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, Циркулярного письма Госстроя Российской Федерации от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 "О Разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации", постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"), постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме"), подлежащих, по его мнению, применению.
Заявитель считает ошибочным вывод суда об отсутствии в проекте 1984 года в занимаемых истцом помещениях инженерных систем, указывая на то, что в материалы дела представлены документы, подтверждающие обратное, в частности план помещения N 1 и иные документы бюро технической инвентаризации.
Кроме того, заявитель считает, что отсутствие при рассмотрении спора заявленных истцом в исковом заявлении третьих лиц является нарушением принципа состязательности, что, по его мнению, повлекло принятие неправильного решения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ответчика ООО "Диета-Н" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов. Ответчик ОАО ДЕЗ района Котловка и третье лицо Департамент городского имущества города Москвы поддержали позицию истца.
Заслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из кадастрового паспорта, арендуемый спорный объект находится в 16-этажном жилом доме общей площадью 6 731,1 кв. м, 1984 года постройки, во встроенной части здания жилого дома, составляющей с домом единое целое.
Собственником помещения площадью 66,5 кв. м, о восстановлении работоспособности в существующих системах инженерной инфраструктуры которого, идет спор между сторонами, является Департамент городского имущества города Москвы. Данное обстоятельство никем не оспаривается из лиц, участвующих в деле.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.04.2013 N 06/002/2013-1986 собственником помещений площадью 1 372 кв. м: подвал, помещение 2 - комнаты 1, с 5 по 8; этаж 1, помещение 1 - комнаты с 1 по 3, с 7 по 53, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 11, корп. 3, является ответчик ООО "Диета-Н".
Как установлено судом и следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО фирма "Виктория-9" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, N 07-398 от 12.05.2008, согласно условиям которого на основании договора аренды N 7-300/00 от 27.06.2000 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 66,5 кв. м, расположенный по адресу г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 11, корп. 3, квартал 2638/9, с дополнительными соглашениями к нему.
Указанный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данное помещение предоставлено в аренду для использования под торговлю.
Также судом установлено, что на основании заключенного между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель), предприятием (балансодержатель), в эксплуатации которого находится нежилой фонд - Дирекцией единого заказчика района Котловка, и ООО фирма "Виктория-9" (арендатор) договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, N 7-300 от 27.06.2000, истец также владеет и пользуется на основании договора аренды N 7-543/96 от 18.07.1996 (уступка), свидетельство N 7-23627 от 27.06.2000, на праве аренды помещениями общей площадью 208,6 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 11, корп. 3, квартал 2638, для использования под торговлю.
В обоснование иска истец указывает на то, что в марте 2011 года ООО "Диета-Н" отсоединило (перекрыло) в стояке присоединение инженерных систем водоснабжения и канализации, идущих в арендуемое истцом нежилое помещение, лишив тем самым истца права пользоваться водой и водоотведением. Полагая, что действиями ООО "Дельта-Н" и бездействием ОАО ДЕЗ по району Котловка, не исполняющего договорные обязанности, нарушены права ООО "Виктория-9" в области предпринимательской деятельности в части соблюдения законодательных нормативов по санитарии, а также права на удовлетворение потребностей в пользовании водоснабжением, водоотведением и канализацией, истец обратился с настоящим иском.
Судом установлено, что согласно проекту водоснабжения и канализации на момент постройки здания в 1984 году в арендуемом ООО "Виктория-9" помещении площадью 66,5 кв. м не было предусмотрено водоснабжение и канализация, проектом предусмотрен лишь водосток в полу под потолок подвала.
Отказывая в удовлетворении иска, суд основывался на этом факте, а также пришел к выводу, что истцом не доказаны неправомерность действий ООО "Диента-Н" и бездействие ОАО ДЕЗ Котловка, которые могли бы лишить истца возможности пользоваться инженерными системами водоснабжения, водоотведения и канализации.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов по следующим основаниям.
Спорное помещение предоставлено в аренду с целью осуществления истцом торговли.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, осуществляющие производство, закупку, хранение, транспортировку, реализацию пищевых продуктов, пищевых добавок, продовольственного сырья, а также контактирующих с ними материалов и изделий, должны выполнять санитарно-эпидемиологические требования.
Согласно разделу 3 Санитарно-эпидемиологических правил СП 2.3.6.1066-01, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 07.09.2001 N 23, стационарные организации торговли обеспечиваются водоснабжением и канализацией. В организациях мелкорозничной сети условия водоснабжения и канализования должны соответствовать требованиям настоящих санитарных правил. Внутренняя система канализации производственных и хозяйственно-бытовых сточных вод должна быть раздельной с самостоятельными выпусками во внутриплощадочную сеть канализации. В организациях торговли, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий.
Следовательно, помещение, сдаваемое в аренду под торговлю, должно отвечать санитарным правилам, в том числе обеспечиваться водоснабжением и канализацией, и исходя из отсутствия доказательств обратного, арендодатель, будучи субъектом не только гражданских, но и административно-публичных правоотношений, при сдаче помещения в аренду, указывая цель использования помещения, исходил из надлежащего оборудования помещения инженерной инфраструктурой либо возможности его переоборудования под указанные цели использования.
Согласно справке БТИ от 02.03.2009 о состоянии здания, расположенного по спорному адресу, в подразделе "степень технического обустройства" раздела "состояние объекта" указано, что в здании имеется водопровод, канализация, горячая вода отопление центральное от ТЭЦ, электричество. т. 2 стр. 4.
Делая вывод о недоказанности наличия коммуникаций водоснабжения и водоотведения при заключении договора аренды на спорное помещение, суд не принял во внимание, что в материалах дела имеются доказательства о перепланировке и переустройстве спорного помещения, которое начато было при наличии заключения Архитектурно-планировочного управления Юго-Западного административного округа о возможности перепланировки при наличии всех необходимых согласований, но в отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на перепланировку, как это усматривается из ответа Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Юго-Западному административному округу от 18.01.2008 в адрес ответчика, а также выписки из техпаспорта на здание (строение) по состоянию на 14.12.2007, согласно которой помещение уже имело тот же состав (в том числе уборную), и было переоборудовано, однако разрешение на переоборудование не предъявлено БТИ.
Однако впоследствии, Государственная жилищная инспекция города Москвы распоряжением от 09.09.2008 N ЮЗ-1299/А070315-08 согласовала указанную перепланировку и переустройство нежилого помещения в соответствии с проектом с установкой сантехнического оборудования.
После завершения работ по переустройству помещение было принято комиссией Мосжилинспекции, как это следует из акта о завершенном переустройстве и перепланировке, утвержденного 28.11.2008, который является основанием для проведения инвентаризационных обмеров и внесения изменений в поэтажные планы.
Материалы дела содержат также доказательства последующей инвентаризации помещения, как это следует из выписки из технического паспорта на здание по состоянию на 11.02.2009. Согласно экспликации ТБТИ от 17.02.2009 помещение N 1 торгового типа состоит из 5 комнат: разделочная, уборная, тамбур, подсобное помещение, торговый зал, общей площадью 66, 5 кв. м.
Данные обстоятельства судом были установлены, но им не дана надлежащая оценка. Между тем, проекты переустройства и перепланировки подлежат согласованию с санитарными, пожарными и другими службами.
Как установлено судом, с 01.01.2009 ОАО ДЕЗ района Котловка оказывал услуги истцу по договору N 179 на пользование коммунальными и эксплуатационными услугами. Актом ввода в эксплуатацию квартирных счетчиков воды от 06.02.2008 по адресу: г. Москва, Б. Черемушкинская ул., д. 11, корп. 3 подтверждается, что ООО фирма "Виктория-9" был установлен прибор учета горячей и холодной воды с указанием заводских номеров счетчиков. Поскольку приборы учета устанавливаются на системе водоснабжения в точке границы балансовой принадлежности, суду следовало выяснить, в каком (спорном) или ином (208,6 кв. м) помещении были установлены приборы учета. Договор, действовавший до 2011 года, и факт установки приборов учета также косвенно подтверждают, что помещение снабжалось водой и имело систему водоотведения.
При установлении факта наличия у истца в период времени после переустройства в 2008 году и до 2011 года систем холодного, горячего водоснабжения и водоотведения суду надлежало выяснить входили ли в перепланировку и переустройство работы по устройству систем холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, принимались ли комиссией такие работы после переустройства помещения, если - нет, то каким образом на протяжении периода времени аренды помещений (в том числе ранее 2008 года) истец пользовался водоснабжением и канализацией и кем и когда были ликвидированы инженерные коммуникации.
При установлении факта пользования водоснабжением и водоотведением, суду надлежало исследовать вопрос о том, кто, помимо лиц, участвующих в деле, является собственником нежилых помещений либо имеет право пользования и распоряжения нежилыми помещениями на ином законном основании в спорном здании; в чьей границе балансовой принадлежности и ответственности находятся стояки систем водоснабжения и канализации, к которым были присоединены инженерные сети спорного помещения; кто имеет доступ к этому стояку.
Поскольку незаконным является не только самовольное присоединение к системам водоснабжения и канализации, но и самовольное отключение неуполномоченными лицами чужих сетей, суду надлежало установить, в том числе исходя из принципа доказывания от обратного, кто чинит препятствия в пользовании сетью водоснабжения и канализации, и возможно ли восстановление прав истца требуемым в иске способом, в случае доказанности их нарушения.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене.
Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, принять меры к всестороннему полному установлению юридически значимых обстоятельств спора, дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, уточнить площадь спорного помещения, устранив противоречия в этом, предложить лицам. Участвующим в деле, представить полные выписки из техпаспорта БТИ на помещения, которыми они владеют в спорном доме, с экспликациями и поэтажными планами, для установления юридически значимых обстоятельств по спору, проверить в полном объеме доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.
Довод о нарушении прав истца отказом в привлечении судом третьих лиц, указанных в исковом заявлении, отклоняется, как не соответствующий положениям статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2014 года по делу N А40-95344/13 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Л.А.ТУТУБАЛИНА
Судьи
Н.В.ДЕГТЯРЕВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2014 N Ф05-5227/2014 ПО ДЕЛУ N А40-95344/13
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2014 г. по делу N А40-95344/13
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего судьи Л.А. Тутубалиной,
судей: Н.В. Дегтяревой, С.Н. Крекотнева,
при участии в заседании:
от истца - Блинников А.В., дов. от 17.06.2014, Панов В.А., дов. от 17.06.2014,
от ответчика - от ООО "Диета-Н" - Глазовский Д.Ю., дов. от 07.10.2013, от ОАО ДЕЗ района Котловка - Павлова И.А., дов. от 10.01.2014,
от третьего лица - Каширин С.В., дов. от 27.12.2013,
рассмотрев 18 июня 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу истца ООО фирма "Виктория-9"
на решение от 12 декабря 2013 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Беловой А.Р.,
на постановление от 04 марта 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Барановской Е.Н., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО фирма "Виктория-9"
к ООО "Диета-Н", ОАО ДЕЗ района Котловка
третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы
об обязании не чинить препятствия в пользовании, восстановить работоспособность в существующих системах инфраструктуры,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью фирма "Виктория-9" (далее - ООО фирма "Виктория-9", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Диета-Н" (далее - ООО "Диета-Н") и Открытому акционерному обществу Дирекция единого заказчика района Котловка (далее - ОАО ДЕЗ района Котловка)
- - об обязании ООО "Диета-Н": не чинить препятствия в пользовании существующими системами инженерной инфраструктуры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, канализационными стоками здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 11, корп. 3, в том числе во встроенной в здание части; восстановить работоспособность в существующих системах инженерной инфраструктуры и подключить в арендуемое истцом помещение площадью 65,5 кв. м, расположенное во встроенной части здания по указанному адресу, подачу горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и сбор канализационных стоков;
- - об обязании ОАО ДЕЗ района Котловка восстановить работоспособность в существующих системах инженерной инфраструктуры и подключить в арендуемое истцом помещение площадью 65,5 кв. м, расположенное во встроенной части здания по указанному адресу, подачу горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и сбор канализационных стоков, а также обеспечить бесперебойную подачу воды, сбор водоотведения и канализационных стоков;
- - о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 70 000 руб.
Определением суда от 18.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.12.2013, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2014, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО фирма "Виктория-9" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, как принятые с неправильным применением норм права и не соответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на неприменение судом положения статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, Циркулярного письма Госстроя Российской Федерации от 14.10.1999 N ЛЧ-3555/12 "О Разъяснениях по применению Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации", постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"), постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (вместе с "Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме"), подлежащих, по его мнению, применению.
Заявитель считает ошибочным вывод суда об отсутствии в проекте 1984 года в занимаемых истцом помещениях инженерных систем, указывая на то, что в материалы дела представлены документы, подтверждающие обратное, в частности план помещения N 1 и иные документы бюро технической инвентаризации.
Кроме того, заявитель считает, что отсутствие при рассмотрении спора заявленных истцом в исковом заявлении третьих лиц является нарушением принципа состязательности, что, по его мнению, повлекло принятие неправильного решения.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ответчика ООО "Диета-Н" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов. Ответчик ОАО ДЕЗ района Котловка и третье лицо Департамент городского имущества города Москвы поддержали позицию истца.
Заслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из кадастрового паспорта, арендуемый спорный объект находится в 16-этажном жилом доме общей площадью 6 731,1 кв. м, 1984 года постройки, во встроенной части здания жилого дома, составляющей с домом единое целое.
Собственником помещения площадью 66,5 кв. м, о восстановлении работоспособности в существующих системах инженерной инфраструктуры которого, идет спор между сторонами, является Департамент городского имущества города Москвы. Данное обстоятельство никем не оспаривается из лиц, участвующих в деле.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.04.2013 N 06/002/2013-1986 собственником помещений площадью 1 372 кв. м: подвал, помещение 2 - комнаты 1, с 5 по 8; этаж 1, помещение 1 - комнаты с 1 по 3, с 7 по 53, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 11, корп. 3, является ответчик ООО "Диета-Н".
Как установлено судом и следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО фирма "Виктория-9" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, N 07-398 от 12.05.2008, согласно условиям которого на основании договора аренды N 7-300/00 от 27.06.2000 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 66,5 кв. м, расположенный по адресу г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 11, корп. 3, квартал 2638/9, с дополнительными соглашениями к нему.
Указанный договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Данное помещение предоставлено в аренду для использования под торговлю.
Также судом установлено, что на основании заключенного между Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы (арендодатель), предприятием (балансодержатель), в эксплуатации которого находится нежилой фонд - Дирекцией единого заказчика района Котловка, и ООО фирма "Виктория-9" (арендатор) договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, N 7-300 от 27.06.2000, истец также владеет и пользуется на основании договора аренды N 7-543/96 от 18.07.1996 (уступка), свидетельство N 7-23627 от 27.06.2000, на праве аренды помещениями общей площадью 208,6 кв. м, расположенными по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 11, корп. 3, квартал 2638, для использования под торговлю.
В обоснование иска истец указывает на то, что в марте 2011 года ООО "Диета-Н" отсоединило (перекрыло) в стояке присоединение инженерных систем водоснабжения и канализации, идущих в арендуемое истцом нежилое помещение, лишив тем самым истца права пользоваться водой и водоотведением. Полагая, что действиями ООО "Дельта-Н" и бездействием ОАО ДЕЗ по району Котловка, не исполняющего договорные обязанности, нарушены права ООО "Виктория-9" в области предпринимательской деятельности в части соблюдения законодательных нормативов по санитарии, а также права на удовлетворение потребностей в пользовании водоснабжением, водоотведением и канализацией, истец обратился с настоящим иском.
Судом установлено, что согласно проекту водоснабжения и канализации на момент постройки здания в 1984 году в арендуемом ООО "Виктория-9" помещении площадью 66,5 кв. м не было предусмотрено водоснабжение и канализация, проектом предусмотрен лишь водосток в полу под потолок подвала.
Отказывая в удовлетворении иска, суд основывался на этом факте, а также пришел к выводу, что истцом не доказаны неправомерность действий ООО "Диента-Н" и бездействие ОАО ДЕЗ Котловка, которые могли бы лишить истца возможности пользоваться инженерными системами водоснабжения, водоотведения и канализации.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов по следующим основаниям.
Спорное помещение предоставлено в аренду с целью осуществления истцом торговли.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, осуществляющие производство, закупку, хранение, транспортировку, реализацию пищевых продуктов, пищевых добавок, продовольственного сырья, а также контактирующих с ними материалов и изделий, должны выполнять санитарно-эпидемиологические требования.
Согласно разделу 3 Санитарно-эпидемиологических правил СП 2.3.6.1066-01, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 07.09.2001 N 23, стационарные организации торговли обеспечиваются водоснабжением и канализацией. В организациях мелкорозничной сети условия водоснабжения и канализования должны соответствовать требованиям настоящих санитарных правил. Внутренняя система канализации производственных и хозяйственно-бытовых сточных вод должна быть раздельной с самостоятельными выпусками во внутриплощадочную сеть канализации. В организациях торговли, размещенных в жилых зданиях и зданиях иного назначения, сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией этих зданий.
Следовательно, помещение, сдаваемое в аренду под торговлю, должно отвечать санитарным правилам, в том числе обеспечиваться водоснабжением и канализацией, и исходя из отсутствия доказательств обратного, арендодатель, будучи субъектом не только гражданских, но и административно-публичных правоотношений, при сдаче помещения в аренду, указывая цель использования помещения, исходил из надлежащего оборудования помещения инженерной инфраструктурой либо возможности его переоборудования под указанные цели использования.
Согласно справке БТИ от 02.03.2009 о состоянии здания, расположенного по спорному адресу, в подразделе "степень технического обустройства" раздела "состояние объекта" указано, что в здании имеется водопровод, канализация, горячая вода отопление центральное от ТЭЦ, электричество. т. 2 стр. 4.
Делая вывод о недоказанности наличия коммуникаций водоснабжения и водоотведения при заключении договора аренды на спорное помещение, суд не принял во внимание, что в материалах дела имеются доказательства о перепланировке и переустройстве спорного помещения, которое начато было при наличии заключения Архитектурно-планировочного управления Юго-Западного административного округа о возможности перепланировки при наличии всех необходимых согласований, но в отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на перепланировку, как это усматривается из ответа Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Юго-Западному административному округу от 18.01.2008 в адрес ответчика, а также выписки из техпаспорта на здание (строение) по состоянию на 14.12.2007, согласно которой помещение уже имело тот же состав (в том числе уборную), и было переоборудовано, однако разрешение на переоборудование не предъявлено БТИ.
Однако впоследствии, Государственная жилищная инспекция города Москвы распоряжением от 09.09.2008 N ЮЗ-1299/А070315-08 согласовала указанную перепланировку и переустройство нежилого помещения в соответствии с проектом с установкой сантехнического оборудования.
После завершения работ по переустройству помещение было принято комиссией Мосжилинспекции, как это следует из акта о завершенном переустройстве и перепланировке, утвержденного 28.11.2008, который является основанием для проведения инвентаризационных обмеров и внесения изменений в поэтажные планы.
Материалы дела содержат также доказательства последующей инвентаризации помещения, как это следует из выписки из технического паспорта на здание по состоянию на 11.02.2009. Согласно экспликации ТБТИ от 17.02.2009 помещение N 1 торгового типа состоит из 5 комнат: разделочная, уборная, тамбур, подсобное помещение, торговый зал, общей площадью 66, 5 кв. м.
Данные обстоятельства судом были установлены, но им не дана надлежащая оценка. Между тем, проекты переустройства и перепланировки подлежат согласованию с санитарными, пожарными и другими службами.
Как установлено судом, с 01.01.2009 ОАО ДЕЗ района Котловка оказывал услуги истцу по договору N 179 на пользование коммунальными и эксплуатационными услугами. Актом ввода в эксплуатацию квартирных счетчиков воды от 06.02.2008 по адресу: г. Москва, Б. Черемушкинская ул., д. 11, корп. 3 подтверждается, что ООО фирма "Виктория-9" был установлен прибор учета горячей и холодной воды с указанием заводских номеров счетчиков. Поскольку приборы учета устанавливаются на системе водоснабжения в точке границы балансовой принадлежности, суду следовало выяснить, в каком (спорном) или ином (208,6 кв. м) помещении были установлены приборы учета. Договор, действовавший до 2011 года, и факт установки приборов учета также косвенно подтверждают, что помещение снабжалось водой и имело систему водоотведения.
При установлении факта наличия у истца в период времени после переустройства в 2008 году и до 2011 года систем холодного, горячего водоснабжения и водоотведения суду надлежало выяснить входили ли в перепланировку и переустройство работы по устройству систем холодного, горячего водоснабжения и водоотведения, принимались ли комиссией такие работы после переустройства помещения, если - нет, то каким образом на протяжении периода времени аренды помещений (в том числе ранее 2008 года) истец пользовался водоснабжением и канализацией и кем и когда были ликвидированы инженерные коммуникации.
При установлении факта пользования водоснабжением и водоотведением, суду надлежало исследовать вопрос о том, кто, помимо лиц, участвующих в деле, является собственником нежилых помещений либо имеет право пользования и распоряжения нежилыми помещениями на ином законном основании в спорном здании; в чьей границе балансовой принадлежности и ответственности находятся стояки систем водоснабжения и канализации, к которым были присоединены инженерные сети спорного помещения; кто имеет доступ к этому стояку.
Поскольку незаконным является не только самовольное присоединение к системам водоснабжения и канализации, но и самовольное отключение неуполномоченными лицами чужих сетей, суду надлежало установить, в том числе исходя из принципа доказывания от обратного, кто чинит препятствия в пользовании сетью водоснабжения и канализации, и возможно ли восстановление прав истца требуемым в иске способом, в случае доказанности их нарушения.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не являются законными и обоснованными, в связи с чем в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные судебные акты подлежат отмене.
Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, принять меры к всестороннему полному установлению юридически значимых обстоятельств спора, дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, уточнить площадь спорного помещения, устранив противоречия в этом, предложить лицам. Участвующим в деле, представить полные выписки из техпаспорта БТИ на помещения, которыми они владеют в спорном доме, с экспликациями и поэтажными планами, для установления юридически значимых обстоятельств по спору, проверить в полном объеме доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.
Довод о нарушении прав истца отказом в привлечении судом третьих лиц, указанных в исковом заявлении, отклоняется, как не соответствующий положениям статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12 декабря 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 марта 2014 года по делу N А40-95344/13 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
Л.А.ТУТУБАЛИНА
Судьи
Н.В.ДЕГТЯРЕВА
С.Н.КРЕКОТНЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)