Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хабик И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании кассационные жалобы Д.В., общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой", ТСЖ "Альпийский, 32" на решение Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 октября 2010 года по делу N 2-541/10 по иску Д.О., Д.В. к товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" (далее по тексту ТСЖ "Альпийский, 32"), обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" (далее - ООО "Ремстрой") о признании права собственности на квартиру, по иску М.И. к обществу с ограниченной ответственностью "ПСМ-Классик" (далее по тексту ООО "ПСМ-Классик"), обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" (далее по тексту ООО "Торговый Дом "Сигма"), товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения представителя Д.В., Д.О. (адвоката Царенковой О.А.), представителя М.И. (М.Е.В.), представителей ТСЖ "Альпийский, 32 (К., У., С.), представителя ООО "Торговый Дом "Сигма" (Л.), представителя ООО "Ремстрой" (М.Н.) судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Д.В. и Д.О. обратились во Фрунзенский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому из истцов) на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге.
В обоснование заявленного иска Д.В. и Д.О. ссылались на то обстоятельство, что 11 декабря 2008 года заключили с ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" договор о долевом участии в строительстве жилого дома расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15 А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому пер., в соответствии с которым, при условии полного выполнения денежного обязательства по финансированию строительства дома, приобретали право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 91,2 кв. м, расположенную на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6.
По утверждению истцов, сумму денежных средств долевого участия в строительстве дома - 4 050 000 руб., предусмотренную договором, они оплатили полностью и в установленный договором срок; дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29 декабря 2008 года; квартира передана истцам по акту приема-передачи N 114 от 26.05.2009, однако до настоящего времени они не имеют возможности зарегистрировать право собственности на квартиру, поскольку ТСЖ "Альпийский, 32" не передало им всех документов, необходимых для представления в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Кроме заявленного требования о признании права общей долевой собственности, Д.В. и Д.О. просили суд возложить на ТСЖ "Альпийский, 32" обязанность передать им все документы, представление которых необходимо для государственной регистрации права собственности на квартиру.
18 декабря 2009 года к производству Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга был принят иск М.И. к ООО "ПСМ-Классик", ООО "Торговый Дом "Сигма", ЗАО "КОПстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже <...> в городе Санкт-Петербурге (л.д. 57, 58 том 1).
М.И. в обоснование иска указывал, что 15 июня 2006 года заключил с ООО "ПСМ-Классик" договор N 6 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому пер., по условиям которого ответчик обязался передать ему по окончании строительства жилого дома трехкомнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м, расположенную на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6.
Как указано М.И. в поданном в суд исковом заявлении, несмотря на полное исполнение им обязательств по финансированию строительства дома в объеме установленном договором, ООО "ПСМ-Классик" не передало ему по акту приема-передачи квартиру, что является препятствием для обращения в Управление ФРС по Санкт-Петербургу и Лен. области с целью регистрации права собственности на жилое помещение.
Определением суда от 27 января 2010 года дело гражданское дело по иску Д.О., Д.В. к ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права общей долевой собственности на квартиру и гражданское дело по иску М.И. к ООО "ПСМ-Классик", ООО "Торговый Дом "Сигма", ЗАО "КОПстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на эту же квартиру объединены для совместного рассмотрения, гражданскому делу присвоен N 2-541/10 (л.д. 88 том 1).
Определением суда в судебном заседании 04 февраля 2010 года ЗАО "КОПстройсервис" было исключено из числа ответчиков по делу, в связи с получением судом сведений об исключении данной организации из ЕГРЮЛ (л.д. 158 том 1).
Решением Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 октября 2010 года иск М.И. удовлетворен. Этим же решением суда в удовлетворении иска Д.В. и Д.О. отказано.
В кассационных жалобах Д.В. и Д.О., а также ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" выражают несогласие с решением суда, просят решение отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Представитель ООО "ПСМ-Классик" в заседание судебной коллегии не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен судебной повесткой (л.д. 57 том 7). Согласно части 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, приходит к следующему выводу.
В ходе судебного разбирательства по делу судом районной инстанции были установлены следующие обстоятельства.
На основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N 2738-ра от 11.11.2003 ЗАО "КОПстройсервис" являлось инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15 А, между корп. 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 литера А по Альпийскому пер. (далее - адрес застройки), за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 между ЗАО "КОПстройсервис" (застройщиком) и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02851 (21).
04.05.2006 между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,38 кв. м. При этом, приложением N 1 к договору была определена квартирография свободных площадей по вышеуказанному строительному адресу на общую площадь 2492,38 кв. м, в которую была включена трехкомнатная квартира общей площадью 92,99 кв. м, расположенная на 11 этаже, парадной N 3, условный N 6 в доме по адресу застройки (л.д. 113 - 118).
06 июня 2006 года между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", заключен договор N 6/3/11 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому ООО "ПСМ-Классик" приобретало право собственности на трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, расположенную на 11 этаже, в подъезде N 3, условный N 6 по адресу застройки (л.д. 136 - 141, том 1).
15 июня 2006 года между истцом М.И., с одной стороны, и ООО "ПСМ-Классик", с другой стороны, был заключен договор N 6 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу застройки, согласно которому М.И., при условии выплаты им суммы долевого участия, составляющей эквивалент 97639 долларов 50 центов США, передавалась в собственность трехкомнатная квартира, общей площадью 92,99 кв. м, расположенная на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6 (л.д. 60 - 64 том 1).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2007 г. по делу N А56-6437/2007, ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его было открыто конкурсное производство (л.д. 19 - 21 том 3).
ТСЖ "Альпийский, 32" было создано в строящемся доме по адресу Санкт-Петербург, Альпийский пер., 32 и зарегистрировано в качестве юридического лица (некоммерческой организации) 22 марта 2007 года (л.д. 64 - 79, том 2).
В связи с начавшейся процедурой банкротства ЗАО "КС-Сервис" на основании обращения ЗАО "КС-Сервис" (ранее ЗАО "КОПстройсервис") и ТСЖ "Альпийский, 32", в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1210 в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2003 N 2738-ра внесены изменения о перемене стороны в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.01.2004 N 00/ЗК-02851 (21), заключенного ЗАО "КС-Сервис" с КУГИ на основании соответствующего распоряжения.
Названным выше постановлением Правительства Санкт-Петербурга установлено, что завершение строительства жилого дома должно осуществляться ТСЖ "Альпийский, 32", которое за счет собственных средств обязано решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта (л.д. 92 - 93, том 2).
11 декабря 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой", с одной стороны, и Д.В., Д.О., с другой стороны, заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому пер., в соответствии с которым, при условии полного выполнения денежного обязательства по финансированию строительства дома, приобретали право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 91,2 кв. м, расположенную на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6 (л.д. 12 - 17, том 1).
Оценивая доводы представителей ТСЖ "Альпийский, 32" о неисполнении ООО "Торговый Дом "Сигма" обязательств, вытекающих из договора долевого участия в строительстве от 04.05.2006 N 188/34, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "Торговый Дом "Сигма", суд пришел к выводу о несостоятельности этих утверждений. При этом, суд посчитал доказанным исполнение обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" договора долевого участия в строительстве жилого дома от 04.05.2006 N 188/34 на сумму большую, это было предусмотрено договором (74 459 603,26 руб.).
В качестве доказательств исполнения ООО "Торговый Дом "Сигма" участия в долевом строительстве жилого дома судом приняты платежные поручения названного общества на общую сумму 23 844 533 руб. 82 коп. (л.д. 196 - 250 том 1; л.д. 1 - 10 том 2), перечисленные в соответствии с пунктом 3.2. договора от 04.05.2006 N 188/34 на расчетные счета подрядных организаций, организаций - владельцев энергоносителей, эксплуатирующих и согласовывающих служб города, организаций - поставщиков строительных материалов, изделий и оборудования, проектной организации, на основании заявок застройщика ЗАО "КОПстройсервис"; акты зачета встречных однородных требований, вытекающих из договора подряда N К-22/2006-п от 22.05.2006, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "Торговый Дом "Сигма" на выполнение последним строительно-монтажных работ на объекте по строительному адресу (л.д. 119 том 1), и договора долевого участия в строительстве жилого дома N 188/34 от 04.05.2006, заключенного между этими же лицами, на общую сумму зачета 48 779 257 руб.; акты погашения взаимных обязательств зачетом встречных требований, подписанные между ООО "Торговый дом "Сигма", ЗАО "КОПстройсервис" и ЗАО "475 УСМР на общую сумму 1053074,85 руб. (л.д. 103 - 106, 108 - 109 том 1); простой вексель Банка ОАО "Банк УРАЛСИБ" на сумму 870000 руб. (л.д. 194 том 2), принятый конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") по акту от 01.02.2008 (л.д. 195 том 2).
Между тем, с момента внесения изменений в инвестиционные условия строительства жилого дома по строительному адресу ТСЖ "Альпийский, 32" на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1210, акты зачета встречных однородных требований от 18.12.2007 на сумму 6 468 973,44 руб. (л.д. 112, том 1), от 28.12.2007 на сумму 3 861 117 руб. (л.д. 111, том 1), подписанные конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" и генеральным директором ООО "Торговый Дом "Сигма", а также простой вексель Банка ОАО "Банк УРАЛСИБ" на сумму 870000 руб., полученный конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") по акту от 01.02.2008, не могли приниматься судом в качестве доказательства надлежащего исполнения обязательств ООО "Торговый Дом "Сигма" по договору долевого участия в строительстве жилого дома N 188/34 от 04.05.2006 и договору подряда N К-22/2006-п от 22.05.2006, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "Торговый Дом "Сигма", поскольку были совершены без одобрения инвестора (застройщика) - ТСЖ "Альпийский, 32" и генподрядчика - ООО "Ремстрой", осуществлявшего с 30 октября 2007 года на основании договора генерального подряда на завершение строительства жилого дома (л.д. 106 - 111 том 2) приемку выполнявшихся строительными организациями (подрядчиками) строительно-монтажных работ на объекте, технический надзор и контроль за выполнением таких работ и их качеством, а также проверку соответствия используемых подрядчиками материалов и оборудования условиям договора и проектной документации.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 февраля 2010 года по делу N А56-14995/2009, вступившим в законную силу, обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" отказано в удовлетворении иска к ТСЖ "Альпийский, 32" о возложении обязанности передать по акту квартиры в доме <...> по Альпийскому переулку в г. Санкт-Петербурге, в том числе и квартиру <...> (л.д. 223 том 2). При этом, как видно из мотивировочной части решения арбитражного суда, суд пришел к выводу о том, что представленные ООО "Торговый Дом "Сигма" платежные документы, акты о частичном исполнении обязательств и акты погашения обязательств зачетом взаимных требований не позволяют с определенностью установить, что инвестирование по договору от 04.05.2006 N 188/34 произведено в полном объеме и является целевым.
Судом при оценке документов, представленных ООО "Торговый Дом "Сигма" в качестве доказательств исполнения обязательств по инвестированию строительства дома, не был принят во внимание акт сверки, составленный между ЗАО "КС-Сервис" и ТСЖ "Альпийский, 32" 01 октября 2008 года, согласно которому задолженность ООО "Торговый Дом "Сигма" по финансированию строительства дома в рамках договора N 188/34 от 04.05.2006 по состоянию на 22 октября 2007 года составляла 12 158 939 руб. 51 коп. (л.д. 227 - 230 том 2).
25 июля 2007 года на общем собрании членов ТСЖ "Альпийский, 32" было принято решение о формировании дополнительного резервного фонда из расчета 1000 рублей за 1 кв. м, площади квартиры, подлежащей передаче участникам долевого строительства, в целях финансирования завершения строительства из этого резервного фонда (л.д. 84 том 2).
Необходимость достройки дома и доведения его до такого технического состояния, когда дом мог быть сдан в эксплуатацию, подтверждается имеющимися в материалах дела сводным сметным расчетом стоимости работ, подлежащих выполнению, выполненным ОАО "Научно-исследовательский и проектный институт по жилищно-гражданскому строительству "ЛЕННИИПРОЕКТ" (л.д. 14 - 151; 152 - 167 том 5).
29 декабря 2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 87 - 89 том 2).
За период с 25 июля 2007 года общим собранием членов ТСЖ "Альпийский, 32" решения о необходимости формирования дополнительного резервного фонда и до 29 декабря 2008 года ООО "Торговый Дом "Сигма" в счет финансирования строительства квартир по заключенным с ЗАО "КОПстройсервис" произвело платежи на сумму 700 277,56 руб., в том числе по договору N 188/34 от 04.05.2006 - 420 758,37 руб., при общей сумме дополнительного инвестиционного взноса 8 312 790 руб. Данное обстоятельство, подтверждается справкой ТСЖ "Альпийский, 32" (л.д. 243 том 2). Доказательств перечисления денежных средств в большей сумме в соответствии с решением общего собрания ТСЖ "Альпийский, 32" от 25.07.2007 ко дню сдачи дома в эксплуатацию, обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" суду представлено не было.
Попытки ООО "Торговый Дом "Сигма" внести дополнительный взнос по квартире <...> 07 апреля 2010 года в сумме 93000 руб. (л.д. 93, том 4) обоснованно не были приняты со стороны ТСЖ "Альпийский, 32" поскольку к этому моменту строительство дома было окончено и в отношении квартиры <...> был исполнен другой договор о долевом участии в строительстве жилого дома - заключенный 11 декабря 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой", с одной стороны, и Д.В., Д.О., с другой стороны.
По этим же основаниям ТСЖ "Альпийский, 32" правомерно отказалось принять оплату 93000 рублей от М.И., внесенных им 07 июля 2010 года на депозитный счет нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург Г. в счет формирования дополнительного резервного фонда (л.д. 95, 96 том 4).
Сам договор о долевом участии в строительстве жилого дома N 6 АЛЬП-Ф32, заключенный 15 июня 2006 года между ООО "ПСМ-Классик" и М.И. последним начал исполняться только 08 февраля 2008 года (л.д. 65 том 1), то есть после создания ТСЖ "Альпийский, 32", однако о наличии такого участника в строительстве дома ООО "ПСМ-Классик" или ООО "Торговый Дом "Сигма" в ТСЖ "Альпийский, 32" сведений не представили, поэтому в реестр участников долевого строительства жилого дома <...> по Альпийскому пер., сформированный ТСЖ "Альпийский, 32" по состоянию на 29 декабря 2008 года, М.И., в отличие от Д.В. и Д.О., включен не был (л.д. 94 - 104 том 2).
Сторонами в ходе судебного разбирательства по делу не оспаривался факт исполнения финансовых обязательств Д.В. и Д.О. по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 11 декабря 2008 года. Данное обстоятельство подтверждается соответствующими платежными поручениями на общую сумму 4 050 000 руб. и актом от 05 июня 2009 года составленным сторонами участниками (сторонами) договора (л.д. 19 - 20 том 1).
Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Таким образом, Д.В. и Д.О., исполнившие в полном объеме финансовые обязательства по договору о долевом участии в строительстве, вправе требовать от ТСЖ "Альпийский, 32" передачи им квартиры <...> в общую долевую собственность.
Судебная коллегия считает, что решение вынесено при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, что в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Учитывая, что по настоящему делу сбора дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе М.И. в удовлетворении заявленных требований и удовлетворении иска Д.В. и Д.О. о признании права собственности на квартиру.
Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются самостоятельным основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости, требование Д.В. и Д.О. к ТСЖ "Альпийский, 32" о передаче им документов для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, не имеет правового значения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 октября 2010 года по делу N 2-541/10 отменить.
- Признать право общей долевой собственности (1/2 доли) Д.О. <...> года рождения, гражданки Российской Федерации, пол - женский, последнее место регистрации по адресу: <...> (снята с регистрационного учета 21 апреля 2009 года), имеющей паспорт гражданина Российской Федерации <...> на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге;
- Признать право общей долевой собственности (1/2 доли) Д.В. <...> года рождения, пол - мужской, гражданина Российской Федерации, зарегистрированного по адресу: <...>, имеющего паспорт гражданина Российской Федерации <...> на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге.
В удовлетворении иска М.И. о признании права собственности на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.12.2010 N 33-17399/2010 ПО ДЕЛУ N 2-541/2010
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2010 г. N 33-17399
Судья: Хабик И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Чуфистова И.В.
судей Вашкиной Л.И., Смышляевой И.Ю.
при секретаре П.
рассмотрела в судебном заседании кассационные жалобы Д.В., общества с ограниченной ответственностью "Ремстрой", ТСЖ "Альпийский, 32" на решение Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 октября 2010 года по делу N 2-541/10 по иску Д.О., Д.В. к товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" (далее по тексту ТСЖ "Альпийский, 32"), обществу с ограниченной ответственностью "Ремстрой" (далее - ООО "Ремстрой") о признании права собственности на квартиру, по иску М.И. к обществу с ограниченной ответственностью "ПСМ-Классик" (далее по тексту ООО "ПСМ-Классик"), обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" (далее по тексту ООО "Торговый Дом "Сигма"), товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Чуфистова И.В., объяснения представителя Д.В., Д.О. (адвоката Царенковой О.А.), представителя М.И. (М.Е.В.), представителей ТСЖ "Альпийский, 32 (К., У., С.), представителя ООО "Торговый Дом "Сигма" (Л.), представителя ООО "Ремстрой" (М.Н.) судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Д.В. и Д.О. обратились во Фрунзенский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском к ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому из истцов) на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге.
В обоснование заявленного иска Д.В. и Д.О. ссылались на то обстоятельство, что 11 декабря 2008 года заключили с ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" договор о долевом участии в строительстве жилого дома расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15 А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому пер., в соответствии с которым, при условии полного выполнения денежного обязательства по финансированию строительства дома, приобретали право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 91,2 кв. м, расположенную на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6.
По утверждению истцов, сумму денежных средств долевого участия в строительстве дома - 4 050 000 руб., предусмотренную договором, они оплатили полностью и в установленный договором срок; дом принят в эксплуатацию актом Государственной приемочной комиссии от 29 декабря 2008 года; квартира передана истцам по акту приема-передачи N 114 от 26.05.2009, однако до настоящего времени они не имеют возможности зарегистрировать право собственности на квартиру, поскольку ТСЖ "Альпийский, 32" не передало им всех документов, необходимых для представления в Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Кроме заявленного требования о признании права общей долевой собственности, Д.В. и Д.О. просили суд возложить на ТСЖ "Альпийский, 32" обязанность передать им все документы, представление которых необходимо для государственной регистрации права собственности на квартиру.
18 декабря 2009 года к производству Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга был принят иск М.И. к ООО "ПСМ-Классик", ООО "Торговый Дом "Сигма", ЗАО "КОПстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже <...> в городе Санкт-Петербурге (л.д. 57, 58 том 1).
М.И. в обоснование иска указывал, что 15 июня 2006 года заключил с ООО "ПСМ-Классик" договор N 6 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому пер., по условиям которого ответчик обязался передать ему по окончании строительства жилого дома трехкомнатную квартиру общей площадью 92,99 кв. м, расположенную на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6.
Как указано М.И. в поданном в суд исковом заявлении, несмотря на полное исполнение им обязательств по финансированию строительства дома в объеме установленном договором, ООО "ПСМ-Классик" не передало ему по акту приема-передачи квартиру, что является препятствием для обращения в Управление ФРС по Санкт-Петербургу и Лен. области с целью регистрации права собственности на жилое помещение.
Определением суда от 27 января 2010 года дело гражданское дело по иску Д.О., Д.В. к ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права общей долевой собственности на квартиру и гражданское дело по иску М.И. к ООО "ПСМ-Классик", ООО "Торговый Дом "Сигма", ЗАО "КОПстройсервис", ТСЖ "Альпийский, 32" о признании права собственности на эту же квартиру объединены для совместного рассмотрения, гражданскому делу присвоен N 2-541/10 (л.д. 88 том 1).
Определением суда в судебном заседании 04 февраля 2010 года ЗАО "КОПстройсервис" было исключено из числа ответчиков по делу, в связи с получением судом сведений об исключении данной организации из ЕГРЮЛ (л.д. 158 том 1).
Решением Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 октября 2010 года иск М.И. удовлетворен. Этим же решением суда в удовлетворении иска Д.В. и Д.О. отказано.
В кассационных жалобах Д.В. и Д.О., а также ООО "Ремстрой" и ТСЖ "Альпийский, 32" выражают несогласие с решением суда, просят решение отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Представитель ООО "ПСМ-Классик" в заседание судебной коллегии не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен судебной повесткой (л.д. 57 том 7). Согласно части 2 ст. 354 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде кассационной инстанции.
Судебная коллегия, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб, приходит к следующему выводу.
В ходе судебного разбирательства по делу судом районной инстанции были установлены следующие обстоятельства.
На основании распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N 2738-ра от 11.11.2003 ЗАО "КОПстройсервис" являлось инвестором (проектировщиком и застройщиком) по строительству жилого комплекса со встроенными помещениями обслуживания на земельном участке, расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15 А, между корп. 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 литера А по Альпийскому пер. (далее - адрес застройки), за счет собственных и привлеченных средств.
05.01.2004 между ЗАО "КОПстройсервис" (застройщиком) и КУГИ Санкт-Петербурга был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-02851 (21).
04.05.2006 между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "ТД "Сигма" был заключен договор N 188/34 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому в результате совместного участия указанных организаций в строительстве жилого дома ООО "ТД "Сигма" должно приобрести право собственности на квартиры, общей приведенной площадью 2492,38 кв. м. При этом, приложением N 1 к договору была определена квартирография свободных площадей по вышеуказанному строительному адресу на общую площадь 2492,38 кв. м, в которую была включена трехкомнатная квартира общей площадью 92,99 кв. м, расположенная на 11 этаже, парадной N 3, условный N 6 в доме по адресу застройки (л.д. 113 - 118).
06 июня 2006 года между ООО "Торговый Дом "Сигма" и ООО "ПСМ-Классик", заключен договор N 6/3/11 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по вышеуказанному адресу, согласно которому ООО "ПСМ-Классик" приобретало право собственности на трехкомнатную квартиру общей приведенной площадью 92,99 кв. м, расположенную на 11 этаже, в подъезде N 3, условный N 6 по адресу застройки (л.д. 136 - 141, том 1).
15 июня 2006 года между истцом М.И., с одной стороны, и ООО "ПСМ-Классик", с другой стороны, был заключен договор N 6 АЛЬП-Ф32 о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу застройки, согласно которому М.И., при условии выплаты им суммы долевого участия, составляющей эквивалент 97639 долларов 50 центов США, передавалась в собственность трехкомнатная квартира, общей площадью 92,99 кв. м, расположенная на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6 (л.д. 60 - 64 том 1).
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2007 г. по делу N А56-6437/2007, ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") было признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его было открыто конкурсное производство (л.д. 19 - 21 том 3).
ТСЖ "Альпийский, 32" было создано в строящемся доме по адресу Санкт-Петербург, Альпийский пер., 32 и зарегистрировано в качестве юридического лица (некоммерческой организации) 22 марта 2007 года (л.д. 64 - 79, том 2).
В связи с начавшейся процедурой банкротства ЗАО "КС-Сервис" на основании обращения ЗАО "КС-Сервис" (ранее ЗАО "КОПстройсервис") и ТСЖ "Альпийский, 32", в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1210 в распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.2003 N 2738-ра внесены изменения о перемене стороны в обязательствах, возникших из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 05.01.2004 N 00/ЗК-02851 (21), заключенного ЗАО "КС-Сервис" с КУГИ на основании соответствующего распоряжения.
Названным выше постановлением Правительства Санкт-Петербурга установлено, что завершение строительства жилого дома должно осуществляться ТСЖ "Альпийский, 32", которое за счет собственных средств обязано решить все имущественно-правовые вопросы, связанные с реализацией проекта (л.д. 92 - 93, том 2).
11 декабря 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32" и ООО "Ремстрой", с одной стороны, и Д.В., Д.О., с другой стороны, заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома расположенного по строительному адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский административный район, ВВЖД, квартал 15А, между корпусами 22 и 31 (34), восточнее дома N 30 лит. А по Альпийскому пер., в соответствии с которым, при условии полного выполнения денежного обязательства по финансированию строительства дома, приобретали право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 91,2 кв. м, расположенную на 11 этаже, парадная N 3, условный N 6 (л.д. 12 - 17, том 1).
Оценивая доводы представителей ТСЖ "Альпийский, 32" о неисполнении ООО "Торговый Дом "Сигма" обязательств, вытекающих из договора долевого участия в строительстве от 04.05.2006 N 188/34, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "Торговый Дом "Сигма", суд пришел к выводу о несостоятельности этих утверждений. При этом, суд посчитал доказанным исполнение обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" договора долевого участия в строительстве жилого дома от 04.05.2006 N 188/34 на сумму большую, это было предусмотрено договором (74 459 603,26 руб.).
В качестве доказательств исполнения ООО "Торговый Дом "Сигма" участия в долевом строительстве жилого дома судом приняты платежные поручения названного общества на общую сумму 23 844 533 руб. 82 коп. (л.д. 196 - 250 том 1; л.д. 1 - 10 том 2), перечисленные в соответствии с пунктом 3.2. договора от 04.05.2006 N 188/34 на расчетные счета подрядных организаций, организаций - владельцев энергоносителей, эксплуатирующих и согласовывающих служб города, организаций - поставщиков строительных материалов, изделий и оборудования, проектной организации, на основании заявок застройщика ЗАО "КОПстройсервис"; акты зачета встречных однородных требований, вытекающих из договора подряда N К-22/2006-п от 22.05.2006, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "Торговый Дом "Сигма" на выполнение последним строительно-монтажных работ на объекте по строительному адресу (л.д. 119 том 1), и договора долевого участия в строительстве жилого дома N 188/34 от 04.05.2006, заключенного между этими же лицами, на общую сумму зачета 48 779 257 руб.; акты погашения взаимных обязательств зачетом встречных требований, подписанные между ООО "Торговый дом "Сигма", ЗАО "КОПстройсервис" и ЗАО "475 УСМР на общую сумму 1053074,85 руб. (л.д. 103 - 106, 108 - 109 том 1); простой вексель Банка ОАО "Банк УРАЛСИБ" на сумму 870000 руб. (л.д. 194 том 2), принятый конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") по акту от 01.02.2008 (л.д. 195 том 2).
Между тем, с момента внесения изменений в инвестиционные условия строительства жилого дома по строительному адресу ТСЖ "Альпийский, 32" на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1210, акты зачета встречных однородных требований от 18.12.2007 на сумму 6 468 973,44 руб. (л.д. 112, том 1), от 28.12.2007 на сумму 3 861 117 руб. (л.д. 111, том 1), подписанные конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" и генеральным директором ООО "Торговый Дом "Сигма", а также простой вексель Банка ОАО "Банк УРАЛСИБ" на сумму 870000 руб., полученный конкурсным управляющим ЗАО "КС-Сервис" (ЗАО "КОПстройсервис") по акту от 01.02.2008, не могли приниматься судом в качестве доказательства надлежащего исполнения обязательств ООО "Торговый Дом "Сигма" по договору долевого участия в строительстве жилого дома N 188/34 от 04.05.2006 и договору подряда N К-22/2006-п от 22.05.2006, заключенного между ЗАО "КОПстройсервис" и ООО "Торговый Дом "Сигма", поскольку были совершены без одобрения инвестора (застройщика) - ТСЖ "Альпийский, 32" и генподрядчика - ООО "Ремстрой", осуществлявшего с 30 октября 2007 года на основании договора генерального подряда на завершение строительства жилого дома (л.д. 106 - 111 том 2) приемку выполнявшихся строительными организациями (подрядчиками) строительно-монтажных работ на объекте, технический надзор и контроль за выполнением таких работ и их качеством, а также проверку соответствия используемых подрядчиками материалов и оборудования условиям договора и проектной документации.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 февраля 2010 года по делу N А56-14995/2009, вступившим в законную силу, обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" отказано в удовлетворении иска к ТСЖ "Альпийский, 32" о возложении обязанности передать по акту квартиры в доме <...> по Альпийскому переулку в г. Санкт-Петербурге, в том числе и квартиру <...> (л.д. 223 том 2). При этом, как видно из мотивировочной части решения арбитражного суда, суд пришел к выводу о том, что представленные ООО "Торговый Дом "Сигма" платежные документы, акты о частичном исполнении обязательств и акты погашения обязательств зачетом взаимных требований не позволяют с определенностью установить, что инвестирование по договору от 04.05.2006 N 188/34 произведено в полном объеме и является целевым.
Судом при оценке документов, представленных ООО "Торговый Дом "Сигма" в качестве доказательств исполнения обязательств по инвестированию строительства дома, не был принят во внимание акт сверки, составленный между ЗАО "КС-Сервис" и ТСЖ "Альпийский, 32" 01 октября 2008 года, согласно которому задолженность ООО "Торговый Дом "Сигма" по финансированию строительства дома в рамках договора N 188/34 от 04.05.2006 по состоянию на 22 октября 2007 года составляла 12 158 939 руб. 51 коп. (л.д. 227 - 230 том 2).
25 июля 2007 года на общем собрании членов ТСЖ "Альпийский, 32" было принято решение о формировании дополнительного резервного фонда из расчета 1000 рублей за 1 кв. м, площади квартиры, подлежащей передаче участникам долевого строительства, в целях финансирования завершения строительства из этого резервного фонда (л.д. 84 том 2).
Необходимость достройки дома и доведения его до такого технического состояния, когда дом мог быть сдан в эксплуатацию, подтверждается имеющимися в материалах дела сводным сметным расчетом стоимости работ, подлежащих выполнению, выполненным ОАО "Научно-исследовательский и проектный институт по жилищно-гражданскому строительству "ЛЕННИИПРОЕКТ" (л.д. 14 - 151; 152 - 167 том 5).
29 декабря 2008 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга товариществу собственников жилья "Альпийский, 32" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 87 - 89 том 2).
За период с 25 июля 2007 года общим собранием членов ТСЖ "Альпийский, 32" решения о необходимости формирования дополнительного резервного фонда и до 29 декабря 2008 года ООО "Торговый Дом "Сигма" в счет финансирования строительства квартир по заключенным с ЗАО "КОПстройсервис" произвело платежи на сумму 700 277,56 руб., в том числе по договору N 188/34 от 04.05.2006 - 420 758,37 руб., при общей сумме дополнительного инвестиционного взноса 8 312 790 руб. Данное обстоятельство, подтверждается справкой ТСЖ "Альпийский, 32" (л.д. 243 том 2). Доказательств перечисления денежных средств в большей сумме в соответствии с решением общего собрания ТСЖ "Альпийский, 32" от 25.07.2007 ко дню сдачи дома в эксплуатацию, обществом с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Сигма" суду представлено не было.
Попытки ООО "Торговый Дом "Сигма" внести дополнительный взнос по квартире <...> 07 апреля 2010 года в сумме 93000 руб. (л.д. 93, том 4) обоснованно не были приняты со стороны ТСЖ "Альпийский, 32" поскольку к этому моменту строительство дома было окончено и в отношении квартиры <...> был исполнен другой договор о долевом участии в строительстве жилого дома - заключенный 11 декабря 2008 года между ТСЖ "Альпийский, 32", ООО "Ремстрой", с одной стороны, и Д.В., Д.О., с другой стороны.
По этим же основаниям ТСЖ "Альпийский, 32" правомерно отказалось принять оплату 93000 рублей от М.И., внесенных им 07 июля 2010 года на депозитный счет нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург Г. в счет формирования дополнительного резервного фонда (л.д. 95, 96 том 4).
Сам договор о долевом участии в строительстве жилого дома N 6 АЛЬП-Ф32, заключенный 15 июня 2006 года между ООО "ПСМ-Классик" и М.И. последним начал исполняться только 08 февраля 2008 года (л.д. 65 том 1), то есть после создания ТСЖ "Альпийский, 32", однако о наличии такого участника в строительстве дома ООО "ПСМ-Классик" или ООО "Торговый Дом "Сигма" в ТСЖ "Альпийский, 32" сведений не представили, поэтому в реестр участников долевого строительства жилого дома <...> по Альпийскому пер., сформированный ТСЖ "Альпийский, 32" по состоянию на 29 декабря 2008 года, М.И., в отличие от Д.В. и Д.О., включен не был (л.д. 94 - 104 том 2).
Сторонами в ходе судебного разбирательства по делу не оспаривался факт исполнения финансовых обязательств Д.В. и Д.О. по договору долевого участия в строительстве жилого дома от 11 декабря 2008 года. Данное обстоятельство подтверждается соответствующими платежными поручениями на общую сумму 4 050 000 руб. и актом от 05 июня 2009 года составленным сторонами участниками (сторонами) договора (л.д. 19 - 20 том 1).
Согласно статье 398 Гражданского кодекса РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Таким образом, Д.В. и Д.О., исполнившие в полном объеме финансовые обязательства по договору о долевом участии в строительстве, вправе требовать от ТСЖ "Альпийский, 32" передачи им квартиры <...> в общую долевую собственность.
Судебная коллегия считает, что решение вынесено при недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, что в соответствии с нормами ст. 362 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемого решения.
Учитывая, что по настоящему делу сбора дополнительных доказательств не требуется, судебная коллегия полагает возможным постановить по делу новое решение об отказе М.И. в удовлетворении заявленных требований и удовлетворении иска Д.В. и Д.О. о признании права собственности на квартиру.
Учитывая, что в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются самостоятельным основанием для регистрации права собственности на объект недвижимости, требование Д.В. и Д.О. к ТСЖ "Альпийский, 32" о передаче им документов для регистрации права собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, не имеет правового значения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Фрунзенского районного суда г. Санкт-Петербурга от 13 октября 2010 года по делу N 2-541/10 отменить.
- Признать право общей долевой собственности (1/2 доли) Д.О. <...> года рождения, гражданки Российской Федерации, пол - женский, последнее место регистрации по адресу: <...> (снята с регистрационного учета 21 апреля 2009 года), имеющей паспорт гражданина Российской Федерации <...> на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге;
- Признать право общей долевой собственности (1/2 доли) Д.В. <...> года рождения, пол - мужской, гражданина Российской Федерации, зарегистрированного по адресу: <...>, имеющего паспорт гражданина Российской Федерации <...> на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге.
В удовлетворении иска М.И. о признании права собственности на квартиру <...> общей площадью 91,20 кв. м, в том числе жилой - 57,5 кв. м, расположенную на 11-м этаже дома <...> в городе Санкт-Петербурге отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)